Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-3681/2015, 08АП-3683/2015) Администрация города Тюмени (далее - Администрация, третье лицо), а также Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, заинтересованное лицо) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2015 по делу N А70-11994/2014 (судья Минеев О.А.), принятое
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Калинов мост" (далее - ООО "Калинов мост", Общество, заявитель)
к Департаменту,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации,
о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 в форме уведомления от 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на три года на прежних условиях,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Администрация - Ерохина М.Ю. по доверенности N 271/15 от 30.12.2014 сроком действия по 31.12.2015 (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от Департамента - Петрова Т.А. по доверенности N 66-1/08-3-Д от 27.02.2015 сроком действия 1 год (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от ООО "Калинов мост" - Дорофеева Н.Л. по доверенности N 52 от 22.10.2014 сроком действия 1 год (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Калинов мост" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, выраженного в форме уведомления "О прекращении договора аренды земельного участка" и поступившего к заявителю 22.09.2014 (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), и об обязании Департамента продлить срок действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на три года на прежних условиях.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 17.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Тюмени.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2015 требования Общества удовлетворены в полном объеме, отказ Департамента в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 в форме уведомления от 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014) признан незаконным, на Департамент возложена обязанность в двухнедельный срок подготовить и направить в адрес ООО "Калинов мост" подписанный со своей стороны проект соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на три года на прежних условиях с предложением о заключении соответствующего соглашения.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что основные разногласия сторон сводятся к обстоятельствам, связанным с размещением 10-й блок-секции в составе 4-ой очереди строительства "Комплекса жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени", при этом довод Департамента о том, что строительство 10 блок-секции на испрашиваемом земельном участке не планировалось, документально не подтвержден. Суд первой инстанции указывает на то, что проектная документация на спорный объект неоднократно изменялась, на то, что согласованная Комитетом по архитектуре 20.06.2005 "Общая пояснительная записка (корректировка) 26-01 - ОПЗ" предусматривает в перспективе десятую блок-секцию в составе IV очереди строительства, а также на то, что по смыслу распоряжения от 18.10.2002 N 1912/14-з спорный земельный участок предоставлялся для строительства комплекса из нескольких домов, а не одного многосекционного дома. Суд первой инстанции отметил, что дополнительный земельный участок, непосредственно примыкающий к сносимому жилому дому по ул. Индустриальная, 5, предоставлен Обществу в аренду для организации строительно-монтажных работ уже после окончания строительства первых девяти секций, и что отсутствие десятой блок-секции в первоначально утвержденном проекте не свидетельствует об отсутствии цели ее строительства.
Суд первой инстанции обратил внимание на то, что для строительства 10 секции 4 очереди заявитель располагает разрешением на строительство, а также необходимой проектной документацией, поэтому довод Департамента о том, что после ввода в эксплуатацию девяти блок-секций жилого дома цель предоставления земельного участка в аренду достигнута, и строительство всего комплекса жилых домов окончено, является несостоятельным.
Суд первой инстанции также отклонил ссылки Департамента на СНиП N 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений", действие которого прекращено, и указал на то, что по вопросу, касающемуся состава разделов проектной документации и требований к их содержанию, следует руководствоваться Положением "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87.
Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что в случае предоставления земельного участка для строительства комплекса жилых домов ввод в эксплуатацию одного дома влечет прекращение договора аренды земельного участка только в части участка, занятого этим домом и необходимым для его использования, в то время как в остальной части аренда земельного участка, необходимого для строительства других домов сохраняет свое действие.
По мнению суда первой инстанции, продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:21 в существующих границах, с учетом выдела из рассматриваемого участка земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:11718, будет отвечать принципу обеспечения законных интересов всех лиц, обладающих правом общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация и Департамент обратились с апелляционными жалобами в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.
При этом податели апелляционных жалоб ссылаются на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Обосновывая заявленные в апелляционной жалобе требования об отмене решения суда первой инстанции и о принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в полном объеме, Администрация настаивает на том, что генеральным планом застройки предусмотрено строительство жилого дома, состоящего из 9 блок-секций, а также на том, что распоряжениями Администрации утверждены акты приемки законченных строительством всех блок-секций, первоначально запланированных к застройке. Администрация обращает внимание на то, что разрешения на строительство всех очередей комплекса жилых домов выдавались Обществу на основании проектной документации, согласованной комитетом по архитектуре и градостроительству 18.06.2002.
По мнению третьего лица, действительное количество секций жилого дома может быть подтверждено только рабочим проектом, согласованным 18.06.2002, согласно которому предусмотрено строительство жилого дома, состоящего из 9-ти блок-секций, в то время как согласование проектной документации Главным архитектором города Тюмени не имеет правового значения.
Кроме того, Администрация настаивает на том, что исполнение судебного решения об удовлетворении требований Общества является невозможным, поскольку из спорного земельного участка выделен самостоятельный участок с соответствующими границами и с самостоятельным кадастровым номером, в связи с чем сам предмет спорного договора аренды перестал существовать.
Департамент в апелляционной жалобе, также указывая на необходимость отмены решения суда первой инстанции в полном объеме, ссылается на то, что единственным документом, определяющим параметры застройки арендуемого земельного участка и объекта капитального строительства, является генеральный план от 17.04.2002, утвержденный в составе рабочего проекта на строительство комплекса жилых домов, а также на то, что представленная Обществом проектная документация не являлась основанием для получения разрешения на строительство 3-й и 4-й очередей, поэтому указанный в ней объект не был разрешен к строительству.
Департамент настаивает на том, что факт завершения строительством всего комплекса жилых домов, в том числе 4-ой очереди строительства, подтверждается копиями разрешений на ввод в эксплуатацию всех очередей строительства, а также актом от 08.06.2007 о приеме-передаче работ, подписанным между заказчиком и подрядчиком.
