Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2014
Постановление в полном объеме изготовлено 12.08.2014
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.,
Протасова А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,
при участии:
от общества с ограниченной Шадыев А.В. по доверенности от
ответственностью 27.05.2014, Джндоян А.Д. по
"Интеллектторгмарка": доверенности N 77АБ 1153603 от
- 12.12.2013;
- от Администрации представитель не явился,
г. Мценска: доказательства надлежащего извещения
имеются в материалах дела.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интеллектторгмарка" на решение Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2014 по делу N А48-4551/2013 (судья Соколова В.Г.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Интеллектторгмарка" (ОГРН 1047796295381, ИНН 7737501682) к Администрации г. Мценска о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Интеллектторгмарка" (далее - ООО "Интеллектторгмарка", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Администрации г. Мценска о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность ООО "Интеллектторгмарка" земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:433, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, район "В", Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), по цене выкупа в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, выразившегося в письме от 11.12.2013 N 12-1504, и обязании администрации города Мценска Орловской области в течение 10 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу направить в адрес ООО "Интеллектторгмарка" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:433, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, район "В", Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), с указанием цены выкупа в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (с учетом уточнения от 15.01.2014).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением, ООО "Интеллектторгмарка" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, по следующим основаниям:
- - документация по планировке территории утверждена в установленном законом порядке (постановления администрации г. Мценска от 04.06.2010, от 02.02.2011, 30.09.2013);
- - судом неверно истолкован п. 9 протокола о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок на территории г. Мценска от 20.06.2008 и неправильно применена ст. 431 ГК РФ;
- - права на вновь образованные земельные участки должны быть переоформлены и только после этого можно осуществлять жилищное и иное строительство;
- - пункт 9 протокола трактуется как условие о выкупе участка. Однако, данный вывод противоречит буквальному толкованию договора и смыслу норм Земельного кодекса РФ о комплексном освоении земельных участков;
- - толкование п. 9 протокола, которое дается администрацией г. Мценска, теряет смысл включения данного пункта в договор, так как дважды один и тот же земельный участок не может быть предоставлен в собственность;
- - Закон Орловской области от 18 октября 2007 г. N 714-ОЗ не может напрямую применяться к рассматриваемым правоотношениям, поскольку не регулирует отношения по комплексному освоению земельных участков.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ООО "Интеллектторгмарка" поддержали требования апелляционной жалобы, просили удовлетворить их по вышеприведенным основаниям. Представили копии постановления Администрации г. Мценска N 1211 от 02.10.2013 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для комплексного освоения" с приложением проектов планировки и межевания.
Представитель Администрации г. Мценска в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просит о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Представил копию выписки из ЕГРПН от 16.07.2014 N 07/001/2014-1069 в подтверждение того, что права на земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020132:433 не зарегистрированы.
Судебное заседание откладывалось с 11.06.2014 до 09.07.2014, с 09.07.2014 до 30.07.2014.
В судебном заседании объявлялись перерывы с 04.06.2014 до 11.06.2014, с 30.07.2014 до 06.08.2014.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав и обсудив пояснения представителей ООО "Интеллектторгмарка", Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
Согласно материалам дела в газете "Мценский край" от 16.05.2008 N 57-58 было размещено извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящийся примерно в Северном жилом районе (ул. Лескова, ул. Лелюшенко по направлению на север от ориентира Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Орловская область, г. Мценск, район "В", площадью 379981 кв. м, кадастровый N 57:27:0020132:36.
ООО "Интеллектторгмарка" подало заявку на участие в торгах.
Согласно протоколу о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок на территории г. Мценска от 20.06.2008 победителем торгов признано ООО "Интеллектторгмарка".
25.06.2008 Администрация г. Мценска заключила с ООО "Интеллектторгмарка" договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 83/08, согласно которому арендодатель предоставил в пользование арендатору земельный участок, кадастровый N 57:27:0020132:36, расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, район "В", площадью 379981 кв. м. Срок действий договора до 20.06.2013.
Договор аренды зарегистрирован Мценским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области 08.10.2008.
