Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2014 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.
при участии:
от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель Курилюк И.А., паспорт, доверенность от 06.08.2014 N 18745/13 (до и после перерыва)
от Гаражного кооператива "ЛУЧ": председатель кооператива Андреев В.И., паспорт (до и после перерыва), представитель Линникова Л.Г., удостоверение, доверенность от 28.07.2014 (до и после перерыва)
члены гаражного кооператива: Скачков С.И. (до перерыва), паспорт, Пискунов А.В., паспорт (до перерыва), Демичев В.В., паспорт (до перерыва)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Гаражного кооператива "ЛУЧ" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2014 по делу N А53-6988/2014 (судья Смолькова А.В.)
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)
к ответчику Гаражному кооперативу "ЛУЧ" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224)
об освобождении земельного участка
по встречному иску Гаражного кооператива "ЛУЧ" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224)
к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
о признании соглашения к договору аренды земельного участка недействительным
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Гаражному кооперативу "ЛУЧ" (далее - гаражный кооператив) об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Днепровский, площадью 27966 кв. м в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда, передачи свободным земельного участка, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Днепровский, площадью 27966 кв. м по акту приема-передачи.
В свою очередь, гаражный кооператив обратился со встречным иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании соглашения от 17.07.2008 года к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 года недействительным.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11 июля 2014 г. первоначальные исковые требования департамента удовлетворены, в удовлетворении встречного иска кооперативу отказано. Суд первой инстанции посчитал, что кооператив в связи с прекращением арендных отношений по соглашению к договору аренды земельного участка обязан освободить объект аренды. Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании соглашения от 17.07.2008 года к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 года недействительным, суд первой инстанции указал, что соглашение подписано обеими сторонами, со стороны гаражного кооператива подписано председателем кооператива, и он не мог не осознавать последствия своих действий в виде прекращения права аренды на земельный участок, при этом, наличие побудительного мотива для принятия этого решения в виде расчета на продолжение арендных отношений в отношении земельного участка меньшей площади, не может быть оценен как существенное заблуждение применительно к положениям статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гаражный кооператив обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В жалобе кооператив указывает, что исполнение судебного акта, понуждающего кооператив к освобождению земельного участка, приведет к прекращению деятельности кооператива, нарушению гражданских прав физических лиц (отдельные члены кооператива присутствуют в настоящем судебном заседании) и причинения существенного вреда всем его 400 членам, часть которых относится к особой категории граждан (ветераны войны, ветераны боевых действий, инвалиды различных групп, пенсионеры).
Заявитель жалобы также указывает, что кооператив неоднократно принимал меры к продлению арендных отношений, а в письмах от 18.04.2013 исх. N 59-30-82/06-УР и от 02.06.2014 исх. N 59-30-450/06-УР департамент сам ссылался на наличие арендных отношений и необходимости внесения арендных платежей с указанием конкретных формул и механизма расчета платы, при том, что задолженности у кооператива не имеется, а в определении суда об оставлении иска без рассмотрения от 05.02.2009 по делу N А53-17772/2008 (по иску департамента к кооперативу об обязании освободить спорный земельный участок) зафиксировано, что спорный договор аренды N 13383 от 27.11.1997 года возобновлен на неопределенный срок и данный судебный акт не обжаловался департаментом.
Заявитель жалобы указывает, что освобождение земельного участка от принадлежащих физическим лицам металлических гаражей не отвечает законным интересам муниципального образования и целям деятельности его органов. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования департамента не учел сложившуюся в регионе судебную практику по освобождению земельного участка с участием аналогичного гаражного кооператива, а именно постановление ФАС СКО от 16.05.2014 по делу N А53-8409/2013.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, принятие решения председателем гаражного кооператива о подписании соглашения по прекращению договора аренды земельного участка от имени гаражного кооператива должно было приниматься всем кооперативом, так как фактически влечет его ликвидацию поскольку уставная деятельность гаражного кооператива неразрывно связана с земельным участком и без его эксплуатации объективно невозможна. В силу изложенного, по мнению заявителя жалобы, данное соглашение от 17.07.2008 года к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 года является недействительным, а встречный иск подлежит удовлетворению.