Заинтересованное лицо также указывает, что проектная документация должна оцениваться с позиции норм СНиП N 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений", а не положения "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" от 16.02.2008, поскольку в данном случае соответствующие правоотношения возникли в 2002 году, то есть до введения в действие такого положения.
В судебном заседании представители Администрации и Департамента поддержали требования и доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить в полном объеме.
Представитель ООО "Калинов мост" в представленных суду апелляционной инстанции письменных отзывах на апелляционные жалобы и в устном выступлении в судебном заседании суда не согласился с доводами жалоб, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В ходе устного выступления в судебном заседании представитель ООО "Калинов мост" также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства, а именно соглашения от 27.02.2015 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.11.2001 N 23-10/96.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении такого ходатайства, поскольку указанный выше документ не отвечает признакам допустимости доказательств и не относится к предмету рассматриваемого спора, а также в связи с тем, что такой документ составлен после принятия судом первой инстанции обжалуемого решения, в связи с чем не может быть приобщен к материалам дела. Обозначенный документ возвращен представителю Общества в судебном заседании.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, письменные отзывы на них, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
19.11.2002 между Департаментом и ООО "Калинов мост" заключен договор аренды земельного участка N 23-10/96 (далее также - Договор), площадью 13 000 кв. м, категория земельного участка: земли поселений, по адресу: город Тюмень, ул. Максима Горького - Щорса, с кадастровым номером 72:23:0118002:0021 (т. 1 л.д. 14-19). Основанием для заключения договора явилось распоряжение Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-3 (т. 1 л.д. 52-53).
Впоследствии действие Договора неоднократно продлевалось следующими соглашениями о внесении изменений:
- - от 01.11.2005 на срок до 17.10.2008, которым пункт 1.4 изложен в новой редакции: "Участок предоставляется для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с магазинами, офисами и встроенными помещениями общественного назначения";
- - от 18.11.2008 - на срок до 17.10.2011;
- - от 26.08.2011 - на срок до 17.10.2014.
Договор содержал положение о преимущественном порядке заключения арендатором договора аренды на новый срок, которое производится по соглашению сторон (пункт 3.1.6 Договора).
10.07.2014 в соответствии с пунктом 3.2.20 Договора заявитель обратился в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на новый срок для использования такого участка в целях окончания строительства 4-й очереди многоэтажного дома по адресу: город Тюмень, ул. М.Горького - Щорса (т. 1 л.д. 27).
Письмом исх. N 171/14 от 10.07.2014 заявитель также просил продлить Договор (т. 1 л.д. 28).
Письмом от 29.07.2014 N 140729037/14-1 Департамент сообщил о рассмотрении заявления на Совместной комиссии без указания даты заседания комиссии (т. 1 л.д. 30).
06.08.2014 заявитель обратился к Департаменту с просьбой сообщить о результатах рассмотрения его заявления на заседании Совместной комиссии (т. 1 л.д. 31).
При получении выписки из протокола заседания Совместной комиссии от 29.07.2014 N 27 заявитель проинформирован о том, что по истечении срока действия договора, то есть с 17.10.2014, договор аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 будет расторгнут в связи с тем, что "многоквартирный дом введен в эксплуатацию" (т. 1 л.д. 13).
22.09.2014 Обществом получено уведомление Департамента "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), которым, ссылаясь на решение Совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам от 29.07.2014, Департамент уведомил о прекращении действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 по истечении срока его действия, то есть с 18.10.2014, в связи с тем, что согласно имеющемуся у Администрации генеральному плану, согласованному комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени 12.05.2005, все объекты строительства построены и введены в эксплуатацию (т. 1 л.д. 12).
Полагая, что отказ Департамента в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, изложенный в уведомлении от 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), не основан на нормах закона и нарушает права и законные интересы ООО "Калинов мост", последнее обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с соответствующим заявлением.
19.02.2015 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае Общество обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 и об обязании Департамента продлить указанный договор.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу положений части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как усматривается из направленного в адрес ООО "Калинов мост" уведомления Департамента от 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), которым отказано в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, основанием для отказа заинтересованного лица от продления действия указанного договора явилось завершение строительства и введение в эксплуатацию объекта недвижимости, для целей возведения которого предоставлен земельный участок и который обозначен в генеральном плане, согласованном Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации 12.05.2005 (т. 1 л.д. 12). Иными словами, по мнению Департамента, Обществом достигнуты цели, для которых земельный участок предоставлен в аренду первоначально.
Вместе с тем, по утверждению Общества, документально не опровергнутому заинтересованным лицом, ООО "Калинов мост" не завершено строительство 10-ой блок-секции в составе четвертой очереди строительства объекта "Комплекс жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени".
Так, из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что в эксплуатацию введены следующие объекты комплекса:
- - объекты недвижимости, предусмотренные к строительству в составе 1-й и 2-й очередей строительства введены в эксплуатацию на основании распоряжения Администрации города Тюмени от 18.01.2005 N 148 "Об утверждении акта приемки законченной строительством 1-й блок-секции первой очереди комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения и электрической сетью по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 2", распоряжения Администрации города Тюмени от 02.11.2004 N 5900 "Об утверждении акта приемки законченной строительством 2-й и 3-й блок-секции первой очереди комплекса жилых домов с нежилыми помещениями по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 2" и распоряжение Администрации города Тюмени от 02.11.2004 N 5899 "Об утверждении акта приемки законченной строительством 4-й и 5-й блок-секции второй очереди комплекса жилых домов с нежилыми помещениями по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 2";
- - 6 блок-секция введена в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 04.10.2012 N RU72304000-158-pB построенного жилого дома с нежилыми помещениями с кабельной линией электропередач низкого напряжения, третья очередь комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щорса, 2;
- - 7 блок-секция - на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 04.10.2012 N RU72304000-159-pB построенного жилого дома с нежилыми помещениями, третья очередь комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щорса, 2, корпус 1;
- - 8 блок-секция - на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 21.03.2011 N RU72304000-24-pB построенного жилого дома с нежилыми помещениями и кабельной линией электропередач низкого напряжения, третья очередь комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щорса, 4;
- - 9 блок-секция - на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 28.06.2007 N RU72304000-92-pB жилого дома 4-ой очереди комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 1.
