Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Стельмах М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Башуралремстрой", общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно - строительная компания "Башуралремстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2009 по делу N А07-14372/2008 (судья Юсеева И.Р.), при участии представителей: от общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно - строительная компания "Башуралремстрой" - Кравцова Е.Г. (доверенность N 07 от 15.12.2008),
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа (далее - КУМС) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Башуралремстрой" (далее - ООО "Башуралремстрой") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 376 833 руб. 34 коп. за период с 01.12.2006 по 01.02.2007 и пени в размере 372 819 руб. 58 коп., к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Башуралремстрой" (далее - ООО ИСК "Башуралремстрой") - о взыскании долга по арендной плате в размере 4 808 752 руб. 78 коп. за период с 01.02.2007 по 19.01.2009 (с учетом уточненных и принятых судом к рассмотрению требований).
ООО ИСК "Башуралремстрой" обратилось к КУМС с встречным иском о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2006 и взыскании убытков в сумме 1 435 000 руб.
Решением суда от 18.03.2009 требования КУМС к ООО "Башуралремстрой" удовлетворены в части взыскания основного долга, во взыскании пени - в иске отказано. Требования к ООО ИСК "Башуралремстрой" удовлетворены в заявленном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
Оспаривая данный судебный акт, ООО "Башуралремстрой" в апелляционной жалобе просило его отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и нарушение норм процессуального права. Ответчик полагает, что оснований для взыскания с него долга по договору аренды от 26.09.2006 не имелось, поскольку все права и обязанности по нему были переданы ООО ИСК "Башуралремстрой" на основании договора от 30.05.2008. Судом не истребованы у истца доказательства данной уступки.
ООО ИСК "Башуралремстрой" также не согласилось с выводами суда и просило отменить решение, отказав КУМС в иске и удовлетворив встречный иск, сославшись на то, что его права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.09.2006 возникли не ранее 23.05.2008; суд не дал правовой оценки доказательствам, подтверждающим факт невозможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды земельного участка; имелись основания для досрочного расторжения данного договора и взыскания убытков, возникших в результате неправомерных действий администрации.
В дополнение к апелляционной жалобе ООО ИСК "Башуралремстрой" считает, что торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под строительство объекта недвижимости проведены с нарушением установленного порядка, поскольку предметом аренды являлся несформированный земельный участок.
КУМС не согласился с доводами ООО ИСК "Башуралремстрой", в отзыве просил решение суда оставить без изменения, находя его законным и обоснованным. Истец считает, что процедура проведения торгов не нарушена; истцом по встречному иску не соблюден претензионный порядок расторжения договора; факт наличия убытков и их размер не подтверждены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и второго ответчика не явились.
С учетом мнения представителя ООО ИСК "Башуралремстрой", в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ООО ИСК "Башуралремстрой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, и настаивал на соблюдении им претензионного порядка, предусмотренного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения подателя апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.
Как следует из материалов дела, по итогам проведенных 28.07.2006 торгов между КУМС и ООО "Башуралремстрой" 09.08.2006 был заключен договор N 23, предметом которого являлось предоставление права на заключение договора аренды земельного участка под строительство предприятия общественного питания типа "кафе" или "бистро", либо комплекса по оказанию услуг бытового обслуживания населения, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа, бульвар Хадии Давлетшиной, рядом с домом N 13, ориентировочной площадью 266 кв. м (т. 1, л.д. 82).
Во исполнение указанного соглашения (п. 3.1.3) КУМС (арендодатель) и ООО "Башуралремстрой" (арендатор) 26.09.2006 заключили договор N 1/т-06, согласно которому последнему подлежал передаче вышеуказанный земельный участок в границах, указанных в кадастровом плане, являющийся обязательным приложением к договору (т. 1, л.д. 8-10).
Срок аренды определен сторонами с 20.09.2006 по 20.03.2009 с установлением арендной платы за год в сумме 2 261 000 руб.
Арендатор земельный участок принял по акту от 26.09.2006 (т. 1, л.д. 14).
