Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Огурцова Н.А.,
судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.,
при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Балакирева Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г.,
на решение Арбитражного суда Московской области от 10 декабря 2014 года по делу N А41-46151/12, принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых судом уточнений) к ЗАО "ЕЗСК" о признании договора купли-продажи земельного участка от 12.08.2010 N 896-10-КП-ЗН между Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района и ЗАО "ЕЗСК" недействительной (ничтожной) сделкой и о применении последствий признания спорного договора недействительной (ничтожной) сделкой.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют: Управление Росреестра по Московской области, Балакирев Е.Б., Московко Ю.Г., Каражди В.Г., Администрация Егорьевского муниципального района Московской области, ООО "Станкокоммерс", ООО "Стройресурс", и ООО "Современные Агротехнологии".
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.09.2013 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 года решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа от 03.03.2014 года решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи с необходимостью дополнительного выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.
При новом рассмотрении дела решением от 10.12.2014 г. суд отказал в удовлетворении требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в части удовлетворения требований истца и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов установленным обстоятельствам по делу.
При этом истец указывает, что основанием для заключения договора было Постановление Руководителя Администрации Егорьевского муниципального района от 29.10.2009 N 2252, которое было отменено Постановлением от 23.11.2011 г. N 3321 в том числе на основании заявления третьих лиц.
Кроме того, указанное Постановление N 3321 от 23.11.2011 было признано законным решением суда по другому делу N А41-1299/12 Арбитражного суда Московской области, что имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
- Также, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 решение Арбитражного суда Московской области по другому делу N А41-40940/09 от 31.03.2010 в связи с отказом от заявления ЗАО "ЕЗСК" было отменено, а производство по делу прекращено, в связи с чем отсутствуют основания для заключения договора купли-продажи, так как в Договоре отсутствуют существенные условия - о цене земельного участка, так как цена была определена изначально на основании отмененного судебного акта;
- При этом, при заключении договора купли-продажи в нарушение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ не были учтены интересы и права третьих лиц - Балакирева Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г., как собственников объекта недвижимости, для использования которого необходима часть земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2; постановка земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 на кадастровый учет осуществлена с существенным нарушением действующего законодательства, в связи с чем, земельный участок не мог быть предметом договора купли-продажи.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы по мотивам приобщенного к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции, 08.02.2006 г. Главой Егорьевского района Московской области было издано постановление N 333 "Об утверждении проекта территориального землеустройства и проектов границ земельных участков", которым утвержден проект территориального землеустройства земельного участка ОАО "Егорьевский станкостроительный завод "Комсомолец" площадью 189 884,58 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34 и проекты границ земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34, из категории земель поселений, разрешенное использование - для промышленного строительства, в том числе: ООО "Станкокоммерс", площадью - 12 234,07 кв. м и ЗАО "ЕЗСК", ответчик - 134 294,41 кв. м.
31.03.2006 г. между ООО "Станкокоммерс" (Продавец) и Балакиревым Е.Б., Караджи В.Г., Московко Ю.Г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в долевую собственность (по 1/3 доли каждому): здание складского корпуса: 1-этажное, общая площадь 2 721 кв. м, инв. N 110-3499, лит. 17Б; здание гаража с бытовыми помещениями: 1-этажное, общая площадь 1 032 кв. м, инв. N 110-3499, лит. 13Б.
На основании указанного договора за Балакиревым Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г. было зарегистрировано право общей долевой собственности на гараж с бытовыми помещениями общей площадью 1 032 кв. м, находящийся по адресу Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34.
Постановлением Главы Егорьевского муниципального района Московской области N 791 от 04.04.2007 г. "О прекращении права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком" прекращено право бессрочного (постоянного) пользования Егорьевского станкостроительного завода "Комсомолец" на земельный участок площадью 18,43 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34.
Указанным постановлением землепользователям названного земельного участка, в том числе ЗАО "ЕЗСК" было предписано оформить право на земельный участок в установленном порядке.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка N МО-11/ЗВ/1-665707 от 14.11.2011 г. земельный участок общей площадью 119 973,45 кв. м, кадастровый номер 50:30:0010617:2, был поставлен на кадастровый учет 23.10.1992 г.
