Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ департамента мотивирован несоответствием фактического состояния участка и расположенных на нем объектов сведениям в представленных правоустанавливающих документах.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 декабря 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 2 декабря 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от органов, осуществляющих публичные полномочия: Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Плотникова Д.И. (доверенности от 31.12.2013), в отсутствие заявителя - закрытого акционерного общества "Аврора" (ИНН 2319029255, ОГРН 1022302832661) и органа, осуществляющего публичные полномочия, - муниципального автономного учреждения "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг города Сочи", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Аврора" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 (судьи Ефимова О.Ю., Филимонова С.С., Сулименко О.А.) по делу N А32-42355/2013, установил следующее.
ЗАО "Аврора" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - департамент), администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), МАУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг города Сочи" (далее - многофункциональный центр) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение департамента от 22.10.2013 об отказе в предоставлении муниципальной услуги, предусмотренной Административным регламентом предоставления муниципальной услуги "Установление новых сроков аренды земельных участков, предназначенных для строительства и строительство на которых не завершено" Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 24.04.2012 N 799 (далее - Административный регламент);
- - обязать администрацию и директора департамента выдать обществу постановление об установлении нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв. м по адресу: г. Сочи, ул. Навагинская, на основании которого заключить с обществом договор аренды земельного участка на новый срок, обеспечивающий после окончания установленного частью 14.1 статьи 14 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 01.07.2014 запрета на строительство объектов капитального строительства, реализацию прав общества на застройку арендуемого земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования (требования уточнены; т. 1, л.д. 179).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании договора от 14.10.2008 N 4900004834 обществу для строительства торгового центра передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:29 по улице Навагинской г. Сочи. На указанном участке обществом возведен торговый центр. В результате объединения образован участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772, в состав которого вошел арендуемый обществом участок. По договору от 18.08.2011 N 4900006934 обществу на срок до 01.10.2013 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772 и видом разрешенного использования - торговый центр. По окончании срока действия договора общество обратилось в многофункциональный центр с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, в заключении которого отказано решением департамента от 21.10.2013. При проверке доводов заявителя о незаконности отказа в оформлении арендных отношений суды исходили из обстоятельств, преюдициально установленных при рассмотрении дела N А32-5299/2012 (по иску общества к администрации о признании права собственности и встречному иску администрации о сносе самовольно возведенного объекта). В рамках данного дела суды установили, что возведенный обществом на земельном участке объект незавершенного строительства - торговый центр (литера А) общей площадью 163,5 кв. м является самовольной постройкой. Предоставление обществу земельного участка для продолжения строительства самовольной постройки являлось бы нарушением требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Поскольку общество не имеет на земельном участке легальных объектов недвижимости, суды пришли к выводу об отсутствии у него оснований требовать предоставления земельного участка в аренду по правилам статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). С учетом изложенного суды признали обжалуемое решение департамента не противоречащим закону. Дополнительно суд первой инстанции указал на избрание заявителем ненадлежащего способа защиты прав. Спор возник из гражданских (арендных) правоотношений и не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Оспариваемые действия не отвечают признакам действия административного характера, поскольку содержат сведения об отказе от продления срока действия договора аренды земельного участка, а не предписания властно-распорядительного характера. Довод заявителя об обязанности заключить с ним договор (продлить срок действия договора аренды) суд отклонил как основанный на неверном понимании Административного регламента, регулирующего порядок предоставления услуги, но не правовые основания для ее предоставления. Учитывая, что действие договора аренды N 4900006934 прекращено с истечением его срока действия, внесение в него изменений в части срока его действия (установления нового срока действия) не основано на нормах права. Не принят судом и довод заявителя о наличии у него преимущественного права на заключение нового договора аренды. Суд указал на отсутствие доказательств заключения договора аренды в отношении спорного участка с иным лицом. Факт обращения с заявлением о заключении нового договора аренды обществом надлежащим образом не доказан (на заявлении от 25.06.2013 отсутствует отметка о его принятии). Исковое требование о понуждении к заключению договора не заявлено, а переквалификация требований невозможна ввиду отсутствия досудебного порядка урегулирования спора. Суд первой инстанции указал также на то, что предоставление земельного участка для целей строительства должно осуществляться по итогам проведения торгов (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса). Таким образом, у органов местного самоуправления не имелось законных оснований для принятия решения о предоставлении обществу спорного участка для строительства (т. 1, л.