Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Размер арендной платы по договору аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, определение в отношении спорного участка кадастровой стоимости влияет на обязанность арендатора по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Макаровой Н.А.,
при секретаре У.,
с участием представителя истца К.Д.С. - А.А.А., представителя федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ш., представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К.Д.С. к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, комитету по управлению имуществом Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
К.Д.С. обратился в суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, возложении на ФГБУ "ФКП Росреестра" обязанности внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость данного земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости. В обоснование требований указал, что кадастровая стоимость земельного участка, включенная в государственный кадастр недвижимости, является завышенной и значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как арендатора земельного участка.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, комитет по управлению имуществом Саратовской области (орган, утвердивший результаты кадастровой стоимости земель населенных пунктов), администрация Балаковского муниципального района Саратовской области (орган, в бюджет которого поступают арендные платежи за использование земельного участка), Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" (исполнитель работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Саратовской области).
По ходатайству заявителя судом была назначена судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, проведение которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения "<данные изъяты>" Министерства юстиции Российской Федерации. По результатам проведения экспертизы в суд представлено экспертное заключение от 23 октября 2014 года N, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, арендатором которого является К.Д.С., составляет ... рублей.
Основываясь на заключении эксперта, К.Д.С. уточнил заявленные требования и просил суд установить кадастровую стоимость арендуемого им земельного участка равной рыночной в размере ... рублей.
В судебное заседание заявитель К.Д.С. не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, суду им представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель К.Д.С. по доверенности А.А.А. заявленные требования поддержал в полном объеме, дав объяснения, аналогичные изложенным в заявлении обстоятельствам.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" и комитета по управлению имуществом Саратовской области заявленные требования не признали, просили в их удовлетворении отказать ввиду недоказанности несоответствия установленной кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.
Иные участники процесса извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом, представителей для участия в судебном заседании не направили. При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 167 ГПК Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд полагает требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков земель населенных пунктов Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года.
17 июля 2012 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о вновь образованном земельном участке с кадастровым номером N, площадью ... кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения зданий, строений, сооружений (строительство складского помещения), и установлена его кадастровая стоимость в размере ... рублей.
На основании договора аренды от <дата> N, заключенного между управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и К.Д.С., заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером N.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.
При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.
Из уведомления управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области N от <дата>, направленного в адрес К.Д.С., следует, что размер арендной платы по договору аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, определение в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность заявителя по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
В соответствии с положениями статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Таким образом, для удовлетворения требований заявителю надлежало представить достоверные доказательства рыночной стоимости арендуемого им земельного участка на 17 июля 2012 года.
Представитель К.Д.С. по доверенности А.А.А. в судебном заседании пояснил, что доказательствами размера кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в сумме ... рублей являются заключения первоначальной и повторной экспертиз, проведенных в ходе рассмотрения дела экспертами федерального бюджетного учреждения "<данные изъяты>" Министерства юстиции Российской Федерации.
Между тем в силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотренная федеральным законодателем возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не означает произвольного составления итогового документа по результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности" для целей указанного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии со статьей 9 того же Закона в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.
Таким образом, при проведении судебной экспертизы по оценке объекта недвижимости и составлении заключения, как и при составлении отчета об оценке, должны быть соблюдены требования статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности".
Как следует из положений приведенной статьи, заключение эксперта, как и отчет, не должны допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в заключении сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в нем в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Аналогичное подтвержденное суждение должно содержать заключение эксперта.
В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как следует из заключения повторной оценочной экспертизы N от 11 февраля 2015 года, проведенной экспертами федерального бюджетного учреждения "<данные изъяты>" Министерства юстиции Российской Федерации, при оценке земельного участка применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Между тем заключение не содержит обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов.
