Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мищенко Е.А.
судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Ботоевой О.С.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области: Липов Р.В., по доверенности от 15.01.2015 N 2,
от ЖСК "Бугорок": Клевитов П.В., по доверенности от 01.03.2013,
от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Правительства Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ЖСК "Бугорок" и Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 по делу N А41-13543/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области к ЖСК "Бугорок", третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 15 от 12.04.2010 и расторжении договора,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - истец) обратился в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Бугорок" (далее - ответчик, ЖСК "Бугорок") со следующими требованиями (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений):
1) взыскать с ЖСК "Бугорок" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды N 15 земельного участка от 12.04.2010 в сумме 974 507, 35 рублей;
2) взыскать с ЖСК "Бугорок" пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды N 15 земельного участка от 12.04.2010 в сумме - 412 040, 07 рублей;
3) расторгнуть договор аренды N 15 земельного участка от 12.04.2010, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 25.05.2010 за N 50-50-37/012/2010-393;
4) обязать ЖСК "Бугорок" вернуть по акту приема-передачи земельный участок, площадью 8 800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:37:0060310:135, расположенный в границах городского поселения Кашира по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. 1-я Дзержинская, разрешенное использование: для жилищного строительства.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 с ЖСК "Бугорок" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 15 от 12.04.2010 в размере 974 507 рублей 35 копеек и пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 412 040 рублей 07 копеек; всего взыскано 1 386 547 рублей 42 копеек; в остальной части заявленных требований отказано; с ЖСК "Бугорок" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 26 865 рублей за рассмотрение дела в арбитражном суде.
Не согласившись с указанным судебным актом, ЖСК "Бугорок" и Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области обратились с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за нарушения срока внесения арендной платы, в остальной части оставить решение без изменения, апелляционную жалобу ЖСК "Бугорок" - удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа Комитету по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области в расторжении договора аренды земельного участка и расторгнуть договор аренды, возражал против доводов апелляционной жалобы ЖСК "Бугорок" по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить обжалуемый судебный акт в части взыскания арендной платы без изменения, апелляционную жалобу ЖСК "Бугорок" - без удовлетворения.
Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционных жалоб ЖСК "Бугорок" и Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводам о наличии оснований для удовлетворении апелляционной жалобы ЖСК "Бугорок" и об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.04.2010 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района (арендодатель) и ЖСК "Бугорок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 15 (далее - договор аренды) (том 1 л.д. 6-11).
Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 25.05.2012 за N 50-50-37/013/2012-393.
Предметом договора аренды является земельный участок площадью 8 800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:37:0060310:135, расположенный в границах городского поселения Кашира по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. 1-я Дзержинская, вид разрешенного использования: для жилищного строительства (пункт 1.1. договора аренды).
Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района в письме от 13.07.2010 N 784/6 сообщил о том, что в целях расчет кадастровой стоимости, земельный участок площадью 8 800 кв. м с кадастровым номером 50:37:0060310:135 был отнесен к группе видов разрешенного использования: земли под домами индивидуальной жилой застройки (том 1 л.д. 64).
Постановлением Главы муниципального образования "городское поселения Кашира" N 3602-гп от 06.05.2011 утвержден градостроительный план земельного участка, площадью 8800 кв. м с кадастровым номером 50:37:0060310:135, по размещению индивидуальной жилой застройки ЖСК "Бугорок" по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. 1-я Дзержинская (том 1 л.д. 65).
Разрешением на строительство от 18.05.2011 Администрация городского поселения Кашира разрешила строительство объекта капитального строительства 16 индивидуальных жилых домов на земельном участке, площадью 8800 кв. м. Срок действия данного разрешения до 18.05.2021 (том 1 л.д. 67).
Постановлением Главы муниципального образования "городское поселения Кашира" от 30.05.2013 N 597-гп изменен вид разрешенного использования земельного участка, площадью 8800 кв. м с кадастровым номером 50:37:0060310:135, с вида разрешенного использования - "для жилищного строительства", на вид разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства" (том 1 л.д. 69).
Постановлением Администрации Каширского муниципального района Московской области от 01.07.2013 N 1604-пг в договор аренды от 12.04.2010 N 15 внесены изменения, а именно: вместо "разрешенное использование - для жилищного строительства" читать "разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства" (том 1 л.д. 73).
