Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами было заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, однако государственная регистрация перехода права была приостановлена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Извозчиков С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Гедыгушева М.И.,
судей Турлаева В.Н., Фоминова Р.Ю.,
при секретаре судебного заседания Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе полномочного представителя А.М. - С.Р. и апелляционной жалобе Р.
на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 13 февраля 2015 года
- по исковому заявлению К.В., К.Т. к А.М. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключенным, возложении обязанности зарегистрировать право аренды на земельный участок;
- по встречному иску А.М. к К.В., К.Т. о признании недействительными договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и договора на строительство жилых домов;
- по встречному иску Р. к К.В., К.Т., А.М. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
заслушав доклад судьи Турлаева В.Н.,
установила:
К.В. и К.Т. обратились в суд с иском к А.М.:
- - о признании за К.Т. права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом литер "Б" площадью застройки 56 кв. м, расположенный по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул....;
- - о признании за К.В. права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом литер "А" площадью застройки 52,8 кв. м, расположенный по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул....;
- - о признании заключенным соглашения от 21.07.2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19.12.2011 года;
- - о регистрации за К.В. права аренды на земельный участок по вышеуказанному адресу.
В обоснование своих требований истцы указали, что 03.05.2012 года между ними и А.М. был заключен договор строительного подряда, по условиям которого последняя приняла на себя обязательство в срок с 03.05.2012 года по 15.12.2012 года осуществить строительство двух жилых домов размерами застройки 8 м x 6,5 м и 8 м x 7 м на земельном участке N... по ул.... в с.... Минераловодского района СК площадью 800 кв. м с разрешенным использованием "под индивидуальное жилищное строительство", находящемся в ее, А.М., пользовании по договору аренды N... от 19.12.2011 года, а они, истцы, в свою очередь, обязались принять и оплатить данную работу, стоимость которой была определена в размере... рублей. Также условиями названного договора подряда предусмотрено, что по окончании строительства А.М. обязалась передать им в собственность возведенные жилые дома, а также передать К.В. право аренды земельного участка путем заключения соглашения (договора) о переуступке права аренды. Во исполнение названного условия договора подряда, между А.М. и К.В. 03.05.2012 года был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19.12.2011 года с условием о его регистрации после исполнения сторонами всех обязательств по договору строительного подряда от 03.05.2012 года. Они в полном объеме и своевременно исполнили свои обязательства по указанному договору строительного подряда от 03.05.2012 года, передав А.М. в счет оплаты ее работы 05.06.2012 года... рублей и 13.06.2012 года - ... рублей, о чем имеется собственноручная расписка последней. А.М. же свои обязательства исполнила только частично, возводимые ею за счет их денежных средств жилые дома находятся на стадии незавершенного строительства - 59% готовности и в эксплуатацию не введены. Неисполнение своих обязательств А.М. объяснила возникшими у нее финансовыми трудностями. Поскольку оставшаяся часть строительных работ не будет выполнена А.М. и в будущем, они приняли решение самостоятельно, за свой счет закончить строительство спорных жилых домов, договорившись с А.М., что она передаст им незавершенные строительством объекты и переоформит на К.В. права и обязанности по договору аренды земельного участка. 21.07.2014 года между А.М. и К.В. было заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19.12.2011 года, которое 22.07.2014 года вместе с рядом необходимых для этого документов было сдано на государственную регистрацию в Минераловодский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. Однако 24.07.2014 года А.М. подала в регистрирующий орган заявление о возврате сданных документов без проведения государственной регистрации, в связи с чем, государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации сроком на один месяц, до 24.08.2014 года. В настоящее время А.М. уклоняется от регистрации перехода к ним права собственности на незавершенные строительством спорные жилые дома и регистрации перехода к К.В. права аренды земельного участка, в связи с чем, они вынуждены обратиться в суд с настоящим иском.
Не согласившись с заявленными требованиями, А.М. подала встречный иск к К.В. и К.Т., в котором просила признать недействительными договор строительного подряда от 03.05.2012 года, заключенный с К.В. и К.Т., и договор от 03.05.2012 года о передаче К.В. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... по ул.... в с.... Минераловодского района СК.
Свои требования А.М. мотивировала тем, что никогда не заключала с К-выми договор подряда от 03.05.2012 года на строительство жилых домов по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул..... При этом указала, что между ней и К.В. заключался договор подряда на строительство жилого дома по адресу: СК, Минераловодский район, пос...., ул..... Считает, что данный договор был сфальсифицирован, заменена его первая страница, где указан предмет строительства и в таком виде представлен в суд. Указала, что жилые дома по ул.... в с.... Минераловодского района СК возводились ею в рамках договора подряда, заключенного с Р. и С.А. и за счет их денежных средств. Также сослалась на то, что договор о переходе прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка был подписан не 03.05.2012 года, а значительно позже, под влиянием психологического давления со стороны К.В., по поводу чего она обратилась в правоохранительные органы. Считает, что данная сделка совершена под влиянием заблуждения, в связи с чем, является недействительной.
Также со встречным иском к К.В. К.Т. и А.М. в суд обратился Р., который просил признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул...., ссылаясь на то, что 20.03.2013 года между ним и А.М. был заключен договор подряда на строительство жилого дома по вышеуказанному адресу, в соответствии с условиями которого последняя приняла на себя обязательство в срок с 02.04.2012 года по 31.05.2013 года возвести на указанном участке индивидуальный жилой дом. Стоимость строительных работ была определена ими в сумме... рублей, которые им были полностью переданы А.М. При этом, аналогичные договоры подряда были заключены А.М. 27.03.2012 года с Г. и 21.03.2012 года с Г.Н. Однако, до настоящего времени А.М. свои обязательства по заключенному с ним договору подряда от 20.03.2013 года не выполнила, не произведены работы по утеплению потолка изувером, не произведен монтаж канализационного кольца в фундаменте, не приобретены двери, не установлены окна и подоконники, не сделаны откосы, отлив, не введены коммуникации (газоснабжение, водоснабжение, электричество, канализация), отсутствует выгребная яма, не подготовлены технические условия на подключение, не установлен котел, ванна, унитаз, радиаторы отопления, не вывезен строительный мусор. Неоднократные устные требования в адрес А.М. и письменная претензия от 13.06.2013 года об окончании строительных работ, передаче объекта строительства и составлении акта приема-передачи положительных результатов не дали. Считает, что, поскольку А.М. в установленный договором подряда от 20.03.2013 года срок принятые обязательства не выполнены в полном объеме, то его нарушенные права подлежат защите, путем признания за ним права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул.....
