Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатор не вносит арендные платежи и в течение длительного времени не использует участок по целевому назначению (для строительства).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "СЕВЕРНЫЙ" Соколовой О.Н. (доверенность от 01.05.2015), рассмотрев 26.05.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "СЕВЕРНЫЙ" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.09.2014 (судья Шумкова И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 (судьи Зайцева А.Я., Зорина Ю.В., Романова А.В.) по делу N А13-7832/2014,
установил:
Администрация города Вологды, место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "СЕВЕРНЫЙ", место нахождения: 160000, г. Вологда, Зосимовская ул., д. 45, ОГРН 1093525015550, ИНН 3525231074, (далее - Общество), о взыскании 531 460 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 06.06.2014 и 11 612 руб. 41 коп. пеней за период с 16.08.2010 по 06.06.2014, а также о расторжении договора аренды земельного участка для строительства от 28.11.2008 N 01-288 и обязании ответчика возвратить истцу земельный участок площадью 3712 кв. м, кадастровый номер 35:24:0201008:78, по акту приема-передачи.
Решением от 22.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2014, иск удовлетворен в полном объеме, ответчик обязан в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать истцу спорный земельный участок по акту приема-передачи.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов рассмотрена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Департамент земельных отношений (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Метапласт" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства от 28.11.2008 N 01-288 сроком до 17.11.2013.
По условиям договора арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 3712 кв. м, кадастровый номер 35:24:0201008:78, местоположение: г. Вологда, пр. Победы, в юго-западной части кадастрового квартала, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства комплекса бизнес-центра.
Размер арендной платы, сроки ее внесения, расчетный счет и соответствующие реквизиты для внесения арендной платы указываются в расчете арендной платы на текущий год, который арендатор в срок до 1 февраля каждого года получает у арендодателя (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 6.4.5 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в соответствии с договором, получать у арендодателя расчет арендной платы в порядке, установленном пунктом 5.2 договора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев и нарушении других условий договора (пункт 6.1.4 договора).
В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает в бюджет неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения денежного обязательства, с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).
На основании соглашения от 22.07.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Обществу.
Уведомлением от 30.04.2014 N 7-0-11/4388 арендодатель потребовал от арендатора незамедлительно погасить задолженность по арендной плате, а также предложил в срок до 01.06.2014 расторгнуть договор аренды N 01-288, освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи. В уведомлении истец сослался на положения статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Поскольку требования уведомления не были исполнены, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с частью 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Истец правомерно рассчитал арендную плату за спорный период в соответствии с постановлением правительства Вологодской области от 02.12.2013 N 1239 и решением Вологодской городской Думы от 19.12.2013 N 1947. На основании пункта 7.1 договора и статьи 330 ГК РФ на сумму задолженности начислены пени. Доказательства погашения задолженности и уплаты неустойки не представлены, расчет не оспорен.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что денежные требования Администрации являются обоснованными.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
В статье 46 ЗК РФ указано, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, в частности неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Материалами дела подтверждается, что на земельном участке не ведутся строительные работы, разрешение на строительство не получено. Доказательства невозможности использовать земельный участок вследствие непреодолимых обстоятельств либо по вине истца не представлены.
Довод жалобы о том, что задержка строительства связана с необходимостью проведения в 2013 году археологических исследований и последующей корректировки Градостроительного плана, отклоняется судом кассационной инстанции. Ответчик не обосновал, почему данные мероприятия не были проведены заранее, в срок, установленный договором.
Довод жалобы о том, что нарушения договора со стороны арендатора не существенны, в связи с чем они не могут являться основанием для расторжения договора, опровергается материалами дела. Принимая решение, суды учитывали, что земельный участок был предоставлен в аренду еще в 2008 году и в течение длительного периода не использовался по целевому назначению.
Довод жалобы о ненадлежащем исполнении истцом претензионного порядка, предусмотренного статьями 452 ГК РФ и 619 ГК РФ, также подлежит отклонению.
Возражая против иска, ответчик не представил доказательств устранения допущенных им нарушений в разумный срок.
Действия Администрации по одностороннему расторжению договора аренды направлены на пресечение нецелевого использования земельных ресурсов.
В данном случае кассационная инстанция полагает, что исковые требования в части расторжения договора и возврата земельного участка удовлетворены правомерно.
Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов они должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.09.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу N А13-7832/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "СЕВЕРНЫЙ" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 29.05.2015 N Ф07-1161/2015 ПО ДЕЛУ N А13-7832/2014
Требование: О взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка, расторжении договора и об обязании возвратить земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатор не вносит арендные платежи и в течение длительного времени не использует участок по целевому назначению (для строительства).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2015 г. по делу N А13-7832/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "СЕВЕРНЫЙ" Соколовой О.Н. (доверенность от 01.05.2015), рассмотрев 26.05.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "СЕВЕРНЫЙ" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.09.2014 (судья Шумкова И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 (судьи Зайцева А.Я., Зорина Ю.В., Романова А.В.) по делу N А13-7832/2014,
установил:
Администрация города Вологды, место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "СЕВЕРНЫЙ", место нахождения: 160000, г. Вологда, Зосимовская ул., д. 45, ОГРН 1093525015550, ИНН 3525231074, (далее - Общество), о взыскании 531 460 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 06.06.2014 и 11 612 руб. 41 коп. пеней за период с 16.08.2010 по 06.06.2014, а также о расторжении договора аренды земельного участка для строительства от 28.11.2008 N 01-288 и обязании ответчика возвратить истцу земельный участок площадью 3712 кв. м, кадастровый номер 35:24:0201008:78, по акту приема-передачи.
Решением от 22.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2014, иск удовлетворен в полном объеме, ответчик обязан в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать истцу спорный земельный участок по акту приема-передачи.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов рассмотрена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Департамент земельных отношений (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Метапласт" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства от 28.11.2008 N 01-288 сроком до 17.11.2013.
По условиям договора арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 3712 кв. м, кадастровый номер 35:24:0201008:78, местоположение: г. Вологда, пр. Победы, в юго-западной части кадастрового квартала, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства комплекса бизнес-центра.
Размер арендной платы, сроки ее внесения, расчетный счет и соответствующие реквизиты для внесения арендной платы указываются в расчете арендной платы на текущий год, который арендатор в срок до 1 февраля каждого года получает у арендодателя (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 6.4.5 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в соответствии с договором, получать у арендодателя расчет арендной платы в порядке, установленном пунктом 5.2 договора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев и нарушении других условий договора (пункт 6.1.4 договора).
В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает в бюджет неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения денежного обязательства, с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).
На основании соглашения от 22.07.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Обществу.
Уведомлением от 30.04.2014 N 7-0-11/4388 арендодатель потребовал от арендатора незамедлительно погасить задолженность по арендной плате, а также предложил в срок до 01.06.2014 расторгнуть договор аренды N 01-288, освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи. В уведомлении истец сослался на положения статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Поскольку требования уведомления не были исполнены, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с частью 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Истец правомерно рассчитал арендную плату за спорный период в соответствии с постановлением правительства Вологодской области от 02.12.2013 N 1239 и решением Вологодской городской Думы от 19.12.2013 N 1947. На основании пункта 7.1 договора и статьи 330 ГК РФ на сумму задолженности начислены пени. Доказательства погашения задолженности и уплаты неустойки не представлены, расчет не оспорен.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что денежные требования Администрации являются обоснованными.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
В статье 46 ЗК РФ указано, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, в частности неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Материалами дела подтверждается, что на земельном участке не ведутся строительные работы, разрешение на строительство не получено. Доказательства невозможности использовать земельный участок вследствие непреодолимых обстоятельств либо по вине истца не представлены.
Довод жалобы о том, что задержка строительства связана с необходимостью проведения в 2013 году археологических исследований и последующей корректировки Градостроительного плана, отклоняется судом кассационной инстанции. Ответчик не обосновал, почему данные мероприятия не были проведены заранее, в срок, установленный договором.
Довод жалобы о том, что нарушения договора со стороны арендатора не существенны, в связи с чем они не могут являться основанием для расторжения договора, опровергается материалами дела. Принимая решение, суды учитывали, что земельный участок был предоставлен в аренду еще в 2008 году и в течение длительного периода не использовался по целевому назначению.
Довод жалобы о ненадлежащем исполнении истцом претензионного порядка, предусмотренного статьями 452 ГК РФ и 619 ГК РФ, также подлежит отклонению.
Возражая против иска, ответчик не представил доказательств устранения допущенных им нарушений в разумный срок.
Действия Администрации по одностороннему расторжению договора аренды направлены на пресечение нецелевого использования земельных ресурсов.
В данном случае кассационная инстанция полагает, что исковые требования в части расторжения договора и возврата земельного участка удовлетворены правомерно.
Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов они должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.09.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу N А13-7832/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр "СЕВЕРНЫЙ" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)