Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чепурченко О.Н.,
судей Мармазовой С.И., Нилоговой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нуретдиновой О.И.,
при участии:
от ООО "Центр инженерных и технологических исследований": Мардугаллямов Р.Т., паспорт, доверенность от 15.08.2014,
иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора, открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала",
на определение Арбитражного суда Свердловской области от 29 октября 2014 года об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о признании недействительным договора купли-продажи N 47-Н-2011 от 15.03.2011,
вынесенное судьей А.В.Кириченко в рамках дела N А60-24547/2009 о признании открытого акционерного общества "Кушвинский завод прокатных валков" (ОГРН 1026601301100; ИНН 6620001541) несостоятельным (банкротом),
установил:
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.06.2011 открытого акционерного общества "Кушвинский завод прокатных валков" (далее - ОАО "КЗПВ", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Подпорин Петр Павлович.
Определением от 03.06.2014 Подпорин П.П. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО "КЗПВ".
Определением от 05.06.2014 конкурсным управляющим ОАО "КЗПВ" утвержден Никонов Илья Витальевич.
02 июля 2014 года в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего ОАО "КЗПВ" Никонова И.В. о признании договора N 47-Н-2011 от 15.03.2011 (с учетом принятого судом уточнения) недействительным.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29 октября 2014 года в удовлетворении требований отказано. С ОАО "КЗПВ" в федеральный бюджет взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным определением, ОАО "МРСК Урала" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО "Центр инженерных и технологических исследований" (далее - ООО "ЦИТИ") в пользу ОАО "КЗПВ" действительную стоимость земельного участка.
В обоснование апелляционной жалобы кредитор указывает на то, что определением от 11.11.2013 по настоящему делу действия арбитражного управляющего Подпорина П.П. по заключению договора N 47-Н-2011 от 15.03.2011 на изложенных в договоре условиях были признаны незаконными, в том числе в части цены. Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора судом был принят в качестве доказательства отчет об оценке N 6918 от 30.09.2014, согласно которому цена земельного участка составила 537 812 руб., что практически соответствует цене спорного договора. При этом кредитор отмечает, что рыночная стоимость земельного участка была определена оценщиком в 537 тыс. руб., что ниже кадастровой стоимости в 17,91 раз; отчет N 6918 от 30.09.2014 экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Серебряков А.А. не проходил, в связи с чем, достоверность его не подтверждена. Также апеллянт ссылается на то, что выбранные оценщиков в качестве аналогов три других земельных участка, которые аналогичными не являются, поскольку спорный объект имеет более высокую инвестиционную привлекательность, расположен на территории действующего уникального по производству промышленного предприятия и имеет более развитую инфраструктуру, а следовательно, более высокую рыночную стоимость. Более того, кредитор отмечает, что в рамках настоящего дела в рамках спора о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц, проводится повторная судебная экспертиза, в том числе по рыночной стоимости спорного земельного участка. Кроме того, кредитор указывает на не дачу судом оценке доводам, изложенным в отзыве на заявление о необходимости в качестве реституции недействительности сделки взыскать с приобретателя по договору действительную стоимость земельного участка на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, так как материалами дела доказана невозможность возврата спорного земельного участка; суд не оценил заявление ООО "ЦИТИ" о пропуске срока исковой давности.
В судебном заседании представитель ООО "ЦИТИ" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, ссылаясь на его законность и обоснованность; просил оставить обжалуемое определение без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом отзывов на апелляционную жалобу в суд не направили, явку своих представителей не обеспечили, что в силу положений ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствии.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между ОАО "КЗПВ" (продавец), в лице Д.Н. Чердынцевым на основании доверенности от 14.03.2011, и ООО "ЦИТИ" (покупатель) 15.03.2011 заключен договор купли-продажи недвижимости N 47-Н-2011, по условиям которого продавец обязался передать покупателю земельный участок со следующими характеристиками: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование/назначение - под объект промышленности (блок ремонтных цехов), площадь - 15 818 кв. м +/- 150 кв. м.
Пунктом 3 договора стороны согласовали стоимость земельного участка в размере 515 000 руб.
Договор был исполнен сторонами, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 23.07.2013 N 66-0-1-60/4008/2013-440 и платежным поручением от 16.03.2011 N 32.
