Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец неоднократно уведомлял ответчика о необходимости произвести переход права собственности на объект, однако последний уклонялся от государственной регистрации договора и перехода права на нежилое помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Котов Д.И.
Докладчик: Корытникова Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
Председательствующего: Корытниковой Г.А.,
судей: Лавник М.В., Гребенщиковой О.А.,
при ведении протокола секретарем: Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Корытниковой Г.А.,
гражданское дело по апелляционной жалобе Райффайзен Банк в лице представителя З. (доверенность от дата по дата включительно - л.д.<данные изъяты>)
на решение Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 01 декабря 2014 года
по иску Д. к Г.Е.А. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание и земельный участок на основании договора купли-продажи,
установила:
Д. обратился в суд с иском к Г.Е.А. об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка.
Требования мотивированы тем, что истец в соответствии с договором купли-продажи от дата заключенным с ответчиком Г.Е.А., является покупателем объекта недвижимости: здание нежилое, двухэтажное, общая площадь <данные изъяты> инв. <данные изъяты> по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> земельный участок под зданием, обладающий следующими индивидуальными характеристиками: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административно-производственное здание и здание склада, общая площадь <данные изъяты> адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> Общая стоимость отчуждаемого имущества составляет <данные изъяты> Объекты недвижимости переданы в соответствии с п. 4 договора, который предусматривает передачу имущества в момент подписания договора и имеет силу передаточного акта. Расчет по сделке купли-продажи завершен полностью, что подтверждается условиями договора и расписками о получении денежных средств.
Истец фактически вступил во владение имуществом - ему переданы ключи от помещения, документы, он занимал помещение, получал арендную плату с нанимателей помещений, использовал здание по назначению.
Истец неоднократно уведомлял ответчика о необходимости произвести переход права собственности на объект, однако последний уклонялся от государственной регистрации договора и перехода права на нежилое помещение.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель не зарегистрировал ее надлежащим образом, он вправе обратиться за защитой своих интересов в суд. Уклонение ответчика от регистрации сделки нарушает права истца на владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом.
Истец просил суд обязать ответчика осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от дата здания нежилого, двухэтажного, общая площадь <данные изъяты> по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> и земельного участка общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>
После неоднократного уточнения исковых требований истец просил суд зарегистрировать переход права собственности от Г.Е.А. к Д. на основании договора купли-продажи от дата объекта недвижимости: здания нежилого, двухэтажное, общая площадь <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> и земельный участок под зданием, общая площадь <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>
Д. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить.
В судебном заседании представитель истца Д. - Б., действующая на основании доверенности от дата уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.
Ответчик Г.Е.А. в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица ЗАО "Райффайзенбанк" - З., действующая на основании доверенности от дата в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился.
Представители третьих лиц ООО "ТД "Кузбассавтоэмаль", ООО "Техноколор", ООО "ТД "Техноэмаль", третье лицо Г.А.М. в судебное заседание не явились.
Решением Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 01 декабря 2014 года постановлено:
Исковые требования Д. к Г.Е.А. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание и земельный участок на основании договора купли-продажи, удовлетворить.
Зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от дата на объект недвижимости: здание нежилое, двухэтажное, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> от Г.Е.А., дата, к Д., дата
Зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от дата на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административно-производственное здание и здание склада, от Г.Е.А., дата, к Д., дата
В апелляционной жалобе Райффайзен Банк в лице представителя З. просит решение Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 01 декабря 2014 года отменить, указывает, что отчуждение заложенного недвижимого имущества, государственная регистрация перехода права на него от Г.Е.А. к Д. в отсутствие согласия Банка как залогодержателя недвижимого имущества, является нарушением требований Закона РФ "Об ипотеке" от 16 июля 1998 года и, следовательно, является заведомо незаконным.
На апелляционную жалобу принесены возражения Д. в лице представителя Б.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Райффайзен Банк в лице представителя З., заслушав представителя ЗАО "Райффайзен Банк" З., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Д. - Б., возражавшего по доводам апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в жалобе, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.
Из представленных материалов дела видно, что в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права <данные изъяты> (л.д. <данные изъяты>) на основании Договора дарения недвижимости от дата зарегистрированного дата <данные изъяты>, Г.Е.А. является собственником нежилого здания двухэтажного лит. А, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административно-производственное здание и здание склада (л.д<данные изъяты>).