Согласно письму Администрации г. Мценска N 12-990 от 13.08.2013 договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
04.06.2010 постановлением Администрации г. Мценска N 417 утверждено заключение по результатам публичных слушаний по вопросу рассмотрения проекта планировки территории под комплексную застройку в районе "В" г. Мценска Орловской области, кадастровый номер земельного участка 57:27:0020132:36.
02.02.2011 постановлением Администрации г. Мценска N 60 утверждено заключение о результатах публичных слушаний по вопросу рассмотрения проекта межевания земельного участка.
Постановлением Администрации г. Мценска от 30.09.2013 N 1192 в проект межевания и проект планировки внесены изменения.
В декабре 2013 года земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020132:433 был поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровой выпиской N 57/13-212056 от 06.12.2013.
Согласно п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
В извещении о проведении торгов, опубликованном в газете "Мценский край" от 16.05.2008 N 57-58, было указано, что цена выкупа земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, в границах ранее предоставленного земельного участка, рассчитывается в соответствии с видами разрешенного использования и Законом Орловской области от 18.10.2007 N 714-ОЗ "О внесении изменений в Закон Орловской области "О реализации положений статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В п. 9 Протокола о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок на территории г. Мценска цена выкупа земельного участка определена аналогичным образом.
10.12.2013 ООО "Интеллектторгмарка" обратилось в Администрацию г. Мценска с заявлением, в котором просило направить в их адрес проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:433 с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, район "В", Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина). При этом общество просило определить выкупную стоимость земельного участка согласно аукционной документации, которая составляет десятикратную ставку земельного налога.
11.12.2013 Администрации г. Мценска направило в адрес общества письмо N 12-1504, в котором отказала в выкупе спорного земельного участка по цене, равной десятикратной ставке земельного налога. В письме указывалось, что в аукционной документации цена выкупа земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, в границах ранее предоставленного земельного участка, рассчитывается в соответствии с видами разрешенного использования и Законом Орловской области от 18.10.2007 N 714-ОЗ "О внесении изменений в Закон Орловской области "О реализации положений статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно данному Закону до 1 января 2010 года лица, не указанные в ч. 1 ст. 1 Закона Орловской области от 25.03.2002 N 257-ОЗ, и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, равной десятикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. В связи с тем, что спорный земельный участок является свободным, строительство на нем не производилось, указанная норма закона не может применяться в настоящее время для определения выкупной цены.
Не согласившись с отказом в предоставлении в собственность земельного участка, выразившемся в письме от 11.12.2013 N 12-1504, ООО "Интеллектторгмарка" обжаловало его в судебном порядке.
Арбитражный суд области отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что условие о выкупной цене земельного участка, равной десятикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка, не может применяться к заявителю, поскольку земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020132:433 является свободным, строительство зданий, строений, сооружений на нем не производилось. Цена выкупа свободного земельного участка в аукционной документации не определена. Более того, заявителем оспаривались данные торги, в том числе и по основанию не указания в извещении о проведении торгов цены выкупа земельных участков. В решении от 12.10.2011 по делу N А48-2197/2011 суд пришел к выводу о том, что выставление на торги спорного земельного участка без определения цены его выкупа не привело к нарушению прав и законных интересов заявителя, указав при этом на расчет цены в соответствии с видами разрешенного использования и законом Орловской области от 18.10.2007 N 714-ОЗ.
Согласно п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ начальную цену предмета аукциона и существенные условия договора определяет продавец земельного участка.
Следовательно, лицо, выигравшее торги, не вправе отвергать определенные продавцом условия выкупа земельного участка и предлагать свои условия. Это лицо может или выкупить земельный участок на предложенных условиях, или отказаться от своего преимущественного права на выкуп.
