Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю. Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Трифонкиной Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 февраля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полежаев" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 декабря 2014 года по делу N А72-10471/2014 (судья И.В. Рыбалко.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Полежаев" (ОГРН 1027301487322, ИНН 7327024605), г. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Анастасия+" (ОГРН 1057326041222, ИНН 7326025317), г. Ульяновск,
о признании договора незаключенным, обязании возвратить земельный участок, расторжении договора и выселении из занимаемых помещений,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Фролова И.М. по доверенности от 12.01.2015,
от ответчика - представитель Дырдина Э.Ю. по доверенности от 20.02.2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Полежаев" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Анастасия+" о признании договора аренды земельного участка от 17.01.2013 г. незаключенным и обязать ответчика возвратить земельный участок истцу; о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010 г. и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.12.2014 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Истец считает решение суда первой инстанции незаконным, поскольку судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены и неправильно применены нормы материального права. По мнению истца, имеются основания для расторжения договора аренды помещений и выселении, поскольку ответчик систематически нарушает условия договора в части оплаты. В части требований о незаключенности договора аренды земельного участка и его освобождении земельного участка, истец указывает, что договор аренды земельного участка в нарушение ст. 609 ГК РФ не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Кроме этого имеются другие основания для признания его незаключенным. которым суд не дал должной оценки.
Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
Как усматривается из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Полежаев" принадлежат на праве собственности:
- - здание торгового центра с пристроями, общей площадью 1561,33 кв. м инв.N 2103, лит. А, А1-А6, II-IX, по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, д. 27 (свидетельство о регистрации права серии 73-АТ N 842298 от 10.03.2009 г.);
- - земельный участок под зданием торгового центра с пристроями, общей площадью 2454,5 кв. м по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, д. 27 (свидетельство о регистрации права серии 73-АА N 254814 от 21.09.2011 г.). (т. 1 л.д. 26, 27).
20.05.2010 г. между ООО "Полежаев" (Арендодатель) и ООО "Анастасия+" (Арендатор) заключен договор аренды, согласно которому Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование за плату (аренду) нежилые помещения, расположенные в здании торгового центра с пристроями, по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, 27 (ресторан "Богема"), общей площадью: 811,38 кв. м и состоящие из комнат согласно Плану недвижимого имущества (с описанием), изготовленному 29.12.2005 г. УОГУП Бюро технической инвентаризации (Приложение N 1) (п. 1.1 договора) (т. 1 л.д. 10-12).
Согласно п. 1.2 договора объект предоставляется Арендатору для организации ресторанного бизнеса.
20.05.2010 г. по акту приема - передачи Арендодатель фактически передал Арендатору нежилые помещения в здании торгового центра с пристроями по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, д. 27 (ресторан "Богема") (т. 1 л.д. 13).
Пунктом 7.2 договора аренды от 20.05.2010 г. Стороны установили срок аренды нежилых помещений с момента приема-передачи помещений по акту на десять лет.
Договор аренды от 20.05.2010 г. прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/011/2014-32043 от 27.11.2014 г.
Согласно п. 4.1 и п. 4.2 договора аренды от 20.05.2010 г. стороны настоящего договора установили, что арендная плата за пользование нежилыми помещениями, указанными в пункте 1.1., исчисляется пропорционально площади арендуемых помещений и составляет 81 138 руб., исходя из ставки за один кв. м на сумму 100 рублей в месяц. НДС не предусмотрен. Оплата арендной платы по настоящему договору производится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Пунктами 4.4 и 4.5 договора аренды от 20.05.2010 г. стороны предусмотрели, что коммунальные платежи и потребляемая электроэнергия не входят в арендную плату. Компенсация стоимости электроэнергии, тепловой энергии, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и канализации производится по отдельным счетам, выставляемым Арендодателем согласно показаниям приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а при их отсутствии - пропорционально занимаемой площади.