Как следует из Договора купли-продажи недвижимости от дата Г.Е.А. (Продавец) и Д. (Покупатель) заключили договор о нижеследующем: Продавец продал, а Покупатель купил нежилое здание двухэтажное, лит. А, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административно-производственное здание и здание склада.
Из п. 2 Договора следует, что цена отчуждаемого имущества составляет <данные изъяты>. На момент заключения договора стоимость имущества оплачена Продавцу Покупателем в полном объеме. Согласно п. 3 Договора настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
В соответствии с п. 4 Договора Продавец передал, а Покупатель принял недвижимое имущество в момент подписания настоящего договора, который имеет силу передаточного акта.
Из п. 5 Договора следует, что Покупатель приобретает право собственности на имущество, являющееся предметом договора, с момента государственной регистрации права собственности и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 6 Договора Продавец и Покупатель обязаны представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, все документы, необходимые для такой регистрации.
Пунктом 7.2 Договора установлено, что при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Договор подписан сторонами и не оспорен (л.д. 5).
Из расписки от дата подписанной Г.Е.А., следует, что Г.Е.А. получил денежные средства в размере <данные изъяты> от Д. за здание нежилое двухэтажное общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <...> с кадастровым номером <данные изъяты> земельный участок площадью <данные изъяты> по адресу: <...> с кадастровым номером <данные изъяты>, по договору от дата (л.д. <данные изъяты>). Передача денежных средств по договору ответчиком не оспаривается.
Согласно Акта приема-передачи от дата Г.Е.А. (продавец) передал, а Д. (Покупатель) принял: ключи от нежилого здания по адресу: <адрес> (офисное здание), 1 комплект; технический паспорт от дата <адрес>, 1 экз.; кадастровый паспорт от дата <адрес>, 1 экз.; показания прибора учета электроэнергии <данные изъяты>
Также в материалах дела имеется копия согласия супруги Г.Е.А. - Г.О., удостоверенное нотариусом Т. дата. N, согласно которому Г.О. дает согласие на продажу и передачу в залог ее мужем Г.Е.А. здания и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты> за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д. <данные изъяты>).
Таким образом, продавец Г.Е.А. свою обязанность по передаче имущества исполнил. Д. свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, оплатив стоимость имущества в соответствии с условиями договора.
Однако свои обязательства по предоставлению в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, всех документов, необходимых для такой регистрации, в соответствии с условиями договора от дата Г.Е.А. в полном объеме не выполнил.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.04.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области право собственности на спорные объекты зарегистрировано за Г.Е.А.
Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение и земельный участок от продавца Г.Е.А. покупателю Д. не состоялась.
Ответчиком Г.Е.А. не оспаривалось то обстоятельство, что с марта 2011 года по настоящее время проданные Д. нежилое помещение и земельный участок находятся у истца в пользовании, которому передал ключи от помещения, документы. Истец использовал помещение по собственному усмотрению и назначению. Разрешая спор по существу, исследовав и проанализировав представленные по делу доказательства, с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований Д. о государственной регистрации перехода права собственности на здание нежилое двухэтажное общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> земельный участок площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> по договору от дата
При этом, суд верно исходил из того, что сделка (договор купли-продажи недвижимости от дата года) совершена сторонами (Г.Е.А. и Д.) в надлежащей форме, имущество вручено истцу фактически и передано по акту приема-передачи (п. 4.1 договора), оплата приобретаемого Д. имущества произведена, однако одна из сторон (ответчик) уклоняется от государственной регистрации, в связи с чем, переход права собственности на здание нежилое двухэтажное общей площадью <данные изъяты> по адресу: <...> с кадастровым номером <данные изъяты> земельный участок площадью <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит государственной регистрации.
Кроме того, установлено, что спорный объект недвижимого имущества в настоящее время обременен ипотекой, что также препятствует сторонам договора зарегистрировать переход права собственности по договору во внесудебном порядке.
Указанные выводы суда мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на правильной оценке исследованных доказательств и оснований для признания их необоснованными, у судебной коллегии не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел, что спорное жилое помещение обременено ипотекой в соответствии с заключенным между Г.Е.А. и ЗАО Аайффайзенбанк" договором ипотеки от дата, поэтому невозможно удовлетворение исковых требований, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии и служить основаниями для отмены решения суда, поскольку судом установлено, что договор купли-продажи от дата был заключен ранее договора ипотеки от дата года, при этом в момент заключения договора купли-продажи Г.Е.А. обладал всеми правами по распоряжению принадлежащим ему на праве собственности имуществом, без каких-либо обременений и ограничений. Ипотека на спорное имущество возникла позже. Доказательств того, что основания для обращения взыскания на спорное имущество по требованиям банка возникли ранее заключения договора купли-продажи между Г.Е.А. и Д. суду не представлено. Кроме того, требований о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного дата между Г.Е.А. и Д. никем не заявлялось.