Государственная регистрация указанного договора аренды произведена 23.05.2008.
По соглашению от 30.05.2008 права и обязанности по вышеуказанному договору аренды N 1/т-06 ООО "Башуралремстрой" с согласия собственника уступило ООО ИСК "Башуралремстрой" (т. 1, л.д. 32-34, 102, 103).
Одним из условий данного соглашения предусматривалась обязанность ООО ИСК "Башуралремстрой" по погашению задолженности по арендной плате по состоянию на 31.07.2008 в размере 3 768 252 руб. 80 коп., а также пени в размере 549 410 руб. 91 коп. (п. 3.5).
Также стороны определили, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан и действует до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств, но его условия в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям сторон с 01.02.2007 (п. 6.1).
Государственная регистрация указанного соглашения произведена 27.09.2008.
Ненадлежащее исполнение ответчиками своих обязанностей по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения КУМС в суд с настоящим иском.
В свою очередь, полагая, что КУМС в нарушение условий договора аренды N 1/т-06 от 26.09.2006 предоставил арендатору земельный участок, непригодный для его использования в соответствии с указанными в договоре целями - для проектирования и строительства предприятия общественного питания типа "кафе" или "бистро", либо комплекса по оказанию бытовых услуг населению, ООО ИСК "Башуралремстрой" обратилось с встречным иском о его расторжении и взыскании убытков на основании положений п. 5 ст. 453, 611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации.
В обоснование своих требований истец ссылался на то, что согласно заключениям соответствующих уполномоченных органов проектирование комплекса предприятий по оказанию услуг бытового обслуживания населения невозможно, поскольку не соблюдена 50-ти метровая санитарно-защитная зона, отсутствует техническая возможность присоединения объекта к тепловым и электрическим сетям, его строительство допустимо при исключении вырубки зеленых насаждений, что, по мнению истца, невозможно, поскольку таковые занимают его значительную часть.
Удовлетворяя требования о взыскании с ответчиков задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции при отсутствии сведений о ее погашении руководствовался условиями заключенного между ними договора о переуступке прав и обязанностей от 30.05.2008 и положениями ст. 309, 425, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что его заявителем не представлено достаточных доказательств, подтверждающих факт передачи арендатору земельного участка, непригодного для его использования в предусмотренных договором целях. Иск о расторжении соглашения от 26.09.2006 заявлен во время рассмотрения спора о взыскании с арендаторов задолженности по нему. При отсутствии оснований для расторжения договора взыскание убытков исключено.
Суд апелляционной инстанции находит вышеназванные выводы суда первой инстанции правильными.
В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно ст. 309, п. 1 ст. 614 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиками своих обязательств по внесению арендных платежей в период действия договора аренды земельного участка от 26.09.2006 в соответствии с пунктами 3.1, 4.6 соглашения об уступке прав и обязанностей по нему второму ответчику - ООО ИСК "Башуралремстрой" от 30.05.2008 (п. 6.1), требования КУМС о взыскании с ООО "Башуралремстрой" задолженности в размере 376 752 руб. 28 коп. за период с 20.09.2006 по 01.02.2007, а с ООО ИСК "Башуралремстрой" - за последующий период в сумме 4 898 752 руб. 78 коп. удовлетворены правомерно.
С учетом вышеизложенного, доводы подателей апелляционных жалоб об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца суд апелляционной инстанции отклоняет, как не основанные на условиях договора об уступке прав и обязанностей от 30.05.2008 и законе, а также не подтвержденные документально.
Неистребование судом от истца доказательств о состоявшейся между ответчиками уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка само по себе не является нарушением норм процессуального права, и правового значения для данного спора не имеет.
Также правильно отказано в удовлетворении встречного иска ООО ИСК "Башуралремстрой" о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2006 N 1/т-06 и взыскании убытков.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит перечень оснований, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора, Таким основанием, в частности, является выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность (ст. 612 названного Кодекса). При этом законодатель предусмотрел, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны быть обнаружены им во время осмотра имущества или передачи (2 ст. 612 Кодекса).
