Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Игнахиной М.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,
при участии в заседании:
от истца - Украинская Л.А., по доверенности от 23.01.2015 N 6,
от ответчика - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица - Лужаков Р.Г., по доверенности от 03.02.2015 N 78
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Красноармейск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2015 года по делу N А41-6533/15, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению администрации городского округа Красноармейск Московской области к ООО "Макрос Пром-инвест" (ИНН 5023007001, ОГРН 1035007554669), третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области, об обязании возвратить земельный участок,
установил:
администрация городского округа Красноармейск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Макрос Пром-инвест", в котором просит суд обязать общество с ограниченной ответственность "Макрос Пром-инвест" возвратить земельный участок общей площадью 1600,0 +/- кв. м с кадастровым номером 50:65:0020212:20, местоположение: Московская область, г. Красноармейск, ул. Комсомольская, в районе д. 4, муниципальному образованию городской округ Красноармейск Московской области, от имени которого выступает администрация городского округа Красноармейск Московской области по акту приема-передачи земельного участка.
Решением от 23 апреля 2015 года Арбитражный суд Московской области в удовлетворении заявленных требований администрации отказал.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация городского округа Красноармейск Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В судебном заседании апелляционного суда в обоснование доводов жалобы представитель администрации пояснил, что общество не исполнило взятые обязательства по договору аренды земельного участка от 30.08.2012 N 17, а именно: нарушило пункт 10.2 договора, а также не использовало земельный участок в соответствии с его целевым назначением, к своевременному освоению не приступило. В связи с нарушением обществом обязательств по исполнению особых условий договора аренды администрация, воспользовавшись правом на досрочное одностороннее внесудебное расторжение договора, предусмотренным вышеуказанным договором аренды, уведомила ответчика о досрочном одностороннем расторжении договора аренды посредством заказного отправления уведомления от 10.11.2014 N б/н о расторжении договора аренды земельного участка с объявленной ценностью (с описью вложения) с простым уведомлением в адрес ответчика: 141292, Московская область, г. Красноармейск, ул. Дачная, д. 13, кв. 44, указанный в договоре аренды. 19 декабря 2014 года почтовое отправление получено истцом с отметкой об истечении срока хранения. Ответчик был неоднократно извещен истцом о расторжении договора аренды, а также о том, что в случае не исполнения обязательств по возврату арендованного имущества путем подписания акта приема-передачи земельного участка, истец будет вынужден обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о возвращении арендованного имущества в принудительном порядке. До настоящего времени ответчиком не предприняты меры, направленные на добровольное возвращение арендованного земельного участка. Договор аренды от 30.08.2012 N 17 расторгнут истцом в одностороннем внесудебном порядке с 19 декабря 2014 года.
Представитель Министерства поддержал позицию администрации. Просил обжалуемое решение отменить.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ООО "Макрос Пром-инвест", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией городского округа Красноармейск Московской области и ООО "Макрос Пром-инвест" подписано соглашение о благоустройстве центральной городской площади от 17.10.2011, по которому ООО "Макрос Пром-инвест" обязалось за свой счет безвозмездно произвести строительство, сдачу в эксплуатацию и передачу в собственность муниципального образования Красноармейск Московской области объект в объеме, предусмотренном муниципальным образованием в архитектурно-планировочном решении и проекте благоустройства, являющемся неотъемлемой частью соглашения (п. 1.2.).
Согласно пункту 5.1. указанного соглашения права и обязанности сторон по соглашению прекращаются в случае непредставления администрацией городского округа Красноармейск Московской области ООО "Макрос Пром-инвест" в аренду земельного участка по адресу: Московская область, г. Красноармейск, ул. Комсомольская, в районе д. 4.
Таким образом, по указанному соглашению администрация городского округа Красноармейск Московской области приняла на себя обязательство принять решение о передаче в аренду земельного участка по адресу: Московская область, г. Красноармейск, ул. Комсомольская, в районе д. 4, а ООО "Макрос Пром-инвест" в этом случае обязалось за свой счет безвозмездно произвести строительство, сдачу в эксплуатацию и передачу в собственность муниципального образования Красноармейск Московской области объект в объеме, предусмотренном муниципальным образованием в архитектурно-планировочном решении и проекте благоустройства, являющегося неотъемлемой частью соглашении.