В судебном заседании председатель кооператива указал, что суд первой инстанции фактически обязал освободить земельный участок иной Гаражный кооператив "Луч" (ИНН 6153022972 ОГРН 1056153003730), расположенный в городе Сальске Ростовской области, в то время как фактически спорный земельный участок занимает Гаражный кооператив "Луч" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224), расположенный в г. Ростове-на-Дону.
Представитель департамента в судебном заседании устно возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, письменный отзыв в дело не представлен.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 24 сентября 2014 года до 13 час. 55 мин. После окончания перерыва 24 сентября 2014 года в 14 час. 10 мин. судебное заседание продолжено с участием представителей сторон, которые поддержали занимаемые правовые позиции по спору.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и судом установлено, между департаментом (арендодатель) и гаражным кооперативом (арендатор) 27.12.1997 заключен договор аренды земельного участка N 13383, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду целый земельный участок общей площадью 27966 кв. м для эксплуатации существующих металлических гаражей, расположенный г. Ростов-на-Дону, пер. Днепровский, кадастровый номер 61:44:02 на основании постановления главы администрации г. Ростов-на-Дону от 14.08.1996 N 1232 сроком на 5 лет с 14.08.1996 по 14.08.2001 (п. 1.1. договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону 27.11.1997 года.
В пункте 10 постановления главы администрации г. Ростов-на-Дону от 14.08.1996 (л.д. 125) указано предоставить Гаражному кооперативу "ЛУЧ" участок площадью 2,62 га по пер. Днепровскому в аренду на 5 лет ежегодным перерасчетом арендной платы по поправочным коэффициентам для эксплуатации существующих металлических гаражей при условии восстановления ограждения ГК "Луч" до 06.11.1996 г., очистки прилегающей территории от захламления до 30.07.1996 г.
Из заключения Главного архитектора г. Ростова-на-Дону от 19.11.1991 N 51-20/3374 (л.д. 78) по размещению кооперативных гаражей автокооператива "Луч" по пер. Днепровскому следует, что участок для строительства капитальных кооперативных гаражей находится в Первомайском районе по пер. Днепровскому. В тексте указанного заключения зафиксировано, что в настоящее время на данную территорию переносятся металлические гаражи, самовольно установленные во дворах ул. Вятской-Штахановского, пер. Днепровского. Площадь земельного участка 4,4 га, по территории проходит ЛЭП, имеется согласование ЦЭС "Ростовэнерго" на размещение гаражей на расстоянии 4 м от крайнего провода. В целях упорядочения хранения личного транспорта жителей Первомайского района, Управление архитектуры считает размещение гаражей возможным и целесообразным.
Судом установлено, что 17.07.2008 между департаментом и гаражным кооперативом в лице его председателя подписано соглашение (л.д. 19) к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Из текста иска следует, что несмотря на прекращение договора аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 гаражный кооператив продолжает пользоваться спорным земельным участком, в связи с чем указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ДИЗО г. Ростова-на-Дону в арбитражный суд с требованием об освобождении земельного участка.
По мнению апелляционного суда, удовлетворяя первоначальный иск департамента и отказывая в удовлетворении встречного иска гаражного кооператива, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно статье 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции не учел, что нахождение на земельном участке в момент его предоставления в аренду кооперативу гаражных объектов не позволяло применить к рассматриваемым отношениям статьи 622 Гражданского кодекса и препятствовало возложению на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос названных объектов, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Поскольку освобождение и возврат земельного участка влечет за собой демонтаж и снос гаражей, не принадлежащих арендатору, настоящий иск не мог быть предъявлен департаментом лишь к кооперативу без привлечения к участию в деле в качестве соответчиков собственников названных объектов. Аналогичная правовая позиция приведена Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 25.01.2011 N 10661/10.
Высшей судебной инстанцией также допускается возможность сохранения арендных отношений после выражения арендодателем арендатору отказа от договора аренды, что может быть подтверждено не только заключением контрагентами впоследствии дополнительных соглашений к названному договору (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10).
В рассматриваемом случае сохранение между сторонами арендных отношений подтверждено письмами от 18.04.2013 исх. N 59-30-82/06-УР и от 02.06.2014 исх. N 59-30-450/06-УР, в которых департамент сам ссылается на наличие арендных отношений и необходимости внесения арендных платежей с указанием конкретных формул и механизма расчета платы.
