Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,
судей Богуновой Е.А., Вечканова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бундиной Ю.И.,
при участии представителей сторон:
от истца - Бунатян В.Г. по доверенности N 52 АА 1697459 от 25.02.2014 сроком на 3 года,
от ответчика - Кирюшкина Н.А., по доверенности N 121-12 от 17.08.2012 сроком до 31.10.2014,
от экспертов - Аменицкая Ю.А. Веселова М.В., личности установлены на основании паспортов,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (ИНН 4716016979, ОГРН 1024701893336), г. Москва, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.11.2013 по делу N А43-11824/2013, принятое судьей Окороковым Д.Д.,
по иску индивидуального предпринимателя Нечаева Максима Георгиевича, (ИНН 526014843128, ОГРНИП 313526009500016), г. Нижний Новгород, к открытому акционерному обществу "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (ИНН 4716016979, ОГРН 1024701893336), г. Москва, об определении платы за сервитут,
индивидуальный предприниматель Нечаев Максим Георгиевич (далее - ИП Нечаев М.Г.) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (далее - ОАО "ФСК ЕЭС") об установлении в отношении земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции, общей площадью 64840 кв. м, по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20, кадастровый номер 52:20:1400048:175, частного сервитута в пользу ответчика в соответствии с решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012, определив размер платы за сервитут в размере 53 567 160 руб. 90 коп., с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением от 26.11.2013 Арбитражный суд Нижегородской области определил условия частного сервитута, установленного в пользу ОАО "ФСК ЕЭС" решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью 64 840 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20, установив размер платы за указанный сервитут в размере 53 567 160 руб. 90 коп. Взыскал с ОАО "ФСК ЕЭС" в пользу ИП Нечаева М.Г. 4000 руб. расходов по государственной пошлине, 40 000 руб. расходов по экспертизе.
Не согласившись с принятым по делу решением, ОАО "ФСК ЕЭС" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данный судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на нарушение статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что производство по делу в части искового требования об установлении частного сервитута в отношении спорного земельного участка подлежит прекращению.
По мнению заявителя жалобы, нарушены правила подсудности. Заявитель полагает, что настоящий спор должен рассматриваться по общим правилам подсудности, установленным статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель, считает, что суд первой инстанции самостоятельно изменил исковые требования.
Заявитель указывает на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве специалиста для дачи пояснений, чем нарушены статьи 9 и 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 производство по апелляционной жалобе по делу N А43-11824/2013 было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.
Определением от 29.07.2014 в связи с поступлением в Первый арбитражный апелляционный суд результатов экспертизы и устранением обстоятельств, вызвавших приостановление производства по настоящему делу, производство по апелляционной жалобе в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возобновлено и назначено судебное заседание на 11.08.2014.
Определением от 11.08.2014 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 25.08.2014 в связи с удовлетворением ходатайства истца о вызове в судебное заседание экспертов Торгово-промышленной палаты Нижегородской области Аменицкой Юлии Александровны и Веселовой Марины Валентиновны, проводивших экспертизу по гражданскому делу N А43-11824/2013 для дачи пояснений об определении платы за сервитут.
Заявитель жалобы в заседании суда поддержал требования апелляционной жалобы.
Истец в заседании суда просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ИП Нечаев М.Г. является собственником земельного участка площадью 64 840 кв. м, с кадастровым номером 52:20:1400048:175, находящимся по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20 (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции) (свидетельство о государственной регистрации серия 52 АГ N 423875 от 24.06.2010, повторное).
На земельных участках с кадастровыми номерами 52:20:1400048:174 и 52:20:1400048:176, смежными с участком истца, ответчиком ведутся строительные работы на объекте "Комплексное техническое перевооружение ПС 220 кВ "Борская".
К подстанции через земельный участок предпринимателя Нечаева М.Г. подведены высоковольтные линии электропередач.
Решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012 в отношении принадлежащего истцу земельного участка установлен частный сервитут в виде участка земли общего пользования площадью 11 824 кв. м в пользу ОАО "ФСК ЕЭС" сроком на 1 год с даты регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним для строительства и обслуживания подстанции Борская.
23.04.2013 указанный сервитут зарегистрирован Управлением Росреестра по Нижегородской области, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 11.06.2013.
В рамках рассмотрения иска в суде общей юрисдикции по определению суда ООО "Волго-Вятский Независимый Центр Оценки" была проведена судебная экспертиза.
Согласно заключению от 29.10.2012 рыночная стоимость сервитута в виде участка земли площадью 11 824 кв. м земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью 64 840 кв. м, расположенного по вышеупомянутому адресу, составляет 62 994 000 руб.
Из материалов дела следует, что решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 16.11.2012 по делу N 2-200/2012 с ОАО "ФСК ЕЭС" в пользу Нечаева М.Г. взысканы убытки в размере 62 994 000 руб., составляющие разницу между рыночной стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью земельного участка с учетом ограничений.
Данное решение основано на выводах судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО "Волго-Вятский Независимый Центр Оценки" 19.10.2012 по делу N 2-1107/2012 при решении вопроса об установлении сервитута.
Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 12.02.2013 по делу N 33-1173/2013 решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода о взыскании убытков в размере 62 994 000 руб. отменено, в иске Нечаеву М.Г. отказано на том основании, что убытки носят предположительный характер.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, при этом размер платы за сервитут установил исходя из средней величины размеров платы за сервитут, установленных экспертным заключением от 19.10.2012 ООО "Волго-Вятский Независимый центр Оценки", экспертным заключением от 29.10.2012 ООО "Волго-Вятский Независимый центр Оценки", отчетом об оценке, проведенным ООО "Нижегородский Экспериментальный центр "Эксперт Помощи" в рамках судебной экспертизы от 28.10.2013 (том 4 л. д. 1 - 252, том 3 л. д. 1 - 168, том 5 л. д. 9 - 115).
Суд апелляционной инстанции полагает, что данный подсчет размера платы за сервитут противоречит принципам определения размера стоимости сервитута, установленным законодательством.
В силу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
Порядок определения величины платы за сервитут установлен Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России 17.03.2004 (далее - Методические рекомендации).
Согласно пункту 1.6 Методических рекомендаций выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен.
Однако в любом случае величина этой платы в соответствии с пунктом 2.2 Методических рекомендаций определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.
