Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Кобзева Дмитрия Викторовича: Сиротенко Р.А., представителя по доверенности б/н от 28.07.2014; Акопян А.А., представителя по доверенности 31 АБ 0647091 от 11.06.2014;
- от Администрации г. Белгорода: Чувилко М.С., представителя по доверенности N 142 от 25.03.2014;
- от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Белгорода: Чувилко М.С., представителя по доверенности N 8686 от 17.11.2014;
- от Управления Росреестра по Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кобзева Дмитрия Викторовича (ИНН 312303462203, ОГРН 311312310400111) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.10.2014 по делу N А08-5920/2014 (судья Каверина М.П.), по иску индивидуального предпринимателя Кобзева Дмитрия Викторовича (ИНН 312303462203, ОГРН 311312310400111) к Администрации г. Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) о признании недействительными результатов торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным (а именно ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании 735 863 руб. 50 коп.,
третьи лица: Управление Росреестра по Белгородской области, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации г. Белгорода,
установил:
Индивидуальный предприниматель Кобзев Д.В. (далее - ИП Кобзев Д.В., истец, заявитель жалобы) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к Администрации г. Белгорода (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительными результатов торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114012:83 площадью 2 082 кв. м, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Сумская, район дома N 30; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 239 от 10 октября 2013 года, заключенного между истцом и ответчиком и зарегистрированного Управлением Росреестра по Белгородской области; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно взыскать в пользу истца с Администрации города Белгорода за счет средств казны муниципального образования денежные средства в сумме 735 863 руб. 50 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Росреестра по Белгородской области, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации г. Белгорода.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, ИП Кобзев Д.В. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, переданный в аренду земельный участок входит в состав территорий общего пользования.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось.
Через систему "Мой арбитр" от истца поступило дополнение N 2 к апелляционной жалобе.
Через канцелярию суда от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Белгорода поступило возражение на дополнения к апелляционной жалобе и возражение на ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 05.02.2015 представитель Управления Росреестра по Белгородской области не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие его представителей.
В судебном заседание суда апелляционной инстанции 05.02.2015 представители ИП Кобзева Д.В. поддержали доводы апелляционной жалобы, считают обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просят суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Белгорода, Администрации г. Белгорода возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в возражениях на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ранее истцом было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии чека-ордера б/н от 07.10.2013, копии чека-ордера б/н от 22.10.2013 (операция 163), копии чека-ордера б/н от 22.10.2013 (операция 162), копии квитанции б/н от 22.10.2013, копии квитанции к приходному кассовому ордеру N 191, копии чека б/н от 23.10.2013.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении указанного ходатайства, поскольку истцом не было представлено доказательств невозможности представления указанных документов в суд первой инстанции, основания для приобщения приложенных к апелляционной жалобе документов отсутствуют.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 05 июня 2012 года Администрацией города Белгорода издано распоряжение N 2134 "О предварительном согласовании места размещения автостоянки по ул. Сумская (район дома N 30)", которым был утвержден акт выбора земельного участка для строительства автостоянки по ул. Сумская (район дома N 30) и предварительно согласовано на землях города Белгорода (земли населенных пунктов) место размещения автостоянки на земельном участке ориентировочной площадью 2082 кв. м по ул. Сумская (район дома N 30).
Акт выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта строительства, согласован всеми службами города. Сервитуты и ограничения, в отношении данного земельного участка, не установлены. Разрешенное использование: для размещения автостоянки (зона Т-3).
В соответствии с Градостроительным регламентом основных видов разрешенного использования, условно разрешенных видов использования, вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков Правил землепользования и застройки в городе Белгороде, утвержденным Решением Совета депутатов города Белгорода от 27 февраля 2007 года N 429, зона Т-3 - зона автомобильного транспорта и улично-дорожной сети, основным видом разрешенного использования которой, в том числе, значится "для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта".
Указанное распоряжение было опубликовано в Экономической газете N 21 (836) 15 июня 2012 года и на сайте www.torgi.gov.ru.
