Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
Председательствующего судьи Тихонова А.П.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.
При ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.02.14 г.
по делу N А40-133728/13, принятое судьей Березовой О.А. (41-1231),
по иску ООО "Фактория" (далее истец) к Департаменту городского имущества Москвы, Правительству Москвы (далее ответчик)
о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды, признании договора аренды действующим, об обязании продлить срок строительства объекта, установив его как 36 месяцев с момента получения градостроительного плана земельного участка с параметрами, определенными решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-35900/12, и с внесением необходимых изменений в договор аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от истца - Огарков Е.А. по доверенности от 20.05.13 г., Шушарина Т.В. по доверенности от 05.11.13 г., Галактионов В.А. по доверенности от 16.12.13 г.,
от ответчиков: 1) Департамент городского имущества г. Москвы - Шестерикова А.В. по доверенности от 27.12.13 г., 2) Правительство Москвы - Корчемагина Е.Н. по доверенности от 19.12.13 г., Шестерикова А.В. по доверенности от 15.04.13 г.,
от третьего лица: Управление Росреестра по Москве - не явился, извещен,
установил:
Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчикам о признании незаконным одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды N М-01-008787 от 22.05.1997 г., оформленного уведомлением от 05.06.13 г., о признании договора аренды действующим, обязании продлить срок строительства объекта, установив его, как 36 месяцев с момента получения градостроительного плана земельного участка с параметрами, определенными решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-35900/12, и с внесением необходимых изменений в договор аренды земельного участка. Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 310, 424, 450, 451, 452, 614 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.02.14 г. в иске отказано.
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, что им представлены необходимые доказательства для удовлетворения иска в полном объеме.
Представитель истца доводы жалобы поддержал, представил письменные пояснения. Представители ответчиков против жалобы возразили по доводам, изложенным в судебном заседании и в письменных пояснениях, направленных в суд.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, повторно рассмотрев дело, считает, что имеются основания для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 24.02.14 г.
Исковые требования заявлены в соответствии со ст. 424, 450, 451, 452, 614 Гражданского кодекса РФ.
Как следует из материалов дела, Постановлением Правительства Москвы от 08.10.1996 г. N 838 принято решение о предоставлении Представительству администрации Кемеровской области при Правительстве Российской Федерации в аренду на 49 лет земельного участка площадью 0,103 га по адресу: г. Москва, Руновский пер., вл. 14, под строительство в 1996 - 1998 г.г. здания Представительства и его эксплуатацию.
22.05.1997 г. Москомзем (арендодатель) и Представительство администрации Кемеровской области (арендатор) заключили договор аренды N М-01-008787 земельного участка для строительства здания сроком на 49 лет площадью 1 030 кв. м по адресу: г. Москва, Руновский пер., вл. 14.
Постановлением Правительства Москвы от 17.12.02 г. N 1026-ПП и дополнительными соглашениями от 14.03.2000 г., от 23.04.03 г. к договору аренды земельного участка срок строительства здания продлен на срок до 31.07.2004 г.
В соответствии с договором N 12 от 08.04.2004 г. Представительство администрации Кемеровской области передало истцу права и обязанности арендатора по договору аренды N М-01-008787 земельного участка в полном объеме. Между сторонами договора аренды и истцом заключено дополнительное соглашение к договору аренды спорного земельного участка, которое было зарегистрировано в установленном порядке 19.12.2005 г.
Распоряжением Правительства Москвы N 2616-ПП от 27.12.04 г. было изменено целевое назначение земельного участка: на указанном земельном участке будет осуществлено строительство офисно-жилого комплекса, а строительство здания Представительства будет осуществлено за счет истца на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Б. Серпуховская, вл. 32, стр. 3.
Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2006 г. N 923-ПП срок разработки предпроектной документации продлен до 01.09.09 г.
После получения письменных возражений арендатора, Департамент городского имущества вторично, 01.08.13 г., направил в адрес арендатора уведомление N ДГИ-И-18462/13 о подтверждении решения о расторжении договора с даты направления данного уведомления.