Обжалуемым решением Минераловодского городского суда от 13 февраля 2015 года в полном объеме удовлетворены исковые требования К.Т. и К.В. и отказано в удовлетворении встречных исков А.М. и Р.
В апелляционной жалобе полномочный представитель А.М. - С.Р. просит указанное решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования его доверительницы и отказать в удовлетворении требований К-вых. Сослался на отсутствие в обжалуемом решении мотивированных выводов, на основании которых судом отказано в удовлетворении встречных требований его доверительницы. При этом суд не принял во внимание имеющиеся в отказном материале объяснения К.В., подтвердившего, что оспариваемое соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка совершено значительно позднее указанной в нем даты и при иных обстоятельствах. Удовлетворяя требования К-вых, суд не дал никакой оценки отсутствию разрешений на строительство спорных жилых домов по ул.... в с.... Минераловодского района СК и, соответственно, тому, что они являются самовольными постройкам. Доказательств тому, что спорные объекты незавершенного строительства возведены в соответствии со строительными нормами и правилами и безопасны для использования, суду не представлено. При этом суд не учел, что в силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В данном случае, спорный земельный участок был предоставлен на праве аренды А.М., и К-вы землепользователями этого земельного участка не являются. Кроме того, в силу п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка, а ответчиком по такому иску является застройщик. Считает, что исковые требования Р. в заявленном виде удовлетворению не подлежат, поскольку не конкретизирован объект незавершенного строительства, на который он претендует, не представлена техническая документация на него, а также поскольку не приведены основания, по которым он требует признания за ним права собственности на спорный земельный участок. При этом указал, один из жилых домов по ул.... с.... Минераловодского района СК в действительности построен за счет средств Р. на основании заключенного с А.М. договора строительного подряда и по праву должен принадлежать ему.
В апелляционной жалобе Р. также просит отменить состоявшееся по делу решение, удовлетворив его исковые требования и требования А.М. и отказав в иске К-вым. В обоснование своего требования привел доводы, аналогичные изложенным в его встречном исковом заявлении. Также сослался на то, что он не был надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного заседания, по итогам которого было вынесено обжалуемое решение, в связи с чем, было нарушено его право на судебную защиту, он был лишен возможности представлять доказательства в подтверждение своих требований и в опровержение требований К-вых. Считает, что удовлетворяя требований К-вых, суд первой инстанции руководствовался доказательствами, не имеющими юридической силы, поскольку представленный ими договор строительного подряда от 03.05.2012 года на изложенных в нем условиях не заключался, этот договор не прошит, не пронумерован, не скреплен печатью, не имеет подписей А.М. на первой и второй страницах, в связи с чем, обязательства сторон по данному договору не возникли. Полагает, что К-вы с целью неосновательного обогащения воспользовались подписью А.М. на последней странице договора и скрепили его с листами договора, на которых изложены выгодные для них условия. Из последнего же листа договора, где имеется подпись А.М., невозможно понять, что являлось предметом договора и на каких условиях он заключался.
В возражениях на апелляционные жалобы К.В. и К.Т. считают изложенные в них доводы несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, просят принятое по делу решение оставить без изменений, как законное и обоснованное.
В заседание суда апелляционной инстанции не явилась истец и ответчик по встречным искам К.Т., от которой в судебную коллегию поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Также в заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчик и истец по встречным искам А.М., третьи лица Г.Л. С.А., М., представители третьих лиц администрации Минераловодского муниципального района Ставропольского края и Минераловодского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, которые о дате, времени и месте слушания дела извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в порядке ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, дело правоустанавливающих документов N... на объект недвижимости по ул.... с.... Минераловодского района Ставропольского края, материал об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению А.М. (КУСП N...), обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах и возражениях на них, заслушав представителя ответчика и истца по встречным искам А.М. - С.Р., истца и третье лицо Р. и его представителя З., третье лицо Г.Н. М., в полном объеме поддержавших доводы апелляционных жалоб, истца и ответчика по встречным искам К.В. и его представителя А.З., просивших доводы апелляционных жалоб оставить без удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу, что оно подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований К-вых, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушением норм материального права.
Как следует из материалов дела, на основании протокола N 1 от 14.12.2011 года "О результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером..., расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., из земель населенных пунктов, общей площадью 800 кв. м, с разрешенным использованием "под индивидуальное жилищное строительство" (лот 1)" 19.12.2011 года между администрацией Минераловодского муниципального района и А.М. был заключен договор N... аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет.
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
03.05.2012 года между К.В. и К.Т., выступающими на стороне заказчика, и А.М., выступающей на стороне подрядчика, был заключен договор строительного подряда, по условиям которого последняя приняла на себя обязательства выполнить работы по строительству двух жилых домов размерами 8 м x 6,5 м и 8 м x 7 м по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул...., в срок с 03.05.2012 года по 15.12.2012 года, после завершения строительства передать возведенные жилые дома в собственность заказчиков: К.В. - жилой дом размерами 8 м x 6,5 м, К.Т. - жилой дом размерами 8 м x 7 м, а также передать заказчику К.В. право аренды земельного участка по вышеуказанному адресу площадью 800 кв. м путем заключения договора (соглашения) о переуступке прав аренды.