В связи с поступлением двух заявок, Администрацией города 30 августа 2013 года издано распоряжение N 2689 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства автостоянки по ул. Сумская (район дома N 30)", которым определена начальная цена продажи права на заключение договора аренды (годовой размер арендной платы) земельного участка площадью 2082 кв. м для строительства автостоянки в размере 617 150 руб. Сумма задатка для принятия участия в аукционе определена в размере 20% начальной цены продажи права на заключение договора аренды (годовой размер арендной платы) указанного земельного участка. Шаг аукциона установлен в размере 5% начальной цены продажи права на заключение договора аренды (годовой размер арендной платы) указанного земельного участка. 06 сентября 2012 года распоряжение опубликовано в Экономической газете N 33 (897) на сайте www.torgi.gov.ru.
08 октября 2013 года в комитет имущественных и земельных отношений от Кобзева Д.В. поступила заявка на участие в торгах в виде открытого аукциона.
Согласно протоколу N 1 от 08 октября 2013 года претенденты Кобзев Д.В. и Зиман С.М. признаны участниками открытого аукциона.
10 октября 2013 года состоялся аукцион (конкурс) по продаже права на заключение договора аренды, победителем которого был признан участник Кобзев Дмитрий Викторович, предложивший максимальную цену приобретения права на заключение договора аренды земельного участка в размере 709 722 руб. 50 коп.
Истец указывает, что согласно протоколу N 2 об итогах аукциона ИП Кобзева Д.В. - обязали в течении 10 банковских дней со дня подписания данного протокола внести оставшуюся сумму платежа за вычетом суммы задатка в размере 586 292 руб. 50 коп., а также оплатить стоимость следующих работ: оценка рыночной стоимости права аренды в размере 6 700 руб.; изготовление межевого плана в размере 6 000 руб.; информационное обеспечение торгов в размере 8 000 руб.
В протоколе N 2 от 10 октября 2013 года указано обременение по земельному участку: право беспрепятственного доступа для ремонта и эксплуатации инженерных коммуникаций соответствующим службам города. С условиями проведения торгов и предметом торгов участники аукциона были ознакомлены. Протокол истцом получен.
10 октября 2013 года муниципальным образованием городской округ "Город Белгород" и Кобзевым Д.В. заключен договор аренды земельного участка N 239, по условиям которого (п. 4.3.4) истец обязался приступить к освоению земельного участка не позднее трехмесячного срока с даты предоставления земельного участка, к строительству объекта - приступить после получения разрешения на строительство в установленном законом порядке.
10 октября 2013 года истец принял земельный участок площадью 2 082 кв. м в аренду сроком на 3 года до 10 октября 2016 года по акту приема-передачи. Исполнена также обязанность по обращению за регистрацией договора (п. 4.3.17 договора).
Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 декабря 2013 года.
Истец, ссылаясь на то, что спорный участок относится к категории общего пользования, чем нарушаются его права, обратился в Арбитражный суд Белгородской области с настоящими исковыми требованиями.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом суда области об отказе в иске, руководствуется следующим.
В соответствии с пунктом 4 статьи 477 Гражданского кодекса РФ, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Организация и порядок проведения торгов определен в статье 448 Гражданского кодекса РФ.
В силу положений пункта 1 статьи 449, статьи 168 Гражданского кодекса РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (п. 1 ст. 38 ЗК РФ).
Судом области правомерно указано, что в рассматриваемом случае органы местного самоуправления обладают полномочиями по определению объектов, которые могут быть размещены на территории земель общего пользования.
Согласно подпункту 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 8 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков" извещение о проведении торгов наряду с другой информацией должно содержать сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок сформирован и ему присвоен кадастровый номер.
У претендентов имелась возможность осмотра в самостоятельном порядке земельного участка на местности в течение срока приема заявок, а также на получение дополнительной информации.
При этом наличие в информационном сообщении кадастрового номера земельного участка, являющегося индивидуальным и не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации государственным учетным номером (статья 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости") позволяло истцу при возникновении каких-либо сомнений в предмете торгов запросить необходимые сведения из Государственного кадастра недвижимости, являющиеся общедоступными.
Исходя из положений пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По итогам проведения аукциона с истцом заключен договор аренды земельного участка, из акта к которому следует, что истец осмотрел земельный участок, ознакомился с его характеристиками и правовым режимом и в акте указал, что земельный участок отвечает требованиям разрешенного использования.
Довод заявителя о том, что ему не было известно о расположении земельного участка на территории общего пользования, отклоняется судом, поскольку он опровергается материалами дела.
