Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Шевченко А.Л. по доверенности 02.10.2014 г., паспорт;
- от ответчика: представитель Милевская И.В. по доверенности от 07.07.2014 г., паспорт; представитель Милевский В.В. по доверенности от 05.11.2013 г., паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 31.10.2014 по делу N А53-16286/2014
по иску Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис"
о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.
установил:
Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды.
Решением суда от 31.10.2014 отказано в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ответчик уклоняется от подписания дополнительного соглашения от 17.06.2014, истец полагает необходимым внести изменения в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "3.1 Годовой размер арендной платы за Участок составляет 848 463 рубля 56 копеек. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы."
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставили, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Кагальницкого района от 06.12.2012 N 1349 "О заключении договора аренды земельного участка с обществом с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" на новый срок" между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.12.2012 N 7.
Предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:14:0050143:40, находящийся по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. Кирова, 2в, общей площадью 6 753 кв. м, с разрешенным использованием под строительство универсального рынка.
Срок аренды установлен с 10.12.2012 по 10.12.2017 (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3.1 договора годовой размер арендной платы за участок составляет 139 300 рублей, согласно отчету N 12А/1511 об оценке рыночно обоснованной арендной платы от 10.12.2012. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
Согласно материалам дела, 17.06.2014 Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области направил в адрес арендатора проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2012 N 7, поскольку в соответствии с Решением Собрания Депутатов Кагальницкого района от 26.10.2012 N 197 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которое не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования "Кагальницкий район" ставка арендной платы по видам использования земельных участков в сельских поселениях в границах населенных пунктов, на период строительства объектов, составляет 30%".
Общество с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" направило арендодателю возражения, от подписания дополнительного соглашения отказалось.
Поскольку общество с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2012 N 7, Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.
Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы.
Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Обосновывая необходимость внесения изменений в договор аренды, истец указал на принятые нормативные акты, регулирующие методику расчета арендной платы.
Из представленного дополнительного соглашения от 17.06.2014 следует, что истцом произведен расчет размера арендной платы, подлежащей оплате ответчиком за 2014 год.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 2 той же статьи установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Указанное условие подлежит применению и при изменении условий договора.
Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Пунктом 3.1 договора от 10.12.2012 N 7 стороны установили, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
В соответствии с пунктом 6.1 договора все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.
Принятие соответствующими органами нормативных актов регламентирующих порядок определения стоимости арендной платы земельных участков находящихся в муниципальной и государственной собственности, являются случаями, установленными пунктом 2 части 2 статьи 450 ГК РФ, на основании которых договор может быть изменен по требованию одной из сторон.
В представленном истцом дополнительном соглашении от 17.06.2014 предполагается внести изменения в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "3.1 Годовой размер арендной платы за Участок составляет 848 463 рубля 56 копеек. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы."
Данное условие об изменении методики расчета размера арендной платы сторонами не согласовано.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанное условие договора не относится к регулируемому, соглашения об их изменении сторонами не достигнуто.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Поддерживая вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее соответственно - постановление N 582, Правила).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации указал на общеобязательный характер нашедших свое отражение в постановлении N 582 принципов при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. Имея ввиду нормативный порядок регулирования арендной платы за указанные земельные участки, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подчеркнул, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на недопустимость применения после введения в действие постановления N 582 ранее установленных ставок арендной платы, превышающих названные ориентиры, ввиду несоответствия такого применения требованиям Земельного кодекса, Закона N 137-ФЗ, принципам и правилам, установленным в постановлении N 582.
Договор аренды от 10.12.2012 г. заключен после вступления в силу Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
Постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 утверждены порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органам местного самоуправления муниципальных образований области рекомендовано обеспечить проведение ежегодной индексации размера годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год. Размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков предписывалось определять на основании кадастровой стоимости таких земельных участков с учетом видов использования земель и категорий арендаторов в случаях, в том числе, переоформления юридическими лицами, а также гражданами в установленном порядке ранее заключенных договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков, приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса.
Размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, подлежал определению исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 признано утратившим силу постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", которым в целях обеспечения эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков. Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен по видам использования земель и категориям арендаторов с учетом основных принципов, утвержденных постановлением N 582.
К случаям, когда размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется на основании кадастровой стоимости таких земельных участков, отнесены переоформление ранее заключенных договоров аренды либо внесение в них изменений в части продления сроков их действия, предоставление земельных участков, в том числе впервые, лицам, освобожденным от уплаты земельного налога, приобретение земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, предоставление земельных участков для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, предоставление земельных участков в соответствии с договором о развитии застроенной территории, предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, предоставление земельных участков в аренду пользователю недр, предоставление земельных участков (занятых) для размещения объектов спорта, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов электроэнергетики, земельных участков, которые предназначены (заняты) для размещения объектов, непосредственно используемых для захоронения твердых бытовых отходов.
Из материалов дела следует, что 22.02.2007 г. ответчиком было подано заявление о выборе земельного участка для строительства и о предварительном согласовании места размещения объекта.
Постановлением Главы Кагальницкого района Ростовской области N 308 от 13.06.200 г. утвержден проект границ земельного участка Кировское сельское поселении, автотрасса Батайск-Ставрополь, в районе ст. Кировской, площадью 2, 3250 га, цель использования- строительство автозаправочной станции одностороннего расположения, торгового комплекса и мини-рынка. 28.04.2007 г. составлен Акт выбора земельного участка.
На основании постановления Главы Кагальницкого района Ростовской области N 124 от 31.08.2007 г. "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. Кирова, 2 "б" кадастровый номер 61:14:05 01 43:0032 ответчику был предоставлен указанный участок в аренду под строительство автозаправочной станции одностороннего расположения, торгового комплекса и мини-рынка. Был установлен годовой рыночный размер арендной платы за участок площадью 2, 3250 га 46 500 руб.
Впоследствии, из указанного участка были выделены 3 участка с кадастровыми номерами 61:14:0050143:39 площадью 5 328 кв. м под автозаправочную станцию, 61:14:0050143:38 площадью 11 169 кв. м под строительство торгового комплекса и 61:14:0050143:40 с площадью 6 753 кв. м под строительство мини-рынка на основании постановления Администрации Кагальницкого района N 1033 от 08.10.2009 г.
В соответствии с постановлением Администрации Кагальницкого района N 1279 от 02.12.2009 г. договор на единый участок N 41 от 12.10.2007 г. был расторгнут и заключены отдельные договоры аренды на каждый из вновь образованных участков с сохранением вида разрешенного пользования.
На земельный участок с кадастровым номером N 61:14:0050143:40 был заключен договор аренды от 02.12.2009 г.
Договор N 7 от 10.12.2012 г. на спорный земельный участок был заключен на основании постановления Администрации Кагальницкого района от 06.12.2012 г. N 1349 "О заключении договора аренды земельного участка с ООО "СамараНефтьСервис" на новый срок".
Таким образом, в связи с перезаключением договора имелись перечисленные в постановлении правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 основания для расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем, указанным постановлением (действующим на момент направления допсоглашения и вынесения судом первой инстанции решения) предусмотрено, что при предоставлении земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, размер арендной платы определяется не более 2 процентов кадастровой стоимости таких земельных участков.
На основании изложенного, дополнительное соглашение, направленное истцом ответчику для подписания и определяющее размер арендной платы спорного участка исходя из размера 30% кадастровой стоимости спорного земельного участка, противоречит указанным выше нормам права, принципам эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков. На основании изложенного, требования истца являются необоснованными. В их удовлетворении надлежит отказать.
Доводы заявителя, что необходимо учитывать, что изначально право аренды было приобретено по итогам конкурса, судом отклоняются, поскольку в ином случае арендная плата должна была быть сохранена как рыночная стоимость (по условиям конкурса). По указанной стоимости ответчик и производит оплату арендных платежей в настоящее время.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.10.2014 по делу N А53-16286/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2015 N 15АП-22720/2014 ПО ДЕЛУ N А53-16286/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2015 г. N 15АП-22720/2014
Дело N А53-16286/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Шевченко А.Л. по доверенности 02.10.2014 г., паспорт;
- от ответчика: представитель Милевская И.В. по доверенности от 07.07.2014 г., паспорт; представитель Милевский В.В. по доверенности от 05.11.2013 г., паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 31.10.2014 по делу N А53-16286/2014
по иску Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис"
о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.
