Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что расчет между сторонами произведен полностью, продавец передал истице ключи, зарегистрировал истицу и ее несовершеннолетних детей в жилом доме, в процессе регистрации договора умер.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бойко В.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Акининой О.А.
Судей: Вачковой И.Г., Ефремовой Л.Н.
При секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р. на решение Кировского районного суда г. Самары от 05 марта 2015 года, которым постановлено:
Признать заключенным договор купли-продажи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ доли 75/491 в праве общей долевой собственности жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между А.А. и Х.Н.В.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение 75/491 доли в праве общей долевой собственности жилого дома находящейся по адресу: <адрес>, с прежнего собственника А.А. на Х.Н.В., проживающую по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение А.Р. и его представителя С., по доверенности, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия,
установила:
- Х.Н.В. обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Самарской области о признании заключенным договора купли-продажи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ доли 75/491 в праве общей долевой собственности жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между А.А. и Х.Н.В.;
- Просила суд признать право перехода долевой собственности на 75/491 доли в праве общей долевой собственности жилого дома находящейся по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований Х.Н.В. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между А.А. (продавцом) и истицей Х.Н.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи 75/491 долей в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Стороны сделки оценили стоимость доли дома в 850 000 руб. Расчет между продавцом А.А. и истицей произведен полностью в день подписания договора ДД.ММ.ГГГГ. Передача денежных средств подтверждается договором купли-продажи (п. 3) в получении денежных средств продавцом А.А.
В качестве гарантий своих намерений в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения продавец А.А. ДД.ММ.ГГГГ передал ключи, зарегистрировал истицу и ее несовершеннолетних детей Х.Р. ДД.ММ.ГГГГ рождения и Х.А. ДД.ММ.ГГГГ рождения в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
Право собственности продавца А.А. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности жилого дома подтверждается решением Кировского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Продавец А.А. и истица обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации перехода права собственности 75/491 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом.
В соответствии со статьей 24 п. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Продавец А.А. приобщил к документам, поданным на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области, нотариально заверенное заявление ответчика А.Р. (брата продавца) об отказе от преимущественного права покупки указанных долей, удостоверенное нотариусом ДД.ММ.ГГГГ.
- Ссылаясь на статью 551 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; на статью 558 ГК РФ о том, что договор купли-продажи жилого дома подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации, истица просила суд признать заключенным договор купли-продажи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ доли 75/491 в праве общей долевой собственности жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между А.А. и Х.Н.В.;
- Просила признать право перехода долевой собственности на жилое помещение 75/491 доли в праве общей долевой собственности жилого дома находящейся по адресу: <адрес>.
В ходе судебного разбирательства суд привлек в качестве третьих лиц А.Б.Р. (брат А.А. сособственник в праве общей долевой собственности жилого <адрес>), А.Л.В. (супруга), А.А.Р. (сын) (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 34 (оборот), а также в соответствии со статьями 40, 41 ГПК РФ произвел замену ненадлежащего ответчика Управление Росреестра по Самарской области на надлежащего соответчика А.Р., (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 105 (оборот).
Разрешая спор по существу, суд постановил указанное выше решение, придя к выводу, что между сторонами А.А. (продавцом) и Х.Н.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи 75/491 долей в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 51). Договор подписан сторонами сделки. Расчет по сделке произведен сторонами в сумме 850 000 рублей в полном объеме.
При этом, суд исходил из того, что истцом представлены доказательства заключения с А.А. договора купли-продажи доли в жилом доме, поскольку при жизни продавец не заявлял о безденежности данного договора, во исполнение договора передал ключи от дома и заселил в нем истца с детьми, зарегистрировал их по месту жительства, намеревался продать и земельный участок, выразил свою волю при подаче заявления в Управление Росреестра по Самарской области, подписал договор, в котором отражен факт передачи ему стоимости доли в доме в размере 850 000 руб.
Кроме того, суд, приняв во внимание требования статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии воли сторон на отчуждение объекта недвижимости с соответствующим земельным участком путем заключения после продажи доли дома и снятия ареста с земельного участка отдельного договора купли-продажи земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, на котором расположен объект недвижимости, что не противоречит статьям 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, по мнению суда, отсутствуют основания для признания договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
В апелляционной жалобе А.Р. просит отменить решение, отказать в удовлетворении исковых требований, так как, вселение Х.Н.В. осуществлено в нарушение его прав, как сособственника, без его согласия, порядок пользования домом не определен между сособственниками.