Определением от 11.11.2013 по данному делу признаны незаконными действия конкурсного управляющего ОАО "КЗПВ" Подпорина П.П., выразившиеся:
- в заключении договоров купли-продажи недвижимости N 47-Н-2011 от 15.03.2011 и N 01-Н-2013 от 18.01.2013 на невыгодных для должника условиях,
- в заключении договора купли-продажи недвижимости N 47-Н-2011 от 15.03.2011 без согласования с собранием (комитетом) кредиторов цены продаваемого объекта недвижимости.
Признавая действия конкурсного управляющего ОАО "КЗПВ" Подпорина П.П. незаконными суд исходил из следующего.
Поскольку спорный договор заключен в процедуре внешнего управления, к данной ситуации применяются нормы статей 106, 109 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон).
Согласно ст. 109 Закона о банкротстве продажа части имущества должника отнесена к числу мер по восстановлению платежеспособности должника.
В силу п. 1 ст. 106 Закона план внешнего управления должен предусматривать меры по восстановлению платежеспособности должника, условия и порядок реализации указанных мер, расходы на их реализацию и иные расходы должника.
План внешнего управления не предусматривает такой меры, как продажа земельного участка со следующими характеристиками: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование/назначение - под объект промышленности (блок ремонтных цехов), площадь - 15 818 кв. м +/- 150 кв. м.
В указанном определении суд сделал вывод о невозможности продажи земельного участка иному лицу, кроме собственника расположенного на данном участке объекта недвижимости. В связи с этим суд посчитал невозможным проведение публичных торгов по продаже данного земельного участка, а следовательно, и определение кредиторами всех сопутствующих этому вопросов.
В то же время, определение порядка и условий реализации имущества должника включает в себя установление цены продаваемого объекта. Внешний управляющий П.П.Подпорин, по мнению суда, фактически лишил кредиторов данного права, что является незаконным.
Руководствуясь указанными обстоятельствами, новый конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим заявлением и просит признать договор N 47-Н-2011 от 15.03.2011 (с учетом принятого судом уточнения) недействительным. При этом конкурсный управляющий указывает на несоразмерность встречного представления ООО "ЦИТИ" по сделке, а также совершения сделки без согласования с собранием (комитетом) кредиторов цены продаваемого объекта недвижимости.
Отказывая в удовлетворении заявления об оспаривании сделки, суд первой инстанции исходил из недоказанности конкурсным управляющим факта совершения оспариваемой сделки в отсутствие равноценного встречного исполнения.
Исследовав представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, оценив доводы жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.
Согласно ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую сторону для должника отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В обоснование довода о неравноценности встречного исполнения по оспариваемому договору купли-продажи конкурсный управляющий ссылается на кадастровую стоимость земельного участка в размере 9 627 942,06 руб., которая указана в кадастровой справке филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области по состоянию на 16.08.2013.
Вместе с тем, конкурсным управляющим должника не учтено следующее.
Согласно ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости только в случаях определения рыночной стоимости земельного участка.
При этом, цели, для которых проводится оценка рыночной стоимости земельного участка, и для которых проводится государственная кадастровая оценка земельного участка, отличаются.
В соответствии с ч. 5 ст. 65 ЗК РФ, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Хотя ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что и оценка рыночной стоимости земельных участков, и государственная кадастровая оценка земельных участков проводится в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности", они регулируются разными положениями. Порядок государственной кадастровой оценки земель регулируется главой III.1 Закона "Об оценочной деятельности" ("Государственная кадастровая оценка").
Из положений ст. 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности", усматривается, что порядок утверждения федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости земли, и порядка утверждения федеральных стандартов оценки рыночной стоимости земельных участков различны.
Методики, по которым определяется рыночная стоимость земельного участка и проводится государственная кадастровая оценка земель, существенно отличаются.
Так, распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р были утверждены "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков". Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
На основании п. 11 указанных Правил, Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 N 39 утверждены "Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов".
Указанные выше методики оценки рыночной стоимости земельных участков и государственной кадастровой оценки земель существенно отличаются друг от друга по методам и принципам оценки.
В частности, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков учитывают параметры и факторы конкретных земельных участков. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов предполагают лишь построение статистических моделей и выведение на их основе кадастровой стоимости земельных участков, без учета параметров конкретного земельного участка, условий его эксплуатации и иных факторов, которые могут повлиять на его рыночную стоимость.
Так, разделом II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков установлено следующее.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих Рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
- Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
- Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
- Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
- - При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.