В материалы дела представлено экспертное заключение ООО "Волго-Вятский Независимый центр Оценки" от 19.10.2012, проведенное на основании определения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 02.04.2012 и экспертное заключение ООО "Волго-Вятский Независимый центр Оценки" от 29.10.2012, проведенное на основании определения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 27.08.2012 по определению рыночной стоимости сервитута.
Истец основывал первоначальные исковые требования на выводах данного отчета, настаивал на определении стоимости платы за сервитут в размере 62 994 000 руб.
Суд апелляционной инстанции изучил экспертное заключение от 19.10.2012, проведенное на основании определения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 02.04.2012, не находит возможным применить его выводы для определения стоимости сервитута, учитывая следующее (том 4 л. д. 1 - 252).
В настоящем деле заявлено требование об установлении стоимости установленного сервитута.
Между тем, в указанном экспертном заключении от 19.10.2012 проведена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 площадью 64840 кв. м (том 4 л. д. 3). Кроме того, даны пять позиций по рыночной стоимости земельного участка, но вывода о том, какова стоимость установленного сервитута, не имеется (том 4 л. д. 4). Следовательно, данные выводы не могут быть положены в основу решения об установлении платы за сервитут.
Суд апелляционной инстанции изучил экспертное заключение от 29.10.2012, проведенное на основании определения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 27.08.2012, не находит возможным применить его выводы для определения стоимости сервитута, учитывая следующее (том 3 л. д. 1 - 168).
Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость сервитута земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 площадью 64 840 кв. м в виде земельного участка 11 824 кв. м составляет 62 994 000 руб.
Эксперт при оценке стоимости сервитута применял сравнительный метод. При этом эксперт указывает, что условием применения метода сравнения является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Из содержания пунктов 13 - 15 ФСО N 1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход.
В пункте 22 ФСО N 1 подробно указано, что должен сделать эксперт, применив сравнительный подход к оценке.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Между тем, исходя из текста экспертного заключения, следует, что эксперт исходил из того, что 17401,5 кв. м земельного участка он оценивает по цене коммерческих земель, а оставшаяся часть 47 338, 50 кв. м по цене сельскохозяйственных земель (том 3 л. д. 59).
Однако, как следует из решения суда об установлении сервитута, площадь сервитута определена в размере 11 824 кв. м, следовательно, расчет платы за сервитут следовало рассчитывать непосредственно из площади установленного сервитута.
Несмотря на этом, рыночная стоимость части земельного участка в размере площади 47 438,5 кв. м определена исходя из аналогов земель сельскохозяйственного назначения, что не соответствует назначению земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 и требованиям ФСО N 1.
Эксперт установил, что стоимость сервитута будет составлять 62 994 000 руб., что составляет разницу между рыночной стоимостью земельного участка без ограничения прав собственника 87 065 000 руб., и рыночной стоимостью земельного участка с учетом ограничения прав собственника 24 071 000 руб. (том 3 л.д. 81).
Суд апелляционной инстанции полагает, что применять аналоги земель сельскохозяйственного назначения, при наличии земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, отнесенного к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения автозаправочной станции, некорректно, что существенно искажает стоимость как всего земельного участка в целом, так и стоимость установленного сервитута.
Следовательно, суд приходит к выводу, что цену сервитута, определенного экспертом в данном экспертном заключении, нельзя считать достоверной и применимой при вынесении решения по настоящему делу.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, указав на необходимость установить стоимость сервитута в размере 53 567 160 руб. 90 коп., определенной по результатам отчета об оценке от 28.10.2013, проведенной ООО "Нижегородский Экспертный Центр Эксперт Помощь", эксперт Захаров К.В. (том 5 л. д. 9 - 115).
Суд апелляционной инстанции, изучив отчет об оценке от 28.10.2013, проведенный на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области по настоящему делу от 23.09.2013, не находит возможным применить его выводы для определения стоимости сервитута, учитывая следующее (том 5 л. д. 9 - 83).
Из отчета об оценке следует, что рыночная стоимость сервитута земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 площадью 64 840 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20, в виде земельного участка 11824 кв. м составляет 53 567 160,9 руб.
Эксперт указывает, что размер реального ущерба составляет разницу между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав собственника (как единого участка площадью 64 840 кв. м с разрешенным использованием под АЗС) и рыночной стоимостью земельного участка с учетом ограничений прав в результате установления сервитута (как части участка, пригодной к использованию 53 016 кв. м, с назначением под сельскохозяйственное производство).
Из отчета (пункт 1.1 отчета) следует, что экспертом при расчете стоимости сервитута применялся затратный подход (том 5 л. д. 11).
Из данного экспертного заключения следует, что при расчете рыночной стоимости права пользования земельным участком применялся иной метод, чем указан в пункте 1.1 отчета, а именно: эксперт применяет сравнительный подход при проведении экспертизы п. 6.1.1 отчета (том 5, 30 стр. отчета).
При этом эксперт указывает, что для земельных участков характерна только одна количественная характеристика, а именно общая площадь, поэтому в качестве единицы сравнения используется 1 кв. м общей площади участка.
Между тем результаты использованного оценщиком в анализируемом отчете сравнительного подхода (т. 5 стр. 30 - 35 отчета) не отвечают принципам достаточности, а использованная оценщиком информация при использовании данного подхода не отвечает принципам достоверности.
Так, при анализе информации по объектам-аналогам, которые оценщик использовал при использовании метода сравнения продаж можно сделать вывод, что для сравнения оценщик выбрал 4 объекта-аналога, которые не соответствуют по характеристикам оцениваемому земельному участку, поскольку взятые к сравнению земельные участки были в разы меньше по площади чем земельный участок истца с кадастровым номером 52:20:1400048:175 и значительно меньше по стоимости.
При площади исследуемого земельного участка 64 840 кв. м со стоимость 218 823 328,8 руб. (том 1 л. д. 74), аналоги взяты с площадью 9366 кв. м, 10 000 кв. м, 20 000 кв. м, 10 000 кв. м и стоимостью 8 504 328 руб., 10 500 000 руб., 17 110 000 руб., 11 000 000 руб., соответственно.
Применение указанных аналогов привело к занижению средней рыночной стоимости 1 кв. м земли и установлению ее в размере 784,63 руб. и стоимости земельного участка в размере 50 875 409, 2 руб. (64840 кв. м x 784,6 руб.).