30 августа 2012 года между администрацией городского округа Красноармейск Московской области и ООО "Макрос Пром-инвест" был заключен договор аренды земельного участка N 17.
По условиям договора аренды истец на основании постановления Главы города Красноармейск Московской области от 29.08.2012 N 435 предоставляет, а ответчик принимает в аренду из земель населенных пунктов за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1 600,0 +/- кв. м с кадастровым номером 50:65:0020212:20, местоположение: Московская область, г. Красноармейск, ул. Комсомольская, в районе д. 4, для строительства торговых рядов, сроком до 31.08.2015.
Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем имеется запись в ЕГРП от 21.09.2012 N 50-50-65/011/2012-195.
Согласно пункту 7.3. договора аренды истец имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при нарушении ответчиком обязательств, указанных в пункте 10.2. договора аренды.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по исполнению особых условий договора аренды, администрация направила ответчику уведомление от 10.11.2014 б/н о расторжении договора аренды.
29.12.2014 и 27.01.2015 ответчику было направлено письмо о необходимости явиться в отдел имущественных отношений администрации городского округа Красноармейск Московской области для подписания акта приема-передачи земельного участка.
В связи с не возвратом земельного участка и не подписанием акта приема-передачи участка, администрация обратилась в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований в силу следующего.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Статьей 406 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
Статьей 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Частью 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в соответствии с указанным Кодексом заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах соответствующей территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.
Статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации определены особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа: решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории. При этом в случае подготовки документации по планировке территории лицами, указанными в части 8.1 статьи 45 указанного Кодекса, принятие органом местного самоуправления решения о подготовке документации по планировке территории не требуется. Подготовка этой документации, а также ее утверждение органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа осуществляется в порядке, установленном для документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решения органа местного самоуправления поселения, органа местного самоуправления городского округа.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. При этом строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно материалам дела пунктом 7.1. договора аренды земельного участка от 30.08.2012 N 17 предусмотрены нарушения договора, признаваемые сторонами существенными, при которых договор может быть досрочно расторгнут по требованию сторон на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством. В качестве такого нарушения пунктом 7.1 договора предусмотрено, в том числе, в случае не выполнения особых условий настоящего договора.
В соответствии с пунктом 7.3 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при нарушении арендатором обязательств, указанных в пункте 10.2 настоящего договора.
Согласно пункту 10.2. договора аренды арендатор обязан приступить к застройке земельного участка на основании проектной документации, прошедшей в установленном законодательством порядке согласование (и/или экспертизу).
Основанием для расторжения администрацией в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 30.08.2012 N 17 явилось неисполнение ООО "Макрос Пром-инвест" обязанности, возникшей на основании соглашения от 17.10.2011, осуществить благоустройство центральной городской площади.
Пунктом 10.3 договора аренды установлено, что арендатор обязан осуществить благоустройство центральной городской площади и передать результат работ (объект) безвозмездно в муниципальную собственность в объеме и сроки, предусмотренные соглашением о благоустройстве центральной городской площади от 17.10.2011 г., заключенным между ответчиком и истцом (с учетом дополнительного соглашения от 14.05.2012).
Таким образом, апелляционным судом установлено, что нарушение, явившееся основанием для расторжения администрацией договора аренды в одностороннем порядке, предусмотрено пунктом 10.3 договора.
Вместе с тем, пунктом 7.3 договора для возникновения у арендодателя права на односторонний внесудебный порядок расторжения договора предусмотрено конкретное основание - нарушение арендатором обязательств, указанных в пункте 10.2 настоящего договора.
Между тем, администрация не указывает в качестве основания расторжения договора на нарушение ответчиком пункта 10.2 договора, соответствующих доказательств, подтверждающих, что обществом допущено данное нарушение, в материалы дела не представлено.