Все эти параметры не принимаются во внимание при проведении государственной кадастровой оценки земель. По этой причине кадастровая стоимость земельного участка не может быть признана равной или тождественной рыночной стоимости.
Сведений о том, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 16.08.2013 года была установлена на основании рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату совершения сделки или близкую к ней, в материалах дела нет.
Принимая во внимание указанное выше, вывод суда о том, что кадастровая справка от 16.08.2013 является недопустимым доказательством по делу, является законным и обоснованным.
Кроме того, нельзя не принять во внимание и то обстоятельство, что отраженная в справке кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 16.08.2013, что отличается от даты совершения спорной сделки на 2,5 года, в связи с чем, данный документ не может являться доказательством неравноценности встречного предоставления по спорной сделке, совершенной в марте 2011 года.
В свою очередь ООО "ЦИТИ" была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка под кадастровым номером 66:53:03 06 002:0089, площадью 15 818 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кушва, ул. Первомайская, 43, стр. 8, являвшегося предметом сделки по спорному договору на момент совершения сделки - 15.03.2011. Из отчета ООО "Центр независимой оценки "Бизнес-Эксперт" N 6918 от 30.09.2014 следует, что рыночная стоимость земельного участка составляет 537 812 руб.
Довод жалобы о том, что отчет N 6918 от 30.09.2014 экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Серебряков А.А. не проходил, в связи с чем нельзя утверждать о его достоверности признан судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено такое требование к представляемому в качестве письменного доказательства отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, как прохождение экспертизы данного отчета в СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Такое требование предъявляется к отчетам об оценке для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 66 ЗК РФ.
Доказательств того, что рыночная стоимость на момент совершения оспариваемой сделки составляла иную, более высокую стоимость в материалы дела ни конкурсным управляющим, ни обществам "МРСК Урала" не представлены.
При расхождении мнений сторон относительно рыночной стоимости земельного участка, либо наличии сомнений одной из сторон относительно доказательств, которые содержат сведения о рыночной стоимости земельного участка, данный спор мог быть разрешен путем проведения судебной экспертизы об определении рыночной стоимости имущества. Между тем, ходатайства о проведении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости земельного участка, хотя суд и предлагал им заявить такое ходатайство, не поступило.
Ссылка кредитора на то, что в рамках спора о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц, рассматриваемого в настоящем деле, проводится повторная судебная экспертиза, в том числе по рыночной стоимости спорного земельного участка во внимание не принимается.
В рамках дела о банкротстве ОАО "КЗПВ" действительно была проведена судебная экспертиза по определению стоимости имущества должника, в том числе блока ремонтных цехов с учетом прав на земельный участок, на котором он расположен (заключение судебного эксперта Хаврончева В.Г. N Э-011/2013 от 05.12.2013, подписано 05.05.2014). Однако у суда возникли сомнения в обоснованности данного заключения эксперта, в связи с чем, судом была назначена повторная судебная экспертиза по данному делу (поручена эксперту Кардакову Д.И.), в рамках которой также был поставлен вопрос о рыночной стоимости блока ремонтных цехов с учетом прав на земельный участок, на котором он расположен. По состоянию на дату вынесения оспариваемого определения суда заключение повторной судебной экспертизы в материалы дела не поступало.
Также следует отметить, что в определениях о назначении судебной экспертизы (как от 18.11.2013, так и от 05.08.2014) определена дата оценки - 24.08.2006, тогда как дата совершения спорной сделки - 15.03.2011, а следовательно проведенные экспертизы не могут являться доказательствами рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего спора.
Кроме того, ходатайств о приостановлении производства по данному обособленному спору в связи с проведением в рамках настоящего спора судебных экспертиз лицами, участвующими в деле, не заявлялось.
Таким образом, следует признать, что результаты оценки рыночной стоимости земельного участка под кадастровым номером 66:53:03 06 002:0089, площадью 15 818 кв. м, указанные в отчете N 6918 от 30.09.2014, не оспорены и не опровергнуты лицами, участвующими в деле.
Учитывая, что превышение рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете оценщика не превышает 5% от стоимости определенной сторонами по договору, суд пришел к верному выводу о том, что спорная сделка совершена с равноценным встречным предоставлением.