Было дано согласие на продажу лишь доли в жилом доме, без определения судьбы земельного участка, на который был наложен арест.
По мнению заявителя жалобы, договор купли-продажи доли в праве собственности на дом без земельного участка влечет ничтожность договора купли-продажи доли в праве на жилой дом.
Кроме того, заявитель жалобы считает, что при рассмотрении дела не нашло своего бесспорного подтверждения обстоятельство полной оплаты по договору.
А.Р. полагает, что поскольку оплата по договору произведена не в полном объеме, то договор считается незаключенным.
В заседании судебной коллегии А.Р. и его представитель поддержали доводы жалобы. Остальные лица, участвующие в деле, не явились в заседание судебной коллегии, но, поскольку извещены надлежащим образом, что усматривается из справочного листа дела N 153, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не может признать решение законным и обоснованным, поскольку выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам, и неправильно применены нормы материального права.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры или части дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов гражданского дела видно, что за А.А. зарегистрировано право собственности на 75/491 долей в праве собственности на жилой дом по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись ДД.ММ.ГГГГ Основанием для регистрации послужило решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 121.
Из материалов дела также видно, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> обратились Х.Н.В. и А.А. для регистрации перехода права общей долевой собственности в отношении 75/491 долей в праве общей долевой собственности на жилой <адрес>, представив в регистрирующий орган Договор купли-продажи 75/491 долей в праве общей долевой собственности на здание, общей площадью 491,5 кв. м, находящееся по адресу <адрес>, кадастровый номер N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между А.А. (продавец) и Х.Н.В. (покупатель) Л.д. 47 - 51. Пунктом 3 Договора предусмотрено, что указанная в договоре доля в праве общей долевой собственности на здание продана за 850 000 рублей, каковую сумму Продавец получил от Покупателя полностью до заключения договора.
ДД.ММ.ГГГГ Управление росреестра по Самарской области направило А.А. и Х.Н.В. уведомление о приостановлении государственной регистрации, указав в обоснование, что А.А. принадлежит также на праве общей долевой собственности N доля земельного участка по адресу <адрес>. Однако предметом договора купли-продажи земельный участок не является. Заявление от А.А. о переходе N доли в праве собственности на земельный участок на государственную регистрацию не подано.
Кроме того, Управление росреестра указало также на отсутствие документа, подтверждающего, что продавец доли известил остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Данные обстоятельства послужили основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности до ДД.ММ.ГГГГ л.д. 52 - 55.
ДД.ММ.ГГГГ сторонам сделки А.А. и Х.Н.В. направлено сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, в связи с тем, что на государственную регистрацию одновременно с заявлением о переходе права собственности на 75/491 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, не представлено заявление о переходе права общей долевой собственности на земельный участок по адресу <адрес>, не приложен договор купли-продажи земельного участка. Л.д. 59 - 60.
Из материалов дела также видно, что А.А. умер ДД.ММ.ГГГГ л.д. 99.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что между А.А. и Х.Н.В. заключен договор купли-продажи лишь доли в праве собственности на жилой дом. В договоре купли-продажи отсутствует указание о продаже земельного участка, на котором расположена доля в праве собственности на жилой <адрес>.
Управление Росреестра по Самарской области обоснованно отказало в регистрации перехода права собственности на долю в праве на жилой дом в связи с отсутствием договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено отчуждаемое строение.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судебная коллегия считает, что суд пришел к ошибочному выводу о признании состоявшейся сделки купли-продажи 75/491 долей в праве собственности на жилой <адрес>, в связи с тем, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности, не согласовано условие продажи земельного участка. В договоре нет сведений о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи. Принимая во внимание такое обстоятельство, договор, в силу статьи 554 ГК РФ не может считаться заключенным.
