Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гаврилова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Григорьевой Н.М., Тумашевич Н.С.,
при секретаре Р.Т.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя ответчика администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области К.И., ответчика К.Е. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2013 года, которым удовлетворено исковое заявление В.О. к К.Е., администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области об обязании оформить право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком, внести изменения в договор аренды.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., объяснения представителей ответчика администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области К.И., ответчика К.Е. - Х., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения по доводам жалоб представителя истца В.О. - адвоката Козловой М.А., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Г.Г. - Г.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
В.О. обратилась в Выборгский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к Б.А., Б.О. об обязании администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области оформить право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, внести изменения в договор аренды.
В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что ей и ее сыну на праве общей долевой собственности принадлежит квартира N, расположенная по адресу: <адрес>. В данном доме имеется несколько квартир, часть из которых находится в собственности граждан, часть является муниципальной собственностью. Дом N по указанному выше адресу является неблагоустроенным, деревянным, с печным отоплением, без водопровода, централизованной канализации и туалета, в связи с чем около дома расположены сараи для хранения дров и туалет. Сараи и туалет периодически ремонтировались жилищными организациями г. Выборга, обслуживающая организация - ООО "Наш дом" производила вывоз жидких отходов, за что жильцам дома ОАО "Управляющая компания по ЖКХ" начислялись к оплате платежи за их вывоз.
Собственниками дома <адрес> Б.А. и Б.О. на основании договора аренды N от <...> с администрацией муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области был арендован земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, где расположены сараи и туалет, необходимые для жизнеобеспечения дома N, кроме того, граница арендованного земельного участка проходит в 42 см от стены их дома, чем нарушается технический регламент о требованиях пожарной безопасности.
В связи с тем, что вопросы землепользования относятся к ведению администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, спорный земельный участок находится в собственности данного муниципального образования истец считает, что администрация должна установить и оформить сервитут для прохода и проезда автомобиля к сараям и туалету, для свободного доступа граждан и пожарного автомобиля к прибрежной полосе.
Определением суда от 09 сентября 2013 года произведена замена ненадлежащего ответчика, к участию в деле в качестве ответчика привлечена К.Е. (л.д. 90 - 91).
Истец с учетом изменения исковых требований просила обязать администрацию муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области установить и оформить для нее, как собственника 2/3 долей в праве собственности на квартиру <адрес>, право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, расположенным по адресу: <адрес>, для прохода и проезда автомобиля к расположенным на данном участке сараям и туалету в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, внести соответствующие изменения об установлении данного сервитута в договор аренды.
Учитывая положения ст. ст. 12, 274, 275 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) истец требовала защиты нарушенного права (л.д. 3 - 5).
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2013 года исковые требования В.О. удовлетворены (л.д. 187 - 194).
Представитель ответчика - администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области К.И. не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, представила апелляционную жалобу и дополнение к ней, в которых просит решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2013 года отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований В.О. отказать. В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на нарушение судом норм материального права.
Податель жалобы указывает на то, что частный сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости. Сараи и туалет, расположенные на спорном земельном участке, являются движимым имуществом и в собственности истца не находятся. Кроме того, судом первой инстанции фактически установлен не частный сервитут, а право безвозмездного и бессрочного пользования всем земельным участком, находящимся в государственной собственности.
Орган местного самоуправления вправе издать нормативно-правовой акт об установлении только публичного сервитута и только по результатам общественных слушаний, в случае необходимости его установления для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что у нее не имеется возможности либо существуют реальные препятствия для оборудования сарая и туалета на придомовой территории дома N, доказательства невозможности использовать свое имущество без установления сервитута. Ответчица же никогда не чинила препятствия истцу в пользовании указанными объектами.
Решение постановлено судом без указания конкретных границ устанавливаемого частного сервитута, что является нарушением ст. 131 ГК РФ, ст. ст. 2, 12, 27 ФЗ N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суд возложил бремя расходов, связанных с установлением частного сервитута на администрацию, однако, заинтересованным лицом в установлении сервитута, является истец и именно на нее должны были быть возложены такие расходы (л.д. 201 - 203).
К.Е. также не согласилась законностью и обоснованностью постановленного решения, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2013 года отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований В.О. отказать. В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неправильное применение судом норм материального и процессуального права, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Податель жалобы указывает на то, что хозяйственные постройки вспомогательного назначения, расположенные у дома N, на основании постановления главы администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области N от <...> были переданы в собственность граждан, проживающих на тот момент в доме. На придомовой территории дома N существуют аналогичные постройки, однако, суд не принял эти обстоятельства во внимание.