Указанные изменения, согласно принятым 22.07.2013 изменениям к договору аренды, внесены в пункт 1.1. договора аренды с 30.05.2013 (том 1 л.д. 74).
В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается с даты государственной регистрации договора на 3 года.
С учетом изменений к договору аренды от 16.05.2013, срок действия договора продлен с 13.04.2013 по 12.04.2016. Изменения к договору аренды от 16.05.2013 зарегистрированы Управлением Росреестра по Московской области 11.06.2013 за N 50-50-37/015/2013-74.
С учетом изменений к договору аренды от 22.07.2013, срок действия договора продлен с 13.04.2016 по 28.02.2022. Изменения к договору аренды от 22.07.2013 зарегистрированы Управлением Росреестра по Московской области 26.02.2015 за N 50-50/001-50/037/001/2015-533/1.
Размер арендной платы определен сторонам в приложении N 2 к договору аренды, которое является его неотъемлемой частью, определено, что размер арендной платы должен рассчитываться по формуле и определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размер арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор аренды.
Согласно условиям договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно в соответствии с пунктом 3.3. договора аренды. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор аренды, согласно пункту 3.5. договора аренды.
Ежегодный перерасчет арендной платы за весь период аренды земельного участка, согласно приложению N 2 к договору аренды (том 1 л.д. 14), рассчитывается исходя из формулы:
Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Ап - арендная плата в текущем году;
- Аб - базовый размер арендной платы в текущем году;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на земельном участке;
- Пкд - корректирующий коэффициент (для данного вида деятельности не применяется за весь период аренды);
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 4.4.4. договора аренды, арендатор принял на себя обязанность уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.
Согласно условиям договора аренды арендатор (ответчик) принял обязательство оплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные указанным договором.
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, истец пришел к выводу о том, что у ЖСК "Бугорок" образовалась задолженность по арендной плате: по состоянию за первый квартал 2015 года - в размере 974 507 рублей 35 копеек (за период с 16.04.2012 по 01.04.2015), кроме того, в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды ответчику начислены пени в размере 412 040 рублей 07 копеек.
Истцом неоднократно в адрес ответчика направлялись претензии о невыполнении условий договора аренды, в которых указано о ненадлежащем исполнении ЖСК "Бугорок" обязанностей по уплате арендной платы.
В связи с тем, что имеющаяся, по мнению истца, задолженность ответчиком не была погашена, истец обратился в Арбитражный суд Московской области с заявленными требованиями.
Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды N 15 земельного участка от 12.04.2010 в сумме 974 507 рублей 35 копеек и пени за просрочку оплаты в размере 412 040 рублей 07 копеек, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований и наличия оснований для их удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
В силу статей 7, 8, 9 АПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки за исключением тех, которые изъяты из оборота согласно пункту 4 статьи 27 ЗК РФ.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определен порядок исчисления арендной платы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, договором аренды земельного участка от 12.04.2010 N 15 и дополнительными соглашениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.
Как следует из приложения N 2 к договору аренды "Кд" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на земельном участке, равен 1 (том 1 л.д. 14).
В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", базовый размер арендной платы - Аб, применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Законами Московской области от 21.10.2011 N 170/2011-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2012 год", от 26.12.12 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год", от 02.10.2013 N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год" и от 16.09.2014 N 113/2010-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2015 год" установлено, что базовый размер арендной платы за земельные участки в границах городов и поселков городского типа (рабочих и дачных), предоставленные гражданам и их некоммерческим объединениям для индивидуального жилищного строительства устанавливается со всей площади земельного участка в размере 5% от базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа (рабочих и дачных), который для г. Кашира Московской области составлял в 2012 году - 24,32 рубля; в 2013 году - 26,75 рублей; в 2014 году - 29,43 рубля, в 2015 году - 30,93 рубля.
Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов определяется в соответствии с категорией субъекта, которому участок предоставлен в аренду, а также видом использования земельного участка.
Базовый размер арендной платы определяется по следующим критериям:
1) за земельные участки, предоставленные гражданам и их некоммерческим объединениям для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок), огородничества, животноводства, сенокошения, выпаса скота;
2) за земельные участки, предоставленные для иных целей, в том числе:
- - гражданам и их некоммерческим объединениям, в том числе для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), дачного строительства и садоводства;
- - юридическим лицам и предпринимателям без образования юридического лица.
Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 50 ГК РФ, жилищно-строительные кооперативы являются некоммерческими организациями.
В соответствии с частями 3 и 6 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и пунктом 28 Приложения к указанному Закону, в редакции, действовавшей до 01.01.2012, коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, (Кд) равен 1, в случаях предоставления в аренду земельных участков гражданам и их некоммерческим объединениям для индивидуального жилищного строительства коэффициенты Пкд и Км не применяются.
В силу положений частей 5 и 6 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", начиная с 01.01.2012, коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) устанавливается в пределах от 1 до 10. Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
В случаях предоставления в аренду земельных участков гражданам и их некоммерческим объединениям для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, размещения индивидуальных и кооперативных гаражей, включая земли общего пользования, коэффициенты Кд, Пкд и Км равны 1.
В материалы дела представлены исчерпывающие доказательства, подтверждающие тот факт, что земельный участок имеет разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, и был предоставлен арендатору именно для этих целей, в том числе: кадастровым паспортом земельного участка (том 1 л.д. 70); Постановлением Главы муниципального образования "городское поселения Кашира" N 3602-гп от 06.05.2011 утвержден градостроительный план земельного участка по размещению индивидуальной жилой застройки ЖСК "Бугорок" (том 1 л.д. 65); разрешением на строительство от 18.05.2011 на указанном земельном участке ответчику разрешено строительство объекта капитального строительства - 16 индивидуальных жилых домов (том 1 л.д. 67).
Апелляционным судом установлено, что ЖСК "Бугорок" является некоммерческой организацией в форме потребительского кооператива, организованной как добровольное объединение граждан Российской Федерации с целью удовлетворения членов кооператива жилой площадью путем строительства индивидуальных жилых домов по ул. 1-я Дзержинская в г. Кашира Московской области на собственные средства членов кооператива.
Принимая во внимание, что предметом договора аренды от 12.04.2010 N 15 является земельный участок, предоставленный для использования в целях индивидуального жилищного строительства, а ответчик является некоммерческой организацией, апелляционный суд пришел к выводу о том, что положения части 6 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" подлежат применению в рассматриваемом случае.
Таким образом, при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.04.2010 N 15 к нему следует применять:
- - коэффициент "Км" равный 1, а не - 1,5;
- - коэффициент "Кд" равный 1, а не - 1,5% за период с 16.03.2012 по 31.12.2012, как указал истец, или 4,2% за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, по мнению истца;
- - базовый размер арендной платы "Аб" в размере 5% от базового размера арендной платы, а не 100%;
- - коэффициент "Пкд" за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 равный 1%.
На основании изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что за весь период аренды земельного участка площадью 8800 кв. м с кадастровым номером 50:37:0060310:135 по договору аренды от 12.04.2010 N 15 начисления составили 42 224 рубля 60 копеек, из которых за 2012 год - 10 700 рублей 80 копеек, за 2013 год - 11770 рублей, за 2014 год - 12 949 рублей 20 копеек, за первое полугодие 2015 года - 6 804 рубля 60 копеек.
Апелляционным судом установлено, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы исполнены в полном объеме, согласно платежным поручениям от 30.03.2015 N 59, от 25.03.2015 N 57, от 30.07.2014 N 91, от 30.07.2014 N 92, от 11.03.2015 N 45, от 23.03.2015 N 54 (том 1 л.д. 105-110).
Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.
Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судом, Межрайонная инспекция ФНС N 18 по Московской области внесла регистрационную запись N 2115019022996 от 29.12.2011 о прекращении деятельности ЖСК "Бугорок" (том 1 л.д. 88-91, а именно: л.д. 90-91).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 по делу N А41-57631/13 решение от 09.09.2011 N 401 и регистрационная запись N 2115019022996 от 29.12.2011 о прекращении деятельности ЖСК "Бугорок", внесенная межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы России N 18 по Московской области в ЕГРЮЛ, признаны недействительными.
Решением Каширского городского суда от 24.11.2014 по делу N 2-2106/14 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обязано восстановить запись регистрации N 50-50-37/012/2010-393 от 25.05.2010 договора аренды земельного участка от 12.04.2010 N 15.
Согласно части 1 статьи 415 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Таким образом, в период с 29.12.2011 по 18.08.2014 ЖСК "Бугорок" не несло обязательство по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.04.2012 N 15.