Кроме того, площадь земельного участка в размере 53 016 кв. м эксперт совершенно неоправданно оценивал как земли сельскохозяйственного назначения, при том, что земельный участок с кадастровым номером 52:20:1400048:175, согласно кадастровому паспорту, отнесен к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения автозаправочной станции.
Кроме того, при расчете стоимости площади земельного участка в размере 53 016 кв. м для сельскохозяйственного производства, эксперт совершенно неоправданно применял аналоги, существенно отличающиеся по площади, а именно земельные участки с площадью 53 016 кв. м, 53 000 кв. м, 184 000 кв. м, 550 000 кв. м, 40 000 кв. м, 45 000 кв. м, что привело к занижению стоимости 1 кв. м земельного участка, и увеличению суммы реального ущерба.
Эксперт вывел стоимость 1 кв. м земли сельскохозяйственного назначения 11,14 руб., умножил на площадь 53 016 кв. м, и получил величину реального ущерба в размере 50 284 811 руб. фактической стоимости сервитута.
Совокупность указанных выше обстоятельств позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу, что отчет об оценке от 28.10.2013, проведенной ООО "Нижегородский Экспертный Центр Эксперт Помощь", не отвечает принципу достоверности. Использованные оценщиком сведения, методики, подходы и существенные факторы, отмеченные судом выше, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта, а именно размер стоимости платы за сервитут земельного участка площадью 64 840 кв. м, с кадастровым номером 52:20:1400048:175, находящегося по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20 (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции).
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что согласно экспертному заключению Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 406/2014 от 28.02.2014, указанный отчет не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998, не соответствует Федеральным стандартам оценки, не соответствует ССО-РОО 2010, выводы, сделанные Оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, следует признать необоснованными (том 5 л. д. 187 обратная сторона).
Судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела заключение Экспертного совета N 920/2014 от 15.04.2014 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", и отчет об оценке N 15 от 28.10.2013, представленные истцом и заверенные надлежащим образом судом первой инстанции.
В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценил представленные документы и пришел к следующему выводу.
Истец утверждает, что Отчет об оценке N 15 от 28.10.2013, является исправленным отчетом от 28.10.2013, на который было дано отрицательное заключение, и указывает, что исправлены данные, которые не влияют на его содержание, а именно: проставлен номер отчета, дана ссылка на исследуемую литературу, и др.
Между тем, суд полагает, что представленный в судебном заседании отчет N 15 от 28.10.2013 является иным отчетом, и не может быть принят как достоверное доказательство для установления платы за сервитут, учитывая следующее.
Представленный отчет N 15 от 28.10.2013 по содержанию и выводам отличается от ранее представленного отчета без номера от 28.10.2013, так как отчете N 15 исправлены все недостатки, которые были указаны в отчете без номера от 28.10.2013, как ответчиком, так и Экспертным советом.
В частности, анализируя отчет без номера от 28.10.2013 суд, ранее указал, что экспертом при расчете стоимости сервитута применялся затратный подход (том 5 л. д. 11), а по тексту отчета следовало, что при расчете рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход (том 5, 30 стр. отчета). В отчете N 15 данные недостатки исправлены.
Кроме того, в тексте отчета N 15 в разделе 4 "анализ наиболее эффективного использования" эксперт сделал иной вывод, чем в отчете без номера от 28.10.2013, а именно: эксперт исключил возможность использования части земельного участка для сельскохозяйственного производства, между тем, выводы остались прежними.
В отчете N 15 значительно расширен раздел "выбор подходов для оценки" и экспертом дано подробное обоснование выбора сравнительного метода оценки, чего не было в отчете без номера, ранее представленного в суд.
Кроме того, в отчете N 15 в разделе 6 "расчет рыночной стоимости составляющих размера платы за сервитут земельным участком" и в отчете без номера от 28.10.2013 в разделе 6.1 "расчет рыночной стоимости права пользования земельным участком сравнительным подходом" не совпадают данные таблиц и нарушена их нумерация, добавлены еще таблицы.
Все указанное позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод, что представленный отчет N 15 является иным отчетом с иным содержанием, обоснованием и выводам, что исключает возможность применения его результатов при вынесении решения по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что представленное Заключение Экспертного совета N 920/2014 от 15.04.2014 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" дано на отчет от иной даты, а именно на отчет N 15 от 25.02.2014 (вместо отчета от 28.10.2013). Следовательно, данное заключение не принимается судом как достоверное доказательство соответствия отчета N 15 от 28.10.2013 требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Поскольку в материалах дела имелось несколько экспертных заключений, которые содержат различные выводы по поставленному вопросу о размере платы за сервитут, где при наличии разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 площадью 64 840 кв. м для размещения автозаправочной станции применены иные аналоги в виде земель сельскохозяйственного назначения, что не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу для установления платы за сервитут, поручив ее проведение Торгово-промышленной палате Нижегородской области.
На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: определить величину соразмерной платы за сервитут, установленный решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012 на земельный участок, принадлежащий Нечаеву М.Г., с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью 64 840 кв. м, сроком на один год с 23.04.2013 по 23.04.2014.
Эксперты в экспертном заключении N 00050100068д от 05.05.2014 определили три категории стоимости объекта оценки.
Из заключения следует, что рыночная стоимость земельного участка без учета ограничений прав собственника составляет 45 439 872 руб. (том 6 л. д. 110).
Из заключения следует, что рыночная стоимость земельного участка с учетом ограничений прав собственника составляет 19 043 636 руб. (том 6 л. д. 112).
Соответственно, эксперты правомерно делают вывод, что реальный ущерб (сервитут), причиненный собственнику за земельный участок, на момент установления сервитута 23.04.2013, составляет 26 396 236 руб. (45 439 872 руб. - 19 043 636 руб.), (том 6 л. д. 112).
Судом апелляционной инстанции изучено и оценено представленное заключение в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано тем доказательством, на основании которого возможно определить размер платы за сервитут.
В представленном заключении эксперты применили сравнительный подход, рассматривали рыночную стоимость аналогов, характеристики которых по всем показателям схожи с объектом оценки, как по площади земельного участка, так и по разрешенному использованию земельного участка (участки, предоставленные под строительство АЗС, коммерческое использование, промышленное использование) (том 6 л. д. 106 - 107), что позволило определить наиболее достоверную стоимость сервитута объекта оценки.
