Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Веревкина А.В., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мироновой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5667/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2014 по делу N А46-761/2014 (судья Яркова С.В.) по иску открытого акционерного общества "Омский научно-технический комплекс" (ОГРН 1025501175655, ИНН 5505009170) к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
от департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - представитель не явился,
от открытого акционерного общества "Омский научно-технический комплекс" - Янина А.М. по доверенности от 21.01.2014 сроком действия три года,
установил:
открытое акционерное общество "Омский научно-технологический комплекс" (далее по тексту - ООО "ОНТК", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - департамент имущественных отношений, ответчик), в котором просит изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 площадью 13 811 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 6-я Станционная, д. 110, с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий мастерской и гаража - склада в следующей редакции:
Цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 128 450 руб. (сто двадцать восемь тысяч рублей).
Цена выкупа земельного участка определена на основании абзаца 8 части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.04.2014 по делу N А46-761/2014 исковые требования ООО "ОНТК" удовлетворены. Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 площадью 13 811 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 6-я Станционная, д. 110, с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий мастерской и гаража - склада изложен в следующей редакции:
Цена участка, подлежащая оплате Покупателем, составляет 128 450 руб. (сто двадцать восемь тысяч рублей).
Цена выкупа земельного участка определена на основании абзаца 8 части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
С департамента имущественных отношений в пользу ООО "ОНТК" взыскано 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела арбитражным судом.
Возражая против принятого судом решения, департамент имущественных отношений в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом ответчик указывает, что заявление ООО "ОНТК" подано в департамент имущественных отношений 03.09.2013, в связи с чем предоставить испрашиваемый земельный участок, применяя 2,5% кадастровой стоимости при подготовке договора купли-продажи земельного участка, не представляется возможным. Также департамент имущественных отношений не является правопреемником Главного управления по земельным ресурсам Омской области, а наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с Решением Омского городского совета от 27.02.2013 N 110. Департамент полагает, что кадастровая стоимость, установленная решением суда от 27.03.2013, не может быть применена к отношениям по определению выкупной стоимости земельного участка, возникшим на основании заявления поданного до 01.07.2012.
ООО "ОНТК" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в него не обеспечил.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ОНТК" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, выслушав явившегося представителя истца, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим изменению.
Как следует из материалов дела, ООО "ОНТК" на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: одноэтажное нежилое строение общей площадью 685,9 кв. м, литер А, А1, одноэтажное нежилое строение общей площадью 654,1 кв. м, литер Б, Б1, 1988 года постройки, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 6-я Станционная, д. 110.
Указанная недвижимость расположена на земельном участке с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163, образованном из земельного участка с кадастровым номером 55:36:23 07 03 06 00:001:0000, ранее предоставленного истцу на праве бессрочного пользования что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АА N 158309 от 14.09.2000.
Распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 20.07.2012 N 1698-р "О предоставлении в собственность за плату открытому акционерному обществу "Омский научно-технологический комплекс" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске" данный земельный участок предоставлен ООО "ОНТК" на возмездной основе, в связи с чем отделу управления и распоряжения землей Главного управления в месячный срок с даты принятия распоряжения было предложено заключить договор купли-продажи с ООО "ОНТК".
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость спорного земельного участка был определена в 11 577 485 руб. 08 коп.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 27.03.2013 по делу N А46-32259/2012 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 в размере, равном его рыночной стоимости, которая составила 5 138 000 руб.
ООО "ОНТК" 03.09.2013 обратился в департамент имущественных отношений с заявлением о пересмотре условий договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 с учетом кадастровой стоимости, равной 5 138 000 руб.
Департаментом имущественных отношений подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 площадью 13 811 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 6-я Станционная, д. 110, с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий мастерской и гаража-склада.
Пунктом 2.1 договора цена выкупа земельного участка определена на основании подпункта 3 пункта 1 постановления Правительства Омской области от 18.07.2012 N 142-п "О порядке определения цены земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений и порядке оплаты таких земельных участков" в размере 20% от кадастровой стоимости, установленной решением суда - 5 138 000 руб. и составила 1 027 600 руб.
