Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца ООО "Парк Хуамин" (ОГРН 1047796173809) - Чжао Я. Генеральный директор, протокол от 28.03.2013 г., Атанесян Г.А. дов. от 05.11.2014 N 070, Вардомский Е.Н. дов. от 26.08.2013 N 066
от ответчика Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) Клоков Е.В. дов. от 27.12.2013 г. N 33-Д-954\\13
от третьего лица Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507) - Клоков Н.В. дов. от 27.12.2013 N 4-47-730\\3-1, Ланде В.М. дов от 07.10.2013 N 4-14-841\\3
рассмотрев 06 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Парк Хуамин"
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 01 августа 2014 года,
принятое судьями Москвиной Л.А., Цымбаренко И.Б., Захаровым С.Л.
по заявлению ООО "Парк Хуамин"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
о признании незаконным решения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПАРК ХУАМИН" обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным решения Департамента городского имущества г. Москвы, выраженное в письмах-уведомлениях от 14.06.13 N ДГИ-И-13015/13 от 29.07.13 и от 29.07.13 N ДГИ-И-18241/13 о расторжении в одностороннем порядке заключенного с обществом договора N М-02-026314 от 17.03.06 долгосрочной аренды земельного участка кадастровый номер 77:02:0018001:19 общей площадью 15.000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Вильгельма Пика, вл. 13.
Решением арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2014 г. заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что ООО"ПАРК ХУАМИН" предприняты все законные меры по исполнению условий договора.
Договором аренды N М-02-026314 от 17.03.2006 г. не предусмотрена дата начала строительства, либо события, обязывающее арендатора начать строительство в четко определенный срок; указанный в п. 4.5 договора срок (2006 - 2010 гг.) является общим и не устанавливает сроки проектирования, сроки строительства и ввода в эксплуатацию объектов.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2014 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2014 г. отменено, в удовлетворении требований ООО "ПАРК ХУАМИН" отказано.
Суд апелляционной инстанции указал, что арендатор не осуществил строительство объекта в установленный договором срок. Уведомление Департамента городского имущества г. Москвы N ДГИ-И-13015\\13 от 14.06.2013 г. о расторжении договора земельного участка N М-02-026314 от 17.03.2006 г. от 14.06.2013 г. направлено Департаментом городского имущества г Москвы в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-от 25.10.2001 г."О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Основанием одностороннего расторжения договора аренды явилось неисполнение обязательств по строительству объекта в установленный договором срок, отсутствием по истечении 5 лет со дня заключения договора аренды разрешения на строительство.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о неправомерных действиях Департамента городского имущества г. Москвы, исключающих для арендатора возможность использования земельного участка по целевому назначению.
Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2014 г. ООО "ПАРК ХУАМИН" подана кассационная жалоба. в которой заявитель просит отменить обжалуемое постановление по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, оставить в силе решение арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2014 г.
В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что полагает незаконным расторжение договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ). Указанной правовой нормой предусмотрено право органа государственной власти или органа местного самоуправления в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного на территории городов Москвы и Санкт-Петербурга земельного участка, заключенный до 01.01.2011 для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости, в случаях существенного нарушения условий договора аренды такого участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. При этом данная правовая норма относит к существенным нарушениям договора аренды земельного участка, в частности, неисполнение арендатором обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества, а также неполучение разрешения на строительство такого объекта в срок, предусмотренный договором.
В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды земельного участка ООО "ПАРК ХУАМИН" обязался осуществить в 2006 - 2010 годах проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - Китайского Делового Центра "ПАРК ХУАМИН" (далее - "КДЦ"), включая городские инженерные коммуникации и сооружения, в установленном порядке.
Часть зданий КДЦ должна располагаться на вышеуказанном земельном участке по адресу: ул. Вильгельма Пика, вл. 13. Однако, заявитель не имел юридической возможности получить разрешение на строительство объектов КДЦ на данном участке и соответственно, приступить к строительству, исключительно по причине многолетнего бездействия органов власти города Москвы в части принятия необходимых административных решений по предоставлению заявителю возможности получить в установленном порядке градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и затем получить разрешение на строительство КДЦ в установленном порядке.
На момент заключения договора аренды весь спорный земельный участок входил в состав особо охраняемой природной территории "Природно-исторический парк "Останкино", а также в состав границ объекта природного комплекса N 109 СВАО г. Москвы. И только 11.05.2010 Правительство г. Москвы приняло Постановление N 382-ПП "Об изменении границ особо охраняемой территории "Природно-исторический парк "Останкино" и объекта природного комплекса N 109 СВАО", в соответствии с которым участок был исключен из состава территории указанного природного комплекса. Соответственно, Заявитель получил возможность обратиться в Москомархитектуру за получением ГПЗУ только в декабре 2010 года, однако запрошенного ГПЗУ так и не получил по независящим от него причинам. находящимся вне его контроля и влияния. Соответственно, без полученного в установленном порядке ГПЗУ заявитель не вправе был начать проектирование КДЦ и получить разрешение на строительство.
Вывод апелляционного суда о том, что оспариваемые уведомления Департамента городского имущество г. Москвы о расторжении договора аренды не являются ненормативными правовыми актами, обжалуемыми в порядке ст. 198 АПК РФ, является неверным, противоречащим п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие земельного Кодекса РФ" от 25.10.2001 года N 137-ФЗ.