В то же время доказательств, свидетельствующих о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства - 10-ой блок-секции (в том числе, актов о вводе в эксплуатацию, о приеме-передаче от подрядчика заказчику построенного объекта), в материалах дела не имеется и заинтересованным лицом не представлено.
При этом позиция Департамента и Администрации, сформулированная в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и приведенная в апелляционных жалобах, состоящая в том, что утвержденной в установленном порядке проектной документаций в составе четвертой очереди строительства не предусмотрено строительство на спорном земельном участке 10-ого блока-секции, а в генеральном плане указано на возведение только девяти блоков-секций, обосновано не принята судом первой инстанции по следующим основаниям.
Так, из представленного Департаментом генерального плана действительно следует, что комплекс жилых домов по улицам М. Горького, Щорса в г. Тюмени, для целей возведения которого предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:0118002:0021, состоит из 4-х очередей строительства:
- - 1-я очередь строительства включает 3 блок-секции: 1, 2 и 3, состоящие из 3-х зданий по 9 этажей;
- - 2-я очередь строительства включает 2 блок-секции: 4 и 5, состоящие из 2-х зданий по 9 этажей;
- - 3-я очередь строительства включает 3 блок-секции: 6, 7 и 8, состоящие из 3-х зданий по 9 этажей;
- - 4-я очередь строительства включает 1 блок-секцию с проездом: 9, состоящую из 1-го здания 10 этажей (т. 6 л.д. 21).
Между тем, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в процессе строительства объекта "Комплекс жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени" проектная документация неоднократно изменялась.
Так, предварительное согласование места размещения жилого дома производилось распоряжением Администрации г. Тюмени от 23.06.1998 N 1866. Срок временного пользования земельным участком для проектирования жилого дома продлялся распоряжением Администрации г. Тюмени от 11.04.2001 N 1355.
Согласно распоряжению Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з земельный участок предоставлен заявителю в аренду для строительства первой и второй очереди с параллельным поэтапным рабочим проектированием комплекса многоэтажных жилых домов с магазинами, офисами и встроенными помещениями общественного назначения в г. Тюмени по ул. Максима Горького-Щорса, за счет сноса жилых домов и нежилых строений по ул. Щорса, 4, 6 и ул. Индустриальная, 5 (т. 1 л.д. 52, 53).
В то же время указанные в числе документов-оснований для издания распоряжения Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з стройгенплан от 11.10.2001 (т. 2 л.д. 11) и заключение государственной вневедомственной экспертизы от 28.05.2002 N 207/02 (т. 5 л.д. 29, 30) в составе первой и второй очереди предусматривали строительство восьми блок-секций дома.
Таким образом, системное толкование содержания данного распоряжения и иных документов, представленных в материалах дела, позволяет достоверно установить лишь то, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0118002:0021 предоставлялся Обществу для строительства комплекса жилых домов, а не одного многосекционного дома, при этом количество блоков-секций в застройке изменялось с момента согласования места размещения объекта, на протяжении процесса строительства, и отдельные документы (в том числе планы и проекты) в составе такой документации предусматривают строительство 10-ой блок-секции (см. например, разбивочный план и ведомость основных зданий и сооружений - т. 2 л.д. 16, 17, т. 4 л.д. 34).
Так, согласованная Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации г. Тюмени 20.06.2005 "Общая пояснительная записка (корректировка) 26-01 - ОПЗ" предусматривает в перспективе десятую блок-секцию в составе IV очереди строительства и определяет, что на территории площадки жилого дома в составе рабочего проекта разработано 10 блок-секций, при этом 10-я блок-секция является десятиэтажной (т. 2 л.д. 31, 39, 44).
Экспликация зданий и сооружений комплекса жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени, согласованная Главным архитектором г. Тюмени также предусматривает 10-у секцию зданий в четверной очереди строительства (т. 2 л.д. 105).
Кроме того, эскизный проект застройки жилого квартала в границах улиц М. Горького, Щорса, Харьковская, Елизарова в г. Тюмени в разделе "Технико-экономические показатели" также предусматривает строительство десяти секций жилых домов (т. 4 л.д. 1-4).
Таким образом, материалы дела позволяют установить, что при планировании застройки и согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке и определении цели строительства на таком участке предполагалось осуществить строительство десяти блок-секций.
Строительство десятой секции дома в составе IV очереди строительства на месте сносимого ветхого дома по ул. Индустриальная, 5, было запланировано и в общем генеральном плане, согласованном Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени 10.10.2001 в период согласования размещения объекта (т. 2 л.д. 4).
Наличие десятой секции дома в составе IV очереди строительства предусмотрено также в "Общих указаниях по изменению объемно-планировочной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов", согласованных Главным архитектором г. Тюмени 17.09.2002 (т. 1 л.д. 72).
При этом, по убеждению суда апелляционной инстанции, положения генерального плана застройки территории от 18.06.2002, на который ссылаются податели апелляционных жалоб, не могут приняться без учета соответствующих общих указаний, которыми учтено изменение конфигурации комплекса жилых домов по улицам Горького-Щорса и необходимость параллельного поэтапного проектирования и строительства объектов (т. 1 л.д. 72).
В то же время доводы Департамента и Администрации о том, что состав и содержание проектной документации должны определяться в соответствии с положениями СНиП N 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений", утвержденными постановлением Госстроя СССР от 23.12.1985 N 253, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не опровергающие вывод о необходимости принятия во внимание Общих указаний по изменению объемно-планировочной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов от 17.09.2002 в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку такой документ согласован и подписан должностным лицом Администрации и оснований для вывода о его недостоверности не имеется.