В отношении довода о том, что сделка была совершена без согласования цены продаваемого объекта недвижимости с комитетом кредиторов судом верно отмечено, что признавая указанные действия конкурсного (внешнего) управляющего ОАО "КЗПВ" Подпорина П.П. незаконными, суд исходил из наличия нарушения такими незаконными действиями прав кредиторов. Однако само по себе отсутствие одобрения не может являться основанием для признания данной сделки недействительной. Кроме того, решением общего собрания кредиторов ОАО "КЗПВ" от 16.09.2014 был одобрен порядок, сумма и сроки продажи имущества по договору между ОАО "КЗПВ" и ООО "ЦИТИ" N 47-Н-2011 от 15.03.2011 купли-продажи земельного участка под кадастровым номером 66:53:03 06 002:0089, площадью 15 818 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кушва, ул. Первомайская, 43, стр. 8.
При таких обстоятельствах основания для признания сделки недействительной по причине отсутствия ее одобрения кредиторами должника, у суда первой инстанции не имелось.
Иных оснований для признания оспариваемой сделки недействительной из материалов дела не усматривается.
Утверждение кредитора о не даче судом оценки доводам, изложенным в отзыве на заявление о необходимости применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с приобретателя по договору действительной стоимости земельного участка на момент его приобретения, а также убытков, вызванных последующим изменением стоимости имущества, несостоятельно, поскольку вопрос о применении тех или иных последствий недействительности сделки суд мог рассматривать или оценивать только в том случае, если он пришел бы к выводу о наличии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной. Вместе с тем, таких оснований судом установлено не было, поэтому оценка доводов всех сторон (в том числе и ООО "ЦИТИ", а не только ОАО "МРСК Урала") относительно возможных последствий недействительности сделки судом не дана обоснованно.
Отсутствие оценки суда заявления ООО "ЦИТИ" о пропуске срока исковой давности, при отсутствии оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделки должника, никак не повлияло на законность и обоснованность вынесенного судом определения, поскольку признание заявления о пропуске срока обоснованным являлось бы дополнительным самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В порядке ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 29 октября 2014 года по делу N А60-24547/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Судьи
С.И.МАРМАЗОВА
Т.С.НИЛОГОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2015 N 17АП-11971/2009-ГК ПО ДЕЛУ N А60-24547/2009
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2015 г. N 17АП-11971/2009-ГК
Дело N А60-24547/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чепурченко О.Н.,
судей Мармазовой С.И., Нилоговой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нуретдиновой О.И.,
при участии:
от ООО "Центр инженерных и технологических исследований": Мардугаллямов Р.Т., паспорт, доверенность от 15.08.2014,
иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора, открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала",
на определение Арбитражного суда Свердловской области от 29 октября 2014 года об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о признании недействительным договора купли-продажи N 47-Н-2011 от 15.03.2011,
вынесенное судьей А.В.Кириченко в рамках дела N А60-24547/2009 о признании открытого акционерного общества "Кушвинский завод прокатных валков" (ОГРН 1026601301100; ИНН 6620001541) несостоятельным (банкротом),
установил:
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.06.2011 открытого акционерного общества "Кушвинский завод прокатных валков" (далее - ОАО "КЗПВ", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Подпорин Петр Павлович.
Определением от 03.06.2014 Подпорин П.П. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО "КЗПВ".
Определением от 05.06.2014 конкурсным управляющим ОАО "КЗПВ" утвержден Никонов Илья Витальевич.
02 июля 2014 года в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего ОАО "КЗПВ" Никонова И.В. о признании договора N 47-Н-2011 от 15.03.2011 (с учетом принятого судом уточнения) недействительным.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29 октября 2014 года в удовлетворении требований отказано. С ОАО "КЗПВ" в федеральный бюджет взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным определением, ОАО "МРСК Урала" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО "Центр инженерных и технологических исследований" (далее - ООО "ЦИТИ") в пользу ОАО "КЗПВ" действительную стоимость земельного участка.
