Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "19" августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "21" августа 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Бабенко А.Н.
судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретаря судебного заседания Грищенко Ю.А.
при участии:
при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Хакасия:
от общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ": Тодинова М.А., представитель по доверенности от 03.02.2014
от администрации г. Абакана: Анадакова И.А., представитель по доверенности от 25.12.2013
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой"
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "04" июня 2014 года по делу N А74-2417/2014, принятое судьей Мельник Л.И.
установил:
Администрация города Абакана (далее также - истец) (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (далее также - ответчик, ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ") (ИНН 1901066721, ОГРН 1051901009027) о взыскании 8 861 209 рублей 95 копеек, в том числе 7 954 610 рублей 24 копеек задолженности по договору аренды земельного участка N АЮ25661 от 14.12.2011 за период с 16.09.2013 по 15.03.2014 и 906 599 рублей 71 копейки неустойки. Определением арбитражного суда от 17.04.2014 исковое заявление принято к производству.
Решением от 04.06.2014 иск удовлетворен частично. С ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" в пользу администрации города Абакана взыскано 8 407 910 рублей 10 копеек, в том числе 7 954 610 рублей 24 копейки долга, 453 299 рублей 86 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.
ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" просило отменить обжалуемое решение, в удовлетворении исковых требований отказать.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" сводятся к следующему:
- договор аренды с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства прекратил свое действие в отношении всего земельного участка.
- - сохранение действия договора аренды с истцом в отношении части земельного участка, незанятой введенными в эксплуатацию очередями строительства, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости и границы которой не определены в установленном законом порядке, не согласуется с разъяснениями, данными в абзаце 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и противоречит правовому содержанию пунктов 1 и 2 статьи 209, статьи 219, пункта 1 статьи 235, статьи 244, пункта 3 статьи 607, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.1, пунктов 1, 2, 4, 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- - предъявленная ко взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Определением Третьего арбитражного суда апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 19.08.2014.
От Администрации г. Абакана в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
14.12.2011 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N АЮ25661 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый квартал 010108, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, - для строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.
В соответствии с пунктом 2.1., договор заключен сроком на три года с 14.12.2011 по 14.12.2014.
Размер годовой арендной платы по договору определен в соответствии с результатами аукциона N 33 от 13.12.2011 и составляет 12 100 000 рублей. Размер арендной платы за три года действия договора составляет 36 300 000 рублей (пункты 2.2., 2.3. договора).
В пунктах 2.4., 2.5. договора стороны согласовали размер и порядок уплаты арендных платежей: задаток, внесенный для участия в аукционе в сумме 980 000 рублей засчитывается в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в первый срок. Арендная плата, указанная в пункте 2.3. договора вносится по следующему графику платежей:
- в первый год аренды земельного участка: до 15.03.2012 - 2 045 000 рублей, до 15.06.2012 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2012 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2012 - 3 025 000 рублей;
- во второй год аренды земельного участка: до 15.03.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.06.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2013 - 3 025 000 рублей;
- в третий год аренды земельного участка: до 15.03.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.06.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2014 - 3 025 000 рублей
В течение срока действия договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора (пункт 2.7. договора).
Согласно пункту 7.2. договора в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи земельного участка от 14.12.2011 земельный участок передан арендодателем арендатору. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.02.2012, номер государственной регистрации 19-19-01/015/2012-051.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу N А74-3622/2013 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки) с ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" в пользу администрации города Абакана взыскано 6 816 182 рублей 49 копеек, в том числе 6 370 389 рублей 76 копеек долга по договору аренды земельного участка от 14.12.2011 N аю25661 за период с 16.11.2012 по 15.06.2013, 445 792 рублей 73 коп. неустойки, отказано в удовлетворении остальной части иска.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу N А74-3622/2013 установлены следующие обстоятельства.
ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" на переданном ему во временное владение и пользование земельном участке, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, осуществляет строительство жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.
05.06.2012 выдано разрешение на строительство первой очереди жилого дома.
26.06.2012 выдано разрешение на строительство второй очереди жилого дома.
18.06.2013 выдано разрешение на строительство восьмиквартирной блок-секции с магазином - третьей очереди жилого дома.