В соответствии с частью 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Кадастровый паспорт земельного участка от 01 августа 2012 года с кадастровым номером 31:16:0114012:83 площадью 2 082 кв. м свидетельствует о проведении межевания и постановке земельного участка на кадастровый учет.
Спорный земельный участок расположен в зоне автомобильного транспорта и улично-дорожной сети и может быть использован для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта. Предоставленная в материалы дела схема размещения участка, согласована службами города. Доказательств нарушения прав истца на предоставление земельного участка, в соответствии с градостроительным планом для строительства автостоянки у автодороги, не представлено.
Истец знакомился с условиями конкурсной документации и договором, участвовал в процедуре, вправе был получать сведения о размещении участка и указать организатору на размещение участка в указанной зоне.
В рассматриваемом случае истец определен победителем аукциона с учетом установленных п. 4 ст. 447 ГК РФ критериев оценки заявок на участие в торгах не конкурсной комиссией.
Ссылка заявителя на п. 1 ст. 174.1 ГК РФ правомерно отклонена судом области, поскольку данная норма не подлежит применению к спорным правоотношениям.
В соответствии с названной нормой сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
В пункте 2 данной статьи указано, что сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
Поскольку оснований к признанию аукциона недействительным не имеется, то и протокол, в котором зафиксированы его результаты, а также договор аренды земельного участка N 239 от 10 октября 2013 года, не могут быть признаны недействительными.
В связи с чем, требования истца о признании договора аренды ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с Администрации города Белгорода за счет средств казны муниципального образования денежных средств в сумме 735 863 руб. 50 коп. удовлетворению не подлежат и фактически свидетельствуют о желании истца уклониться от надлежащего исполнения обязательств по договору аренды.
Довод заявителя жалобы о том, что для зоны ТЗ (зона автомобильного транспорта и улично-дорожной сети) не предусмотрен такой вид разрешенного использования, как строительство, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Согласно Решению Совета депутатов г. Белгорода от 27.02.2007 г. N 429 "О Правилах землепользования и застройки в городе Белгороде", градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Этими же Правилами для указанной зоны (Зона автомобильного транспорта и улично-дорожной сети) определены виды разрешенного использования, в числе которых значится "для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта).
В соответствии со статьей 9 указанных выше Правил, состав основных видов разрешенного использования (видов использования земельных участков, видов строительства) определяется назначением (названием) территориальной зоны, для которой они выделены, определяющим направление преимущественного ее использования в данной зоне. Состав основных видов деятельности раскрывает функциональное назначение территориальной зоны и конкретизирует главную функцию (функции) территориальной зоны, для которой эта зона выделена.
Таким образом, использование земельного участка для размещения автостоянки не противоречит Градостроительному регламенту, утвержденного Решением Совета депутатов г. Белгорода от 27.02.2007 г. N 429 "О Правилах землепользования и застройки в городе Белгороде".
Довод заявителя жалобы о том, что ИП Кобзев Д.В. не имеет возможности осуществить строительство автомобильной стоянки на арендованном земельном участке, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в силу 51 статьи Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. 05.05.2014 года истцу был выдан градостроительный план, необходимый для получения разрешения на строительство. Однако, как следует из материалов дела, истец так и не обратился в администрацию города за получением разрешения на строительство.
Довод заявителя жалобы о нарушении Администрацией города Белгорода норм действующего законодательства, выразившееся в предоставлении в аренду земельного участка, находящегося на территории общего пользования отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
В соответствии с частью 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Согласно пункту 11 ст. 1 ГрК РФ красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Следовательно, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми могут беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары) от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц.
Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Однако, законом не запрещено сдавать в аренду земельные участки общего пользования.
Такой же вывод содержится в Постановлении ФАС Центрального округа от 25.05.2011 г. по делу N А62-4630/2010, Постановлении ФАС Поволжского округа от 26.03.2013 по делу N А57-17008/2012.
Оспаривая торги, истец должен доказать, что торги проведены с нарушением норм законодательства, нарушение правил проведения аукциона повлекло за собой неправильное определение результата торгов и победителя.