При этом наличие решения суда от дата об обращении взыскания на заложенное имущество, в данном случае не имеет преюдициального значения, как указывает в жалобе представитель третьего лица, поскольку при разрешении настоящего дела участвуют иные лица. Кроме того, установлено, что договор купли-продажи от дата совершен ранее наложения обременения на имущество, не оспорен и не признан недействительным.
Доводы в жалобе о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебно-технической экспертизы, не могут служить основаниями для отмены решения суда, поскольку, разрешая ходатайство суд определил отказать в удовлетворении ходатайства в связи с отсутствием правового значения данной экспертизы для рассмотрения настоящего дела.
Судебная коллегия согласна с названным выводом суда, поскольку исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также правоотношений сторон, вопрос о давности изготовления и подписания договора купли-продажи от дата не имеет значения для разрешения вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, переданное по указанному договору. Договор не оспорен, в установленном законом порядке не признан недействительным, требований о признании его таковым не заявлено. В связи с чем, оснований для проведения экспертизы у суда не имелось. Каких-либо нарушений норм процессуального права при разрешении заявленного представителем банка ходатайства о назначении экспертизы судебная коллегия не усматривает.
Иные доводы жалобы не влекут отмену решения суда, основаны на неверном толковании норм материального права и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств дела.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что разрешая спор, суд верно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании представленных суду доказательств, которым в соответствие со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дал всестороннюю, полную и объективную оценку как каждому в отдельности, так и в их совокупности, правильно применил нормы материального права. Выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда судебная коллегия не находит.
На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Рудничного районного суда г. Кемерово от 01 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Райффайзенбанк" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.А.КОРЫТНИКОВА
Судьи
О.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
М.В.ЛАВНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.03.2015 N 33-1408
Требование: Об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец неоднократно уведомлял ответчика о необходимости произвести переход права собственности на объект, однако последний уклонялся от государственной регистрации договора и перехода права на нежилое помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 марта 2015 г. N 33-1408
Судья: Котов Д.И.
Докладчик: Корытникова Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
Председательствующего: Корытниковой Г.А.,
судей: Лавник М.В., Гребенщиковой О.А.,
при ведении протокола секретарем: Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Корытниковой Г.А.,
гражданское дело по апелляционной жалобе Райффайзен Банк в лице представителя З. (доверенность от дата по дата включительно - л.д.<данные изъяты>)
на решение Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 01 декабря 2014 года
по иску Д. к Г.Е.А. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание и земельный участок на основании договора купли-продажи,
установила:
Д. обратился в суд с иском к Г.Е.А. об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка.
Требования мотивированы тем, что истец в соответствии с договором купли-продажи от дата заключенным с ответчиком Г.Е.А., является покупателем объекта недвижимости: здание нежилое, двухэтажное, общая площадь <данные изъяты> инв. <данные изъяты> по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> земельный участок под зданием, обладающий следующими индивидуальными характеристиками: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административно-производственное здание и здание склада, общая площадь <данные изъяты> адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> Общая стоимость отчуждаемого имущества составляет <данные изъяты> Объекты недвижимости переданы в соответствии с п. 4 договора, который предусматривает передачу имущества в момент подписания договора и имеет силу передаточного акта. Расчет по сделке купли-продажи завершен полностью, что подтверждается условиями договора и расписками о получении денежных средств.
Истец фактически вступил во владение имуществом - ему переданы ключи от помещения, документы, он занимал помещение, получал арендную плату с нанимателей помещений, использовал здание по назначению.
Истец неоднократно уведомлял ответчика о необходимости произвести переход права собственности на объект, однако последний уклонялся от государственной регистрации договора и перехода права на нежилое помещение.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель не зарегистрировал ее надлежащим образом, он вправе обратиться за защитой своих интересов в суд. Уклонение ответчика от регистрации сделки нарушает права истца на владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом.