При этом следует отметить, что со стороны ответчика по делу претензий по представленному заключению не имелось, со стороны истца имелись замечания по вопросу снижения стоимости платы за сервитут в связи с корректировкой по курсу доллара США и по снижению платы исходя из периода установленного сервитута. Именно по данным вопросам в судебное заседание были вызваны эксперты, которые дали ответы по возникшим вопросам.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что соразмерной платой за установленный сервитут, учитывая требования статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации, будет сумма в размере 26 396 236 руб.
Согласно пункту 2.1 Временным методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России 17.03.2004 (далее - Методические рекомендации), плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Величина этой платы в соответствии с пунктом 2.2 Методических рекомендаций определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.
В данном случае экспертами установлен реальный ущерб в размере 26 396 236 руб., что и является платой за установленный сервитут. Размер упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами не определялся ввиду их отсутствия.
При этом судом не применяется сумма в размере 23 791 876 руб., указанная экспертами, как скорректированная с учетом конвертации курса доллара США, так как исходя из текста отчета рыночная стоимость объекта оценки устанавливалась на дату установления сервитута, а именно на 23.04.2013, и нет необходимости применять корректировку с учетом конвертации курса доллара США.
Судом апелляционной инстанции не может быть применена в качестве платы за сервитут сумма в размере 6 647 711 руб., которую вывели эксперты исходя из срока установленного сервитута, учитывая следующее.
Согласно пункту 1.6 Методических рекомендаций выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен; вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.
Учитывая, что по настоящему делу истец просит установить плату за сервитут в виде единовременной выплаты за срок сервитута с 23.04.2013 по 23.04.2014, а размер реального ущерба за указанный период определен в сумме 26 396 236 руб., то необходимости в расчете суммы за год, исходя из возможной суммы неполученной арендной платы за период с 23.04.2013 по 23.04.2014, не имеется.
Таким образом, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.11.2013 по делу N А43-11824/2013 подлежит изменению, а апелляционная жалоба открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (ИНН 4716016979, ОГРН 1024701893336), г. Москва, удовлетворению частично на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исковые требования удовлетворить, установить плату за сервитут в размере 26 396 236 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью 64 840 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20.
Довод о нарушении правил подсудности был предметом судебного разбирательства суда апелляционной инстанции при подаче апелляционной жалобы открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" на определение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2013 по делу N А43-11824/2013. Данному доводу дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем он подлежит отклонению.
Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отклоняются как необоснованные и не влияющие на законность принятого решения.
На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Так, исходя из неимущественного характера требований к данной категории дел, не могут применяться положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ, регламентирующие распределение судебных расходов при частичном удовлетворении заявленных требований.
В случае признания обоснованными полностью или частично требований неимущественного характера (определения судом платы за сервитут, в меньшей сумме, чем заявил истец) судебные расходы подлежат возмещению ответчиком в полном размере.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08, а также данная позиция нашла свое отражение в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Расходы на проведение экспертизы по результатам судебного разбирательства распределяются между лицами, участвующими в деле, в указанном порядке.
Индивидуальный предприниматель Нечаев Максим Георгиевич понес судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 40 000 руб. в суде первой инстанции и 60 000 руб. по оплате экспертизы в суде апелляционной инстанции.
С учетом результатов рассмотрения спора, и учитывая, что в настоящем споре заявлены неимущественные требования, указанные расходы возлагаются на ответчика.
Кроме того, в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство экспертов о возмещении расходов, понесенных в связи с явкой в судебное заседание для дачи пояснений по заключению.
При рассмотрении указанного ходатайства суд апелляционной инстанции руководствовался положением статьи 106, частей 1 и 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанные статьи предусматривают, что эксперту возмещаются в том числе расходы, понесенные им в связи с явкой в суд (расходы на проезд, наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные)). Названная статья не предусматривает иных расходов, которые могут возмещаться экспертам, вызванным в судебное заседание.
Аналогичная позиция изложена в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе". Кроме того, указанные статьи предусматривают выплату вознаграждения за работу, выполненную им по поручению суда.
По поручению суда эксперты провели экспертизу, которая в полной мере оплачена экспертному учреждению и рассчитывалась в том числе, исходя из стоимости одного эксперт - часа, которую в настоящем судебном заседании вновь предъявляет эксперт для оплаты.
Суд апелляционной инстанции исследовал представленные в дело доказательства (калькуляцию расходов экспертов за вызов в судебное заседание, копии проездных документов) и признает обоснованным ходатайство экспертов в части взыскания суммы в размере 5035 руб. 20 коп., которая состоит из транспортных расходов и суточных, и подлежит взысканию с ответчика.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
1. Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.11.2013 по делу N А43-11824/2013 изменить, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" - удовлетворить частично.
2. Исковые требования удовлетворить.
3. Определить условия частного сервитута, установленного в пользу открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", г. Москва (ИНН 4716016979; ОГРН 1024701893336), решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью 64 840 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20, установив размер платы за указанный сервитут в размере 26 396 236 руб.
4. Взыскать с открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", г. Москва (ИНН 4716016979 ОГРН 1024701893336), в пользу индивидуального предпринимателя Нечаева Максима Георгиевича, г. Н. Новгород (ИНН 526014843128 ОГРНИП 313526009500016), 4000 руб. расходов по госпошлине за подачу искового заявления, 40 000 руб. расходов по оплате экспертизы в суде первой инстанции, 60 000 руб. расходов по оплате экспертизы в суде апелляционной инстанции.