Кроме того, после подписания соглашения о прекращении договора аренды в рамках дела N А53-17772/2008 департамент 30.09.2008 обратился с аналогичным иском об освобождении спорного земельного участка к гаражному кооперативу. В связи с несоблюдением досудебного порядка прекращения договора суд первой инстанции оставил иск департамента без рассмотрения, в тексте определения от 05.02.2009 по делу N А53-17772/2008 суд констатировал, что договор аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 пролонгирован на неопределенный срок, указанный судебный акт не обжалован департаментом, что свидетельствует о том, что департамент согласился с такими выводами суда.
Удовлетворение иска должно повлечь восстановление нарушенных прав предъявившего его лица, принятием неисполнимого судебного акта, не приводящего к восстановлению прав истца, может быть нарушен принцип правовой определенности. Апелляционный суд не усматривает препятствий для применения в рассматриваемом случае соответствующего правового подхода, сформулированного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 07.02.2012 N 12573/11 применительно к иску о признании торгов недействительными.
Исполнением судебного акта, понуждающего кооператив к освобождению земельного участка, которое не может быть ограничено только лишь подписанием сторонами договора аренды акта приема-передачи, создаются предпосылки нарушения на стадии принудительного исполнения такого акта прав собственников гаражей, не привлеченных к участию в деле.
Из представленных документов к жалобе и пояснений ответчика следует, что членами кооператива числятся 400 граждан, 80 из которых являются ветеранами войны, ветеранами боевых действий, ветеранами военной службы, инвалидами различных групп, пенсионерами, следовательно, освобождение земельного участка от принадлежащих указанным гражданам металлических гаражей не отвечает ни законным интересам муниципального образования, ни целям деятельности его органов, обязанных создавать условия для реализации прав граждан, обеспечивать благоприятную среду существования населения. Реализация прав муниципального образования в рамках обязательственных отношений не может входить в противоречие с интересами населения.
Апелляционная коллегия с учетом недоказанности наличия муниципальной нужды в земельном участке усматривает признаки злоупотребления правом, влекущего в силу статьи 10 Гражданского кодекса отказ в судебной защите в требованиях департамента об освобождении земельного участка.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 16.05.2014 по делу N А53-8409/2013.
По мнению апелляционного суда, встречное исковое требование кооператива о признании недействительным соглашения от 17.07.2008 г. к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 г. подлежит удовлетворению в силу следующего.
Отношения, связанные с созданием и деятельностью кооперативов, в том числе и гаражных кооперативов, регулируются статьей 116 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гражданское законодательство квалифицирует кооператив как некоммерческую организацию.
В соответствии с пунктом 6 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах.
Для гаражных кооперативов специальный закон не принят.
В сфере потребительской кооперации действуют следующие федеральные законы: Закон Российской Федерации от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", Федеральный закон от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Федеральный закон от 18.07.2009 N 190-ФЗ "О кредитной кооперации", Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", а также соответствующие положения Жилищного кодекса Российской Федерации.
Указанные федеральные законы сходным образом определяют внутреннюю структуру и порядок разграничения компетенции между органами управления соответствующих некоммерческих организаций в части распоряжения имущественными правами организации и ее ликвидации. В частности, законами предусмотрено обязательное наличие высшего органа, которым является общее собрание членов данной организации, к исключительной компетенции которого относится решение вопросов формирования, использования и распоряжения имуществом организации, а также о ликвидации организации. Решения по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов организации, не могут быть переданы ее исполнительным органам.
Аналогичные положения, касающиеся компетенции высшего органа управления содержатся в Федеральном законе "О некоммерческих организациях", который применяется по отношению ко всем некоммерческим организациям постольку, поскольку федеральными законами не установлено иное.
Пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
В соответствии со статьей 9.1 Устава Гаражного кооператива "ЛУЧ" высшим органом управления гаражного кооператива является общее собрание его членов, и именно собрание принимает решение о ликвидации кооператива.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что вопрос о подписании соглашения о прекращении договора аренды и права пользования спорным земельным участком выносился на рассмотрение общего собрания членов кооператива, и общим собранием было принято соответствующее решение. Подписанное председателем кооператива соглашение не подтверждает согласия кооператива (определенно выраженную волю) на прекращение принадлежащего последнему права пользования земельным участком, следовательно, председатель кооператива, подписал соглашение о прекращении договора аренды без проведения общего собрания, в нарушение действующего законодательства в сфере потребительской кооперации и положений устава кооператива.