Факт получения уведомлений истцом не отрицается.
Основанием для расторжения договора в одностороннем порядке явилось нарушение арендатором существенных условий договора: в течение 1 года не разработана и не согласована проектно-сметная документация на строительство объекта; в недельный срок после утверждения не предоставлен в Москомзем раздел проекта организации строительства (ПОС) для уточнения сроков строительства; земельный участок не освоен, строительство не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды отсутствует разрешение на строительство.
Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований и признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды, а также признании этого договора действующим, пришел к следующим выводам.
Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1)при существенном нарушении договора другой стороной;
2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из условий договора аренды и буквального смысла ст. 421 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон рассчитывала получить определенный результат: арендатор - получить в установленном порядке и в установленные сроки земельный участок, а также построить на отведенном земельном участке офисно-жилой комплекс и получать коммерческую прибыль; арендодатель - выделить земельный участок в аренду, получать своевременно арендную плату, принять данный объект в эксплуатацию.
Как видно из материалов дела, из обширной переписки с многочисленными муниципальными и городскими органами исполнительной власти г. Москвы, арендатор не мог выполнить условия договора в части выполнения сроков проектирования объекта и строительства по независящим от него обстоятельствам и причинам.
В указанное время арендатор выполнил и получил документы по межеванию земельного участка, заключил договор на выполнение проекта и получил проектно-сметную документацию по первоначальным исходным данным, а затем проект и по измененным характеристикам объекта; получил различные согласования во всех органах исполнительной власти г. Москвы, однако, в мае, июле 2013 г. арендодатель направил уведомления о расторжении договора аренды земельного участка в связи с неполучением соответствующих разрешений на строительство и сроков по проектированию и строительству объекта.
Суд первой инстанции при принятии решения не учел, что арендатор не мог начать строительство объекта без получения разрешения компетентных органов, которое ему не выдавалось в течение длительного времени (п. п. 4.1 - 4.7 договора аренды). В то же время арендатор исправно и своевременно оплачивал арендную плату за пользование земельным участком, задолженности по арендной плате не имеет. Согласно выписки из ЕГРП спорный земельный участок до настоящего времени зарегистрирован на праве аренды за ООО "Фактория". Следовательно, ООО "Фактория" является добросовестным арендатором, исполняющим свои права и обязанности согласно условий договора и закона.
Обстоятельства, связанные с многолетней волокитой в подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, изменение целевого назначения земельного участка, свидетельствуют о том, что в действиях Департамента городского имущества усматриваются признаки злоупотребления правом, предусмотренные ст. 10 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенного права осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
При таких обстоятельствах, учитывая свободу договора в части определения его условий и сроков исполнения обязательств, соблюдение баланса интересов обеих сторон, различные объективные факторы, обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора, апелляционный суд полагает, что истец представил в соответствии со ст. 65 АПК РФ, доказательства, на которые ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении иска, поскольку правовых оснований для одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды земельного участка, оформленного уведомлениями в адрес ООО "Фактория", не было.
Так, начиная с 1996 г. арендатор выполнил следующие действия: разработано Градостроительное заключение N 042-51/1455 от 01.08.1996 г., эскизы N 1, 2, которые согласованы с ПО "Мослесопарк" N 801 от 19.03.96 г., Москомприродой N 3-40-31-253/453 от 08.07.96 г., МГЦ ГСЭН N 23-11/371 от 14.03.96 г.; п. 4.4 договора по сроку строительства до 31.12.98 г. - отменен согласно п. 5 дополнительного соглашения от 11.03.2005 г. к договору аренды; получены согласования Главного управления охраны памятников г. Москвы, разработаны и выполнены Предпроектные предложения в срок до 31.12.2005 г., согласованные со всеми заинтересованными лицами (т. 2, л.д. 82, 89; т. 3 л.д. 52; т. 7 л.д. 93); выполнены действия по получению разрешений по земельному участку по адресу: ул. Б. Серпуховская, вл. 32. стр. 3, в состав которого входил спорный земельный участок, на разработку проектной документации, строительства и введение в действие объекта (т. л.д. 52, 86; т. 3 л.д. 34 - 47; т.т. 5 л.д. 127), которые были связаны с реконструкцией старого здания и возведения нового.