Суд сделал необоснованный вывод о том, что у жильцов дома N нет другого прохода к прибрежной зоне. С другой стороны дома N имеется выход и выезд к берегу Финского залива, что подтверждается схемой расположения земельного участка, но на нем расположены незаконные постройки.
Суд обязал администрацию установить частный сервитут, чем нарушил ст. 274 ГК РФ, не обсудил вопрос об установлении платы за пользование земельным участком и о границах сервитута. Кроме того, решением суда установлено право истца и других жителей дома N на безвозмездное пользование ее туалетом и сараями (л.д. 209 - 211).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции истец В.О., ответчик К.Е., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Г.А., К.В., Р.Н.И., Р.Н.В. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, об уважительной причине неявки не сообщили.
Присутствовавший в судебном заседании представитель ответчика администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области К.И., действующая на основании доверенности N от <...> сроком до <...>, представитель ответчика К.Е. - Х., действующая на основании доверенности от <...> сроком на один год, поддержали доводы апелляционных жалоб, представитель истца В.О. - адвокат Козлова М.А., действующая на основании доверенности от <...> сроком на три года, ордера N от <...>, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Г.Г. - Г.А., действующий на основании доверенности от <...> сроком на три года, критически оценивали доводы жалоб, просили решение суда оставить без изменения.
В отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 234 - 248).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от <...>, договора передачи жилого помещения в собственность граждан N от <...> В.О. и В.И. являются собственниками двухкомнатной квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 9, 11 - 12).
Указанный деревянный дом, согласно акту осмотра многоквартирного дома ООО "Наш дом", построен в 1940 году, не имеет центрального отопления, горячего водоснабжения, не оборудован водопроводом, централизованной канализацией (л.д. 18 - 22).
Судом первой инстанции также установлено, что постановлением главы муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области N от <...> безвозмездно передан в собственность Б.А., Б.М., расположенный рядом с домом истца, дом <адрес> с хозяйственными постройками.
В соответствии с техническим паспортом на жилой дом индивидуального жилищного фонда по <адрес>, составленным на <...>, инвентарный номер <...>, реестровый номер <...>, планом земельного участка, на земельном участке расположены строения - литеры А, Б, Г, Г1, Г9, Г12 (л.д. 114 - 115).
Постановлением главы администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области N от <...> (с изменениями, внесенными постановлением N от <...>) Б.А., Б.М. и Б.О. был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
<...> между администрацией муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области и Б.А., Б.М. и Б.О. заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером <...> под принадлежащий семье Б-нок на праве собственности жилой дом N <адрес>. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области <...> (л.д. 47 - 49).
15 августа между Б.О., Б.А. и К.Е. заключен договор купли-продажи дома <адрес>.
В соответствии с п. 10 договора купли-продажи Б.О., Б.А. переуступают К.Е. право аренды по договору аренды N земельного участка с кадастровым номером <...> от <...> на весь срок действия договора аренды.
Согласно ч. 1 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
В силу п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.
В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно п. 2 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В силу ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Как следует из содержания приведенных норм, основанием для установления сервитута является необходимость обеспечения, в том числе, прохода и проезда через соседний земельный участок собственника смежного участка.
В качестве условия установления сервитута закон требует, чтобы эти нужды не могли быть обеспечены без ограничения прав собственника. Осуществление сервитута пользователем должно быть наименее обременительным для земельного участка собственника, в отношении которого он установлен. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.
При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.
Таким образом, собственник недвижимости, требующий установления сервитута, должен обосновать необходимость предоставления ему ограниченного права пользования соседним участком для определенных целей.
Разрешая по существу исковые требования В.О. из которых следует, что установление сервитута необходимо ей для прохода и проезда транспорта на земельный участок ответчиков, где расположены сараи и туалет, которые являются помещениями вспомогательного назначения для удовлетворения ее бытовых и иных нужд, суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцом представлено достаточно доказательств объективной невозможности использования своего имущества без установления сервитута в отношении земельного участка, арендованного К.Е., а также доказательств, подтверждающих невозможность прохода, проезда к указанным хозяйственным постройкам, которые относятся к имуществу многоквартирного дома <адрес>, иным путем.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав истца и граждан жилого дома <адрес> на беспрепятственное пользование сараями и туалетом, прохода к прибрежной полосе, на обеспечение пожарной безопасности при проживании в жилом доме.
