Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 17 декабря 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 19 декабря 2014 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Захаровой Е.И., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,
с участием:
от заявителя - Плохотниченко И.В., доверенность от 25 декабря 2013 г.,
от ответчика - извещен, не явился,
от третьего лица - Сидоренко С.В., доверенность от 26 марта 2014 г. N 3-49/40,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 октября 2014 г. по делу N А55-27880/2013 (судья Черномырдина Е.В.),
по заявлению Самарской региональной общественной организации инвалидов войны в Афганистане, г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третье лицо: Министерство строительства Самарской области, г. Самара,
о признании недействительными действий, обязании совершить определенные действия,
установил:
Самарская региональная общественная организация инвалидов войны в Афганистане (далее - заявитель, организация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выразившихся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи об аннулировании права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, общей площадью 3360,00 кв. м кадастровый номер 63:01:0907001:0018, возникшего на основании договора аренды N 93 от 18.09.2007 г. земельного участка и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области восстановить в ЕГРП запись о праве аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, общей площадью 3360,00 кв. м кадастровый номер 63:01:0907001:0018, возникшем на основании договора аренды N 93 земельного участка от 18.09.2007 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2014 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 г., в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением ФАС Поволжского округа от 21.07.2014 г. отменены решение Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2014 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 г. по делу N А55-27880/2013, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 октября 2014 г. по делу N А55-27880/2013 заявленные требования удовлетворены полностью.
В апелляционной жалобе третье лицо - Министерство строительства Самарской области просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.
Заявитель считает, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя и третьего лица, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18.09.2007 г. между заявителем и Министерством строительства Самарской области заключен договор N 93 аренды земельного участка, согласно которому Министерство заявителю передало по акту приема-передачи в аренду земельный участок площадью 3 360 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, кадастровый номер 63:01:0907001:0018.
27.12.2011 г. Министерством издан приказ N 124-п "О заключении с заявителем дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для строительства жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Запорожская".
На основании данного приказа между Министерством и заявителем подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка.
Арбитражным судом Самарской области принято решение от 18.10.2013 г. по делу N А55-15254/2013, вступившее в законную силу, о регистрации дополнительного соглашения N 1 от 25.04.2012 г. к договору аренды земельного участка N 93 от 18.09.2007 г., заключенному между Министерством строительства Самарской области г. Самара и Самарской региональной общественной организацией инвалидов войн в Афганистане.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 10.10.2013 г. Министерство строительства Самарской области обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о регистрации снятия ограничения (обременения) аренды в отношении вышеуказанного земельного участка.
По результатам рассмотрения указанного заявления 18.10.2013 г. произведена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) в виде аренды вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
Из пояснений представителя заявителя следует, что 06.12.2013 г. заявителем получено уведомление об отсутствии в ЕГРП сведений о праве аренды Самарской региональной общественной организации инвалидов войн в Афганистане на указанный земельный участок, что свидетельствует о том, что запись о праве аренды была погашена.
Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, когда договор аренды заключен (или возобновлен) на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. 2 ст. 16 Федерального Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены, документы, основания необходимые для ее проведения.
При этом документы, представляемые на государственную регистрацию прав, в силу п. 1 ст. 18 Федерального Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с п. 3.2 договора аренды земельного участка N 93 от 18.09.2007 г., зарегистрированного в установленном порядке, срок действия данного договора истекает 28.02.2010 г.
Учитывая, что Самарская региональная общественная организация инвалидов войны в Афганистане продолжала пользоваться арендуемым земельным участком и не возвратила земельный участок Министерству строительства Самарской области по акту приема-передачи, договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Однако, как следует из представленных документов, дополнительным соглашением от 21.09.2012 г. N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 г. N 93, подписанным сторонами, срок действия договора аренды был продлен до 01.03.2016 г.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 18.09.2007 N 93 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 21.09.2012 г. N 1, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 01.03.2016 г., и существующие правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.
Таким образом, на момент направления Министерством уведомления от 27.06.2013 г. об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ, договор являлся срочным, со сроком действия до 01.03.2016 г., в связи с чем у Министерства оснований для применения положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ (о порядке отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок) не имелось.