д. 225; т. 2, л.д. 106).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции об избрании заявителем ненадлежащего способа прав ошибочен. В силу статьи 22 Земельного кодекса, статьи 621 Гражданского кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора. В соответствии с Административным регламентом общество обратилось (через многофункциональный центр) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. Однако муниципальная услуга, результатом которой является принятие администрацией постановления об установлении нового срока аренды земельного участка или мотивированный отказ, в срок, установленный пунктом 2.4 Административного регламента (тридцать дней), оказана не была. Поэтому общество направило в администрацию и департамент уведомление от 20.10.2013 о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, в ответ на которое получено письменное сообщение от 21.10.2013 об отказе в предоставлении муниципальной услуги. Данный отказ не соответствует Административному регламенту, который, вопреки выводам суда первой инстанции, является ненормативным актом. В частности, были нарушены сроки предоставления (отказа в предоставлении) муниципальной услуги (пункты 2.4, 2.8 Административного регламента); приведенное основание отказа (несоответствие фактического состояния земельного участка и расположенных на нем объектов, сведениям в предоставленных правоустанавливающих документах) противоречит материалам дела. Расписка в получении документов свидетельствует о представлении обществом всех необходимых для оказания услуги документов. О наличии и обстоятельствах возведения объекта (торгового центра), расположенного в 100 метрах от здания администрации, органам местного самоуправления было известно (администрация участвовала в деле N А32-5299/2012). Поскольку органом, осуществляющим предоставление муниципальной услуги, нарушены сроки ее предоставления, а основание отказа противоречит фактическим обстоятельствам, то получатель муниципальной услуги, вправе был избрать такой способ защиты гражданских прав, как оспаривание решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги (глава 24 Кодекса). Сославшись на ненадлежащую процессуальную форму, суд первой инстанции не проверил оспариваемое решение на соответствие Административному регламенту. Суды не учли, что общество на основании заключенных с администрацией договоров аренды использовало земельный участок с 2005 года. В сносе расположенного на участке объекта (торгового центра) администрации отказано (дело N А32-5299/2012). Поэтому в данном случае допустимо применение (по аналогии) статьи 36 Земельного кодекса. По не зависящим от общества причинам ему не удалось получить разрешение на строительство и построить предусмотренный договором инвестирования от 02.12.2008 N 03.2/20 торговый центр (площадью застройки, этажностью и конфигурацией согласно эскизному проекту, на который было получено положительное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации). Поэтому отказ в предоставлении обществу муниципальной услуги является незаконным. На возведение объекта общество понесло значительные затраты (расходы на изготовление трех архитектурных эскизных проектов, проекта границ земельного участка, заключения по месту размещения объекта строительства, градостроительного плана земельного участка), добросовестно уплачивает арендную плату, что судом при принятии решения не учтено. Не обоснован и вывод суда первой инстанции о недоказанности факта обращения с заявлением о заключении нового договора аренды. В нарушение статьи 162 Кодекса суд не исследовал заявление общества от 25.06.2013, не предложил заявителю подтвердить факт его подачи другими доказательствами, в том числе, свидетельскими показаниями. Кроме того, заявление об установлении нового срока аренды земельного участка равнозначно заявлению о заключении договора аренды на новый срок. Неправомерна и ссылка суда на нарушение при предоставлении участка обществу норм статьи 30 Земельного кодекса. Участок предоставлен обществу в процедуре предварительного согласования места размещения объекта (постановления Главы города Сочи от 17.11.2004 N 2423 и от 29.09.2005 N 2863), что соответствует пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса. Ссылка суда на направление в адрес общества письма департамента об отказе от продления арендных отношений также необоснованна. Факт направления соответствующего письма арендатору не подтвержден допустимыми доказательствами (почтовой квитанцией, уведомлением о вручении адресату). Изложенное свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своими гражданскими правами, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса недопустимо.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель администрации, также представляющий интересы департамента, возражал против удовлетворения жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление оставить без изменения, ссылался на их законность и обоснованность.
Общество явку представителя в судебное заседание окружного суда не обеспечило.
От многофункционального центра поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации и департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела, первоначально администрацией обществу для строительства кафе "Крошка-Картошка" по ул. Навагинской был предоставлен в аренду на срок по 01.10.2008 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:29 площадью 900 кв. м, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Согласно пункту 1.2 договора аренды от 12.10.2005 N 4900003657 участок фактически передан арендатору с 01.10.2005 (т. 2, л.д. 37-41).
14 октября 2008 года муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом заключен договор аренды N 4900004834, по условиям которого обществу для строительства торгового центра по улице Навагинской в Центральном районе города Сочи передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:29.
