Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Коноплевой М.В., Хайруллиной Ф.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.10.2013 (судья Абрашин С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А72-3901/2013
по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск (ИНН 7303003740, ОГРН 1027301177749) к обществу с ограниченной ответственностью "САХО-Агро Ульяновск", г. Новосибирск, (ИНН 7309904029, ОГРН 1077309000306) о расторжении договоров аренды земельных участков и обязании возвратить земельные участки из арендного пользования, третьи лица: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "САХО-Агро Ульяновск" Емельянов Михаил Владимирович, г. Новосибирск, открытое акционерное общество Банк ВТБ, г. Санкт-Петербург,
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "САХО-Агро Ульяновск" (далее - "САХО-Агро Ульяновск", общество) о взыскании 1153 руб. 80 коп. основного долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2012, 48 руб. 69 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 16.09.2012 по 30.01.2013; расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-134; обязании возвратить земельный участок площадью 209012,16 кв. м, с кадастровым номером 73:04:020101:24, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 11, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Чумакинский".
Определением от 17.07.2013 суд выделил исковые требования о взыскании 1153 руб. 80 коп. основного долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 и 48 руб. 69 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 16.09.2012 по 30.01.2013 в отдельное производство.
Определением от 30.08.2013 суд объединил однородные дела: N А72-3901/2013, N А72-3893/2013, N А72-3904/2013, N А72-3566/2013, N А72-4719/2013, N А72-4706/2013, N А72-4679/2013, N А72-4680/2013, N А72-4682/2013, N А72-4687/2013, N А72-4691/2013, N А72-4704/2013, N А72-4710/2013, N А72-4707/2013, N А72-4678/2013, N А72-4703/2013, N А72-4705/2013, N А72-4718/2013 по исковым заявлениям Департамента к ООО "САХО-Агро Ульяновск":
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-140; обязании возвратить земельный участок площадью 38007,03 кв. м, с кадастровым номером 73:04:020101:29, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 16, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Чумакинский" (дело N А72-3893/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-141; обязании возвратить земельный участок площадью 259041,07 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:943, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 1, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-3904/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка от 28.02.2008 N 01/04-83; обязании возвратить земельный участок площадью 47820000 кв. м с кадастровым номером 73:04:044201:7, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок ОГУСП "Стрыйский" (дело N А72-3566/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 20.04.2009 N 01/04-265; обязании возвратить земельный участок площадью 602033,74 кв. м, с кадастровым номером 73:04:020301:11, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 10, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Коржевский" (дело N А72-4719/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 20.04.2009 N 01/04-264; обязании возвратить земельный участок площадью 824772,19 кв. м, с кадастровым номером 73:04:020301:12, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 9, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Коржевский" (дело N А72-4718/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-176; обязании возвратить земельный участок площадью 255015,08 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:982, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 40, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4706/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-175; обязании возвратить земельный участок площадью 107058,89 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:981, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 39, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4705/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-173; обязании возвратить земельный участок площадью 874001,29 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:979, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 37, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4703/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-164; обязании возвратить земельный участок площадью 75045,76 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:968, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 26, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4678/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-177; обязании возвратить земельный участок площадью 36025,05 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:983, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 41, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4707/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 20.04.2009 N 01/04-263; обязании возвратить земельный участок площадью 694038,06 кв. м, с кадастровым номером 73:04:020301:13, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 8, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Коржевский" (дело N А72-4710/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-174; обязании возвратить земельный участок площадью 17002,54 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:980, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 38, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4704/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 06.06.2008 N 01/04-211; обязании возвратить земельный участок площадью 235030,04 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:989, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 47, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4691/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-167; обязании возвратить земельный участок площадью 593010,55 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:973, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 31, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4682/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-150; обязании возвратить земельный участок площадью 464013,74 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:952, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 10, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4687/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-165; обязании возвратить земельный участок площадью 51017,72 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:971, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 29, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4680/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-152; обязании возвратить земельный участок площадью 152006,03 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:954, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 12, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4679/2013) в одно производство, присвоив объединенному делу номер А72-3901/2013.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.10.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Департамент, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь в ее обоснование на неправильное применение судами норм материального права.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.
