Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, сведений о наличии обременений или ограничений по его использованию договор купли-продажи не содержал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья ФИО3
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой Е.А.
судей областного суда Мариной Ж.В.
Кулешовой Е.В.
при секретаре Г.А.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Киселевой Е.А. ДД.ММ.ГГГГ дело по апелляционной жалобе представителя ФИО5 - ФИО6 на решение Брянского районного суда Брянской области от 16 февраля 2015 года по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,
установила:
ФИО13 обратился в суд с настоящим заявлением, указав, что 12.03.2014 г. между ним и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1271 кв. м, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: примерно в 30 м по направлению на северо-запад с ориентира - часть жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. Согласно п. 2.1. договора цена земельного участка составила 750000 рублей. В силу п. 2.2. договора расчет между сторонами был произведен в полном объеме до подписания договора купли-продажи. Согласно п. 5.1, договора продавец гарантировал, что данный земельный участок не содержит каких-либо обременений.
При заключении договора ни продавец, ни его представитель не уведомляли его о наличии каких-либо ограничений использования земельного участка, в том числе и о том, что по данному земельному участку проходят распределительные газопроводы высокого и среднего давления <адрес> мм.
После регистрации договора купли-продажи земельного участка ему стало известно, что по данному земельному участку существуют ограничения по использованию, а именно наличие газопроводов высокого и среднего давления.
При обращении в ОАО "Газпром Газораспределение", ему был дан ответ о том, что по его земельному участку проходят распределительные газопроводы высокого и среднего давления <адрес> мм. В связи, с чем имеются ограничения по использованию данного земельного участка.
Указывает, что использование данного земельного участка в целях его приобретения не возможно, если бы продавец до заключения договора уведомил его о наличие существенных обременений данного земельного участка, то договор вообще не был бы заключен.
В адрес ответчика была направлена письменная претензия с просьбой о расторжении указанного договора и возврата уплаченных денег. Претензия была получена ответчиком 26.05.2014 г., однако ответа на нее не последовало.
Просил расторгнуть договор купли-продажи указанного земельного участка от 12.04.2014 г., обязать ФИО5 возвратить ему денежные средства в сумме 750 000 рублей, аннулировать в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись государственной регистрации от 31.03.2014 г.
Решением суда исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., общей площадью 1271 кв. м, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: примерно в 30 м по направлению на северо-запад от ориентира - часть жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, заключенный между ФИО11 и ФИО5, расторгнут. ФИО2 обязан возвратить ФИО1 денежные средства в сумме 750000 рублей, полученные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г.. В ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ аннулирована.
В апелляционной жалобе представитель ФИО5 - ФИО6 просит решение суда отменить, как вынесенное с нарушением норм процессуального и материального права, ссылаясь на доводы и обстоятельства, что и в возражениях на иск. Считает выводы суда о наличии обременений земельного участка не обоснованными. Указывает на то, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не было представлено доказательств того, что его право на использование земельного участка по назначению нарушено. Кроме того, считает проведенную по делу экспертизу N от ДД.ММ.ГГГГ недопустимым доказательством, поскольку эксперт свои выводы не обосновал.
В возражениях на апелляционную жалобу ФИО12 просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Киселевой Е.А., пояснения представителя ФИО5 - ФИО6, поддержавшего доводы жалобы, возражения ФИО1, в его интересах представителя ФИО7, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал в собственность ФИО1 по договору купли-продажи земельный участок, общей площадью 1271 кв. м, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: примерно в 30 м по направлению на северо-запад с ориентира - часть жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером N за цену в размере 750000 рублей.
Сведений о наличии обременений или ограничений по использованию данного земельного участка договор купли-продажи не содержит.
При обращении ФИО1 в ОАО "Газпром Газораспределение", ему был дан ответ о том, что по его земельному участку проходят распределительные газопроводы высокого и среднего давления <адрес> мм. В связи, с чем имеются ограничения по использованию данного земельного участка.
Проведенной по делу экспертизой ООО "Эксперт-Альянс" N от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что использование по назначению (для ведения личного подсобного хозяйства) земельного участка, расположенного по адресу: примерно в 30 направлению на северо-запад от ориентира - часть жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, при наличии на земельном участке распределительных газопроводов высокого и среднего давления <адрес> мм не представляется возможным.
Вопреки доводам жалобы, выводы эксперта обоснованны, последовательны, согласуются с материалами дела. Экспертиза проведена экспертом имеющим необходимую квалификацию и опыт. Оснований сомневаться в выводах эксперта не имеется.
В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Как установлено судом, на спорном земельном участке проходит газопровод высокого и среднего давления, что является основанием для ограничений по использованию данного земельного участка, и использование по назначению - для ведения личного подсобного хозяйства, не представляется возможным.
Согласно ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.
Приходя к выводу об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции верно учел, что Г.А.Л. при заключении договора купли-продажи о наличии ограничений по использованию данного земельного участка уведомлен не был, что признается существенным изменением обстоятельств и основанием для расторжения договора купли-продажи в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны в случае существенно изменившимися обстоятельствами при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Исследовав фактические обстоятельства, характер изменившегося обстоятельства, имеющий с учетом требований статьи 451 ГК РФ значение для правильного разрешения спора, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о наличии совокупности условий, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.
Доводы апелляционной жалобы не содержат сведений, опровергающих выводы суда, а также данных, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении решения. Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела. Нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений не допущено.
Таким образом, учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Брянского районного суда Брянской области от 16 февраля 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.КИСЕЛЕВА
Судьи
областного суда
Ж.В.МАРИНА
Е.В.КУЛЕШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1483/15
Требование: О расторжении договора купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, сведений о наличии обременений или ограничений по его использованию договор купли-продажи не содержал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-1483/15
Судья ФИО3
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой Е.А.