Кроме того, действие СНиП N 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений" прекращено постановлением Минстроя РФ от 30.06.1995 N 18-64, отменившим данный нормативный акт 01.07.1995.
При этом признание постановления Минстроя РФ от 30.06.1995 N 18-64 утратившим силу само по себе, вопреки доводам подателей жалобы, не свидетельствует о том, что отмененный им нормативный правовой акт имел законную силу и являлся действующим в течение всего периода, в котором считался отмененным, и, в том числе, в период согласования указанных выше спорных документов (генеральных планов, проектной документации и общих указаний по изменению объемно-планировочной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов).
Как правильно отметил суд первой инстанции, согласно распоряжению Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з строительство 10-ого блока-секции предполагалось, в том числе, за счет сноса жилого дома по ул. Индустриальная, 5.
В то же время из представленных в материалах дела схем усматривается, что подлежащий сносу жилой дом по ул. Индустриальная, 5, удален от уже построенных и введенных в эксплуатацию девяти секций жилого дома и находится на другой стороне проезжей улицы Индустриальной.
Иными словами, строительство сданных в эксплуатацию девяти секций дома велось без использования части земельного участка, освобождаемого вследствие сноса дома по ул. Индустриальная, 5, а размещение десятой секции планировалось именно на этой части участка.
При этом дополнительный земельный участок, непосредственно примыкающий к сносимому жилому дому по ул. Индустриальная, 5, предоставлен Обществу в аренду для организации строительно-монтажных работ (для размещения строительной техники и строительных материалов при осуществлении строительства десятой секции дома) решением Департамента от 12.08.2013 N 2110-з, то есть уже после окончания строительства первых девяти секций.
Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции заключил правильный общий вывод о том, что представленными в материалы дела документами предварительного согласования размещения объекта и распоряжением Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з подтверждается, что земельный участок предоставлялся заявителю для строительства первой и второй очереди с параллельным поэтапным рабочим проектированием комплекса многоэтажных жилых домов, при этом указанным распоряжением Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з предполагается последующее проектирование и строительство 10-ой блок-секции на месте подлежащего сносу жилого дома по ул. Индустриальная, 5, однако возможность начала ее строительства обусловлена сносом признанного ветхим указанного жилого дома, затянувшегося по не зависящим от ООО "Калинов мост" причинам.
При этом частями 12.1 и 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что проектная документация может подготавливаться применительно к отдельным этапам строительства, поэтому распоряжение Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з в обозначенной выше части не противоречит положениям закона.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что распоряжением Администрации города Тюмени от 16.03.2005 N 1828 Обществу разрешено строительство третьей и четвертой очереди комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения по ул. М.Горького - Щорса (т. 1 л.д. 25), а 30.03.2005 Обществу выдано разрешение на строительство N 88/аж на строительство третьей и четвертой очереди комплекса жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени (т. 1 л.д. 32), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у ООО "Калинов мост" имеются правовые основания для осуществления строительства 10-ой блок-секции объекта "Комплекс жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени" на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0118002:0021.
При этом доводы подателей апелляционных жалоб о том, что предоставление заявителю земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 18 002:0021 в настоящее время приведет к ограничению прав собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного на данном земельном участке, подлежат отклонению и не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Так, в соответствии с кадастровым паспортом от 13.11.2014 N 7200/201/14-301546 земельный участок под комплекс жилых домов по ул. Горького - Щорса сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Участок имеет адресное описание г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3; ул. Максима Горького, 3 корпус 1; ул. Максима Горького, 3 корпус 2; ул. Щорса, 2; ул. Щорса, 2 корпус 1; ул. Щорса, 4. Разрешенное использование земельного участка "под многоквартирные дома". Участку присвоен новый кадастровый номер 72:23:0218002:11718. Формирование участка произведено в результате его выдела из участка N 72:23:0218002:21. Сведения о земельном участке носят временный характер. Дата истечения срока действия временного характера сведений - 08.11.2019.
При этом земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218002:21 сохранен в государственном кадастре в измененных границах.
В то же время согласно выписке из ЕГРП от 17.12.2014 N 01/436/2014-250 запись о регистрации договора аренды от 19.11.2002 N 23-10/96 в отношении земельного участка не прекращена, присвоенный участку кадастровый номер 72:23:0218002:21 сохранен (т. 6 л.д. 3).
Кроме того, жилой дом по ул. Индустриальная, 5, относится к муниципальному жилому фонду, признан ветхим и подлежащим сносу, в связи с чем жильцы этого дома отселяются заявителем в течение 2006-2014 годов, поэтому даже факт формирования под соответствующим жилым домом земельного участка с самостоятельными границами для целей передачи такого участка в общую долевую собственность собственникам помещений в названном многоквартирном доме не является препятствием для распоряжения земельным участком с кадастровым номером 72:23:0118002:0021 в форме его предоставления Обществу, тем более, что собственником большей части помещений в многоквартирном доме является муниципальное образование, интересы которого представляет сам Департамент.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0118002:0021 от 19.11.2002 N 23-10/96 в существующих границах, с учетом выдела из рассматриваемого участка земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:11718, отвечает принципу обеспечения законных интересов как лиц, обладающих правом общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, так и законных интересов ООО "Калинов мост", и при этом не влечет нарушение прав Администрации или Департамента.
