Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лупенских О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего: Змеевой Ю.А., судей: Варовой Л.Н., Панковой Т.В., при секретаре Ц., рассмотрев 13 января 2014 года в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе С. на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 28 октября 2013 года, которым постановлено: иск С. о признании права аренды на земельный участок, расположенный по адресу <...> Пермского края ул. <...> общей площадью 1543, 68 кв. м, к/н <...> оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Панковой Т.В., пояснения С., настаивавшего на доводах апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд к Администрации Чернушинского муниципального района, Управлению имущественных отношений Администрации Чернушинского муниципального района Пермского края с иском о признании права аренды на земельный участок, указывая в обоснование иска на то, что на основании постановления администрации Таушинского сельского совета Чернушинского района Пермской области от 12 февраля 2001 года за N 34, между ним и органом местного самоуправления был заключен договор аренды земельного участка от 12 февраля 2001 года на срок до трех лет для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 1462 кв. м, из земель населенных пунктов по адресу: <...> под к/н <...>. 18 июня 2004 года на основании постановления Главы Администрации Чернушинского района Пермской области "Об изменении площади земельного участка и продлении срока аренды", ему срок аренды земельного участка площадью 1543,68 кв. м был продлен на 5 лет, после чего между ним и Управлением имущественных отношений Администрации Чернушинского района был заключен договор аренды N 35-55 от 18 июня 2004 года так же на срок 5 лет. 04 декабря 2009 года на основании постановления главы администрации Чернушинского района N 1412 от 04 декабря 2009 года "О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок" срок аренды земельного участка площадью 1543,68 кв. м был продлен на 04 года 11 месяцев, после чего между ним и Управлением имущественных отношений Администрации Чернушинского района был заключен договор аренды N 361-12/09 от 04 декабря 2009 года. Земельному участку был присвоен кадастровый номер <...>. Заключая по истечению срока аренды новые договоры, он тем самым продлял с Администрацией Чернушинского муниципального района правоотношения по владению и пользованию земельным участком. 31 мая 2013 года он обратился в орган "Росреестра" с заявлением о регистрации договора аренды, однако 13 июня 2013 года государственная регистрация договора аренды была приостановлена. Приостанавливая государственную регистрацию договора аренды орган "Росреестра" мотивировал своей решение тем, что на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды считается не заключенным, т. к. в соответствии со ст. 609 ГК РФ ранее заключенные договоры аренды государственную регистрацию не прошли, поэтому вновь заключенный договор аренды, в качестве документа, подтверждающего право аренды у истца на земельный участок под к/н <...> по адресу: <...> рассматриваться не может. Кроме того, приостановив государственную регистрацию договора аренды земельного участка орган "Росреестра" сослался на не соблюдение п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ, т.е. аукционной процедуры предоставления земельных участков. Указанные органом "Росреестра" обстоятельства, основанием к отказу в регистрации права аренды являться не могут. В период начала владения им спорным земельным участком с 12 февраля 2001 года, полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, собственность на основании п. 2 Указа Президента РФ N 2287 от 24 декабря 1993 года осуществлялись органами местного самоуправления. Процедура предоставления ему земельного участка Таушинским сельским советом была соблюдена. Постановления органов местного самоуправления, на основании которых сторонами заключались договоры аренды, в порядке, установленном законом оспорены не были. По факту использования истцом земельного участка для указанных целей сторонами, начиная с 16 августа 2004 года договоры аренды переоформлялись, составлялись акты фактического использования земельного участка. Свое действие договоры прекращали по окончанию срока аренды. Согласно п. 6.4 договора аренды N 35-55, заключенного 18 июня 2004 года, арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору обязательства, по окончанию срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Продление договора на новый срок производится исключительно по согласию сторон. Действительно договоры аренды, заключенные между ним и ответчиком государственную регистрацию не прошли, но фактически он использовал земельный участок по назначению. При заключении договора аренды передача земельного участка осуществлялась на основании актов приема-передачи имущества, на земельном участке истцом возведены объекты капитального строительства в т.ч. жилой дом. Из-за отсутствия государственной регистрации права аренды, возникла необходимость обратиться в суд за признанием права аренды на земельный участок под к/н <...>. Просит признать за ним право аренды на земельный участок под кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 1543,68 кв. м из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства на основании договоров аренды земельного участка: от 12 февраля 2001 года, заключенного на срок до трех лет, от 18 июня 2004 года N 35-55, заключенного на срок пять лет, от 04 декабря 2009 года за N 361-12/09, заключенного на срок 04 года 06 месяцев.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивала.
