Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10078/2014) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.07.2014 по делу N А75-2430/2014 (судья Неугодников И.С.), принятое по исковому заявлению Администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к закрытому акционерному обществу "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" (ОГРН 1037739035454, ИНН 7705399919) о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании освободить земельный участок,
третье лицо, - Ханты-Мансийский Банк открытое акционерное общество (ОГРН 1028600001880, ИНН 8601000666),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Администрации города Нижневартовска - Баскакова М.М. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности N 1-01/108Д от 25.08.2014 сроком действия до 31.12.2014);
- от закрытого акционерного общества "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" - Семенова Л.А. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 28.08.2014 сроком действия по 31.12.2014);
- от открытого акционерного общества Ханты-Мансийский Банк - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,
установил:
Администрация города Нижневартовска (далее по тексту - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к закрытому акционерному обществу "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" (далее - ответчик, ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ") о расторжении договора от 13.03.2012 N 59-АЗ аренды земельного участка, заключенного между сторонами, и об обязании ответчика в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, площадью 0, 9971 га, кадастровый номер 86:11:0201001:423, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства, от возведенного фундамента, строительной техники и бытовых вагончиков и передать земельный участок истцу по акту приема-передачи (с учетом принятых судом уточнений).
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ханты-Мансийский Банк открытое акционерное общество (далее по тексту - третье лицо, ОАО Ханты-Мансийский Банк, Банк).
Решением по делу Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры отказал в удовлетворении требований Администрации.
При этом суд первой инстанции указал, что факт нарушения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд подтверждается материалами дела. Вместе с тем, суд первой инстанции, приняв во внимание, что на дату рассмотрения спора долг по арендной плате погашен, учитывая, что ответчик на предоставленном в аренду земельном участке начал строительные работы, при этом для финансирования строительства объекта ответчик привлек кредитные денежные средства, пришел к выводу, что в рассматриваемом случае расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств.
Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований Администрации, поскольку факт нарушения арендатором условий договора по уплате арендной платы был установлен судом первой инстанции.
Кроме того, судом первой инстанции, по мнению подателя жалобы, необоснованно не учтен довод Администрации относительно того, что на земельном участке имеется только начальный цикл строительства. Как отмечает податель жалобы, учитывая фактическое состояние объекта, завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию согласно проекту организации строительства возможен только во втором полугодии 2016 года, при условии, что договором срок строительства установлен на 2013-2014 годы. При этом строительная площадка детского сада не соответствует требованиям техники безопасности при строительстве.
Как отмечает Администрация в апелляционной жалобе, просрочка строительства детского сада ответчиком повлекла для муниципального образования города Нижневартовска существенные потери, поскольку потребность в детских садах в настоящее время остается высокой, а недобросовестное исполнение ответчиком своих обязательств лишь усугубляет сложившуюся ситуацию.
В представленном до начала судебного заседания отзыве Банк просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая его законным и обоснованным.
До начала судебного заседания от ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" также поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку отсутствуют доказательства его направления или вручения всем лицам, участвующим в деле (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Так как данный отзыв поступил в суд апелляционной инстанции через канцелярию суда апелляционной инстанции посредством почтовой связи, то он остается в материалах дела, но в силу изложенного оценке не подлежит.
До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель подателя жалобы пояснил, что указанные документы обосновывают необходимость расторжения договора.
Представитель ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" возражал против приобщения к материалам дела дополнительных доказательств.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции отказано в приобщении дополнительных доказательств к материалам дела, поскольку подателем жалобы не обоснована уважительность причин невозможности предоставления данных документов в суд первой инстанции, а также не подтверждена их относимость и допустимость к рассматриваемому спору.
В связи с названными обстоятельствами дополнительные доказательства возвращены представителю подателя жалобы в зале судебного заседания.