5. Взыскать с индивидуального предпринимателя Нечаева Максима Георгиевича, г. Нижний Новгород (ИНН 526014843128; ОГРНИП 313526009500016), в пользу открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", г. Москва (ИНН 4716016979; ОГРН 1024701893336), 1000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
6. Взыскать с открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", г. Москва (ИНН 4716016979; ОГРН 1024701893336), в пользу Торгово-промышленной палаты Нижегородской области, г. Нижний Новгород, удовлетворив требование о взыскании расходов на вызов экспертов в судебное заседание, в сумме 5035 руб. 20 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2014 ПО ДЕЛУ N А43-11824/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2014 г. по делу N А43-11824/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,
судей Богуновой Е.А., Вечканова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бундиной Ю.И.,
при участии представителей сторон:
от истца - Бунатян В.Г. по доверенности N 52 АА 1697459 от 25.02.2014 сроком на 3 года,
от ответчика - Кирюшкина Н.А., по доверенности N 121-12 от 17.08.2012 сроком до 31.10.2014,
от экспертов - Аменицкая Ю.А. Веселова М.В., личности установлены на основании паспортов,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (ИНН 4716016979, ОГРН 1024701893336), г. Москва, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.11.2013 по делу N А43-11824/2013, принятое судьей Окороковым Д.Д.,
по иску индивидуального предпринимателя Нечаева Максима Георгиевича, (ИНН 526014843128, ОГРНИП 313526009500016), г. Нижний Новгород, к открытому акционерному обществу "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (ИНН 4716016979, ОГРН 1024701893336), г. Москва, об определении платы за сервитут,
установил:
индивидуальный предприниматель Нечаев Максим Георгиевич (далее - ИП Нечаев М.Г.) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (далее - ОАО "ФСК ЕЭС") об установлении в отношении земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции, общей площадью 64840 кв. м, по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20, кадастровый номер 52:20:1400048:175, частного сервитута в пользу ответчика в соответствии с решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012, определив размер платы за сервитут в размере 53 567 160 руб. 90 коп., с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением от 26.11.2013 Арбитражный суд Нижегородской области определил условия частного сервитута, установленного в пользу ОАО "ФСК ЕЭС" решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью 64 840 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20, установив размер платы за указанный сервитут в размере 53 567 160 руб. 90 коп. Взыскал с ОАО "ФСК ЕЭС" в пользу ИП Нечаева М.Г. 4000 руб. расходов по государственной пошлине, 40 000 руб. расходов по экспертизе.
Не согласившись с принятым по делу решением, ОАО "ФСК ЕЭС" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данный судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на нарушение статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что производство по делу в части искового требования об установлении частного сервитута в отношении спорного земельного участка подлежит прекращению.
По мнению заявителя жалобы, нарушены правила подсудности. Заявитель полагает, что настоящий спор должен рассматриваться по общим правилам подсудности, установленным статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель, считает, что суд первой инстанции самостоятельно изменил исковые требования.
Заявитель указывает на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве специалиста для дачи пояснений, чем нарушены статьи 9 и 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 производство по апелляционной жалобе по делу N А43-11824/2013 было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.
Определением от 29.07.2014 в связи с поступлением в Первый арбитражный апелляционный суд результатов экспертизы и устранением обстоятельств, вызвавших приостановление производства по настоящему делу, производство по апелляционной жалобе в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возобновлено и назначено судебное заседание на 11.08.2014.
Определением от 11.08.2014 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 25.08.2014 в связи с удовлетворением ходатайства истца о вызове в судебное заседание экспертов Торгово-промышленной палаты Нижегородской области Аменицкой Юлии Александровны и Веселовой Марины Валентиновны, проводивших экспертизу по гражданскому делу N А43-11824/2013 для дачи пояснений об определении платы за сервитут.
Заявитель жалобы в заседании суда поддержал требования апелляционной жалобы.
Истец в заседании суда просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ИП Нечаев М.Г. является собственником земельного участка площадью 64 840 кв. м, с кадастровым номером 52:20:1400048:175, находящимся по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20 (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции) (свидетельство о государственной регистрации серия 52 АГ N 423875 от 24.06.2010, повторное).
На земельных участках с кадастровыми номерами 52:20:1400048:174 и 52:20:1400048:176, смежными с участком истца, ответчиком ведутся строительные работы на объекте "Комплексное техническое перевооружение ПС 220 кВ "Борская".
К подстанции через земельный участок предпринимателя Нечаева М.Г. подведены высоковольтные линии электропередач.
Решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012 в отношении принадлежащего истцу земельного участка установлен частный сервитут в виде участка земли общего пользования площадью 11 824 кв. м в пользу ОАО "ФСК ЕЭС" сроком на 1 год с даты регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним для строительства и обслуживания подстанции Борская.
23.04.2013 указанный сервитут зарегистрирован Управлением Росреестра по Нижегородской области, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 11.06.2013.
В рамках рассмотрения иска в суде общей юрисдикции по определению суда ООО "Волго-Вятский Независимый Центр Оценки" была проведена судебная экспертиза.
Согласно заключению от 29.10.2012 рыночная стоимость сервитута в виде участка земли площадью 11 824 кв. м земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью 64 840 кв. м, расположенного по вышеупомянутому адресу, составляет 62 994 000 руб.
Из материалов дела следует, что решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 16.11.2012 по делу N 2-200/2012 с ОАО "ФСК ЕЭС" в пользу Нечаева М.Г. взысканы убытки в размере 62 994 000 руб., составляющие разницу между рыночной стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью земельного участка с учетом ограничений.
Данное решение основано на выводах судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО "Волго-Вятский Независимый Центр Оценки" 19.10.2012 по делу N 2-1107/2012 при решении вопроса об установлении сервитута.
Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 12.02.2013 по делу N 33-1173/2013 решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода о взыскании убытков в размере 62 994 000 руб. отменено, в иске Нечаеву М.Г. отказано на том основании, что убытки носят предположительный характер.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, при этом размер платы за сервитут установил исходя из средней величины размеров платы за сервитут, установленных экспертным заключением от 19.10.2012 ООО "Волго-Вятский Независимый центр Оценки", экспертным заключением от 29.10.2012 ООО "Волго-Вятский Независимый центр Оценки", отчетом об оценке, проведенным ООО "Нижегородский Экспериментальный центр "Эксперт Помощи" в рамках судебной экспертизы от 28.10.2013 (том 4 л. д. 1 - 252, том 3 л. д. 1 - 168, том 5 л. д. 9 - 115).
Суд апелляционной инстанции полагает, что данный подсчет размера платы за сервитут противоречит принципам определения размера стоимости сервитута, установленным законодательством.
В силу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
Порядок определения величины платы за сервитут установлен Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России 17.03.2004 (далее - Методические рекомендации).
Согласно пункту 1.6 Методических рекомендаций выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен.
Однако в любом случае величина этой платы в соответствии с пунктом 2.2 Методических рекомендаций определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.