Между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, правопреемником которого является Департамент, (арендодатель) и ООО "САХО-Агро Ульяновск" (арендатор) были заключены договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства: от 28.02.2008 N 01/04-83, по условиям которого обществу в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 47820000 кв. м с кадастровым номером 73:04:044201:7, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок ОГУСП "Стрыйский" в границах, указанных на плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1), для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-134, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 209012,16 кв. м с кадастровым номером 73:04:020101:24, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 11, в границах СПК "Чумакинский"; от 04.06.2008 N 01/04-165, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 51017,72 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:971, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 29, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-167, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 593010,55 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:973, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 31, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-176, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 255015,08 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:982, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 40, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-175, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 107058,89 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:981, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 39, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-173, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 874001,29 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:979, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 37, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-152, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 152006,03 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:954, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 12, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-141, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 259041,07 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:943, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 1, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-140, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 38007,03 кв. м с кадастровым номером 73:04:020101:29, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 16, в границах СПК "Чумакинский" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-177, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 36025,05 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:983, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 41, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-164, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 75045,76 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:968, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 26, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-174, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 17002,54 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:980, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 38, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-150, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 464013,74 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:952, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 10, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-211, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 235030,04 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:989, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 47, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 20.04.2009 N 01/04-263, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2025 предоставлен земельный участок площадью 694038,06 кв. м с кадастровым номером 73:04:020301:13, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 8, в границах СПК "Коржевский", для сельскохозяйственного производства; от 20.04.2009 N 01/04-264, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2025 предоставлен земельный участок площадью 824772,19 кв. м с кадастровым номером 73:04:020301:12, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 9, в границах СПК "Коржевский", для сельскохозяйственного производства; от 20.04.2009 N 01/04-265, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2025 предоставлен земельный участок площадью 602033,74 кв. м с кадастровым номером 73:04:020301:11, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 10, в границах СПК "Коржевский", для сельскохозяйственного производства.
В соответствии с пунктами 3.5 вышеуказанных договоров арендная плата вносится арендатором ежемесячно с 1 по 10 число месяца, следующего за расчетным. Оплата за декабрь производится с 16 по 25 декабря. Если последний срок платежа приходится на нерабочий день, то таковым сроком будет считаться первый рабочий день, следующий за ним.
Земельные участки переданы ООО "САХО-Агро Ульяновск" по актам приема-передачи.
Договоры аренды земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.
Департамент уведомлениями от 25.12.2012 известил общество о намерении расторгнуть вышеуказанные договоры аренды земельных участков в связи с существенными нарушениями условий договоров арендатором.
Кроме того, арендодатель направлял в адрес ответчика отдельные претензии с требованием оплатить задолженность по арендной плате.
Поскольку ответчик отказался от расторжения договоров аренды земельных участков, не погасив задолженность по арендной плате, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.
Из пункта 4.2.2 договоров аренды земельных участков следует, что арендодатель вправе требовать изменение или расторжение договоров в связи с существенным или неоднократным нарушением арендатором условий договоров.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы не может быть квалифицировано как существенное нарушение договоров аренды, поскольку размер задолженности по арендной плате по спорным договорам не является значительным, чтобы оказать существенное влияние на бюджет Ульяновской области и указанная задолженность может быть взыскана арендодателем в судебном порядке.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, судам необходимо было дать квалификацию как существенному нарушению договоров аренды земельных участков, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендной платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды, а не исходя из размера задолженности и возможности ее взыскания в судебном порядке.
Между тем судами не дано никакой оценки тому обстоятельству, что ответчиком длительный период с 2010 по 2012 года не уплачивалась арендная плата за пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, предоставленных обществу для сельскохозяйственного производства.
Также судами не установлен размер задолженности, образовавшейся за указанный период времени и не принято во внимание, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, даже факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.11.2013 по делу N А65-2223/2013.
При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела в отдельное производство были выделены требования Департамента о взыскании с ООО "САХО-Агро Ульяновск" задолженности по арендной плате и неустойки, несмотря на то, что основанием иска о расторжении спорных договоров аренды земельных участков являлось именно нарушение условий договоров аренды земельных участков со стороны арендатора по уплате арендной платы.
В соответствии с частью 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия.
Суд первой инстанции, выделяя в отдельное производство исковые требования о взыскании долга и неустойки (пени) по договорам аренды, не принял во внимание, что такое разделение исковых требований Департамента, связанных с одними и теми же договорами аренды земельных участков, могут привести к неэффективному правосудию, поскольку, как указывалось выше, для досрочного расторжения договоров аренды земельных участков по настоящему делу необходимо было дать оценку, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендной платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды. Установление сроков неуплаты ответчиком арендной платы и размера задолженности также необходимо для принятия правильного решения по делам, предметом спора которых является взыскание долга и неустойки (пени) по этим же договорам аренды.
При этом рассмотрение требований о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора (неуплата арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) без установления размера задолженности арендной платы и нарушение сроков ее внесения являлось преждевременным.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.03.2014 по делу N А72-3905/2013.