Помимо указанного, А.М. приняла на себя обязательство до начала строительства самостоятельно получить от соответствующих органов, организаций, учреждений (предприятий) всю разрешительную, проектную документацию, технические условия для подключения коммуникаций (п. 6.1 договора подряда).
К-вы, в свою очередь, в соответствии с названным договором строительного подряда приняли на себя обязательство принять по акту приема-передачи выполненную А.М. работу (законченные строительством жилые дома и строительно-отделочные работы) и оплатить ее стоимость, которая определена сторонами в сумме... рублей, из которых... рублей К-вы обязались передать 05.06.2012 года, а остальные... рублей - 13.06.2012 года. Получение указанных денежных сумм подрядчиком стороны условились оформлять расписками.
Согласно имеющимся в материалах дела и не оспоренных сторонами распискам 05.06.2012 года А.М. получила от К.Т. на строительство дома... рублей, 13.06.2012 года - ... рублей и 13.06.2012 года А.М. получила от К.В. на строительство дома... рублей (л.д. 15 - 16).
Кроме того, 03.05.2012 года между А.М. и К.В. заключен договор о передаче последнему прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка N... от 19.12.2011 года.
Вместе с тем, указанный договор не прошел обязательную государственную регистрацию.
Из содержания представленных в деле технических паспортов по состоянию на 14.08.2014 года на земельном участке по ул.... с.... Минераловодского района СК имеется два незавершенных строительством объекта: жилой дом литер "А" площадью застройки 52,8 кв. м и жилой дом литер "Б" площадью застройки 56 кв. м (л.д. 20 - 29).
21.07.2014 года между А.М. и К.В. заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды N 88 от 19.12.2011 года земельного участка с кадастровым номером... площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., о чем главе администрации Минераловодского муниципального района было направлено соответствующее уведомление.
Данное соглашение 22.07.2014 года было сдано на государственную регистрацию в Минераловодский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. Однако, по заявлению А.М. от 24.07.2014 года о возврате документов без проведения государственной регистрации, таковая решением регистрирующего органа была приостановлена.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К-вых, суд первой инстанции, применив аналогию закона (п. 2 ст. 165 ГК РФ), исходил из того, что А.М., не выполнив в полном объеме взятые на себя обязательства по заключенному с К-выми договору строительного подряда от 03.05.2012 года, уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорные объекты незавершенного строительства, возведенные за счет средств заказчиков, в связи с чем, они не могут реализовать свои права, как собственники, владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Также суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку соглашение от 21.07.2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19.12.2011 года прямо вытекает из заключенного сторонами договора строительного подряда от 03.05.2012 года, по которому К-вы исполнили свои обязательства в полном объеме, и поскольку А.М. не представила доказательств заключения названного соглашения под давлением со стороны К-вых, то переход права аренды на спорный земельный участок подлежит государственной регистрации на основании судебного решения.
По мнению судебной коллегии, такие выводы суда первой инстанции нельзя признать правильными, поскольку они не отвечают требованиям закона, противоречат фактически установленным судом обстоятельствам дела.
По состоянию на 03.05.2012 года, то есть на момент заключения между К-выми и А.М. договора строительного подряда, положения ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. ст. 2, 3 ФЗ от 17.11.1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" в качестве необходимого условия осуществления строительства требовали наличия у застройщика разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Между тем, А.М. не располагала разрешением на строительство, в рамках которого был заключен вышеуказанный договор подряда. В суде апелляционной инстанции представитель А.М. не отрицал, что такое разрешение суду представлено быть не может по причине его отсутствия, как и не может быть представлена проектная и иная строительная документация на возведенные спорные объекты недвижимости.
К.В. в суде апелляционной инстанции также не отрицал, что такая документация отсутствует и у него, поскольку он полагал, что А.М., заключая договор строительного подряда, имеет все необходимые правомочия на строительство спорных объектов недвижимости и сама получит всю разрешительную документацию.
Таким образом, строительство спорных объектов недвижимости велось без обязательного на то разрешения, которое должно было быть получено А.М., что влечет суждение о самовольном характере их постройки.
В п. 1 ст. 222 ГК РФ дано определение самовольной постройки, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из смысла ст. 219 ГК РФ следует, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с требованиями ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Как разъяснено в п. 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил; создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно положениям пп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм, а также требований земельного законодательства, следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть заявлено лицом, осуществившем такую постройку (в данном случае, А.М.) и может быть признано за таким лицом при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Такая позиция соответствует разъяснению, изложенному в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 года.
Таким образом, в данном случае требование о признании права собственности на самовольные постройки по ул.... с.... Минераловодского района СК, коми являются незавершенные строительством спорные литер "А" площадью застройки 52,8 кв. м и литер "Б" площадью застройки 56 кв. м, могла заявить А.М., будучи застройщиком и законным пользователем земельного участка, на котором велось строительство. Между тем, таких требований А.М. в рамках разрешения настоящего спора не заявляла.
В п. 25 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (правообладатель земельного участка).
Следовательно, К-вы, предъявляя настоящие исковые требования, должны были доказать наличие у них соответствующих прав на земельный участок по ул.... в с.... Минераловодского района СК, ненарушение возведенными постройками прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. При этом наличие вещного права в отношении земельного участка является императивным условием легализации самовольной постройки.
Вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ К-вы таких доказательств ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представили. Как уже указывалось выше, в материалах дела отсутствуют доказательства получения разрешения на строительство и иной технической и проектной документации на спорные объекты недвижимости, а равно соблюдения строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил при их возведении и, соответственно, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при их эксплуатации.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что, поскольку К-вы не обладают каким-либо вещным правом на спорный земельный участок, то в силу действующего законодательства это прямо исключает возможность приобретения ими права собственности на незавершенные строительством самовольные постройки, расположенные на земельном участке, принадлежащем третьему лицу.
Указанные обстоятельства в нарушение изложенных правовых норм необоснованно не были учтены судом первой инстанции.