Истец, не соглашаясь с данной редакцией договора по причине того, что при осуществлении выкупа спорного земельного участка подлежит применению цена, установленная субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, поскольку ООО "ОНТК" первоначально обратилось с заявлением в Главное управление по земельным ресурсам Омской области о выкупе земельного участка до 01.07.2012, направил в адрес ответчика письмо от 05.12.2013 с приложением протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка.
В ответ департамент имущественных отношений повторно направил ООО "ОНТК" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 и протокол согласования разногласий, в соответствии с которым утверждению подлежит редакция продавца.
Указанные обстоятельства послужили основанием общения ООО "ОНТК" в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательств, суд первой инстанции, установив, что ООО "ОНТК" обратилось в Главное управление по земельным ресурсам Омской области за испрашиваемым земельным участком 25.06.2012, полномочия управления переданы к органу местного самоуправления, интересы которого представляет департамент имущественных отношений, расценил заявление ООО "ОНТК" о предоставлении ему спорного земельного участка как поданное до 01.07.2012, посчитав, что порядок определения размера выкупной стоимости земельного участка полностью соответствует законодательству, удовлетворил требование истца о внесении изменений в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (часть 1 статьи 555 ГК РФ).
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, регулируется статьей 36 ЗК РФ.
Так, согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (здесь и ниже пункты 5 и 6 статьи 36 приводимого кодекса).
В месячный срок со дня поступления такого заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в предусмотренных случаях, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до 01.07.2012 осуществляется, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
В соответствии с абзацами 6 и 7 пункта 1 приводимой статьи при приобретении коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями - собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, цена таких земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенной в иной местности.
Действие указанных норм распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной частью 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий и факт обращения с соответствующим заявлением в уполномоченный орган в срок до 01.07.2012.
Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14649/08 от 09.04.2009 по делу N А82-251/2008-14.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что ООО "ОНТК" является надлежащим лицом, имеющим право приобрести земельный участок с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 по льготной цене, установленной частью 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ.
В целях реализации своего права на выкуп земельного участка ООО "ОНТК" 25.06.2012 обратилось в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 площадью 13 811 кв. м, государственная собственность на который не разграничена на территории г. Омска, принадлежащее заявителю ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования (л.д. 89-90).
Распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 20.07.2012 N 1698-р "О предоставлении в собственность за плату открытому акционерному обществу "Омский научно-технологический комплекс" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске" данный земельный участок предоставлен ООО "ОНТК" на возмездной основе, в связи с чем отделу управления и распоряжения землей Главного управления в месячный срок с даты принятия распоряжения было предложено заключить договор купли-продажи с ООО "ОНТК".
В соответствии со статьей 6 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" органы местного самоуправления вправе по отношению к расположенным на территории города Омска земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжаться только теми из них, которые предоставляются для размещения временных объектов, для ведения дачного хозяйства и садоводства. Распоряжение всеми остальными участками осуществляет специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области - Главное управление по земельным ресурсам Омской области (пункт 6.1 статьи 5 данного закона).
Законом Омской области "О внесении изменений в закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" от 06.12.2012 N 1496-ОЗ определено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, Главное управление по земельным ресурсам Омской области утратило данные полномочия. Указанный закон вступил в силу с 11.02.2013.
07.02.2013 принят Указ Губернатора Омской области N 17 о ликвидации ГУЗР Омской области.
Из Постановления Администрации города Омска от 06.02.2013 N 120-п о мероприятиях по реализации Закона Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" следует, что с 11.02.2013 мероприятия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.
Положением о Департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным решением Омского городского Совета N 452 от 26.10.2011, предусмотрено, что полномочиями по распоряжению неразграниченными землями обладает в настоящее время Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.
Таким образом, довод департамента имущественных отношений о том, что департамент не является правопреемником Главного управления по земельным ресурсам Омской области в отношении полномочий по распоряжению неразграниченными землями, не принимается судом апелляционной инстанции, а обращение ООО "ОНТК" с заявлением о приобретении земельного участка в собственность 25.06.2012 с февраля 2013 года создало для департамента имущественных отношений обязанность по реализации права выкупа участка заявителем.