В соответствии с заключенными администрацией и обществом договорами от 20.09.2010 N 4900006018 и N 4900006019 (т. 2, л.д. 43-54) обществу переданы в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:351 и 23:49:0000000:354 и видом разрешенного использования - торговый центр. Договоры заключены администрацией на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) и зарегистрированы в установленном порядке.
Постановлением администрации от 13.05.2011 N 859 из земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0204015:29, 23:49:0000000:351 и 23:49:0000000:354 образован единый участок площадью 1728 кв. м, которому в ходе кадастрового учета присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:772, установлено разрешенное использование - торговый центр. Из постановления также следует, что право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:29 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 16.12.2008; на участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:351 и 23:49:0000000:354-04.10.2010 (т. 1, л.д. 39).
18 августа 2011 года муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4900006934, по условиям которого обществу во временное владение и пользование на срок до 01.10.2013 передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, по ул. Навагинская (т. 1, л.д. 40-42).
Договор аренды зарегистрирован 13.09.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28.02.2014 (т. 1, л.д. 206, 207).
В письме от 19.08.2013 департамент сообщил обществу о том, что по истечении срока действия договор от 18.08.2011 N 4900006934 продлеваться не будет. Вопрос о дальнейшем использовании участка будет решаться в соответствии со статьей 272 Гражданского кодекса. Письмо направлено по юридическому адресу общества (г. Сочи, ул. Глазунова, 26), отраженному в выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 20.06.2013 (т. 1, л.д. 18) и возвращено в связи с истечением срока хранения (т. 1, л.д. 215, 216).
25 июня 2013 года общество обратилось к Главе города Сочи (через многофункциональный центр) с заявлением об установлении нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 (т. 1, л.д. 13).
На основании пункта 2.8 Административного регламента департамент отказал заявителю в предоставлении муниципальной услуги. В письме-отказе от 21.10.2013 N 20386/0205-16 департамент сослался на несоответствие фактического состояния земельного участка и расположенных на нем объектов сведениям в представленных правоустанавливающих документах (т. 1, л.д. 11).
Полагая, что отказ департамента в предоставлении муниципальной услуги не соответствует положениям Административного регламента, общество оспорило его в порядке главы 24 Кодекса. Общество также просило возложить на администрацию и директора департамента обязанность выдать заявителю постановление об установлении нового срока аренды в отношении земельного участка, на основании которого заключить с обществом договор аренды на новый срок.
В части 1 статьи 198 Кодекса закреплено право организаций обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).
Спор возник в связи с бездействием (последующим отказом) департамента в вопросе о предоставлении обществу муниципальной услуги по установлению нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772.
Специальным законом, регулирующим отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также местными администрациями и иными органами местного самоуправления, осуществляющими исполнительно-распорядительные полномочия, является Федеральный закон от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (далее - Федеральный закон N 210-ФЗ).
Административный регламент - нормативный правовой акт, устанавливающий порядок предоставления государственной или муниципальной услуги и стандарт предоставления государственной или муниципальной услуги (пункт 4 статьи 2 Федерального закона N 210-ФЗ).
Постановлением администрации города Сочи от 24.04.2012 N 799 утвержден Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги "Установление новых сроков аренды земельных участков, предназначенных для строительства и строительство на которых не завершено" департаментом, который определяет сроки и последовательность действий (административные процедуры) при предоставлении муниципальной услуги (пункт 1.1 Административного регламента).
Административным регламентом предусмотрено, что уполномоченным органом по предоставлению муниципальной услуги является департамент (пункт 2.2). Конечным результатом предоставления муниципальной услуги является выдача постановления администрации об установлении нового срока аренды земельного участка или мотивированный отказ в предоставлении муниципальной услуги (пункт 2.3). Общий срок предоставления муниципальной услуги составляет тридцать календарных дней со дня подачи заявления в многофункциональный центр (пункт 2.4). В пункте 2.6 приведен исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги; в пункте 2.8 - исчерпывающий перечень оснований для приостановления и отказа в предоставлении муниципальной услуги. К числу таких оснований отнесено предоставление заявителем недостоверной, неполной или неактуальной информации (абзац четвертый пункта 2.8).
Из материалов дела следует, что предусмотренный пунктом 2.4 Административного регламента срок предоставления муниципальной услуги по обращению общества (заявление от 25.06.2013) департаментом нарушен. Следовательно, доводы кассационной жалобы общества в указанной части признается окружным судом обоснованными.