В связи с отменой распоряжения N 2616-РП от 27.12.04 г. истец в период с 2006 г. по 2009 г. вел переписку с различными органами исполнительной власти г. Москвы (т. 2 л.д. 113, 114; т. 3 л.д. 1 - 3, 10), на которую ответа не получил. В связи с изменением градостроительного законодательства в г. Москве истец обратился с очередным заявлением от 24.04.2009 г. о получении градостроительного плана земельного участка. По заявлению истца Арбитражный суд г. Москвы по делу N А40-57923/09 признал недействительными постановление Правительства Москвы N 107-ПП от 17.02.09 г., Постановление Правительства Москвы N 583-ПП от 03.07.07 г. в части отмены распоряжения Правительства Москвы N 2616-РП от 27.12.04 г. Данный судебный акт оставлен без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.10 г. по делу N 09АП-822/10-АК и Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.07.2010 г. по делу N КА-А40/7286-10.
По заявлению истца от 10.11.2010 г., от 07.12.2010 г. в службу "одного окна" о получении ГПЗУ Москомархитектура отказала заявителю в выдаче плана 07.12.10 г.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.05.2011 г. по делу N А40-22774/11-2-144 заявление было удовлетворено: суд признал незаконным отказ в приеме документов на выдачу ООО "Фактория" ГПЗУ и обязал Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы в 15-дневный срок рассмотреть вопрос по выдаче плана земельного участка по адресу: г. Москва, Руновский пер., вл. 14.
Указанный судебный акт был оставлен без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Московского округа. Суды при этом признали договор аренды земельного участка от 22.05.1997 г. с дополнительным соглашением от 17.11.05 г. для строительства офисно-жилого комплекса действующим. На основании исполнительного листа истец обратился с очередным заявлением от 25.08.11 г. в службу "одного окна" за получением ГПЗУ. В установленный месячный срок ГПЗУ выдан не был.
Решением арбитражного суда г. Москвы от 21.12.11 г. по делу N А40-118426/11-130-762 признано незаконным бездействие Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы в связи с непринятием решения о выдаче ГПЗУ на спорный земельный участок. Суды при этом сослались на положения ст. ст. 44, 51 Градостроительного кодекса РФ.
12.01.12 г. истцу на основании протокола Градостроительной земельной комиссии N 51 от 15.12.11 г. был выдан ГПЗУ N RU-77-130000-04353, который как выяснилось, выдан с многочисленными отступлениями от установленной формы.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.12 г. по делу N А40-35900/12-7-331 заявление истца было удовлетворено: действия Правительства Москвы в лице Градостроительной земельной комиссии признаны незаконными, суд обязал ответчиков заполнить ГПЗУ в соответствии с нормами закона, позволяющими использовать земельный участок для строительства. Указанный судебный акт оставлен без изменения апелляционной и кассационной инстанциями. Высший Арбитражный суд РФ отказал Правительству Москвы в пересмотре указанного дела в порядке надзора. За неисполнение судебного акта в порядке исполнительного производства на Москомархитектуру было наложено более 4-х штрафов (т. 6 л.д. 39). Заявитель более 7 раз обращался за получением ГПЗУ, однако получал формальные отписки.
На очередное заявление истца от 13.02.13 г. им получен ответ из Москомархитектуры от 28.02.13 г. о направлении проекта ГПЗУ на ГЗК г. Москвы, однако до настоящего времени ГПЗУ истцу не выдан.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у Департамента городского имущества г. Москвы правовых оснований для одностороннего расторжения договора аренды земельного участка.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт не соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
На основании п. 2 ст. 269 АПК РФ суд считает необходимым отменить решение Арбитражного суда г. Москвы и принять новый судебный акт.