Пунктом 14 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Вопреки этому в качестве объектов аналогов оценщиком выбраны земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по следующим характеристикам:
- - по площади, а именно: участок, арендуемый заявителем, имеет площадь ... кв. м, тогда как в качестве аналогов приняты земельные участки площадью ... кв. м, ... кв. м и ... кв. м;
- - по разрешенному использованию: спорный участок предназначен для размещения зданий, строений, сооружений (строительство складского помещения). Аналоги имеют вид разрешенного использования: два участка "под строительство недвижимости", один - "под строительство жилого дома";
- - по дате предложения к продаже: рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 17 июля 2012 года, тогда как аналоги были предложены к продаже 27 февраля 2012 года, 19 апреля 2012 года, 11 мая 2012 года и 06 июля 2012 года.
При этом корректировка объектов-аналогов ни по одному из элементов сравнения не проводилась. Расчет рыночной стоимости был произведен путем вычисления средней арифметической стоимости одного квадратного метра всех аналогов и умножения полученного результата на размер исследуемого земельного участка.
Таким образом, указанная в заключении повторной оценочной экспертизы величина рыночной стоимости арендуемого К.Д.С. земельного участка по состоянию на 17 июля 2012 года не может быть признана достоверной для установления кадастровой стоимости.
Заключение первоначальной экспертизы по своему содержанию аналогично заключению повторной экспертизы как в части выводов, так и в части методов оценки, использованных аналогов и формул расчета, и по тем же основаниям было судом признано неполным и недостоверным при обсуждении вопроса о назначении повторной экспертизы.
Иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 июля 2012 года заявителем не представлено, ходатайств об их истребовании либо о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявления К.Д.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 июля 2012 года равной его рыночной стоимости в сумме... рублей, о возложении на федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" обязанности внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость указанного земельного участка в размере ... рублей, не имеется.
Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении требований К.Д.С. к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, комитету по управлению имуществом Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 июля 2012 года равной его рыночной стоимости в сумме ... рублей, о возложении на федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" обязанности внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость указанного земельного участка в размере ... рублей - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Саратовский областной суд.
Председательствующий судья
Н.А.МАКАРОВА
Мотивированное решение составлено 13 апреля 2015 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.04.2015 N 3-264/2014
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Размер арендной платы по договору аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, определение в отношении спорного участка кадастровой стоимости влияет на обязанность арендатора по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 апреля 2015 года
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Макаровой Н.А.,
при секретаре У.,
с участием представителя истца К.Д.С. - А.А.А., представителя федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ш., представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К.Д.С. к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, комитету по управлению имуществом Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
К.Д.С. обратился в суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, возложении на ФГБУ "ФКП Росреестра" обязанности внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость данного земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости. В обоснование требований указал, что кадастровая стоимость земельного участка, включенная в государственный кадастр недвижимости, является завышенной и значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как арендатора земельного участка.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, комитет по управлению имуществом Саратовской области (орган, утвердивший результаты кадастровой стоимости земель населенных пунктов), администрация Балаковского муниципального района Саратовской области (орган, в бюджет которого поступают арендные платежи за использование земельного участка), Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" (исполнитель работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Саратовской области).
По ходатайству заявителя судом была назначена судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, проведение которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения "<данные изъяты>" Министерства юстиции Российской Федерации. По результатам проведения экспертизы в суд представлено экспертное заключение от 23 октября 2014 года N, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, арендатором которого является К.Д.С., составляет ... рублей.
Основываясь на заключении эксперта, К.Д.С. уточнил заявленные требования и просил суд установить кадастровую стоимость арендуемого им земельного участка равной рыночной в размере ... рублей.
В судебное заседание заявитель К.Д.С. не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, суду им представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель К.Д.С. по доверенности А.А.А. заявленные требования поддержал в полном объеме, дав объяснения, аналогичные изложенным в заявлении обстоятельствам.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" и комитета по управлению имуществом Саратовской области заявленные требования не признали, просили в их удовлетворении отказать ввиду недоказанности несоответствия установленной кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.
Иные участники процесса извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом, представителей для участия в судебном заседании не направили. При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 167 ГПК Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд полагает требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков земель населенных пунктов Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года.