Кроме того, на момент принятия решения по данному делу имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2013 по делу N А55-15254/2013, которым суд удовлетворил исковые требования Общественной организации к Министерству о регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 г. N 93.
Более того, согласно Правилам оказания услуг почтовой связи, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221, надлежащим подтверждением вручения адресату почтовой корреспонденции является уведомление адресата с отметкой о вручении корреспонденции.
Как усматривается из материалов дела, на государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды Министерством в подтверждение факта направления арендатору уведомления об отказе от договора аренды от 27.06.2013 N 3-5943 было представлено почтовое уведомление о вручении 08.07.2013 Общественной организации корреспонденции, направленной по юридическому адресу арендатора.
Однако из представленного в материалы дела уведомления о вручении почтовой корреспонденции достоверно не следует, что направленное заявителю почтовое сообщение представляло собой именно уведомление о расторжении договора аренды от 27.06.2013 г., так как в материалах дела отсутствует опись вложения указанного почтового отправления.
Из пояснений заявителя следует, что в представленной копии уведомления, представленной заинтересованным лицом, получателем письма является представитель Филина. Однако работник с указанной фамилией в штатном расписании заявителя не числится.
В этой связи довод Министерства строительства Самарской области о том, что уведомление об отказе от договора аренды от 27.06.2013 N 3-5943 было получено заявителем, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Довод ответчика о том, что Общественной организацией земельный участок используется не по назначению, является необоснованным.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В уведомлении Министерства об отказе от договора аренды N 3-5943 от 27.06.2013 г. содержится указание на неиспользование земельного участка согласно условиям договора.
Согласно п. 1.2. договора аренды N 93, земельный участок предоставляется для строительства жилого дома.
При этом на государственную регистрацию в качестве подтверждения фактического использования земельного участка Министерством был представлен акт осмотра от 25.09.2013 г., согласно которому земельный участок используется не по назначению, указанному в пункте 1.2. договора аренды.
Между тем акт осмотра составлен работником Министерства в одностороннем порядке, без вызова представителя Общественной организации, в связи с чем он не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим факт неиспользования земельного участка по назначению.
Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства возникает у застройщика с момента получения разрешения на строительство.
Разрешение на строительство застройщик вправе получить только после оформления прав на застраиваемый земельный участок, изготовления проектной документации на строительство и получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Таким образом, застройщик обязан подготовить проектную документацию, прежде чем приступать непосредственно к строительству объекта.
Из объяснений заявителя следует, что 07.09.2006 г. он заключил с ООО "Творческая мастерская заслуженного архитектора А.Н. Герасимова" договор N 192/06/54, предметом которого является выполнение рабочего проекта индивидуального многоэтажного жилого дома с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Запорожской в Советском районе г. Самара.
Сроки проведения работ по данному договору были скорректированы дополнительным соглашением от 15.04.2008 г.
Из пояснений представителя заявителя и материалов дела следует, что работы по договору на проектирование ведутся исполнителем до настоящего времени.
После подготовки проектной документации, проект направляется на государственную экспертизу, после получения заключения которой, начинаются строительные работы.
С 2007 года Самарской региональной общественной организацией инвалидов войны в Афганистане были выполнены инженерно-строительные и топографо-геодезические изыскания на арендуемом земельном участке, обеспечена техническая возможность подключения жилого дома к системе водоснабжения и водоотведения, получены соответствующие технические условия.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что заявителем был заключен договор с МП г. Самары "Архитектурно-планировочное бюро" на оказание услуг по подготовке документов для обработки технических условий.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Самарская региональная общественная организация инвалидов войны в Афганистане осуществляет работы по изготовлению проекта строительства жилого дома, получению технических условий, что является частью процесса строительства.