В качестве доказательств, подтверждающих наличие таких недостатков, истец представил заключение по выбору земельного участка Центрального межрайонного управления Министерства природопользования, лесных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Башкортостан от 06.03.2007, N 04-02/363, санитарно-эпидемиологическое заключение по отводу земельного участка N 466/05 от 22.03.2007, письмо ООО "Центр присоединения потребителей" от 18.08.2008 (т. 1, л.д. 70,71, 85).
Однако, оценив указанные доказательства в соответствии с правилами ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с выпиской из кадастрового плана земельного участка (т. 1, л.д. 10), актом приема-передачи в аренду земельного участка от 26.09.2006 (т. 1, л.д. 14), представленным КУМС пакетом документов по проведению торгов по продаже права аренды на спорный земельный участок в 2005 и 2006 г. (т. 1, л.д. 82-84, т. 2, л.д. 90-106), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО ИСК "Башуралремстрой" не доказало в достаточной степени наличие условий, достаточных для расторжения договора в порядке ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из представленных истцом заключений усматривается, что они даны в отношении не предприятия альтернативного профиля деятельности (как предполагалось по договору аренды), а комплекса предприятий по оказанию услуг бытового обслуживания и общественного питания; выводы о несоблюдении 50-ти метровой санитарно-защитной зоны сделаны исходя из существенно завышенной площади земельного участка (0,7 га вместо 266 кв. м по договору, по отношению не к жилому дому N 13, а дополнительно к дому N 17); зеленые насаждения на участке находились лишь с северно-восточной стороны, их вырубка была исключена только с восточной; ранее на арендованном участке находились торговые павильоны; площадь и расположение земельного участка при наличии двух вновь образованных (по сведениям кадастрового учета) не конкретизирована; с учетом не изменившейся с 2005 г. характеристик предполагаемого объекта строительства на тот момент были положительные заключения на его соответствие установленным нормам и правилам.
Кроме того, следует учесть то, что в акте приема-передачи земельного участка арендатору было указано, что участок передан в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, претензий со стороны последнего не имелось.
Таким образом, истец по встречному иску в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что принятый в аренду земельный участок обладает такими качественными характеристиками, которые полностью или частично препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды, а предыдущий и новый арендаторы не обладали соответствующей информацией о его состоянии.
С учетом изложенного, доводы ИСК ООО "Башуралремстрой" о наличии условий, достаточных для расторжения договора аренды в соответствии со ст. ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, и как следствие, для взыскания убытков в порядке п. 5 ст. 453 названного Кодекса подлежат отклонению.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что суд первой инстанции не дал правовой оценки представленным в обоснование встречного иска доказательствам несостоятельна, как не соответствующая фактическим обстоятельствам дела. Мотивировочная часть решения содержит такую оценку.
Также не могут быть приняты во внимание доводы ООО ИСК "Башуралремстрой" об отсутствии у него обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 1/т-06 до уступки прав и обязанностей по нему 30.05.2008, поскольку они не основаны на условиях указанной уступки (п. 3.5 и 6.1 данного соглашения), а также требованиях п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право сторон установить, что условия заключенного им договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Ссылка ООО ИСК "Башуралремстрой" на положения ст. 40, п. 2 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации неосновательна, поскольку указанные нормы касаются прав собственника земельного участка и пользователя земельного участка на основании сервитутов, каковым общество не является.