При этом, апелляционный суд отмечает, что Арбитражным судом Московской области в рамках дела N А41-44478/14 ранее были удовлетворены требования ООО "Макрос Пром-инвест" о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в не рассмотрении обращений ООО "Макрос Пром-инвест" об утверждении и выдаче градостроительных планов земельных участков с кадастровыми номерами 50:65:0020304:15 и 50:65:0020212:20 в установленные законом сроки, и обязании администрации в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу подготовить, утвердить и выдать ООО "Макрос Пром-инвест" градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 50:65:0020304:15 и 50:65:0020212:20, решение суда вступило в законную силу 17.12.2014.
Доказательств наличия утвержденного градостроительного плана спорного земельного участка с кадастровым номером 50:65:0020212:20 в материалы настоящего дела не представлено.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о возможном допущении администрацией просрочки кредитора, выраженной в неисполнении встречных обязательств по договорам аренды, что явилось основанием для не выполнения обществом обязанностей по договору аренды земельного участка, предусмотренных разделом 10 "Особые условия".
Вместе с тем, положения статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Нормы статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации посвящены вопросу выбора земельных участков для строительства.
Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
В силу пункта 4 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.
При этом согласно пункту 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.
Таким образом, действия органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка для целей строительства при условии выполнения строительных работ, а равно предоставления иных материальных благ, противоречат требованиями закона.
Правоотношения сторон по указанному соглашению регулируются § 3 главы 37 ГК РФ.
Существенными условиями договора строительного подряда являются условие о предмете, которое должно позволять определить содержание и объем выполняемых работ, их результат, а также условие о сроке их выполнения.
Соглашение о благоустройстве центральной городской площади от 17.10.2011 не содержит сведений о содержании и объеме подлежащих выполнению работ.
Доказательств представления ответчику технического задания, согласования архитектурно-планировочного решения, утверждения материалов, их количества, перечня необходимых работ в материалы дела не представлено.
Поскольку договор аренды не расторгнут, учитывая вышеизложенные обстоятельства, апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе об отсутствии законных оснований для обязании ООО "Макрос Пром-инвест" возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:65:0020212:20.
Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы администрации городского округа Красноармейск Московской области, считает основанной на неправильном толковании норм законодательства.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23.04.2015 по делу N А41-6533/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.07.2015 N 10АП-5691/2015 ПО ДЕЛУ N А41-6533/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2015 г. по делу N А41-6533/15
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Игнахиной М.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,
при участии в заседании:
от истца - Украинская Л.А., по доверенности от 23.01.2015 N 6,
от ответчика - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица - Лужаков Р.Г., по доверенности от 03.02.2015 N 78
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Красноармейск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2015 года по делу N А41-6533/15, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению администрации городского округа Красноармейск Московской области к ООО "Макрос Пром-инвест" (ИНН 5023007001, ОГРН 1035007554669), третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области, об обязании возвратить земельный участок,
установил:
администрация городского округа Красноармейск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Макрос Пром-инвест", в котором просит суд обязать общество с ограниченной ответственность "Макрос Пром-инвест" возвратить земельный участок общей площадью 1600,0 +/- кв. м с кадастровым номером 50:65:0020212:20, местоположение: Московская область, г. Красноармейск, ул. Комсомольская, в районе д. 4, муниципальному образованию городской округ Красноармейск Московской области, от имени которого выступает администрация городского округа Красноармейск Московской области по акту приема-передачи земельного участка.
Решением от 23 апреля 2015 года Арбитражный суд Московской области в удовлетворении заявленных требований администрации отказал.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация городского округа Красноармейск Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В судебном заседании апелляционного суда в обоснование доводов жалобы представитель администрации пояснил, что общество не исполнило взятые обязательства по договору аренды земельного участка от 30.08.2012 N 17, а именно: нарушило пункт 10.2 договора, а также не использовало земельный участок в соответствии с его целевым назначением, к своевременному освоению не приступило. В связи с нарушением обществом обязательств по исполнению особых условий договора аренды администрация, воспользовавшись правом на досрочное одностороннее внесудебное расторжение договора, предусмотренным вышеуказанным договором аренды, уведомила ответчика о досрочном одностороннем расторжении договора аренды посредством заказного отправления уведомления от 10.11.2014 N б/н о расторжении договора аренды земельного участка с объявленной ценностью (с описью вложения) с простым уведомлением в адрес ответчика: 141292, Московская область, г. Красноармейск, ул. Дачная, д. 13, кв. 44, указанный в договоре аренды. 19 декабря 2014 года почтовое отправление получено истцом с отметкой об истечении срока хранения. Ответчик был неоднократно извещен истцом о расторжении договора аренды, а также о том, что в случае не исполнения обязательств по возврату арендованного имущества путем подписания акта приема-передачи земельного участка, истец будет вынужден обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о возвращении арендованного имущества в принудительном порядке. До настоящего времени ответчиком не предприняты меры, направленные на добровольное возвращение арендованного земельного участка. Договор аренды от 30.08.2012 N 17 расторгнут истцом в одностороннем внесудебном порядке с 19 декабря 2014 года.