Истец просил суд обязать ответчика осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от дата здания нежилого, двухэтажного, общая площадь <данные изъяты> по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> и земельного участка общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>
После неоднократного уточнения исковых требований истец просил суд зарегистрировать переход права собственности от Г.Е.А. к Д. на основании договора купли-продажи от дата объекта недвижимости: здания нежилого, двухэтажное, общая площадь <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> и земельный участок под зданием, общая площадь <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>
Д. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить.
В судебном заседании представитель истца Д. - Б., действующая на основании доверенности от дата уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.
Ответчик Г.Е.А. в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица ЗАО "Райффайзенбанк" - З., действующая на основании доверенности от дата в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился.
Представители третьих лиц ООО "ТД "Кузбассавтоэмаль", ООО "Техноколор", ООО "ТД "Техноэмаль", третье лицо Г.А.М. в судебное заседание не явились.
Решением Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 01 декабря 2014 года постановлено:
Исковые требования Д. к Г.Е.А. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание и земельный участок на основании договора купли-продажи, удовлетворить.
Зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от дата на объект недвижимости: здание нежилое, двухэтажное, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> от Г.Е.А., дата, к Д., дата
Зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от дата на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административно-производственное здание и здание склада, от Г.Е.А., дата, к Д., дата
В апелляционной жалобе Райффайзен Банк в лице представителя З. просит решение Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 01 декабря 2014 года отменить, указывает, что отчуждение заложенного недвижимого имущества, государственная регистрация перехода права на него от Г.Е.А. к Д. в отсутствие согласия Банка как залогодержателя недвижимого имущества, является нарушением требований Закона РФ "Об ипотеке" от 16 июля 1998 года и, следовательно, является заведомо незаконным.
На апелляционную жалобу принесены возражения Д. в лице представителя Б.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Райффайзен Банк в лице представителя З., заслушав представителя ЗАО "Райффайзен Банк" З., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Д. - Б., возражавшего по доводам апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в жалобе, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.
Из представленных материалов дела видно, что в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права <данные изъяты> (л.д. <данные изъяты>) на основании Договора дарения недвижимости от дата зарегистрированного дата <данные изъяты>, Г.Е.А. является собственником нежилого здания двухэтажного лит. А, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административно-производственное здание и здание склада (л.д<данные изъяты>).
Как следует из Договора купли-продажи недвижимости от дата Г.Е.А. (Продавец) и Д. (Покупатель) заключили договор о нижеследующем: Продавец продал, а Покупатель купил нежилое здание двухэтажное, лит. А, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административно-производственное здание и здание склада.
Из п. 2 Договора следует, что цена отчуждаемого имущества составляет <данные изъяты>. На момент заключения договора стоимость имущества оплачена Продавцу Покупателем в полном объеме. Согласно п. 3 Договора настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
В соответствии с п. 4 Договора Продавец передал, а Покупатель принял недвижимое имущество в момент подписания настоящего договора, который имеет силу передаточного акта.
Из п. 5 Договора следует, что Покупатель приобретает право собственности на имущество, являющееся предметом договора, с момента государственной регистрации права собственности и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 6 Договора Продавец и Покупатель обязаны представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, все документы, необходимые для такой регистрации.
Пунктом 7.2 Договора установлено, что при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Договор подписан сторонами и не оспорен (л.д. 5).
Из расписки от дата подписанной Г.Е.А., следует, что Г.Е.А. получил денежные средства в размере <данные изъяты> от Д. за здание нежилое двухэтажное общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <...> с кадастровым номером <данные изъяты> земельный участок площадью <данные изъяты> по адресу: <...> с кадастровым номером <данные изъяты>, по договору от дата (л.д. <данные изъяты>). Передача денежных средств по договору ответчиком не оспаривается.
Согласно Акта приема-передачи от дата Г.Е.А. (продавец) передал, а Д. (Покупатель) принял: ключи от нежилого здания по адресу: <адрес> (офисное здание), 1 комплект; технический паспорт от дата <адрес>, 1 экз.; кадастровый паспорт от дата <адрес>, 1 экз.; показания прибора учета электроэнергии <данные изъяты>
Также в материалах дела имеется копия согласия супруги Г.Е.А. - Г.О., удостоверенное нотариусом Т. дата. N, согласно которому Г.О. дает согласие на продажу и передачу в залог ее мужем Г.Е.А. здания и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты> за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д. <данные изъяты>).
Таким образом, продавец Г.Е.А. свою обязанность по передаче имущества исполнил. Д. свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, оплатив стоимость имущества в соответствии с условиями договора.