Как следует из материалов дела, после восстановления записи о регистрации договора аренды земельного участка от 12.04.2010 обязательство по договору аренды было исполнено в полном объеме.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Апелляционным судом установлено, что ответчик надлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в период действия договора аренды, просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды от 12.04.2010 N 15 ответчиком не допущено.
На основании изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика пени за просрочку оплаты по договору аренды в размере 412 040 рублей 07 копеек.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды N 15 от 12.04.2010 и обязании ЖСК "Бугорок" вернуть по акту приема-передачи земельный участок, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.
Данный вывод суда является обоснованным, соответствует действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Кроме того, в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как следует из материалов дела и установлено судом, срок действия договора аренды земельного участка от 12.04.2010 N 15 (с учетом изменений от 16.05.2013 и от 22.07.2013) был дважды продлен.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 по делу А41-57631/13 установлено, что в период действия договора ЖСК "Бугорок" оформлялось землепользование, подготовлена и получена разрешительная документация, необходимая для строительства объектов индивидуального жилищного строительства членами кооператива в целях удовлетворения их потребностей в жилище.
Доказательств неосвоения ответчиком земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, истцом не представлено ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону (при аренде недвижимого имущества за 3 месяца).
На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. При этом односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд.
Как следует из материалов дела, истцом 30.10.2014 истцу была направления претензия, из содержания которой не следует предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 12.04.2010 N 15 (том 1 л.д. 98).
Суд первой инстанции правомерно признал требования истца о расторжении договора аренды от 12.04.2010 N 15 и обязании ЖСК "Бугорок" вернуть по акту приема-передачи земельный участок не подлежащими удовлетворению.
Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в части отказа в расторжении договора аренды от 12.04.2010 N 15, апелляционная жалоба истца не содержит.
Несогласие истца с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 по делу N А41-13543/15 отменить в части взыскания с ЖСК "Бугорок" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области суммы задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды земельного участка N 15 от 12.04.2010. В указанной части требований отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
Е.А.МИЩЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2015 N 10АП-7115/2015 ПО ДЕЛУ N А41-13543/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2015 г. по делу N А41-13543/15
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мищенко Е.А.
судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Ботоевой О.С.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области: Липов Р.В., по доверенности от 15.01.2015 N 2,
от ЖСК "Бугорок": Клевитов П.В., по доверенности от 01.03.2013,
от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Правительства Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ЖСК "Бугорок" и Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 по делу N А41-13543/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области к ЖСК "Бугорок", третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 15 от 12.04.2010 и расторжении договора,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - истец) обратился в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Бугорок" (далее - ответчик, ЖСК "Бугорок") со следующими требованиями (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений):
1) взыскать с ЖСК "Бугорок" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды N 15 земельного участка от 12.04.2010 в сумме 974 507, 35 рублей;
2) взыскать с ЖСК "Бугорок" пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды N 15 земельного участка от 12.04.2010 в сумме - 412 040, 07 рублей;
3) расторгнуть договор аренды N 15 земельного участка от 12.04.2010, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 25.05.2010 за N 50-50-37/012/2010-393;
4) обязать ЖСК "Бугорок" вернуть по акту приема-передачи земельный участок, площадью 8 800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:37:0060310:135, расположенный в границах городского поселения Кашира по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. 1-я Дзержинская, разрешенное использование: для жилищного строительства.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 с ЖСК "Бугорок" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 15 от 12.04.2010 в размере 974 507 рублей 35 копеек и пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 412 040 рублей 07 копеек; всего взыскано 1 386 547 рублей 42 копеек; в остальной части заявленных требований отказано; с ЖСК "Бугорок" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 26 865 рублей за рассмотрение дела в арбитражном суде.
Не согласившись с указанным судебным актом, ЖСК "Бугорок" и Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области обратились с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за нарушения срока внесения арендной платы, в остальной части оставить решение без изменения, апелляционную жалобу ЖСК "Бугорок" - удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа Комитету по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области в расторжении договора аренды земельного участка и расторгнуть договор аренды, возражал против доводов апелляционной жалобы ЖСК "Бугорок" по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить обжалуемый судебный акт в части взыскания арендной платы без изменения, апелляционную жалобу ЖСК "Бугорок" - без удовлетворения.
Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционных жалоб ЖСК "Бугорок" и Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводам о наличии оснований для удовлетворении апелляционной жалобы ЖСК "Бугорок" и об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.04.2010 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района (арендодатель) и ЖСК "Бугорок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 15 (далее - договор аренды) (том 1 л.д. 6-11).
Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 25.05.2012 за N 50-50-37/013/2012-393.
Предметом договора аренды является земельный участок площадью 8 800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:37:0060310:135, расположенный в границах городского поселения Кашира по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. 1-я Дзержинская, вид разрешенного использования: для жилищного строительства (пункт 1.1. договора аренды).
Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района в письме от 13.07.2010 N 784/6 сообщил о том, что в целях расчет кадастровой стоимости, земельный участок площадью 8 800 кв. м с кадастровым номером 50:37:0060310:135 был отнесен к группе видов разрешенного использования: земли под домами индивидуальной жилой застройки (том 1 л.д. 64).
Постановлением Главы муниципального образования "городское поселения Кашира" N 3602-гп от 06.05.2011 утвержден градостроительный план земельного участка, площадью 8800 кв. м с кадастровым номером 50:37:0060310:135, по размещению индивидуальной жилой застройки ЖСК "Бугорок" по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. 1-я Дзержинская (том 1 л.д. 65).
Разрешением на строительство от 18.05.2011 Администрация городского поселения Кашира разрешила строительство объекта капитального строительства 16 индивидуальных жилых домов на земельном участке, площадью 8800 кв. м. Срок действия данного разрешения до 18.05.2021 (том 1 л.д. 67).
Постановлением Главы муниципального образования "городское поселения Кашира" от 30.05.2013 N 597-гп изменен вид разрешенного использования земельного участка, площадью 8800 кв. м с кадастровым номером 50:37:0060310:135, с вида разрешенного использования - "для жилищного строительства", на вид разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства" (том 1 л.д. 69).
Постановлением Администрации Каширского муниципального района Московской области от 01.07.2013 N 1604-пг в договор аренды от 12.04.2010 N 15 внесены изменения, а именно: вместо "разрешенное использование - для жилищного строительства" читать "разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства" (том 1 л.д. 73).
Указанные изменения, согласно принятым 22.07.2013 изменениям к договору аренды, внесены в пункт 1.1. договора аренды с 30.05.2013 (том 1 л.д. 74).
В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается с даты государственной регистрации договора на 3 года.
С учетом изменений к договору аренды от 16.05.2013, срок действия договора продлен с 13.04.2013 по 12.04.2016. Изменения к договору аренды от 16.05.2013 зарегистрированы Управлением Росреестра по Московской области 11.06.2013 за N 50-50-37/015/2013-74.
С учетом изменений к договору аренды от 22.07.2013, срок действия договора продлен с 13.04.2016 по 28.02.2022. Изменения к договору аренды от 22.07.2013 зарегистрированы Управлением Росреестра по Московской области 26.02.2015 за N 50-50/001-50/037/001/2015-533/1.
Размер арендной платы определен сторонам в приложении N 2 к договору аренды, которое является его неотъемлемой частью, определено, что размер арендной платы должен рассчитываться по формуле и определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размер арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор аренды.
Согласно условиям договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно в соответствии с пунктом 3.3. договора аренды. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор аренды, согласно пункту 3.5. договора аренды.
Ежегодный перерасчет арендной платы за весь период аренды земельного участка, согласно приложению N 2 к договору аренды (том 1 л.д. 14), рассчитывается исходя из формулы:
Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Ап - арендная плата в текущем году;
- Аб - базовый размер арендной платы в текущем году;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на земельном участке;
- Пкд - корректирующий коэффициент (для данного вида деятельности не применяется за весь период аренды);
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 4.4.4. договора аренды, арендатор принял на себя обязанность уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.
Согласно условиям договора аренды арендатор (ответчик) принял обязательство оплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные указанным договором.
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, истец пришел к выводу о том, что у ЖСК "Бугорок" образовалась задолженность по арендной плате: по состоянию за первый квартал 2015 года - в размере 974 507 рублей 35 копеек (за период с 16.04.2012 по 01.04.2015), кроме того, в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды ответчику начислены пени в размере 412 040 рублей 07 копеек.