Указанные в дополнении к апелляционной жалобе доводы о нарушении ответчиком по встречному иску процедуры торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проверке судом апелляционной инстанции не подлежат, поскольку они в качестве обоснования встречного иска они в суде первой инстанции приведены не были, а потому предметом оценки суда не являлись (ч. 7 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2009 по делу N А07-14372/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Башуралремстрой", общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная компания "Башуралремстрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Т.В.СОКОЛОВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2009 N 18АП-3538/2009 ПО ДЕЛУ N А07-14372/2008
Требование: О взыскании с ответчика-1 задолженности по арендной плате и пени, с ответчика-2 долга по арендной плате.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2009 г. N 18АП-3538/2009
Дело N А07-14372/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Стельмах М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Башуралремстрой", общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно - строительная компания "Башуралремстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2009 по делу N А07-14372/2008 (судья Юсеева И.Р.), при участии представителей: от общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно - строительная компания "Башуралремстрой" - Кравцова Е.Г. (доверенность N 07 от 15.12.2008),
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа (далее - КУМС) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Башуралремстрой" (далее - ООО "Башуралремстрой") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 376 833 руб. 34 коп. за период с 01.12.2006 по 01.02.2007 и пени в размере 372 819 руб. 58 коп., к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Башуралремстрой" (далее - ООО ИСК "Башуралремстрой") - о взыскании долга по арендной плате в размере 4 808 752 руб. 78 коп. за период с 01.02.2007 по 19.01.2009 (с учетом уточненных и принятых судом к рассмотрению требований).
ООО ИСК "Башуралремстрой" обратилось к КУМС с встречным иском о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2006 и взыскании убытков в сумме 1 435 000 руб.
Решением суда от 18.03.2009 требования КУМС к ООО "Башуралремстрой" удовлетворены в части взыскания основного долга, во взыскании пени - в иске отказано. Требования к ООО ИСК "Башуралремстрой" удовлетворены в заявленном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
Оспаривая данный судебный акт, ООО "Башуралремстрой" в апелляционной жалобе просило его отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и нарушение норм процессуального права. Ответчик полагает, что оснований для взыскания с него долга по договору аренды от 26.09.2006 не имелось, поскольку все права и обязанности по нему были переданы ООО ИСК "Башуралремстрой" на основании договора от 30.05.2008. Судом не истребованы у истца доказательства данной уступки.
ООО ИСК "Башуралремстрой" также не согласилось с выводами суда и просило отменить решение, отказав КУМС в иске и удовлетворив встречный иск, сославшись на то, что его права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.09.2006 возникли не ранее 23.05.2008; суд не дал правовой оценки доказательствам, подтверждающим факт невозможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды земельного участка; имелись основания для досрочного расторжения данного договора и взыскания убытков, возникших в результате неправомерных действий администрации.
В дополнение к апелляционной жалобе ООО ИСК "Башуралремстрой" считает, что торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под строительство объекта недвижимости проведены с нарушением установленного порядка, поскольку предметом аренды являлся несформированный земельный участок.
КУМС не согласился с доводами ООО ИСК "Башуралремстрой", в отзыве просил решение суда оставить без изменения, находя его законным и обоснованным. Истец считает, что процедура проведения торгов не нарушена; истцом по встречному иску не соблюден претензионный порядок расторжения договора; факт наличия убытков и их размер не подтверждены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и второго ответчика не явились.
С учетом мнения представителя ООО ИСК "Башуралремстрой", в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ООО ИСК "Башуралремстрой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, и настаивал на соблюдении им претензионного порядка, предусмотренного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения подателя апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.
Как следует из материалов дела, по итогам проведенных 28.07.2006 торгов между КУМС и ООО "Башуралремстрой" 09.08.2006 был заключен договор N 23, предметом которого являлось предоставление права на заключение договора аренды земельного участка под строительство предприятия общественного питания типа "кафе" или "бистро", либо комплекса по оказанию услуг бытового обслуживания населения, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа, бульвар Хадии Давлетшиной, рядом с домом N 13, ориентировочной площадью 266 кв. м (т. 1, л.д. 82).
Во исполнение указанного соглашения (п. 3.1.3) КУМС (арендодатель) и ООО "Башуралремстрой" (арендатор) 26.09.2006 заключили договор N 1/т-06, согласно которому последнему подлежал передаче вышеуказанный земельный участок в границах, указанных в кадастровом плане, являющийся обязательным приложением к договору (т. 1, л.д. 8-10).
Срок аренды определен сторонами с 20.09.2006 по 20.03.2009 с установлением арендной платы за год в сумме 2 261 000 руб.