Ссылки подателя жалобы на то, что не представлены доказательства обращения ООО "ОНТК" с соответствующим заявлением в Главное управление по земельным ресурсам Омской области, отклоняются судом апелляционной инстанции как противоречащие фактическим обстоятельствам дела. Так, согласно заявлению о предоставлении земельного участка в собственность, распоряжению Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 20.07.2012 N 1698/р, представленных с сопроводительным письмом КУ Омской области "Исторический архив Омской области" от 18.04.2014 N 01-28/967 (л.д. 85-90), обращение ООО "ОНТК" в ГУЗР Омской области имело место 25.06.2012.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у ООО "ОНТК" права на приобретение спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 27.03.2013 по делу N А46-32259/2012 установлено, что согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 55:36:170209:3163 (предыдущий номер 55:36:17 02 09:0052) от 30.05.2012, его кадастровая стоимость рассчитана в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 и составляет 11 577 485,08 руб.
Данным решением установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 в размере, равном его рыночной стоимости, которая составила 5 138 000 руб.
ООО "ОНТК" 03.09.2013 обратился в департамент имущественных отношений с заявлением о пересмотре условий договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 с учетом кадастровой стоимости, равной 5 138 000 руб.
Однако, по мнению департамента имущественных отношений, установленная решением суда от 27.03.2013 кадастровая стоимость не может быть применена к отношениям по определению выкупной стоимости земельного участка, возникшим на основании заявления поданного до 01.07.2012.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в законную силу судебного акта.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка не аналогично последствиям исправления кадастровой ошибки, в силу чего новая кадастровая стоимость может быть внесена в государственный кадастр недвижимости только после вступления в законную силу решения суда и, соответственно, распространяет свое действие исключительно на будущее время.
Поскольку истец обратился за выкупом земельного участка в льготном порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим строго до 01.07.2012, когда в государственном кадастре недвижимости была указана кадастровая стоимость спорного земельного участка в сумме 11 577 485 руб. 08 коп. (что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 27.03.2013 по делу N А46-32259/2012), тем самым ООО "ОНТК" выразило волю на приобретение спорного участка по цене, равной 2,5% от этой стоимости.
В период действия льготного порядка определения цены выкупа земельного участка, установленного указанной нормой, в кадастре иных сведений о кадастровой стоимости спорного участка не было.
Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в сумме 5 138 000 руб. внесены в кадастр после 27.03.2013, когда льготный порядок расчета выкупной цены уже не действовал. Следовательно, сведения о новой кадастровой стоимости распространяются только на будущее время, и не могут быть использованы при расчете выкупной цены по формуле, действовавшей до 01.07.2012.
Поскольку на отношения сторон распространяется предусмотренный Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" льготный порядок расчета выкупной цены, в части определения ее размера решение подлежит изменению. Цену земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 в договоре купли-продажи следует определять следующим образом:
Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.03.2014 N ВАС-1709/14 по делу N А32-27352/2012, постановлениях Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2013 по делу N А03-2752/2013, от 05.07.2013 по делу N А46-28876/2012.
На основании изложенного в соответствии с статьей 110 АПК РФ с департамента имущественных отношений в пользу ООО "ОНТК" подлежит взысканию 4 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела арбитражным судом.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2014 по делу N А46-761/2014 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции.
Изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 площадью 13 811 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 6-я Станционная, д. 110, с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий мастерской и гаража - склада в следующей редакции:
Цена участка, подлежащая оплате Покупателем, составляет 289 437 руб. 13 коп. (двести восемьдесят девять тысяч четыреста тридцать семь рублей тринадцать копеек).