Судом также принимается во внимание тот факт, что вышеуказанным решением Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2013 г. по делу N А55-15254/2013 установлен факт использования земельного участка и оплаты арендной платы Общественной организацией.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выразившиеся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок площадью 3 360 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, кадастровый номер 63:01:0907001:0018, не соответствуют требованиям закона и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, что согласно ст. 201 АПК РФ является основанием для признания их недействительными.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 октября 2014 г. по делу N А55-27880/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.И.ЗАХАРОВА
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.12.2014 N 11АП-17793/2014 ПО ДЕЛУ N А55-27880/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 декабря 2014 г. по делу N А55-27880/2013
Резолютивная часть постановления объявлена: 17 декабря 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 19 декабря 2014 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Захаровой Е.И., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,
с участием:
от заявителя - Плохотниченко И.В., доверенность от 25 декабря 2013 г.,
от ответчика - извещен, не явился,
от третьего лица - Сидоренко С.В., доверенность от 26 марта 2014 г. N 3-49/40,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 октября 2014 г. по делу N А55-27880/2013 (судья Черномырдина Е.В.),
по заявлению Самарской региональной общественной организации инвалидов войны в Афганистане, г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третье лицо: Министерство строительства Самарской области, г. Самара,
о признании недействительными действий, обязании совершить определенные действия,
установил:
Самарская региональная общественная организация инвалидов войны в Афганистане (далее - заявитель, организация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выразившихся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи об аннулировании права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, общей площадью 3360,00 кв. м кадастровый номер 63:01:0907001:0018, возникшего на основании договора аренды N 93 от 18.09.2007 г. земельного участка и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области восстановить в ЕГРП запись о праве аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, общей площадью 3360,00 кв. м кадастровый номер 63:01:0907001:0018, возникшем на основании договора аренды N 93 земельного участка от 18.09.2007 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2014 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 г., в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением ФАС Поволжского округа от 21.07.2014 г. отменены решение Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2014 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 г. по делу N А55-27880/2013, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 октября 2014 г. по делу N А55-27880/2013 заявленные требования удовлетворены полностью.
В апелляционной жалобе третье лицо - Министерство строительства Самарской области просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.
Заявитель считает, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя и третьего лица, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18.09.2007 г. между заявителем и Министерством строительства Самарской области заключен договор N 93 аренды земельного участка, согласно которому Министерство заявителю передало по акту приема-передачи в аренду земельный участок площадью 3 360 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, кадастровый номер 63:01:0907001:0018.
27.12.2011 г. Министерством издан приказ N 124-п "О заключении с заявителем дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для строительства жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Запорожская".
На основании данного приказа между Министерством и заявителем подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка.
Арбитражным судом Самарской области принято решение от 18.10.2013 г. по делу N А55-15254/2013, вступившее в законную силу, о регистрации дополнительного соглашения N 1 от 25.04.2012 г. к договору аренды земельного участка N 93 от 18.09.2007 г., заключенному между Министерством строительства Самарской области г. Самара и Самарской региональной общественной организацией инвалидов войн в Афганистане.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 10.10.2013 г. Министерство строительства Самарской области обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о регистрации снятия ограничения (обременения) аренды в отношении вышеуказанного земельного участка.
По результатам рассмотрения указанного заявления 18.10.2013 г. произведена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) в виде аренды вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
Из пояснений представителя заявителя следует, что 06.12.2013 г. заявителем получено уведомление об отсутствии в ЕГРП сведений о праве аренды Самарской региональной общественной организации инвалидов войн в Афганистане на указанный земельный участок, что свидетельствует о том, что запись о праве аренды была погашена.
Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, когда договор аренды заключен (или возобновлен) на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. 2 ст. 16 Федерального Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены, документы, основания необходимые для ее проведения.
При этом документы, представляемые на государственную регистрацию прав, в силу п. 1 ст. 18 Федерального Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с п. 3.2 договора аренды земельного участка N 93 от 18.09.2007 г., зарегистрированного в установленном порядке, срок действия данного договора истекает 28.02.2010 г.
Учитывая, что Самарская региональная общественная организация инвалидов войны в Афганистане продолжала пользоваться арендуемым земельным участком и не возвратила земельный участок Министерству строительства Самарской области по акту приема-передачи, договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Однако, как следует из представленных документов, дополнительным соглашением от 21.09.2012 г. N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 г. N 93, подписанным сторонами, срок действия договора аренды был продлен до 01.03.2016 г.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 18.09.2007 N 93 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 21.09.2012 г. N 1, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 01.03.2016 г., и существующие правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.
Таким образом, на момент направления Министерством уведомления от 27.06.2013 г. об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ, договор являлся срочным, со сроком действия до 01.03.2016 г., в связи с чем у Министерства оснований для применения положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ (о порядке отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок) не имелось.