По вышеизложенным основаниям не подлежат удовлетворению исковые требования и, соответственно, доводы апелляционной жалобы Р.
Более того, как справедливо отмечено судом первой инстанции, в своих требованиях Р. просил признать за ним право собственности на жилой дом по ул.... с.... Минераловодского района СК, тогда как на указанном земельном участке имеется только два незавершенных строительством объекта. При этом, в силу требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Правовых оснований для признания за Р. права собственности на земельный участок, находящийся в пользовании другого лица (А.М.) на праве аренды, у суда первой инстанции, как и у судебной коллегии не имеется.
Что касается требований К-вых о признании заключенным соглашения от 21 июля 2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19 декабря 2011 года и регистрации за К.В. по вышеуказанному соглашению от 21 июля 2014 года права аренды на земельный участок по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., то они также не подлежат удовлетворению, ввиду того, что в данном соглашении в нарушение ст. 607 ГК РФ в полной мере не согласован объект, подлежащий передаче в аренду.
Так, из содержания названного соглашения от 21.07.2014 года усматривается, что А.М. в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ передает К.В. свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N... от 19.12.2011 года, где в качестве предмета прописан земельный участок с кадастровым номером..., расположенный по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., из земель населенных пунктов, общей площадью 800 кв. м, с разрешенным использованием "под индивидуальное жилищное строительство".
Между тем, на момент заключения такого соглашения на спорном земельном участке уже имелись нелегализованные самовольно возведенные строения, о чем отсутствует указание в соглашении от 21.07.2014 года. Соответственно, такое соглашение нельзя считать заключенным.
Более того, фактически вышеуказанное соглашение от 21 июля 2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19 декабря 2011 года является ничтожной сделкой и в силу своей притворности (ст. 170 ГК РФ), поскольку, как следует из объяснений самого К.В., данных в рамках рассмотрения заявления А.М. о возбуждении в отношении него уголовного дела по признакам преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 213, ч. 1 ст. 119 УК РФ, соглашение о переуступке права аренды спорного земельного участка было заключено в счет погашения задолженности А.М. по ранее заключенному между ними договору займа на сумму... рублей (л.д. 12 - 14 материала об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению А.М. (КУСП N...).
Вышеизложенное свидетельствует о том, что суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования К-вых, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, допустил нарушение норм материального права, что в соответствии со ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в указанной части в апелляционном порядке.
Вместе с тем, вопреки доводам апелляционной жалобы полномочного представителя А.М. - С.Р., судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных требований, заявленных А.М.
Так, отказывая в признании недействительным договора строительного подряда от 03.05.2012 года, заключенного между А.М. и К.В. и К.Т., суд первой инстанции правильно исходил из отсутствия надлежащих доказательств подложности ряда страниц этого договора, а равно наличия опровергающих это утверждение расписок о получении А.М. от К-вых денежных средств в сумме... рублей на строительство жилых домов, что и было предусмотрено названным договором подряда.
Более того, голословными и ничем не подтвержденными остались и ссылки А.М. на то, что между ней и К-выми заключался договор подряда на строительство жилого дома по другому адресу: СК, Минераловодский район, пос...., ул...., а не по ул.... в с.... Минераловодского района СК. Данный договор ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии представлен не был.
Соглашается судебная коллегия и с выводом суда первой инстанции об отказе А.М. в удовлетворении ее требования о признании недействительным договора от 03.05.2012 года о передаче К.В. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... по ул.... в с.... Минераловодского района СК.
Как усматривается из содержания встречного иска, указанное требование А.М. заявила по основанию ст. 178 ГК РФ, как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
Под заблуждением, имеющим существенное значение, о котором говорится в ст. 178 ГК РФ, признается не соответствующее действительности представление относительно природы сделки, то есть правовой сущности, относительно последствий сделки, характера отношений между сторонами, объема наступивших результатов и т.д. или тождества предмета сделки, когда стороны (или одна из них), подразумевали не тот предмет, который на самом деле имеет данная сделка.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.
В данном случае, при совершении оспариваемого договора от 03.05.2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заблуждения А.М. относительно существа договора не установлено и не подтверждено доказательствами. Судом не установлено обстоятельств, в силу которых истец не имела возможности правильно оценить условия заключаемого договора либо имела намерение заключить с К.В. какой-либо другой договор. Анализ собранных по делу доказательств указывает на то, что А.М. в силу ст. 9 ГК РФ в рассматриваемом случае по своему усмотрению осуществила принадлежащие ей гражданские права.
В силу изложенного, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований А.М. и, соответственно, для удовлетворения в указанной части доводов апелляционной жалобы ее полномочного представителя.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 13 февраля 2015 года отменить:
- - в части признания за К.Т. и К.В. права собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные по ул.... с.... Минераловодского района Ставропольского края;
- - в части признания заключенным соглашения от 21 июля 2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19 декабря 2011 года и регистрации за К.В. по вышеуказанному соглашению от 21 июля 2014 года права аренды на земельный участок по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул....;
- - в части взыскания с А.М. судебных расходов по оплате государственной пошлины в пользу К.В. в размере... рублей и в пользу К.Т. в размере... рублей.
Принять в отмененной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований о признании за К.Т. права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом литер "Б" площадью застройки 56 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., отказать.
В удовлетворении исковых требований о признании за К.В. права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом литер "А" площадью застройки 52,8 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., отказать.
В удовлетворении исковых требований К.Т. и К.В. о признании заключенным между К.В. и А.М. соглашения от 21 июля 2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19 декабря 2011 года и регистрации за К.В. права аренды на земельный участок по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменений.