Цена выкупа земельного участка определена на основании абзаца 8 части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003, адрес (место нахождения) юридического лица: город Омск, улица Краснофлотская, дом 8) в пользу открытого акционерного общества "Омский научно-технологический комплекс" (ИНН 5505009170, ОГРН 1025501175655) 4 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела арбитражным судом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2014 N 08АП-5667/2014 ПО ДЕЛУ N А46-761/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2014 г. N 08АП-5667/2014
Дело N А46-761/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Веревкина А.В., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мироновой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5667/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2014 по делу N А46-761/2014 (судья Яркова С.В.) по иску открытого акционерного общества "Омский научно-технический комплекс" (ОГРН 1025501175655, ИНН 5505009170) к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
от департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - представитель не явился,
от открытого акционерного общества "Омский научно-технический комплекс" - Янина А.М. по доверенности от 21.01.2014 сроком действия три года,
установил:
открытое акционерное общество "Омский научно-технологический комплекс" (далее по тексту - ООО "ОНТК", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - департамент имущественных отношений, ответчик), в котором просит изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 площадью 13 811 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 6-я Станционная, д. 110, с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий мастерской и гаража - склада в следующей редакции:
Цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 128 450 руб. (сто двадцать восемь тысяч рублей).
Цена выкупа земельного участка определена на основании абзаца 8 части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.04.2014 по делу N А46-761/2014 исковые требования ООО "ОНТК" удовлетворены. Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 площадью 13 811 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 6-я Станционная, д. 110, с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий мастерской и гаража - склада изложен в следующей редакции:
Цена участка, подлежащая оплате Покупателем, составляет 128 450 руб. (сто двадцать восемь тысяч рублей).
Цена выкупа земельного участка определена на основании абзаца 8 части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
С департамента имущественных отношений в пользу ООО "ОНТК" взыскано 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела арбитражным судом.
Возражая против принятого судом решения, департамент имущественных отношений в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом ответчик указывает, что заявление ООО "ОНТК" подано в департамент имущественных отношений 03.09.2013, в связи с чем предоставить испрашиваемый земельный участок, применяя 2,5% кадастровой стоимости при подготовке договора купли-продажи земельного участка, не представляется возможным. Также департамент имущественных отношений не является правопреемником Главного управления по земельным ресурсам Омской области, а наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с Решением Омского городского совета от 27.02.2013 N 110. Департамент полагает, что кадастровая стоимость, установленная решением суда от 27.03.2013, не может быть применена к отношениям по определению выкупной стоимости земельного участка, возникшим на основании заявления поданного до 01.07.2012.
ООО "ОНТК" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в него не обеспечил.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ОНТК" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, выслушав явившегося представителя истца, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим изменению.
Как следует из материалов дела, ООО "ОНТК" на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: одноэтажное нежилое строение общей площадью 685,9 кв. м, литер А, А1, одноэтажное нежилое строение общей площадью 654,1 кв. м, литер Б, Б1, 1988 года постройки, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 6-я Станционная, д. 110.
Указанная недвижимость расположена на земельном участке с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163, образованном из земельного участка с кадастровым номером 55:36:23 07 03 06 00:001:0000, ранее предоставленного истцу на праве бессрочного пользования что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АА N 158309 от 14.09.2000.
Распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 20.07.2012 N 1698-р "О предоставлении в собственность за плату открытому акционерному обществу "Омский научно-технологический комплекс" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске" данный земельный участок предоставлен ООО "ОНТК" на возмездной основе, в связи с чем отделу управления и распоряжения землей Главного управления в месячный срок с даты принятия распоряжения было предложено заключить договор купли-продажи с ООО "ОНТК".
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость спорного земельного участка был определена в 11 577 485 руб. 08 коп.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 27.03.2013 по делу N А46-32259/2012 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 в размере, равном его рыночной стоимости, которая составила 5 138 000 руб.
ООО "ОНТК" 03.09.2013 обратился в департамент имущественных отношений с заявлением о пересмотре условий договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 с учетом кадастровой стоимости, равной 5 138 000 руб.
Департаментом имущественных отношений подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 площадью 13 811 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 6-я Станционная, д. 110, с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий мастерской и гаража-склада.
Пунктом 2.1 договора цена выкупа земельного участка определена на основании подпункта 3 пункта 1 постановления Правительства Омской области от 18.07.2012 N 142-п "О порядке определения цены земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений и порядке оплаты таких земельных участков" в размере 20% от кадастровой стоимости, установленной решением суда - 5 138 000 руб. и составила 1 027 600 руб.