В то же время заявитель поставил на разрешение суда вопрос о правомерности решения департамента от 22.10.2013 об отказе в предоставлении муниципальной услуги, то есть оспорил его по существу, а не в связи с нарушением уполномоченным органом административных процедур (установленных для них сроков).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды от 18.08.2011 N 4900006934 заключен сторонами на срок до 01.10.2013 (пункт 2.1 договора).
Заключение договора аренды на новый срок по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса является заключением нового договора (пункт 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Общество полагает, что земельный участок должен быть предоставлен ему в аренду для завершения строительства торгового центра.
Судебными актами по делу N А32-5299/2012 (по иску общества к администрации о признании права собственности и встречному иску администрации о сносе самовольно возведенного объекта) установлено, что на земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская общество осуществило строительство капитального объекта - торгового центра. Общество не предпринимало мер к получению необходимых разрешений и согласований до начала строительства, поэтому торговый центр суды признали самовольной постройкой, указав на отсутствие оснований для признания на него права собственности. Администрации в удовлетворении встречного иска отказано в связи с пропуском срока исковой давности (т. 1, л.д. 58, 63, 69).
Общество являлось стороной в указанном споре, поэтому не вправе оспаривать установленные судами обстоятельства (пункт 4 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При разрешении настоящего спора судебные инстанции пришли к выводу о том, что предоставление обществу земельного участка для продолжения строительства самовольной постройки не соответствует нормам градостроительного (статья 51 Градостроительного кодекса) и гражданского (статья 222 Гражданского кодекса) законодательства. Исключительностью прав на земельный участок, занятый самовольным объектом, общество не обладает (36 Земельного кодекса). Поэтому отказ департамента в установлении нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 не может быть признан противоречащим закону вне зависимости от оснований (мотивов) отказа. С учетом изложенного в удовлетворении требований общества суды первой и апелляционной инстанций отказали правомерно (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о наличии у органа местного самоуправления обязанности по заключению с обществом договора аренды на новый срок отклоняется.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 сформулирован следующий правовой подход. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Однако с учетом обстоятельств, установленных судами при рассмотрении данного дела, а также спора по делу N А32-5299/2012 (отсутствие на земельном участке легально возведенного объекта недвижимости), оснований для распространения приведенной правовой позиции на отношения сторон не имеется.
Ссылки заявителя на правомерное использование земельного участка с 2005 года окружным судом не принимаются, поскольку распоряжение администрацией земельными участками, расположенными во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения, до вступления в силу Закона N 244-ФЗ (декабрь 2008 года) являлось незаконным.
Не основан на материалах дела и довод кассационной жалобы о недоказанности отказа арендодателя (департамента) от продления с арендатором (обществом) арендных отношений с отсутствием допустимых доказательств, подтверждающих данное обстоятельство (почтовая квитанция, уведомление о вручении адресату).
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса, указал следующее. Норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
Для наступления правовых последствий в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно того, чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления об отказе от договора.
Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что департамент сообщил обществу о том, что по истечении срока действия договор от 18.08.2011 N 4900006934 продлеваться не будет (письмо от 19.08.2013). Отказ направлен по юридическому адресу арендатора, отраженному в выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 20.06.2013 (г. Сочи, ул. Глазунова, 26) и возвращено в связи с истечением срока хранения почтового отправления.
С учетом требований, содержащихся в Правилах оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, почтовое отправление (письмо департамента от 19.08.2013 об отказе от продления арендных отношений) считается доставленным получателю (обществу).
Неправомерен и довод жалобы общества о допустимости применения (по аналогии) к спорным отношениям статьи 36 Земельного кодекса.
Названная норма наделяет исключительным правом на приватизацию земельных участков только собственника объектов недвижимости. Заключение договора аренды в отношении земельного участка, занятого самовольно возведенным объектом, с лицом, не являющимся собственником такого объекта (статьи 130, 131 и 209 Гражданского кодекса), противоречит положениям статьи 36 Земельного кодекса.