Поскольку вышеуказанные обстоятельства истцом не доказаны, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Таким образом доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.10.2014 по делу N А08-5920/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кобзева Дмитрия Викторовича (ИНН 312303462203, ОГРН 311312310400111) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2015 ПО ДЕЛУ N А08-5920/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. по делу N А08-5920/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Кобзева Дмитрия Викторовича: Сиротенко Р.А., представителя по доверенности б/н от 28.07.2014; Акопян А.А., представителя по доверенности 31 АБ 0647091 от 11.06.2014;
- от Администрации г. Белгорода: Чувилко М.С., представителя по доверенности N 142 от 25.03.2014;
- от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Белгорода: Чувилко М.С., представителя по доверенности N 8686 от 17.11.2014;
- от Управления Росреестра по Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кобзева Дмитрия Викторовича (ИНН 312303462203, ОГРН 311312310400111) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.10.2014 по делу N А08-5920/2014 (судья Каверина М.П.), по иску индивидуального предпринимателя Кобзева Дмитрия Викторовича (ИНН 312303462203, ОГРН 311312310400111) к Администрации г. Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) о признании недействительными результатов торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным (а именно ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании 735 863 руб. 50 коп.,
третьи лица: Управление Росреестра по Белгородской области, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации г. Белгорода,
установил:
Индивидуальный предприниматель Кобзев Д.В. (далее - ИП Кобзев Д.В., истец, заявитель жалобы) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к Администрации г. Белгорода (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительными результатов торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114012:83 площадью 2 082 кв. м, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Сумская, район дома N 30; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 239 от 10 октября 2013 года, заключенного между истцом и ответчиком и зарегистрированного Управлением Росреестра по Белгородской области; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно взыскать в пользу истца с Администрации города Белгорода за счет средств казны муниципального образования денежные средства в сумме 735 863 руб. 50 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Росреестра по Белгородской области, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации г. Белгорода.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, ИП Кобзев Д.В. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, переданный в аренду земельный участок входит в состав территорий общего пользования.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось.
Через систему "Мой арбитр" от истца поступило дополнение N 2 к апелляционной жалобе.
Через канцелярию суда от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Белгорода поступило возражение на дополнения к апелляционной жалобе и возражение на ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 05.02.2015 представитель Управления Росреестра по Белгородской области не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие его представителей.
В судебном заседание суда апелляционной инстанции 05.02.2015 представители ИП Кобзева Д.В. поддержали доводы апелляционной жалобы, считают обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просят суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Белгорода, Администрации г. Белгорода возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в возражениях на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ранее истцом было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии чека-ордера б/н от 07.10.2013, копии чека-ордера б/н от 22.10.2013 (операция 163), копии чека-ордера б/н от 22.10.2013 (операция 162), копии квитанции б/н от 22.10.2013, копии квитанции к приходному кассовому ордеру N 191, копии чека б/н от 23.10.2013.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении указанного ходатайства, поскольку истцом не было представлено доказательств невозможности представления указанных документов в суд первой инстанции, основания для приобщения приложенных к апелляционной жалобе документов отсутствуют.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 05 июня 2012 года Администрацией города Белгорода издано распоряжение N 2134 "О предварительном согласовании места размещения автостоянки по ул. Сумская (район дома N 30)", которым был утвержден акт выбора земельного участка для строительства автостоянки по ул. Сумская (район дома N 30) и предварительно согласовано на землях города Белгорода (земли населенных пунктов) место размещения автостоянки на земельном участке ориентировочной площадью 2082 кв. м по ул. Сумская (район дома N 30).
Акт выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта строительства, согласован всеми службами города. Сервитуты и ограничения, в отношении данного земельного участка, не установлены. Разрешенное использование: для размещения автостоянки (зона Т-3).
В соответствии с Градостроительным регламентом основных видов разрешенного использования, условно разрешенных видов использования, вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков Правил землепользования и застройки в городе Белгороде, утвержденным Решением Совета депутатов города Белгорода от 27 февраля 2007 года N 429, зона Т-3 - зона автомобильного транспорта и улично-дорожной сети, основным видом разрешенного использования которой, в том числе, значится "для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта".
Указанное распоряжение было опубликовано в Экономической газете N 21 (836) 15 июня 2012 года и на сайте www.torgi.gov.ru.