Истец, не соглашаясь с данной редакцией договора по причине того, что при осуществлении выкупа спорного земельного участка подлежит применению цена, установленная субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, поскольку ООО "ОНТК" первоначально обратилось с заявлением в Главное управление по земельным ресурсам Омской области о выкупе земельного участка до 01.07.2012, направил в адрес ответчика письмо от 05.12.2013 с приложением протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка.
В ответ департамент имущественных отношений повторно направил ООО "ОНТК" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 и протокол согласования разногласий, в соответствии с которым утверждению подлежит редакция продавца.
Указанные обстоятельства послужили основанием общения ООО "ОНТК" в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательств, суд первой инстанции, установив, что ООО "ОНТК" обратилось в Главное управление по земельным ресурсам Омской области за испрашиваемым земельным участком 25.06.2012, полномочия управления переданы к органу местного самоуправления, интересы которого представляет департамент имущественных отношений, расценил заявление ООО "ОНТК" о предоставлении ему спорного земельного участка как поданное до 01.07.2012, посчитав, что порядок определения размера выкупной стоимости земельного участка полностью соответствует законодательству, удовлетворил требование истца о внесении изменений в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (часть 1 статьи 555 ГК РФ).
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, регулируется статьей 36 ЗК РФ.
Так, согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (здесь и ниже пункты 5 и 6 статьи 36 приводимого кодекса).
В месячный срок со дня поступления такого заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в предусмотренных случаях, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до 01.07.2012 осуществляется, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
В соответствии с абзацами 6 и 7 пункта 1 приводимой статьи при приобретении коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями - собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, цена таких земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенной в иной местности.
Действие указанных норм распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной частью 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий и факт обращения с соответствующим заявлением в уполномоченный орган в срок до 01.07.2012.
Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14649/08 от 09.04.2009 по делу N А82-251/2008-14.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что ООО "ОНТК" является надлежащим лицом, имеющим право приобрести земельный участок с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 по льготной цене, установленной частью 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ.
В целях реализации своего права на выкуп земельного участка ООО "ОНТК" 25.06.2012 обратилось в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 площадью 13 811 кв. м, государственная собственность на который не разграничена на территории г. Омска, принадлежащее заявителю ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования (л.д. 89-90).
Распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 20.07.2012 N 1698-р "О предоставлении в собственность за плату открытому акционерному обществу "Омский научно-технологический комплекс" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске" данный земельный участок предоставлен ООО "ОНТК" на возмездной основе, в связи с чем отделу управления и распоряжения землей Главного управления в месячный срок с даты принятия распоряжения было предложено заключить договор купли-продажи с ООО "ОНТК".
В соответствии со статьей 6 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" органы местного самоуправления вправе по отношению к расположенным на территории города Омска земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжаться только теми из них, которые предоставляются для размещения временных объектов, для ведения дачного хозяйства и садоводства. Распоряжение всеми остальными участками осуществляет специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области - Главное управление по земельным ресурсам Омской области (пункт 6.1 статьи 5 данного закона).
Законом Омской области "О внесении изменений в закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" от 06.12.2012 N 1496-ОЗ определено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, Главное управление по земельным ресурсам Омской области утратило данные полномочия. Указанный закон вступил в силу с 11.02.2013.
07.02.2013 принят Указ Губернатора Омской области N 17 о ликвидации ГУЗР Омской области.
Из Постановления Администрации города Омска от 06.02.2013 N 120-п о мероприятиях по реализации Закона Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" следует, что с 11.02.2013 мероприятия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.
Положением о Департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным решением Омского городского Совета N 452 от 26.10.2011, предусмотрено, что полномочиями по распоряжению неразграниченными землями обладает в настоящее время Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.
Таким образом, довод департамента имущественных отношений о том, что департамент не является правопреемником Главного управления по земельным ресурсам Омской области в отношении полномочий по распоряжению неразграниченными землями, не принимается судом апелляционной инстанции, а обращение ООО "ОНТК" с заявлением о приобретении земельного участка в собственность 25.06.2012 с февраля 2013 года создало для департамента имущественных отношений обязанность по реализации права выкупа участка заявителем.