Из материалов дела следует, что 29.10.2009 Администрацией Егорьевского муниципального района Московской области издано постановление N 2252 "О предоставлении земельного участка в собственность путем продажи", согласно которому ЗАО "ЕЗСК" предоставлен в собственность путем продажи (выкупа) земельный участок с кадастровым номером 50:30:0010617:2, площадью 119973,45 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для промышленного строительства".
Решением Арбитражного суда Московской области от 31.03.2010 по делу N А41-40940/09 удовлетворены заявленные требования ЗАО "ЕЗСК", а именно: признано незаконным бездействие Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области, выразившееся в не направлении ЗАО "ЕЗСК" проекта договора купли-продажи земельного участка с указанием цены земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 площадью 119973,45 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для промышленного строительства, местоположение: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34; Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области обязан в месячный срок со дня вступления решения в законную силу направить ЗАО "ЕЗСК" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 площадью 119973,45 категория: земли населенных пунктов, разрешенный вид использован: для промышленного строительства, местоположение: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34, по цене указанного земельного участка в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.
12.08.2010 г. между Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района и ЗАО "ЕЗСК" заключен договор N 896-10-КП-ЗН купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2, общей площадью 119 973,45 кв. м, о чем 25.10.2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая регистрационная запись за номером 50-50-30/046/2010-375.
Истец, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, считает, что Договор купли-продажи земельного участка N 896-10-КП-ЗН от 12.08.2010 года является недействительной (ничтожной).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что в данном случае Администрация Егорьевского муниципального района не имела право принимать Постановление N 3321 от 23 ноября 2011 г. по следующим обстоятельствам. В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Администрация Егорьевского муниципального района Московской области, принимая постановление N 3321 от 23 ноября 2011 г., фактически в административном порядке оспорила право собственности ЗАО "ЕЗСК" на земельный участок, поскольку именно на основании данного постановления был заключен Договор купли-продажи земельного участка.
Согласно статье 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Таким образом, по выводу суда первой инстанции, возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.
Действительно, из материалов дела следует, что ЗАО "ЕЗСК" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации Егорьевского муниципального района Московской области о признании недействительным постановления Администрации Егорьевского муниципального района Московской области от 23.11.2011 N 3321 "Об отмене постановления руководителя Администрации Егорьевского муниципального района от 29.10.2009 N 2252 "О предоставлении земельного участка в собственность путем продажи".
Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-1299/12 от 09.10.2012, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда и постановлением суда кассационной инстанции, в удовлетворении заявленного ЗАО "ЕЗСК" требования отказано, поскольку формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 произведена вразрез с требованиями действующего законодательства, ввиду отсутствия согласования границ формируемого земельного участка с собственниками объекта недвижимого имущества, находящегося по тому же адресу.
На основании изложенного суды пришли к выводу, что поскольку границы земельного участка определены с нарушением законодательства, предоставление в собственность такого участка является неправомерным, в связи с чем, Администрация Егорьевского муниципального района Московской области имела право отменить ранее изданное постановление о предоставлении земельного участка в собственность.
Однако, суд первой инстанции считает, что судебные акты по делу N А41-1299/12 не могут иметь преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, так как из текста судебных актов по указанному делу следует, что судами не исследовался вопрос о том имела ли право администрация, как орган местного самоуправления, издавать ненормативный правовой акт, направленный на оспаривание права собственности ЗАО "ЕЗСК" в административном порядке.
Более того, сам факт отмены судебного акта по делу N А41-40940/09 Арбитражного суда Московской области во исполнение которого был заключен договор купли-продажи земельного участка и прекращения производства по делу в связи с отказом от иска, не свидетельствует о недействительности договора, а также каких-либо отдельных его условий.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правильно не приняты во внимание доводы истца о том, что в связи с тем, что постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-40940/09 от 31.03.2010 было отменено, а производство по делу прекращено, то в Договоре купли-продажи отсутствует соглашение сторон по существенному условию договора купли-продажи недвижимости - цене земельного участка, так как цена была установлена отмененным судебным актом.
Учитывая, что в соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества соглашения о цене недвижимости, свидетельствует о том, что договор купли-продажи является незаключенным, следовательно, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости согласования цены договора, не может служить основанием для признания договора недействительным.
Судом первой инстанции исполнено поручения суда кассационной инстанции и проверены обстоятельства, касающиеся вопроса связанного с исполнением договора.