Требование истца о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды земельного участка N М-01-008787 от 22.05.1997 г. в редакции дополнительного соглашения от 17.11.05 г., оформленного в виде письма от 05.06.13 г. N ДГИ-И-12347/13, подлежит отмене и удовлетворению.
В то же время, требование о признании указанного договора аренды земельного участка действующим подлежит отклонению, в связи с отсутствием такого способа защиты нарушенного права, предусмотренного ст. 12 Гражданского кодекса РФ.
Требование истца о продлении срока строительства - в течение 36 месяцев с момента получения ГПЗУ с параметрами, определенными решением, Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-35900/12, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ подлежит оставлению без рассмотрению в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком. Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ арендатор не направлял арендодателю требование об изменения условий договора в части, касающихся сроков продления строительства. Данный факт истец не отрицает. Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора истцом с ответчиком в указанной части не соблюден.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по иску и жалобе относятся на ответчиков и подлежат взысканию в пользу истца.
Руководствуясь ст. ст. 12, 110, п. 2 ч. 1 ст. 148, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2014 г. по делу N А40-133728/13 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды земельного участка от 22.05.1997 г. N М-01-008787, изложенный в письме от 05.06.2013 г. N ДГИ-И-12347/13.
В требовании о признании договора аренды земельного участка от 22.05.1997 г. N М-01-008787 действующим отказать.
Оставить без рассмотрения требование об обязании ответчика и соответчика продлить срок строительства - в течение 36 месяцев с момента получения градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 77:01:02:01:90:14 с параметрами, определенными решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-35900/13, с внесением соответствующих изменений в договора аренды земельного участка от 22.05.1997 г. N М-01-008787.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы в пользу ООО "Фактория" расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе в сумме 7 000 руб. с каждого.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.04.2014 N 09АП-8847/2014 ПО ДЕЛУ N А40-133728/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2014 г. N 09АП-8847/2014
Дело N А40-133728/13
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
Председательствующего судьи Тихонова А.П.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.
При ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.02.14 г.
по делу N А40-133728/13, принятое судьей Березовой О.А. (41-1231),
по иску ООО "Фактория" (далее истец) к Департаменту городского имущества Москвы, Правительству Москвы (далее ответчик)
о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды, признании договора аренды действующим, об обязании продлить срок строительства объекта, установив его как 36 месяцев с момента получения градостроительного плана земельного участка с параметрами, определенными решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-35900/12, и с внесением необходимых изменений в договор аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от истца - Огарков Е.А. по доверенности от 20.05.13 г., Шушарина Т.В. по доверенности от 05.11.13 г., Галактионов В.А. по доверенности от 16.12.13 г.,
от ответчиков: 1) Департамент городского имущества г. Москвы - Шестерикова А.В. по доверенности от 27.12.13 г., 2) Правительство Москвы - Корчемагина Е.Н. по доверенности от 19.12.13 г., Шестерикова А.В. по доверенности от 15.04.13 г.,
от третьего лица: Управление Росреестра по Москве - не явился, извещен,
установил:
Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчикам о признании незаконным одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды N М-01-008787 от 22.05.1997 г., оформленного уведомлением от 05.06.13 г., о признании договора аренды действующим, обязании продлить срок строительства объекта, установив его, как 36 месяцев с момента получения градостроительного плана земельного участка с параметрами, определенными решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-35900/12, и с внесением необходимых изменений в договор аренды земельного участка. Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 310, 424, 450, 451, 452, 614 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.02.14 г. в иске отказано.
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, что им представлены необходимые доказательства для удовлетворения иска в полном объеме.
Представитель истца доводы жалобы поддержал, представил письменные пояснения. Представители ответчиков против жалобы возразили по доводам, изложенным в судебном заседании и в письменных пояснениях, направленных в суд.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, повторно рассмотрев дело, считает, что имеются основания для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 24.02.14 г.