Арендатор земельный участок принял по акту от 26.09.2006 (т. 1, л.д. 14).
Государственная регистрация указанного договора аренды произведена 23.05.2008.
По соглашению от 30.05.2008 права и обязанности по вышеуказанному договору аренды N 1/т-06 ООО "Башуралремстрой" с согласия собственника уступило ООО ИСК "Башуралремстрой" (т. 1, л.д. 32-34, 102, 103).
Одним из условий данного соглашения предусматривалась обязанность ООО ИСК "Башуралремстрой" по погашению задолженности по арендной плате по состоянию на 31.07.2008 в размере 3 768 252 руб. 80 коп., а также пени в размере 549 410 руб. 91 коп. (п. 3.5).
Также стороны определили, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан и действует до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств, но его условия в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям сторон с 01.02.2007 (п. 6.1).
Государственная регистрация указанного соглашения произведена 27.09.2008.
Ненадлежащее исполнение ответчиками своих обязанностей по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения КУМС в суд с настоящим иском.
В свою очередь, полагая, что КУМС в нарушение условий договора аренды N 1/т-06 от 26.09.2006 предоставил арендатору земельный участок, непригодный для его использования в соответствии с указанными в договоре целями - для проектирования и строительства предприятия общественного питания типа "кафе" или "бистро", либо комплекса по оказанию бытовых услуг населению, ООО ИСК "Башуралремстрой" обратилось с встречным иском о его расторжении и взыскании убытков на основании положений п. 5 ст. 453, 611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации.
В обоснование своих требований истец ссылался на то, что согласно заключениям соответствующих уполномоченных органов проектирование комплекса предприятий по оказанию услуг бытового обслуживания населения невозможно, поскольку не соблюдена 50-ти метровая санитарно-защитная зона, отсутствует техническая возможность присоединения объекта к тепловым и электрическим сетям, его строительство допустимо при исключении вырубки зеленых насаждений, что, по мнению истца, невозможно, поскольку таковые занимают его значительную часть.
Удовлетворяя требования о взыскании с ответчиков задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции при отсутствии сведений о ее погашении руководствовался условиями заключенного между ними договора о переуступке прав и обязанностей от 30.05.2008 и положениями ст. 309, 425, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что его заявителем не представлено достаточных доказательств, подтверждающих факт передачи арендатору земельного участка, непригодного для его использования в предусмотренных договором целях. Иск о расторжении соглашения от 26.09.2006 заявлен во время рассмотрения спора о взыскании с арендаторов задолженности по нему. При отсутствии оснований для расторжения договора взыскание убытков исключено.
Суд апелляционной инстанции находит вышеназванные выводы суда первой инстанции правильными.
В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно ст. 309, п. 1 ст. 614 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиками своих обязательств по внесению арендных платежей в период действия договора аренды земельного участка от 26.09.2006 в соответствии с пунктами 3.1, 4.6 соглашения об уступке прав и обязанностей по нему второму ответчику - ООО ИСК "Башуралремстрой" от 30.05.2008 (п. 6.1), требования КУМС о взыскании с ООО "Башуралремстрой" задолженности в размере 376 752 руб. 28 коп. за период с 20.09.2006 по 01.02.2007, а с ООО ИСК "Башуралремстрой" - за последующий период в сумме 4 898 752 руб. 78 коп. удовлетворены правомерно.
С учетом вышеизложенного, доводы подателей апелляционных жалоб об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца суд апелляционной инстанции отклоняет, как не основанные на условиях договора об уступке прав и обязанностей от 30.05.2008 и законе, а также не подтвержденные документально.
Неистребование судом от истца доказательств о состоявшейся между ответчиками уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка само по себе не является нарушением норм процессуального права, и правового значения для данного спора не имеет.