Таким образом, ООО "Интеллектторгмарка", обращаясь в Администрацию г. Мценска с заявлением от 10.12.2013 с просьбой продать ему земельный участок, на котором отсутствуют объекты недвижимости, по цене равной десятикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка, предлагает свои условия, которые не соответствуют условиям выкупа земельного участка, изложенным в извещении о проведении торгов, опубликованном в газете "Мценский край" от 16.05.2008 N 57-58, п. 9 протокола о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок, ст. 1 Закона Орловской области от 18.10.2007 N 714-ОЗ.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Оценивая законность оспариваемого отказа Администрации г. Мценска в предоставлении в собственность ООО "Интеллектторгмарка" земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:433, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, район "В", Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), по цене выкупа в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, выразившегося в письме от 11.12.2013 N 12-1504, апелляционная коллегия учитывает следующее.
В силу положений п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно протоколу о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок на территории города Мценска от 20.06.2008 победителем торгов признано ООО "Интеллектторгмарка".
25.06.2008 Администрацией г. Мценска и ООО "Интеллектторгмарка" заключен договор аренды N 83/08 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 57:27:0020132:36, находящегося примерно в Северном жилом районе (ул. Лескова, ул. Лелюшенко по направлению на север от ориентира Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Орловская обл., г. Мценск, район "В", площадью 379981,0 кв. м. В соответствии с п. 1.2 участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории (л.д. 16).
В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
При этом в силу п. 6 названной правовой нормы собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
Подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ установлена обязательность включения в извещение о проведении аукциона условия о максимальном сроке осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Исходя из приведенных правовых норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обладает исключительным правом приобрести в собственность образованные в границах данного участка новые земельные участки, только после осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Аналогичный вывод следует из анализа условий Договора N 83/08 от 25.05.2008.
Так в соответствии с п. 2.1.1, п. 2.1.2 договора N 83/08 от 25.06.2008 под комплексным освоением участка в целях жилищного и иного строительства понимается: деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению ее утверждения уполномоченным органом государственной власти в установленном законодательством Российской Федерации порядке; обеспечение единовременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного элемента планировочной структуры (квартала) или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке, разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке уполномоченным органом государственной власти.
Пунктом 3.2.1 Договора срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства установлен до 20 июня 2010 года; п. 3.2.2 срок обустройства территории посредствам строительства объектов инженерной инфраструктуры и их передачи в муниципальную собственность г. Мценска установлен до 20 июня 2011 года; максимальный срок осуществления строительства - 20 июня 2013 года (п. 3.2.3 Договора).
В соответствии с п. 3.3 договора при поэтапном формировании земельных участков в границах Участка в соответствии с п. 3.2.1 Договора и их выкупе или заключении в отношении них договоров аренды сроком на 49 лет стороны подписывают дополнительное соглашение к договору о внесении изменений в п. 1.1 Договора в части, касающейся описания Участка.
В соответствии с п. 6.1.8 Договора, арендатор обязан безвозмездно передать в муниципальную собственность г. Мценска объекты инженерной инфраструктуры в сроки, указанные в п. 3.2.2 Договора (до 20 июня 2011 года).
Согласно п. 5.3 договора N 83/08 от 25.06.2008 арендодатель обязуется обеспечить прием объектов инженерной инфраструктуры в срок, указанный в п. 3.2.2 Договора (до 20 июня 2011 года).
Согласно п. 6.4 при поэтапном формировании земельных участков в границах Участка после выполнения п. п. 6.1.4 и 6.1.8 Договора арендатор вправе по своему выбору заключить договор аренды сформированного участка в границах участка сроком на 49 лет либо приобрести сформированный земельный участок в границах участка в собственность.
Пунктом 10 срок действия договора установлен до 20 июня 2013 года (В дальнейшем договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок - л.д. 25).
Суд апелляционной инстанции учитывает правило, содержащееся в извещении о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования города Мценска от 16 мая 2008 года, согласно которому цена выкупа земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в границах ранее предоставленного земельного участка рассматривается в соответствии с видами разрешенного использования и Законом Орловской области от 18 октября 2007 года N 714-ОЗ.
Однако суд исходит из того, что данное правило касается порядка определения цены выкупа и не затрагивает оснований возникновения такого права.