Истцом неоднократно в адрес ответчика направлялись претензии о невыполнении условий договора аренды, в которых указано о ненадлежащем исполнении ЖСК "Бугорок" обязанностей по уплате арендной платы.
В связи с тем, что имеющаяся, по мнению истца, задолженность ответчиком не была погашена, истец обратился в Арбитражный суд Московской области с заявленными требованиями.
Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды N 15 земельного участка от 12.04.2010 в сумме 974 507 рублей 35 копеек и пени за просрочку оплаты в размере 412 040 рублей 07 копеек, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований и наличия оснований для их удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
В силу статей 7, 8, 9 АПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки за исключением тех, которые изъяты из оборота согласно пункту 4 статьи 27 ЗК РФ.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определен порядок исчисления арендной платы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, договором аренды земельного участка от 12.04.2010 N 15 и дополнительными соглашениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.
Как следует из приложения N 2 к договору аренды "Кд" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на земельном участке, равен 1 (том 1 л.д. 14).
В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", базовый размер арендной платы - Аб, применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Законами Московской области от 21.10.2011 N 170/2011-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2012 год", от 26.12.12 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год", от 02.10.2013 N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год" и от 16.09.2014 N 113/2010-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2015 год" установлено, что базовый размер арендной платы за земельные участки в границах городов и поселков городского типа (рабочих и дачных), предоставленные гражданам и их некоммерческим объединениям для индивидуального жилищного строительства устанавливается со всей площади земельного участка в размере 5% от базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа (рабочих и дачных), который для г. Кашира Московской области составлял в 2012 году - 24,32 рубля; в 2013 году - 26,75 рублей; в 2014 году - 29,43 рубля, в 2015 году - 30,93 рубля.
Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов определяется в соответствии с категорией субъекта, которому участок предоставлен в аренду, а также видом использования земельного участка.
Базовый размер арендной платы определяется по следующим критериям:
1) за земельные участки, предоставленные гражданам и их некоммерческим объединениям для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок), огородничества, животноводства, сенокошения, выпаса скота;
2) за земельные участки, предоставленные для иных целей, в том числе:
- - гражданам и их некоммерческим объединениям, в том числе для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), дачного строительства и садоводства;
- - юридическим лицам и предпринимателям без образования юридического лица.
Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 50 ГК РФ, жилищно-строительные кооперативы являются некоммерческими организациями.
В соответствии с частями 3 и 6 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и пунктом 28 Приложения к указанному Закону, в редакции, действовавшей до 01.01.2012, коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, (Кд) равен 1, в случаях предоставления в аренду земельных участков гражданам и их некоммерческим объединениям для индивидуального жилищного строительства коэффициенты Пкд и Км не применяются.
В силу положений частей 5 и 6 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", начиная с 01.01.2012, коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) устанавливается в пределах от 1 до 10. Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
В случаях предоставления в аренду земельных участков гражданам и их некоммерческим объединениям для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, размещения индивидуальных и кооперативных гаражей, включая земли общего пользования, коэффициенты Кд, Пкд и Км равны 1.
В материалы дела представлены исчерпывающие доказательства, подтверждающие тот факт, что земельный участок имеет разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, и был предоставлен арендатору именно для этих целей, в том числе: кадастровым паспортом земельного участка (том 1 л.д. 70); Постановлением Главы муниципального образования "городское поселения Кашира" N 3602-гп от 06.05.2011 утвержден градостроительный план земельного участка по размещению индивидуальной жилой застройки ЖСК "Бугорок" (том 1 л.д. 65); разрешением на строительство от 18.05.2011 на указанном земельном участке ответчику разрешено строительство объекта капитального строительства - 16 индивидуальных жилых домов (том 1 л.д. 67).
Апелляционным судом установлено, что ЖСК "Бугорок" является некоммерческой организацией в форме потребительского кооператива, организованной как добровольное объединение граждан Российской Федерации с целью удовлетворения членов кооператива жилой площадью путем строительства индивидуальных жилых домов по ул. 1-я Дзержинская в г. Кашира Московской области на собственные средства членов кооператива.
Принимая во внимание, что предметом договора аренды от 12.04.2010 N 15 является земельный участок, предоставленный для использования в целях индивидуального жилищного строительства, а ответчик является некоммерческой организацией, апелляционный суд пришел к выводу о том, что положения части 6 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" подлежат применению в рассматриваемом случае.