В связи с поступлением двух заявок, Администрацией города 30 августа 2013 года издано распоряжение N 2689 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства автостоянки по ул. Сумская (район дома N 30)", которым определена начальная цена продажи права на заключение договора аренды (годовой размер арендной платы) земельного участка площадью 2082 кв. м для строительства автостоянки в размере 617 150 руб. Сумма задатка для принятия участия в аукционе определена в размере 20% начальной цены продажи права на заключение договора аренды (годовой размер арендной платы) указанного земельного участка. Шаг аукциона установлен в размере 5% начальной цены продажи права на заключение договора аренды (годовой размер арендной платы) указанного земельного участка. 06 сентября 2012 года распоряжение опубликовано в Экономической газете N 33 (897) на сайте www.torgi.gov.ru.
08 октября 2013 года в комитет имущественных и земельных отношений от Кобзева Д.В. поступила заявка на участие в торгах в виде открытого аукциона.
Согласно протоколу N 1 от 08 октября 2013 года претенденты Кобзев Д.В. и Зиман С.М. признаны участниками открытого аукциона.
10 октября 2013 года состоялся аукцион (конкурс) по продаже права на заключение договора аренды, победителем которого был признан участник Кобзев Дмитрий Викторович, предложивший максимальную цену приобретения права на заключение договора аренды земельного участка в размере 709 722 руб. 50 коп.
Истец указывает, что согласно протоколу N 2 об итогах аукциона ИП Кобзева Д.В. - обязали в течении 10 банковских дней со дня подписания данного протокола внести оставшуюся сумму платежа за вычетом суммы задатка в размере 586 292 руб. 50 коп., а также оплатить стоимость следующих работ: оценка рыночной стоимости права аренды в размере 6 700 руб.; изготовление межевого плана в размере 6 000 руб.; информационное обеспечение торгов в размере 8 000 руб.
В протоколе N 2 от 10 октября 2013 года указано обременение по земельному участку: право беспрепятственного доступа для ремонта и эксплуатации инженерных коммуникаций соответствующим службам города. С условиями проведения торгов и предметом торгов участники аукциона были ознакомлены. Протокол истцом получен.
10 октября 2013 года муниципальным образованием городской округ "Город Белгород" и Кобзевым Д.В. заключен договор аренды земельного участка N 239, по условиям которого (п. 4.3.4) истец обязался приступить к освоению земельного участка не позднее трехмесячного срока с даты предоставления земельного участка, к строительству объекта - приступить после получения разрешения на строительство в установленном законом порядке.
10 октября 2013 года истец принял земельный участок площадью 2 082 кв. м в аренду сроком на 3 года до 10 октября 2016 года по акту приема-передачи. Исполнена также обязанность по обращению за регистрацией договора (п. 4.3.17 договора).
Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 декабря 2013 года.
Истец, ссылаясь на то, что спорный участок относится к категории общего пользования, чем нарушаются его права, обратился в Арбитражный суд Белгородской области с настоящими исковыми требованиями.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом суда области об отказе в иске, руководствуется следующим.
В соответствии с пунктом 4 статьи 477 Гражданского кодекса РФ, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Организация и порядок проведения торгов определен в статье 448 Гражданского кодекса РФ.
В силу положений пункта 1 статьи 449, статьи 168 Гражданского кодекса РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (п. 1 ст. 38 ЗК РФ).
Судом области правомерно указано, что в рассматриваемом случае органы местного самоуправления обладают полномочиями по определению объектов, которые могут быть размещены на территории земель общего пользования.
Согласно подпункту 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 8 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков" извещение о проведении торгов наряду с другой информацией должно содержать сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок сформирован и ему присвоен кадастровый номер.
У претендентов имелась возможность осмотра в самостоятельном порядке земельного участка на местности в течение срока приема заявок, а также на получение дополнительной информации.
При этом наличие в информационном сообщении кадастрового номера земельного участка, являющегося индивидуальным и не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации государственным учетным номером (статья 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости") позволяло истцу при возникновении каких-либо сомнений в предмете торгов запросить необходимые сведения из Государственного кадастра недвижимости, являющиеся общедоступными.
Исходя из положений пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По итогам проведения аукциона с истцом заключен договор аренды земельного участка, из акта к которому следует, что истец осмотрел земельный участок, ознакомился с его характеристиками и правовым режимом и в акте указал, что земельный участок отвечает требованиям разрешенного использования.
Довод заявителя о том, что ему не было известно о расположении земельного участка на территории общего пользования, отклоняется судом, поскольку он опровергается материалами дела.