При этом суд первой инстанции установил, из представленного ответчиком платежного поручения от 06.09.2010 года N 381 следует, что ЗАО "ЕЗСК" во исполнение Договора купли-продажи земельного участка перечислены истцу денежные средства в размере 2 258 500 руб. 20 коп., которые были приняты ответчиком без каких-либо оговорок, земельный участок был передан по акту приема-передачи, право собственности ЗАО "ЕЗСК" на земельный участок было зарегистрировано.
В связи с этим, условия договора купли-продажи земельного участка о предмете и цене были определены сторонами при его заключении и последующем исполнении.
Также судом первой инстанции правильно не приняты во внимание доводы истца о том, что при заключении договора купли-продажи в нарушение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ не были учтены интересы и права третьих лиц - Балакирева Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г., как собственников объекта недвижимости, для использования которого необходима часть земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 по следующим обстоятельствам.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Приобретение права аренды на часть земельного участка, которая необходима для использования объекта недвижимости, принадлежащего другому лицу, нарушает исключительное право последнего на приватизацию либо на приобретение права аренды на данную часть земельного участка.
Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса РФ права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает также, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Данный вывод подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 года по делу N 5361/12.
Кроме того, по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участка общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового. Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции сделал вывод, что Комитет по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области не имеет право требовать в судебном порядке признания сделки недействительной по тому основания, что при заключении договора купли-продажи земельного участка были не учтены права третьих лиц - физических лиц, претендующих на часть земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2. В данном случае физические лица, имеют право выйти самостоятельно с аналогичными требованиями о признании договора купли-продажи недействительным полностью либо в части.
Более того материалами дела подтверждается, что объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности третьим лицам - Балакиреву Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г., не располагается на земельном участке с кадастровым номером 50:30:0010617:2, а располагается на земельных участках, граничащих с земельным участком, принадлежащим ответчику.
Правильно не приняты судом первой инстанции во внимание также доводы истца о том, что постановка земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 на кадастровый учет осуществлена с существенным нарушением действующего законодательства, в связи с чем, земельный участок не мог быть предметом договора купли-продажи.
Согласно положениям статьи 70 Земельного кодекса РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
В силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона N 221-ФЗ каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
При этом в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе об описании местоположения границ земельного участка, площади земельного участка (статья 7 Закона N 221-ФЗ).
Согласно части статьи 23 Закона N 221-ФЗ постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:30:0010617:2 после его постановки на кадастровый учет и внесения в ГКН сведений об описании местоположения его границ с кадастрового учета не снимался, сведения о местоположении границ земельного участка из государственного кадастра недвижимости не исключались вплоть до его преобразования 06.11.2013 года.
Более того, решением Арбитражного суда Московской области от 07.05.2013 года по делу N А41-56114/12, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 года, по заявлению Администрации Егорьевского района Московской области к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Московской области, ЗАО "ЕЗСК" было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 и обязании снять указанный земельный участок с кадастрового учета.
При этом суд первой инстанции указал, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2, 06.11.2013 года на кадастровый учет были поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 50:30:0000000:30918 общей площадью 46276 кв. м, 50:30:0000000:30919 общей площадью 39294 кв. м, 50:30:0010617:134 общей площадью 4055 кв. м, 50:30:0010617:135 общей площадью 18150 кв. м, 50:30:0010617:133 общей площадью 12198 кв. м.
В соответствии с вписками из ЕГРП собственником земельных участков с кадастровыми номерами 50:30:0000000:30919, 50:30:0010617:134 является ООО "Современные Агротехнологии", земельного участка с кадастровым номером 50:30:0000000:30918 ЗАО "ЕЗСК", а земельных участков с кадастровыми номерами 50:30:0010617:135, 50:30:0010617:133 ООО "Стройресурс". В отношении указанных земельных участков наложен арест на основании определения судьи Егорьевского городского суда от 28.04.2014 года по делу N 2-915/2014.
При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области не подлежат удовлетворению.