ОАО Ханты-Мансийский Банк, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявил, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного лица.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.07.2014 по делу N А75-2430/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей Администрации и ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 13.03.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 59-АЗ аренды земельного участка (далее по тексту - договор, л.д. 67-70), в соответствии с пунктом 1.1 которого на основании постановления администрации города Нижневартовска от 13.03.2012 N 286 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", площадью 0,9971 га с кадастровым номером 86:11:0201001:423, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, в целях использования для строительства детского сада (строительный номер 16), расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства.
Договор заключен на срок с 13.03.2012 по 12.03.2015 (пункт 1.2 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.04.2012 (л.д. 70).
25.01.2013 Администрация выдала ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" разрешение на строительство N RU863050002005004-05-13 (л.д. 98), которым разрешено строительство Детского сада на 320 мест в г. Нижневартовск; микрорайон 18, Восточного планировочного района, 3-й очереди строительства, со сроком действия до 25.02.2014.
25.02.2013 между ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" и ОАО Ханты-Мансийский банк подписан договор залога права аренды земельного участка (л.д. 101-110), по условиям которого заложено право аренды земельного участка, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", площадью 0,9971 га с кадастровым номером 86:11:0201001:423, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, в целях использования для строительства детского сада (строительный номер 16), расположенного по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства.
Как следует из договора залога, ответчику предоставлена кредитная линия в 417 342 000 руб., которая имеет целевое значение и предоставлена на финансирование расходов, связанных со строительством детского сада на 320 мест в г. Нижневартовск, 18 микрорайон (пункты 2.1.1 и 2.1.7 договора залога).
Договор залога зарегистрирован в установленном порядке 04.04.2013 (л.д. 109).
В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы истец почтовой связью направлял в адрес ответчика письмо от 15.01.2014 N 2-01/53, в соответствии с которым Администрация информировала ответчика о нарушении ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" принятых по договору аренды обязательств, и просила оплатить ответчика возникшую по договору аренды задолженность в размере 119 398 руб. 49 коп., в том числе пени - 3 125 руб. 07 коп., по состоянию на 20.12.2013 (т. 1 л.д. 20-21). В данном письме содержалось также указание на то, что при неисполнении требований возможно обращение в суд с требованием о расторжении договора.
21.02.2014 Администрация направила в адрес ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" письмо N 458/3601 с просьбой рассмотреть и подписать приложенный к письму проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.2012 N 59-АЗ (т. 1 л.д. 22-23).
Ответчик по платежным поручениям от 03.02.2014 N 57 и от 24.03.2014 N 32 (т. 1 л.д. 96, 97) погасил долг по арендным платежам.
25.04.2014 истец почтовой связью направил исковое заявление о расторжении договора от 13.03.2012 N 59-АЗ аренды земельного участка в арбитражный суд (т. 1 л.д. 29).
28.07.2014 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято обжалуемое Администрацией в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Земельные участки на основании части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
Пунктом 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.04.2012 (т. 1 л.д. 70).
Как верно отмечает суд первой инстанции, материалами дела подтверждается исполнение истцом своих обязательств по передаче земельного участка в пользование ответчику.
Вместе с тем, при сопоставлении условий договора о сроке внесении арендных платежей (пункт 2.3 договора аренды, ежеквартальные платежи за 1 кв. - до 10.04; за 2 кв. - до 10.07; за 3 кв. - до 10.10; за 4 кв. - до 10.12) с представленными платежными поручениями от 03.02.2014 N 57 и от 24.03.2014 N 32 (т. 1 л.д. 96, 97) суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик в 2013 году несвоевременно вносил арендную плату.
Однако, как следует из обжалуемого решения, суд первой инстанции, несмотря на то, что факт нарушения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд материалами дела подтвержден, принял во внимание, что на дату рассмотрения спора долг по арендной плате погашен, ответчик на предоставленном в аренду земельном участке начал строительные работы, что следует из предоставленных в материалы дела фотографий (л.д. 87-89), акта обследования земельного участка (л.д. 21); а также то, что ответчик для финансирования строительства объекта привлек кредитные денежные средства, в связи с чем пришел к выводу, что в рассматриваемом случае расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателя жалобы, поддерживает вышеизложенный вывод суда первой инстанции, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 5.4 указанного договора данный договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случаях когда арендатор, в частности, не внес арендную плату более одного раза подряд по истечении установленного договором срока.