Апелляционную жалобу полномочного представителя А.М. - С.Р. и апелляционную жалобу Р. удовлетворить частично.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 29.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3197/2015
Требование: О признании права собственности на объект, признании соглашения заключенным, возложении обязанности зарегистрировать право аренды на земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами было заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, однако государственная регистрация перехода права была приостановлена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2015 г. по делу N 33-3197/2015
Судья Извозчиков С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Гедыгушева М.И.,
судей Турлаева В.Н., Фоминова Р.Ю.,
при секретаре судебного заседания Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе полномочного представителя А.М. - С.Р. и апелляционной жалобе Р.
на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 13 февраля 2015 года
- по исковому заявлению К.В., К.Т. к А.М. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключенным, возложении обязанности зарегистрировать право аренды на земельный участок;
- по встречному иску А.М. к К.В., К.Т. о признании недействительными договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и договора на строительство жилых домов;
- по встречному иску Р. к К.В., К.Т., А.М. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
заслушав доклад судьи Турлаева В.Н.,
установила:
К.В. и К.Т. обратились в суд с иском к А.М.:
- - о признании за К.Т. права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом литер "Б" площадью застройки 56 кв. м, расположенный по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул....;
- - о признании за К.В. права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом литер "А" площадью застройки 52,8 кв. м, расположенный по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул....;
- - о признании заключенным соглашения от 21.07.2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19.12.2011 года;
- - о регистрации за К.В. права аренды на земельный участок по вышеуказанному адресу.
В обоснование своих требований истцы указали, что 03.05.2012 года между ними и А.М. был заключен договор строительного подряда, по условиям которого последняя приняла на себя обязательство в срок с 03.05.2012 года по 15.12.2012 года осуществить строительство двух жилых домов размерами застройки 8 м x 6,5 м и 8 м x 7 м на земельном участке N... по ул.... в с.... Минераловодского района СК площадью 800 кв. м с разрешенным использованием "под индивидуальное жилищное строительство", находящемся в ее, А.М., пользовании по договору аренды N... от 19.12.2011 года, а они, истцы, в свою очередь, обязались принять и оплатить данную работу, стоимость которой была определена в размере... рублей. Также условиями названного договора подряда предусмотрено, что по окончании строительства А.М. обязалась передать им в собственность возведенные жилые дома, а также передать К.В. право аренды земельного участка путем заключения соглашения (договора) о переуступке права аренды. Во исполнение названного условия договора подряда, между А.М. и К.В. 03.05.2012 года был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19.12.2011 года с условием о его регистрации после исполнения сторонами всех обязательств по договору строительного подряда от 03.05.2012 года. Они в полном объеме и своевременно исполнили свои обязательства по указанному договору строительного подряда от 03.05.2012 года, передав А.М. в счет оплаты ее работы 05.06.2012 года... рублей и 13.06.2012 года - ... рублей, о чем имеется собственноручная расписка последней. А.М. же свои обязательства исполнила только частично, возводимые ею за счет их денежных средств жилые дома находятся на стадии незавершенного строительства - 59% готовности и в эксплуатацию не введены. Неисполнение своих обязательств А.М. объяснила возникшими у нее финансовыми трудностями. Поскольку оставшаяся часть строительных работ не будет выполнена А.М. и в будущем, они приняли решение самостоятельно, за свой счет закончить строительство спорных жилых домов, договорившись с А.М., что она передаст им незавершенные строительством объекты и переоформит на К.В. права и обязанности по договору аренды земельного участка. 21.07.2014 года между А.М. и К.В. было заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19.12.2011 года, которое 22.07.2014 года вместе с рядом необходимых для этого документов было сдано на государственную регистрацию в Минераловодский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. Однако 24.07.2014 года А.М. подала в регистрирующий орган заявление о возврате сданных документов без проведения государственной регистрации, в связи с чем, государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации сроком на один месяц, до 24.08.2014 года. В настоящее время А.М. уклоняется от регистрации перехода к ним права собственности на незавершенные строительством спорные жилые дома и регистрации перехода к К.В. права аренды земельного участка, в связи с чем, они вынуждены обратиться в суд с настоящим иском.
Не согласившись с заявленными требованиями, А.М. подала встречный иск к К.В. и К.Т., в котором просила признать недействительными договор строительного подряда от 03.05.2012 года, заключенный с К.В. и К.Т., и договор от 03.05.2012 года о передаче К.В. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... по ул.... в с.... Минераловодского района СК.
Свои требования А.М. мотивировала тем, что никогда не заключала с К-выми договор подряда от 03.05.2012 года на строительство жилых домов по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул..... При этом указала, что между ней и К.В. заключался договор подряда на строительство жилого дома по адресу: СК, Минераловодский район, пос...., ул..... Считает, что данный договор был сфальсифицирован, заменена его первая страница, где указан предмет строительства и в таком виде представлен в суд. Указала, что жилые дома по ул.... в с.... Минераловодского района СК возводились ею в рамках договора подряда, заключенного с Р. и С.А. и за счет их денежных средств. Также сослалась на то, что договор о переходе прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка был подписан не 03.05.2012 года, а значительно позже, под влиянием психологического давления со стороны К.В., по поводу чего она обратилась в правоохранительные органы. Считает, что данная сделка совершена под влиянием заблуждения, в связи с чем, является недействительной.
Также со встречным иском к К.В. К.Т. и А.М. в суд обратился Р., который просил признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул...., ссылаясь на то, что 20.03.2013 года между ним и А.М. был заключен договор подряда на строительство жилого дома по вышеуказанному адресу, в соответствии с условиями которого последняя приняла на себя обязательство в срок с 02.04.2012 года по 31.05.2013 года возвести на указанном участке индивидуальный жилой дом. Стоимость строительных работ была определена ими в сумме... рублей, которые им были полностью переданы А.М. При этом, аналогичные договоры подряда были заключены А.М. 27.03.2012 года с Г. и 21.03.2012 года с Г.Н. Однако, до настоящего времени А.М. свои обязательства по заключенному с ним договору подряда от 20.03.2013 года не выполнила, не произведены работы по утеплению потолка изувером, не произведен монтаж канализационного кольца в фундаменте, не приобретены двери, не установлены окна и подоконники, не сделаны откосы, отлив, не введены коммуникации (газоснабжение, водоснабжение, электричество, канализация), отсутствует выгребная яма, не подготовлены технические условия на подключение, не установлен котел, ванна, унитаз, радиаторы отопления, не вывезен строительный мусор. Неоднократные устные требования в адрес А.М. и письменная претензия от 13.06.2013 года об окончании строительных работ, передаче объекта строительства и составлении акта приема-передачи положительных результатов не дали. Считает, что, поскольку А.М. в установленный договором подряда от 20.03.2013 года срок принятые обязательства не выполнены в полном объеме, то его нарушенные права подлежат защите, путем признания за ним права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул.....