Между тем данный вывод суда является неправильным, поскольку не основан на законе и сделан без учета характера заявленных исковых требований и содержания подлежащих применению к отношениям сторон норм материального права.
Основным критерием необходимости обеспечения интересов истца посредством установления сервитута в судебном порядке является отсутствие законной и разумной возможности обеспечения его правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации объекта недвижимости) каким-либо способом, помимо обременения сервитутом недвижимого имущества ответчика. При этом суду необходимо соблюдать баланс интересов сторон и учитывать законные интересы как истца, так и ответчика. Сервитут не должен излишне обременять собственника служащей вещи и создавать более выгодные условия использования недвижимого имущества собственнику господствующей недвижимости при возможности разумного использования принадлежащих ему объектов в отсутствие сервитута. Указанные требования закона судом первой инстанции учтены не были, что привело к необоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Материалы дела не содержат доказательств наличия помещений вспомогательного назначения для удовлетворения бытовых и иных нужд истца, относящихся к имуществу многоквартирного дома <адрес>, на земельном участке ответчиков. Напротив, согласно постановлению главы администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области N от <...> Б.О., Б.М.А., Б.А. был безвозмездно передан отдельный жилой дом N с хозяйственными постройками по <адрес>, что подтверждает доводы апелляционной жалобы К.Е. о принадлежности имеющихся на арендованном ею земельном участке сараев и туалета именно дому N по <адрес>.
Подтверждают эти доводы и сведения, содержащиеся в техническом паспорте на жилой дом индивидуального жилищного фонда по <адрес>, составленном на <...>, и в плане земельного участка с указанием на расположенные на нем строения - литеры А, Б, Г, Г1, Г9, Г12.
Удовлетворяя исковые требования об обязании установить сервитут проезда, суд первой инстанции не учел, что указанное обременение предполагает создание объектов капитального строительства (дорог), поскольку такие объекты требуют обособленной, предназначенной для этих целей части земельного участка и специального разрешения на их создание, и позволяет осуществлять необходимые земельные работы, размещать дренажные устройства, временные сооружения, гати и т.п. В случае предполагаемого занятия объектом капитального строительства всего земельного участка, установление сервитута невозможно, поскольку пользование земельным участком не является ограниченным. Условиями сервитута проезда могут быть определены высота, ширина, характер покрытия, предельно допустимая нагрузка на существующие или создаваемые сооружения, используемые для осуществления сервитута, а также другие условия сервитута.
Кроме того, обязав администрацию муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области установить и оформить сервитут прохода и проезда к прибрежной полосе суд первой инстанции в нарушение требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ необоснованно вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку согласно уточненному исковому заявлению такие требования истцом не заявлялись (100 - 102).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что установление сервитута влечет за собой существенное обременение земельного участка, принадлежащего администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области и арендованного ответчиком К.Е., и, как следствие, существенное нарушение их прав, выражающееся в невозможности полноценного использования принадлежащих им прав пользования, владения и распоряжения земельным участком, поскольку сервитут в указанном объеме исключает возможность использования этой территории для собственных нужд. Тогда как истцом не доказан факт наличия обстоятельств, свидетельствующих о необходимости установления частного сервитута, не указаны его конкретные границы, необходимые для регистрации сервитута и, следовательно, для исполнения решения суда, не представлены доказательства наличия вспомогательных помещений, относящихся к дому N по <адрес>.
Заявленный иск фактически сводится к неограниченному праву пользования истцом земельным участком, принадлежащим ответчикам, что противоречит требованиям ст. 274 ГК РФ.
Указанные в ст. 274 ГК РФ критерии установления частного сервитута не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении данного дела, что свидетельствует о вынесении решения с нарушением норм материального, процессуального права, при неправильном определении юридически значимых обстоятельств, что является основанием к его отмене.
Учитывая изложенное, судебная коллегия признает решение незаконным и необоснованным, подлежащим отмене с вынесением решения об отказе в удовлетворении заявленного иска об установлении постоянного частного сервитута, апелляционные жалобы ответчиков подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь п. 1 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, п. 1, п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2013 года отменить.