На основании изложенного судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение, поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо дать квалификацию как существенному нарушению договоров аренды земельных участков, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендной платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды, и с учетом установленного разрешить спор.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу N А72-3901/2013 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 10.04.2014 ПО ДЕЛУ N А72-3901/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2014 г. по делу N А72-3901/2013
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Коноплевой М.В., Хайруллиной Ф.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.10.2013 (судья Абрашин С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А72-3901/2013
по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск (ИНН 7303003740, ОГРН 1027301177749) к обществу с ограниченной ответственностью "САХО-Агро Ульяновск", г. Новосибирск, (ИНН 7309904029, ОГРН 1077309000306) о расторжении договоров аренды земельных участков и обязании возвратить земельные участки из арендного пользования, третьи лица: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "САХО-Агро Ульяновск" Емельянов Михаил Владимирович, г. Новосибирск, открытое акционерное общество Банк ВТБ, г. Санкт-Петербург,
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "САХО-Агро Ульяновск" (далее - "САХО-Агро Ульяновск", общество) о взыскании 1153 руб. 80 коп. основного долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2012, 48 руб. 69 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 16.09.2012 по 30.01.2013; расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-134; обязании возвратить земельный участок площадью 209012,16 кв. м, с кадастровым номером 73:04:020101:24, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 11, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Чумакинский".
Определением от 17.07.2013 суд выделил исковые требования о взыскании 1153 руб. 80 коп. основного долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 и 48 руб. 69 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 16.09.2012 по 30.01.2013 в отдельное производство.
Определением от 30.08.2013 суд объединил однородные дела: N А72-3901/2013, N А72-3893/2013, N А72-3904/2013, N А72-3566/2013, N А72-4719/2013, N А72-4706/2013, N А72-4679/2013, N А72-4680/2013, N А72-4682/2013, N А72-4687/2013, N А72-4691/2013, N А72-4704/2013, N А72-4710/2013, N А72-4707/2013, N А72-4678/2013, N А72-4703/2013, N А72-4705/2013, N А72-4718/2013 по исковым заявлениям Департамента к ООО "САХО-Агро Ульяновск":
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-140; обязании возвратить земельный участок площадью 38007,03 кв. м, с кадастровым номером 73:04:020101:29, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 16, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Чумакинский" (дело N А72-3893/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-141; обязании возвратить земельный участок площадью 259041,07 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:943, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 1, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-3904/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка от 28.02.2008 N 01/04-83; обязании возвратить земельный участок площадью 47820000 кв. м с кадастровым номером 73:04:044201:7, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок ОГУСП "Стрыйский" (дело N А72-3566/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 20.04.2009 N 01/04-265; обязании возвратить земельный участок площадью 602033,74 кв. м, с кадастровым номером 73:04:020301:11, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 10, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Коржевский" (дело N А72-4719/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 20.04.2009 N 01/04-264; обязании возвратить земельный участок площадью 824772,19 кв. м, с кадастровым номером 73:04:020301:12, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 9, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Коржевский" (дело N А72-4718/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-176; обязании возвратить земельный участок площадью 255015,08 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:982, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 40, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4706/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-175; обязании возвратить земельный участок площадью 107058,89 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:981, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 39, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4705/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-173; обязании возвратить земельный участок площадью 874001,29 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:979, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 37, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4703/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-164; обязании возвратить земельный участок площадью 75045,76 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:968, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 26, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4678/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-177; обязании возвратить земельный участок площадью 36025,05 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:983, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 41, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4707/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 20.04.2009 N 01/04-263; обязании возвратить земельный участок площадью 694038,06 кв. м, с кадастровым номером 73:04:020301:13, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 8, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Коржевский" (дело N А72-4710/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-174; обязании возвратить земельный участок площадью 17002,54 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:980, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 38, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4704/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 06.06.2008 N 01/04-211; обязании возвратить земельный участок площадью 235030,04 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:989, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 47, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4691/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-167; обязании возвратить земельный участок площадью 593010,55 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:973, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 31, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4682/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-150; обязании возвратить земельный участок площадью 464013,74 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:952, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 10, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4687/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-165; обязании возвратить земельный участок площадью 51017,72 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:971, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 29, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4680/2013);
- - о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 04.06.2008 N 01/04-152; обязании возвратить земельный участок площадью 152006,03 кв. м, с кадастровым номером 73:04:021901:954, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 12, в границах общества с ограниченной ответственностью "Труслейское" (дело N А72-4679/2013) в одно производство, присвоив объединенному делу номер А72-3901/2013.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.10.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Департамент, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь в ее обоснование на неправильное применение судами норм материального права.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.