В материалы дела представлено экспертное заключение ООО "Волго-Вятский Независимый центр Оценки" от 19.10.2012, проведенное на основании определения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 02.04.2012 и экспертное заключение ООО "Волго-Вятский Независимый центр Оценки" от 29.10.2012, проведенное на основании определения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 27.08.2012 по определению рыночной стоимости сервитута.
Истец основывал первоначальные исковые требования на выводах данного отчета, настаивал на определении стоимости платы за сервитут в размере 62 994 000 руб.
Суд апелляционной инстанции изучил экспертное заключение от 19.10.2012, проведенное на основании определения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 02.04.2012, не находит возможным применить его выводы для определения стоимости сервитута, учитывая следующее (том 4 л. д. 1 - 252).
В настоящем деле заявлено требование об установлении стоимости установленного сервитута.
Между тем, в указанном экспертном заключении от 19.10.2012 проведена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 площадью 64840 кв. м (том 4 л. д. 3). Кроме того, даны пять позиций по рыночной стоимости земельного участка, но вывода о том, какова стоимость установленного сервитута, не имеется (том 4 л. д. 4). Следовательно, данные выводы не могут быть положены в основу решения об установлении платы за сервитут.
Суд апелляционной инстанции изучил экспертное заключение от 29.10.2012, проведенное на основании определения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 27.08.2012, не находит возможным применить его выводы для определения стоимости сервитута, учитывая следующее (том 3 л. д. 1 - 168).
Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость сервитута земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 площадью 64 840 кв. м в виде земельного участка 11 824 кв. м составляет 62 994 000 руб.
Эксперт при оценке стоимости сервитута применял сравнительный метод. При этом эксперт указывает, что условием применения метода сравнения является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Из содержания пунктов 13 - 15 ФСО N 1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход.
В пункте 22 ФСО N 1 подробно указано, что должен сделать эксперт, применив сравнительный подход к оценке.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Между тем, исходя из текста экспертного заключения, следует, что эксперт исходил из того, что 17401,5 кв. м земельного участка он оценивает по цене коммерческих земель, а оставшаяся часть 47 338, 50 кв. м по цене сельскохозяйственных земель (том 3 л. д. 59).
Однако, как следует из решения суда об установлении сервитута, площадь сервитута определена в размере 11 824 кв. м, следовательно, расчет платы за сервитут следовало рассчитывать непосредственно из площади установленного сервитута.
Несмотря на этом, рыночная стоимость части земельного участка в размере площади 47 438,5 кв. м определена исходя из аналогов земель сельскохозяйственного назначения, что не соответствует назначению земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 и требованиям ФСО N 1.
Эксперт установил, что стоимость сервитута будет составлять 62 994 000 руб., что составляет разницу между рыночной стоимостью земельного участка без ограничения прав собственника 87 065 000 руб., и рыночной стоимостью земельного участка с учетом ограничения прав собственника 24 071 000 руб. (том 3 л.д. 81).
Суд апелляционной инстанции полагает, что применять аналоги земель сельскохозяйственного назначения, при наличии земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, отнесенного к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения автозаправочной станции, некорректно, что существенно искажает стоимость как всего земельного участка в целом, так и стоимость установленного сервитута.
Следовательно, суд приходит к выводу, что цену сервитута, определенного экспертом в данном экспертном заключении, нельзя считать достоверной и применимой при вынесении решения по настоящему делу.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, указав на необходимость установить стоимость сервитута в размере 53 567 160 руб. 90 коп., определенной по результатам отчета об оценке от 28.10.2013, проведенной ООО "Нижегородский Экспертный Центр Эксперт Помощь", эксперт Захаров К.В. (том 5 л. д. 9 - 115).
Суд апелляционной инстанции, изучив отчет об оценке от 28.10.2013, проведенный на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области по настоящему делу от 23.09.2013, не находит возможным применить его выводы для определения стоимости сервитута, учитывая следующее (том 5 л. д. 9 - 83).
Из отчета об оценке следует, что рыночная стоимость сервитута земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 площадью 64 840 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20, в виде земельного участка 11824 кв. м составляет 53 567 160,9 руб.
Эксперт указывает, что размер реального ущерба составляет разницу между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав собственника (как единого участка площадью 64 840 кв. м с разрешенным использованием под АЗС) и рыночной стоимостью земельного участка с учетом ограничений прав в результате установления сервитута (как части участка, пригодной к использованию 53 016 кв. м, с назначением под сельскохозяйственное производство).
Из отчета (пункт 1.1 отчета) следует, что экспертом при расчете стоимости сервитута применялся затратный подход (том 5 л. д. 11).
Из данного экспертного заключения следует, что при расчете рыночной стоимости права пользования земельным участком применялся иной метод, чем указан в пункте 1.1 отчета, а именно: эксперт применяет сравнительный подход при проведении экспертизы п. 6.1.1 отчета (том 5, 30 стр. отчета).
При этом эксперт указывает, что для земельных участков характерна только одна количественная характеристика, а именно общая площадь, поэтому в качестве единицы сравнения используется 1 кв. м общей площади участка.
Между тем результаты использованного оценщиком в анализируемом отчете сравнительного подхода (т. 5 стр. 30 - 35 отчета) не отвечают принципам достаточности, а использованная оценщиком информация при использовании данного подхода не отвечает принципам достоверности.
Так, при анализе информации по объектам-аналогам, которые оценщик использовал при использовании метода сравнения продаж можно сделать вывод, что для сравнения оценщик выбрал 4 объекта-аналога, которые не соответствуют по характеристикам оцениваемому земельному участку, поскольку взятые к сравнению земельные участки были в разы меньше по площади чем земельный участок истца с кадастровым номером 52:20:1400048:175 и значительно меньше по стоимости.
При площади исследуемого земельного участка 64 840 кв. м со стоимость 218 823 328,8 руб. (том 1 л. д. 74), аналоги взяты с площадью 9366 кв. м, 10 000 кв. м, 20 000 кв. м, 10 000 кв. м и стоимостью 8 504 328 руб., 10 500 000 руб., 17 110 000 руб., 11 000 000 руб., соответственно.
Применение указанных аналогов привело к занижению средней рыночной стоимости 1 кв. м земли и установлению ее в размере 784,63 руб. и стоимости земельного участка в размере 50 875 409, 2 руб. (64840 кв. м x 784,6 руб.).