Однако, согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" также разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Как следует из материалов настоящего дела, обязанности, предусмотренные договором аренды от 13.03.2012 N 59-АЗ, по уплате арендной платы исполнены ответчиком в полном объеме (т. 1 л.д. 96-97). При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что исковое заявление о расторжении рассматриваемого договора было направлено Администрацией уже после погашения обществом задолженности по уплате арендных платежей. Вместе с тем, надлежащих бесспорных доказательств нарушения ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" других условий договора аренды от 13.03.2012 N 59-АЗ, в частности, использование земельного участка не по целевому назначению, Администрацией в материалы дела не представлено.
Ссылка подателя жалобы на нарушение обществом сроков строительства детского сада судом апелляционной инстанции не принимается во внимание.
Как следует из искового заявления Администрации от 11.03.2014 N 180-07-01, в качестве основания исковых требований Администрации о расторжении спорного договора аренды выступало только нарушение ответчиком пункта 3.2.9 договора аренды от 13.03.2012 N 59-АЗ, а не нарушение сроков строительства детского сада.
В силу части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. При таких обстоятельствах вышеуказанный довод подателя жалобы не подлежит оценке судом апелляционной инстанции.
Довод Администрации о том, что строительная площадка детского сада не соответствует требованиям техники безопасности при строительстве, судом апелляционной инстанции также не принимается во внимание, как документально не подтвержденный и не связанный с основаниями заявленного иска.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования Администрации о расторжении договора аренды от 13.03.2012 N 59-АЗ не подлежащими удовлетворению.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, отказав в удовлетворении исковых требований Администрации, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы Администрации в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате Администрацией, но от уплаты которой она в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена, не подлежит распределению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.07.2014 по делу N А75-2430/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е.ИВАНОВА
Судьи
Е.П.КЛИВЕР
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2014 N 08АП-10078/2014 ПО ДЕЛУ N А75-2430/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. N 08АП-10078/2014
Дело N А75-2430/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10078/2014) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.07.2014 по делу N А75-2430/2014 (судья Неугодников И.С.), принятое по исковому заявлению Администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к закрытому акционерному обществу "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" (ОГРН 1037739035454, ИНН 7705399919) о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании освободить земельный участок,
третье лицо, - Ханты-Мансийский Банк открытое акционерное общество (ОГРН 1028600001880, ИНН 8601000666),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Администрации города Нижневартовска - Баскакова М.М. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности N 1-01/108Д от 25.08.2014 сроком действия до 31.12.2014);
- от закрытого акционерного общества "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" - Семенова Л.А. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 28.08.2014 сроком действия по 31.12.2014);
- от открытого акционерного общества Ханты-Мансийский Банк - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,
установил:
Администрация города Нижневартовска (далее по тексту - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к закрытому акционерному обществу "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" (далее - ответчик, ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ") о расторжении договора от 13.03.2012 N 59-АЗ аренды земельного участка, заключенного между сторонами, и об обязании ответчика в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, площадью 0, 9971 га, кадастровый номер 86:11:0201001:423, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства, от возведенного фундамента, строительной техники и бытовых вагончиков и передать земельный участок истцу по акту приема-передачи (с учетом принятых судом уточнений).
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ханты-Мансийский Банк открытое акционерное общество (далее по тексту - третье лицо, ОАО Ханты-Мансийский Банк, Банк).
Решением по делу Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры отказал в удовлетворении требований Администрации.
При этом суд первой инстанции указал, что факт нарушения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд подтверждается материалами дела. Вместе с тем, суд первой инстанции, приняв во внимание, что на дату рассмотрения спора долг по арендной плате погашен, учитывая, что ответчик на предоставленном в аренду земельном участке начал строительные работы, при этом для финансирования строительства объекта ответчик привлек кредитные денежные средства, пришел к выводу, что в рассматриваемом случае расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств.
Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований Администрации, поскольку факт нарушения арендатором условий договора по уплате арендной платы был установлен судом первой инстанции.
Кроме того, судом первой инстанции, по мнению подателя жалобы, необоснованно не учтен довод Администрации относительно того, что на земельном участке имеется только начальный цикл строительства. Как отмечает податель жалобы, учитывая фактическое состояние объекта, завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию согласно проекту организации строительства возможен только во втором полугодии 2016 года, при условии, что договором срок строительства установлен на 2013-2014 годы. При этом строительная площадка детского сада не соответствует требованиям техники безопасности при строительстве.
Как отмечает Администрация в апелляционной жалобе, просрочка строительства детского сада ответчиком повлекла для муниципального образования города Нижневартовска существенные потери, поскольку потребность в детских садах в настоящее время остается высокой, а недобросовестное исполнение ответчиком своих обязательств лишь усугубляет сложившуюся ситуацию.
В представленном до начала судебного заседания отзыве Банк просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая его законным и обоснованным.
До начала судебного заседания от ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" также поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку отсутствуют доказательства его направления или вручения всем лицам, участвующим в деле (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Так как данный отзыв поступил в суд апелляционной инстанции через канцелярию суда апелляционной инстанции посредством почтовой связи, то он остается в материалах дела, но в силу изложенного оценке не подлежит.
До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель подателя жалобы пояснил, что указанные документы обосновывают необходимость расторжения договора.
Представитель ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" возражал против приобщения к материалам дела дополнительных доказательств.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции отказано в приобщении дополнительных доказательств к материалам дела, поскольку подателем жалобы не обоснована уважительность причин невозможности предоставления данных документов в суд первой инстанции, а также не подтверждена их относимость и допустимость к рассматриваемому спору.
В связи с названными обстоятельствами дополнительные доказательства возвращены представителю подателя жалобы в зале судебного заседания.
ОАО Ханты-Мансийский Банк, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявил, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного лица.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.07.2014 по делу N А75-2430/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей Администрации и ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 13.03.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 59-АЗ аренды земельного участка (далее по тексту - договор, л.д. 67-70), в соответствии с пунктом 1.1 которого на основании постановления администрации города Нижневартовска от 13.03.2012 N 286 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", площадью 0,9971 га с кадастровым номером 86:11:0201001:423, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, в целях использования для строительства детского сада (строительный номер 16), расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства.
Договор заключен на срок с 13.03.2012 по 12.03.2015 (пункт 1.2 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.04.2012 (л.д. 70).
25.01.2013 Администрация выдала ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" разрешение на строительство N RU863050002005004-05-13 (л.д. 98), которым разрешено строительство Детского сада на 320 мест в г. Нижневартовск; микрорайон 18, Восточного планировочного района, 3-й очереди строительства, со сроком действия до 25.02.2014.
25.02.2013 между ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" и ОАО Ханты-Мансийский банк подписан договор залога права аренды земельного участка (л.д. 101-110), по условиям которого заложено право аренды земельного участка, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", площадью 0,9971 га с кадастровым номером 86:11:0201001:423, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, в целях использования для строительства детского сада (строительный номер 16), расположенного по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства.
Как следует из договора залога, ответчику предоставлена кредитная линия в 417 342 000 руб., которая имеет целевое значение и предоставлена на финансирование расходов, связанных со строительством детского сада на 320 мест в г. Нижневартовск, 18 микрорайон (пункты 2.1.1 и 2.1.7 договора залога).
Договор залога зарегистрирован в установленном порядке 04.04.2013 (л.д. 109).
В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы истец почтовой связью направлял в адрес ответчика письмо от 15.01.2014 N 2-01/53, в соответствии с которым Администрация информировала ответчика о нарушении ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" принятых по договору аренды обязательств, и просила оплатить ответчика возникшую по договору аренды задолженность в размере 119 398 руб. 49 коп., в том числе пени - 3 125 руб. 07 коп., по состоянию на 20.12.2013 (т. 1 л.д. 20-21). В данном письме содержалось также указание на то, что при неисполнении требований возможно обращение в суд с требованием о расторжении договора.
