Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, в срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи заключен не был, сумму задатка ответчики не возвратили.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Моисеева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ворониной И.В.,
судей Захаровой Е.А., Лукьянова И.Е.,
при секретаре Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В.
гражданское дело по апелляционным жалобам П.Я., С.А.Ю., С.А.Ю. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 04 марта 2014 года, которым постановлено:
иск Б.В. - удовлетворить.
Взыскать с С.А.Ю. в пользу Б.В., двойную сумму задатка в размере *** коп., оплаченного по предварительному договору купли-продажи от *** г., расходы по оплате госпошлины в сумме *** коп., а всего - *** коп.
Взыскать с С.А.Ю. в пользу Б.В. двойную сумму задатка в размере *** коп., оплаченного по предварительному договору купли-продажи от *** г., расходы по оплате госпошлины в сумме *** коп., а всего - *** коп.
Взыскать с П.Я. в пользу Б.В. двойную сумму задатка в размере *** коп., оплаченного по предварительному договору купли-продажи от *** г., расходы по оплате госпошлины в сумме *** коп., а всего - *** коп.,
Истец Б.В. обратился в суд с иском к С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. о взыскании суммы задатка, судебных издержек. В обоснование предъявленных требований указал, что между ним (покупателем) и ответчиками (продавцами) *** г. был заключен предварительный договор купли-продажи трех земельных участков и части жилого дома. Каждый из ответчиков взял на себя обязательства продать истцу принадлежащий ему участок и долю домовладения, расположенных по адресу: ***. Срок заключения основного договора был определен не позднее *** г. Цена имущества, которое должно было быть передано по основному договору, составляла *** руб., *** руб. и *** руб., за каждый предмет договора, состоящий из земельного участка и доли дома. Договором также была предусмотрена выплата продавцам задатка в течение 5 календарных дней со дня заключения договора по *** руб. каждому. Истец обязательства по выплате задатка выполнил, что подтверждается распиской ответчиков. В срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи заключен не был, сумму задатка ответчики не возвратили. Согласно условиям предварительного договора, ответчики обязались в будущем продать принадлежащие им земельные участки и ***, ***, *** долей домовладения, однако собственниками дома являются еще три человека, и ответчики не выполнили требования ст. 250 ГК РФ, не известили совладельцев дома о намерении продать свои доли в праве собственности в срок между заключением предварительного договора и основного договора. Поскольку в не заключении основного договора виновны ответчики, истец просит взыскать с каждого из них *** руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме *** руб.
Истец Б.В. в судебное заседание не явился, доверив представлять свои интересы по доверенности Б.О., которая предъявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Ответчики С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. в судебное заседание не явились, неоднократно извещались судом о месте и времени рассмотрения дела по имеющемуся в материалах дела адресу, повестки возвращались в суд с отметкой "истек срок хранения", телеграммы ответчики не получают, что подтверждается извещениями телеграфа. В соответствии со ст. 119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика. Поскольку адрес: ***, является последним известным местом жительства ответчиков, что подтверждается выписками из домовой книги, справками о регистрации (л.д. 29 - 32) и сообщением Центрального Справочно-адресного бюро ГУВД г. Москвы (л.д. 27), суд пришел к выводу, что ответчики надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, и счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просят П.Я., С.А.Ю., С.А.Ю., по доводам апелляционных жалоб, считая его неправильным.
Ответчики С.А.Ю., П.Я. в суд явились, доводы своих апелляционных жалоб поддержали.
Ответчик С.А.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, об уважительности причин неявки не известил. В связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца Б.В. - П.Ю. в суд явился, возражал против доводов жалоб, просил решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как следует из материалов дела, *** г. между С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я., с одной стороны, и Б.В., с другой стороны, был заключен предварительный договор, по условиям которого, ответчики приняли на себя обязательства в будущем продать земельные участки с кадастровыми номерами ***, площадью *** кв. м, ***, площадью *** кв. м, ***, площадью *** кв. м, а также принадлежащие им доли жилого дома в размере ***, ***, ***, расположенные по адресу: ***, истцу. Срок заключения основного договора купли-продажи был установлен не позднее *** г. Цена недвижимого имущества в виде земельного участка с кадастровым номером *** и *** долей жилого дома была установлена *** руб.; участка с кадастровым номером *** и *** долей жилого дома - *** руб.; участка с кадастровым номером *** и *** долей жилого дома - *** руб. Пунктом 3.1. договора было предусмотрено, что покупатель (истец) выплачивает продавцам (ответчикам) задаток в размере *** руб. каждому продавцу в течение 5 календарных дней со дня заключения предварительного договора. В дальнейшем согласно п. 3.2. предварительного договора сумма задатка должна была быть вычтена из цены недвижимости при ее оплате покупателем в течение трех дней после подписания основного договора (л.д. 9 - 12).