Ссылка суда на предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий, по мнению суда, "наличие воли сторон на отчуждение объекта недвижимости с соответствующим земельным участком путем заключения после продажи доли дома и снятия ареста с земельного участка отдельного договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и необходимого для эксплуатации объекта" (л.д. 108), не может быть признана судебной коллегией обоснованной, поскольку предмет и условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ отличны от предмета и условий договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Так, по условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец А.А. брал на себя обязательство продать N долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 75,2 кв. м и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, принадлежащую А.А. на основании решения Кировского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 2.1.2 Предварительного договора предусмотрена продажа земельного участка после регистрации права на земельный участок и получения Продавцом свидетельства о государственной регистрации права на продаваемый земельный участок.
Однако, следует отметить, что право собственности на N долю в праве собственности на земельный участок, площадью 1 430 кв. м, по адресу <адрес> зарегистрировано за А.А. ДД.ММ.ГГГГ
В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ переданном на государственную регистрацию, в качестве объекта продажи указано 75/491 долей в праве собственности на жилой <адрес>, общей площадью 491,5 кв. м, принадлежащие продавцу на праве общей долевой собственности на основании решения Кировского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, необходимый для эксплуатации жилого дома, не указан в договоре купли-продажи.
Указанные обстоятельства, в том числе то, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указаны разные объекты недвижимости, и различные основания возникновения права собственности, свидетельствует о том, что при подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не были согласованы условия о предмете договора купли-продажи.
Исходя из изложенного, судебная коллегия не может признать обоснованной ссылку суда первой инстанции на предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку в договоре купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом не указано о продаже земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, расположенного на таком земельном участке, то есть договором не определены все существенные условия, такой договор не может быть признан заключенным.
Кроме того, судебная коллегия, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, приходит к выводу о том, что истицей Х.Н.В. не исполнены условия договора купли-продажи об оплате объекта недвижимости в полном объеме.
Указание в п. 3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о том, что денежные средства в сумме 850 000 рублей Продавец получил с Покупателя полностью до заключения договора, не может, в данных конкретных обстоятельствах, бесспорно свидетельствовать о получении продавцом денежных средств в полном объеме.
Так, в материалах дела имеются расшифровки аудиозаписи разговоров А.А. и Х.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, (л.д. 85 - 96), из которых видно, что Н. обещает выплатить в полном объеме денежную сумму после получения свидетельства о регистрации права. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Х.Н.В. подтвердила данные разговоры. Ссылка Х.Н.В. на то, что разговор касался денежных средств за земельный участок, не подтверждается доказательствами, поскольку на регистрацию в Управление росреестра был передан договор купли-продажи доли в жилом доме, и не касался земельного участка. SMS-переписка между Х.Н. и А.Л. на л.д. 133, также подтверждает, что денежные средства по договору купли-продажи 75/491 долей в праве собственности на дом, не переданы Х.Н.В. А.А. в полном объеме.
Таким образом, совокупность фактических обстоятельств и доказательств, имеющихся в материалах дела, свидетельствует о том, что денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не были переданы Х.Н.В. ФИО70 в полном объеме.
При этом, обстоятельство, на которое ссылается суд первой инстанции, что А.А. не оспаривал договор по мотивам его безденежности, само по себе не является подтверждением полного расчета по договору, поскольку А.А. умер ДД.ММ.ГГГГ, спустя 1 месяц и 5 дней после сдачи договора на регистрацию и еще до получения отказа Управления росреестра в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может признать решение законным и обоснованным, поскольку выводы суда о том, что сделка состоялась противоречат фактическим материалам дела, и судом неправильно применены нормы материального права.
Судебная коллегия считает решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Х.Н.В. о признании заключенным договора купли-продажи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ доли 75/491 в праве общей долевой собственности жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между А.А. и Х.Н.В., о признании прав перехода долевой собственности на 75/491 доли в праве общей долевой собственности жилого дома находящейся по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Самары от 05 марта 2015 года отменить.
Постановить новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Х.Н.В. о признании заключенным договора купли-продажи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ доли 75/491 в праве общей долевой собственности жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между А.А. и Х.Н.В., о признании права перехода долевой собственности на 75/491 доли в праве общей долевой собственности жилого дома находящейся по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5547/2015
Требование: О признании заключенным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, признании перехода права долевой собственности.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что расчет между сторонами произведен полностью, продавец передал истице ключи, зарегистрировал истицу и ее несовершеннолетних детей в жилом доме, в процессе регистрации договора умер.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2015 года
Судья: Бойко В.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Акининой О.А.