21.02.2014 Администрация направила в адрес ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" письмо N 458/3601 с просьбой рассмотреть и подписать приложенный к письму проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.2012 N 59-АЗ (т. 1 л.д. 22-23).
Ответчик по платежным поручениям от 03.02.2014 N 57 и от 24.03.2014 N 32 (т. 1 л.д. 96, 97) погасил долг по арендным платежам.
25.04.2014 истец почтовой связью направил исковое заявление о расторжении договора от 13.03.2012 N 59-АЗ аренды земельного участка в арбитражный суд (т. 1 л.д. 29).
28.07.2014 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято обжалуемое Администрацией в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Земельные участки на основании части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
Пунктом 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.04.2012 (т. 1 л.д. 70).
Как верно отмечает суд первой инстанции, материалами дела подтверждается исполнение истцом своих обязательств по передаче земельного участка в пользование ответчику.
Вместе с тем, при сопоставлении условий договора о сроке внесении арендных платежей (пункт 2.3 договора аренды, ежеквартальные платежи за 1 кв. - до 10.04; за 2 кв. - до 10.07; за 3 кв. - до 10.10; за 4 кв. - до 10.12) с представленными платежными поручениями от 03.02.2014 N 57 и от 24.03.2014 N 32 (т. 1 л.д. 96, 97) суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик в 2013 году несвоевременно вносил арендную плату.
Однако, как следует из обжалуемого решения, суд первой инстанции, несмотря на то, что факт нарушения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд материалами дела подтвержден, принял во внимание, что на дату рассмотрения спора долг по арендной плате погашен, ответчик на предоставленном в аренду земельном участке начал строительные работы, что следует из предоставленных в материалы дела фотографий (л.д. 87-89), акта обследования земельного участка (л.д. 21); а также то, что ответчик для финансирования строительства объекта привлек кредитные денежные средства, в связи с чем пришел к выводу, что в рассматриваемом случае расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателя жалобы, поддерживает вышеизложенный вывод суда первой инстанции, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 5.4 указанного договора данный договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случаях когда арендатор, в частности, не внес арендную плату более одного раза подряд по истечении установленного договором срока.
Однако, согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" также разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Как следует из материалов настоящего дела, обязанности, предусмотренные договором аренды от 13.03.2012 N 59-АЗ, по уплате арендной платы исполнены ответчиком в полном объеме (т. 1 л.д. 96-97). При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что исковое заявление о расторжении рассматриваемого договора было направлено Администрацией уже после погашения обществом задолженности по уплате арендных платежей. Вместе с тем, надлежащих бесспорных доказательств нарушения ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" других условий договора аренды от 13.03.2012 N 59-АЗ, в частности, использование земельного участка не по целевому назначению, Администрацией в материалы дела не представлено.
Ссылка подателя жалобы на нарушение обществом сроков строительства детского сада судом апелляционной инстанции не принимается во внимание.
Как следует из искового заявления Администрации от 11.03.2014 N 180-07-01, в качестве основания исковых требований Администрации о расторжении спорного договора аренды выступало только нарушение ответчиком пункта 3.2.9 договора аренды от 13.03.2012 N 59-АЗ, а не нарушение сроков строительства детского сада.
В силу части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. При таких обстоятельствах вышеуказанный довод подателя жалобы не подлежит оценке судом апелляционной инстанции.
Довод Администрации о том, что строительная площадка детского сада не соответствует требованиям техники безопасности при строительстве, судом апелляционной инстанции также не принимается во внимание, как документально не подтвержденный и не связанный с основаниями заявленного иска.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования Администрации о расторжении договора аренды от 13.03.2012 N 59-АЗ не подлежащими удовлетворению.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, отказав в удовлетворении исковых требований Администрации, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы Администрации в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате Администрацией, но от уплаты которой она в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена, не подлежит распределению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.07.2014 по делу N А75-2430/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е.ИВАНОВА
Судьи
Е.П.КЛИВЕР
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)