Представители ответчиков Администрации Чернушинского муниципального района, УИО Администрации Чернушинского муниципального района, Администрации Таушинского сельского поселения в рассмотрении дела не участвовали.
Представитель третьего лица Чернушинского межрайонного отдела "Росреестра" указал в письменных возражениях на заявленный иск указал на то, что поскольку все договоры аренды земельного участка между истцом и ответчиком заключались на срок более одного года, право аренду у истца могло возникнуть только с момента государственной регистрации договоров аренды в органе "Росреестра". Поскольку право аренды истец не зарегистрировал, и это право у него не возникло, оно не может быть признано за ним в судебном порядке. Кроме того, земельный участок был предоставлен истцу в аренду с нарушением правил, предусмотренных ст. 30.1 ЗК РФ, т.е. без соблюдения аукционной процедуры.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит С., указывая в апелляционной жалобе на то, что заключенный договор на основании постановления администрации Таушинского сельсовета от 12.02.2001 года N 34 между ним и администрацией Таушинского сельсовета от 12.02.2001 года и постановление администрации Таушинского сельсовета не предусматривают такого обязательства как обязательная государственная регистрации права аренды. Считает, данный договор вступает в законную силу с момента его подписания сторонами.
Единственным обязательством, возложенным на Арендатора по договору аренды, являлась обязательная постановка на учет в Райкомземе. Данное условие им исполнено, земельный участок внесен в государственный реестр земель 15.02.2001 года. Органом местного самоуправления договор аренды не признан недействительным; законность пользования земельным участком кем-либо не оспорена: задолженности по оплате аренды не имеется. По правилам договора аренды, срок его окончания не влечет прекращения обязательств между сторонами; имеется возможность пролонгации договора аренды. В случае желания собственника земельного участка сдать его вновь в аренду, бывший арендатор имеет преимущественное право на заключение вновь договора аренды. В связи с чем указание в договоре аренды на прекращение обязательств в случае окончания срока его действия, не является определяющим. На все последующие периоды с ним вновь заключались договоры аренды, как с субъектом, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды. Считает не обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что у него не возникло преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и признании данного договора недействительным (незаключенным). Договоры аренды содержат сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, прилагаемому к договору. Кроме того, из содержания договора следует, что он принял в аренду земельный участок именно для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке расположены объекты недвижимости: жилой дом и постройки. В период начала владения им спорным земельным участком (12.02.2001 года) полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, собственность осуществлялись органами местного самоуправления, (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 г. N 2287). Процедура предоставления ему земельного участка по вышеуказанному адресу Таушинским сельсоветом соблюдена. Просит решение Чернушинского районного суда Пермского края от 28.10.2013 года отменить, принять по делу новый судебный акт.
Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 12 февраля 2001 года на основании постановлений администрации Таушинского сельского совета Чернушинского района Пермской области N 34 и 35 в аренду с правом последующего выкупа, на срок до трех лет, С. был предоставлен земельный участок общей площадью 0,15 Га для ведения личного подсобного хозяйства, проектирования индивидуального жилого дома и хозяйственных построек по адресу: <...> под к/н <...> с заключением договора аренды земельного участка от 12 февраля 2001 года на основании п. 4.2 которого С. был обязан выполнять другие обязанности арендатора (Т. 1 л.д. 7-15). На основании постановления Главы администрации Чернушинского района Пермской области за N 889 от 17 июня 2004 года площадь земельного участка, предоставленного С. в аренду была изменена с 1462 кв. м на 1543,68 кв. м. Так же с С. в связи с истечением срока действия ранее, заключенного договора аренды от 12 февраля 2001 года был заключен новый договор аренды земельного участка N 35-55 от 18 июня 2004 года на срок пять лет (Т. 1 л.д. 18-21). На основании постановления Главы администрации Чернушинского муниципального района Пермского края за N 1412 от 04 декабря 2009 года, ранее арендуемый истцом земельный участок в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора аренды от 18 июня 2004 года снова был предоставлен С. в аренду на срок 04 года 11 месяцев. Так же с С. в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 18 июня 2004 года 04 декабря 2009 года был заключен договор аренды земельного участка на срок 04 года 11 месяцев за N 361-12/09 (Т. 1 л.д. 22-29). В настоящее время земельный участок, переданный в аренду С., согласно кадастровому паспорту имеет площадь 1543,68 кв. м, кадастровый номер <...>, по адресу: <...>, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, находится в государственной собственности (л.д. 30-32). На земельном участке, согласно представленному представителем истца техническому паспорту, имеются жилой одноэтажный дом с надворными постройками общей площадью застройки 70,12 кв. м (Т. 1 л.д. 62-71).
Отказывая в иске, суд исходил из того, что поскольку ни один из заключенных с С. в 2001 и 2004 г.г. договоров аренды земельного участка, государственную регистрацию не прошел, а в 2009 году земельный участок был предоставлен С. без соблюдения обязательной процедуры, предусмотренной ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ, на основании ч. 3 ст. 433 ГК РФ договоры аренды земельного участка с С. заключены не были, и право аренды земельного участка у С. не наступило.
С данными выводами согласиться нельзя.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Действительно, как следует из договоров аренды земельного участка, заключенных с С. органом местного самоуправления в 2001, 2004, 2009 г.г. они были заключены соответственно на срок не менее 3-х лет, на 5 лет и на 04 года 11 месяцев и следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что они подлежали государственной регистрации является правомерным.
Однако, делая вывод о том, что договоры аренды не могут считаться заключенным с даты их подписания сторонами, суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что фактически земельный участок по ул. <...> Чернушинского района был передан в пользование истца, для ведения личного подсобного хозяйства. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству был утвержден акт установления и согласования границ этого земельного участка, при этом границы были закреплены в натуре межевыми знаками, межевые знаки были приняты С. данные обстоятельства подтверждаются актом (л.д. 13).
Кроме того, С. постановлением администрации Таушинского сельского совета от 12.02.2001 г. было разрешено проектирование строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных построек.
Постановлением главы администрации Чернушинского района от 17.06.2004 г. была изменена площадь земельного участка, представленного С. с 1462 м кв. до 1543,68 м кв. и продлен срок аренды на пять лет.
После истечения срока аренды в 2009 г. с истцом был заключен договор аренды на новый срок.
При этом администрацией Чернушинского района право аренды истца оспорено не было, требований об освобождении земельного участка не заявлялось.
В настоящее время на земельном участке расположены постройки в том числе жилой дом.
При таких обстоятельствах, факт отсутствия государственной регистрации договора аренды от 12.02.2001 г. сам по себе не может свидетельствовать об отсутствии права аренды истца на спорный земельный участок.
Факт исполнения договоров аренды сторонами, передачи земельного участки истцу и его использования истцом с 2001 года никем не оспаривался в ходе разрешения спора.
Таким образом, в данном конкретном случае следует учитывать те обстоятельства, что фактически договоры аренды были исполнены сторонами, право аренды истца никогда не оспаривалось с 2001 года, договоры аренды заключались на новые сроки, обязательства по внесению арендной платы истцом исполнялись надлежащим образом, арендная плата по договору принималась от истца, на данном участке расположен жилой дом.
Договоры аренды отвечают требованиям, предъявляемым действующим законодательством к такому роду договорам.
С учетом указанных обстоятельств дела, судебная коллегия пришла к выводу о том, что у истца возникло право аренды спорного земельного участка.