В обоснование апелляционной жалобы кредитор указывает на то, что определением от 11.11.2013 по настоящему делу действия арбитражного управляющего Подпорина П.П. по заключению договора N 47-Н-2011 от 15.03.2011 на изложенных в договоре условиях были признаны незаконными, в том числе в части цены. Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора судом был принят в качестве доказательства отчет об оценке N 6918 от 30.09.2014, согласно которому цена земельного участка составила 537 812 руб., что практически соответствует цене спорного договора. При этом кредитор отмечает, что рыночная стоимость земельного участка была определена оценщиком в 537 тыс. руб., что ниже кадастровой стоимости в 17,91 раз; отчет N 6918 от 30.09.2014 экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Серебряков А.А. не проходил, в связи с чем, достоверность его не подтверждена. Также апеллянт ссылается на то, что выбранные оценщиков в качестве аналогов три других земельных участка, которые аналогичными не являются, поскольку спорный объект имеет более высокую инвестиционную привлекательность, расположен на территории действующего уникального по производству промышленного предприятия и имеет более развитую инфраструктуру, а следовательно, более высокую рыночную стоимость. Более того, кредитор отмечает, что в рамках настоящего дела в рамках спора о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц, проводится повторная судебная экспертиза, в том числе по рыночной стоимости спорного земельного участка. Кроме того, кредитор указывает на не дачу судом оценке доводам, изложенным в отзыве на заявление о необходимости в качестве реституции недействительности сделки взыскать с приобретателя по договору действительную стоимость земельного участка на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, так как материалами дела доказана невозможность возврата спорного земельного участка; суд не оценил заявление ООО "ЦИТИ" о пропуске срока исковой давности.
В судебном заседании представитель ООО "ЦИТИ" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, ссылаясь на его законность и обоснованность; просил оставить обжалуемое определение без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом отзывов на апелляционную жалобу в суд не направили, явку своих представителей не обеспечили, что в силу положений ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствии.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между ОАО "КЗПВ" (продавец), в лице Д.Н. Чердынцевым на основании доверенности от 14.03.2011, и ООО "ЦИТИ" (покупатель) 15.03.2011 заключен договор купли-продажи недвижимости N 47-Н-2011, по условиям которого продавец обязался передать покупателю земельный участок со следующими характеристиками: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование/назначение - под объект промышленности (блок ремонтных цехов), площадь - 15 818 кв. м +/- 150 кв. м.
Пунктом 3 договора стороны согласовали стоимость земельного участка в размере 515 000 руб.
Договор был исполнен сторонами, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 23.07.2013 N 66-0-1-60/4008/2013-440 и платежным поручением от 16.03.2011 N 32.
Определением от 11.11.2013 по данному делу признаны незаконными действия конкурсного управляющего ОАО "КЗПВ" Подпорина П.П., выразившиеся:
- в заключении договоров купли-продажи недвижимости N 47-Н-2011 от 15.03.2011 и N 01-Н-2013 от 18.01.2013 на невыгодных для должника условиях,
- в заключении договора купли-продажи недвижимости N 47-Н-2011 от 15.03.2011 без согласования с собранием (комитетом) кредиторов цены продаваемого объекта недвижимости.
Признавая действия конкурсного управляющего ОАО "КЗПВ" Подпорина П.П. незаконными суд исходил из следующего.
Поскольку спорный договор заключен в процедуре внешнего управления, к данной ситуации применяются нормы статей 106, 109 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон).
Согласно ст. 109 Закона о банкротстве продажа части имущества должника отнесена к числу мер по восстановлению платежеспособности должника.
В силу п. 1 ст. 106 Закона план внешнего управления должен предусматривать меры по восстановлению платежеспособности должника, условия и порядок реализации указанных мер, расходы на их реализацию и иные расходы должника.
План внешнего управления не предусматривает такой меры, как продажа земельного участка со следующими характеристиками: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование/назначение - под объект промышленности (блок ремонтных цехов), площадь - 15 818 кв. м +/- 150 кв. м.
В указанном определении суд сделал вывод о невозможности продажи земельного участка иному лицу, кроме собственника расположенного на данном участке объекта недвижимости. В связи с этим суд посчитал невозможным проведение публичных торгов по продаже данного земельного участка, а следовательно, и определение кредиторами всех сопутствующих этому вопросов.
В то же время, определение порядка и условий реализации имущества должника включает в себя установление цены продаваемого объекта. Внешний управляющий П.П.Подпорин, по мнению суда, фактически лишил кредиторов данного права, что является незаконным.
Руководствуясь указанными обстоятельствами, новый конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим заявлением и просит признать договор N 47-Н-2011 от 15.03.2011 (с учетом принятого судом уточнения) недействительным. При этом конкурсный управляющий указывает на несоразмерность встречного представления ООО "ЦИТИ" по сделке, а также совершения сделки без согласования с собранием (комитетом) кредиторов цены продаваемого объекта недвижимости.
