Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: Чаплыгина М.А., доверенность от 09.01.2014,
от ответчика: Семенов И.О., доверенность от 06.06.2014
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27212/2013) ООО "АЛМАТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2013 по делу N А56-26655/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "АЛМАТ"
к ООО "ГРАНД"
о взыскании стоимости неотделимых улучшений,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АЛМАТ" (адрес: 192289, Санкт-Петербург, 9 Января пр-кт, д. 3, корп. 1, лит. А; ОГРН: 1089847340120; далее - ООО "АЛМАТ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ГРАНД" (адрес: 192289, Санкт-Петербург, 9 Января пр-кт, д. 3, корп. 1, лит. А, ОГРН: 1027810266527; далее - ООО "ГРАНД") 1 811 219, 80 руб. в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества.
Решением суда от 25.10.2013 в иске отказано.
В апелляционной жалобе ООО "АЛМАТ" просит решение суда отменить. Податель жалобы не согласен с выводом суда об отсутствии согласия собственника на проведение работ по ремонту помещений. Также податель жалобы указывает, что до начала работ по улучшению земельного участка арендатором было получено согласие арендодателя, со стороны которого выступал Макиев Н.Б. Полагая, что Макиев Н.Б. был уполномочен на дачу такого согласия, податель жалобы ссылается на сложившуюся практику взаимоотношений между сторонами.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.
Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 01.06.2009 ООО "АЛМАТ" (субарендатор) заключило с ООО "КВАДРАТ" (арендатор; ликвидированное на момент рассмотрения дела) договор субаренды N 01 (далее - Договор субаренды), в соответствии с которым во владение и пользование субарендатора были переданы помещения общей площадью 1 070,2 кв. м, расположенные на 1 и 2 этажах здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Девятого января, д. 3, корп. 1, лит. А, кадастровый номер 78:7482:16:4. Сторонами согласовано целевое использование помещений - под производство легких металлических конструкций - 1018,9 кв. м, под административно-хозяйственное назначение - 51,3 кв. м.
Пунктом 4.1. срок Договора субаренды установлен с 01.06.2009 по 30.04.2010.
Пунктом 1.4 договора субаренды установлено, что предоставляемые помещения находятся у арендатора (ООО "Квадрат") на основании договора аренды от 29.05.2009 N 80 с правом сдачи в субаренду Договор от 29.05.2009 заключен между арендатором и арендодателем, являющимся собственником здания, в состав которого входят помещения (Свидетельство о государственной регистрации права частной собственности на здание, кадастровый номер 78:7482:16:4)
Свидетельством о государственной регистрации права Серии 78-АА N 484190 подтверждается право собственности ООО "ГРАНД" на здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Девятого января, д. 3, корп. 1, лит. А, кадастровый номер 78:7482:16:4
В соответствии с актом приема-передачи от 01.06.2009, подписанным ООО "АЛМАТ" и ООО "Квадрат", первому переданы в пользование помещения, состояние полов, потолка, стен и витражей которого требуют косметического ремонта. Установленные в помещениях электропроводка, оборудование пожарной сигнализации, врезные замки, осветительные приборы, электророзетки, выключатели, сантехническое оборудование, находятся в технически исправном состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию. Также договором и актом приема-передачи в субаренду нежилого помещения предусмотрено, что субарендатор обязан поддерживать арендуемое помещение и имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на их содержание, если иное не установлено законом или договором субаренды.
В приложении N 2 к договору субаренды стороны согласовали, что размер арендной платы на период с 01.06.2009 по 31.12.2009 составляет 114 715 руб. в месяц, а с 01.10.2009 по 01.04.2010 - 267 550 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 01.06.2009 ООО "АЛМАТ" и ООО "Квадрат" предусмотрели обязанность субарендатора своими или привлеченными силами за свой счет осуществить ремонт помещения, в связи с чем ежемесячная арендная плата с 01.06.2009 по 31.12.2009 составляет 100 руб. за квадратный метр, а с 01.01.2010 по 30.04.2010 - 250 руб. за квадратный метр.
29.07.2009 ООО "АЛМАТ" и ООО "Квадрат" подписали акт ввода в эксплуатацию, согласно которому субарендатор произвел ремонт помещения стоимостью 2 141 564,8 руб. Также данным актом подтверждается возможность использования нежилого помещения в соответствии с целями, указанными в Договоре субаренды.
Как указывает истец, в период действия Договора субаренды с письменного согласия ООО "КВАДРАТ" в нежилом помещении площадью 1018,9 кв. м были выполнены работы по договору подряда от 15.06.2009 N 06-06/09, заключенному ООО "АЛМАТ" с ООО "Балт-СтройСервис".