Доводы жалобы повторяют доводы искового заявления и им полностью дана оценка судом первой инстанции с учетом представленных доказательств и имеющихся материалов дела, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 10 декабря 2014 года по делу N А41-46151/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.А.ОГУРЦОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.03.2015 N 10АП-17449/2014 ПО ДЕЛУ N А41-46151/12
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 марта 2015 г. по делу N А41-46151/12
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Огурцова Н.А.,
судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.,
при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Балакирева Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г.,
на решение Арбитражного суда Московской области от 10 декабря 2014 года по делу N А41-46151/12, принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых судом уточнений) к ЗАО "ЕЗСК" о признании договора купли-продажи земельного участка от 12.08.2010 N 896-10-КП-ЗН между Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района и ЗАО "ЕЗСК" недействительной (ничтожной) сделкой и о применении последствий признания спорного договора недействительной (ничтожной) сделкой.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют: Управление Росреестра по Московской области, Балакирев Е.Б., Московко Ю.Г., Каражди В.Г., Администрация Егорьевского муниципального района Московской области, ООО "Станкокоммерс", ООО "Стройресурс", и ООО "Современные Агротехнологии".
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.09.2013 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 года решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа от 03.03.2014 года решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи с необходимостью дополнительного выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.
При новом рассмотрении дела решением от 10.12.2014 г. суд отказал в удовлетворении требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в части удовлетворения требований истца и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов установленным обстоятельствам по делу.
При этом истец указывает, что основанием для заключения договора было Постановление Руководителя Администрации Егорьевского муниципального района от 29.10.2009 N 2252, которое было отменено Постановлением от 23.11.2011 г. N 3321 в том числе на основании заявления третьих лиц.
Кроме того, указанное Постановление N 3321 от 23.11.2011 было признано законным решением суда по другому делу N А41-1299/12 Арбитражного суда Московской области, что имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
- Также, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 решение Арбитражного суда Московской области по другому делу N А41-40940/09 от 31.03.2010 в связи с отказом от заявления ЗАО "ЕЗСК" было отменено, а производство по делу прекращено, в связи с чем отсутствуют основания для заключения договора купли-продажи, так как в Договоре отсутствуют существенные условия - о цене земельного участка, так как цена была определена изначально на основании отмененного судебного акта;
- При этом, при заключении договора купли-продажи в нарушение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ не были учтены интересы и права третьих лиц - Балакирева Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г., как собственников объекта недвижимости, для использования которого необходима часть земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2; постановка земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 на кадастровый учет осуществлена с существенным нарушением действующего законодательства, в связи с чем, земельный участок не мог быть предметом договора купли-продажи.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы по мотивам приобщенного к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции, 08.02.2006 г. Главой Егорьевского района Московской области было издано постановление N 333 "Об утверждении проекта территориального землеустройства и проектов границ земельных участков", которым утвержден проект территориального землеустройства земельного участка ОАО "Егорьевский станкостроительный завод "Комсомолец" площадью 189 884,58 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34 и проекты границ земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34, из категории земель поселений, разрешенное использование - для промышленного строительства, в том числе: ООО "Станкокоммерс", площадью - 12 234,07 кв. м и ЗАО "ЕЗСК", ответчик - 134 294,41 кв. м.
31.03.2006 г. между ООО "Станкокоммерс" (Продавец) и Балакиревым Е.Б., Караджи В.Г., Московко Ю.Г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в долевую собственность (по 1/3 доли каждому): здание складского корпуса: 1-этажное, общая площадь 2 721 кв. м, инв. N 110-3499, лит. 17Б; здание гаража с бытовыми помещениями: 1-этажное, общая площадь 1 032 кв. м, инв. N 110-3499, лит. 13Б.
На основании указанного договора за Балакиревым Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г. было зарегистрировано право общей долевой собственности на гараж с бытовыми помещениями общей площадью 1 032 кв. м, находящийся по адресу Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34.
Постановлением Главы Егорьевского муниципального района Московской области N 791 от 04.04.2007 г. "О прекращении права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком" прекращено право бессрочного (постоянного) пользования Егорьевского станкостроительного завода "Комсомолец" на земельный участок площадью 18,43 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34.
Указанным постановлением землепользователям названного земельного участка, в том числе ЗАО "ЕЗСК" было предписано оформить право на земельный участок в установленном порядке.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка N МО-11/ЗВ/1-665707 от 14.11.2011 г. земельный участок общей площадью 119 973,45 кв. м, кадастровый номер 50:30:0010617:2, был поставлен на кадастровый учет 23.10.1992 г.