установил:
Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды.
Решением суда от 31.10.2014 отказано в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ответчик уклоняется от подписания дополнительного соглашения от 17.06.2014, истец полагает необходимым внести изменения в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "3.1 Годовой размер арендной платы за Участок составляет 848 463 рубля 56 копеек. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы."
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставили, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Кагальницкого района от 06.12.2012 N 1349 "О заключении договора аренды земельного участка с обществом с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" на новый срок" между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.12.2012 N 7.
Предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:14:0050143:40, находящийся по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. Кирова, 2в, общей площадью 6 753 кв. м, с разрешенным использованием под строительство универсального рынка.
Срок аренды установлен с 10.12.2012 по 10.12.2017 (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3.1 договора годовой размер арендной платы за участок составляет 139 300 рублей, согласно отчету N 12А/1511 об оценке рыночно обоснованной арендной платы от 10.12.2012. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
Согласно материалам дела, 17.06.2014 Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области направил в адрес арендатора проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2012 N 7, поскольку в соответствии с Решением Собрания Депутатов Кагальницкого района от 26.10.2012 N 197 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которое не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования "Кагальницкий район" ставка арендной платы по видам использования земельных участков в сельских поселениях в границах населенных пунктов, на период строительства объектов, составляет 30%".
Общество с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" направило арендодателю возражения, от подписания дополнительного соглашения отказалось.
Поскольку общество с ограниченной ответственностью "СамараНефтьСервис" уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2012 N 7, Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.
Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы.
Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Обосновывая необходимость внесения изменений в договор аренды, истец указал на принятые нормативные акты, регулирующие методику расчета арендной платы.
Из представленного дополнительного соглашения от 17.06.2014 следует, что истцом произведен расчет размера арендной платы, подлежащей оплате ответчиком за 2014 год.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 2 той же статьи установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Указанное условие подлежит применению и при изменении условий договора.
Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Пунктом 3.1 договора от 10.12.2012 N 7 стороны установили, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
В соответствии с пунктом 6.1 договора все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.
Принятие соответствующими органами нормативных актов регламентирующих порядок определения стоимости арендной платы земельных участков находящихся в муниципальной и государственной собственности, являются случаями, установленными пунктом 2 части 2 статьи 450 ГК РФ, на основании которых договор может быть изменен по требованию одной из сторон.
В представленном истцом дополнительном соглашении от 17.06.2014 предполагается внести изменения в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "3.1 Годовой размер арендной платы за Участок составляет 848 463 рубля 56 копеек. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы."
Данное условие об изменении методики расчета размера арендной платы сторонами не согласовано.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанное условие договора не относится к регулируемому, соглашения об их изменении сторонами не достигнуто.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Поддерживая вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее соответственно - постановление N 582, Правила).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации указал на общеобязательный характер нашедших свое отражение в постановлении N 582 принципов при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. Имея ввиду нормативный порядок регулирования арендной платы за указанные земельные участки, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подчеркнул, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на недопустимость применения после введения в действие постановления N 582 ранее установленных ставок арендной платы, превышающих названные ориентиры, ввиду несоответствия такого применения требованиям Земельного кодекса, Закона N 137-ФЗ, принципам и правилам, установленным в постановлении N 582.
Договор аренды от 10.12.2012 г. заключен после вступления в силу Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
Постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 утверждены порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органам местного самоуправления муниципальных образований области рекомендовано обеспечить проведение ежегодной индексации размера годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год. Размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков предписывалось определять на основании кадастровой стоимости таких земельных участков с учетом видов использования земель и категорий арендаторов в случаях, в том числе, переоформления юридическими лицами, а также гражданами в установленном порядке ранее заключенных договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков, приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса.
Размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, подлежал определению исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 признано утратившим силу постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", которым в целях обеспечения эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков. Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен по видам использования земель и категориям арендаторов с учетом основных принципов, утвержденных постановлением N 582.
К случаям, когда размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется на основании кадастровой стоимости таких земельных участков, отнесены переоформление ранее заключенных договоров аренды либо внесение в них изменений в части продления сроков их действия, предоставление земельных участков, в том числе впервые, лицам, освобожденным от уплаты земельного налога, приобретение земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, предоставление земельных участков для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, предоставление земельных участков в соответствии с договором о развитии застроенной территории, предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, предоставление земельных участков в аренду пользователю недр, предоставление земельных участков (занятых) для размещения объектов спорта, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов электроэнергетики, земельных участков, которые предназначены (заняты) для размещения объектов, непосредственно используемых для захоронения твердых бытовых отходов.
Из материалов дела следует, что 22.02.2007 г. ответчиком было подано заявление о выборе земельного участка для строительства и о предварительном согласовании места размещения объекта.
Постановлением Главы Кагальницкого района Ростовской области N 308 от 13.06.200 г. утвержден проект границ земельного участка Кировское сельское поселении, автотрасса Батайск-Ставрополь, в районе ст. Кировской, площадью 2, 3250 га, цель использования- строительство автозаправочной станции одностороннего расположения, торгового комплекса и мини-рынка. 28.04.2007 г. составлен Акт выбора земельного участка.
На основании постановления Главы Кагальницкого района Ростовской области N 124 от 31.08.2007 г. "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу Кагальницкий район, ст. Кировская, ул. Кирова, 2 "б" кадастровый номер 61:14:05 01 43:0032 ответчику был предоставлен указанный участок в аренду под строительство автозаправочной станции одностороннего расположения, торгового комплекса и мини-рынка. Был установлен годовой рыночный размер арендной платы за участок площадью 2, 3250 га 46 500 руб.
Впоследствии, из указанного участка были выделены 3 участка с кадастровыми номерами 61:14:0050143:39 площадью 5 328 кв. м под автозаправочную станцию, 61:14:0050143:38 площадью 11 169 кв. м под строительство торгового комплекса и 61:14:0050143:40 с площадью 6 753 кв. м под строительство мини-рынка на основании постановления Администрации Кагальницкого района N 1033 от 08.10.2009 г.
В соответствии с постановлением Администрации Кагальницкого района N 1279 от 02.12.2009 г. договор на единый участок N 41 от 12.10.2007 г. был расторгнут и заключены отдельные договоры аренды на каждый из вновь образованных участков с сохранением вида разрешенного пользования.
На земельный участок с кадастровым номером N 61:14:0050143:40 был заключен договор аренды от 02.12.2009 г.
Договор N 7 от 10.12.2012 г. на спорный земельный участок был заключен на основании постановления Администрации Кагальницкого района от 06.12.2012 г. N 1349 "О заключении договора аренды земельного участка с ООО "СамараНефтьСервис" на новый срок".
Таким образом, в связи с перезаключением договора имелись перечисленные в постановлении правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 основания для расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем, указанным постановлением (действующим на момент направления допсоглашения и вынесения судом первой инстанции решения) предусмотрено, что при предоставлении земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, размер арендной платы определяется не более 2 процентов кадастровой стоимости таких земельных участков.
На основании изложенного, дополнительное соглашение, направленное истцом ответчику для подписания и определяющее размер арендной платы спорного участка исходя из размера 30% кадастровой стоимости спорного земельного участка, противоречит указанным выше нормам права, принципам эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков. На основании изложенного, требования истца являются необоснованными. В их удовлетворении надлежит отказать.
Доводы заявителя, что необходимо учитывать, что изначально право аренды было приобретено по итогам конкурса, судом отклоняются, поскольку в ином случае арендная плата должна была быть сохранена как рыночная стоимость (по условиям конкурса). По указанной стоимости ответчик и производит оплату арендных платежей в настоящее время.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.10.2014 по делу N А53-16286/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)