После истечения срока действия Договора субподряда, 19.04.2010 ООО "АЛМАТ" (арендатор) заключило договор аренды N 56 с собственником - ООО "ГРАНД" (арендодатель), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 1018,9 кв. м, расположенное на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Девятого января, д. 3, корп. 1, лит. А.
В последующем между сторонами заключались договоры от 01.03.2011, от 01.02.2012, от 23.01.2013 аренды нежилого помещения общей площадью 1018, 9 кв. м, расположенного на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Девятого января, д. 3, корп. 1, лит. А.
Согласно приложению N 2 к договору аренды от 19.04.2010 размер арендных платежей в месяц составил 254 725 руб., согласно приложению N 2 к договору аренды от 01.03.2011 N 56 размер арендных платежей в месяц составлял 254 725 руб., а с октября 2011 года - 305 670 руб.; в соответствии с приложением N 2 к договору аренды от 01.02.2012 N 56 размер арендных платежей составлял 307 320 руб. в месяц; в соответствии с приложением N 2 к договору от 23.01.2013 N 23 размер арендных платежей в феврале 2013 года составил 382 560 руб., а в марте и апреле 2013 года 379 060 руб.
Также ООО "АЛМАТ" (арендатор) заключило с ООО "ГРАНД" договор от 01.06.2010 N 107 аренды земельного участка, в соответствии с которым в пользование истца был предоставлен земельный участок площадью 600 кв. м по адресу: Санкт-Петербург. пр. 9 Января, д. 3, корп. 1, лит. А с целью использования для складского назначения. В соответствии с актом приема-передачи недвижимости от 01.06.2010 стороны зафиксировали, что арендатору передан земельный участок с твердым покрытием в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации. Арендатор обязан поддерживать арендованный участок в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.
В исковом заявлении ООО "АЛМАТ" указывает, что в период с 09.07.2010 по 23.09.2010 по согласованию с арендодателем был выполнен ряд работ по благоустройству земельного участка силами привлеченных истцом организаций: ООО "МеталлПроект" по договору подряда от 09.07.2010 N 32/07 и ООО "Дорожные услуги" по Договору от 15.09.2010 N 45, общей стоимостью 1 003 500 руб.
В последующем между сторонами заключались договоры от 01.04.2011, от 01.03.2012, от 24.01.2013 аренды земельного участка.
Арендная плата в месяц в соответствии с приложением N 2 к договору составила 36 000 руб. Согласно приложению N 2 к заключенному впоследствии договору аренды земельного участка от 01.04.2011 N 107 размер арендной платы в месяц составил 60 000 руб., такая же цена была установлена договором от 01.03.2012 N 135 и договором от 24.01.2013 N 156.
Истец, ссылаясь на выполнение ремонтных работ в арендованных помещениях, а также выполнение работ по обустройству земельного участка в виде установки железобетонной плиты щебеночного основания под плиту, монтажа каркаса, пандуса и прочих работ, полагает, что у ответчика возникла обязанность возместить ему стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. Расчет стоимости неотделимых улучшений произведен истцом с учетом соразмерного уменьшения арендной платы за пользование арендованным имуществом.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в заседании лиц, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
В обоснование требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в период действия договора субаренды, ООО "АЛМАТ" ссылается на положения ГК РФ, устанавливающие обязанность возвратить неосновательное обогащение, полагая, что на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 этой статьи, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, согласно которому в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 2.6.12 Договора субаренды установлено, что субарендатор обязуется не проводить реконструкции помещений, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендатора. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендатора.
Как следует из материалов дела, при передаче помещения по договору субаренды от 01.06.2009, заключенному с ООО "Квадрат" стороны в акте приема-передачи указали на необходимость выполнения косметического ремонта пола, потолка, стен и витражей.
Дополнительным соглашением от 01.06.2009 стороны установили, что субарендатор обязуется за свой счет осуществить ремонт помещений, в связи с чем на период с 01.06.2009 по 31.12.2009 размер ежемесячной арендной платы составляет 100 руб. за квадратный метр, а в последующем - 250 руб. за квадратный метр. Смета на проведение ремонта подлежала обязательному согласованию с ООО "Квадрат".
На основании указанного соглашения истцом произведен ремонт помещения, что подтверждается представленными в материалы дела договором подряда, сметами, платежными документами. После выполнения ремонта 29.07.2009 объект введен в эксплуатацию.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, истец добровольно принял на себя обязательства по выполнению ремонтных работ в арендованном помещении, в связи с чем на период выполнения ремонтных работ был установлен пониженный размер арендной платы. Каких-либо дополнительных согласований на производство дополнительных неотделимых улучшений и стоимости таких работ истцом получено не было.