Таким образом, учитывая изложенное выше, а также то, что иных препятствий для продления Договора, кроме рассмотренных выше, Департаментом и Администрацией в ходе судебного разбирательства по делу не приведено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в настоящем случае отсутствуют законные основания для отказа в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, и о том, что соответствующие требования ООО "Калинов мост" законно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены доводы заявителя и иных лиц, участвующих в деле, и представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб не рассматривался, так как Администрация и Департамент освобождены от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2015 по делу N А70-11994/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.05.2015 N 08АП-3681/2015 ПО ДЕЛУ N А70-11994/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 2015 г. N 08АП-3681/2015
Дело N А70-11994/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-3681/2015, 08АП-3683/2015) Администрация города Тюмени (далее - Администрация, третье лицо), а также Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, заинтересованное лицо) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2015 по делу N А70-11994/2014 (судья Минеев О.А.), принятое
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Калинов мост" (далее - ООО "Калинов мост", Общество, заявитель)
к Департаменту,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации,
о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 в форме уведомления от 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на три года на прежних условиях,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Администрация - Ерохина М.Ю. по доверенности N 271/15 от 30.12.2014 сроком действия по 31.12.2015 (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от Департамента - Петрова Т.А. по доверенности N 66-1/08-3-Д от 27.02.2015 сроком действия 1 год (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от ООО "Калинов мост" - Дорофеева Н.Л. по доверенности N 52 от 22.10.2014 сроком действия 1 год (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Калинов мост" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, выраженного в форме уведомления "О прекращении договора аренды земельного участка" и поступившего к заявителю 22.09.2014 (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), и об обязании Департамента продлить срок действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на три года на прежних условиях.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 17.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Тюмени.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2015 требования Общества удовлетворены в полном объеме, отказ Департамента в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 в форме уведомления от 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014) признан незаконным, на Департамент возложена обязанность в двухнедельный срок подготовить и направить в адрес ООО "Калинов мост" подписанный со своей стороны проект соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на три года на прежних условиях с предложением о заключении соответствующего соглашения.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что основные разногласия сторон сводятся к обстоятельствам, связанным с размещением 10-й блок-секции в составе 4-ой очереди строительства "Комплекса жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени", при этом довод Департамента о том, что строительство 10 блок-секции на испрашиваемом земельном участке не планировалось, документально не подтвержден. Суд первой инстанции указывает на то, что проектная документация на спорный объект неоднократно изменялась, на то, что согласованная Комитетом по архитектуре 20.06.2005 "Общая пояснительная записка (корректировка) 26-01 - ОПЗ" предусматривает в перспективе десятую блок-секцию в составе IV очереди строительства, а также на то, что по смыслу распоряжения от 18.10.2002 N 1912/14-з спорный земельный участок предоставлялся для строительства комплекса из нескольких домов, а не одного многосекционного дома. Суд первой инстанции отметил, что дополнительный земельный участок, непосредственно примыкающий к сносимому жилому дому по ул. Индустриальная, 5, предоставлен Обществу в аренду для организации строительно-монтажных работ уже после окончания строительства первых девяти секций, и что отсутствие десятой блок-секции в первоначально утвержденном проекте не свидетельствует об отсутствии цели ее строительства.
Суд первой инстанции обратил внимание на то, что для строительства 10 секции 4 очереди заявитель располагает разрешением на строительство, а также необходимой проектной документацией, поэтому довод Департамента о том, что после ввода в эксплуатацию девяти блок-секций жилого дома цель предоставления земельного участка в аренду достигнута, и строительство всего комплекса жилых домов окончено, является несостоятельным.
Суд первой инстанции также отклонил ссылки Департамента на СНиП N 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений", действие которого прекращено, и указал на то, что по вопросу, касающемуся состава разделов проектной документации и требований к их содержанию, следует руководствоваться Положением "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87.
Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что в случае предоставления земельного участка для строительства комплекса жилых домов ввод в эксплуатацию одного дома влечет прекращение договора аренды земельного участка только в части участка, занятого этим домом и необходимым для его использования, в то время как в остальной части аренда земельного участка, необходимого для строительства других домов сохраняет свое действие.
По мнению суда первой инстанции, продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:21 в существующих границах, с учетом выдела из рассматриваемого участка земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:11718, будет отвечать принципу обеспечения законных интересов всех лиц, обладающих правом общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация и Департамент обратились с апелляционными жалобами в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.
При этом податели апелляционных жалоб ссылаются на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Обосновывая заявленные в апелляционной жалобе требования об отмене решения суда первой инстанции и о принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в полном объеме, Администрация настаивает на том, что генеральным планом застройки предусмотрено строительство жилого дома, состоящего из 9 блок-секций, а также на том, что распоряжениями Администрации утверждены акты приемки законченных строительством всех блок-секций, первоначально запланированных к застройке. Администрация обращает внимание на то, что разрешения на строительство всех очередей комплекса жилых домов выдавались Обществу на основании проектной документации, согласованной комитетом по архитектуре и градостроительству 18.06.2002.
По мнению третьего лица, действительное количество секций жилого дома может быть подтверждено только рабочим проектом, согласованным 18.06.2002, согласно которому предусмотрено строительство жилого дома, состоящего из 9-ти блок-секций, в то время как согласование проектной документации Главным архитектором города Тюмени не имеет правового значения.
Кроме того, Администрация настаивает на том, что исполнение судебного решения об удовлетворении требований Общества является невозможным, поскольку из спорного земельного участка выделен самостоятельный участок с соответствующими границами и с самостоятельным кадастровым номером, в связи с чем сам предмет спорного договора аренды перестал существовать.
Департамент в апелляционной жалобе, также указывая на необходимость отмены решения суда первой инстанции в полном объеме, ссылается на то, что единственным документом, определяющим параметры застройки арендуемого земельного участка и объекта капитального строительства, является генеральный план от 17.04.2002, утвержденный в составе рабочего проекта на строительство комплекса жилых домов, а также на то, что представленная Обществом проектная документация не являлась основанием для получения разрешения на строительство 3-й и 4-й очередей, поэтому указанный в ней объект не был разрешен к строительству.
Департамент настаивает на том, что факт завершения строительством всего комплекса жилых домов, в том числе 4-ой очереди строительства, подтверждается копиями разрешений на ввод в эксплуатацию всех очередей строительства, а также актом от 08.06.2007 о приеме-передаче работ, подписанным между заказчиком и подрядчиком.