Факт получения ответчиками от истца задатка сумме *** руб., предусмотренного п. 3.1. предварительного договора, подтверждается распиской С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. от *** г. (л.д. 13).
Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРП, собственниками жилого дома, расположенного по адресу: ***, по состоянию на *** г. являлись ответчики С.А.Ю. в размере *** доли, С.А.Ю. в размере *** доли, П.Я. в размере *** доли, а также А. в размере *** доли, Е.А. в размере *** доли, Е.Р. в размере *** доли (л.д. 16).
Ответчики С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. постоянно зарегистрированы по адресу: *** (л.д. 27 - 32).
Разрешая заявленные требования в соответствии со ст. ст. 429, 381, 416 ГК РФ, суд указал, что ответчиками не представлено доказательств выполнения ими требований ст. 250 ГК РФ об извещении совладельцев дома А., Е.А. и Е.Р. о продаже принадлежащих ответчикам долей и предложении реализовать имеющееся у них право преимущественной покупки, которое направлялось бы ответчиками совладельцам дома, ни до заключения с истцом предварительного договора купли-продажи, ни в месячный срок после его заключения, течение которого между сторонами должен был быть заключен основной договор купли продажи.
Таким образом, суд пришел к выводу, что ответственными за неисполнение условий предварительного договора являются ответчики С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я.
В связи с тем, что основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен в срок, суд пришел к выводу, что предусмотренные предварительным договором купли-продажи обязательства прекращаются, а поскольку заключение основного договора купли-продажи не произошло из-за невыполнения ответчиками возложенных на них законом (ст. 250 ГК РФ) обязанностей, полученный ими задаток, в соответствии со ст. 381 ГК РФ подлежит возврату в двойном размере, а доказательств возврата истцу уплаченного им задатка стороной ответчика суду не представлено, с С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. в пользу Б.В. следует взыскать двойную сумму задатка: по *** руб. с каждого.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с ответчиков в пользу истца расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме *** руб.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку находит его ошибочным, противоречащим обстоятельствам дела и нормам материального права.
В силу ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу требований ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязано его вернуть.
В соответствии со ст. ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из материалов дела следует, что *** г. С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. и Б.В. подписали предварительный договор, по которому стороны в соответствии со ст. 429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельных участков и части дома, основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
В п. 1.2. договора установлено, что договор должен быть заключен сторонами не позднее *** г.
П. 3.3. договора предусмотрено, что если неисполнение любого из условий Предварительного договора или отказ от заключения основного договора купли-продажи Объекта произошло по вине покупателя, то ответственность за неисполнение договора возлагается на покупателя и сумма задатка остается у продавца.
В п. 3.4. договора указано, что если неисполнение любого из условий Предварительного договора или отказ от заключения основного договора купли-продажи объекта произошло по вине продавцов, то ответственность за неисполнение Предварительного договора возлагается на продавцов, которые обязаны возвратить сумму задатка, указанную в пункте 3.1 Предварительного договора, в двойном размере в течение 3 (трех) рабочих дней с момента окончания срока действия Предварительного договора.
П. 3.5. договора предусмотрено, что если неисполнение любого из условий Предварительного договора или отказ от заключения основного договора купли-продажи объекта произошло в связи с выявлением покупателем юридически значимых обстоятельств, препятствующих заключению основного договора купли-продажи объекта, а именно: - документы на объект, представленные продавцами, не соответствуют данным, полученным покупателем в государственных органах; - объект обременен правами третьих лиц, как то: аренда, залог, сервитут, арест, запрет на отчуждение, блокировка в ГУ ФРС, что повлекло мотивированный отказ покупателя от исполнения обязательств по Предварительному договору, продавцы обязаны возвратить суммы задатков, указанных в условиях пункта 3.1 Предварительного договора, в двойном размере в течение 3 (трех) календарных дней с момента окончания срока действия Предварительного договора.
Из п. 7.1. договора следует, что он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до *** г. включительно. П. 7.2. договора гласит, что стороны могут по взаимному согласию продлить срок действия Предварительного договора путем подписания дополнительного соглашения.
Однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи земельного участка и домовладения между сторонами не заключен, от возврата уплаченной по договору денежной суммы ответчики уклоняются, указанные обстоятельства ответчиками в силу ст. 56 ГПК РФ в установленном порядке не опровергнуты.
Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств того, что основной договор купли-продажи земельных участков и части дома по адресу ***, не был заключен по вине ответчиков С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я., что они отказались от заключения основного договора купли-продажи.
При этом, судебная коллегия учитывает, что ст. 380 ГК РФ не допускает возможности применения такой меры обеспечения обязательств, как задаток, для обеспечения обязательств, вытекающих из намерения в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.
Поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии наличия основного обязательства, таким образом, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается.
Поскольку соглашение о задатке является обеспечительной мерой исполнения лишь основного обязательства, оно может иметь место лишь при наличии основного договора, в обеспечение исполнения которого заключается.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу, что денежные средства, переданные истцом ответчикам, следует считать авансом, который не выполняет обеспечительную функцию и подлежит возврату, поскольку договор купли-продажи земельного участка и домовладения между сторонами не заключен вне зависимости от причин, по которым сделка не состоялась.
Кроме того, ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих, что основной договор не был заключен по вине истца.
Таким образом, поскольку предварительный договор, заключенный между сторонами, прекратил свое действие после *** г., судебная коллегия считает, что ответчики обязаны возвратить истцу уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в сумме *** рублей.
В связи с чем, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда противоречат материалам дела и требованиям норм материального права. На основании чего, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела, с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчиков С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. в пользу истца Б.В. денежных средств в сумме *** руб. в равных долях, по *** руб. с каждого, в удовлетворении остальных требований надлежит отказать.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. в пользу истца судебная коллегия взыскивает госпошлину в сумме *** коп. в равных долях по *** коп. с каждого.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 04 марта 2014 года - отменить.
Принять по делу новое решение.
Взыскать с С.А.Ю. в пользу Б.В. денежные средства в размере *** руб., государственную пошлину в размере *** коп.
Взыскать с С.А.Ю. в пользу Б.В. денежные средства в размере *** руб., государственную пошлину в размере *** коп.
Взыскать с П.Я. в пользу Б.В. денежные средства в размере *** руб., государственную пошлину в размере *** коп.
В остальной части исковых требований Б.В. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-40345/14
Требование: О взыскании суммы задатка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, в срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи заключен не был, сумму задатка ответчики не возвратили.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 декабря 2014 г. по делу N 33-40345\\14
Судья: Моисеева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ворониной И.В.,
судей Захаровой Е.А., Лукьянова И.Е.,
при секретаре Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В.
гражданское дело по апелляционным жалобам П.Я., С.А.Ю., С.А.Ю. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 04 марта 2014 года, которым постановлено:
иск Б.В. - удовлетворить.
Взыскать с С.А.Ю. в пользу Б.В., двойную сумму задатка в размере *** коп., оплаченного по предварительному договору купли-продажи от *** г., расходы по оплате госпошлины в сумме *** коп., а всего - *** коп.
Взыскать с С.А.Ю. в пользу Б.В. двойную сумму задатка в размере *** коп., оплаченного по предварительному договору купли-продажи от *** г., расходы по оплате госпошлины в сумме *** коп., а всего - *** коп.
Взыскать с П.Я. в пользу Б.В. двойную сумму задатка в размере *** коп., оплаченного по предварительному договору купли-продажи от *** г., расходы по оплате госпошлины в сумме *** коп., а всего - *** коп.,
установила:
Истец Б.В. обратился в суд с иском к С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. о взыскании суммы задатка, судебных издержек. В обоснование предъявленных требований указал, что между ним (покупателем) и ответчиками (продавцами) *** г. был заключен предварительный договор купли-продажи трех земельных участков и части жилого дома. Каждый из ответчиков взял на себя обязательства продать истцу принадлежащий ему участок и долю домовладения, расположенных по адресу: ***. Срок заключения основного договора был определен не позднее *** г. Цена имущества, которое должно было быть передано по основному договору, составляла *** руб., *** руб. и *** руб., за каждый предмет договора, состоящий из земельного участка и доли дома. Договором также была предусмотрена выплата продавцам задатка в течение 5 календарных дней со дня заключения договора по *** руб. каждому. Истец обязательства по выплате задатка выполнил, что подтверждается распиской ответчиков. В срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи заключен не был, сумму задатка ответчики не возвратили. Согласно условиям предварительного договора, ответчики обязались в будущем продать принадлежащие им земельные участки и ***, ***, *** долей домовладения, однако собственниками дома являются еще три человека, и ответчики не выполнили требования ст. 250 ГК РФ, не известили совладельцев дома о намерении продать свои доли в праве собственности в срок между заключением предварительного договора и основного договора. Поскольку в не заключении основного договора виновны ответчики, истец просит взыскать с каждого из них *** руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме *** руб.
