Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя - сельскохозяйственного производственного кооператива "Колхоз "Ставрополец" (ИНН 2605000169, ОГРН 1032601490250) - Кирносова А.В. (доверенность от 05.01.2013), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Зерносовхоз "Ставропольский", извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 (судьи Жуков Е.В., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.) по делу N А63-11256/2013, установил следующее.
СПК "Колхоз "Ставрополец" (далее - кооператив) в лице конкурсного управляющего Озерова П.П. обратился с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.09.2013 N 06/003/2013-277; о возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от кооператива к ООО "Зерносовхоз "Ставропольский" на навес для зерна (закрытый) площадью 3548,5 кв. м (литера Б), кадастровый (условный) номер 26-26-06/011/2011-871, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, 8 Марта, б/н.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Зерносовхоз "Ставропольский".
Решением от 26.12.2013, оставленным без изменения постановлением от 08.04.2014, заявление кооператива удовлетворено. Суды пришли к выводу о том, что основания для отказа кооперативу в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества отсутствовали, поскольку на государственную регистрацию представлен полный пакет документов.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение от 26.12.2013 и постановление от 08.04.2014, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает на то, что отчуждаемое нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:13:140406:49, предоставленном кооперативу на праве аренды. Одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на нежилое здание кооператив не представил заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды земельного участка (статья 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - Закон о регистрации). Кроме того, по мнению управления, недвижимое имущество продано с нарушением порядка проведения торгов посредством публичного предложения: объявление о проведении торгов опубликовано в день начала торгов, что не соответствует пункту 9 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее (Закон о банкротстве); в сообщении о проведении торгов не указана характеристика (точный адрес) объектов, являющихся предметом торгов.
В судебном заседании представитель кооператива возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя кооператива, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, кооператив (продавец) и ООО "Зерносовхоз Ставропольский" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 27.02.2013 N 33, согласно которому обществу переданы объекты недвижимости, в том числе навес для зерна (закрытый) площадью 3548,5 кв. м (литера Б), кадастровый (условный) номер 26-26-06/011/2011-871, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, 8 Марта, б/н.
16 мая 2013 года стороны обратились в управление с заявлениями о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
16 сентября 2013 года управление сообщением N 06/003/2013-277 отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по следующим основаниям: не представлено заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка; нарушен порядок публикации сообщения о продаже имущества должника путем публичного предложения, в сообщении о продаже имущества должника путем публичного предложения отсутствуют необходимые сведения об объекте.
Кооператив, посчитав незаконным отказ управления, обратился с заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации). При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если для государственной регистрации прав не представлены необходимые документы (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
Суды установили, что на регистрацию представлены все необходимые документы, в том числе относящиеся к организации и проведению торгов.
Ссылка управления на несоблюдение при проведении торгов сроков публикации сообщений о продаже имущества, отсутствие в сообщении характеристик объектов, являющихся предметом торгов, не имеет правового значения для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости ввиду следующего.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки. Поскольку в установленном порядке торги не оспорены и недействительными не признаны, а регистратор не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, суды правомерно признали незаконным отказ регистрирующего органа.
Отклоняя довод управления о необходимости предоставления заявления на изменение арендатора в договоре аренды земельного участка, суды обоснованно руководствовались статьей 25.5 Закона о регистрации, которой введено правило не о самостоятельной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка на основании отдельного заявления, а об одновременной регистрации такого изменения с государственной регистрацией перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество.
Предоставление заявления и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество, статья 25.5 Закона о регистрации не отменяет. По смыслу названного Закона основанием для одновременной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, занимаемого находящимся на нем недвижимым имуществом, являются заявление и документы, направляемые регистратору для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Указанный вывод соответствует сложившейся судебной практике (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2013 по делу N А53-23218/2012).