Заинтересованное лицо также указывает, что проектная документация должна оцениваться с позиции норм СНиП N 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений", а не положения "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" от 16.02.2008, поскольку в данном случае соответствующие правоотношения возникли в 2002 году, то есть до введения в действие такого положения.
В судебном заседании представители Администрации и Департамента поддержали требования и доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить в полном объеме.
Представитель ООО "Калинов мост" в представленных суду апелляционной инстанции письменных отзывах на апелляционные жалобы и в устном выступлении в судебном заседании суда не согласился с доводами жалоб, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В ходе устного выступления в судебном заседании представитель ООО "Калинов мост" также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства, а именно соглашения от 27.02.2015 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.11.2001 N 23-10/96.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении такого ходатайства, поскольку указанный выше документ не отвечает признакам допустимости доказательств и не относится к предмету рассматриваемого спора, а также в связи с тем, что такой документ составлен после принятия судом первой инстанции обжалуемого решения, в связи с чем не может быть приобщен к материалам дела. Обозначенный документ возвращен представителю Общества в судебном заседании.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, письменные отзывы на них, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
19.11.2002 между Департаментом и ООО "Калинов мост" заключен договор аренды земельного участка N 23-10/96 (далее также - Договор), площадью 13 000 кв. м, категория земельного участка: земли поселений, по адресу: город Тюмень, ул. Максима Горького - Щорса, с кадастровым номером 72:23:0118002:0021 (т. 1 л.д. 14-19). Основанием для заключения договора явилось распоряжение Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-3 (т. 1 л.д. 52-53).
Впоследствии действие Договора неоднократно продлевалось следующими соглашениями о внесении изменений:
- - от 01.11.2005 на срок до 17.10.2008, которым пункт 1.4 изложен в новой редакции: "Участок предоставляется для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с магазинами, офисами и встроенными помещениями общественного назначения";
- - от 18.11.2008 - на срок до 17.10.2011;
- - от 26.08.2011 - на срок до 17.10.2014.
Договор содержал положение о преимущественном порядке заключения арендатором договора аренды на новый срок, которое производится по соглашению сторон (пункт 3.1.6 Договора).
10.07.2014 в соответствии с пунктом 3.2.20 Договора заявитель обратился в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на новый срок для использования такого участка в целях окончания строительства 4-й очереди многоэтажного дома по адресу: город Тюмень, ул. М.Горького - Щорса (т. 1 л.д. 27).
Письмом исх. N 171/14 от 10.07.2014 заявитель также просил продлить Договор (т. 1 л.д. 28).
Письмом от 29.07.2014 N 140729037/14-1 Департамент сообщил о рассмотрении заявления на Совместной комиссии без указания даты заседания комиссии (т. 1 л.д. 30).
06.08.2014 заявитель обратился к Департаменту с просьбой сообщить о результатах рассмотрения его заявления на заседании Совместной комиссии (т. 1 л.д. 31).
При получении выписки из протокола заседания Совместной комиссии от 29.07.2014 N 27 заявитель проинформирован о том, что по истечении срока действия договора, то есть с 17.10.2014, договор аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 будет расторгнут в связи с тем, что "многоквартирный дом введен в эксплуатацию" (т. 1 л.д. 13).
22.09.2014 Обществом получено уведомление Департамента "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), которым, ссылаясь на решение Совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам от 29.07.2014, Департамент уведомил о прекращении действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 по истечении срока его действия, то есть с 18.10.2014, в связи с тем, что согласно имеющемуся у Администрации генеральному плану, согласованному комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени 12.05.2005, все объекты строительства построены и введены в эксплуатацию (т. 1 л.д. 12).
Полагая, что отказ Департамента в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, изложенный в уведомлении от 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), не основан на нормах закона и нарушает права и законные интересы ООО "Калинов мост", последнее обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с соответствующим заявлением.
19.02.2015 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае Общество обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 и об обязании Департамента продлить указанный договор.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу положений части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как усматривается из направленного в адрес ООО "Калинов мост" уведомления Департамента от 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), которым отказано в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, основанием для отказа заинтересованного лица от продления действия указанного договора явилось завершение строительства и введение в эксплуатацию объекта недвижимости, для целей возведения которого предоставлен земельный участок и который обозначен в генеральном плане, согласованном Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации 12.05.2005 (т. 1 л.д. 12). Иными словами, по мнению Департамента, Обществом достигнуты цели, для которых земельный участок предоставлен в аренду первоначально.
Вместе с тем, по утверждению Общества, документально не опровергнутому заинтересованным лицом, ООО "Калинов мост" не завершено строительство 10-ой блок-секции в составе четвертой очереди строительства объекта "Комплекс жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени".
Так, из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что в эксплуатацию введены следующие объекты комплекса:
- - объекты недвижимости, предусмотренные к строительству в составе 1-й и 2-й очередей строительства введены в эксплуатацию на основании распоряжения Администрации города Тюмени от 18.01.2005 N 148 "Об утверждении акта приемки законченной строительством 1-й блок-секции первой очереди комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения и электрической сетью по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 2", распоряжения Администрации города Тюмени от 02.11.2004 N 5900 "Об утверждении акта приемки законченной строительством 2-й и 3-й блок-секции первой очереди комплекса жилых домов с нежилыми помещениями по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 2" и распоряжение Администрации города Тюмени от 02.11.2004 N 5899 "Об утверждении акта приемки законченной строительством 4-й и 5-й блок-секции второй очереди комплекса жилых домов с нежилыми помещениями по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 2";
- - 6 блок-секция введена в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 04.10.2012 N RU72304000-158-pB построенного жилого дома с нежилыми помещениями с кабельной линией электропередач низкого напряжения, третья очередь комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щорса, 2;
- - 7 блок-секция - на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 04.10.2012 N RU72304000-159-pB построенного жилого дома с нежилыми помещениями, третья очередь комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щорса, 2, корпус 1;
- - 8 блок-секция - на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 21.03.2011 N RU72304000-24-pB построенного жилого дома с нежилыми помещениями и кабельной линией электропередач низкого напряжения, третья очередь комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щорса, 4;
- - 9 блок-секция - на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 28.06.2007 N RU72304000-92-pB жилого дома 4-ой очереди комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 1.