Истец Б.В. в судебное заседание не явился, доверив представлять свои интересы по доверенности Б.О., которая предъявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Ответчики С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. в судебное заседание не явились, неоднократно извещались судом о месте и времени рассмотрения дела по имеющемуся в материалах дела адресу, повестки возвращались в суд с отметкой "истек срок хранения", телеграммы ответчики не получают, что подтверждается извещениями телеграфа. В соответствии со ст. 119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика. Поскольку адрес: ***, является последним известным местом жительства ответчиков, что подтверждается выписками из домовой книги, справками о регистрации (л.д. 29 - 32) и сообщением Центрального Справочно-адресного бюро ГУВД г. Москвы (л.д. 27), суд пришел к выводу, что ответчики надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, и счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просят П.Я., С.А.Ю., С.А.Ю., по доводам апелляционных жалоб, считая его неправильным.
Ответчики С.А.Ю., П.Я. в суд явились, доводы своих апелляционных жалоб поддержали.
Ответчик С.А.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, об уважительности причин неявки не известил. В связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца Б.В. - П.Ю. в суд явился, возражал против доводов жалоб, просил решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как следует из материалов дела, *** г. между С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я., с одной стороны, и Б.В., с другой стороны, был заключен предварительный договор, по условиям которого, ответчики приняли на себя обязательства в будущем продать земельные участки с кадастровыми номерами ***, площадью *** кв. м, ***, площадью *** кв. м, ***, площадью *** кв. м, а также принадлежащие им доли жилого дома в размере ***, ***, ***, расположенные по адресу: ***, истцу. Срок заключения основного договора купли-продажи был установлен не позднее *** г. Цена недвижимого имущества в виде земельного участка с кадастровым номером *** и *** долей жилого дома была установлена *** руб.; участка с кадастровым номером *** и *** долей жилого дома - *** руб.; участка с кадастровым номером *** и *** долей жилого дома - *** руб. Пунктом 3.1. договора было предусмотрено, что покупатель (истец) выплачивает продавцам (ответчикам) задаток в размере *** руб. каждому продавцу в течение 5 календарных дней со дня заключения предварительного договора. В дальнейшем согласно п. 3.2. предварительного договора сумма задатка должна была быть вычтена из цены недвижимости при ее оплате покупателем в течение трех дней после подписания основного договора (л.д. 9 - 12).
Факт получения ответчиками от истца задатка сумме *** руб., предусмотренного п. 3.1. предварительного договора, подтверждается распиской С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. от *** г. (л.д. 13).
Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРП, собственниками жилого дома, расположенного по адресу: ***, по состоянию на *** г. являлись ответчики С.А.Ю. в размере *** доли, С.А.Ю. в размере *** доли, П.Я. в размере *** доли, а также А. в размере *** доли, Е.А. в размере *** доли, Е.Р. в размере *** доли (л.д. 16).
Ответчики С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. постоянно зарегистрированы по адресу: *** (л.д. 27 - 32).
Разрешая заявленные требования в соответствии со ст. ст. 429, 381, 416 ГК РФ, суд указал, что ответчиками не представлено доказательств выполнения ими требований ст. 250 ГК РФ об извещении совладельцев дома А., Е.А. и Е.Р. о продаже принадлежащих ответчикам долей и предложении реализовать имеющееся у них право преимущественной покупки, которое направлялось бы ответчиками совладельцам дома, ни до заключения с истцом предварительного договора купли-продажи, ни в месячный срок после его заключения, течение которого между сторонами должен был быть заключен основной договор купли продажи.
Таким образом, суд пришел к выводу, что ответственными за неисполнение условий предварительного договора являются ответчики С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я.
В связи с тем, что основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен в срок, суд пришел к выводу, что предусмотренные предварительным договором купли-продажи обязательства прекращаются, а поскольку заключение основного договора купли-продажи не произошло из-за невыполнения ответчиками возложенных на них законом (ст. 250 ГК РФ) обязанностей, полученный ими задаток, в соответствии со ст. 381 ГК РФ подлежит возврату в двойном размере, а доказательств возврата истцу уплаченного им задатка стороной ответчика суду не представлено, с С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. в пользу Б.В. следует взыскать двойную сумму задатка: по *** руб. с каждого.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с ответчиков в пользу истца расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме *** руб.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку находит его ошибочным, противоречащим обстоятельствам дела и нормам материального права.