Ссылки подателя жалобы на то, что не представлены доказательства обращения ООО "ОНТК" с соответствующим заявлением в Главное управление по земельным ресурсам Омской области, отклоняются судом апелляционной инстанции как противоречащие фактическим обстоятельствам дела. Так, согласно заявлению о предоставлении земельного участка в собственность, распоряжению Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 20.07.2012 N 1698/р, представленных с сопроводительным письмом КУ Омской области "Исторический архив Омской области" от 18.04.2014 N 01-28/967 (л.д. 85-90), обращение ООО "ОНТК" в ГУЗР Омской области имело место 25.06.2012.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у ООО "ОНТК" права на приобретение спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 27.03.2013 по делу N А46-32259/2012 установлено, что согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 55:36:170209:3163 (предыдущий номер 55:36:17 02 09:0052) от 30.05.2012, его кадастровая стоимость рассчитана в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 и составляет 11 577 485,08 руб.
Данным решением установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 в размере, равном его рыночной стоимости, которая составила 5 138 000 руб.
ООО "ОНТК" 03.09.2013 обратился в департамент имущественных отношений с заявлением о пересмотре условий договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 с учетом кадастровой стоимости, равной 5 138 000 руб.
Однако, по мнению департамента имущественных отношений, установленная решением суда от 27.03.2013 кадастровая стоимость не может быть применена к отношениям по определению выкупной стоимости земельного участка, возникшим на основании заявления поданного до 01.07.2012.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в законную силу судебного акта.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка не аналогично последствиям исправления кадастровой ошибки, в силу чего новая кадастровая стоимость может быть внесена в государственный кадастр недвижимости только после вступления в законную силу решения суда и, соответственно, распространяет свое действие исключительно на будущее время.
Поскольку истец обратился за выкупом земельного участка в льготном порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим строго до 01.07.2012, когда в государственном кадастре недвижимости была указана кадастровая стоимость спорного земельного участка в сумме 11 577 485 руб. 08 коп. (что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 27.03.2013 по делу N А46-32259/2012), тем самым ООО "ОНТК" выразило волю на приобретение спорного участка по цене, равной 2,5% от этой стоимости.
В период действия льготного порядка определения цены выкупа земельного участка, установленного указанной нормой, в кадастре иных сведений о кадастровой стоимости спорного участка не было.
Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в сумме 5 138 000 руб. внесены в кадастр после 27.03.2013, когда льготный порядок расчета выкупной цены уже не действовал. Следовательно, сведения о новой кадастровой стоимости распространяются только на будущее время, и не могут быть использованы при расчете выкупной цены по формуле, действовавшей до 01.07.2012.
Поскольку на отношения сторон распространяется предусмотренный Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" льготный порядок расчета выкупной цены, в части определения ее размера решение подлежит изменению. Цену земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 в договоре купли-продажи следует определять следующим образом:
Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.03.2014 N ВАС-1709/14 по делу N А32-27352/2012, постановлениях Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2013 по делу N А03-2752/2013, от 05.07.2013 по делу N А46-28876/2012.
На основании изложенного в соответствии с статьей 110 АПК РФ с департамента имущественных отношений в пользу ООО "ОНТК" подлежит взысканию 4 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела арбитражным судом.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2014 по делу N А46-761/2014 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции.
Изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:17 02 09:3163 площадью 13 811 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 6-я Станционная, д. 110, с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий мастерской и гаража - склада в следующей редакции:
Цена участка, подлежащая оплате Покупателем, составляет 289 437 руб. 13 коп. (двести восемьдесят девять тысяч четыреста тридцать семь рублей тринадцать копеек).
Цена выкупа земельного участка определена на основании абзаца 8 части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003, адрес (место нахождения) юридического лица: город Омск, улица Краснофлотская, дом 8) в пользу открытого акционерного общества "Омский научно-технологический комплекс" (ИНН 5505009170, ОГРН 1025501175655) 4 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела арбитражным судом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)