Обжалуемым решением Минераловодского городского суда от 13 февраля 2015 года в полном объеме удовлетворены исковые требования К.Т. и К.В. и отказано в удовлетворении встречных исков А.М. и Р.
В апелляционной жалобе полномочный представитель А.М. - С.Р. просит указанное решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования его доверительницы и отказать в удовлетворении требований К-вых. Сослался на отсутствие в обжалуемом решении мотивированных выводов, на основании которых судом отказано в удовлетворении встречных требований его доверительницы. При этом суд не принял во внимание имеющиеся в отказном материале объяснения К.В., подтвердившего, что оспариваемое соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка совершено значительно позднее указанной в нем даты и при иных обстоятельствах. Удовлетворяя требования К-вых, суд не дал никакой оценки отсутствию разрешений на строительство спорных жилых домов по ул.... в с.... Минераловодского района СК и, соответственно, тому, что они являются самовольными постройкам. Доказательств тому, что спорные объекты незавершенного строительства возведены в соответствии со строительными нормами и правилами и безопасны для использования, суду не представлено. При этом суд не учел, что в силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В данном случае, спорный земельный участок был предоставлен на праве аренды А.М., и К-вы землепользователями этого земельного участка не являются. Кроме того, в силу п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка, а ответчиком по такому иску является застройщик. Считает, что исковые требования Р. в заявленном виде удовлетворению не подлежат, поскольку не конкретизирован объект незавершенного строительства, на который он претендует, не представлена техническая документация на него, а также поскольку не приведены основания, по которым он требует признания за ним права собственности на спорный земельный участок. При этом указал, один из жилых домов по ул.... с.... Минераловодского района СК в действительности построен за счет средств Р. на основании заключенного с А.М. договора строительного подряда и по праву должен принадлежать ему.
В апелляционной жалобе Р. также просит отменить состоявшееся по делу решение, удовлетворив его исковые требования и требования А.М. и отказав в иске К-вым. В обоснование своего требования привел доводы, аналогичные изложенным в его встречном исковом заявлении. Также сослался на то, что он не был надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного заседания, по итогам которого было вынесено обжалуемое решение, в связи с чем, было нарушено его право на судебную защиту, он был лишен возможности представлять доказательства в подтверждение своих требований и в опровержение требований К-вых. Считает, что удовлетворяя требований К-вых, суд первой инстанции руководствовался доказательствами, не имеющими юридической силы, поскольку представленный ими договор строительного подряда от 03.05.2012 года на изложенных в нем условиях не заключался, этот договор не прошит, не пронумерован, не скреплен печатью, не имеет подписей А.М. на первой и второй страницах, в связи с чем, обязательства сторон по данному договору не возникли. Полагает, что К-вы с целью неосновательного обогащения воспользовались подписью А.М. на последней странице договора и скрепили его с листами договора, на которых изложены выгодные для них условия. Из последнего же листа договора, где имеется подпись А.М., невозможно понять, что являлось предметом договора и на каких условиях он заключался.
В возражениях на апелляционные жалобы К.В. и К.Т. считают изложенные в них доводы несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, просят принятое по делу решение оставить без изменений, как законное и обоснованное.
В заседание суда апелляционной инстанции не явилась истец и ответчик по встречным искам К.Т., от которой в судебную коллегию поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Также в заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчик и истец по встречным искам А.М., третьи лица Г.Л. С.А., М., представители третьих лиц администрации Минераловодского муниципального района Ставропольского края и Минераловодского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, которые о дате, времени и месте слушания дела извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в порядке ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, дело правоустанавливающих документов N... на объект недвижимости по ул.... с.... Минераловодского района Ставропольского края, материал об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению А.М. (КУСП N...), обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах и возражениях на них, заслушав представителя ответчика и истца по встречным искам А.М. - С.Р., истца и третье лицо Р. и его представителя З., третье лицо Г.Н. М., в полном объеме поддержавших доводы апелляционных жалоб, истца и ответчика по встречным искам К.В. и его представителя А.З., просивших доводы апелляционных жалоб оставить без удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу, что оно подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований К-вых, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушением норм материального права.
Как следует из материалов дела, на основании протокола N 1 от 14.12.2011 года "О результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером..., расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., из земель населенных пунктов, общей площадью 800 кв. м, с разрешенным использованием "под индивидуальное жилищное строительство" (лот 1)" 19.12.2011 года между администрацией Минераловодского муниципального района и А.М. был заключен договор N... аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет.
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
03.05.2012 года между К.В. и К.Т., выступающими на стороне заказчика, и А.М., выступающей на стороне подрядчика, был заключен договор строительного подряда, по условиям которого последняя приняла на себя обязательства выполнить работы по строительству двух жилых домов размерами 8 м x 6,5 м и 8 м x 7 м по адресу: СК, Минераловодский район, с...., ул...., в срок с 03.05.2012 года по 15.12.2012 года, после завершения строительства передать возведенные жилые дома в собственность заказчиков: К.В. - жилой дом размерами 8 м x 6,5 м, К.Т. - жилой дом размерами 8 м x 7 м, а также передать заказчику К.В. право аренды земельного участка по вышеуказанному адресу площадью 800 кв. м путем заключения договора (соглашения) о переуступке прав аренды.