Ввод жилого дома в эксплуатацию осуществлялся поэтапно, в соответствии с выданными разрешениями на строительство: 28.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди жилого дома (блок-секции в осях I-II, III-IV, V-VI) площадью застройки 1 399 кв. м; 29.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди жилого дома (блок-секции в осях VII-VIII) площадью застройки 480 кв. м. Таким образом, части жилого дома, соответствующие первой и второй очереди, могут существовать и эксплуатироваться отдельно от третьей очереди.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N 19АА 511118 от 05.04.2013 первое право собственности на квартиру N 27 в первой очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2013 права собственников жилых помещений во второй очереди дома зарегистрированы в отношении 16-ти квартир, при этом первое право собственности на квартиру N 80 во второй очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем 05.04.2013.
С даты первой регистрации права собственности на квартиры N 27 в первой очереди, N 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), у собственников квартир в этом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под первой и второй очередями дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся.
Земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 N АЮ25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной автостоянкой, и третья очередь жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком. В этой связи договор аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ25661 не может считаться прекращенным.
Собственники многоквартирного дома (первой и второй очередей) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третьей очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.
При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 05.04.2013, исключению подлежит площадь застройки первой и второй очередей жилого дома, которая, согласно разрешениям на строительство составляет 1 879 кв. м.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены или изменения исходя из следующего.
В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом апелляционной инстанции установлено, что предметом иска по настоящему делу является взыскание долга и неустойки по договору аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ 25661.
Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, спорные отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения обосновано руководствовался обстоятельствами, установленными в рамках дела N А74-3622/2013, где судом были рассмотрены аналогичные требования между теми же сторонами и по тому же договору, но за другой период.
Учитывая положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно признал доказанными обстоятельства, установленные в рамках указанного дела.
С учетом установленных решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.10.2013 по делу N А74-3622/2013 обстоятельств, судом первой инстанции правомерно определено, что годовой размер арендной платы по договору N АЮ25661 с 06.04.2013 составляет 7 668 050 рублей 68 копеек, который подлежит уплате в соответствии с пунктом 3.2. по следующему графику платежей:
- во второй год аренды земельного участка: до 15.09.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2013 - 3 025 000 рублей;
- в третий год аренды земельного участка: до 15.03.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.06.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2014 - 3 025 000 рублей
Таким образом, подлежит уплате в заявленный истцом период арендная плата в следующем размере 7 954 610 рублей 24 копеек, в том числе:
- 1 904 610 рублей 24 копеек до 15.09.2013 (3 025 000 рублей - 1 120 389 рублей 76 копеек (взысканы по решению суда);
- 3025000 рублей до 15.11.2013;
- 3025000 рублей до 15.03.2014.
Материалами дела установлено, что ответчик обязанность по оплате арендных платежей должным образом не исполнил, в результате чего, образовалась задолженность по арендной плате за период с 16.09.2013 по 15.03.2014 в размере 7 954 610 рублей 24 копеек.
Поскольку доказательств погашения задолженности ответчиком в материалы дела представлено не было, заявленные требования истца о взыскании с ответчика 7 954 610 рублей 24 копеек долга по арендной плате обоснованно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
- Ответчик, обжалуя решение суда первой инстанции, указал, что договор аренды с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства прекратил свое действие в отношении всего земельного участка. Сохранение действия договора аренды с истцом в отношении части земельного участка, незанятой введенными в эксплуатацию очередями строительства, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости и границы которой не определены в установленном законом порядке, не согласуется с разъяснениями, данными в абзаце 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и противоречит правовому содержанию пунктов 1 и 2 статьи 209, статьи 219, пункта 1 статьи 235, статьи 244, пункта 3 статьи 607, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.1, пунктов 1, 2, 4, 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- Указанные доводы подлежат отклонению, как направленные на переоценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу А74-3622/2013, в рамках которого судами дана надлежащая оценка указанному истцом обстоятельству.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком, необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Судами в рамках дела N А74-3622/2013 установлено, что с даты первой регистрации права собственности на квартиры N 27 в первой очереди, N 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой и второй очередями многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты прекратить сдачу указанной части земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату.
Вместе с тем, судами обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 N АЮ 25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной стоянкой, и третья очередь жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком, и ее правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена.
Учитывая данный факт, суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ 25661 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию. Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой и второй очереди) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третий очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.
При таких обстоятельствах, доводы ответчика о прекращении действия договора аренды подлежат отклонению.
По тем же основаниям подлежат отклонению и доводы истца о неправильном исчислении судом первой инстанции размера арендной платы, подлежащей взысканию.