Проверяя основания возникновения права выкупа, арбитражным суд установлено, что вышеперечисленные условия договора арендатором ООО "Интеллектторгмарка" полностью не выполнены. Так строительство объектов инженерной инфраструктуры и их передача в муниципальную собственность г. Мценска в срок до 20 июня 2011 года арендатором не осуществлены. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства также нарушен.
Таким образом, у Общества не возникло исключительного права на заключение в соответствии с п. 6.4 договора аренды сформированного участка сроком на 49 лет либо приобретения земельного участка в собственность. При этом доводы жалобы о цене выкупа земельного участка не имеют правового значения.
Доводы заявителя жалобы о приостановлении Управлением Росреестра по Орловской области регистрации права собственности на газовые сети малоэтажных жилых домов район "В" в г. Мценске Орловской области (л.д. 91) и ссылка на имеющееся у Общества разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию (л.д. 82), апелляционной коллегией не принимаются, поскольку из представленного уведомления регистрирующего органа следует, что причиной отказа стало отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020132:405, который к предмету настоящего спора не относится.
Доказательств внесения изменений в рассматриваемый договор в связи с формированием новых земельных участков сторонами не представлено.
Довод апелляционной жалобы о формировании новых земельных участков в границах ранее предоставленного по договору N 83/08 от 25.05.2008 не опровергает выводов суда, так как исполнение его в части п. 6.1.4 не порождает права преимущественного выкупа на условиях и в порядке, предусмотренном в извещении от 16 мая 2008 года.
Кроме того, из анализа п. п. 3.2.2, 5.3, 6.18 договора следует, что объекты инженерной инфраструктуры должны быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность г. Мценска. Таким образом, ООО "Интеллектторгмарка" не может являться собственником данного сооружения на спорном земельном участке.
В связи с вышеизложенным, у суда области отсутствовали основания для удовлетворения требований заявителя.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с изложенным, судебное решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества - без удовлетворения.
Руководствуясь ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2014 по делу N А48-4551/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интеллектторгмарка" (ОГРН 1047796295381, ИНН 7737501682) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2014 ПО ДЕЛУ N А48-4551/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2014 г. по делу N А48-4551/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2014
Постановление в полном объеме изготовлено 12.08.2014
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.,
Протасова А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,
при участии:
от общества с ограниченной Шадыев А.В. по доверенности от
ответственностью 27.05.2014, Джндоян А.Д. по
"Интеллектторгмарка": доверенности N 77АБ 1153603 от
- 12.12.2013;
- от Администрации представитель не явился,
г. Мценска: доказательства надлежащего извещения
имеются в материалах дела.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интеллектторгмарка" на решение Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2014 по делу N А48-4551/2013 (судья Соколова В.Г.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Интеллектторгмарка" (ОГРН 1047796295381, ИНН 7737501682) к Администрации г. Мценска о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Интеллектторгмарка" (далее - ООО "Интеллектторгмарка", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Администрации г. Мценска о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность ООО "Интеллектторгмарка" земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:433, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, район "В", Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), по цене выкупа в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, выразившегося в письме от 11.12.2013 N 12-1504, и обязании администрации города Мценска Орловской области в течение 10 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу направить в адрес ООО "Интеллектторгмарка" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:433, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, район "В", Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), с указанием цены выкупа в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (с учетом уточнения от 15.01.2014).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением, ООО "Интеллектторгмарка" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, по следующим основаниям:
- - документация по планировке территории утверждена в установленном законом порядке (постановления администрации г. Мценска от 04.06.2010, от 02.02.2011, 30.09.2013);
- - судом неверно истолкован п. 9 протокола о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок на территории г. Мценска от 20.06.2008 и неправильно применена ст. 431 ГК РФ;
- - права на вновь образованные земельные участки должны быть переоформлены и только после этого можно осуществлять жилищное и иное строительство;
- - пункт 9 протокола трактуется как условие о выкупе участка. Однако, данный вывод противоречит буквальному толкованию договора и смыслу норм Земельного кодекса РФ о комплексном освоении земельных участков;
- - толкование п. 9 протокола, которое дается администрацией г. Мценска, теряет смысл включения данного пункта в договор, так как дважды один и тот же земельный участок не может быть предоставлен в собственность;
- - Закон Орловской области от 18 октября 2007 г. N 714-ОЗ не может напрямую применяться к рассматриваемым правоотношениям, поскольку не регулирует отношения по комплексному освоению земельных участков.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ООО "Интеллектторгмарка" поддержали требования апелляционной жалобы, просили удовлетворить их по вышеприведенным основаниям. Представили копии постановления Администрации г. Мценска N 1211 от 02.10.2013 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для комплексного освоения" с приложением проектов планировки и межевания.