Окружной суд, признавая обоснованным довод кассационной жалобы о нарушении департаментом предусмотренного пунктом 2.4 Административного регламента срока предоставления муниципальной услуги по обращению общества (заявление от 25.06.2013), не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по мотивам, изложенным в настоящем постановлении. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина (в размере 1000 рублей) уплачена заявителем при подаче кассационной жалобы (квитанция от 10.10.2014 N 9).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу N А32-42355/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 02.12.2014 N Ф08-8919/2014 ПО ДЕЛУ N А32-42355/2013
Требование: О признании незаконным решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги, обязании выдать постановление об установлении нового срока аренды участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ департамента мотивирован несоответствием фактического состояния участка и расположенных на нем объектов сведениям в представленных правоустанавливающих документах.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2014 г. по делу N А32-42355/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 2 декабря 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 2 декабря 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от органов, осуществляющих публичные полномочия: Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Плотникова Д.И. (доверенности от 31.12.2013), в отсутствие заявителя - закрытого акционерного общества "Аврора" (ИНН 2319029255, ОГРН 1022302832661) и органа, осуществляющего публичные полномочия, - муниципального автономного учреждения "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг города Сочи", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Аврора" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 (судьи Ефимова О.Ю., Филимонова С.С., Сулименко О.А.) по делу N А32-42355/2013, установил следующее.
ЗАО "Аврора" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - департамент), администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), МАУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг города Сочи" (далее - многофункциональный центр) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение департамента от 22.10.2013 об отказе в предоставлении муниципальной услуги, предусмотренной Административным регламентом предоставления муниципальной услуги "Установление новых сроков аренды земельных участков, предназначенных для строительства и строительство на которых не завершено" Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 24.04.2012 N 799 (далее - Административный регламент);
- - обязать администрацию и директора департамента выдать обществу постановление об установлении нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв. м по адресу: г. Сочи, ул. Навагинская, на основании которого заключить с обществом договор аренды земельного участка на новый срок, обеспечивающий после окончания установленного частью 14.1 статьи 14 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 01.07.2014 запрета на строительство объектов капитального строительства, реализацию прав общества на застройку арендуемого земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования (требования уточнены; т. 1, л.д. 179).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании договора от 14.10.2008 N 4900004834 обществу для строительства торгового центра передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:29 по улице Навагинской г. Сочи. На указанном участке обществом возведен торговый центр. В результате объединения образован участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772, в состав которого вошел арендуемый обществом участок. По договору от 18.08.2011 N 4900006934 обществу на срок до 01.10.2013 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772 и видом разрешенного использования - торговый центр. По окончании срока действия договора общество обратилось в многофункциональный центр с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, в заключении которого отказано решением департамента от 21.10.2013. При проверке доводов заявителя о незаконности отказа в оформлении арендных отношений суды исходили из обстоятельств, преюдициально установленных при рассмотрении дела N А32-5299/2012 (по иску общества к администрации о признании права собственности и встречному иску администрации о сносе самовольно возведенного объекта). В рамках данного дела суды установили, что возведенный обществом на земельном участке объект незавершенного строительства - торговый центр (литера А) общей площадью 163,5 кв. м является самовольной постройкой. Предоставление обществу земельного участка для продолжения строительства самовольной постройки являлось бы нарушением требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Поскольку общество не имеет на земельном участке легальных объектов недвижимости, суды пришли к выводу об отсутствии у него оснований требовать предоставления земельного участка в аренду по правилам статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). С учетом изложенного суды признали обжалуемое решение департамента не противоречащим закону. Дополнительно суд первой инстанции указал на избрание заявителем ненадлежащего способа защиты прав. Спор возник из гражданских (арендных) правоотношений и не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Оспариваемые действия не отвечают признакам действия административного характера, поскольку содержат сведения об отказе от продления срока действия договора аренды земельного участка, а не предписания властно-распорядительного характера. Довод заявителя об обязанности заключить с ним договор (продлить срок действия договора аренды) суд отклонил как основанный на неверном понимании Административного регламента, регулирующего порядок предоставления услуги, но не правовые основания для ее предоставления. Учитывая, что действие договора аренды N 4900006934 прекращено с истечением его срока действия, внесение в него изменений в части срока его действия (установления нового срока действия) не основано на нормах права. Не принят судом и довод заявителя о наличии у него преимущественного права на заключение нового договора аренды. Суд указал на отсутствие доказательств заключения договора аренды в отношении спорного участка с иным лицом. Факт обращения с заявлением о заключении нового договора аренды обществом надлежащим образом не доказан (на заявлении от 25.06.2013 отсутствует отметка о его принятии). Исковое требование о понуждении к заключению договора не заявлено, а переквалификация требований невозможна ввиду отсутствия досудебного порядка урегулирования спора. Суд первой инстанции указал также на то, что предоставление земельного участка для целей строительства должно осуществляться по итогам проведения торгов (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса). Таким образом, у органов местного самоуправления не имелось законных оснований для принятия решения о предоставлении обществу спорного участка для строительства (т. 1, л.