Прекращение договора аренды фактически ведет к невозможности осуществления гаражным кооперативом уставной деятельности на данном земельном участке. Данное обстоятельство также свидетельствует о необходимости принятия решения общего собрания членов кооператива для отказа от права пользования землей и подписании соответствующего соглашения.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку в данном случае землепользователем является весь кооператив, а не его председатель и уставная деятельность кооператива неразрывно связана с земельным участком, следовательно, подписанное председателем соглашение от 17.07.2008 г. о прекращении права пользования земельным участком фактически прекращает деятельность кооператива и ведет к его ликвидации, а значит в отсутствие доказательств принятия решения общим собранием кооператива об отказе от права аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой.
С учетом изложенного встречный иск гаражного кооператива подлежит удовлетворению.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции фактически обязал освободить земельный участок иной Гаражный кооператив "Луч" (ИНН 6153022972 ОГРН 1056153003730), расположенный в городе Сальске Ростовской области, в то время как фактически спорный земельный участок занимает Гаражный кооператив "Луч" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224), расположенный в г. Ростове-на-Дону, не принимаются апелляционной коллегией, так как председатель и представители Гаражного кооператива "Луч" (ИНН 6166042285) участвовали в рассмотрении настоящего дела, допущенная техническая ошибка не влияет на результат рассмотрения настоящей жалобы, так как в удовлетворении исковых требований департаменту судом апелляционной инстанции отказано.
В связи с отменой обжалуемого судебного акта, в соответствии абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные гаражным кооперативом по иску и апелляционной жалобе взыскиваются арбитражным судом с департамента как со стороны спора.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2014 по делу N А53-6988/2014 отменить.
В удовлетворении первоначального иска Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) отказать.
Встречный иск Гаражного кооператива "ЛУЧ" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224) удовлетворить.
Признать недействительным соглашение от 17.07.2008 г. к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 г.
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) в пользу Гаражного кооператива "ЛУЧ" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224) понесенные судебные расходы на оплату государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в размере 6000 рублей.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2014 N 15АП-14313/2014 ПО ДЕЛУ N А53-6988/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2014 г. N 15АП-14313/2014
Дело N А53-6988/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2014 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.
при участии:
от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель Курилюк И.А., паспорт, доверенность от 06.08.2014 N 18745/13 (до и после перерыва)
от Гаражного кооператива "ЛУЧ": председатель кооператива Андреев В.И., паспорт (до и после перерыва), представитель Линникова Л.Г., удостоверение, доверенность от 28.07.2014 (до и после перерыва)
члены гаражного кооператива: Скачков С.И. (до перерыва), паспорт, Пискунов А.В., паспорт (до перерыва), Демичев В.В., паспорт (до перерыва)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Гаражного кооператива "ЛУЧ" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2014 по делу N А53-6988/2014 (судья Смолькова А.В.)
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)
к ответчику Гаражному кооперативу "ЛУЧ" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224)
об освобождении земельного участка
по встречному иску Гаражного кооператива "ЛУЧ" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224)
к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
о признании соглашения к договору аренды земельного участка недействительным
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Гаражному кооперативу "ЛУЧ" (далее - гаражный кооператив) об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Днепровский, площадью 27966 кв. м в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда, передачи свободным земельного участка, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Днепровский, площадью 27966 кв. м по акту приема-передачи.
В свою очередь, гаражный кооператив обратился со встречным иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании соглашения от 17.07.2008 года к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 года недействительным.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11 июля 2014 г. первоначальные исковые требования департамента удовлетворены, в удовлетворении встречного иска кооперативу отказано. Суд первой инстанции посчитал, что кооператив в связи с прекращением арендных отношений по соглашению к договору аренды земельного участка обязан освободить объект аренды. Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании соглашения от 17.07.2008 года к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 года недействительным, суд первой инстанции указал, что соглашение подписано обеими сторонами, со стороны гаражного кооператива подписано председателем кооператива, и он не мог не осознавать последствия своих действий в виде прекращения права аренды на земельный участок, при этом, наличие побудительного мотива для принятия этого решения в виде расчета на продолжение арендных отношений в отношении земельного участка меньшей площади, не может быть оценен как существенное заблуждение применительно к положениям статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гаражный кооператив обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В жалобе кооператив указывает, что исполнение судебного акта, понуждающего кооператив к освобождению земельного участка, приведет к прекращению деятельности кооператива, нарушению гражданских прав физических лиц (отдельные члены кооператива присутствуют в настоящем судебном заседании) и причинения существенного вреда всем его 400 членам, часть которых относится к особой категории граждан (ветераны войны, ветераны боевых действий, инвалиды различных групп, пенсионеры).