Исковые требования заявлены в соответствии со ст. 424, 450, 451, 452, 614 Гражданского кодекса РФ.
Как следует из материалов дела, Постановлением Правительства Москвы от 08.10.1996 г. N 838 принято решение о предоставлении Представительству администрации Кемеровской области при Правительстве Российской Федерации в аренду на 49 лет земельного участка площадью 0,103 га по адресу: г. Москва, Руновский пер., вл. 14, под строительство в 1996 - 1998 г.г. здания Представительства и его эксплуатацию.
22.05.1997 г. Москомзем (арендодатель) и Представительство администрации Кемеровской области (арендатор) заключили договор аренды N М-01-008787 земельного участка для строительства здания сроком на 49 лет площадью 1 030 кв. м по адресу: г. Москва, Руновский пер., вл. 14.
Постановлением Правительства Москвы от 17.12.02 г. N 1026-ПП и дополнительными соглашениями от 14.03.2000 г., от 23.04.03 г. к договору аренды земельного участка срок строительства здания продлен на срок до 31.07.2004 г.
В соответствии с договором N 12 от 08.04.2004 г. Представительство администрации Кемеровской области передало истцу права и обязанности арендатора по договору аренды N М-01-008787 земельного участка в полном объеме. Между сторонами договора аренды и истцом заключено дополнительное соглашение к договору аренды спорного земельного участка, которое было зарегистрировано в установленном порядке 19.12.2005 г.
Распоряжением Правительства Москвы N 2616-ПП от 27.12.04 г. было изменено целевое назначение земельного участка: на указанном земельном участке будет осуществлено строительство офисно-жилого комплекса, а строительство здания Представительства будет осуществлено за счет истца на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Б. Серпуховская, вл. 32, стр. 3.
Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2006 г. N 923-ПП срок разработки предпроектной документации продлен до 01.09.09 г.
После получения письменных возражений арендатора, Департамент городского имущества вторично, 01.08.13 г., направил в адрес арендатора уведомление N ДГИ-И-18462/13 о подтверждении решения о расторжении договора с даты направления данного уведомления.
Факт получения уведомлений истцом не отрицается.
Основанием для расторжения договора в одностороннем порядке явилось нарушение арендатором существенных условий договора: в течение 1 года не разработана и не согласована проектно-сметная документация на строительство объекта; в недельный срок после утверждения не предоставлен в Москомзем раздел проекта организации строительства (ПОС) для уточнения сроков строительства; земельный участок не освоен, строительство не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды отсутствует разрешение на строительство.
Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований и признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды, а также признании этого договора действующим, пришел к следующим выводам.
Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1)при существенном нарушении договора другой стороной;
2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из условий договора аренды и буквального смысла ст. 421 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон рассчитывала получить определенный результат: арендатор - получить в установленном порядке и в установленные сроки земельный участок, а также построить на отведенном земельном участке офисно-жилой комплекс и получать коммерческую прибыль; арендодатель - выделить земельный участок в аренду, получать своевременно арендную плату, принять данный объект в эксплуатацию.
Как видно из материалов дела, из обширной переписки с многочисленными муниципальными и городскими органами исполнительной власти г. Москвы, арендатор не мог выполнить условия договора в части выполнения сроков проектирования объекта и строительства по независящим от него обстоятельствам и причинам.
В указанное время арендатор выполнил и получил документы по межеванию земельного участка, заключил договор на выполнение проекта и получил проектно-сметную документацию по первоначальным исходным данным, а затем проект и по измененным характеристикам объекта; получил различные согласования во всех органах исполнительной власти г. Москвы, однако, в мае, июле 2013 г. арендодатель направил уведомления о расторжении договора аренды земельного участка в связи с неполучением соответствующих разрешений на строительство и сроков по проектированию и строительству объекта.