Компенсация коммунальных платежей и потребляемой электроэнергии производятся Арендатором в течение 10 банковских дней с момента получения счета от Арендодателя. Обязанность по компенсации расходов Арендодателя по оплате коммунальных услуг и электроэнергии возникает у Арендатора с момента подписания акта приема-передачи объекта. На вывоз ТБО Арендатор самостоятельно заключает договор со специализированной организацией.
В течение срока действия настоящего договора размер арендной платы может изменяться не ранее, чем через один год с момента подписания настоящего договора и не чаще одного раза в год на величину, равную показателю инфляции по оценке Росстата на момент принятия решения об изменении ставки арендной платы. Изменение размера арендной платы является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему. О предстоящем изменении размера арендной платы Арендодатель письменно извещает Арендатора не позднее чем за один месяц до введения новых ставок.
Как следует из материалов дела, помимо ответчика ООО "Полежаев" передало иные помещения, расположенные на первом этаже здания торгового центра с пристроями по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, 27, согласно договору N УлФ-1/16/10 от 24.02.2010 в аренду ЗАО "Тандер", а также отдельные помещения - индивидуальным предпринимателям Борщаговской Р.П. и Легенченко В.А.
По сведениям истца ответчик несвоевременно вносил арендную плату за принятые в аренду помещения.
08.04.2014 г. истец направил в адрес ответчика претензию N 10, в которой просил в течение 3-х банковских дней с момента получения настоящей претензии оплатить имеющуюся задолженность (т. 1 л.д. 123).
22.05.2014 истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО Анастасия+" о взыскании задолженности. Впоследствии отказался от иска в связи с добровольным удовлетворением требований, в связи с этим производство по делу было прекращено (т. 1 л.д. 124-127).
30.07.2014 г. истец направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение N 21, в котором указал на возникновение вновь задолженности в сумме 1 467 руб. 23 коп. по арендной плате и 34 911 руб. 18 коп. по коммунальным платежам; просил ответчика в срок до 01.08.2014 г. освободить арендуемые помещения и земельный участок, иначе истец будет вынужден обратиться в арбитражный суд с исками:
- - о признании договора аренды земельного участка от 17.01.2013 г. незаключенным и обязании возвратить земельный участок;
- - о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010 г. и выселении из занимаемых помещений (т. 1 л.д. 128).
Полагая, что ООО "Анастасия+" допущены нарушения условий договоров, ООО "Полежаев" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с требованиями о признании договора аренды земельного участка от 17.01.2013 г. незаключенным, об обязании возвратить земельный участок, расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010 г. и выселении из занимаемых помещений Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии со ст. 452 Кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно п. 9.1 договора аренды от 20.05.2010 г. настоящий договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон. Кроме этого, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным п. 5.6 настоящего договора.
Как усматривается из материалов дела истец направил в адрес ответчика претензию от 08.04.2014 г. N 10 с требованием об оплате задолженности по договору от 20.05.2010 г. в размере 279867,32 руб. в течение 3-х банковских дней с момента получения претензии, в случае неоплаты - принять меры к ограничению обеспечения коммунальными услугами и обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и пени за просрочку (л.д. 123).
Однако в материалах дела имеется определение Арбитражного суда Ульяновской области от 09.07.2014 г. по делу N А72-6120/2014 г. по иску ООО "Полежаев" к ООО "Анастасия+" о взыскании задолженности в размере 309874,92 руб., согласно которому производство по настоящему делу прекращено в связи с отказом истца от иска (л.д. 127).
30.07.2014 г. ООО "Полежаев" направило в адрес ответчика предартитражное предупреждение N 21 (л.д. 128), в котором предложило ответчику произвести оплату задолженности до 01.08.2014 г. по арендной плате по договору от 20.05.2010 г. и от 17.01.2013 г.; в противном случае истец предложил расторгнуть договор аренды от 20.05.2010 г. Факт получения данных писем подтверждается материалами дела. Ответа на предложение истца не последовало.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден.
Однако в нарушение ст. 619 ГК РФ в данном предупреждении истец не установил для ответчика разумный срок для устранения предъявленных нарушений условий договора, поскольку срок в один день не может быть признан судом разумным.