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу N А63-11256/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.07.2014 ПО ДЕЛУ N А63-11256/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2014 г. по делу N А63-11256/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя - сельскохозяйственного производственного кооператива "Колхоз "Ставрополец" (ИНН 2605000169, ОГРН 1032601490250) - Кирносова А.В. (доверенность от 05.01.2013), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Зерносовхоз "Ставропольский", извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 (судьи Жуков Е.В., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.) по делу N А63-11256/2013, установил следующее.
СПК "Колхоз "Ставрополец" (далее - кооператив) в лице конкурсного управляющего Озерова П.П. обратился с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.09.2013 N 06/003/2013-277; о возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от кооператива к ООО "Зерносовхоз "Ставропольский" на навес для зерна (закрытый) площадью 3548,5 кв. м (литера Б), кадастровый (условный) номер 26-26-06/011/2011-871, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, 8 Марта, б/н.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Зерносовхоз "Ставропольский".
Решением от 26.12.2013, оставленным без изменения постановлением от 08.04.2014, заявление кооператива удовлетворено. Суды пришли к выводу о том, что основания для отказа кооперативу в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества отсутствовали, поскольку на государственную регистрацию представлен полный пакет документов.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение от 26.12.2013 и постановление от 08.04.2014, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает на то, что отчуждаемое нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:13:140406:49, предоставленном кооперативу на праве аренды. Одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на нежилое здание кооператив не представил заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды земельного участка (статья 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - Закон о регистрации). Кроме того, по мнению управления, недвижимое имущество продано с нарушением порядка проведения торгов посредством публичного предложения: объявление о проведении торгов опубликовано в день начала торгов, что не соответствует пункту 9 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее (Закон о банкротстве); в сообщении о проведении торгов не указана характеристика (точный адрес) объектов, являющихся предметом торгов.
В судебном заседании представитель кооператива возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя кооператива, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, кооператив (продавец) и ООО "Зерносовхоз Ставропольский" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 27.02.2013 N 33, согласно которому обществу переданы объекты недвижимости, в том числе навес для зерна (закрытый) площадью 3548,5 кв. м (литера Б), кадастровый (условный) номер 26-26-06/011/2011-871, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, 8 Марта, б/н.
16 мая 2013 года стороны обратились в управление с заявлениями о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
16 сентября 2013 года управление сообщением N 06/003/2013-277 отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по следующим основаниям: не представлено заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка; нарушен порядок публикации сообщения о продаже имущества должника путем публичного предложения, в сообщении о продаже имущества должника путем публичного предложения отсутствуют необходимые сведения об объекте.
Кооператив, посчитав незаконным отказ управления, обратился с заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации). При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если для государственной регистрации прав не представлены необходимые документы (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
Суды установили, что на регистрацию представлены все необходимые документы, в том числе относящиеся к организации и проведению торгов.
Ссылка управления на несоблюдение при проведении торгов сроков публикации сообщений о продаже имущества, отсутствие в сообщении характеристик объектов, являющихся предметом торгов, не имеет правового значения для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости ввиду следующего.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки. Поскольку в установленном порядке торги не оспорены и недействительными не признаны, а регистратор не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, суды правомерно признали незаконным отказ регистрирующего органа.
Отклоняя довод управления о необходимости предоставления заявления на изменение арендатора в договоре аренды земельного участка, суды обоснованно руководствовались статьей 25.5 Закона о регистрации, которой введено правило не о самостоятельной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка на основании отдельного заявления, а об одновременной регистрации такого изменения с государственной регистрацией перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество.
Предоставление заявления и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество, статья 25.5 Закона о регистрации не отменяет. По смыслу названного Закона основанием для одновременной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, занимаемого находящимся на нем недвижимым имуществом, являются заявление и документы, направляемые регистратору для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Указанный вывод соответствует сложившейся судебной практике (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2013 по делу N А53-23218/2012).
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу N А63-11256/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Е.И.АФОНИНА
Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
О.Л.РАССКАЗОВ
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
О.Л.РАССКАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)