Судей: Вачковой И.Г., Ефремовой Л.Н.
При секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р. на решение Кировского районного суда г. Самары от 05 марта 2015 года, которым постановлено:
Признать заключенным договор купли-продажи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ доли 75/491 в праве общей долевой собственности жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между А.А. и Х.Н.В.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение 75/491 доли в праве общей долевой собственности жилого дома находящейся по адресу: <адрес>, с прежнего собственника А.А. на Х.Н.В., проживающую по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение А.Р. и его представителя С., по доверенности, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия,
установила:
- Х.Н.В. обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Самарской области о признании заключенным договора купли-продажи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ доли 75/491 в праве общей долевой собственности жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между А.А. и Х.Н.В.;
- Просила суд признать право перехода долевой собственности на 75/491 доли в праве общей долевой собственности жилого дома находящейся по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований Х.Н.В. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между А.А. (продавцом) и истицей Х.Н.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи 75/491 долей в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Стороны сделки оценили стоимость доли дома в 850 000 руб. Расчет между продавцом А.А. и истицей произведен полностью в день подписания договора ДД.ММ.ГГГГ. Передача денежных средств подтверждается договором купли-продажи (п. 3) в получении денежных средств продавцом А.А.
В качестве гарантий своих намерений в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения продавец А.А. ДД.ММ.ГГГГ передал ключи, зарегистрировал истицу и ее несовершеннолетних детей Х.Р. ДД.ММ.ГГГГ рождения и Х.А. ДД.ММ.ГГГГ рождения в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
Право собственности продавца А.А. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности жилого дома подтверждается решением Кировского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Продавец А.А. и истица обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации перехода права собственности 75/491 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом.
В соответствии со статьей 24 п. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Продавец А.А. приобщил к документам, поданным на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области, нотариально заверенное заявление ответчика А.Р. (брата продавца) об отказе от преимущественного права покупки указанных долей, удостоверенное нотариусом ДД.ММ.ГГГГ.
- Ссылаясь на статью 551 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; на статью 558 ГК РФ о том, что договор купли-продажи жилого дома подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации, истица просила суд признать заключенным договор купли-продажи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ доли 75/491 в праве общей долевой собственности жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между А.А. и Х.Н.В.;
- Просила признать право перехода долевой собственности на жилое помещение 75/491 доли в праве общей долевой собственности жилого дома находящейся по адресу: <адрес>.
В ходе судебного разбирательства суд привлек в качестве третьих лиц А.Б.Р. (брат А.А. сособственник в праве общей долевой собственности жилого <адрес>), А.Л.В. (супруга), А.А.Р. (сын) (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 34 (оборот), а также в соответствии со статьями 40, 41 ГПК РФ произвел замену ненадлежащего ответчика Управление Росреестра по Самарской области на надлежащего соответчика А.Р., (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 105 (оборот).
Разрешая спор по существу, суд постановил указанное выше решение, придя к выводу, что между сторонами А.А. (продавцом) и Х.Н.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи 75/491 долей в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 51). Договор подписан сторонами сделки. Расчет по сделке произведен сторонами в сумме 850 000 рублей в полном объеме.
При этом, суд исходил из того, что истцом представлены доказательства заключения с А.А. договора купли-продажи доли в жилом доме, поскольку при жизни продавец не заявлял о безденежности данного договора, во исполнение договора передал ключи от дома и заселил в нем истца с детьми, зарегистрировал их по месту жительства, намеревался продать и земельный участок, выразил свою волю при подаче заявления в Управление Росреестра по Самарской области, подписал договор, в котором отражен факт передачи ему стоимости доли в доме в размере 850 000 руб.