Из материалов дела следует, что 29.10.2009 Администрацией Егорьевского муниципального района Московской области издано постановление N 2252 "О предоставлении земельного участка в собственность путем продажи", согласно которому ЗАО "ЕЗСК" предоставлен в собственность путем продажи (выкупа) земельный участок с кадастровым номером 50:30:0010617:2, площадью 119973,45 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для промышленного строительства".
Решением Арбитражного суда Московской области от 31.03.2010 по делу N А41-40940/09 удовлетворены заявленные требования ЗАО "ЕЗСК", а именно: признано незаконным бездействие Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области, выразившееся в не направлении ЗАО "ЕЗСК" проекта договора купли-продажи земельного участка с указанием цены земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 площадью 119973,45 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для промышленного строительства, местоположение: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34; Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области обязан в месячный срок со дня вступления решения в законную силу направить ЗАО "ЕЗСК" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 площадью 119973,45 категория: земли населенных пунктов, разрешенный вид использован: для промышленного строительства, местоположение: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34, по цене указанного земельного участка в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.
12.08.2010 г. между Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района и ЗАО "ЕЗСК" заключен договор N 896-10-КП-ЗН купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2, общей площадью 119 973,45 кв. м, о чем 25.10.2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая регистрационная запись за номером 50-50-30/046/2010-375.
Истец, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, считает, что Договор купли-продажи земельного участка N 896-10-КП-ЗН от 12.08.2010 года является недействительной (ничтожной).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что в данном случае Администрация Егорьевского муниципального района не имела право принимать Постановление N 3321 от 23 ноября 2011 г. по следующим обстоятельствам. В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Администрация Егорьевского муниципального района Московской области, принимая постановление N 3321 от 23 ноября 2011 г., фактически в административном порядке оспорила право собственности ЗАО "ЕЗСК" на земельный участок, поскольку именно на основании данного постановления был заключен Договор купли-продажи земельного участка.
Согласно статье 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Таким образом, по выводу суда первой инстанции, возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.
Действительно, из материалов дела следует, что ЗАО "ЕЗСК" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации Егорьевского муниципального района Московской области о признании недействительным постановления Администрации Егорьевского муниципального района Московской области от 23.11.2011 N 3321 "Об отмене постановления руководителя Администрации Егорьевского муниципального района от 29.10.2009 N 2252 "О предоставлении земельного участка в собственность путем продажи".
Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-1299/12 от 09.10.2012, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда и постановлением суда кассационной инстанции, в удовлетворении заявленного ЗАО "ЕЗСК" требования отказано, поскольку формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 произведена вразрез с требованиями действующего законодательства, ввиду отсутствия согласования границ формируемого земельного участка с собственниками объекта недвижимого имущества, находящегося по тому же адресу.
На основании изложенного суды пришли к выводу, что поскольку границы земельного участка определены с нарушением законодательства, предоставление в собственность такого участка является неправомерным, в связи с чем, Администрация Егорьевского муниципального района Московской области имела право отменить ранее изданное постановление о предоставлении земельного участка в собственность.
Однако, суд первой инстанции считает, что судебные акты по делу N А41-1299/12 не могут иметь преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, так как из текста судебных актов по указанному делу следует, что судами не исследовался вопрос о том имела ли право администрация, как орган местного самоуправления, издавать ненормативный правовой акт, направленный на оспаривание права собственности ЗАО "ЕЗСК" в административном порядке.
Более того, сам факт отмены судебного акта по делу N А41-40940/09 Арбитражного суда Московской области во исполнение которого был заключен договор купли-продажи земельного участка и прекращения производства по делу в связи с отказом от иска, не свидетельствует о недействительности договора, а также каких-либо отдельных его условий.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правильно не приняты во внимание доводы истца о том, что в связи с тем, что постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-40940/09 от 31.03.2010 было отменено, а производство по делу прекращено, то в Договоре купли-продажи отсутствует соглашение сторон по существенному условию договора купли-продажи недвижимости - цене земельного участка, так как цена была установлена отмененным судебным актом.
Учитывая, что в соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества соглашения о цене недвижимости, свидетельствует о том, что договор купли-продажи является незаключенным, следовательно, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости согласования цены договора, не может служить основанием для признания договора недействительным.