судей областного суда Мариной Ж.В.
Кулешовой Е.В.
при секретаре Г.А.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Киселевой Е.А. ДД.ММ.ГГГГ дело по апелляционной жалобе представителя ФИО5 - ФИО6 на решение Брянского районного суда Брянской области от 16 февраля 2015 года по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,
установила:
ФИО13 обратился в суд с настоящим заявлением, указав, что 12.03.2014 г. между ним и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1271 кв. м, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: примерно в 30 м по направлению на северо-запад с ориентира - часть жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. Согласно п. 2.1. договора цена земельного участка составила 750000 рублей. В силу п. 2.2. договора расчет между сторонами был произведен в полном объеме до подписания договора купли-продажи. Согласно п. 5.1, договора продавец гарантировал, что данный земельный участок не содержит каких-либо обременений.
При заключении договора ни продавец, ни его представитель не уведомляли его о наличии каких-либо ограничений использования земельного участка, в том числе и о том, что по данному земельному участку проходят распределительные газопроводы высокого и среднего давления <адрес> мм.
После регистрации договора купли-продажи земельного участка ему стало известно, что по данному земельному участку существуют ограничения по использованию, а именно наличие газопроводов высокого и среднего давления.
При обращении в ОАО "Газпром Газораспределение", ему был дан ответ о том, что по его земельному участку проходят распределительные газопроводы высокого и среднего давления <адрес> мм. В связи, с чем имеются ограничения по использованию данного земельного участка.
Указывает, что использование данного земельного участка в целях его приобретения не возможно, если бы продавец до заключения договора уведомил его о наличие существенных обременений данного земельного участка, то договор вообще не был бы заключен.
В адрес ответчика была направлена письменная претензия с просьбой о расторжении указанного договора и возврата уплаченных денег. Претензия была получена ответчиком 26.05.2014 г., однако ответа на нее не последовало.
Просил расторгнуть договор купли-продажи указанного земельного участка от 12.04.2014 г., обязать ФИО5 возвратить ему денежные средства в сумме 750 000 рублей, аннулировать в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись государственной регистрации от 31.03.2014 г.
Решением суда исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., общей площадью 1271 кв. м, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: примерно в 30 м по направлению на северо-запад от ориентира - часть жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, заключенный между ФИО11 и ФИО5, расторгнут. ФИО2 обязан возвратить ФИО1 денежные средства в сумме 750000 рублей, полученные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г.. В ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ аннулирована.
В апелляционной жалобе представитель ФИО5 - ФИО6 просит решение суда отменить, как вынесенное с нарушением норм процессуального и материального права, ссылаясь на доводы и обстоятельства, что и в возражениях на иск. Считает выводы суда о наличии обременений земельного участка не обоснованными. Указывает на то, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не было представлено доказательств того, что его право на использование земельного участка по назначению нарушено. Кроме того, считает проведенную по делу экспертизу N от ДД.ММ.ГГГГ недопустимым доказательством, поскольку эксперт свои выводы не обосновал.
В возражениях на апелляционную жалобу ФИО12 просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Киселевой Е.А., пояснения представителя ФИО5 - ФИО6, поддержавшего доводы жалобы, возражения ФИО1, в его интересах представителя ФИО7, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал в собственность ФИО1 по договору купли-продажи земельный участок, общей площадью 1271 кв. м, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: примерно в 30 м по направлению на северо-запад с ориентира - часть жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером N за цену в размере 750000 рублей.
Сведений о наличии обременений или ограничений по использованию данного земельного участка договор купли-продажи не содержит.
При обращении ФИО1 в ОАО "Газпром Газораспределение", ему был дан ответ о том, что по его земельному участку проходят распределительные газопроводы высокого и среднего давления <адрес> мм. В связи, с чем имеются ограничения по использованию данного земельного участка.
Проведенной по делу экспертизой ООО "Эксперт-Альянс" N от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что использование по назначению (для ведения личного подсобного хозяйства) земельного участка, расположенного по адресу: примерно в 30 направлению на северо-запад от ориентира - часть жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, при наличии на земельном участке распределительных газопроводов высокого и среднего давления <адрес> мм не представляется возможным.
Вопреки доводам жалобы, выводы эксперта обоснованны, последовательны, согласуются с материалами дела. Экспертиза проведена экспертом имеющим необходимую квалификацию и опыт. Оснований сомневаться в выводах эксперта не имеется.
В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Как установлено судом, на спорном земельном участке проходит газопровод высокого и среднего давления, что является основанием для ограничений по использованию данного земельного участка, и использование по назначению - для ведения личного подсобного хозяйства, не представляется возможным.
Согласно ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.
Приходя к выводу об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции верно учел, что Г.А.Л. при заключении договора купли-продажи о наличии ограничений по использованию данного земельного участка уведомлен не был, что признается существенным изменением обстоятельств и основанием для расторжения договора купли-продажи в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны в случае существенно изменившимися обстоятельствами при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Исследовав фактические обстоятельства, характер изменившегося обстоятельства, имеющий с учетом требований статьи 451 ГК РФ значение для правильного разрешения спора, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о наличии совокупности условий, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.
Доводы апелляционной жалобы не содержат сведений, опровергающих выводы суда, а также данных, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении решения. Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела. Нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений не допущено.
Таким образом, учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Брянского районного суда Брянской области от 16 февраля 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.КИСЕЛЕВА
Судьи
областного суда
Ж.В.МАРИНА
Е.В.КУЛЕШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)