Кроме того, площадь земельного участка в размере 53 016 кв. м эксперт совершенно неоправданно оценивал как земли сельскохозяйственного назначения, при том, что земельный участок с кадастровым номером 52:20:1400048:175, согласно кадастровому паспорту, отнесен к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения автозаправочной станции.
Кроме того, при расчете стоимости площади земельного участка в размере 53 016 кв. м для сельскохозяйственного производства, эксперт совершенно неоправданно применял аналоги, существенно отличающиеся по площади, а именно земельные участки с площадью 53 016 кв. м, 53 000 кв. м, 184 000 кв. м, 550 000 кв. м, 40 000 кв. м, 45 000 кв. м, что привело к занижению стоимости 1 кв. м земельного участка, и увеличению суммы реального ущерба.
Эксперт вывел стоимость 1 кв. м земли сельскохозяйственного назначения 11,14 руб., умножил на площадь 53 016 кв. м, и получил величину реального ущерба в размере 50 284 811 руб. фактической стоимости сервитута.
Совокупность указанных выше обстоятельств позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу, что отчет об оценке от 28.10.2013, проведенной ООО "Нижегородский Экспертный Центр Эксперт Помощь", не отвечает принципу достоверности. Использованные оценщиком сведения, методики, подходы и существенные факторы, отмеченные судом выше, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта, а именно размер стоимости платы за сервитут земельного участка площадью 64 840 кв. м, с кадастровым номером 52:20:1400048:175, находящегося по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20 (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции).
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что согласно экспертному заключению Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 406/2014 от 28.02.2014, указанный отчет не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998, не соответствует Федеральным стандартам оценки, не соответствует ССО-РОО 2010, выводы, сделанные Оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, следует признать необоснованными (том 5 л. д. 187 обратная сторона).
Судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела заключение Экспертного совета N 920/2014 от 15.04.2014 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", и отчет об оценке N 15 от 28.10.2013, представленные истцом и заверенные надлежащим образом судом первой инстанции.
В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценил представленные документы и пришел к следующему выводу.
Истец утверждает, что Отчет об оценке N 15 от 28.10.2013, является исправленным отчетом от 28.10.2013, на который было дано отрицательное заключение, и указывает, что исправлены данные, которые не влияют на его содержание, а именно: проставлен номер отчета, дана ссылка на исследуемую литературу, и др.
Между тем, суд полагает, что представленный в судебном заседании отчет N 15 от 28.10.2013 является иным отчетом, и не может быть принят как достоверное доказательство для установления платы за сервитут, учитывая следующее.
Представленный отчет N 15 от 28.10.2013 по содержанию и выводам отличается от ранее представленного отчета без номера от 28.10.2013, так как отчете N 15 исправлены все недостатки, которые были указаны в отчете без номера от 28.10.2013, как ответчиком, так и Экспертным советом.
В частности, анализируя отчет без номера от 28.10.2013 суд, ранее указал, что экспертом при расчете стоимости сервитута применялся затратный подход (том 5 л. д. 11), а по тексту отчета следовало, что при расчете рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход (том 5, 30 стр. отчета). В отчете N 15 данные недостатки исправлены.
Кроме того, в тексте отчета N 15 в разделе 4 "анализ наиболее эффективного использования" эксперт сделал иной вывод, чем в отчете без номера от 28.10.2013, а именно: эксперт исключил возможность использования части земельного участка для сельскохозяйственного производства, между тем, выводы остались прежними.
В отчете N 15 значительно расширен раздел "выбор подходов для оценки" и экспертом дано подробное обоснование выбора сравнительного метода оценки, чего не было в отчете без номера, ранее представленного в суд.
Кроме того, в отчете N 15 в разделе 6 "расчет рыночной стоимости составляющих размера платы за сервитут земельным участком" и в отчете без номера от 28.10.2013 в разделе 6.1 "расчет рыночной стоимости права пользования земельным участком сравнительным подходом" не совпадают данные таблиц и нарушена их нумерация, добавлены еще таблицы.
Все указанное позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод, что представленный отчет N 15 является иным отчетом с иным содержанием, обоснованием и выводам, что исключает возможность применения его результатов при вынесении решения по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что представленное Заключение Экспертного совета N 920/2014 от 15.04.2014 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" дано на отчет от иной даты, а именно на отчет N 15 от 25.02.2014 (вместо отчета от 28.10.2013). Следовательно, данное заключение не принимается судом как достоверное доказательство соответствия отчета N 15 от 28.10.2013 требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Поскольку в материалах дела имелось несколько экспертных заключений, которые содержат различные выводы по поставленному вопросу о размере платы за сервитут, где при наличии разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 площадью 64 840 кв. м для размещения автозаправочной станции применены иные аналоги в виде земель сельскохозяйственного назначения, что не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу для установления платы за сервитут, поручив ее проведение Торгово-промышленной палате Нижегородской области.
На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: определить величину соразмерной платы за сервитут, установленный решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012 на земельный участок, принадлежащий Нечаеву М.Г., с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью 64 840 кв. м, сроком на один год с 23.04.2013 по 23.04.2014.
Эксперты в экспертном заключении N 00050100068д от 05.05.2014 определили три категории стоимости объекта оценки.
Из заключения следует, что рыночная стоимость земельного участка без учета ограничений прав собственника составляет 45 439 872 руб. (том 6 л. д. 110).
Из заключения следует, что рыночная стоимость земельного участка с учетом ограничений прав собственника составляет 19 043 636 руб. (том 6 л. д. 112).
Соответственно, эксперты правомерно делают вывод, что реальный ущерб (сервитут), причиненный собственнику за земельный участок, на момент установления сервитута 23.04.2013, составляет 26 396 236 руб. (45 439 872 руб. - 19 043 636 руб.), (том 6 л. д. 112).
Судом апелляционной инстанции изучено и оценено представленное заключение в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано тем доказательством, на основании которого возможно определить размер платы за сервитут.
В представленном заключении эксперты применили сравнительный подход, рассматривали рыночную стоимость аналогов, характеристики которых по всем показателям схожи с объектом оценки, как по площади земельного участка, так и по разрешенному использованию земельного участка (участки, предоставленные под строительство АЗС, коммерческое использование, промышленное использование) (том 6 л. д. 106 - 107), что позволило определить наиболее достоверную стоимость сервитута объекта оценки.