Отказывая в удовлетворении заявления об оспаривании сделки, суд первой инстанции исходил из недоказанности конкурсным управляющим факта совершения оспариваемой сделки в отсутствие равноценного встречного исполнения.
Исследовав представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, оценив доводы жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.
Согласно ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую сторону для должника отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В обоснование довода о неравноценности встречного исполнения по оспариваемому договору купли-продажи конкурсный управляющий ссылается на кадастровую стоимость земельного участка в размере 9 627 942,06 руб., которая указана в кадастровой справке филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области по состоянию на 16.08.2013.
Вместе с тем, конкурсным управляющим должника не учтено следующее.
Согласно ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости только в случаях определения рыночной стоимости земельного участка.
При этом, цели, для которых проводится оценка рыночной стоимости земельного участка, и для которых проводится государственная кадастровая оценка земельного участка, отличаются.
В соответствии с ч. 5 ст. 65 ЗК РФ, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Хотя ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что и оценка рыночной стоимости земельных участков, и государственная кадастровая оценка земельных участков проводится в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности", они регулируются разными положениями. Порядок государственной кадастровой оценки земель регулируется главой III.1 Закона "Об оценочной деятельности" ("Государственная кадастровая оценка").
Из положений ст. 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности", усматривается, что порядок утверждения федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости земли, и порядка утверждения федеральных стандартов оценки рыночной стоимости земельных участков различны.
Методики, по которым определяется рыночная стоимость земельного участка и проводится государственная кадастровая оценка земель, существенно отличаются.
Так, распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р были утверждены "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков". Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
На основании п. 11 указанных Правил, Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 N 39 утверждены "Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов".
Указанные выше методики оценки рыночной стоимости земельных участков и государственной кадастровой оценки земель существенно отличаются друг от друга по методам и принципам оценки.
В частности, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков учитывают параметры и факторы конкретных земельных участков. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов предполагают лишь построение статистических моделей и выведение на их основе кадастровой стоимости земельных участков, без учета параметров конкретного земельного участка, условий его эксплуатации и иных факторов, которые могут повлиять на его рыночную стоимость.
Так, разделом II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков установлено следующее.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих Рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
- Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
- Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
- Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
- - При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.
Все эти параметры не принимаются во внимание при проведении государственной кадастровой оценки земель. По этой причине кадастровая стоимость земельного участка не может быть признана равной или тождественной рыночной стоимости.
Сведений о том, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 16.08.2013 года была установлена на основании рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату совершения сделки или близкую к ней, в материалах дела нет.
Принимая во внимание указанное выше, вывод суда о том, что кадастровая справка от 16.08.2013 является недопустимым доказательством по делу, является законным и обоснованным.
Кроме того, нельзя не принять во внимание и то обстоятельство, что отраженная в справке кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 16.08.2013, что отличается от даты совершения спорной сделки на 2,5 года, в связи с чем, данный документ не может являться доказательством неравноценности встречного предоставления по спорной сделке, совершенной в марте 2011 года.
В свою очередь ООО "ЦИТИ" была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка под кадастровым номером 66:53:03 06 002:0089, площадью 15 818 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кушва, ул. Первомайская, 43, стр. 8, являвшегося предметом сделки по спорному договору на момент совершения сделки - 15.03.2011. Из отчета ООО "Центр независимой оценки "Бизнес-Эксперт" N 6918 от 30.09.2014 следует, что рыночная стоимость земельного участка составляет 537 812 руб.
Довод жалобы о том, что отчет N 6918 от 30.09.2014 экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Серебряков А.А. не проходил, в связи с чем нельзя утверждать о его достоверности признан судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено такое требование к представляемому в качестве письменного доказательства отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, как прохождение экспертизы данного отчета в СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Такое требование предъявляется к отчетам об оценке для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 66 ЗК РФ.
Доказательств того, что рыночная стоимость на момент совершения оспариваемой сделки составляла иную, более высокую стоимость в материалы дела ни конкурсным управляющим, ни обществам "МРСК Урала" не представлены.
При расхождении мнений сторон относительно рыночной стоимости земельного участка, либо наличии сомнений одной из сторон относительно доказательств, которые содержат сведения о рыночной стоимости земельного участка, данный спор мог быть разрешен путем проведения судебной экспертизы об определении рыночной стоимости имущества. Между тем, ходатайства о проведении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости земельного участка, хотя суд и предлагал им заявить такое ходатайство, не поступило.