Между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, правопреемником которого является Департамент, (арендодатель) и ООО "САХО-Агро Ульяновск" (арендатор) были заключены договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства: от 28.02.2008 N 01/04-83, по условиям которого обществу в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 47820000 кв. м с кадастровым номером 73:04:044201:7, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок ОГУСП "Стрыйский" в границах, указанных на плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1), для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-134, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 209012,16 кв. м с кадастровым номером 73:04:020101:24, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 11, в границах СПК "Чумакинский"; от 04.06.2008 N 01/04-165, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 51017,72 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:971, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 29, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-167, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 593010,55 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:973, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 31, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-176, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 255015,08 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:982, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 40, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-175, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 107058,89 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:981, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 39, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-173, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 874001,29 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:979, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 37, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-152, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 152006,03 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:954, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 12, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-141, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 259041,07 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:943, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 1, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-140, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 38007,03 кв. м с кадастровым номером 73:04:020101:29, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 16, в границах СПК "Чумакинский" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-177, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 36025,05 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:983, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 41, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-164, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 75045,76 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:968, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 26, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-174, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 17002,54 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:980, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 38, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-150, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 464013,74 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:952, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 10, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 04.06.2008 N 01/04-211, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2057 предоставлен земельный участок площадью 235030,04 кв. м с кадастровым номером 73:04:021901:989, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 47, в границах ООО "Труслейское" для сельскохозяйственного производства; от 20.04.2009 N 01/04-263, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2025 предоставлен земельный участок площадью 694038,06 кв. м с кадастровым номером 73:04:020301:13, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 8, в границах СПК "Коржевский", для сельскохозяйственного производства; от 20.04.2009 N 01/04-264, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2025 предоставлен земельный участок площадью 824772,19 кв. м с кадастровым номером 73:04:020301:12, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 9, в границах СПК "Коржевский", для сельскохозяйственного производства; от 20.04.2009 N 01/04-265, по условиям которого ответчику в аренду сроком до 01.02.2025 предоставлен земельный участок площадью 602033,74 кв. м с кадастровым номером 73:04:020301:11, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, участок N 10, в границах СПК "Коржевский", для сельскохозяйственного производства.
В соответствии с пунктами 3.5 вышеуказанных договоров арендная плата вносится арендатором ежемесячно с 1 по 10 число месяца, следующего за расчетным. Оплата за декабрь производится с 16 по 25 декабря. Если последний срок платежа приходится на нерабочий день, то таковым сроком будет считаться первый рабочий день, следующий за ним.
Земельные участки переданы ООО "САХО-Агро Ульяновск" по актам приема-передачи.
Договоры аренды земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.
Департамент уведомлениями от 25.12.2012 известил общество о намерении расторгнуть вышеуказанные договоры аренды земельных участков в связи с существенными нарушениями условий договоров арендатором.
Кроме того, арендодатель направлял в адрес ответчика отдельные претензии с требованием оплатить задолженность по арендной плате.
Поскольку ответчик отказался от расторжения договоров аренды земельных участков, не погасив задолженность по арендной плате, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.
Из пункта 4.2.2 договоров аренды земельных участков следует, что арендодатель вправе требовать изменение или расторжение договоров в связи с существенным или неоднократным нарушением арендатором условий договоров.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы не может быть квалифицировано как существенное нарушение договоров аренды, поскольку размер задолженности по арендной плате по спорным договорам не является значительным, чтобы оказать существенное влияние на бюджет Ульяновской области и указанная задолженность может быть взыскана арендодателем в судебном порядке.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, судам необходимо было дать квалификацию как существенному нарушению договоров аренды земельных участков, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендной платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды, а не исходя из размера задолженности и возможности ее взыскания в судебном порядке.
Между тем судами не дано никакой оценки тому обстоятельству, что ответчиком длительный период с 2010 по 2012 года не уплачивалась арендная плата за пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, предоставленных обществу для сельскохозяйственного производства.
Также судами не установлен размер задолженности, образовавшейся за указанный период времени и не принято во внимание, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, даже факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.11.2013 по делу N А65-2223/2013.
При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела в отдельное производство были выделены требования Департамента о взыскании с ООО "САХО-Агро Ульяновск" задолженности по арендной плате и неустойки, несмотря на то, что основанием иска о расторжении спорных договоров аренды земельных участков являлось именно нарушение условий договоров аренды земельных участков со стороны арендатора по уплате арендной платы.
В соответствии с частью 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия.
Суд первой инстанции, выделяя в отдельное производство исковые требования о взыскании долга и неустойки (пени) по договорам аренды, не принял во внимание, что такое разделение исковых требований Департамента, связанных с одними и теми же договорами аренды земельных участков, могут привести к неэффективному правосудию, поскольку, как указывалось выше, для досрочного расторжения договоров аренды земельных участков по настоящему делу необходимо было дать оценку, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендной платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды. Установление сроков неуплаты ответчиком арендной платы и размера задолженности также необходимо для принятия правильного решения по делам, предметом спора которых является взыскание долга и неустойки (пени) по этим же договорам аренды.
При этом рассмотрение требований о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора (неуплата арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) без установления размера задолженности арендной платы и нарушение сроков ее внесения являлось преждевременным.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.03.2014 по делу N А72-3905/2013.
На основании изложенного судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение, поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо дать квалификацию как существенному нарушению договоров аренды земельных участков, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендной платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды, и с учетом установленного разрешить спор.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу N А72-3901/2013 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)