Представитель Администрации г. Мценска в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просит о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Представил копию выписки из ЕГРПН от 16.07.2014 N 07/001/2014-1069 в подтверждение того, что права на земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020132:433 не зарегистрированы.
Судебное заседание откладывалось с 11.06.2014 до 09.07.2014, с 09.07.2014 до 30.07.2014.
В судебном заседании объявлялись перерывы с 04.06.2014 до 11.06.2014, с 30.07.2014 до 06.08.2014.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав и обсудив пояснения представителей ООО "Интеллектторгмарка", Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
Согласно материалам дела в газете "Мценский край" от 16.05.2008 N 57-58 было размещено извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящийся примерно в Северном жилом районе (ул. Лескова, ул. Лелюшенко по направлению на север от ориентира Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Орловская область, г. Мценск, район "В", площадью 379981 кв. м, кадастровый N 57:27:0020132:36.
ООО "Интеллектторгмарка" подало заявку на участие в торгах.
Согласно протоколу о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок на территории г. Мценска от 20.06.2008 победителем торгов признано ООО "Интеллектторгмарка".
25.06.2008 Администрация г. Мценска заключила с ООО "Интеллектторгмарка" договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 83/08, согласно которому арендодатель предоставил в пользование арендатору земельный участок, кадастровый N 57:27:0020132:36, расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, район "В", площадью 379981 кв. м. Срок действий договора до 20.06.2013.
Договор аренды зарегистрирован Мценским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области 08.10.2008.
Согласно письму Администрации г. Мценска N 12-990 от 13.08.2013 договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
04.06.2010 постановлением Администрации г. Мценска N 417 утверждено заключение по результатам публичных слушаний по вопросу рассмотрения проекта планировки территории под комплексную застройку в районе "В" г. Мценска Орловской области, кадастровый номер земельного участка 57:27:0020132:36.
02.02.2011 постановлением Администрации г. Мценска N 60 утверждено заключение о результатах публичных слушаний по вопросу рассмотрения проекта межевания земельного участка.
Постановлением Администрации г. Мценска от 30.09.2013 N 1192 в проект межевания и проект планировки внесены изменения.
В декабре 2013 года земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020132:433 был поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровой выпиской N 57/13-212056 от 06.12.2013.
Согласно п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
В извещении о проведении торгов, опубликованном в газете "Мценский край" от 16.05.2008 N 57-58, было указано, что цена выкупа земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, в границах ранее предоставленного земельного участка, рассчитывается в соответствии с видами разрешенного использования и Законом Орловской области от 18.10.2007 N 714-ОЗ "О внесении изменений в Закон Орловской области "О реализации положений статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В п. 9 Протокола о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок на территории г. Мценска цена выкупа земельного участка определена аналогичным образом.
10.12.2013 ООО "Интеллектторгмарка" обратилось в Администрацию г. Мценска с заявлением, в котором просило направить в их адрес проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:433 с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, район "В", Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина). При этом общество просило определить выкупную стоимость земельного участка согласно аукционной документации, которая составляет десятикратную ставку земельного налога.