Заявитель жалобы также указывает, что кооператив неоднократно принимал меры к продлению арендных отношений, а в письмах от 18.04.2013 исх. N 59-30-82/06-УР и от 02.06.2014 исх. N 59-30-450/06-УР департамент сам ссылался на наличие арендных отношений и необходимости внесения арендных платежей с указанием конкретных формул и механизма расчета платы, при том, что задолженности у кооператива не имеется, а в определении суда об оставлении иска без рассмотрения от 05.02.2009 по делу N А53-17772/2008 (по иску департамента к кооперативу об обязании освободить спорный земельный участок) зафиксировано, что спорный договор аренды N 13383 от 27.11.1997 года возобновлен на неопределенный срок и данный судебный акт не обжаловался департаментом.
Заявитель жалобы указывает, что освобождение земельного участка от принадлежащих физическим лицам металлических гаражей не отвечает законным интересам муниципального образования и целям деятельности его органов. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования департамента не учел сложившуюся в регионе судебную практику по освобождению земельного участка с участием аналогичного гаражного кооператива, а именно постановление ФАС СКО от 16.05.2014 по делу N А53-8409/2013.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, принятие решения председателем гаражного кооператива о подписании соглашения по прекращению договора аренды земельного участка от имени гаражного кооператива должно было приниматься всем кооперативом, так как фактически влечет его ликвидацию поскольку уставная деятельность гаражного кооператива неразрывно связана с земельным участком и без его эксплуатации объективно невозможна. В силу изложенного, по мнению заявителя жалобы, данное соглашение от 17.07.2008 года к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 года является недействительным, а встречный иск подлежит удовлетворению.
В судебном заседании председатель кооператива указал, что суд первой инстанции фактически обязал освободить земельный участок иной Гаражный кооператив "Луч" (ИНН 6153022972 ОГРН 1056153003730), расположенный в городе Сальске Ростовской области, в то время как фактически спорный земельный участок занимает Гаражный кооператив "Луч" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224), расположенный в г. Ростове-на-Дону.
Представитель департамента в судебном заседании устно возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, письменный отзыв в дело не представлен.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 24 сентября 2014 года до 13 час. 55 мин. После окончания перерыва 24 сентября 2014 года в 14 час. 10 мин. судебное заседание продолжено с участием представителей сторон, которые поддержали занимаемые правовые позиции по спору.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и судом установлено, между департаментом (арендодатель) и гаражным кооперативом (арендатор) 27.12.1997 заключен договор аренды земельного участка N 13383, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду целый земельный участок общей площадью 27966 кв. м для эксплуатации существующих металлических гаражей, расположенный г. Ростов-на-Дону, пер. Днепровский, кадастровый номер 61:44:02 на основании постановления главы администрации г. Ростов-на-Дону от 14.08.1996 N 1232 сроком на 5 лет с 14.08.1996 по 14.08.2001 (п. 1.1. договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону 27.11.1997 года.
В пункте 10 постановления главы администрации г. Ростов-на-Дону от 14.08.1996 (л.д. 125) указано предоставить Гаражному кооперативу "ЛУЧ" участок площадью 2,62 га по пер. Днепровскому в аренду на 5 лет ежегодным перерасчетом арендной платы по поправочным коэффициентам для эксплуатации существующих металлических гаражей при условии восстановления ограждения ГК "Луч" до 06.11.1996 г., очистки прилегающей территории от захламления до 30.07.1996 г.
Из заключения Главного архитектора г. Ростова-на-Дону от 19.11.1991 N 51-20/3374 (л.д. 78) по размещению кооперативных гаражей автокооператива "Луч" по пер. Днепровскому следует, что участок для строительства капитальных кооперативных гаражей находится в Первомайском районе по пер. Днепровскому. В тексте указанного заключения зафиксировано, что в настоящее время на данную территорию переносятся металлические гаражи, самовольно установленные во дворах ул. Вятской-Штахановского, пер. Днепровского. Площадь земельного участка 4,4 га, по территории проходит ЛЭП, имеется согласование ЦЭС "Ростовэнерго" на размещение гаражей на расстоянии 4 м от крайнего провода. В целях упорядочения хранения личного транспорта жителей Первомайского района, Управление архитектуры считает размещение гаражей возможным и целесообразным.