17 июля 2012 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о вновь образованном земельном участке с кадастровым номером N, площадью ... кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения зданий, строений, сооружений (строительство складского помещения), и установлена его кадастровая стоимость в размере ... рублей.
На основании договора аренды от <дата> N, заключенного между управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и К.Д.С., заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером N.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.
При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.
Из уведомления управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области N от <дата>, направленного в адрес К.Д.С., следует, что размер арендной платы по договору аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, определение в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность заявителя по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
В соответствии с положениями статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Таким образом, для удовлетворения требований заявителю надлежало представить достоверные доказательства рыночной стоимости арендуемого им земельного участка на 17 июля 2012 года.
Представитель К.Д.С. по доверенности А.А.А. в судебном заседании пояснил, что доказательствами размера кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в сумме ... рублей являются заключения первоначальной и повторной экспертиз, проведенных в ходе рассмотрения дела экспертами федерального бюджетного учреждения "<данные изъяты>" Министерства юстиции Российской Федерации.
Между тем в силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотренная федеральным законодателем возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не означает произвольного составления итогового документа по результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности" для целей указанного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии со статьей 9 того же Закона в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.
Таким образом, при проведении судебной экспертизы по оценке объекта недвижимости и составлении заключения, как и при составлении отчета об оценке, должны быть соблюдены требования статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности".
Как следует из положений приведенной статьи, заключение эксперта, как и отчет, не должны допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в заключении сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в нем в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Аналогичное подтвержденное суждение должно содержать заключение эксперта.
В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как следует из заключения повторной оценочной экспертизы N от 11 февраля 2015 года, проведенной экспертами федерального бюджетного учреждения "<данные изъяты>" Министерства юстиции Российской Федерации, при оценке земельного участка применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Между тем заключение не содержит обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов.
Пунктом 14 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Вопреки этому в качестве объектов аналогов оценщиком выбраны земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по следующим характеристикам:
- - по площади, а именно: участок, арендуемый заявителем, имеет площадь ... кв. м, тогда как в качестве аналогов приняты земельные участки площадью ... кв. м, ... кв. м и ... кв. м;
- - по разрешенному использованию: спорный участок предназначен для размещения зданий, строений, сооружений (строительство складского помещения). Аналоги имеют вид разрешенного использования: два участка "под строительство недвижимости", один - "под строительство жилого дома";
- - по дате предложения к продаже: рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 17 июля 2012 года, тогда как аналоги были предложены к продаже 27 февраля 2012 года, 19 апреля 2012 года, 11 мая 2012 года и 06 июля 2012 года.
При этом корректировка объектов-аналогов ни по одному из элементов сравнения не проводилась. Расчет рыночной стоимости был произведен путем вычисления средней арифметической стоимости одного квадратного метра всех аналогов и умножения полученного результата на размер исследуемого земельного участка.
Таким образом, указанная в заключении повторной оценочной экспертизы величина рыночной стоимости арендуемого К.Д.С. земельного участка по состоянию на 17 июля 2012 года не может быть признана достоверной для установления кадастровой стоимости.
Заключение первоначальной экспертизы по своему содержанию аналогично заключению повторной экспертизы как в части выводов, так и в части методов оценки, использованных аналогов и формул расчета, и по тем же основаниям было судом признано неполным и недостоверным при обсуждении вопроса о назначении повторной экспертизы.
Иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 июля 2012 года заявителем не представлено, ходатайств об их истребовании либо о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявления К.Д.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 июля 2012 года равной его рыночной стоимости в сумме... рублей, о возложении на федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" обязанности внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость указанного земельного участка в размере ... рублей, не имеется.
Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении требований К.Д.С. к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, комитету по управлению имуществом Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 июля 2012 года равной его рыночной стоимости в сумме ... рублей, о возложении на федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" обязанности внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость указанного земельного участка в размере ... рублей - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Саратовский областной суд.
Председательствующий судья
Н.А.МАКАРОВА
Мотивированное решение составлено 13 апреля 2015 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)