Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЮЖГАЗСТРОЙ" (ОГРН 1022302949360) - Схабо А.А. (доверенность от 01.08.2014), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), общества с ограниченной ответственностью "Александрия" (ОГРН 1092367002397), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-28593/2014, установил следующее.
ООО "Фирма "ЮЖГАЗСТРОЙ" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент) и ООО "Александрия" о возложении на администрацию в лице департамента обязанности заключить с обществом договор от 11.10.2013 N 4900009244 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 5094 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202026:1047), изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 657 355 рублей 23 копейки".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015, иск удовлетворен. На администрацию в лице департамента возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка площадью 5094 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202026:1047), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 657 355 рублей 23 копейки". Суды пришли к выводу о том, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому установили ее размер на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). При определении рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) суды руководствовались сведениями, содержащимися в экспертном заключении от 30.10.2014 N 065/14. При расчете размера арендной платы за первый год аренды коэффициент инфляции не применялся.
В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. Податели жалобы полагают, что размер арендной платы по договору должен определяться в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) на основании отчета о рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Достоверность стоимости объекта оценки, рассчитанной независимым оценщиком (ООО "Александрия"), общество в установленном порядке не опровергло, поэтому у судов отсутствовали основания для изменения договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Истец получил спорный земельный участок на основании постановления администрации, следовательно, согласился с условиями договора о размере арендной платы.
В судебном заседании представитель общества просил оставить без изменения решение и постановление суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором от 12.10.2010 N 4900006074, дополнительным соглашением к договору от 04.05.2012 и договором от 08.07.2011 обществу на праве аренды принадлежат смежные земельные участки площадью 3800 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202026:85) и площадью 1292 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202026:81), расположенные по ул. Гагарина, 67а в Центральном районе города Сочи (т. 2, л.д. 27-30).
Общество является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, д. 67а (т. 2, л.д. 31-35).
Постановлением администрации от 12.08.2013 N 1832 принято решение об образовании земельного участка площадью 5094 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202026:1047), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, с видом разрешенного использования "торговый центр", категория земель - земли населенных пунктов, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0202026:85 и 23:49:0202026:81.
Пунктом четвертым данного постановления департаменту предписано заключить с обществом договор аренды образованного земельного участка (т. 1, л.д. 17-19).
Обществу направлен для подписания проект договора от 11.10.2013 N 490000244 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:1047. Пунктом 3.2 установлен размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 2 940 848 рублей, который определен на основании отчета от 11.10.2013 N 3/41/О3-2013, подготовленного ООО "Александрия" (т. 1, л.д. 20-80).
Общество 19.06.2014 направило арендодателю протокол разногласий по пункту 3.2 рассматриваемого проекта договора аренды (т. 1, л.д. 90-93).
Департамент 17.07.2014 сообщил обществу об отсутствии оснований для внесения изменений в проект договора аренды спорного земельного участка.
Отклонение протокола разногласий послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.
Поскольку истец является собственником объектов недвижимости, заключение договора аренды земельного участка, необходимого для их использования, обязательно для муниципального образования (статья 36 Земельного кодекса в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Суды установили, что у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
При формулировании условий пункта 3.2 проекта договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления N 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202026:1047 к перечисленным в пункте 5.2 постановления N 210 категориям не относится, поэтому признали, что арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.
Согласно пункту 8 постановления N 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления.
В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 (далее - Правила, утвержденные постановлением N 50), установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП = Р х С). При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
С учетом содержания названных принципов, а также норм пунктов 4.1 и 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50, пункта 4.1 Правил г. Сочи судебные инстанции правомерно отклонили довод ответчиков о необходимости применения для определения условий пункта 3.2 договора пункта 2 постановления N 210. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах суды обоснованно применили для расчета ставку арендной платы (1,5% от рыночной стоимости), установленную для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов (пункт 1.1 проекта договора; т. 1, л.д. 20).
Размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11.10.2013 (элемент формулы расчета арендной платы) определен судами на основании заключения эксперта от 30.10.2014 N 065/14 (т. 1, л.д. 186-210).
При этом для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.
Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом логическая конструкция пункта 3.2 проекта договора позволяет заключить, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение "Ки", равное "1".
Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).
Поскольку в рамках настоящего дела рассмотрен спор о разногласиях, возникших при заключении договора (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса), ссылку подателей жалобы на положения статьи 451 данного Кодекса надлежит отклонить.
Иные доводы ответчиков не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов, поэтому не могут служить основанием для удовлетворения жалобы.
Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе арбитражный суд округа не рассматривает, поскольку администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от ее уплаты (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу N А32-28593/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.05.2015 N Ф08-2716/2015 ПО ДЕЛУ N А32-28593/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2015 г. по делу N А32-28593/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЮЖГАЗСТРОЙ" (ОГРН 1022302949360) - Схабо А.А. (доверенность от 01.08.2014), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), общества с ограниченной ответственностью "Александрия" (ОГРН 1092367002397), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-28593/2014, установил следующее.
ООО "Фирма "ЮЖГАЗСТРОЙ" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент) и ООО "Александрия" о возложении на администрацию в лице департамента обязанности заключить с обществом договор от 11.10.2013 N 4900009244 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 5094 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202026:1047), изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 657 355 рублей 23 копейки".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015, иск удовлетворен. На администрацию в лице департамента возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка площадью 5094 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202026:1047), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 657 355 рублей 23 копейки". Суды пришли к выводу о том, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому установили ее размер на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). При определении рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) суды руководствовались сведениями, содержащимися в экспертном заключении от 30.10.2014 N 065/14. При расчете размера арендной платы за первый год аренды коэффициент инфляции не применялся.
В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. Податели жалобы полагают, что размер арендной платы по договору должен определяться в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) на основании отчета о рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Достоверность стоимости объекта оценки, рассчитанной независимым оценщиком (ООО "Александрия"), общество в установленном порядке не опровергло, поэтому у судов отсутствовали основания для изменения договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Истец получил спорный земельный участок на основании постановления администрации, следовательно, согласился с условиями договора о размере арендной платы.
В судебном заседании представитель общества просил оставить без изменения решение и постановление суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором от 12.10.2010 N 4900006074, дополнительным соглашением к договору от 04.05.2012 и договором от 08.07.2011 обществу на праве аренды принадлежат смежные земельные участки площадью 3800 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202026:85) и площадью 1292 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202026:81), расположенные по ул. Гагарина, 67а в Центральном районе города Сочи (т. 2, л.д. 27-30).
Общество является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, д. 67а (т. 2, л.д. 31-35).
Постановлением администрации от 12.08.2013 N 1832 принято решение об образовании земельного участка площадью 5094 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202026:1047), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, с видом разрешенного использования "торговый центр", категория земель - земли населенных пунктов, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0202026:85 и 23:49:0202026:81.
Пунктом четвертым данного постановления департаменту предписано заключить с обществом договор аренды образованного земельного участка (т. 1, л.д. 17-19).
Обществу направлен для подписания проект договора от 11.10.2013 N 490000244 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:1047. Пунктом 3.2 установлен размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 2 940 848 рублей, который определен на основании отчета от 11.10.2013 N 3/41/О3-2013, подготовленного ООО "Александрия" (т. 1, л.д. 20-80).
Общество 19.06.2014 направило арендодателю протокол разногласий по пункту 3.2 рассматриваемого проекта договора аренды (т. 1, л.д. 90-93).
Департамент 17.07.2014 сообщил обществу об отсутствии оснований для внесения изменений в проект договора аренды спорного земельного участка.
Отклонение протокола разногласий послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.
Поскольку истец является собственником объектов недвижимости, заключение договора аренды земельного участка, необходимого для их использования, обязательно для муниципального образования (статья 36 Земельного кодекса в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Суды установили, что у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
При формулировании условий пункта 3.2 проекта договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления N 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202026:1047 к перечисленным в пункте 5.2 постановления N 210 категориям не относится, поэтому признали, что арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.
Согласно пункту 8 постановления N 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления.
В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 (далее - Правила, утвержденные постановлением N 50), установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП = Р х С). При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
С учетом содержания названных принципов, а также норм пунктов 4.1 и 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50, пункта 4.1 Правил г. Сочи судебные инстанции правомерно отклонили довод ответчиков о необходимости применения для определения условий пункта 3.2 договора пункта 2 постановления N 210. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах суды обоснованно применили для расчета ставку арендной платы (1,5% от рыночной стоимости), установленную для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов (пункт 1.1 проекта договора; т. 1, л.д. 20).
Размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11.10.2013 (элемент формулы расчета арендной платы) определен судами на основании заключения эксперта от 30.10.2014 N 065/14 (т. 1, л.д. 186-210).
При этом для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.
Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом логическая конструкция пункта 3.2 проекта договора позволяет заключить, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение "Ки", равное "1".
Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).
Поскольку в рамках настоящего дела рассмотрен спор о разногласиях, возникших при заключении договора (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса), ссылку подателей жалобы на положения статьи 451 данного Кодекса надлежит отклонить.
Иные доводы ответчиков не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов, поэтому не могут служить основанием для удовлетворения жалобы.
Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе арбитражный суд округа не рассматривает, поскольку администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от ее уплаты (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу N А32-28593/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)