Таким образом, поскольку разумный срок не установлен, в соответствии со ст. 452 Кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела истец 07.08.2014 г. (л.д. 5) обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010 г., т.е. ранее тридцатидневного срока, установленного статьей 452 ГК РФ.
Кроме этого, из материалов дела усматривается и подтверждено в судебном заседании сторонами, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате и коммунальным услугам отсутствует.
Из представленных платежных поручений, акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.12.2014 г. следует, что возникавшая задолженность по арендной плате арендатором погашалась в разумные сроки, ответчик длительной просрочки оплаты не допускал.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ N 14 от 05.05.1997 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судом также учтено, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В данном случае применение такой меры, как расторжение договора, несоразмерно степени нарушения ответчиком обязательства, не способствует сохранению баланса интересов сторон. В то же время, имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к обществу предусмотренных договором штрафных санкций.
При данных обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010 г. правомерно оставлены судом без удовлетворения.
Поскольку договор аренды помещений от 20.05.2010 г. является действующим, правовые основания для выселения ответчика из занимаемых помещений отсутствуют.
Истец также просил признать договора аренды земельного участка от 17.01.2013 г., который не был зарегистрирован в установленном законом порядке, незаключенным.
Судом установлено, что 17.01.2013 г. между ООО "Полежаев" (Арендодатель) и ООО "Анастасия+"(Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок с 17 января 2013 года до 20 мая 2020 года земельный участок площадью 117,0 кв. м, являющийся частью земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием торгового центра с пристроями, общая площадь 2454,5 кв. м, адрес: г. Ульяновск, ул. Гагарина, 27, кадастровый (или условный) номер 73:24:041601:41, существующие ограничения (обременения) права: охранная зона водопровода, канализации, теплотрассы, воздушной ЛЭП, кабеля электроснабжения, кабеля связи.
Границы передаваемого в аренду земельного участка обозначены красными линиями на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1). Земельный участок используются Арендатором в предпринимательской деятельности с правом размещения временных, некапитальных сооружений (п. 1.1, 1.2 договора) (т. 1 л.д. 16-17).
17.01.2013 г. Арендодатель передал Арендатору земельный участок площадью 117,0 кв. м по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, 27 (т. 1 л.д. 17). Стороны на плане-схеме указали расположение и очертания земельного участка, который передан Арендатору в аренду (т. 1 л.д. 18).
Договор аренды земельного участка от 17.01.2013 г. не прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции по регистрации прав.
Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка от 17.01.2013 г. не зарегистрирован в установленном законом порядке, истец, обратившись в суд с настоящим иском, просит признать данный договор незаключенным и обязать ответчика возвратить земельный участок истцу.
Между тем, как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 данного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что договор аренды земельного участка от 17.01.2013 г. между сторонами подписан без разногласий, очертания и площадь переданного в аренду земельного участка определены в приложении к договору, ответчик вносил, а истец принимал в течение всего срока действия договора арендную плату за спорный земельный участок, размер которой установлен договором.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.01.2013 г. между истцом и ответчиком следует считать заключенным.
Поскольку договор аренды земельного участка от 17.01.2013 г. заключен и срок его действия не истек, требование истца об обязании ответчика возвратить земельный участок не подлежат удовлетворению.
Неисполнение со стороны арендатора отдельных положений договора, в частности размещение наружной рекламы, не внесение в установленные сроки арендной платы, имеет иные правовые последствия, не влияет на заключенность договора. В связи с этим отклоняются доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе об имеющихся основаниях для признания договора аренды земельного участка незаключенным и обязании ответчика возвратить земельный участок истцу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Кроме этого, пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса.
Таким образом, довод истца о том, что договор не был зарегистрирован в установленном порядке, потому не является заключенным, правильно признан судом несостоятельным. Других оснований для признания договора незаключенным не имеется.