д. 225; т. 2, л.д. 106).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции об избрании заявителем ненадлежащего способа прав ошибочен. В силу статьи 22 Земельного кодекса, статьи 621 Гражданского кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора. В соответствии с Административным регламентом общество обратилось (через многофункциональный центр) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. Однако муниципальная услуга, результатом которой является принятие администрацией постановления об установлении нового срока аренды земельного участка или мотивированный отказ, в срок, установленный пунктом 2.4 Административного регламента (тридцать дней), оказана не была. Поэтому общество направило в администрацию и департамент уведомление от 20.10.2013 о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, в ответ на которое получено письменное сообщение от 21.10.2013 об отказе в предоставлении муниципальной услуги. Данный отказ не соответствует Административному регламенту, который, вопреки выводам суда первой инстанции, является ненормативным актом. В частности, были нарушены сроки предоставления (отказа в предоставлении) муниципальной услуги (пункты 2.4, 2.8 Административного регламента); приведенное основание отказа (несоответствие фактического состояния земельного участка и расположенных на нем объектов, сведениям в предоставленных правоустанавливающих документах) противоречит материалам дела. Расписка в получении документов свидетельствует о представлении обществом всех необходимых для оказания услуги документов. О наличии и обстоятельствах возведения объекта (торгового центра), расположенного в 100 метрах от здания администрации, органам местного самоуправления было известно (администрация участвовала в деле N А32-5299/2012). Поскольку органом, осуществляющим предоставление муниципальной услуги, нарушены сроки ее предоставления, а основание отказа противоречит фактическим обстоятельствам, то получатель муниципальной услуги, вправе был избрать такой способ защиты гражданских прав, как оспаривание решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги (глава 24 Кодекса). Сославшись на ненадлежащую процессуальную форму, суд первой инстанции не проверил оспариваемое решение на соответствие Административному регламенту. Суды не учли, что общество на основании заключенных с администрацией договоров аренды использовало земельный участок с 2005 года. В сносе расположенного на участке объекта (торгового центра) администрации отказано (дело N А32-5299/2012). Поэтому в данном случае допустимо применение (по аналогии) статьи 36 Земельного кодекса. По не зависящим от общества причинам ему не удалось получить разрешение на строительство и построить предусмотренный договором инвестирования от 02.12.2008 N 03.2/20 торговый центр (площадью застройки, этажностью и конфигурацией согласно эскизному проекту, на который было получено положительное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации). Поэтому отказ в предоставлении обществу муниципальной услуги является незаконным. На возведение объекта общество понесло значительные затраты (расходы на изготовление трех архитектурных эскизных проектов, проекта границ земельного участка, заключения по месту размещения объекта строительства, градостроительного плана земельного участка), добросовестно уплачивает арендную плату, что судом при принятии решения не учтено. Не обоснован и вывод суда первой инстанции о недоказанности факта обращения с заявлением о заключении нового договора аренды. В нарушение статьи 162 Кодекса суд не исследовал заявление общества от 25.06.2013, не предложил заявителю подтвердить факт его подачи другими доказательствами, в том числе, свидетельскими показаниями. Кроме того, заявление об установлении нового срока аренды земельного участка равнозначно заявлению о заключении договора аренды на новый срок. Неправомерна и ссылка суда на нарушение при предоставлении участка обществу норм статьи 30 Земельного кодекса. Участок предоставлен обществу в процедуре предварительного согласования места размещения объекта (постановления Главы города Сочи от 17.11.2004 N 2423 и от 29.09.2005 N 2863), что соответствует пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса. Ссылка суда на направление в адрес общества письма департамента об отказе от продления арендных отношений также необоснованна. Факт направления соответствующего письма арендатору не подтвержден допустимыми доказательствами (почтовой квитанцией, уведомлением о вручении адресату). Изложенное свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своими гражданскими правами, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса недопустимо.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель администрации, также представляющий интересы департамента, возражал против удовлетворения жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление оставить без изменения, ссылался на их законность и обоснованность.
Общество явку представителя в судебное заседание окружного суда не обеспечило.
От многофункционального центра поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации и департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела, первоначально администрацией обществу для строительства кафе "Крошка-Картошка" по ул. Навагинской был предоставлен в аренду на срок по 01.10.2008 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:29 площадью 900 кв. м, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Согласно пункту 1.2 договора аренды от 12.10.2005 N 4900003657 участок фактически передан арендатору с 01.10.2005 (т. 2, л.д. 37-41).