Утверждение истца о том, что в данном случае у ответчика возникло неосновательное обогащение, позволяющее ему в последующем сдавать помещение по более высокой цене, не находит подтверждения, поскольку согласно представленным в материалы дела документам, размер арендной платы, установленной на 2010 год, соответствовал размеру арендной платы, предусмотренной договором 2009 года.
Касательно требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений земельного участка.
Как указывалось выше, по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
В качестве доказательства согласования выполнения работ истец ссылается на письма, адресованные генеральному директору ООО "ГРАНД" Печенкиной О.С., от 08.07.2010 и от 14.09.2010 N 195 с просьбой о согласовании проведения строительно-монтажных работ по обустройству железобетонной плиты, щебеночного основания под плиту, монтажу каркаса ангара, железобетонного пандуса, организации проема в старый цех, покрытию пола обеспыливающим раствором и по ремонту асфальтово-бетонного покрытия (том 1, листы дела 119-120). На указанных письмах стоит отметка о согласовании и подпись Макиева Н.Б.
Возражая на требования истца в этой части, ответчик ссылается на отсутствие у Макиева Н.Б. полномочий на согласование проведения таких работ.
Вызванные в судебное заседание первой инстанции Макиев Н.Б. пояснил, что по просьбе генерального директора ООО "АЛМАТ" для пропуска подрядных организаций, выполняющих работы на земельном участке, он подписал письма о согласовании. Однако какие-либо полномочия на согласование выполняемых работ у него отсутствовали, доверенность на согласование работ от имени ООО "ГРАНД" ему не выдавалась. Также Макиев Н.Б. пояснил, что генеральному директору ответчика эти письма не передавались.
Таким образом представленные письма не могут рассматриваться в качестве надлежащего доказательства согласования выполнения спорных работ, поскольку, подписаны неуполномоченным лицом и отсутствуют доказательства вручения этих писем генеральному директору Общества.
Таким образом истцом не представлено доказательств согласования с собственником помещения стоимости и объемов выполненных работ в заявленном размере.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2014 ПО ДЕЛУ N А56-26655/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2014 г. по делу N А56-26655/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: Чаплыгина М.А., доверенность от 09.01.2014,
от ответчика: Семенов И.О., доверенность от 06.06.2014
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27212/2013) ООО "АЛМАТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2013 по делу N А56-26655/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "АЛМАТ"
к ООО "ГРАНД"
о взыскании стоимости неотделимых улучшений,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АЛМАТ" (адрес: 192289, Санкт-Петербург, 9 Января пр-кт, д. 3, корп. 1, лит. А; ОГРН: 1089847340120; далее - ООО "АЛМАТ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ГРАНД" (адрес: 192289, Санкт-Петербург, 9 Января пр-кт, д. 3, корп. 1, лит. А, ОГРН: 1027810266527; далее - ООО "ГРАНД") 1 811 219, 80 руб. в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества.
Решением суда от 25.10.2013 в иске отказано.
В апелляционной жалобе ООО "АЛМАТ" просит решение суда отменить. Податель жалобы не согласен с выводом суда об отсутствии согласия собственника на проведение работ по ремонту помещений. Также податель жалобы указывает, что до начала работ по улучшению земельного участка арендатором было получено согласие арендодателя, со стороны которого выступал Макиев Н.Б. Полагая, что Макиев Н.Б. был уполномочен на дачу такого согласия, податель жалобы ссылается на сложившуюся практику взаимоотношений между сторонами.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.
Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 01.06.2009 ООО "АЛМАТ" (субарендатор) заключило с ООО "КВАДРАТ" (арендатор; ликвидированное на момент рассмотрения дела) договор субаренды N 01 (далее - Договор субаренды), в соответствии с которым во владение и пользование субарендатора были переданы помещения общей площадью 1 070,2 кв. м, расположенные на 1 и 2 этажах здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Девятого января, д. 3, корп. 1, лит. А, кадастровый номер 78:7482:16:4. Сторонами согласовано целевое использование помещений - под производство легких металлических конструкций - 1018,9 кв. м, под административно-хозяйственное назначение - 51,3 кв. м.
Пунктом 4.1. срок Договора субаренды установлен с 01.06.2009 по 30.04.2010.