В удовлетворении искового заявления В.О. к К.Е., администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области об обязании оформить право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком, внести изменения в договор аренды отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.01.2014 N 33-219/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. N 33-219/2014
Судья Гаврилова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Григорьевой Н.М., Тумашевич Н.С.,
при секретаре Р.Т.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя ответчика администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области К.И., ответчика К.Е. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2013 года, которым удовлетворено исковое заявление В.О. к К.Е., администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области об обязании оформить право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком, внести изменения в договор аренды.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., объяснения представителей ответчика администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области К.И., ответчика К.Е. - Х., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения по доводам жалоб представителя истца В.О. - адвоката Козловой М.А., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Г.Г. - Г.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
В.О. обратилась в Выборгский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к Б.А., Б.О. об обязании администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области оформить право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, внести изменения в договор аренды.
В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что ей и ее сыну на праве общей долевой собственности принадлежит квартира N, расположенная по адресу: <адрес>. В данном доме имеется несколько квартир, часть из которых находится в собственности граждан, часть является муниципальной собственностью. Дом N по указанному выше адресу является неблагоустроенным, деревянным, с печным отоплением, без водопровода, централизованной канализации и туалета, в связи с чем около дома расположены сараи для хранения дров и туалет. Сараи и туалет периодически ремонтировались жилищными организациями г. Выборга, обслуживающая организация - ООО "Наш дом" производила вывоз жидких отходов, за что жильцам дома ОАО "Управляющая компания по ЖКХ" начислялись к оплате платежи за их вывоз.
Собственниками дома <адрес> Б.А. и Б.О. на основании договора аренды N от <...> с администрацией муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области был арендован земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, где расположены сараи и туалет, необходимые для жизнеобеспечения дома N, кроме того, граница арендованного земельного участка проходит в 42 см от стены их дома, чем нарушается технический регламент о требованиях пожарной безопасности.
В связи с тем, что вопросы землепользования относятся к ведению администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, спорный земельный участок находится в собственности данного муниципального образования истец считает, что администрация должна установить и оформить сервитут для прохода и проезда автомобиля к сараям и туалету, для свободного доступа граждан и пожарного автомобиля к прибрежной полосе.
Определением суда от 09 сентября 2013 года произведена замена ненадлежащего ответчика, к участию в деле в качестве ответчика привлечена К.Е. (л.д. 90 - 91).
Истец с учетом изменения исковых требований просила обязать администрацию муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области установить и оформить для нее, как собственника 2/3 долей в праве собственности на квартиру <адрес>, право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, расположенным по адресу: <адрес>, для прохода и проезда автомобиля к расположенным на данном участке сараям и туалету в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, внести соответствующие изменения об установлении данного сервитута в договор аренды.
Учитывая положения ст. ст. 12, 274, 275 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) истец требовала защиты нарушенного права (л.д. 3 - 5).
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2013 года исковые требования В.О. удовлетворены (л.д. 187 - 194).
Представитель ответчика - администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области К.И. не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, представила апелляционную жалобу и дополнение к ней, в которых просит решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2013 года отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований В.О. отказать. В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на нарушение судом норм материального права.
Податель жалобы указывает на то, что частный сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости. Сараи и туалет, расположенные на спорном земельном участке, являются движимым имуществом и в собственности истца не находятся. Кроме того, судом первой инстанции фактически установлен не частный сервитут, а право безвозмездного и бессрочного пользования всем земельным участком, находящимся в государственной собственности.
Орган местного самоуправления вправе издать нормативно-правовой акт об установлении только публичного сервитута и только по результатам общественных слушаний, в случае необходимости его установления для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что у нее не имеется возможности либо существуют реальные препятствия для оборудования сарая и туалета на придомовой территории дома N, доказательства невозможности использовать свое имущество без установления сервитута. Ответчица же никогда не чинила препятствия истцу в пользовании указанными объектами.
Решение постановлено судом без указания конкретных границ устанавливаемого частного сервитута, что является нарушением ст. 131 ГК РФ, ст. ст. 2, 12, 27 ФЗ N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суд возложил бремя расходов, связанных с установлением частного сервитута на администрацию, однако, заинтересованным лицом в установлении сервитута, является истец и именно на нее должны были быть возложены такие расходы (л.д. 201 - 203).
К.Е. также не согласилась законностью и обоснованностью постановленного решения, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2013 года отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований В.О. отказать. В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неправильное применение судом норм материального и процессуального права, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Податель жалобы указывает на то, что хозяйственные постройки вспомогательного назначения, расположенные у дома N, на основании постановления главы администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области N от <...> были переданы в собственность граждан, проживающих на тот момент в доме. На придомовой территории дома N существуют аналогичные постройки, однако, суд не принял эти обстоятельства во внимание.