Помимо указанного, А.М. приняла на себя обязательство до начала строительства самостоятельно получить от соответствующих органов, организаций, учреждений (предприятий) всю разрешительную, проектную документацию, технические условия для подключения коммуникаций (п. 6.1 договора подряда).
К-вы, в свою очередь, в соответствии с названным договором строительного подряда приняли на себя обязательство принять по акту приема-передачи выполненную А.М. работу (законченные строительством жилые дома и строительно-отделочные работы) и оплатить ее стоимость, которая определена сторонами в сумме... рублей, из которых... рублей К-вы обязались передать 05.06.2012 года, а остальные... рублей - 13.06.2012 года. Получение указанных денежных сумм подрядчиком стороны условились оформлять расписками.
Согласно имеющимся в материалах дела и не оспоренных сторонами распискам 05.06.2012 года А.М. получила от К.Т. на строительство дома... рублей, 13.06.2012 года - ... рублей и 13.06.2012 года А.М. получила от К.В. на строительство дома... рублей (л.д. 15 - 16).
Кроме того, 03.05.2012 года между А.М. и К.В. заключен договор о передаче последнему прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка N... от 19.12.2011 года.
Вместе с тем, указанный договор не прошел обязательную государственную регистрацию.
Из содержания представленных в деле технических паспортов по состоянию на 14.08.2014 года на земельном участке по ул.... с.... Минераловодского района СК имеется два незавершенных строительством объекта: жилой дом литер "А" площадью застройки 52,8 кв. м и жилой дом литер "Б" площадью застройки 56 кв. м (л.д. 20 - 29).
21.07.2014 года между А.М. и К.В. заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды N 88 от 19.12.2011 года земельного участка с кадастровым номером... площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., о чем главе администрации Минераловодского муниципального района было направлено соответствующее уведомление.
Данное соглашение 22.07.2014 года было сдано на государственную регистрацию в Минераловодский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. Однако, по заявлению А.М. от 24.07.2014 года о возврате документов без проведения государственной регистрации, таковая решением регистрирующего органа была приостановлена.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К-вых, суд первой инстанции, применив аналогию закона (п. 2 ст. 165 ГК РФ), исходил из того, что А.М., не выполнив в полном объеме взятые на себя обязательства по заключенному с К-выми договору строительного подряда от 03.05.2012 года, уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорные объекты незавершенного строительства, возведенные за счет средств заказчиков, в связи с чем, они не могут реализовать свои права, как собственники, владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Также суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку соглашение от 21.07.2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19.12.2011 года прямо вытекает из заключенного сторонами договора строительного подряда от 03.05.2012 года, по которому К-вы исполнили свои обязательства в полном объеме, и поскольку А.М. не представила доказательств заключения названного соглашения под давлением со стороны К-вых, то переход права аренды на спорный земельный участок подлежит государственной регистрации на основании судебного решения.
По мнению судебной коллегии, такие выводы суда первой инстанции нельзя признать правильными, поскольку они не отвечают требованиям закона, противоречат фактически установленным судом обстоятельствам дела.
По состоянию на 03.05.2012 года, то есть на момент заключения между К-выми и А.М. договора строительного подряда, положения ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. ст. 2, 3 ФЗ от 17.11.1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" в качестве необходимого условия осуществления строительства требовали наличия у застройщика разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Между тем, А.М. не располагала разрешением на строительство, в рамках которого был заключен вышеуказанный договор подряда. В суде апелляционной инстанции представитель А.М. не отрицал, что такое разрешение суду представлено быть не может по причине его отсутствия, как и не может быть представлена проектная и иная строительная документация на возведенные спорные объекты недвижимости.
К.В. в суде апелляционной инстанции также не отрицал, что такая документация отсутствует и у него, поскольку он полагал, что А.М., заключая договор строительного подряда, имеет все необходимые правомочия на строительство спорных объектов недвижимости и сама получит всю разрешительную документацию.
Таким образом, строительство спорных объектов недвижимости велось без обязательного на то разрешения, которое должно было быть получено А.М., что влечет суждение о самовольном характере их постройки.
В п. 1 ст. 222 ГК РФ дано определение самовольной постройки, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из смысла ст. 219 ГК РФ следует, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с требованиями ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Как разъяснено в п. 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил; создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно положениям пп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм, а также требований земельного законодательства, следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть заявлено лицом, осуществившем такую постройку (в данном случае, А.М.) и может быть признано за таким лицом при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Такая позиция соответствует разъяснению, изложенному в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 года.
Таким образом, в данном случае требование о признании права собственности на самовольные постройки по ул.... с.... Минераловодского района СК, коми являются незавершенные строительством спорные литер "А" площадью застройки 52,8 кв. м и литер "Б" площадью застройки 56 кв. м, могла заявить А.М., будучи застройщиком и законным пользователем земельного участка, на котором велось строительство. Между тем, таких требований А.М. в рамках разрешения настоящего спора не заявляла.
В п. 25 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (правообладатель земельного участка).
Следовательно, К-вы, предъявляя настоящие исковые требования, должны были доказать наличие у них соответствующих прав на земельный участок по ул.... в с.... Минераловодского района СК, ненарушение возведенными постройками прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. При этом наличие вещного права в отношении земельного участка является императивным условием легализации самовольной постройки.
Вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ К-вы таких доказательств ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представили. Как уже указывалось выше, в материалах дела отсутствуют доказательства получения разрешения на строительство и иной технической и проектной документации на спорные объекты недвижимости, а равно соблюдения строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил при их возведении и, соответственно, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при их эксплуатации.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что, поскольку К-вы не обладают каким-либо вещным правом на спорный земельный участок, то в силу действующего законодательства это прямо исключает возможность приобретения ими права собственности на незавершенные строительством самовольные постройки, расположенные на земельном участке, принадлежащем третьему лицу.