Судом установлено, что 17.07.2008 между департаментом и гаражным кооперативом в лице его председателя подписано соглашение (л.д. 19) к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Из текста иска следует, что несмотря на прекращение договора аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 гаражный кооператив продолжает пользоваться спорным земельным участком, в связи с чем указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ДИЗО г. Ростова-на-Дону в арбитражный суд с требованием об освобождении земельного участка.
По мнению апелляционного суда, удовлетворяя первоначальный иск департамента и отказывая в удовлетворении встречного иска гаражного кооператива, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно статье 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции не учел, что нахождение на земельном участке в момент его предоставления в аренду кооперативу гаражных объектов не позволяло применить к рассматриваемым отношениям статьи 622 Гражданского кодекса и препятствовало возложению на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос названных объектов, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Поскольку освобождение и возврат земельного участка влечет за собой демонтаж и снос гаражей, не принадлежащих арендатору, настоящий иск не мог быть предъявлен департаментом лишь к кооперативу без привлечения к участию в деле в качестве соответчиков собственников названных объектов. Аналогичная правовая позиция приведена Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 25.01.2011 N 10661/10.
Высшей судебной инстанцией также допускается возможность сохранения арендных отношений после выражения арендодателем арендатору отказа от договора аренды, что может быть подтверждено не только заключением контрагентами впоследствии дополнительных соглашений к названному договору (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10).
В рассматриваемом случае сохранение между сторонами арендных отношений подтверждено письмами от 18.04.2013 исх. N 59-30-82/06-УР и от 02.06.2014 исх. N 59-30-450/06-УР, в которых департамент сам ссылается на наличие арендных отношений и необходимости внесения арендных платежей с указанием конкретных формул и механизма расчета платы.
Кроме того, после подписания соглашения о прекращении договора аренды в рамках дела N А53-17772/2008 департамент 30.09.2008 обратился с аналогичным иском об освобождении спорного земельного участка к гаражному кооперативу. В связи с несоблюдением досудебного порядка прекращения договора суд первой инстанции оставил иск департамента без рассмотрения, в тексте определения от 05.02.2009 по делу N А53-17772/2008 суд констатировал, что договор аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 пролонгирован на неопределенный срок, указанный судебный акт не обжалован департаментом, что свидетельствует о том, что департамент согласился с такими выводами суда.
Удовлетворение иска должно повлечь восстановление нарушенных прав предъявившего его лица, принятием неисполнимого судебного акта, не приводящего к восстановлению прав истца, может быть нарушен принцип правовой определенности. Апелляционный суд не усматривает препятствий для применения в рассматриваемом случае соответствующего правового подхода, сформулированного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 07.02.2012 N 12573/11 применительно к иску о признании торгов недействительными.
Исполнением судебного акта, понуждающего кооператив к освобождению земельного участка, которое не может быть ограничено только лишь подписанием сторонами договора аренды акта приема-передачи, создаются предпосылки нарушения на стадии принудительного исполнения такого акта прав собственников гаражей, не привлеченных к участию в деле.
Из представленных документов к жалобе и пояснений ответчика следует, что членами кооператива числятся 400 граждан, 80 из которых являются ветеранами войны, ветеранами боевых действий, ветеранами военной службы, инвалидами различных групп, пенсионерами, следовательно, освобождение земельного участка от принадлежащих указанным гражданам металлических гаражей не отвечает ни законным интересам муниципального образования, ни целям деятельности его органов, обязанных создавать условия для реализации прав граждан, обеспечивать благоприятную среду существования населения. Реализация прав муниципального образования в рамках обязательственных отношений не может входить в противоречие с интересами населения.
Апелляционная коллегия с учетом недоказанности наличия муниципальной нужды в земельном участке усматривает признаки злоупотребления правом, влекущего в силу статьи 10 Гражданского кодекса отказ в судебной защите в требованиях департамента об освобождении земельного участка.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 16.05.2014 по делу N А53-8409/2013.