Кроме того, суд, приняв во внимание требования статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии воли сторон на отчуждение объекта недвижимости с соответствующим земельным участком путем заключения после продажи доли дома и снятия ареста с земельного участка отдельного договора купли-продажи земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, на котором расположен объект недвижимости, что не противоречит статьям 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, по мнению суда, отсутствуют основания для признания договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
В апелляционной жалобе А.Р. просит отменить решение, отказать в удовлетворении исковых требований, так как, вселение Х.Н.В. осуществлено в нарушение его прав, как сособственника, без его согласия, порядок пользования домом не определен между сособственниками.
Было дано согласие на продажу лишь доли в жилом доме, без определения судьбы земельного участка, на который был наложен арест.
По мнению заявителя жалобы, договор купли-продажи доли в праве собственности на дом без земельного участка влечет ничтожность договора купли-продажи доли в праве на жилой дом.
Кроме того, заявитель жалобы считает, что при рассмотрении дела не нашло своего бесспорного подтверждения обстоятельство полной оплаты по договору.
А.Р. полагает, что поскольку оплата по договору произведена не в полном объеме, то договор считается незаключенным.
В заседании судебной коллегии А.Р. и его представитель поддержали доводы жалобы. Остальные лица, участвующие в деле, не явились в заседание судебной коллегии, но, поскольку извещены надлежащим образом, что усматривается из справочного листа дела N 153, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не может признать решение законным и обоснованным, поскольку выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам, и неправильно применены нормы материального права.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры или части дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов гражданского дела видно, что за А.А. зарегистрировано право собственности на 75/491 долей в праве собственности на жилой дом по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись ДД.ММ.ГГГГ Основанием для регистрации послужило решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 121.
Из материалов дела также видно, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> обратились Х.Н.В. и А.А. для регистрации перехода права общей долевой собственности в отношении 75/491 долей в праве общей долевой собственности на жилой <адрес>, представив в регистрирующий орган Договор купли-продажи 75/491 долей в праве общей долевой собственности на здание, общей площадью 491,5 кв. м, находящееся по адресу <адрес>, кадастровый номер N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между А.А. (продавец) и Х.Н.В. (покупатель) Л.д. 47 - 51. Пунктом 3 Договора предусмотрено, что указанная в договоре доля в праве общей долевой собственности на здание продана за 850 000 рублей, каковую сумму Продавец получил от Покупателя полностью до заключения договора.
ДД.ММ.ГГГГ Управление росреестра по Самарской области направило А.А. и Х.Н.В. уведомление о приостановлении государственной регистрации, указав в обоснование, что А.А. принадлежит также на праве общей долевой собственности N доля земельного участка по адресу <адрес>. Однако предметом договора купли-продажи земельный участок не является. Заявление от А.А. о переходе N доли в праве собственности на земельный участок на государственную регистрацию не подано.
Кроме того, Управление росреестра указало также на отсутствие документа, подтверждающего, что продавец доли известил остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Данные обстоятельства послужили основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности до ДД.ММ.ГГГГ л.д. 52 - 55.
ДД.ММ.ГГГГ сторонам сделки А.А. и Х.Н.В. направлено сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, в связи с тем, что на государственную регистрацию одновременно с заявлением о переходе права собственности на 75/491 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, не представлено заявление о переходе права общей долевой собственности на земельный участок по адресу <адрес>, не приложен договор купли-продажи земельного участка. Л.д. 59 - 60.
Из материалов дела также видно, что А.А. умер ДД.ММ.ГГГГ л.д. 99.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что между А.А. и Х.Н.В. заключен договор купли-продажи лишь доли в праве собственности на жилой дом. В договоре купли-продажи отсутствует указание о продаже земельного участка, на котором расположена доля в праве собственности на жилой <адрес>.
Управление Росреестра по Самарской области обоснованно отказало в регистрации перехода права собственности на долю в праве на жилой дом в связи с отсутствием договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено отчуждаемое строение.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судебная коллегия считает, что суд пришел к ошибочному выводу о признании состоявшейся сделки купли-продажи 75/491 долей в праве собственности на жилой <адрес>, в связи с тем, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности, не согласовано условие продажи земельного участка. В договоре нет сведений о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи. Принимая во внимание такое обстоятельство, договор, в силу статьи 554 ГК РФ не может считаться заключенным.