В то же время доказательств, свидетельствующих о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства - 10-ой блок-секции (в том числе, актов о вводе в эксплуатацию, о приеме-передаче от подрядчика заказчику построенного объекта), в материалах дела не имеется и заинтересованным лицом не представлено.
При этом позиция Департамента и Администрации, сформулированная в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и приведенная в апелляционных жалобах, состоящая в том, что утвержденной в установленном порядке проектной документаций в составе четвертой очереди строительства не предусмотрено строительство на спорном земельном участке 10-ого блока-секции, а в генеральном плане указано на возведение только девяти блоков-секций, обосновано не принята судом первой инстанции по следующим основаниям.
Так, из представленного Департаментом генерального плана действительно следует, что комплекс жилых домов по улицам М. Горького, Щорса в г. Тюмени, для целей возведения которого предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:0118002:0021, состоит из 4-х очередей строительства:
- - 1-я очередь строительства включает 3 блок-секции: 1, 2 и 3, состоящие из 3-х зданий по 9 этажей;
- - 2-я очередь строительства включает 2 блок-секции: 4 и 5, состоящие из 2-х зданий по 9 этажей;
- - 3-я очередь строительства включает 3 блок-секции: 6, 7 и 8, состоящие из 3-х зданий по 9 этажей;
- - 4-я очередь строительства включает 1 блок-секцию с проездом: 9, состоящую из 1-го здания 10 этажей (т. 6 л.д. 21).
Между тем, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в процессе строительства объекта "Комплекс жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени" проектная документация неоднократно изменялась.
Так, предварительное согласование места размещения жилого дома производилось распоряжением Администрации г. Тюмени от 23.06.1998 N 1866. Срок временного пользования земельным участком для проектирования жилого дома продлялся распоряжением Администрации г. Тюмени от 11.04.2001 N 1355.
Согласно распоряжению Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з земельный участок предоставлен заявителю в аренду для строительства первой и второй очереди с параллельным поэтапным рабочим проектированием комплекса многоэтажных жилых домов с магазинами, офисами и встроенными помещениями общественного назначения в г. Тюмени по ул. Максима Горького-Щорса, за счет сноса жилых домов и нежилых строений по ул. Щорса, 4, 6 и ул. Индустриальная, 5 (т. 1 л.д. 52, 53).
В то же время указанные в числе документов-оснований для издания распоряжения Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з стройгенплан от 11.10.2001 (т. 2 л.д. 11) и заключение государственной вневедомственной экспертизы от 28.05.2002 N 207/02 (т. 5 л.д. 29, 30) в составе первой и второй очереди предусматривали строительство восьми блок-секций дома.
Таким образом, системное толкование содержания данного распоряжения и иных документов, представленных в материалах дела, позволяет достоверно установить лишь то, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0118002:0021 предоставлялся Обществу для строительства комплекса жилых домов, а не одного многосекционного дома, при этом количество блоков-секций в застройке изменялось с момента согласования места размещения объекта, на протяжении процесса строительства, и отдельные документы (в том числе планы и проекты) в составе такой документации предусматривают строительство 10-ой блок-секции (см. например, разбивочный план и ведомость основных зданий и сооружений - т. 2 л.д. 16, 17, т. 4 л.д. 34).
Так, согласованная Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации г. Тюмени 20.06.2005 "Общая пояснительная записка (корректировка) 26-01 - ОПЗ" предусматривает в перспективе десятую блок-секцию в составе IV очереди строительства и определяет, что на территории площадки жилого дома в составе рабочего проекта разработано 10 блок-секций, при этом 10-я блок-секция является десятиэтажной (т. 2 л.д. 31, 39, 44).
Экспликация зданий и сооружений комплекса жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени, согласованная Главным архитектором г. Тюмени также предусматривает 10-у секцию зданий в четверной очереди строительства (т. 2 л.д. 105).
Кроме того, эскизный проект застройки жилого квартала в границах улиц М. Горького, Щорса, Харьковская, Елизарова в г. Тюмени в разделе "Технико-экономические показатели" также предусматривает строительство десяти секций жилых домов (т. 4 л.д. 1-4).
Таким образом, материалы дела позволяют установить, что при планировании застройки и согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке и определении цели строительства на таком участке предполагалось осуществить строительство десяти блок-секций.
Строительство десятой секции дома в составе IV очереди строительства на месте сносимого ветхого дома по ул. Индустриальная, 5, было запланировано и в общем генеральном плане, согласованном Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени 10.10.2001 в период согласования размещения объекта (т. 2 л.д. 4).
Наличие десятой секции дома в составе IV очереди строительства предусмотрено также в "Общих указаниях по изменению объемно-планировочной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов", согласованных Главным архитектором г. Тюмени 17.09.2002 (т. 1 л.д. 72).
При этом, по убеждению суда апелляционной инстанции, положения генерального плана застройки территории от 18.06.2002, на который ссылаются податели апелляционных жалоб, не могут приняться без учета соответствующих общих указаний, которыми учтено изменение конфигурации комплекса жилых домов по улицам Горького-Щорса и необходимость параллельного поэтапного проектирования и строительства объектов (т. 1 л.д. 72).
В то же время доводы Департамента и Администрации о том, что состав и содержание проектной документации должны определяться в соответствии с положениями СНиП N 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений", утвержденными постановлением Госстроя СССР от 23.12.1985 N 253, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не опровергающие вывод о необходимости принятия во внимание Общих указаний по изменению объемно-планировочной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов от 17.09.2002 в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку такой документ согласован и подписан должностным лицом Администрации и оснований для вывода о его недостоверности не имеется.