При указанных обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решения принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 декабря 2014 года по делу N А72-10471/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2015 N 11АП-1097/2015 ПО ДЕЛУ N А72-10471/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2015 г. по делу N А72-10471/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю. Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Трифонкиной Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 февраля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полежаев" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 декабря 2014 года по делу N А72-10471/2014 (судья И.В. Рыбалко.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Полежаев" (ОГРН 1027301487322, ИНН 7327024605), г. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Анастасия+" (ОГРН 1057326041222, ИНН 7326025317), г. Ульяновск,
о признании договора незаключенным, обязании возвратить земельный участок, расторжении договора и выселении из занимаемых помещений,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Фролова И.М. по доверенности от 12.01.2015,
от ответчика - представитель Дырдина Э.Ю. по доверенности от 20.02.2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Полежаев" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Анастасия+" о признании договора аренды земельного участка от 17.01.2013 г. незаключенным и обязать ответчика возвратить земельный участок истцу; о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010 г. и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.12.2014 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Истец считает решение суда первой инстанции незаконным, поскольку судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены и неправильно применены нормы материального права. По мнению истца, имеются основания для расторжения договора аренды помещений и выселении, поскольку ответчик систематически нарушает условия договора в части оплаты. В части требований о незаключенности договора аренды земельного участка и его освобождении земельного участка, истец указывает, что договор аренды земельного участка в нарушение ст. 609 ГК РФ не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Кроме этого имеются другие основания для признания его незаключенным. которым суд не дал должной оценки.
Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
Как усматривается из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Полежаев" принадлежат на праве собственности:
- - здание торгового центра с пристроями, общей площадью 1561,33 кв. м инв.N 2103, лит. А, А1-А6, II-IX, по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, д. 27 (свидетельство о регистрации права серии 73-АТ N 842298 от 10.03.2009 г.);
- - земельный участок под зданием торгового центра с пристроями, общей площадью 2454,5 кв. м по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, д. 27 (свидетельство о регистрации права серии 73-АА N 254814 от 21.09.2011 г.). (т. 1 л.д. 26, 27).
20.05.2010 г. между ООО "Полежаев" (Арендодатель) и ООО "Анастасия+" (Арендатор) заключен договор аренды, согласно которому Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование за плату (аренду) нежилые помещения, расположенные в здании торгового центра с пристроями, по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, 27 (ресторан "Богема"), общей площадью: 811,38 кв. м и состоящие из комнат согласно Плану недвижимого имущества (с описанием), изготовленному 29.12.2005 г. УОГУП Бюро технической инвентаризации (Приложение N 1) (п. 1.1 договора) (т. 1 л.д. 10-12).
Согласно п. 1.2 договора объект предоставляется Арендатору для организации ресторанного бизнеса.
20.05.2010 г. по акту приема - передачи Арендодатель фактически передал Арендатору нежилые помещения в здании торгового центра с пристроями по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, д. 27 (ресторан "Богема") (т. 1 л.д. 13).
Пунктом 7.2 договора аренды от 20.05.2010 г. Стороны установили срок аренды нежилых помещений с момента приема-передачи помещений по акту на десять лет.
Договор аренды от 20.05.2010 г. прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/011/2014-32043 от 27.11.2014 г.
Согласно п. 4.1 и п. 4.2 договора аренды от 20.05.2010 г. стороны настоящего договора установили, что арендная плата за пользование нежилыми помещениями, указанными в пункте 1.1., исчисляется пропорционально площади арендуемых помещений и составляет 81 138 руб., исходя из ставки за один кв. м на сумму 100 рублей в месяц. НДС не предусмотрен. Оплата арендной платы по настоящему договору производится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Пунктами 4.4 и 4.5 договора аренды от 20.05.2010 г. стороны предусмотрели, что коммунальные платежи и потребляемая электроэнергия не входят в арендную плату. Компенсация стоимости электроэнергии, тепловой энергии, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и канализации производится по отдельным счетам, выставляемым Арендодателем согласно показаниям приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а при их отсутствии - пропорционально занимаемой площади.