Указанные обстоятельства в нарушение изложенных правовых норм необоснованно не были учтены судом первой инстанции.
По вышеизложенным основаниям не подлежат удовлетворению исковые требования и, соответственно, доводы апелляционной жалобы Р.
Более того, как справедливо отмечено судом первой инстанции, в своих требованиях Р. просил признать за ним право собственности на жилой дом по ул.... с.... Минераловодского района СК, тогда как на указанном земельном участке имеется только два незавершенных строительством объекта. При этом, в силу требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Правовых оснований для признания за Р. права собственности на земельный участок, находящийся в пользовании другого лица (А.М.) на праве аренды, у суда первой инстанции, как и у судебной коллегии не имеется.
Что касается требований К-вых о признании заключенным соглашения от 21 июля 2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19 декабря 2011 года и регистрации за К.В. по вышеуказанному соглашению от 21 июля 2014 года права аренды на земельный участок по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., то они также не подлежат удовлетворению, ввиду того, что в данном соглашении в нарушение ст. 607 ГК РФ в полной мере не согласован объект, подлежащий передаче в аренду.
Так, из содержания названного соглашения от 21.07.2014 года усматривается, что А.М. в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ передает К.В. свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N... от 19.12.2011 года, где в качестве предмета прописан земельный участок с кадастровым номером..., расположенный по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., из земель населенных пунктов, общей площадью 800 кв. м, с разрешенным использованием "под индивидуальное жилищное строительство".
Между тем, на момент заключения такого соглашения на спорном земельном участке уже имелись нелегализованные самовольно возведенные строения, о чем отсутствует указание в соглашении от 21.07.2014 года. Соответственно, такое соглашение нельзя считать заключенным.
Более того, фактически вышеуказанное соглашение от 21 июля 2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19 декабря 2011 года является ничтожной сделкой и в силу своей притворности (ст. 170 ГК РФ), поскольку, как следует из объяснений самого К.В., данных в рамках рассмотрения заявления А.М. о возбуждении в отношении него уголовного дела по признакам преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 213, ч. 1 ст. 119 УК РФ, соглашение о переуступке права аренды спорного земельного участка было заключено в счет погашения задолженности А.М. по ранее заключенному между ними договору займа на сумму... рублей (л.д. 12 - 14 материала об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению А.М. (КУСП N...).
Вышеизложенное свидетельствует о том, что суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования К-вых, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, допустил нарушение норм материального права, что в соответствии со ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в указанной части в апелляционном порядке.
Вместе с тем, вопреки доводам апелляционной жалобы полномочного представителя А.М. - С.Р., судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных требований, заявленных А.М.
Так, отказывая в признании недействительным договора строительного подряда от 03.05.2012 года, заключенного между А.М. и К.В. и К.Т., суд первой инстанции правильно исходил из отсутствия надлежащих доказательств подложности ряда страниц этого договора, а равно наличия опровергающих это утверждение расписок о получении А.М. от К-вых денежных средств в сумме... рублей на строительство жилых домов, что и было предусмотрено названным договором подряда.
Более того, голословными и ничем не подтвержденными остались и ссылки А.М. на то, что между ней и К-выми заключался договор подряда на строительство жилого дома по другому адресу: СК, Минераловодский район, пос...., ул...., а не по ул.... в с.... Минераловодского района СК. Данный договор ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии представлен не был.
Соглашается судебная коллегия и с выводом суда первой инстанции об отказе А.М. в удовлетворении ее требования о признании недействительным договора от 03.05.2012 года о передаче К.В. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... по ул.... в с.... Минераловодского района СК.
Как усматривается из содержания встречного иска, указанное требование А.М. заявила по основанию ст. 178 ГК РФ, как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
Под заблуждением, имеющим существенное значение, о котором говорится в ст. 178 ГК РФ, признается не соответствующее действительности представление относительно природы сделки, то есть правовой сущности, относительно последствий сделки, характера отношений между сторонами, объема наступивших результатов и т.д. или тождества предмета сделки, когда стороны (или одна из них), подразумевали не тот предмет, который на самом деле имеет данная сделка.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.
В данном случае, при совершении оспариваемого договора от 03.05.2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заблуждения А.М. относительно существа договора не установлено и не подтверждено доказательствами. Судом не установлено обстоятельств, в силу которых истец не имела возможности правильно оценить условия заключаемого договора либо имела намерение заключить с К.В. какой-либо другой договор. Анализ собранных по делу доказательств указывает на то, что А.М. в силу ст. 9 ГК РФ в рассматриваемом случае по своему усмотрению осуществила принадлежащие ей гражданские права.
В силу изложенного, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований А.М. и, соответственно, для удовлетворения в указанной части доводов апелляционной жалобы ее полномочного представителя.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 13 февраля 2015 года отменить:
- - в части признания за К.Т. и К.В. права собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные по ул.... с.... Минераловодского района Ставропольского края;
- - в части признания заключенным соглашения от 21 июля 2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19 декабря 2011 года и регистрации за К.В. по вышеуказанному соглашению от 21 июля 2014 года права аренды на земельный участок по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул....;
- - в части взыскания с А.М. судебных расходов по оплате государственной пошлины в пользу К.В. в размере... рублей и в пользу К.Т. в размере... рублей.
Принять в отмененной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований о признании за К.Т. права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом литер "Б" площадью застройки 56 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., отказать.
В удовлетворении исковых требований о признании за К.В. права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом литер "А" площадью застройки 52,8 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., отказать.
В удовлетворении исковых требований К.Т. и К.В. о признании заключенным между К.В. и А.М. соглашения от 21 июля 2014 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N... от 19 декабря 2011 года и регистрации за К.В. права аренды на земельный участок по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с...., ул...., отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменений.
Апелляционную жалобу полномочного представителя А.М. - С.Р. и апелляционную жалобу Р. удовлетворить частично.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)