В силу ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу требований ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязано его вернуть.
В соответствии со ст. ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из материалов дела следует, что *** г. С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. и Б.В. подписали предварительный договор, по которому стороны в соответствии со ст. 429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельных участков и части дома, основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
В п. 1.2. договора установлено, что договор должен быть заключен сторонами не позднее *** г.
П. 3.3. договора предусмотрено, что если неисполнение любого из условий Предварительного договора или отказ от заключения основного договора купли-продажи Объекта произошло по вине покупателя, то ответственность за неисполнение договора возлагается на покупателя и сумма задатка остается у продавца.
В п. 3.4. договора указано, что если неисполнение любого из условий Предварительного договора или отказ от заключения основного договора купли-продажи объекта произошло по вине продавцов, то ответственность за неисполнение Предварительного договора возлагается на продавцов, которые обязаны возвратить сумму задатка, указанную в пункте 3.1 Предварительного договора, в двойном размере в течение 3 (трех) рабочих дней с момента окончания срока действия Предварительного договора.
П. 3.5. договора предусмотрено, что если неисполнение любого из условий Предварительного договора или отказ от заключения основного договора купли-продажи объекта произошло в связи с выявлением покупателем юридически значимых обстоятельств, препятствующих заключению основного договора купли-продажи объекта, а именно: - документы на объект, представленные продавцами, не соответствуют данным, полученным покупателем в государственных органах; - объект обременен правами третьих лиц, как то: аренда, залог, сервитут, арест, запрет на отчуждение, блокировка в ГУ ФРС, что повлекло мотивированный отказ покупателя от исполнения обязательств по Предварительному договору, продавцы обязаны возвратить суммы задатков, указанных в условиях пункта 3.1 Предварительного договора, в двойном размере в течение 3 (трех) календарных дней с момента окончания срока действия Предварительного договора.
Из п. 7.1. договора следует, что он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до *** г. включительно. П. 7.2. договора гласит, что стороны могут по взаимному согласию продлить срок действия Предварительного договора путем подписания дополнительного соглашения.
Однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи земельного участка и домовладения между сторонами не заключен, от возврата уплаченной по договору денежной суммы ответчики уклоняются, указанные обстоятельства ответчиками в силу ст. 56 ГПК РФ в установленном порядке не опровергнуты.
Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств того, что основной договор купли-продажи земельных участков и части дома по адресу ***, не был заключен по вине ответчиков С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я., что они отказались от заключения основного договора купли-продажи.
При этом, судебная коллегия учитывает, что ст. 380 ГК РФ не допускает возможности применения такой меры обеспечения обязательств, как задаток, для обеспечения обязательств, вытекающих из намерения в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.
Поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии наличия основного обязательства, таким образом, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается.
Поскольку соглашение о задатке является обеспечительной мерой исполнения лишь основного обязательства, оно может иметь место лишь при наличии основного договора, в обеспечение исполнения которого заключается.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу, что денежные средства, переданные истцом ответчикам, следует считать авансом, который не выполняет обеспечительную функцию и подлежит возврату, поскольку договор купли-продажи земельного участка и домовладения между сторонами не заключен вне зависимости от причин, по которым сделка не состоялась.
Кроме того, ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих, что основной договор не был заключен по вине истца.
Таким образом, поскольку предварительный договор, заключенный между сторонами, прекратил свое действие после *** г., судебная коллегия считает, что ответчики обязаны возвратить истцу уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в сумме *** рублей.
В связи с чем, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда противоречат материалам дела и требованиям норм материального права. На основании чего, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела, с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчиков С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. в пользу истца Б.В. денежных средств в сумме *** руб. в равных долях, по *** руб. с каждого, в удовлетворении остальных требований надлежит отказать.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков С.А.Ю., С.А.Ю., П.Я. в пользу истца судебная коллегия взыскивает госпошлину в сумме *** коп. в равных долях по *** коп. с каждого.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 04 марта 2014 года - отменить.
Принять по делу новое решение.
Взыскать с С.А.Ю. в пользу Б.В. денежные средства в размере *** руб., государственную пошлину в размере *** коп.
Взыскать с С.А.Ю. в пользу Б.В. денежные средства в размере *** руб., государственную пошлину в размере *** коп.
Взыскать с П.Я. в пользу Б.В. денежные средства в размере *** руб., государственную пошлину в размере *** коп.
В остальной части исковых требований Б.В. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)