Кроме того, действие СНиП N 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений" прекращено постановлением Минстроя РФ от 30.06.1995 N 18-64, отменившим данный нормативный акт 01.07.1995.
При этом признание постановления Минстроя РФ от 30.06.1995 N 18-64 утратившим силу само по себе, вопреки доводам подателей жалобы, не свидетельствует о том, что отмененный им нормативный правовой акт имел законную силу и являлся действующим в течение всего периода, в котором считался отмененным, и, в том числе, в период согласования указанных выше спорных документов (генеральных планов, проектной документации и общих указаний по изменению объемно-планировочной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов).
Как правильно отметил суд первой инстанции, согласно распоряжению Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з строительство 10-ого блока-секции предполагалось, в том числе, за счет сноса жилого дома по ул. Индустриальная, 5.
В то же время из представленных в материалах дела схем усматривается, что подлежащий сносу жилой дом по ул. Индустриальная, 5, удален от уже построенных и введенных в эксплуатацию девяти секций жилого дома и находится на другой стороне проезжей улицы Индустриальной.
Иными словами, строительство сданных в эксплуатацию девяти секций дома велось без использования части земельного участка, освобождаемого вследствие сноса дома по ул. Индустриальная, 5, а размещение десятой секции планировалось именно на этой части участка.
При этом дополнительный земельный участок, непосредственно примыкающий к сносимому жилому дому по ул. Индустриальная, 5, предоставлен Обществу в аренду для организации строительно-монтажных работ (для размещения строительной техники и строительных материалов при осуществлении строительства десятой секции дома) решением Департамента от 12.08.2013 N 2110-з, то есть уже после окончания строительства первых девяти секций.
Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции заключил правильный общий вывод о том, что представленными в материалы дела документами предварительного согласования размещения объекта и распоряжением Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з подтверждается, что земельный участок предоставлялся заявителю для строительства первой и второй очереди с параллельным поэтапным рабочим проектированием комплекса многоэтажных жилых домов, при этом указанным распоряжением Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з предполагается последующее проектирование и строительство 10-ой блок-секции на месте подлежащего сносу жилого дома по ул. Индустриальная, 5, однако возможность начала ее строительства обусловлена сносом признанного ветхим указанного жилого дома, затянувшегося по не зависящим от ООО "Калинов мост" причинам.
При этом частями 12.1 и 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что проектная документация может подготавливаться применительно к отдельным этапам строительства, поэтому распоряжение Департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з в обозначенной выше части не противоречит положениям закона.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что распоряжением Администрации города Тюмени от 16.03.2005 N 1828 Обществу разрешено строительство третьей и четвертой очереди комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения по ул. М.Горького - Щорса (т. 1 л.д. 25), а 30.03.2005 Обществу выдано разрешение на строительство N 88/аж на строительство третьей и четвертой очереди комплекса жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени (т. 1 л.д. 32), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у ООО "Калинов мост" имеются правовые основания для осуществления строительства 10-ой блок-секции объекта "Комплекс жилых домов по улицам М.Горького, Щорса в г. Тюмени" на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0118002:0021.
При этом доводы подателей апелляционных жалоб о том, что предоставление заявителю земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 18 002:0021 в настоящее время приведет к ограничению прав собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного на данном земельном участке, подлежат отклонению и не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Так, в соответствии с кадастровым паспортом от 13.11.2014 N 7200/201/14-301546 земельный участок под комплекс жилых домов по ул. Горького - Щорса сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Участок имеет адресное описание г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3; ул. Максима Горького, 3 корпус 1; ул. Максима Горького, 3 корпус 2; ул. Щорса, 2; ул. Щорса, 2 корпус 1; ул. Щорса, 4. Разрешенное использование земельного участка "под многоквартирные дома". Участку присвоен новый кадастровый номер 72:23:0218002:11718. Формирование участка произведено в результате его выдела из участка N 72:23:0218002:21. Сведения о земельном участке носят временный характер. Дата истечения срока действия временного характера сведений - 08.11.2019.
При этом земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218002:21 сохранен в государственном кадастре в измененных границах.
В то же время согласно выписке из ЕГРП от 17.12.2014 N 01/436/2014-250 запись о регистрации договора аренды от 19.11.2002 N 23-10/96 в отношении земельного участка не прекращена, присвоенный участку кадастровый номер 72:23:0218002:21 сохранен (т. 6 л.д. 3).
Кроме того, жилой дом по ул. Индустриальная, 5, относится к муниципальному жилому фонду, признан ветхим и подлежащим сносу, в связи с чем жильцы этого дома отселяются заявителем в течение 2006-2014 годов, поэтому даже факт формирования под соответствующим жилым домом земельного участка с самостоятельными границами для целей передачи такого участка в общую долевую собственность собственникам помещений в названном многоквартирном доме не является препятствием для распоряжения земельным участком с кадастровым номером 72:23:0118002:0021 в форме его предоставления Обществу, тем более, что собственником большей части помещений в многоквартирном доме является муниципальное образование, интересы которого представляет сам Департамент.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0118002:0021 от 19.11.2002 N 23-10/96 в существующих границах, с учетом выдела из рассматриваемого участка земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:11718, отвечает принципу обеспечения законных интересов как лиц, обладающих правом общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, так и законных интересов ООО "Калинов мост", и при этом не влечет нарушение прав Администрации или Департамента.
Таким образом, учитывая изложенное выше, а также то, что иных препятствий для продления Договора, кроме рассмотренных выше, Департаментом и Администрацией в ходе судебного разбирательства по делу не приведено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в настоящем случае отсутствуют законные основания для отказа в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, и о том, что соответствующие требования ООО "Калинов мост" законно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены доводы заявителя и иных лиц, участвующих в деле, и представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб не рассматривался, так как Администрация и Департамент освобождены от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2015 по делу N А70-11994/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)