Ссылка суда на предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий, по мнению суда, "наличие воли сторон на отчуждение объекта недвижимости с соответствующим земельным участком путем заключения после продажи доли дома и снятия ареста с земельного участка отдельного договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и необходимого для эксплуатации объекта" (л.д. 108), не может быть признана судебной коллегией обоснованной, поскольку предмет и условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ отличны от предмета и условий договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Так, по условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец А.А. брал на себя обязательство продать N долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 75,2 кв. м и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, принадлежащую А.А. на основании решения Кировского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 2.1.2 Предварительного договора предусмотрена продажа земельного участка после регистрации права на земельный участок и получения Продавцом свидетельства о государственной регистрации права на продаваемый земельный участок.
Однако, следует отметить, что право собственности на N долю в праве собственности на земельный участок, площадью 1 430 кв. м, по адресу <адрес> зарегистрировано за А.А. ДД.ММ.ГГГГ
В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ переданном на государственную регистрацию, в качестве объекта продажи указано 75/491 долей в праве собственности на жилой <адрес>, общей площадью 491,5 кв. м, принадлежащие продавцу на праве общей долевой собственности на основании решения Кировского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, необходимый для эксплуатации жилого дома, не указан в договоре купли-продажи.
Указанные обстоятельства, в том числе то, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указаны разные объекты недвижимости, и различные основания возникновения права собственности, свидетельствует о том, что при подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не были согласованы условия о предмете договора купли-продажи.
Исходя из изложенного, судебная коллегия не может признать обоснованной ссылку суда первой инстанции на предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку в договоре купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом не указано о продаже земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, расположенного на таком земельном участке, то есть договором не определены все существенные условия, такой договор не может быть признан заключенным.
Кроме того, судебная коллегия, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, приходит к выводу о том, что истицей Х.Н.В. не исполнены условия договора купли-продажи об оплате объекта недвижимости в полном объеме.
Указание в п. 3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о том, что денежные средства в сумме 850 000 рублей Продавец получил с Покупателя полностью до заключения договора, не может, в данных конкретных обстоятельствах, бесспорно свидетельствовать о получении продавцом денежных средств в полном объеме.
Так, в материалах дела имеются расшифровки аудиозаписи разговоров А.А. и Х.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, (л.д. 85 - 96), из которых видно, что Н. обещает выплатить в полном объеме денежную сумму после получения свидетельства о регистрации права. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Х.Н.В. подтвердила данные разговоры. Ссылка Х.Н.В. на то, что разговор касался денежных средств за земельный участок, не подтверждается доказательствами, поскольку на регистрацию в Управление росреестра был передан договор купли-продажи доли в жилом доме, и не касался земельного участка. SMS-переписка между Х.Н. и А.Л. на л.д. 133, также подтверждает, что денежные средства по договору купли-продажи 75/491 долей в праве собственности на дом, не переданы Х.Н.В. А.А. в полном объеме.
Таким образом, совокупность фактических обстоятельств и доказательств, имеющихся в материалах дела, свидетельствует о том, что денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не были переданы Х.Н.В. ФИО70 в полном объеме.
При этом, обстоятельство, на которое ссылается суд первой инстанции, что А.А. не оспаривал договор по мотивам его безденежности, само по себе не является подтверждением полного расчета по договору, поскольку А.А. умер ДД.ММ.ГГГГ, спустя 1 месяц и 5 дней после сдачи договора на регистрацию и еще до получения отказа Управления росреестра в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может признать решение законным и обоснованным, поскольку выводы суда о том, что сделка состоялась противоречат фактическим материалам дела, и судом неправильно применены нормы материального права.
Судебная коллегия считает решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Х.Н.В. о признании заключенным договора купли-продажи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ доли 75/491 в праве общей долевой собственности жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между А.А. и Х.Н.В., о признании прав перехода долевой собственности на 75/491 доли в праве общей долевой собственности жилого дома находящейся по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Самары от 05 марта 2015 года отменить.
Постановить новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Х.Н.В. о признании заключенным договора купли-продажи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ доли 75/491 в праве общей долевой собственности жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между А.А. и Х.Н.В., о признании права перехода долевой собственности на 75/491 доли в праве общей долевой собственности жилого дома находящейся по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)