14 октября 2008 года муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом заключен договор аренды N 4900004834, по условиям которого обществу для строительства торгового центра по улице Навагинской в Центральном районе города Сочи передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:29.
В соответствии с заключенными администрацией и обществом договорами от 20.09.2010 N 4900006018 и N 4900006019 (т. 2, л.д. 43-54) обществу переданы в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:351 и 23:49:0000000:354 и видом разрешенного использования - торговый центр. Договоры заключены администрацией на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) и зарегистрированы в установленном порядке.
Постановлением администрации от 13.05.2011 N 859 из земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0204015:29, 23:49:0000000:351 и 23:49:0000000:354 образован единый участок площадью 1728 кв. м, которому в ходе кадастрового учета присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:772, установлено разрешенное использование - торговый центр. Из постановления также следует, что право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:29 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 16.12.2008; на участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:351 и 23:49:0000000:354-04.10.2010 (т. 1, л.д. 39).
18 августа 2011 года муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4900006934, по условиям которого обществу во временное владение и пользование на срок до 01.10.2013 передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, по ул. Навагинская (т. 1, л.д. 40-42).
Договор аренды зарегистрирован 13.09.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28.02.2014 (т. 1, л.д. 206, 207).
В письме от 19.08.2013 департамент сообщил обществу о том, что по истечении срока действия договор от 18.08.2011 N 4900006934 продлеваться не будет. Вопрос о дальнейшем использовании участка будет решаться в соответствии со статьей 272 Гражданского кодекса. Письмо направлено по юридическому адресу общества (г. Сочи, ул. Глазунова, 26), отраженному в выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 20.06.2013 (т. 1, л.д. 18) и возвращено в связи с истечением срока хранения (т. 1, л.д. 215, 216).
25 июня 2013 года общество обратилось к Главе города Сочи (через многофункциональный центр) с заявлением об установлении нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 (т. 1, л.д. 13).
На основании пункта 2.8 Административного регламента департамент отказал заявителю в предоставлении муниципальной услуги. В письме-отказе от 21.10.2013 N 20386/0205-16 департамент сослался на несоответствие фактического состояния земельного участка и расположенных на нем объектов сведениям в представленных правоустанавливающих документах (т. 1, л.д. 11).
Полагая, что отказ департамента в предоставлении муниципальной услуги не соответствует положениям Административного регламента, общество оспорило его в порядке главы 24 Кодекса. Общество также просило возложить на администрацию и директора департамента обязанность выдать заявителю постановление об установлении нового срока аренды в отношении земельного участка, на основании которого заключить с обществом договор аренды на новый срок.
В части 1 статьи 198 Кодекса закреплено право организаций обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).
Спор возник в связи с бездействием (последующим отказом) департамента в вопросе о предоставлении обществу муниципальной услуги по установлению нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772.
Специальным законом, регулирующим отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также местными администрациями и иными органами местного самоуправления, осуществляющими исполнительно-распорядительные полномочия, является Федеральный закон от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (далее - Федеральный закон N 210-ФЗ).
Административный регламент - нормативный правовой акт, устанавливающий порядок предоставления государственной или муниципальной услуги и стандарт предоставления государственной или муниципальной услуги (пункт 4 статьи 2 Федерального закона N 210-ФЗ).
Постановлением администрации города Сочи от 24.04.2012 N 799 утвержден Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги "Установление новых сроков аренды земельных участков, предназначенных для строительства и строительство на которых не завершено" департаментом, который определяет сроки и последовательность действий (административные процедуры) при предоставлении муниципальной услуги (пункт 1.1 Административного регламента).
Административным регламентом предусмотрено, что уполномоченным органом по предоставлению муниципальной услуги является департамент (пункт 2.2). Конечным результатом предоставления муниципальной услуги является выдача постановления администрации об установлении нового срока аренды земельного участка или мотивированный отказ в предоставлении муниципальной услуги (пункт 2.3). Общий срок предоставления муниципальной услуги составляет тридцать календарных дней со дня подачи заявления в многофункциональный центр (пункт 2.4). В пункте 2.6 приведен исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги; в пункте 2.8 - исчерпывающий перечень оснований для приостановления и отказа в предоставлении муниципальной услуги. К числу таких оснований отнесено предоставление заявителем недостоверной, неполной или неактуальной информации (абзац четвертый пункта 2.8).
Из материалов дела следует, что предусмотренный пунктом 2.4 Административного регламента срок предоставления муниципальной услуги по обращению общества (заявление от 25.06.2013) департаментом нарушен. Следовательно, доводы кассационной жалобы общества в указанной части признается окружным судом обоснованными.