Суд сделал необоснованный вывод о том, что у жильцов дома N нет другого прохода к прибрежной зоне. С другой стороны дома N имеется выход и выезд к берегу Финского залива, что подтверждается схемой расположения земельного участка, но на нем расположены незаконные постройки.
Суд обязал администрацию установить частный сервитут, чем нарушил ст. 274 ГК РФ, не обсудил вопрос об установлении платы за пользование земельным участком и о границах сервитута. Кроме того, решением суда установлено право истца и других жителей дома N на безвозмездное пользование ее туалетом и сараями (л.д. 209 - 211).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции истец В.О., ответчик К.Е., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Г.А., К.В., Р.Н.И., Р.Н.В. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, об уважительной причине неявки не сообщили.
Присутствовавший в судебном заседании представитель ответчика администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области К.И., действующая на основании доверенности N от <...> сроком до <...>, представитель ответчика К.Е. - Х., действующая на основании доверенности от <...> сроком на один год, поддержали доводы апелляционных жалоб, представитель истца В.О. - адвокат Козлова М.А., действующая на основании доверенности от <...> сроком на три года, ордера N от <...>, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Г.Г. - Г.А., действующий на основании доверенности от <...> сроком на три года, критически оценивали доводы жалоб, просили решение суда оставить без изменения.
В отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 234 - 248).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от <...>, договора передачи жилого помещения в собственность граждан N от <...> В.О. и В.И. являются собственниками двухкомнатной квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 9, 11 - 12).
Указанный деревянный дом, согласно акту осмотра многоквартирного дома ООО "Наш дом", построен в 1940 году, не имеет центрального отопления, горячего водоснабжения, не оборудован водопроводом, централизованной канализацией (л.д. 18 - 22).
Судом первой инстанции также установлено, что постановлением главы муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области N от <...> безвозмездно передан в собственность Б.А., Б.М., расположенный рядом с домом истца, дом <адрес> с хозяйственными постройками.
В соответствии с техническим паспортом на жилой дом индивидуального жилищного фонда по <адрес>, составленным на <...>, инвентарный номер <...>, реестровый номер <...>, планом земельного участка, на земельном участке расположены строения - литеры А, Б, Г, Г1, Г9, Г12 (л.д. 114 - 115).
Постановлением главы администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области N от <...> (с изменениями, внесенными постановлением N от <...>) Б.А., Б.М. и Б.О. был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
<...> между администрацией муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области и Б.А., Б.М. и Б.О. заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером <...> под принадлежащий семье Б-нок на праве собственности жилой дом N <адрес>. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области <...> (л.д. 47 - 49).
15 августа между Б.О., Б.А. и К.Е. заключен договор купли-продажи дома <адрес>.
В соответствии с п. 10 договора купли-продажи Б.О., Б.А. переуступают К.Е. право аренды по договору аренды N земельного участка с кадастровым номером <...> от <...> на весь срок действия договора аренды.
Согласно ч. 1 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
В силу п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.
В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно п. 2 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В силу ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Как следует из содержания приведенных норм, основанием для установления сервитута является необходимость обеспечения, в том числе, прохода и проезда через соседний земельный участок собственника смежного участка.
В качестве условия установления сервитута закон требует, чтобы эти нужды не могли быть обеспечены без ограничения прав собственника. Осуществление сервитута пользователем должно быть наименее обременительным для земельного участка собственника, в отношении которого он установлен. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.
При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.
Таким образом, собственник недвижимости, требующий установления сервитута, должен обосновать необходимость предоставления ему ограниченного права пользования соседним участком для определенных целей.
Разрешая по существу исковые требования В.О. из которых следует, что установление сервитута необходимо ей для прохода и проезда транспорта на земельный участок ответчиков, где расположены сараи и туалет, которые являются помещениями вспомогательного назначения для удовлетворения ее бытовых и иных нужд, суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцом представлено достаточно доказательств объективной невозможности использования своего имущества без установления сервитута в отношении земельного участка, арендованного К.Е., а также доказательств, подтверждающих невозможность прохода, проезда к указанным хозяйственным постройкам, которые относятся к имуществу многоквартирного дома <адрес>, иным путем.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав истца и граждан жилого дома <адрес> на беспрепятственное пользование сараями и туалетом, прохода к прибрежной полосе, на обеспечение пожарной безопасности при проживании в жилом доме.