По мнению апелляционного суда, встречное исковое требование кооператива о признании недействительным соглашения от 17.07.2008 г. к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 г. подлежит удовлетворению в силу следующего.
Отношения, связанные с созданием и деятельностью кооперативов, в том числе и гаражных кооперативов, регулируются статьей 116 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гражданское законодательство квалифицирует кооператив как некоммерческую организацию.
В соответствии с пунктом 6 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах.
Для гаражных кооперативов специальный закон не принят.
В сфере потребительской кооперации действуют следующие федеральные законы: Закон Российской Федерации от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", Федеральный закон от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Федеральный закон от 18.07.2009 N 190-ФЗ "О кредитной кооперации", Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", а также соответствующие положения Жилищного кодекса Российской Федерации.
Указанные федеральные законы сходным образом определяют внутреннюю структуру и порядок разграничения компетенции между органами управления соответствующих некоммерческих организаций в части распоряжения имущественными правами организации и ее ликвидации. В частности, законами предусмотрено обязательное наличие высшего органа, которым является общее собрание членов данной организации, к исключительной компетенции которого относится решение вопросов формирования, использования и распоряжения имуществом организации, а также о ликвидации организации. Решения по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов организации, не могут быть переданы ее исполнительным органам.
Аналогичные положения, касающиеся компетенции высшего органа управления содержатся в Федеральном законе "О некоммерческих организациях", который применяется по отношению ко всем некоммерческим организациям постольку, поскольку федеральными законами не установлено иное.
Пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
В соответствии со статьей 9.1 Устава Гаражного кооператива "ЛУЧ" высшим органом управления гаражного кооператива является общее собрание его членов, и именно собрание принимает решение о ликвидации кооператива.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что вопрос о подписании соглашения о прекращении договора аренды и права пользования спорным земельным участком выносился на рассмотрение общего собрания членов кооператива, и общим собранием было принято соответствующее решение. Подписанное председателем кооператива соглашение не подтверждает согласия кооператива (определенно выраженную волю) на прекращение принадлежащего последнему права пользования земельным участком, следовательно, председатель кооператива, подписал соглашение о прекращении договора аренды без проведения общего собрания, в нарушение действующего законодательства в сфере потребительской кооперации и положений устава кооператива.
Прекращение договора аренды фактически ведет к невозможности осуществления гаражным кооперативом уставной деятельности на данном земельном участке. Данное обстоятельство также свидетельствует о необходимости принятия решения общего собрания членов кооператива для отказа от права пользования землей и подписании соответствующего соглашения.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку в данном случае землепользователем является весь кооператив, а не его председатель и уставная деятельность кооператива неразрывно связана с земельным участком, следовательно, подписанное председателем соглашение от 17.07.2008 г. о прекращении права пользования земельным участком фактически прекращает деятельность кооператива и ведет к его ликвидации, а значит в отсутствие доказательств принятия решения общим собранием кооператива об отказе от права аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой.
С учетом изложенного встречный иск гаражного кооператива подлежит удовлетворению.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции фактически обязал освободить земельный участок иной Гаражный кооператив "Луч" (ИНН 6153022972 ОГРН 1056153003730), расположенный в городе Сальске Ростовской области, в то время как фактически спорный земельный участок занимает Гаражный кооператив "Луч" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224), расположенный в г. Ростове-на-Дону, не принимаются апелляционной коллегией, так как председатель и представители Гаражного кооператива "Луч" (ИНН 6166042285) участвовали в рассмотрении настоящего дела, допущенная техническая ошибка не влияет на результат рассмотрения настоящей жалобы, так как в удовлетворении исковых требований департаменту судом апелляционной инстанции отказано.
В связи с отменой обжалуемого судебного акта, в соответствии абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные гаражным кооперативом по иску и апелляционной жалобе взыскиваются арбитражным судом с департамента как со стороны спора.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2014 по делу N А53-6988/2014 отменить.
В удовлетворении первоначального иска Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) отказать.
Встречный иск Гаражного кооператива "ЛУЧ" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224) удовлетворить.
Признать недействительным соглашение от 17.07.2008 г. к договору аренды земельного участка N 13383 от 27.11.1997 г.
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) в пользу Гаражного кооператива "ЛУЧ" (ИНН 6166042285 ОГРН 1036166003224) понесенные судебные расходы на оплату государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в размере 6000 рублей.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)