Пунктом 1.4 договора субаренды установлено, что предоставляемые помещения находятся у арендатора (ООО "Квадрат") на основании договора аренды от 29.05.2009 N 80 с правом сдачи в субаренду Договор от 29.05.2009 заключен между арендатором и арендодателем, являющимся собственником здания, в состав которого входят помещения (Свидетельство о государственной регистрации права частной собственности на здание, кадастровый номер 78:7482:16:4)
Свидетельством о государственной регистрации права Серии 78-АА N 484190 подтверждается право собственности ООО "ГРАНД" на здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Девятого января, д. 3, корп. 1, лит. А, кадастровый номер 78:7482:16:4
В соответствии с актом приема-передачи от 01.06.2009, подписанным ООО "АЛМАТ" и ООО "Квадрат", первому переданы в пользование помещения, состояние полов, потолка, стен и витражей которого требуют косметического ремонта. Установленные в помещениях электропроводка, оборудование пожарной сигнализации, врезные замки, осветительные приборы, электророзетки, выключатели, сантехническое оборудование, находятся в технически исправном состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию. Также договором и актом приема-передачи в субаренду нежилого помещения предусмотрено, что субарендатор обязан поддерживать арендуемое помещение и имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на их содержание, если иное не установлено законом или договором субаренды.
В приложении N 2 к договору субаренды стороны согласовали, что размер арендной платы на период с 01.06.2009 по 31.12.2009 составляет 114 715 руб. в месяц, а с 01.10.2009 по 01.04.2010 - 267 550 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 01.06.2009 ООО "АЛМАТ" и ООО "Квадрат" предусмотрели обязанность субарендатора своими или привлеченными силами за свой счет осуществить ремонт помещения, в связи с чем ежемесячная арендная плата с 01.06.2009 по 31.12.2009 составляет 100 руб. за квадратный метр, а с 01.01.2010 по 30.04.2010 - 250 руб. за квадратный метр.
29.07.2009 ООО "АЛМАТ" и ООО "Квадрат" подписали акт ввода в эксплуатацию, согласно которому субарендатор произвел ремонт помещения стоимостью 2 141 564,8 руб. Также данным актом подтверждается возможность использования нежилого помещения в соответствии с целями, указанными в Договоре субаренды.
Как указывает истец, в период действия Договора субаренды с письменного согласия ООО "КВАДРАТ" в нежилом помещении площадью 1018,9 кв. м были выполнены работы по договору подряда от 15.06.2009 N 06-06/09, заключенному ООО "АЛМАТ" с ООО "Балт-СтройСервис".
После истечения срока действия Договора субподряда, 19.04.2010 ООО "АЛМАТ" (арендатор) заключило договор аренды N 56 с собственником - ООО "ГРАНД" (арендодатель), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 1018,9 кв. м, расположенное на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Девятого января, д. 3, корп. 1, лит. А.
В последующем между сторонами заключались договоры от 01.03.2011, от 01.02.2012, от 23.01.2013 аренды нежилого помещения общей площадью 1018, 9 кв. м, расположенного на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Девятого января, д. 3, корп. 1, лит. А.
Согласно приложению N 2 к договору аренды от 19.04.2010 размер арендных платежей в месяц составил 254 725 руб., согласно приложению N 2 к договору аренды от 01.03.2011 N 56 размер арендных платежей в месяц составлял 254 725 руб., а с октября 2011 года - 305 670 руб.; в соответствии с приложением N 2 к договору аренды от 01.02.2012 N 56 размер арендных платежей составлял 307 320 руб. в месяц; в соответствии с приложением N 2 к договору от 23.01.2013 N 23 размер арендных платежей в феврале 2013 года составил 382 560 руб., а в марте и апреле 2013 года 379 060 руб.
Также ООО "АЛМАТ" (арендатор) заключило с ООО "ГРАНД" договор от 01.06.2010 N 107 аренды земельного участка, в соответствии с которым в пользование истца был предоставлен земельный участок площадью 600 кв. м по адресу: Санкт-Петербург. пр. 9 Января, д. 3, корп. 1, лит. А с целью использования для складского назначения. В соответствии с актом приема-передачи недвижимости от 01.06.2010 стороны зафиксировали, что арендатору передан земельный участок с твердым покрытием в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации. Арендатор обязан поддерживать арендованный участок в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.
В исковом заявлении ООО "АЛМАТ" указывает, что в период с 09.07.2010 по 23.09.2010 по согласованию с арендодателем был выполнен ряд работ по благоустройству земельного участка силами привлеченных истцом организаций: ООО "МеталлПроект" по договору подряда от 09.07.2010 N 32/07 и ООО "Дорожные услуги" по Договору от 15.09.2010 N 45, общей стоимостью 1 003 500 руб.