В соответствии с частью 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Кадастровый паспорт земельного участка от 01 августа 2012 года с кадастровым номером 31:16:0114012:83 площадью 2 082 кв. м свидетельствует о проведении межевания и постановке земельного участка на кадастровый учет.
Спорный земельный участок расположен в зоне автомобильного транспорта и улично-дорожной сети и может быть использован для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта. Предоставленная в материалы дела схема размещения участка, согласована службами города. Доказательств нарушения прав истца на предоставление земельного участка, в соответствии с градостроительным планом для строительства автостоянки у автодороги, не представлено.
Истец знакомился с условиями конкурсной документации и договором, участвовал в процедуре, вправе был получать сведения о размещении участка и указать организатору на размещение участка в указанной зоне.
В рассматриваемом случае истец определен победителем аукциона с учетом установленных п. 4 ст. 447 ГК РФ критериев оценки заявок на участие в торгах не конкурсной комиссией.
Ссылка заявителя на п. 1 ст. 174.1 ГК РФ правомерно отклонена судом области, поскольку данная норма не подлежит применению к спорным правоотношениям.
В соответствии с названной нормой сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
В пункте 2 данной статьи указано, что сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
Поскольку оснований к признанию аукциона недействительным не имеется, то и протокол, в котором зафиксированы его результаты, а также договор аренды земельного участка N 239 от 10 октября 2013 года, не могут быть признаны недействительными.
В связи с чем, требования истца о признании договора аренды ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с Администрации города Белгорода за счет средств казны муниципального образования денежных средств в сумме 735 863 руб. 50 коп. удовлетворению не подлежат и фактически свидетельствуют о желании истца уклониться от надлежащего исполнения обязательств по договору аренды.
Довод заявителя жалобы о том, что для зоны ТЗ (зона автомобильного транспорта и улично-дорожной сети) не предусмотрен такой вид разрешенного использования, как строительство, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Согласно Решению Совета депутатов г. Белгорода от 27.02.2007 г. N 429 "О Правилах землепользования и застройки в городе Белгороде", градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Этими же Правилами для указанной зоны (Зона автомобильного транспорта и улично-дорожной сети) определены виды разрешенного использования, в числе которых значится "для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта).
В соответствии со статьей 9 указанных выше Правил, состав основных видов разрешенного использования (видов использования земельных участков, видов строительства) определяется назначением (названием) территориальной зоны, для которой они выделены, определяющим направление преимущественного ее использования в данной зоне. Состав основных видов деятельности раскрывает функциональное назначение территориальной зоны и конкретизирует главную функцию (функции) территориальной зоны, для которой эта зона выделена.
Таким образом, использование земельного участка для размещения автостоянки не противоречит Градостроительному регламенту, утвержденного Решением Совета депутатов г. Белгорода от 27.02.2007 г. N 429 "О Правилах землепользования и застройки в городе Белгороде".
Довод заявителя жалобы о том, что ИП Кобзев Д.В. не имеет возможности осуществить строительство автомобильной стоянки на арендованном земельном участке, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в силу 51 статьи Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. 05.05.2014 года истцу был выдан градостроительный план, необходимый для получения разрешения на строительство. Однако, как следует из материалов дела, истец так и не обратился в администрацию города за получением разрешения на строительство.
Довод заявителя жалобы о нарушении Администрацией города Белгорода норм действующего законодательства, выразившееся в предоставлении в аренду земельного участка, находящегося на территории общего пользования отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
В соответствии с частью 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Согласно пункту 11 ст. 1 ГрК РФ красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Следовательно, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми могут беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары) от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц.
Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Однако, законом не запрещено сдавать в аренду земельные участки общего пользования.
Такой же вывод содержится в Постановлении ФАС Центрального округа от 25.05.2011 г. по делу N А62-4630/2010, Постановлении ФАС Поволжского округа от 26.03.2013 по делу N А57-17008/2012.
Оспаривая торги, истец должен доказать, что торги проведены с нарушением норм законодательства, нарушение правил проведения аукциона повлекло за собой неправильное определение результата торгов и победителя.
Поскольку вышеуказанные обстоятельства истцом не доказаны, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Таким образом доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.10.2014 по делу N А08-5920/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кобзева Дмитрия Викторовича (ИНН 312303462203, ОГРН 311312310400111) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)