Представитель Министерства поддержал позицию администрации. Просил обжалуемое решение отменить.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ООО "Макрос Пром-инвест", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией городского округа Красноармейск Московской области и ООО "Макрос Пром-инвест" подписано соглашение о благоустройстве центральной городской площади от 17.10.2011, по которому ООО "Макрос Пром-инвест" обязалось за свой счет безвозмездно произвести строительство, сдачу в эксплуатацию и передачу в собственность муниципального образования Красноармейск Московской области объект в объеме, предусмотренном муниципальным образованием в архитектурно-планировочном решении и проекте благоустройства, являющемся неотъемлемой частью соглашения (п. 1.2.).
Согласно пункту 5.1. указанного соглашения права и обязанности сторон по соглашению прекращаются в случае непредставления администрацией городского округа Красноармейск Московской области ООО "Макрос Пром-инвест" в аренду земельного участка по адресу: Московская область, г. Красноармейск, ул. Комсомольская, в районе д. 4.
Таким образом, по указанному соглашению администрация городского округа Красноармейск Московской области приняла на себя обязательство принять решение о передаче в аренду земельного участка по адресу: Московская область, г. Красноармейск, ул. Комсомольская, в районе д. 4, а ООО "Макрос Пром-инвест" в этом случае обязалось за свой счет безвозмездно произвести строительство, сдачу в эксплуатацию и передачу в собственность муниципального образования Красноармейск Московской области объект в объеме, предусмотренном муниципальным образованием в архитектурно-планировочном решении и проекте благоустройства, являющегося неотъемлемой частью соглашении.
30 августа 2012 года между администрацией городского округа Красноармейск Московской области и ООО "Макрос Пром-инвест" был заключен договор аренды земельного участка N 17.
По условиям договора аренды истец на основании постановления Главы города Красноармейск Московской области от 29.08.2012 N 435 предоставляет, а ответчик принимает в аренду из земель населенных пунктов за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1 600,0 +/- кв. м с кадастровым номером 50:65:0020212:20, местоположение: Московская область, г. Красноармейск, ул. Комсомольская, в районе д. 4, для строительства торговых рядов, сроком до 31.08.2015.
Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем имеется запись в ЕГРП от 21.09.2012 N 50-50-65/011/2012-195.
Согласно пункту 7.3. договора аренды истец имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при нарушении ответчиком обязательств, указанных в пункте 10.2. договора аренды.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по исполнению особых условий договора аренды, администрация направила ответчику уведомление от 10.11.2014 б/н о расторжении договора аренды.
29.12.2014 и 27.01.2015 ответчику было направлено письмо о необходимости явиться в отдел имущественных отношений администрации городского округа Красноармейск Московской области для подписания акта приема-передачи земельного участка.
В связи с не возвратом земельного участка и не подписанием акта приема-передачи участка, администрация обратилась в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований в силу следующего.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Статьей 406 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
Статьей 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Частью 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в соответствии с указанным Кодексом заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах соответствующей территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.
Статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации определены особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа: решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории. При этом в случае подготовки документации по планировке территории лицами, указанными в части 8.1 статьи 45 указанного Кодекса, принятие органом местного самоуправления решения о подготовке документации по планировке территории не требуется. Подготовка этой документации, а также ее утверждение органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа осуществляется в порядке, установленном для документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решения органа местного самоуправления поселения, органа местного самоуправления городского округа.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. При этом строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно материалам дела пунктом 7.1. договора аренды земельного участка от 30.08.2012 N 17 предусмотрены нарушения договора, признаваемые сторонами существенными, при которых договор может быть досрочно расторгнут по требованию сторон на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством. В качестве такого нарушения пунктом 7.1 договора предусмотрено, в том числе, в случае не выполнения особых условий настоящего договора.