11.12.2013 Администрации г. Мценска направило в адрес общества письмо N 12-1504, в котором отказала в выкупе спорного земельного участка по цене, равной десятикратной ставке земельного налога. В письме указывалось, что в аукционной документации цена выкупа земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, в границах ранее предоставленного земельного участка, рассчитывается в соответствии с видами разрешенного использования и Законом Орловской области от 18.10.2007 N 714-ОЗ "О внесении изменений в Закон Орловской области "О реализации положений статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно данному Закону до 1 января 2010 года лица, не указанные в ч. 1 ст. 1 Закона Орловской области от 25.03.2002 N 257-ОЗ, и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, равной десятикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. В связи с тем, что спорный земельный участок является свободным, строительство на нем не производилось, указанная норма закона не может применяться в настоящее время для определения выкупной цены.
Не согласившись с отказом в предоставлении в собственность земельного участка, выразившемся в письме от 11.12.2013 N 12-1504, ООО "Интеллектторгмарка" обжаловало его в судебном порядке.
Арбитражный суд области отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что условие о выкупной цене земельного участка, равной десятикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка, не может применяться к заявителю, поскольку земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020132:433 является свободным, строительство зданий, строений, сооружений на нем не производилось. Цена выкупа свободного земельного участка в аукционной документации не определена. Более того, заявителем оспаривались данные торги, в том числе и по основанию не указания в извещении о проведении торгов цены выкупа земельных участков. В решении от 12.10.2011 по делу N А48-2197/2011 суд пришел к выводу о том, что выставление на торги спорного земельного участка без определения цены его выкупа не привело к нарушению прав и законных интересов заявителя, указав при этом на расчет цены в соответствии с видами разрешенного использования и законом Орловской области от 18.10.2007 N 714-ОЗ.
Согласно п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ начальную цену предмета аукциона и существенные условия договора определяет продавец земельного участка.
Следовательно, лицо, выигравшее торги, не вправе отвергать определенные продавцом условия выкупа земельного участка и предлагать свои условия. Это лицо может или выкупить земельный участок на предложенных условиях, или отказаться от своего преимущественного права на выкуп.
Таким образом, ООО "Интеллектторгмарка", обращаясь в Администрацию г. Мценска с заявлением от 10.12.2013 с просьбой продать ему земельный участок, на котором отсутствуют объекты недвижимости, по цене равной десятикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка, предлагает свои условия, которые не соответствуют условиям выкупа земельного участка, изложенным в извещении о проведении торгов, опубликованном в газете "Мценский край" от 16.05.2008 N 57-58, п. 9 протокола о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок, ст. 1 Закона Орловской области от 18.10.2007 N 714-ОЗ.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Оценивая законность оспариваемого отказа Администрации г. Мценска в предоставлении в собственность ООО "Интеллектторгмарка" земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:433, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, район "В", Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), по цене выкупа в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, выразившегося в письме от 11.12.2013 N 12-1504, апелляционная коллегия учитывает следующее.
В силу положений п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно протоколу о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок на территории города Мценска от 20.06.2008 победителем торгов признано ООО "Интеллектторгмарка".
25.06.2008 Администрацией г. Мценска и ООО "Интеллектторгмарка" заключен договор аренды N 83/08 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 57:27:0020132:36, находящегося примерно в Северном жилом районе (ул. Лескова, ул. Лелюшенко по направлению на север от ориентира Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Орловская обл., г. Мценск, район "В", площадью 379981,0 кв. м. В соответствии с п. 1.2 участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории (л.д. 16).
В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
При этом в силу п. 6 названной правовой нормы собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
Подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ установлена обязательность включения в извещение о проведении аукциона условия о максимальном сроке осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Исходя из приведенных правовых норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обладает исключительным правом приобрести в собственность образованные в границах данного участка новые земельные участки, только после осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Аналогичный вывод следует из анализа условий Договора N 83/08 от 25.05.2008.
Так в соответствии с п. 2.1.1, п. 2.1.2 договора N 83/08 от 25.06.2008 под комплексным освоением участка в целях жилищного и иного строительства понимается: деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению ее утверждения уполномоченным органом государственной власти в установленном законодательством Российской Федерации порядке; обеспечение единовременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного элемента планировочной структуры (квартала) или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке, разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке уполномоченным органом государственной власти.