Таким образом, при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.04.2010 N 15 к нему следует применять:
- - коэффициент "Км" равный 1, а не - 1,5;
- - коэффициент "Кд" равный 1, а не - 1,5% за период с 16.03.2012 по 31.12.2012, как указал истец, или 4,2% за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, по мнению истца;
- - базовый размер арендной платы "Аб" в размере 5% от базового размера арендной платы, а не 100%;
- - коэффициент "Пкд" за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 равный 1%.
На основании изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что за весь период аренды земельного участка площадью 8800 кв. м с кадастровым номером 50:37:0060310:135 по договору аренды от 12.04.2010 N 15 начисления составили 42 224 рубля 60 копеек, из которых за 2012 год - 10 700 рублей 80 копеек, за 2013 год - 11770 рублей, за 2014 год - 12 949 рублей 20 копеек, за первое полугодие 2015 года - 6 804 рубля 60 копеек.
Апелляционным судом установлено, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы исполнены в полном объеме, согласно платежным поручениям от 30.03.2015 N 59, от 25.03.2015 N 57, от 30.07.2014 N 91, от 30.07.2014 N 92, от 11.03.2015 N 45, от 23.03.2015 N 54 (том 1 л.д. 105-110).
Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.
Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судом, Межрайонная инспекция ФНС N 18 по Московской области внесла регистрационную запись N 2115019022996 от 29.12.2011 о прекращении деятельности ЖСК "Бугорок" (том 1 л.д. 88-91, а именно: л.д. 90-91).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 по делу N А41-57631/13 решение от 09.09.2011 N 401 и регистрационная запись N 2115019022996 от 29.12.2011 о прекращении деятельности ЖСК "Бугорок", внесенная межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы России N 18 по Московской области в ЕГРЮЛ, признаны недействительными.
Решением Каширского городского суда от 24.11.2014 по делу N 2-2106/14 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обязано восстановить запись регистрации N 50-50-37/012/2010-393 от 25.05.2010 договора аренды земельного участка от 12.04.2010 N 15.
Согласно части 1 статьи 415 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Таким образом, в период с 29.12.2011 по 18.08.2014 ЖСК "Бугорок" не несло обязательство по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.04.2012 N 15.
Как следует из материалов дела, после восстановления записи о регистрации договора аренды земельного участка от 12.04.2010 обязательство по договору аренды было исполнено в полном объеме.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Апелляционным судом установлено, что ответчик надлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в период действия договора аренды, просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды от 12.04.2010 N 15 ответчиком не допущено.
На основании изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика пени за просрочку оплаты по договору аренды в размере 412 040 рублей 07 копеек.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды N 15 от 12.04.2010 и обязании ЖСК "Бугорок" вернуть по акту приема-передачи земельный участок, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.
Данный вывод суда является обоснованным, соответствует действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Кроме того, в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как следует из материалов дела и установлено судом, срок действия договора аренды земельного участка от 12.04.2010 N 15 (с учетом изменений от 16.05.2013 и от 22.07.2013) был дважды продлен.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 по делу А41-57631/13 установлено, что в период действия договора ЖСК "Бугорок" оформлялось землепользование, подготовлена и получена разрешительная документация, необходимая для строительства объектов индивидуального жилищного строительства членами кооператива в целях удовлетворения их потребностей в жилище.
Доказательств неосвоения ответчиком земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, истцом не представлено ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону (при аренде недвижимого имущества за 3 месяца).
На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. При этом односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд.
Как следует из материалов дела, истцом 30.10.2014 истцу была направления претензия, из содержания которой не следует предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 12.04.2010 N 15 (том 1 л.д. 98).
Суд первой инстанции правомерно признал требования истца о расторжении договора аренды от 12.04.2010 N 15 и обязании ЖСК "Бугорок" вернуть по акту приема-передачи земельный участок не подлежащими удовлетворению.
Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в части отказа в расторжении договора аренды от 12.04.2010 N 15, апелляционная жалоба истца не содержит.
Несогласие истца с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 по делу N А41-13543/15 отменить в части взыскания с ЖСК "Бугорок" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области суммы задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды земельного участка N 15 от 12.04.2010. В указанной части требований отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
Е.А.МИЩЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)