Суд первой инстанции при принятии решения не учел, что арендатор не мог начать строительство объекта без получения разрешения компетентных органов, которое ему не выдавалось в течение длительного времени (п. п. 4.1 - 4.7 договора аренды). В то же время арендатор исправно и своевременно оплачивал арендную плату за пользование земельным участком, задолженности по арендной плате не имеет. Согласно выписки из ЕГРП спорный земельный участок до настоящего времени зарегистрирован на праве аренды за ООО "Фактория". Следовательно, ООО "Фактория" является добросовестным арендатором, исполняющим свои права и обязанности согласно условий договора и закона.
Обстоятельства, связанные с многолетней волокитой в подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, изменение целевого назначения земельного участка, свидетельствуют о том, что в действиях Департамента городского имущества усматриваются признаки злоупотребления правом, предусмотренные ст. 10 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенного права осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
При таких обстоятельствах, учитывая свободу договора в части определения его условий и сроков исполнения обязательств, соблюдение баланса интересов обеих сторон, различные объективные факторы, обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора, апелляционный суд полагает, что истец представил в соответствии со ст. 65 АПК РФ, доказательства, на которые ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении иска, поскольку правовых оснований для одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды земельного участка, оформленного уведомлениями в адрес ООО "Фактория", не было.
Так, начиная с 1996 г. арендатор выполнил следующие действия: разработано Градостроительное заключение N 042-51/1455 от 01.08.1996 г., эскизы N 1, 2, которые согласованы с ПО "Мослесопарк" N 801 от 19.03.96 г., Москомприродой N 3-40-31-253/453 от 08.07.96 г., МГЦ ГСЭН N 23-11/371 от 14.03.96 г.; п. 4.4 договора по сроку строительства до 31.12.98 г. - отменен согласно п. 5 дополнительного соглашения от 11.03.2005 г. к договору аренды; получены согласования Главного управления охраны памятников г. Москвы, разработаны и выполнены Предпроектные предложения в срок до 31.12.2005 г., согласованные со всеми заинтересованными лицами (т. 2, л.д. 82, 89; т. 3 л.д. 52; т. 7 л.д. 93); выполнены действия по получению разрешений по земельному участку по адресу: ул. Б. Серпуховская, вл. 32. стр. 3, в состав которого входил спорный земельный участок, на разработку проектной документации, строительства и введение в действие объекта (т. л.д. 52, 86; т. 3 л.д. 34 - 47; т.т. 5 л.д. 127), которые были связаны с реконструкцией старого здания и возведения нового.
В связи с отменой распоряжения N 2616-РП от 27.12.04 г. истец в период с 2006 г. по 2009 г. вел переписку с различными органами исполнительной власти г. Москвы (т. 2 л.д. 113, 114; т. 3 л.д. 1 - 3, 10), на которую ответа не получил. В связи с изменением градостроительного законодательства в г. Москве истец обратился с очередным заявлением от 24.04.2009 г. о получении градостроительного плана земельного участка. По заявлению истца Арбитражный суд г. Москвы по делу N А40-57923/09 признал недействительными постановление Правительства Москвы N 107-ПП от 17.02.09 г., Постановление Правительства Москвы N 583-ПП от 03.07.07 г. в части отмены распоряжения Правительства Москвы N 2616-РП от 27.12.04 г. Данный судебный акт оставлен без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.10 г. по делу N 09АП-822/10-АК и Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.07.2010 г. по делу N КА-А40/7286-10.
По заявлению истца от 10.11.2010 г., от 07.12.2010 г. в службу "одного окна" о получении ГПЗУ Москомархитектура отказала заявителю в выдаче плана 07.12.10 г.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.05.2011 г. по делу N А40-22774/11-2-144 заявление было удовлетворено: суд признал незаконным отказ в приеме документов на выдачу ООО "Фактория" ГПЗУ и обязал Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы в 15-дневный срок рассмотреть вопрос по выдаче плана земельного участка по адресу: г. Москва, Руновский пер., вл. 14.