Однако свои обязательства по предоставлению в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, всех документов, необходимых для такой регистрации, в соответствии с условиями договора от дата Г.Е.А. в полном объеме не выполнил.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.04.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области право собственности на спорные объекты зарегистрировано за Г.Е.А.
Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение и земельный участок от продавца Г.Е.А. покупателю Д. не состоялась.
Ответчиком Г.Е.А. не оспаривалось то обстоятельство, что с марта 2011 года по настоящее время проданные Д. нежилое помещение и земельный участок находятся у истца в пользовании, которому передал ключи от помещения, документы. Истец использовал помещение по собственному усмотрению и назначению. Разрешая спор по существу, исследовав и проанализировав представленные по делу доказательства, с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований Д. о государственной регистрации перехода права собственности на здание нежилое двухэтажное общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> земельный участок площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> по договору от дата
При этом, суд верно исходил из того, что сделка (договор купли-продажи недвижимости от дата года) совершена сторонами (Г.Е.А. и Д.) в надлежащей форме, имущество вручено истцу фактически и передано по акту приема-передачи (п. 4.1 договора), оплата приобретаемого Д. имущества произведена, однако одна из сторон (ответчик) уклоняется от государственной регистрации, в связи с чем, переход права собственности на здание нежилое двухэтажное общей площадью <данные изъяты> по адресу: <...> с кадастровым номером <данные изъяты> земельный участок площадью <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит государственной регистрации.
Кроме того, установлено, что спорный объект недвижимого имущества в настоящее время обременен ипотекой, что также препятствует сторонам договора зарегистрировать переход права собственности по договору во внесудебном порядке.
Указанные выводы суда мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на правильной оценке исследованных доказательств и оснований для признания их необоснованными, у судебной коллегии не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел, что спорное жилое помещение обременено ипотекой в соответствии с заключенным между Г.Е.А. и ЗАО Аайффайзенбанк" договором ипотеки от дата, поэтому невозможно удовлетворение исковых требований, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии и служить основаниями для отмены решения суда, поскольку судом установлено, что договор купли-продажи от дата был заключен ранее договора ипотеки от дата года, при этом в момент заключения договора купли-продажи Г.Е.А. обладал всеми правами по распоряжению принадлежащим ему на праве собственности имуществом, без каких-либо обременений и ограничений. Ипотека на спорное имущество возникла позже. Доказательств того, что основания для обращения взыскания на спорное имущество по требованиям банка возникли ранее заключения договора купли-продажи между Г.Е.А. и Д. суду не представлено. Кроме того, требований о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного дата между Г.Е.А. и Д. никем не заявлялось.
При этом наличие решения суда от дата об обращении взыскания на заложенное имущество, в данном случае не имеет преюдициального значения, как указывает в жалобе представитель третьего лица, поскольку при разрешении настоящего дела участвуют иные лица. Кроме того, установлено, что договор купли-продажи от дата совершен ранее наложения обременения на имущество, не оспорен и не признан недействительным.
Доводы в жалобе о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебно-технической экспертизы, не могут служить основаниями для отмены решения суда, поскольку, разрешая ходатайство суд определил отказать в удовлетворении ходатайства в связи с отсутствием правового значения данной экспертизы для рассмотрения настоящего дела.
Судебная коллегия согласна с названным выводом суда, поскольку исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также правоотношений сторон, вопрос о давности изготовления и подписания договора купли-продажи от дата не имеет значения для разрешения вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, переданное по указанному договору. Договор не оспорен, в установленном законом порядке не признан недействительным, требований о признании его таковым не заявлено. В связи с чем, оснований для проведения экспертизы у суда не имелось. Каких-либо нарушений норм процессуального права при разрешении заявленного представителем банка ходатайства о назначении экспертизы судебная коллегия не усматривает.
Иные доводы жалобы не влекут отмену решения суда, основаны на неверном толковании норм материального права и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств дела.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что разрешая спор, суд верно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании представленных суду доказательств, которым в соответствие со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дал всестороннюю, полную и объективную оценку как каждому в отдельности, так и в их совокупности, правильно применил нормы материального права. Выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда судебная коллегия не находит.
На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Рудничного районного суда г. Кемерово от 01 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Райффайзенбанк" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.А.КОРЫТНИКОВА
Судьи
О.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
М.В.ЛАВНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)