Также правильно отказано в удовлетворении встречного иска ООО ИСК "Башуралремстрой" о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2006 N 1/т-06 и взыскании убытков.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит перечень оснований, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора, Таким основанием, в частности, является выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность (ст. 612 названного Кодекса). При этом законодатель предусмотрел, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны быть обнаружены им во время осмотра имущества или передачи (2 ст. 612 Кодекса).
В качестве доказательств, подтверждающих наличие таких недостатков, истец представил заключение по выбору земельного участка Центрального межрайонного управления Министерства природопользования, лесных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Башкортостан от 06.03.2007, N 04-02/363, санитарно-эпидемиологическое заключение по отводу земельного участка N 466/05 от 22.03.2007, письмо ООО "Центр присоединения потребителей" от 18.08.2008 (т. 1, л.д. 70,71, 85).
Однако, оценив указанные доказательства в соответствии с правилами ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с выпиской из кадастрового плана земельного участка (т. 1, л.д. 10), актом приема-передачи в аренду земельного участка от 26.09.2006 (т. 1, л.д. 14), представленным КУМС пакетом документов по проведению торгов по продаже права аренды на спорный земельный участок в 2005 и 2006 г. (т. 1, л.д. 82-84, т. 2, л.д. 90-106), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО ИСК "Башуралремстрой" не доказало в достаточной степени наличие условий, достаточных для расторжения договора в порядке ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из представленных истцом заключений усматривается, что они даны в отношении не предприятия альтернативного профиля деятельности (как предполагалось по договору аренды), а комплекса предприятий по оказанию услуг бытового обслуживания и общественного питания; выводы о несоблюдении 50-ти метровой санитарно-защитной зоны сделаны исходя из существенно завышенной площади земельного участка (0,7 га вместо 266 кв. м по договору, по отношению не к жилому дому N 13, а дополнительно к дому N 17); зеленые насаждения на участке находились лишь с северно-восточной стороны, их вырубка была исключена только с восточной; ранее на арендованном участке находились торговые павильоны; площадь и расположение земельного участка при наличии двух вновь образованных (по сведениям кадастрового учета) не конкретизирована; с учетом не изменившейся с 2005 г. характеристик предполагаемого объекта строительства на тот момент были положительные заключения на его соответствие установленным нормам и правилам.
Кроме того, следует учесть то, что в акте приема-передачи земельного участка арендатору было указано, что участок передан в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, претензий со стороны последнего не имелось.
Таким образом, истец по встречному иску в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что принятый в аренду земельный участок обладает такими качественными характеристиками, которые полностью или частично препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды, а предыдущий и новый арендаторы не обладали соответствующей информацией о его состоянии.
С учетом изложенного, доводы ИСК ООО "Башуралремстрой" о наличии условий, достаточных для расторжения договора аренды в соответствии со ст. ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, и как следствие, для взыскания убытков в порядке п. 5 ст. 453 названного Кодекса подлежат отклонению.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что суд первой инстанции не дал правовой оценки представленным в обоснование встречного иска доказательствам несостоятельна, как не соответствующая фактическим обстоятельствам дела. Мотивировочная часть решения содержит такую оценку.
Также не могут быть приняты во внимание доводы ООО ИСК "Башуралремстрой" об отсутствии у него обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 1/т-06 до уступки прав и обязанностей по нему 30.05.2008, поскольку они не основаны на условиях указанной уступки (п. 3.5 и 6.1 данного соглашения), а также требованиях п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право сторон установить, что условия заключенного им договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Ссылка ООО ИСК "Башуралремстрой" на положения ст. 40, п. 2 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации неосновательна, поскольку указанные нормы касаются прав собственника земельного участка и пользователя земельного участка на основании сервитутов, каковым общество не является.
Указанные в дополнении к апелляционной жалобе доводы о нарушении ответчиком по встречному иску процедуры торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проверке судом апелляционной инстанции не подлежат, поскольку они в качестве обоснования встречного иска они в суде первой инстанции приведены не были, а потому предметом оценки суда не являлись (ч. 7 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2009 по делу N А07-14372/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Башуралремстрой", общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная компания "Башуралремстрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Т.В.СОКОЛОВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)