Таким образом решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований С.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Чернушинского районного суда Пермского края от 28 октября 2013 года отменить. Принять по делу новое решение: признать за С. право аренды земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 13.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-102
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2014 г. по делу N 33-102
Судья Лупенских О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего: Змеевой Ю.А., судей: Варовой Л.Н., Панковой Т.В., при секретаре Ц., рассмотрев 13 января 2014 года в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе С. на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 28 октября 2013 года, которым постановлено: иск С. о признании права аренды на земельный участок, расположенный по адресу <...> Пермского края ул. <...> общей площадью 1543, 68 кв. м, к/н <...> оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Панковой Т.В., пояснения С., настаивавшего на доводах апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд к Администрации Чернушинского муниципального района, Управлению имущественных отношений Администрации Чернушинского муниципального района Пермского края с иском о признании права аренды на земельный участок, указывая в обоснование иска на то, что на основании постановления администрации Таушинского сельского совета Чернушинского района Пермской области от 12 февраля 2001 года за N 34, между ним и органом местного самоуправления был заключен договор аренды земельного участка от 12 февраля 2001 года на срок до трех лет для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 1462 кв. м, из земель населенных пунктов по адресу: <...> под к/н <...>. 18 июня 2004 года на основании постановления Главы Администрации Чернушинского района Пермской области "Об изменении площади земельного участка и продлении срока аренды", ему срок аренды земельного участка площадью 1543,68 кв. м был продлен на 5 лет, после чего между ним и Управлением имущественных отношений Администрации Чернушинского района был заключен договор аренды N 35-55 от 18 июня 2004 года так же на срок 5 лет. 04 декабря 2009 года на основании постановления главы администрации Чернушинского района N 1412 от 04 декабря 2009 года "О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок" срок аренды земельного участка площадью 1543,68 кв. м был продлен на 04 года 11 месяцев, после чего между ним и Управлением имущественных отношений Администрации Чернушинского района был заключен договор аренды N 361-12/09 от 04 декабря 2009 года. Земельному участку был присвоен кадастровый номер <...>. Заключая по истечению срока аренды новые договоры, он тем самым продлял с Администрацией Чернушинского муниципального района правоотношения по владению и пользованию земельным участком. 31 мая 2013 года он обратился в орган "Росреестра" с заявлением о регистрации договора аренды, однако 13 июня 2013 года государственная регистрация договора аренды была приостановлена. Приостанавливая государственную регистрацию договора аренды орган "Росреестра" мотивировал своей решение тем, что на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды считается не заключенным, т. к. в соответствии со ст. 609 ГК РФ ранее заключенные договоры аренды государственную регистрацию не прошли, поэтому вновь заключенный договор аренды, в качестве документа, подтверждающего право аренды у истца на земельный участок под к/н <...> по адресу: <...> рассматриваться не может. Кроме того, приостановив государственную регистрацию договора аренды земельного участка орган "Росреестра" сослался на не соблюдение п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ, т.е. аукционной процедуры предоставления земельных участков. Указанные органом "Росреестра" обстоятельства, основанием к отказу в регистрации права аренды являться не могут. В период начала владения им спорным земельным участком с 12 февраля 2001 года, полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, собственность на основании п. 2 Указа Президента РФ N 2287 от 24 декабря 1993 года осуществлялись органами местного самоуправления. Процедура предоставления ему земельного участка Таушинским сельским советом была соблюдена. Постановления органов местного самоуправления, на основании которых сторонами заключались договоры аренды, в порядке, установленном законом оспорены не были. По факту использования истцом земельного участка для указанных целей сторонами, начиная с 16 августа 2004 года договоры аренды переоформлялись, составлялись акты фактического использования земельного участка. Свое действие договоры прекращали по окончанию срока аренды. Согласно п. 6.4 договора аренды N 35-55, заключенного 18 июня 2004 года, арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору обязательства, по окончанию срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Продление договора на новый срок производится исключительно по согласию сторон. Действительно договоры аренды, заключенные между ним и ответчиком государственную регистрацию не прошли, но фактически он использовал земельный участок по назначению. При заключении договора аренды передача земельного участка осуществлялась на основании актов приема-передачи имущества, на земельном участке истцом возведены объекты капитального строительства в т.ч. жилой дом. Из-за отсутствия государственной регистрации права аренды, возникла необходимость обратиться в суд за признанием права аренды на земельный участок под к/н <...>. Просит признать за ним право аренды на земельный участок под кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 1543,68 кв. м из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства на основании договоров аренды земельного участка: от 12 февраля 2001 года, заключенного на срок до трех лет, от 18 июня 2004 года N 35-55, заключенного на срок пять лет, от 04 декабря 2009 года за N 361-12/09, заключенного на срок 04 года 06 месяцев.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивала.