Судом первой инстанции исполнено поручения суда кассационной инстанции и проверены обстоятельства, касающиеся вопроса связанного с исполнением договора.
При этом суд первой инстанции установил, из представленного ответчиком платежного поручения от 06.09.2010 года N 381 следует, что ЗАО "ЕЗСК" во исполнение Договора купли-продажи земельного участка перечислены истцу денежные средства в размере 2 258 500 руб. 20 коп., которые были приняты ответчиком без каких-либо оговорок, земельный участок был передан по акту приема-передачи, право собственности ЗАО "ЕЗСК" на земельный участок было зарегистрировано.
В связи с этим, условия договора купли-продажи земельного участка о предмете и цене были определены сторонами при его заключении и последующем исполнении.
Также судом первой инстанции правильно не приняты во внимание доводы истца о том, что при заключении договора купли-продажи в нарушение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ не были учтены интересы и права третьих лиц - Балакирева Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г., как собственников объекта недвижимости, для использования которого необходима часть земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 по следующим обстоятельствам.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Приобретение права аренды на часть земельного участка, которая необходима для использования объекта недвижимости, принадлежащего другому лицу, нарушает исключительное право последнего на приватизацию либо на приобретение права аренды на данную часть земельного участка.
Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса РФ права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает также, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Данный вывод подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 года по делу N 5361/12.
Кроме того, по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участка общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового. Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции сделал вывод, что Комитет по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области не имеет право требовать в судебном порядке признания сделки недействительной по тому основания, что при заключении договора купли-продажи земельного участка были не учтены права третьих лиц - физических лиц, претендующих на часть земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2. В данном случае физические лица, имеют право выйти самостоятельно с аналогичными требованиями о признании договора купли-продажи недействительным полностью либо в части.
Более того материалами дела подтверждается, что объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности третьим лицам - Балакиреву Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г., не располагается на земельном участке с кадастровым номером 50:30:0010617:2, а располагается на земельных участках, граничащих с земельным участком, принадлежащим ответчику.
Правильно не приняты судом первой инстанции во внимание также доводы истца о том, что постановка земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 на кадастровый учет осуществлена с существенным нарушением действующего законодательства, в связи с чем, земельный участок не мог быть предметом договора купли-продажи.
Согласно положениям статьи 70 Земельного кодекса РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
В силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона N 221-ФЗ каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
При этом в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе об описании местоположения границ земельного участка, площади земельного участка (статья 7 Закона N 221-ФЗ).
Согласно части статьи 23 Закона N 221-ФЗ постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:30:0010617:2 после его постановки на кадастровый учет и внесения в ГКН сведений об описании местоположения его границ с кадастрового учета не снимался, сведения о местоположении границ земельного участка из государственного кадастра недвижимости не исключались вплоть до его преобразования 06.11.2013 года.
Более того, решением Арбитражного суда Московской области от 07.05.2013 года по делу N А41-56114/12, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 года, по заявлению Администрации Егорьевского района Московской области к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Московской области, ЗАО "ЕЗСК" было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2 и обязании снять указанный земельный участок с кадастрового учета.
При этом суд первой инстанции указал, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010617:2, 06.11.2013 года на кадастровый учет были поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 50:30:0000000:30918 общей площадью 46276 кв. м, 50:30:0000000:30919 общей площадью 39294 кв. м, 50:30:0010617:134 общей площадью 4055 кв. м, 50:30:0010617:135 общей площадью 18150 кв. м, 50:30:0010617:133 общей площадью 12198 кв. м.
В соответствии с вписками из ЕГРП собственником земельных участков с кадастровыми номерами 50:30:0000000:30919, 50:30:0010617:134 является ООО "Современные Агротехнологии", земельного участка с кадастровым номером 50:30:0000000:30918 ЗАО "ЕЗСК", а земельных участков с кадастровыми номерами 50:30:0010617:135, 50:30:0010617:133 ООО "Стройресурс". В отношении указанных земельных участков наложен арест на основании определения судьи Егорьевского городского суда от 28.04.2014 года по делу N 2-915/2014.
При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области не подлежат удовлетворению.
Доводы жалобы повторяют доводы искового заявления и им полностью дана оценка судом первой инстанции с учетом представленных доказательств и имеющихся материалов дела, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 10 декабря 2014 года по делу N А41-46151/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.А.ОГУРЦОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)