При этом следует отметить, что со стороны ответчика по делу претензий по представленному заключению не имелось, со стороны истца имелись замечания по вопросу снижения стоимости платы за сервитут в связи с корректировкой по курсу доллара США и по снижению платы исходя из периода установленного сервитута. Именно по данным вопросам в судебное заседание были вызваны эксперты, которые дали ответы по возникшим вопросам.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что соразмерной платой за установленный сервитут, учитывая требования статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации, будет сумма в размере 26 396 236 руб.
Согласно пункту 2.1 Временным методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России 17.03.2004 (далее - Методические рекомендации), плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Величина этой платы в соответствии с пунктом 2.2 Методических рекомендаций определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.
В данном случае экспертами установлен реальный ущерб в размере 26 396 236 руб., что и является платой за установленный сервитут. Размер упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами не определялся ввиду их отсутствия.
При этом судом не применяется сумма в размере 23 791 876 руб., указанная экспертами, как скорректированная с учетом конвертации курса доллара США, так как исходя из текста отчета рыночная стоимость объекта оценки устанавливалась на дату установления сервитута, а именно на 23.04.2013, и нет необходимости применять корректировку с учетом конвертации курса доллара США.
Судом апелляционной инстанции не может быть применена в качестве платы за сервитут сумма в размере 6 647 711 руб., которую вывели эксперты исходя из срока установленного сервитута, учитывая следующее.
Согласно пункту 1.6 Методических рекомендаций выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен; вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.
Учитывая, что по настоящему делу истец просит установить плату за сервитут в виде единовременной выплаты за срок сервитута с 23.04.2013 по 23.04.2014, а размер реального ущерба за указанный период определен в сумме 26 396 236 руб., то необходимости в расчете суммы за год, исходя из возможной суммы неполученной арендной платы за период с 23.04.2013 по 23.04.2014, не имеется.
Таким образом, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.11.2013 по делу N А43-11824/2013 подлежит изменению, а апелляционная жалоба открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (ИНН 4716016979, ОГРН 1024701893336), г. Москва, удовлетворению частично на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исковые требования удовлетворить, установить плату за сервитут в размере 26 396 236 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью 64 840 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20.
Довод о нарушении правил подсудности был предметом судебного разбирательства суда апелляционной инстанции при подаче апелляционной жалобы открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" на определение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2013 по делу N А43-11824/2013. Данному доводу дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем он подлежит отклонению.
Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отклоняются как необоснованные и не влияющие на законность принятого решения.
На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Так, исходя из неимущественного характера требований к данной категории дел, не могут применяться положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ, регламентирующие распределение судебных расходов при частичном удовлетворении заявленных требований.
В случае признания обоснованными полностью или частично требований неимущественного характера (определения судом платы за сервитут, в меньшей сумме, чем заявил истец) судебные расходы подлежат возмещению ответчиком в полном размере.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08, а также данная позиция нашла свое отражение в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Расходы на проведение экспертизы по результатам судебного разбирательства распределяются между лицами, участвующими в деле, в указанном порядке.
Индивидуальный предприниматель Нечаев Максим Георгиевич понес судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 40 000 руб. в суде первой инстанции и 60 000 руб. по оплате экспертизы в суде апелляционной инстанции.
С учетом результатов рассмотрения спора, и учитывая, что в настоящем споре заявлены неимущественные требования, указанные расходы возлагаются на ответчика.
Кроме того, в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство экспертов о возмещении расходов, понесенных в связи с явкой в судебное заседание для дачи пояснений по заключению.
При рассмотрении указанного ходатайства суд апелляционной инстанции руководствовался положением статьи 106, частей 1 и 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанные статьи предусматривают, что эксперту возмещаются в том числе расходы, понесенные им в связи с явкой в суд (расходы на проезд, наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные)). Названная статья не предусматривает иных расходов, которые могут возмещаться экспертам, вызванным в судебное заседание.
Аналогичная позиция изложена в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе". Кроме того, указанные статьи предусматривают выплату вознаграждения за работу, выполненную им по поручению суда.
По поручению суда эксперты провели экспертизу, которая в полной мере оплачена экспертному учреждению и рассчитывалась в том числе, исходя из стоимости одного эксперт - часа, которую в настоящем судебном заседании вновь предъявляет эксперт для оплаты.
Суд апелляционной инстанции исследовал представленные в дело доказательства (калькуляцию расходов экспертов за вызов в судебное заседание, копии проездных документов) и признает обоснованным ходатайство экспертов в части взыскания суммы в размере 5035 руб. 20 коп., которая состоит из транспортных расходов и суточных, и подлежит взысканию с ответчика.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
1. Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.11.2013 по делу N А43-11824/2013 изменить, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" - удовлетворить частично.
2. Исковые требования удовлетворить.
3. Определить условия частного сервитута, установленного в пользу открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", г. Москва (ИНН 4716016979; ОГРН 1024701893336), решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью 64 840 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20, установив размер платы за указанный сервитут в размере 26 396 236 руб.
4. Взыскать с открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", г. Москва (ИНН 4716016979 ОГРН 1024701893336), в пользу индивидуального предпринимателя Нечаева Максима Георгиевича, г. Н. Новгород (ИНН 526014843128 ОГРНИП 313526009500016), 4000 руб. расходов по госпошлине за подачу искового заявления, 40 000 руб. расходов по оплате экспертизы в суде первой инстанции, 60 000 руб. расходов по оплате экспертизы в суде апелляционной инстанции.
5. Взыскать с индивидуального предпринимателя Нечаева Максима Георгиевича, г. Нижний Новгород (ИНН 526014843128; ОГРНИП 313526009500016), в пользу открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", г. Москва (ИНН 4716016979; ОГРН 1024701893336), 1000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
6. Взыскать с открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", г. Москва (ИНН 4716016979; ОГРН 1024701893336), в пользу Торгово-промышленной палаты Нижегородской области, г. Нижний Новгород, удовлетворив требование о взыскании расходов на вызов экспертов в судебное заседание, в сумме 5035 руб. 20 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
Е.Л.МАЛЫШКИНА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
Судьи
Е.А.БОГУНОВА
А.И.ВЕЧКАНОВ
Е.А.БОГУНОВА
А.И.ВЕЧКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)