Между тем данный вывод суда является неправильным, поскольку не основан на законе и сделан без учета характера заявленных исковых требований и содержания подлежащих применению к отношениям сторон норм материального права.
Основным критерием необходимости обеспечения интересов истца посредством установления сервитута в судебном порядке является отсутствие законной и разумной возможности обеспечения его правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации объекта недвижимости) каким-либо способом, помимо обременения сервитутом недвижимого имущества ответчика. При этом суду необходимо соблюдать баланс интересов сторон и учитывать законные интересы как истца, так и ответчика. Сервитут не должен излишне обременять собственника служащей вещи и создавать более выгодные условия использования недвижимого имущества собственнику господствующей недвижимости при возможности разумного использования принадлежащих ему объектов в отсутствие сервитута. Указанные требования закона судом первой инстанции учтены не были, что привело к необоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Материалы дела не содержат доказательств наличия помещений вспомогательного назначения для удовлетворения бытовых и иных нужд истца, относящихся к имуществу многоквартирного дома <адрес>, на земельном участке ответчиков. Напротив, согласно постановлению главы администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области N от <...> Б.О., Б.М.А., Б.А. был безвозмездно передан отдельный жилой дом N с хозяйственными постройками по <адрес>, что подтверждает доводы апелляционной жалобы К.Е. о принадлежности имеющихся на арендованном ею земельном участке сараев и туалета именно дому N по <адрес>.
Подтверждают эти доводы и сведения, содержащиеся в техническом паспорте на жилой дом индивидуального жилищного фонда по <адрес>, составленном на <...>, и в плане земельного участка с указанием на расположенные на нем строения - литеры А, Б, Г, Г1, Г9, Г12.
Удовлетворяя исковые требования об обязании установить сервитут проезда, суд первой инстанции не учел, что указанное обременение предполагает создание объектов капитального строительства (дорог), поскольку такие объекты требуют обособленной, предназначенной для этих целей части земельного участка и специального разрешения на их создание, и позволяет осуществлять необходимые земельные работы, размещать дренажные устройства, временные сооружения, гати и т.п. В случае предполагаемого занятия объектом капитального строительства всего земельного участка, установление сервитута невозможно, поскольку пользование земельным участком не является ограниченным. Условиями сервитута проезда могут быть определены высота, ширина, характер покрытия, предельно допустимая нагрузка на существующие или создаваемые сооружения, используемые для осуществления сервитута, а также другие условия сервитута.
Кроме того, обязав администрацию муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области установить и оформить сервитут прохода и проезда к прибрежной полосе суд первой инстанции в нарушение требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ необоснованно вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку согласно уточненному исковому заявлению такие требования истцом не заявлялись (100 - 102).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что установление сервитута влечет за собой существенное обременение земельного участка, принадлежащего администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области и арендованного ответчиком К.Е., и, как следствие, существенное нарушение их прав, выражающееся в невозможности полноценного использования принадлежащих им прав пользования, владения и распоряжения земельным участком, поскольку сервитут в указанном объеме исключает возможность использования этой территории для собственных нужд. Тогда как истцом не доказан факт наличия обстоятельств, свидетельствующих о необходимости установления частного сервитута, не указаны его конкретные границы, необходимые для регистрации сервитута и, следовательно, для исполнения решения суда, не представлены доказательства наличия вспомогательных помещений, относящихся к дому N по <адрес>.
Заявленный иск фактически сводится к неограниченному праву пользования истцом земельным участком, принадлежащим ответчикам, что противоречит требованиям ст. 274 ГК РФ.
Указанные в ст. 274 ГК РФ критерии установления частного сервитута не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении данного дела, что свидетельствует о вынесении решения с нарушением норм материального, процессуального права, при неправильном определении юридически значимых обстоятельств, что является основанием к его отмене.
Учитывая изложенное, судебная коллегия признает решение незаконным и необоснованным, подлежащим отмене с вынесением решения об отказе в удовлетворении заявленного иска об установлении постоянного частного сервитута, апелляционные жалобы ответчиков подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь п. 1 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, п. 1, п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2013 года отменить.
В удовлетворении искового заявления В.О. к К.Е., администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области об обязании оформить право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком, внести изменения в договор аренды отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)