Компенсация коммунальных платежей и потребляемой электроэнергии производятся Арендатором в течение 10 банковских дней с момента получения счета от Арендодателя. Обязанность по компенсации расходов Арендодателя по оплате коммунальных услуг и электроэнергии возникает у Арендатора с момента подписания акта приема-передачи объекта. На вывоз ТБО Арендатор самостоятельно заключает договор со специализированной организацией.
В течение срока действия настоящего договора размер арендной платы может изменяться не ранее, чем через один год с момента подписания настоящего договора и не чаще одного раза в год на величину, равную показателю инфляции по оценке Росстата на момент принятия решения об изменении ставки арендной платы. Изменение размера арендной платы является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему. О предстоящем изменении размера арендной платы Арендодатель письменно извещает Арендатора не позднее чем за один месяц до введения новых ставок.
Как следует из материалов дела, помимо ответчика ООО "Полежаев" передало иные помещения, расположенные на первом этаже здания торгового центра с пристроями по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, 27, согласно договору N УлФ-1/16/10 от 24.02.2010 в аренду ЗАО "Тандер", а также отдельные помещения - индивидуальным предпринимателям Борщаговской Р.П. и Легенченко В.А.
По сведениям истца ответчик несвоевременно вносил арендную плату за принятые в аренду помещения.
08.04.2014 г. истец направил в адрес ответчика претензию N 10, в которой просил в течение 3-х банковских дней с момента получения настоящей претензии оплатить имеющуюся задолженность (т. 1 л.д. 123).
22.05.2014 истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО Анастасия+" о взыскании задолженности. Впоследствии отказался от иска в связи с добровольным удовлетворением требований, в связи с этим производство по делу было прекращено (т. 1 л.д. 124-127).
30.07.2014 г. истец направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение N 21, в котором указал на возникновение вновь задолженности в сумме 1 467 руб. 23 коп. по арендной плате и 34 911 руб. 18 коп. по коммунальным платежам; просил ответчика в срок до 01.08.2014 г. освободить арендуемые помещения и земельный участок, иначе истец будет вынужден обратиться в арбитражный суд с исками:
- - о признании договора аренды земельного участка от 17.01.2013 г. незаключенным и обязании возвратить земельный участок;
- - о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010 г. и выселении из занимаемых помещений (т. 1 л.д. 128).
Полагая, что ООО "Анастасия+" допущены нарушения условий договоров, ООО "Полежаев" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с требованиями о признании договора аренды земельного участка от 17.01.2013 г. незаключенным, об обязании возвратить земельный участок, расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010 г. и выселении из занимаемых помещений Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии со ст. 452 Кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно п. 9.1 договора аренды от 20.05.2010 г. настоящий договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон. Кроме этого, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным п. 5.6 настоящего договора.
Как усматривается из материалов дела истец направил в адрес ответчика претензию от 08.04.2014 г. N 10 с требованием об оплате задолженности по договору от 20.05.2010 г. в размере 279867,32 руб. в течение 3-х банковских дней с момента получения претензии, в случае неоплаты - принять меры к ограничению обеспечения коммунальными услугами и обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и пени за просрочку (л.д. 123).
Однако в материалах дела имеется определение Арбитражного суда Ульяновской области от 09.07.2014 г. по делу N А72-6120/2014 г. по иску ООО "Полежаев" к ООО "Анастасия+" о взыскании задолженности в размере 309874,92 руб., согласно которому производство по настоящему делу прекращено в связи с отказом истца от иска (л.д. 127).
30.07.2014 г. ООО "Полежаев" направило в адрес ответчика предартитражное предупреждение N 21 (л.д. 128), в котором предложило ответчику произвести оплату задолженности до 01.08.2014 г. по арендной плате по договору от 20.05.2010 г. и от 17.01.2013 г.; в противном случае истец предложил расторгнуть договор аренды от 20.05.2010 г. Факт получения данных писем подтверждается материалами дела. Ответа на предложение истца не последовало.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден.
Однако в нарушение ст. 619 ГК РФ в данном предупреждении истец не установил для ответчика разумный срок для устранения предъявленных нарушений условий договора, поскольку срок в один день не может быть признан судом разумным.