Пунктом 3.2.1 Договора срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства установлен до 20 июня 2010 года; п. 3.2.2 срок обустройства территории посредствам строительства объектов инженерной инфраструктуры и их передачи в муниципальную собственность г. Мценска установлен до 20 июня 2011 года; максимальный срок осуществления строительства - 20 июня 2013 года (п. 3.2.3 Договора).
В соответствии с п. 3.3 договора при поэтапном формировании земельных участков в границах Участка в соответствии с п. 3.2.1 Договора и их выкупе или заключении в отношении них договоров аренды сроком на 49 лет стороны подписывают дополнительное соглашение к договору о внесении изменений в п. 1.1 Договора в части, касающейся описания Участка.
В соответствии с п. 6.1.8 Договора, арендатор обязан безвозмездно передать в муниципальную собственность г. Мценска объекты инженерной инфраструктуры в сроки, указанные в п. 3.2.2 Договора (до 20 июня 2011 года).
Согласно п. 5.3 договора N 83/08 от 25.06.2008 арендодатель обязуется обеспечить прием объектов инженерной инфраструктуры в срок, указанный в п. 3.2.2 Договора (до 20 июня 2011 года).
Согласно п. 6.4 при поэтапном формировании земельных участков в границах Участка после выполнения п. п. 6.1.4 и 6.1.8 Договора арендатор вправе по своему выбору заключить договор аренды сформированного участка в границах участка сроком на 49 лет либо приобрести сформированный земельный участок в границах участка в собственность.
Пунктом 10 срок действия договора установлен до 20 июня 2013 года (В дальнейшем договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок - л.д. 25).
Суд апелляционной инстанции учитывает правило, содержащееся в извещении о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования города Мценска от 16 мая 2008 года, согласно которому цена выкупа земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в границах ранее предоставленного земельного участка рассматривается в соответствии с видами разрешенного использования и Законом Орловской области от 18 октября 2007 года N 714-ОЗ.
Однако суд исходит из того, что данное правило касается порядка определения цены выкупа и не затрагивает оснований возникновения такого права.
Проверяя основания возникновения права выкупа, арбитражным суд установлено, что вышеперечисленные условия договора арендатором ООО "Интеллектторгмарка" полностью не выполнены. Так строительство объектов инженерной инфраструктуры и их передача в муниципальную собственность г. Мценска в срок до 20 июня 2011 года арендатором не осуществлены. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства также нарушен.
Таким образом, у Общества не возникло исключительного права на заключение в соответствии с п. 6.4 договора аренды сформированного участка сроком на 49 лет либо приобретения земельного участка в собственность. При этом доводы жалобы о цене выкупа земельного участка не имеют правового значения.
Доводы заявителя жалобы о приостановлении Управлением Росреестра по Орловской области регистрации права собственности на газовые сети малоэтажных жилых домов район "В" в г. Мценске Орловской области (л.д. 91) и ссылка на имеющееся у Общества разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию (л.д. 82), апелляционной коллегией не принимаются, поскольку из представленного уведомления регистрирующего органа следует, что причиной отказа стало отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020132:405, который к предмету настоящего спора не относится.
Доказательств внесения изменений в рассматриваемый договор в связи с формированием новых земельных участков сторонами не представлено.
Довод апелляционной жалобы о формировании новых земельных участков в границах ранее предоставленного по договору N 83/08 от 25.05.2008 не опровергает выводов суда, так как исполнение его в части п. 6.1.4 не порождает права преимущественного выкупа на условиях и в порядке, предусмотренном в извещении от 16 мая 2008 года.
Кроме того, из анализа п. п. 3.2.2, 5.3, 6.18 договора следует, что объекты инженерной инфраструктуры должны быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность г. Мценска. Таким образом, ООО "Интеллектторгмарка" не может являться собственником данного сооружения на спорном земельном участке.
В связи с вышеизложенным, у суда области отсутствовали основания для удовлетворения требований заявителя.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с изложенным, судебное решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества - без удовлетворения.
Руководствуясь ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2014 по делу N А48-4551/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интеллектторгмарка" (ОГРН 1047796295381, ИНН 7737501682) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)