Как следует из материалов дела, план-схема выполнена исполнителем на основании договора с ООО "УКС "Жилстрой" и технического задания от 20.12.2012. Из технического задания усматривается, что исполнителю поручено выполнить работы по созданию инженерно-топографического плана земельного участка со съемкой прилегающей территории, на которой выполнено благоустройство, определить координаты углов поворотов границ частей земельного участка по вынесенным в натуре точкам для 1, 2, 3 очередей жилого дома и на основе полученных материалов отобразить границы частей земельного участка.
Согласно пояснениям представителя ответчика, точки выносились в натуре заказчиком с учетом площади, необходимой для продолжения строительства 3 очереди жилого дома, то есть определение границ земельных участков производилось по принципу фактического использования земельного участка застройщиком для продолжения строительства. Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. С учетом требований земельного и градостроительного законодательства земельный участок непосредственно под первой очередью жилого дома не формировался. В этой связи судом первой инстанции правомерно установлено, что предложенный ответчиком план-схема для целей определения площади земельного участка, право аренды на которую прекратилось, не отвечает критерию достоверности.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности использования при расчете арендной платы выполненного ООО "ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ" плана-схемы земельного участка и применения пропорционального расчета площади земельного участка от площади застройки каждой из очередей.
Истец также предъявил ко взысканию 906 599 рублей 71 копеек неустойки за период с 16.09.2013 по 15.03.2014, исчисленную на основании пункта 7.2. договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, при этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Поскольку обязательство по уплате арендной платы в указанном выше размере и в сроки, установленные договором, не внесены, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку платежей предъявлено правомерно.
Проверив расчет неустойки, арбитражный суд признал его арифметически верным.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчик просил уменьшить размер неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
В подтверждение чрезмерности начисленной истцом неустойки ответчик представил справки банков о процентной ставке по потребительским кредитам: АКБ "Енисей" (ОАО), Азиатско-Тихоокеанского Банка" ОАО, а также действующие кредитные договоры с ОАО "Сбербанк России", АКБ "Енисей". Согласно представленным документам процентная ставка варьируется от 13, 5% до 19% годовых.
Учитывая компенсационный характер неустойки, сведения о размере ставок по кредитам и право суда на уменьшение неустойки применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для снижения неустойки до двукратной ставки рефинансирования как просил ответчик и уменьшил размер неустойки на 50% до суммы 453 299 рублей 86 копеек.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения по настоящему делу.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "04" июня 2014 года по делу N А74-2417/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2014 ПО ДЕЛУ N А74-2417/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2014 г. по делу N А74-2417/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "19" августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "21" августа 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Бабенко А.Н.
судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретаря судебного заседания Грищенко Ю.А.
при участии:
при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Хакасия:
от общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ": Тодинова М.А., представитель по доверенности от 03.02.2014
от администрации г. Абакана: Анадакова И.А., представитель по доверенности от 25.12.2013
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой"
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "04" июня 2014 года по делу N А74-2417/2014, принятое судьей Мельник Л.И.
установил:
Администрация города Абакана (далее также - истец) (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (далее также - ответчик, ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ") (ИНН 1901066721, ОГРН 1051901009027) о взыскании 8 861 209 рублей 95 копеек, в том числе 7 954 610 рублей 24 копеек задолженности по договору аренды земельного участка N АЮ25661 от 14.12.2011 за период с 16.09.2013 по 15.03.2014 и 906 599 рублей 71 копейки неустойки. Определением арбитражного суда от 17.04.2014 исковое заявление принято к производству.
Решением от 04.06.2014 иск удовлетворен частично. С ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" в пользу администрации города Абакана взыскано 8 407 910 рублей 10 копеек, в том числе 7 954 610 рублей 24 копейки долга, 453 299 рублей 86 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.
ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" просило отменить обжалуемое решение, в удовлетворении исковых требований отказать.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" сводятся к следующему:
- договор аренды с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства прекратил свое действие в отношении всего земельного участка.
- - сохранение действия договора аренды с истцом в отношении части земельного участка, незанятой введенными в эксплуатацию очередями строительства, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости и границы которой не определены в установленном законом порядке, не согласуется с разъяснениями, данными в абзаце 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и противоречит правовому содержанию пунктов 1 и 2 статьи 209, статьи 219, пункта 1 статьи 235, статьи 244, пункта 3 статьи 607, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.1, пунктов 1, 2, 4, 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- - предъявленная ко взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Определением Третьего арбитражного суда апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 19.08.2014.
От Администрации г. Абакана в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
14.12.2011 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N АЮ25661 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый квартал 010108, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, - для строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.
В соответствии с пунктом 2.1., договор заключен сроком на три года с 14.12.2011 по 14.12.2014.