В соответствии с пунктом 7.3 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при нарушении арендатором обязательств, указанных в пункте 10.2 настоящего договора.
Согласно пункту 10.2. договора аренды арендатор обязан приступить к застройке земельного участка на основании проектной документации, прошедшей в установленном законодательством порядке согласование (и/или экспертизу).
Основанием для расторжения администрацией в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 30.08.2012 N 17 явилось неисполнение ООО "Макрос Пром-инвест" обязанности, возникшей на основании соглашения от 17.10.2011, осуществить благоустройство центральной городской площади.
Пунктом 10.3 договора аренды установлено, что арендатор обязан осуществить благоустройство центральной городской площади и передать результат работ (объект) безвозмездно в муниципальную собственность в объеме и сроки, предусмотренные соглашением о благоустройстве центральной городской площади от 17.10.2011 г., заключенным между ответчиком и истцом (с учетом дополнительного соглашения от 14.05.2012).
Таким образом, апелляционным судом установлено, что нарушение, явившееся основанием для расторжения администрацией договора аренды в одностороннем порядке, предусмотрено пунктом 10.3 договора.
Вместе с тем, пунктом 7.3 договора для возникновения у арендодателя права на односторонний внесудебный порядок расторжения договора предусмотрено конкретное основание - нарушение арендатором обязательств, указанных в пункте 10.2 настоящего договора.
Между тем, администрация не указывает в качестве основания расторжения договора на нарушение ответчиком пункта 10.2 договора, соответствующих доказательств, подтверждающих, что обществом допущено данное нарушение, в материалы дела не представлено.
При этом, апелляционный суд отмечает, что Арбитражным судом Московской области в рамках дела N А41-44478/14 ранее были удовлетворены требования ООО "Макрос Пром-инвест" о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в не рассмотрении обращений ООО "Макрос Пром-инвест" об утверждении и выдаче градостроительных планов земельных участков с кадастровыми номерами 50:65:0020304:15 и 50:65:0020212:20 в установленные законом сроки, и обязании администрации в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу подготовить, утвердить и выдать ООО "Макрос Пром-инвест" градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 50:65:0020304:15 и 50:65:0020212:20, решение суда вступило в законную силу 17.12.2014.
Доказательств наличия утвержденного градостроительного плана спорного земельного участка с кадастровым номером 50:65:0020212:20 в материалы настоящего дела не представлено.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о возможном допущении администрацией просрочки кредитора, выраженной в неисполнении встречных обязательств по договорам аренды, что явилось основанием для не выполнения обществом обязанностей по договору аренды земельного участка, предусмотренных разделом 10 "Особые условия".
Вместе с тем, положения статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Нормы статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации посвящены вопросу выбора земельных участков для строительства.
Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
В силу пункта 4 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.
При этом согласно пункту 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.
Таким образом, действия органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка для целей строительства при условии выполнения строительных работ, а равно предоставления иных материальных благ, противоречат требованиями закона.
Правоотношения сторон по указанному соглашению регулируются § 3 главы 37 ГК РФ.
Существенными условиями договора строительного подряда являются условие о предмете, которое должно позволять определить содержание и объем выполняемых работ, их результат, а также условие о сроке их выполнения.
Соглашение о благоустройстве центральной городской площади от 17.10.2011 не содержит сведений о содержании и объеме подлежащих выполнению работ.
Доказательств представления ответчику технического задания, согласования архитектурно-планировочного решения, утверждения материалов, их количества, перечня необходимых работ в материалы дела не представлено.
Поскольку договор аренды не расторгнут, учитывая вышеизложенные обстоятельства, апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе об отсутствии законных оснований для обязании ООО "Макрос Пром-инвест" возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:65:0020212:20.
Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы администрации городского округа Красноармейск Московской области, считает основанной на неправильном толковании норм законодательства.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23.04.2015 по делу N А41-6533/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)