Таким образом, поскольку разумный срок не установлен, в соответствии со ст. 452 Кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела истец 07.08.2014 г. (л.д. 5) обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010 г., т.е. ранее тридцатидневного срока, установленного статьей 452 ГК РФ.
Кроме этого, из материалов дела усматривается и подтверждено в судебном заседании сторонами, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате и коммунальным услугам отсутствует.
Из представленных платежных поручений, акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.12.2014 г. следует, что возникавшая задолженность по арендной плате арендатором погашалась в разумные сроки, ответчик длительной просрочки оплаты не допускал.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ N 14 от 05.05.1997 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судом также учтено, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В данном случае применение такой меры, как расторжение договора, несоразмерно степени нарушения ответчиком обязательства, не способствует сохранению баланса интересов сторон. В то же время, имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к обществу предусмотренных договором штрафных санкций.
При данных обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010 г. правомерно оставлены судом без удовлетворения.
Поскольку договор аренды помещений от 20.05.2010 г. является действующим, правовые основания для выселения ответчика из занимаемых помещений отсутствуют.
Истец также просил признать договора аренды земельного участка от 17.01.2013 г., который не был зарегистрирован в установленном законом порядке, незаключенным.
Судом установлено, что 17.01.2013 г. между ООО "Полежаев" (Арендодатель) и ООО "Анастасия+"(Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок с 17 января 2013 года до 20 мая 2020 года земельный участок площадью 117,0 кв. м, являющийся частью земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием торгового центра с пристроями, общая площадь 2454,5 кв. м, адрес: г. Ульяновск, ул. Гагарина, 27, кадастровый (или условный) номер 73:24:041601:41, существующие ограничения (обременения) права: охранная зона водопровода, канализации, теплотрассы, воздушной ЛЭП, кабеля электроснабжения, кабеля связи.
Границы передаваемого в аренду земельного участка обозначены красными линиями на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1). Земельный участок используются Арендатором в предпринимательской деятельности с правом размещения временных, некапитальных сооружений (п. 1.1, 1.2 договора) (т. 1 л.д. 16-17).
17.01.2013 г. Арендодатель передал Арендатору земельный участок площадью 117,0 кв. м по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, 27 (т. 1 л.д. 17). Стороны на плане-схеме указали расположение и очертания земельного участка, который передан Арендатору в аренду (т. 1 л.д. 18).
Договор аренды земельного участка от 17.01.2013 г. не прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции по регистрации прав.
Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка от 17.01.2013 г. не зарегистрирован в установленном законом порядке, истец, обратившись в суд с настоящим иском, просит признать данный договор незаключенным и обязать ответчика возвратить земельный участок истцу.
Между тем, как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 данного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что договор аренды земельного участка от 17.01.2013 г. между сторонами подписан без разногласий, очертания и площадь переданного в аренду земельного участка определены в приложении к договору, ответчик вносил, а истец принимал в течение всего срока действия договора арендную плату за спорный земельный участок, размер которой установлен договором.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.01.2013 г. между истцом и ответчиком следует считать заключенным.
Поскольку договор аренды земельного участка от 17.01.2013 г. заключен и срок его действия не истек, требование истца об обязании ответчика возвратить земельный участок не подлежат удовлетворению.
Неисполнение со стороны арендатора отдельных положений договора, в частности размещение наружной рекламы, не внесение в установленные сроки арендной платы, имеет иные правовые последствия, не влияет на заключенность договора. В связи с этим отклоняются доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе об имеющихся основаниях для признания договора аренды земельного участка незаключенным и обязании ответчика возвратить земельный участок истцу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Кроме этого, пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса.
Таким образом, довод истца о том, что договор не был зарегистрирован в установленном порядке, потому не является заключенным, правильно признан судом несостоятельным. Других оснований для признания договора незаключенным не имеется.
При указанных обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решения принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 декабря 2014 года по делу N А72-10471/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)