Ссылка кредитора на то, что в рамках спора о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц, рассматриваемого в настоящем деле, проводится повторная судебная экспертиза, в том числе по рыночной стоимости спорного земельного участка во внимание не принимается.
В рамках дела о банкротстве ОАО "КЗПВ" действительно была проведена судебная экспертиза по определению стоимости имущества должника, в том числе блока ремонтных цехов с учетом прав на земельный участок, на котором он расположен (заключение судебного эксперта Хаврончева В.Г. N Э-011/2013 от 05.12.2013, подписано 05.05.2014). Однако у суда возникли сомнения в обоснованности данного заключения эксперта, в связи с чем, судом была назначена повторная судебная экспертиза по данному делу (поручена эксперту Кардакову Д.И.), в рамках которой также был поставлен вопрос о рыночной стоимости блока ремонтных цехов с учетом прав на земельный участок, на котором он расположен. По состоянию на дату вынесения оспариваемого определения суда заключение повторной судебной экспертизы в материалы дела не поступало.
Также следует отметить, что в определениях о назначении судебной экспертизы (как от 18.11.2013, так и от 05.08.2014) определена дата оценки - 24.08.2006, тогда как дата совершения спорной сделки - 15.03.2011, а следовательно проведенные экспертизы не могут являться доказательствами рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего спора.
Кроме того, ходатайств о приостановлении производства по данному обособленному спору в связи с проведением в рамках настоящего спора судебных экспертиз лицами, участвующими в деле, не заявлялось.
Таким образом, следует признать, что результаты оценки рыночной стоимости земельного участка под кадастровым номером 66:53:03 06 002:0089, площадью 15 818 кв. м, указанные в отчете N 6918 от 30.09.2014, не оспорены и не опровергнуты лицами, участвующими в деле.
Учитывая, что превышение рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете оценщика не превышает 5% от стоимости определенной сторонами по договору, суд пришел к верному выводу о том, что спорная сделка совершена с равноценным встречным предоставлением.
В отношении довода о том, что сделка была совершена без согласования цены продаваемого объекта недвижимости с комитетом кредиторов судом верно отмечено, что признавая указанные действия конкурсного (внешнего) управляющего ОАО "КЗПВ" Подпорина П.П. незаконными, суд исходил из наличия нарушения такими незаконными действиями прав кредиторов. Однако само по себе отсутствие одобрения не может являться основанием для признания данной сделки недействительной. Кроме того, решением общего собрания кредиторов ОАО "КЗПВ" от 16.09.2014 был одобрен порядок, сумма и сроки продажи имущества по договору между ОАО "КЗПВ" и ООО "ЦИТИ" N 47-Н-2011 от 15.03.2011 купли-продажи земельного участка под кадастровым номером 66:53:03 06 002:0089, площадью 15 818 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кушва, ул. Первомайская, 43, стр. 8.
При таких обстоятельствах основания для признания сделки недействительной по причине отсутствия ее одобрения кредиторами должника, у суда первой инстанции не имелось.
Иных оснований для признания оспариваемой сделки недействительной из материалов дела не усматривается.
Утверждение кредитора о не даче судом оценки доводам, изложенным в отзыве на заявление о необходимости применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с приобретателя по договору действительной стоимости земельного участка на момент его приобретения, а также убытков, вызванных последующим изменением стоимости имущества, несостоятельно, поскольку вопрос о применении тех или иных последствий недействительности сделки суд мог рассматривать или оценивать только в том случае, если он пришел бы к выводу о наличии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной. Вместе с тем, таких оснований судом установлено не было, поэтому оценка доводов всех сторон (в том числе и ООО "ЦИТИ", а не только ОАО "МРСК Урала") относительно возможных последствий недействительности сделки судом не дана обоснованно.
Отсутствие оценки суда заявления ООО "ЦИТИ" о пропуске срока исковой давности, при отсутствии оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделки должника, никак не повлияло на законность и обоснованность вынесенного судом определения, поскольку признание заявления о пропуске срока обоснованным являлось бы дополнительным самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В порядке ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 29 октября 2014 года по делу N А60-24547/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Судьи
С.И.МАРМАЗОВА
Т.С.НИЛОГОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)