Размер годовой арендной платы по договору определен в соответствии с результатами аукциона N 33 от 13.12.2011 и составляет 12 100 000 рублей. Размер арендной платы за три года действия договора составляет 36 300 000 рублей (пункты 2.2., 2.3. договора).
В пунктах 2.4., 2.5. договора стороны согласовали размер и порядок уплаты арендных платежей: задаток, внесенный для участия в аукционе в сумме 980 000 рублей засчитывается в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в первый срок. Арендная плата, указанная в пункте 2.3. договора вносится по следующему графику платежей:
- в первый год аренды земельного участка: до 15.03.2012 - 2 045 000 рублей, до 15.06.2012 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2012 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2012 - 3 025 000 рублей;
- во второй год аренды земельного участка: до 15.03.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.06.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2013 - 3 025 000 рублей;
- в третий год аренды земельного участка: до 15.03.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.06.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2014 - 3 025 000 рублей
В течение срока действия договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора (пункт 2.7. договора).
Согласно пункту 7.2. договора в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи земельного участка от 14.12.2011 земельный участок передан арендодателем арендатору. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.02.2012, номер государственной регистрации 19-19-01/015/2012-051.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу N А74-3622/2013 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки) с ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" в пользу администрации города Абакана взыскано 6 816 182 рублей 49 копеек, в том числе 6 370 389 рублей 76 копеек долга по договору аренды земельного участка от 14.12.2011 N аю25661 за период с 16.11.2012 по 15.06.2013, 445 792 рублей 73 коп. неустойки, отказано в удовлетворении остальной части иска.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу N А74-3622/2013 установлены следующие обстоятельства.
ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" на переданном ему во временное владение и пользование земельном участке, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, осуществляет строительство жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.
05.06.2012 выдано разрешение на строительство первой очереди жилого дома.
26.06.2012 выдано разрешение на строительство второй очереди жилого дома.
18.06.2013 выдано разрешение на строительство восьмиквартирной блок-секции с магазином - третьей очереди жилого дома.
Ввод жилого дома в эксплуатацию осуществлялся поэтапно, в соответствии с выданными разрешениями на строительство: 28.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди жилого дома (блок-секции в осях I-II, III-IV, V-VI) площадью застройки 1 399 кв. м; 29.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди жилого дома (блок-секции в осях VII-VIII) площадью застройки 480 кв. м. Таким образом, части жилого дома, соответствующие первой и второй очереди, могут существовать и эксплуатироваться отдельно от третьей очереди.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N 19АА 511118 от 05.04.2013 первое право собственности на квартиру N 27 в первой очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2013 права собственников жилых помещений во второй очереди дома зарегистрированы в отношении 16-ти квартир, при этом первое право собственности на квартиру N 80 во второй очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем 05.04.2013.
С даты первой регистрации права собственности на квартиры N 27 в первой очереди, N 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), у собственников квартир в этом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под первой и второй очередями дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся.
Земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 N АЮ25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной автостоянкой, и третья очередь жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком. В этой связи договор аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ25661 не может считаться прекращенным.
Собственники многоквартирного дома (первой и второй очередей) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третьей очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.
При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 05.04.2013, исключению подлежит площадь застройки первой и второй очередей жилого дома, которая, согласно разрешениям на строительство составляет 1 879 кв. м.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены или изменения исходя из следующего.
В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом апелляционной инстанции установлено, что предметом иска по настоящему делу является взыскание долга и неустойки по договору аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ 25661.
Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, спорные отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения обосновано руководствовался обстоятельствами, установленными в рамках дела N А74-3622/2013, где судом были рассмотрены аналогичные требования между теми же сторонами и по тому же договору, но за другой период.
Учитывая положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно признал доказанными обстоятельства, установленные в рамках указанного дела.
С учетом установленных решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.10.2013 по делу N А74-3622/2013 обстоятельств, судом первой инстанции правомерно определено, что годовой размер арендной платы по договору N АЮ25661 с 06.04.2013 составляет 7 668 050 рублей 68 копеек, который подлежит уплате в соответствии с пунктом 3.2. по следующему графику платежей:
- во второй год аренды земельного участка: до 15.09.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2013 - 3 025 000 рублей;
- в третий год аренды земельного участка: до 15.03.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.06.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2014 - 3 025 000 рублей
Таким образом, подлежит уплате в заявленный истцом период арендная плата в следующем размере 7 954 610 рублей 24 копеек, в том числе:
- 1 904 610 рублей 24 копеек до 15.09.2013 (3 025 000 рублей - 1 120 389 рублей 76 копеек (взысканы по решению суда);
- 3025000 рублей до 15.11.2013;
- 3025000 рублей до 15.03.2014.