Кроме того, на момент принятия решения по данному делу имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2013 по делу N А55-15254/2013, которым суд удовлетворил исковые требования Общественной организации к Министерству о регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 г. N 93.
Более того, согласно Правилам оказания услуг почтовой связи, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221, надлежащим подтверждением вручения адресату почтовой корреспонденции является уведомление адресата с отметкой о вручении корреспонденции.
Как усматривается из материалов дела, на государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды Министерством в подтверждение факта направления арендатору уведомления об отказе от договора аренды от 27.06.2013 N 3-5943 было представлено почтовое уведомление о вручении 08.07.2013 Общественной организации корреспонденции, направленной по юридическому адресу арендатора.
Однако из представленного в материалы дела уведомления о вручении почтовой корреспонденции достоверно не следует, что направленное заявителю почтовое сообщение представляло собой именно уведомление о расторжении договора аренды от 27.06.2013 г., так как в материалах дела отсутствует опись вложения указанного почтового отправления.
Из пояснений заявителя следует, что в представленной копии уведомления, представленной заинтересованным лицом, получателем письма является представитель Филина. Однако работник с указанной фамилией в штатном расписании заявителя не числится.
В этой связи довод Министерства строительства Самарской области о том, что уведомление об отказе от договора аренды от 27.06.2013 N 3-5943 было получено заявителем, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Довод ответчика о том, что Общественной организацией земельный участок используется не по назначению, является необоснованным.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В уведомлении Министерства об отказе от договора аренды N 3-5943 от 27.06.2013 г. содержится указание на неиспользование земельного участка согласно условиям договора.
Согласно п. 1.2. договора аренды N 93, земельный участок предоставляется для строительства жилого дома.
При этом на государственную регистрацию в качестве подтверждения фактического использования земельного участка Министерством был представлен акт осмотра от 25.09.2013 г., согласно которому земельный участок используется не по назначению, указанному в пункте 1.2. договора аренды.
Между тем акт осмотра составлен работником Министерства в одностороннем порядке, без вызова представителя Общественной организации, в связи с чем он не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим факт неиспользования земельного участка по назначению.
Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства возникает у застройщика с момента получения разрешения на строительство.
Разрешение на строительство застройщик вправе получить только после оформления прав на застраиваемый земельный участок, изготовления проектной документации на строительство и получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Таким образом, застройщик обязан подготовить проектную документацию, прежде чем приступать непосредственно к строительству объекта.
Из объяснений заявителя следует, что 07.09.2006 г. он заключил с ООО "Творческая мастерская заслуженного архитектора А.Н. Герасимова" договор N 192/06/54, предметом которого является выполнение рабочего проекта индивидуального многоэтажного жилого дома с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Запорожской в Советском районе г. Самара.
Сроки проведения работ по данному договору были скорректированы дополнительным соглашением от 15.04.2008 г.
Из пояснений представителя заявителя и материалов дела следует, что работы по договору на проектирование ведутся исполнителем до настоящего времени.
После подготовки проектной документации, проект направляется на государственную экспертизу, после получения заключения которой, начинаются строительные работы.
С 2007 года Самарской региональной общественной организацией инвалидов войны в Афганистане были выполнены инженерно-строительные и топографо-геодезические изыскания на арендуемом земельном участке, обеспечена техническая возможность подключения жилого дома к системе водоснабжения и водоотведения, получены соответствующие технические условия.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что заявителем был заключен договор с МП г. Самары "Архитектурно-планировочное бюро" на оказание услуг по подготовке документов для обработки технических условий.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Самарская региональная общественная организация инвалидов войны в Афганистане осуществляет работы по изготовлению проекта строительства жилого дома, получению технических условий, что является частью процесса строительства.
Судом также принимается во внимание тот факт, что вышеуказанным решением Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2013 г. по делу N А55-15254/2013 установлен факт использования земельного участка и оплаты арендной платы Общественной организацией.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выразившиеся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок площадью 3 360 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, кадастровый номер 63:01:0907001:0018, не соответствуют требованиям закона и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, что согласно ст. 201 АПК РФ является основанием для признания их недействительными.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 октября 2014 г. по делу N А55-27880/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.И.ЗАХАРОВА
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)