В последующем между сторонами заключались договоры от 01.04.2011, от 01.03.2012, от 24.01.2013 аренды земельного участка.
Арендная плата в месяц в соответствии с приложением N 2 к договору составила 36 000 руб. Согласно приложению N 2 к заключенному впоследствии договору аренды земельного участка от 01.04.2011 N 107 размер арендной платы в месяц составил 60 000 руб., такая же цена была установлена договором от 01.03.2012 N 135 и договором от 24.01.2013 N 156.
Истец, ссылаясь на выполнение ремонтных работ в арендованных помещениях, а также выполнение работ по обустройству земельного участка в виде установки железобетонной плиты щебеночного основания под плиту, монтажа каркаса, пандуса и прочих работ, полагает, что у ответчика возникла обязанность возместить ему стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. Расчет стоимости неотделимых улучшений произведен истцом с учетом соразмерного уменьшения арендной платы за пользование арендованным имуществом.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в заседании лиц, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
В обоснование требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в период действия договора субаренды, ООО "АЛМАТ" ссылается на положения ГК РФ, устанавливающие обязанность возвратить неосновательное обогащение, полагая, что на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 этой статьи, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, согласно которому в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 2.6.12 Договора субаренды установлено, что субарендатор обязуется не проводить реконструкции помещений, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендатора. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендатора.
Как следует из материалов дела, при передаче помещения по договору субаренды от 01.06.2009, заключенному с ООО "Квадрат" стороны в акте приема-передачи указали на необходимость выполнения косметического ремонта пола, потолка, стен и витражей.
Дополнительным соглашением от 01.06.2009 стороны установили, что субарендатор обязуется за свой счет осуществить ремонт помещений, в связи с чем на период с 01.06.2009 по 31.12.2009 размер ежемесячной арендной платы составляет 100 руб. за квадратный метр, а в последующем - 250 руб. за квадратный метр. Смета на проведение ремонта подлежала обязательному согласованию с ООО "Квадрат".
На основании указанного соглашения истцом произведен ремонт помещения, что подтверждается представленными в материалы дела договором подряда, сметами, платежными документами. После выполнения ремонта 29.07.2009 объект введен в эксплуатацию.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, истец добровольно принял на себя обязательства по выполнению ремонтных работ в арендованном помещении, в связи с чем на период выполнения ремонтных работ был установлен пониженный размер арендной платы. Каких-либо дополнительных согласований на производство дополнительных неотделимых улучшений и стоимости таких работ истцом получено не было.
Утверждение истца о том, что в данном случае у ответчика возникло неосновательное обогащение, позволяющее ему в последующем сдавать помещение по более высокой цене, не находит подтверждения, поскольку согласно представленным в материалы дела документам, размер арендной платы, установленной на 2010 год, соответствовал размеру арендной платы, предусмотренной договором 2009 года.
Касательно требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений земельного участка.
Как указывалось выше, по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
В качестве доказательства согласования выполнения работ истец ссылается на письма, адресованные генеральному директору ООО "ГРАНД" Печенкиной О.С., от 08.07.2010 и от 14.09.2010 N 195 с просьбой о согласовании проведения строительно-монтажных работ по обустройству железобетонной плиты, щебеночного основания под плиту, монтажу каркаса ангара, железобетонного пандуса, организации проема в старый цех, покрытию пола обеспыливающим раствором и по ремонту асфальтово-бетонного покрытия (том 1, листы дела 119-120). На указанных письмах стоит отметка о согласовании и подпись Макиева Н.Б.
Возражая на требования истца в этой части, ответчик ссылается на отсутствие у Макиева Н.Б. полномочий на согласование проведения таких работ.
Вызванные в судебное заседание первой инстанции Макиев Н.Б. пояснил, что по просьбе генерального директора ООО "АЛМАТ" для пропуска подрядных организаций, выполняющих работы на земельном участке, он подписал письма о согласовании. Однако какие-либо полномочия на согласование выполняемых работ у него отсутствовали, доверенность на согласование работ от имени ООО "ГРАНД" ему не выдавалась. Также Макиев Н.Б. пояснил, что генеральному директору ответчика эти письма не передавались.
Таким образом представленные письма не могут рассматриваться в качестве надлежащего доказательства согласования выполнения спорных работ, поскольку, подписаны неуполномоченным лицом и отсутствуют доказательства вручения этих писем генеральному директору Общества.
Таким образом истцом не представлено доказательств согласования с собственником помещения стоимости и объемов выполненных работ в заявленном размере.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)