Указанный судебный акт был оставлен без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Московского округа. Суды при этом признали договор аренды земельного участка от 22.05.1997 г. с дополнительным соглашением от 17.11.05 г. для строительства офисно-жилого комплекса действующим. На основании исполнительного листа истец обратился с очередным заявлением от 25.08.11 г. в службу "одного окна" за получением ГПЗУ. В установленный месячный срок ГПЗУ выдан не был.
Решением арбитражного суда г. Москвы от 21.12.11 г. по делу N А40-118426/11-130-762 признано незаконным бездействие Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы в связи с непринятием решения о выдаче ГПЗУ на спорный земельный участок. Суды при этом сослались на положения ст. ст. 44, 51 Градостроительного кодекса РФ.
12.01.12 г. истцу на основании протокола Градостроительной земельной комиссии N 51 от 15.12.11 г. был выдан ГПЗУ N RU-77-130000-04353, который как выяснилось, выдан с многочисленными отступлениями от установленной формы.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.12 г. по делу N А40-35900/12-7-331 заявление истца было удовлетворено: действия Правительства Москвы в лице Градостроительной земельной комиссии признаны незаконными, суд обязал ответчиков заполнить ГПЗУ в соответствии с нормами закона, позволяющими использовать земельный участок для строительства. Указанный судебный акт оставлен без изменения апелляционной и кассационной инстанциями. Высший Арбитражный суд РФ отказал Правительству Москвы в пересмотре указанного дела в порядке надзора. За неисполнение судебного акта в порядке исполнительного производства на Москомархитектуру было наложено более 4-х штрафов (т. 6 л.д. 39). Заявитель более 7 раз обращался за получением ГПЗУ, однако получал формальные отписки.
На очередное заявление истца от 13.02.13 г. им получен ответ из Москомархитектуры от 28.02.13 г. о направлении проекта ГПЗУ на ГЗК г. Москвы, однако до настоящего времени ГПЗУ истцу не выдан.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у Департамента городского имущества г. Москвы правовых оснований для одностороннего расторжения договора аренды земельного участка.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт не соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
На основании п. 2 ст. 269 АПК РФ суд считает необходимым отменить решение Арбитражного суда г. Москвы и принять новый судебный акт.
Требование истца о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды земельного участка N М-01-008787 от 22.05.1997 г. в редакции дополнительного соглашения от 17.11.05 г., оформленного в виде письма от 05.06.13 г. N ДГИ-И-12347/13, подлежит отмене и удовлетворению.
В то же время, требование о признании указанного договора аренды земельного участка действующим подлежит отклонению, в связи с отсутствием такого способа защиты нарушенного права, предусмотренного ст. 12 Гражданского кодекса РФ.
Требование истца о продлении срока строительства - в течение 36 месяцев с момента получения ГПЗУ с параметрами, определенными решением, Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-35900/12, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ подлежит оставлению без рассмотрению в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком. Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ арендатор не направлял арендодателю требование об изменения условий договора в части, касающихся сроков продления строительства. Данный факт истец не отрицает. Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора истцом с ответчиком в указанной части не соблюден.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по иску и жалобе относятся на ответчиков и подлежат взысканию в пользу истца.
Руководствуясь ст. ст. 12, 110, п. 2 ч. 1 ст. 148, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2014 г. по делу N А40-133728/13 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды земельного участка от 22.05.1997 г. N М-01-008787, изложенный в письме от 05.06.2013 г. N ДГИ-И-12347/13.
В требовании о признании договора аренды земельного участка от 22.05.1997 г. N М-01-008787 действующим отказать.
Оставить без рассмотрения требование об обязании ответчика и соответчика продлить срок строительства - в течение 36 месяцев с момента получения градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 77:01:02:01:90:14 с параметрами, определенными решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-35900/13, с внесением соответствующих изменений в договора аренды земельного участка от 22.05.1997 г. N М-01-008787.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы в пользу ООО "Фактория" расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе в сумме 7 000 руб. с каждого.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
А.П.ТИХОНОВ
А.П.ТИХОНОВ
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)