В то же время заявитель поставил на разрешение суда вопрос о правомерности решения департамента от 22.10.2013 об отказе в предоставлении муниципальной услуги, то есть оспорил его по существу, а не в связи с нарушением уполномоченным органом административных процедур (установленных для них сроков).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды от 18.08.2011 N 4900006934 заключен сторонами на срок до 01.10.2013 (пункт 2.1 договора).
Заключение договора аренды на новый срок по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса является заключением нового договора (пункт 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Общество полагает, что земельный участок должен быть предоставлен ему в аренду для завершения строительства торгового центра.
Судебными актами по делу N А32-5299/2012 (по иску общества к администрации о признании права собственности и встречному иску администрации о сносе самовольно возведенного объекта) установлено, что на земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская общество осуществило строительство капитального объекта - торгового центра. Общество не предпринимало мер к получению необходимых разрешений и согласований до начала строительства, поэтому торговый центр суды признали самовольной постройкой, указав на отсутствие оснований для признания на него права собственности. Администрации в удовлетворении встречного иска отказано в связи с пропуском срока исковой давности (т. 1, л.д. 58, 63, 69).
Общество являлось стороной в указанном споре, поэтому не вправе оспаривать установленные судами обстоятельства (пункт 4 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При разрешении настоящего спора судебные инстанции пришли к выводу о том, что предоставление обществу земельного участка для продолжения строительства самовольной постройки не соответствует нормам градостроительного (статья 51 Градостроительного кодекса) и гражданского (статья 222 Гражданского кодекса) законодательства. Исключительностью прав на земельный участок, занятый самовольным объектом, общество не обладает (36 Земельного кодекса). Поэтому отказ департамента в установлении нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 не может быть признан противоречащим закону вне зависимости от оснований (мотивов) отказа. С учетом изложенного в удовлетворении требований общества суды первой и апелляционной инстанций отказали правомерно (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о наличии у органа местного самоуправления обязанности по заключению с обществом договора аренды на новый срок отклоняется.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 сформулирован следующий правовой подход. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Однако с учетом обстоятельств, установленных судами при рассмотрении данного дела, а также спора по делу N А32-5299/2012 (отсутствие на земельном участке легально возведенного объекта недвижимости), оснований для распространения приведенной правовой позиции на отношения сторон не имеется.
Ссылки заявителя на правомерное использование земельного участка с 2005 года окружным судом не принимаются, поскольку распоряжение администрацией земельными участками, расположенными во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения, до вступления в силу Закона N 244-ФЗ (декабрь 2008 года) являлось незаконным.
Не основан на материалах дела и довод кассационной жалобы о недоказанности отказа арендодателя (департамента) от продления с арендатором (обществом) арендных отношений с отсутствием допустимых доказательств, подтверждающих данное обстоятельство (почтовая квитанция, уведомление о вручении адресату).
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса, указал следующее. Норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
Для наступления правовых последствий в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно того, чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления об отказе от договора.
Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что департамент сообщил обществу о том, что по истечении срока действия договор от 18.08.2011 N 4900006934 продлеваться не будет (письмо от 19.08.2013). Отказ направлен по юридическому адресу арендатора, отраженному в выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 20.06.2013 (г. Сочи, ул. Глазунова, 26) и возвращено в связи с истечением срока хранения почтового отправления.
С учетом требований, содержащихся в Правилах оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, почтовое отправление (письмо департамента от 19.08.2013 об отказе от продления арендных отношений) считается доставленным получателю (обществу).
Неправомерен и довод жалобы общества о допустимости применения (по аналогии) к спорным отношениям статьи 36 Земельного кодекса.
Названная норма наделяет исключительным правом на приватизацию земельных участков только собственника объектов недвижимости. Заключение договора аренды в отношении земельного участка, занятого самовольно возведенным объектом, с лицом, не являющимся собственником такого объекта (статьи 130, 131 и 209 Гражданского кодекса), противоречит положениям статьи 36 Земельного кодекса.
Окружной суд, признавая обоснованным довод кассационной жалобы о нарушении департаментом предусмотренного пунктом 2.4 Административного регламента срока предоставления муниципальной услуги по обращению общества (заявление от 25.06.2013), не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по мотивам, изложенным в настоящем постановлении. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина (в размере 1000 рублей) уплачена заявителем при подаче кассационной жалобы (квитанция от 10.10.2014 N 9).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу N А32-42355/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)