Представители ответчиков Администрации Чернушинского муниципального района, УИО Администрации Чернушинского муниципального района, Администрации Таушинского сельского поселения в рассмотрении дела не участвовали.
Представитель третьего лица Чернушинского межрайонного отдела "Росреестра" указал в письменных возражениях на заявленный иск указал на то, что поскольку все договоры аренды земельного участка между истцом и ответчиком заключались на срок более одного года, право аренду у истца могло возникнуть только с момента государственной регистрации договоров аренды в органе "Росреестра". Поскольку право аренды истец не зарегистрировал, и это право у него не возникло, оно не может быть признано за ним в судебном порядке. Кроме того, земельный участок был предоставлен истцу в аренду с нарушением правил, предусмотренных ст. 30.1 ЗК РФ, т.е. без соблюдения аукционной процедуры.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит С., указывая в апелляционной жалобе на то, что заключенный договор на основании постановления администрации Таушинского сельсовета от 12.02.2001 года N 34 между ним и администрацией Таушинского сельсовета от 12.02.2001 года и постановление администрации Таушинского сельсовета не предусматривают такого обязательства как обязательная государственная регистрации права аренды. Считает, данный договор вступает в законную силу с момента его подписания сторонами.
Единственным обязательством, возложенным на Арендатора по договору аренды, являлась обязательная постановка на учет в Райкомземе. Данное условие им исполнено, земельный участок внесен в государственный реестр земель 15.02.2001 года. Органом местного самоуправления договор аренды не признан недействительным; законность пользования земельным участком кем-либо не оспорена: задолженности по оплате аренды не имеется. По правилам договора аренды, срок его окончания не влечет прекращения обязательств между сторонами; имеется возможность пролонгации договора аренды. В случае желания собственника земельного участка сдать его вновь в аренду, бывший арендатор имеет преимущественное право на заключение вновь договора аренды. В связи с чем указание в договоре аренды на прекращение обязательств в случае окончания срока его действия, не является определяющим. На все последующие периоды с ним вновь заключались договоры аренды, как с субъектом, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды. Считает не обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что у него не возникло преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и признании данного договора недействительным (незаключенным). Договоры аренды содержат сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, прилагаемому к договору. Кроме того, из содержания договора следует, что он принял в аренду земельный участок именно для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке расположены объекты недвижимости: жилой дом и постройки. В период начала владения им спорным земельным участком (12.02.2001 года) полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, собственность осуществлялись органами местного самоуправления, (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 г. N 2287). Процедура предоставления ему земельного участка по вышеуказанному адресу Таушинским сельсоветом соблюдена. Просит решение Чернушинского районного суда Пермского края от 28.10.2013 года отменить, принять по делу новый судебный акт.
Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 12 февраля 2001 года на основании постановлений администрации Таушинского сельского совета Чернушинского района Пермской области N 34 и 35 в аренду с правом последующего выкупа, на срок до трех лет, С. был предоставлен земельный участок общей площадью 0,15 Га для ведения личного подсобного хозяйства, проектирования индивидуального жилого дома и хозяйственных построек по адресу: <...> под к/н <...> с заключением договора аренды земельного участка от 12 февраля 2001 года на основании п. 4.2 которого С. был обязан выполнять другие обязанности арендатора (Т. 1 л.д. 7-15). На основании постановления Главы администрации Чернушинского района Пермской области за N 889 от 17 июня 2004 года площадь земельного участка, предоставленного С. в аренду была изменена с 1462 кв. м на 1543,68 кв. м. Так же с С. в связи с истечением срока действия ранее, заключенного договора аренды от 12 февраля 2001 года был заключен новый договор аренды земельного участка N 35-55 от 18 июня 2004 года на срок пять лет (Т. 1 л.д. 18-21). На основании постановления Главы администрации Чернушинского муниципального района Пермского края за N 1412 от 04 декабря 2009 года, ранее арендуемый истцом земельный участок в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора аренды от 18 июня 2004 года снова был предоставлен С. в аренду на срок 04 года 11 месяцев. Так же с С. в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 18 июня 2004 года 04 декабря 2009 года был заключен договор аренды земельного участка на срок 04 года 11 месяцев за N 361-12/09 (Т. 1 л.д. 22-29). В настоящее время земельный участок, переданный в аренду С., согласно кадастровому паспорту имеет площадь 1543,68 кв. м, кадастровый номер <...>, по адресу: <...>, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, находится в государственной собственности (л.д. 30-32). На земельном участке, согласно представленному представителем истца техническому паспорту, имеются жилой одноэтажный дом с надворными постройками общей площадью застройки 70,12 кв. м (Т. 1 л.д. 62-71).
Отказывая в иске, суд исходил из того, что поскольку ни один из заключенных с С. в 2001 и 2004 г.г. договоров аренды земельного участка, государственную регистрацию не прошел, а в 2009 году земельный участок был предоставлен С. без соблюдения обязательной процедуры, предусмотренной ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ, на основании ч. 3 ст. 433 ГК РФ договоры аренды земельного участка с С. заключены не были, и право аренды земельного участка у С. не наступило.
С данными выводами согласиться нельзя.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Действительно, как следует из договоров аренды земельного участка, заключенных с С. органом местного самоуправления в 2001, 2004, 2009 г.г. они были заключены соответственно на срок не менее 3-х лет, на 5 лет и на 04 года 11 месяцев и следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что они подлежали государственной регистрации является правомерным.
Однако, делая вывод о том, что договоры аренды не могут считаться заключенным с даты их подписания сторонами, суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что фактически земельный участок по ул. <...> Чернушинского района был передан в пользование истца, для ведения личного подсобного хозяйства. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству был утвержден акт установления и согласования границ этого земельного участка, при этом границы были закреплены в натуре межевыми знаками, межевые знаки были приняты С. данные обстоятельства подтверждаются актом (л.д. 13).
Кроме того, С. постановлением администрации Таушинского сельского совета от 12.02.2001 г. было разрешено проектирование строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных построек.
Постановлением главы администрации Чернушинского района от 17.06.2004 г. была изменена площадь земельного участка, представленного С. с 1462 м кв. до 1543,68 м кв. и продлен срок аренды на пять лет.
После истечения срока аренды в 2009 г. с истцом был заключен договор аренды на новый срок.
При этом администрацией Чернушинского района право аренды истца оспорено не было, требований об освобождении земельного участка не заявлялось.
В настоящее время на земельном участке расположены постройки в том числе жилой дом.
При таких обстоятельствах, факт отсутствия государственной регистрации договора аренды от 12.02.2001 г. сам по себе не может свидетельствовать об отсутствии права аренды истца на спорный земельный участок.
Факт исполнения договоров аренды сторонами, передачи земельного участки истцу и его использования истцом с 2001 года никем не оспаривался в ходе разрешения спора.
Таким образом, в данном конкретном случае следует учитывать те обстоятельства, что фактически договоры аренды были исполнены сторонами, право аренды истца никогда не оспаривалось с 2001 года, договоры аренды заключались на новые сроки, обязательства по внесению арендной платы истцом исполнялись надлежащим образом, арендная плата по договору принималась от истца, на данном участке расположен жилой дом.
Договоры аренды отвечают требованиям, предъявляемым действующим законодательством к такому роду договорам.
С учетом указанных обстоятельств дела, судебная коллегия пришла к выводу о том, что у истца возникло право аренды спорного земельного участка.
Таким образом решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований С.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Чернушинского районного суда Пермского края от 28 октября 2013 года отменить. Принять по делу новое решение: признать за С. право аренды земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)