Материалами дела установлено, что ответчик обязанность по оплате арендных платежей должным образом не исполнил, в результате чего, образовалась задолженность по арендной плате за период с 16.09.2013 по 15.03.2014 в размере 7 954 610 рублей 24 копеек.
Поскольку доказательств погашения задолженности ответчиком в материалы дела представлено не было, заявленные требования истца о взыскании с ответчика 7 954 610 рублей 24 копеек долга по арендной плате обоснованно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
- Ответчик, обжалуя решение суда первой инстанции, указал, что договор аренды с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства прекратил свое действие в отношении всего земельного участка. Сохранение действия договора аренды с истцом в отношении части земельного участка, незанятой введенными в эксплуатацию очередями строительства, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости и границы которой не определены в установленном законом порядке, не согласуется с разъяснениями, данными в абзаце 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и противоречит правовому содержанию пунктов 1 и 2 статьи 209, статьи 219, пункта 1 статьи 235, статьи 244, пункта 3 статьи 607, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.1, пунктов 1, 2, 4, 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- Указанные доводы подлежат отклонению, как направленные на переоценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу А74-3622/2013, в рамках которого судами дана надлежащая оценка указанному истцом обстоятельству.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком, необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Судами в рамках дела N А74-3622/2013 установлено, что с даты первой регистрации права собственности на квартиры N 27 в первой очереди, N 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой и второй очередями многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты прекратить сдачу указанной части земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату.
Вместе с тем, судами обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 N АЮ 25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной стоянкой, и третья очередь жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком, и ее правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена.
Учитывая данный факт, суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ 25661 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию. Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой и второй очереди) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третий очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.
При таких обстоятельствах, доводы ответчика о прекращении действия договора аренды подлежат отклонению.
По тем же основаниям подлежат отклонению и доводы истца о неправильном исчислении судом первой инстанции размера арендной платы, подлежащей взысканию.
Как следует из материалов дела, план-схема выполнена исполнителем на основании договора с ООО "УКС "Жилстрой" и технического задания от 20.12.2012. Из технического задания усматривается, что исполнителю поручено выполнить работы по созданию инженерно-топографического плана земельного участка со съемкой прилегающей территории, на которой выполнено благоустройство, определить координаты углов поворотов границ частей земельного участка по вынесенным в натуре точкам для 1, 2, 3 очередей жилого дома и на основе полученных материалов отобразить границы частей земельного участка.
Согласно пояснениям представителя ответчика, точки выносились в натуре заказчиком с учетом площади, необходимой для продолжения строительства 3 очереди жилого дома, то есть определение границ земельных участков производилось по принципу фактического использования земельного участка застройщиком для продолжения строительства. Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. С учетом требований земельного и градостроительного законодательства земельный участок непосредственно под первой очередью жилого дома не формировался. В этой связи судом первой инстанции правомерно установлено, что предложенный ответчиком план-схема для целей определения площади земельного участка, право аренды на которую прекратилось, не отвечает критерию достоверности.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности использования при расчете арендной платы выполненного ООО "ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ" плана-схемы земельного участка и применения пропорционального расчета площади земельного участка от площади застройки каждой из очередей.
Истец также предъявил ко взысканию 906 599 рублей 71 копеек неустойки за период с 16.09.2013 по 15.03.2014, исчисленную на основании пункта 7.2. договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, при этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Поскольку обязательство по уплате арендной платы в указанном выше размере и в сроки, установленные договором, не внесены, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку платежей предъявлено правомерно.
Проверив расчет неустойки, арбитражный суд признал его арифметически верным.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчик просил уменьшить размер неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
В подтверждение чрезмерности начисленной истцом неустойки ответчик представил справки банков о процентной ставке по потребительским кредитам: АКБ "Енисей" (ОАО), Азиатско-Тихоокеанского Банка" ОАО, а также действующие кредитные договоры с ОАО "Сбербанк России", АКБ "Енисей". Согласно представленным документам процентная ставка варьируется от 13, 5% до 19% годовых.
Учитывая компенсационный характер неустойки, сведения о размере ставок по кредитам и право суда на уменьшение неустойки применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для снижения неустойки до двукратной ставки рефинансирования как просил ответчик и уменьшил размер неустойки на 50% до суммы 453 299 рублей 86 копеек.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения по настоящему делу.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "04" июня 2014 года по делу N А74-2417/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)