Решение Департамента о расторжении в одностороннем порядке заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью "ПАРК ХУАМИН" договора аренды земельного участка, выраженное в его письмах-уведомлениях от 14.06.2013 N ДГИ-И-13015/13 и от 29.07.2013 N ДГИ-И-18241/13, принято на основании соответствующего решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (пункт 23 протокола N 14 от 25.04.2013) - (том II л.д. 43 - 44), в котором Департаменту дается поручение о расторжении договора аренды Земельного участка с Заявителем.
Выводы апелляционного суда о том, что "уведомления департамента городского имущества г. Москвы носят уведомительный характер и направлены на соблюдение процедуры по расторжению гражданско-правового договора аренды", не соответствуют закону.
Ошибочным и противоречащим по отношению к фактам, установленным судом первой инстанции, является вывод апелляционного суда об отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) Департамента городского имущества г. Москвы, исключающих для арендатора возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению.
Вступившем в законную силу решение арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-37147/11-94-253 от 25.05.2011 г. отменено как незаконное, Постановления Госинспекции по контролю за использование объектов недвижимости г. Москвы от 30.03.2011 года о привлечении ООО"ПАРК ХУАМИН" к административной ответственности за превышение срока строительства. При этом суд пришел к выводу об отсутствия вины заявителя в превышении сроков строительства, указав, что ООО"ПАРК ХУАМИН" добросовестно предпринимал все законные меры для получения разрешительных документов и начала строительства. Указанное решение Арбитражного суда г. Москвы имеет преюдициальное значение согласно ст. 69 АПК РФ.
Вывод апелляционного суда о том, что арендатор не осуществил строительство в установленный договором срок, противоречит материалам дела. решению суда первой инстанции и искажает существующие объективные факты.
Неправильным и не соответствующим процессуальному закону является вывод апелляционного суда о том, что статус участника сделки, как органа, представляющего публично-правовое образование не влияет на характер возникшего спора.
Апелляционный суд, по мнению заявителя, необоснованно не применил к возникшему спору п. 1 ст. 406 ГК РФ. Исходя из правовой природы договора аренды участка, заключенного между заявителем и Департаментом, заявитель по данному договору является должником, а Департамент - кредитором. В рассматриваемом случае факт неисполнения собственником участка городом Москвой, от лица которой выступает Департамент-кредитор, своих обязанностей перед заявителем-должником, в частности, невыполнение обязанностей по подготовке участка к строительству, длительное непринятие решений по выводу участка из состава территории объекта культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и объекта природного комплекса, невыдача заявителю запрошенного ГПЗУ, должно было быть квалифицировано как просрочка кредитора, что, в свою очередь, повлекло бы невозможность применения к заявителю такой крайней меры ответственности, как одностороннее расторжение договора аренды участка.
Апелляционный суд необоснованно не применил п. 1 ст. 401 ГК РФ, согласно которой лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Данная правовая норма была правильно применена Арбитражным судом города Москвы в решении от 31.03.2014. Апелляционным судом не дана оценка обстоятельствам, не позволивших заявителю в установленные сроки (2006 - 2010 гг.) осуществить освоение земельного участка и строительство на нем запланированного объекта недвижимости.
Заявитель находит неправомерным довод Департамента, о том, что перечень оснований для досрочного одностороннего расторжения договора аренды, предусмотренный пунктом 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) является закрытым и не содержит такого основания, как добросовестность/недобросовестность арендатора.
Исходя из приведенной выше нормы, одностороннее расторжение договора аренды и изъятие участка является гражданско-правовой санкцией арендодателя за виновное (в форме умысла или неосторожности) бездействие арендатора, выразившееся в не получении разрешения на строительство объекта недвижимости на данном участке в сроки, установленные договором аренды. Однако, не может быть гражданско-правовой ответственности без наличия вины стороны договора, на которую налагаются санкции.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ООО"ПАРК ХУАМИН" поддержал доводы жалобы.
Департамент городского имущества г. Москвы, Правительство г. Москвы в судебное заседание явились, с доводами кассационной жалобы не согласны, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2014 г. находит законным и обоснованным.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения ООО"ПАРК ХУАМИН", Правительства г. Москвы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, 17.03.06 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ПАРК ХУАМИН" заключен договор N М-02-026314 аренды земельного участка общей площадью 15.000 кв. м, кадастровый номер 77:02:0018001:19, расположенный по адресу: Москва, ул. Вильгельма Пика, вл. 13, предоставленный для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации Китайского делового центра "Парк Хуамин" с выкупом права аренды земельного участка, сроком на 49 лет.
Действие договора, согласно п. 2.5 прекращается со следующего дня соответствующего месяца и числа последнего года срока, если иное не вытекает из правоотношений сторон согласно законодательству.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись N 77-77-141018/2006-575 от 22.03.07).
В соответствии с особыми условиями договора арендатор обязался:
- п. 4.3 представить в Департамент земельных ресурсов г. Москвы акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, разработанного и утвержденного в установленном порядке;
- п. 4.4. обязался разработать проектную документацию на строительство Китайского делового центра "Парк Хуамин" в соответствии с актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта и представить ее в Департамент земельных ресурсов г. Москвы для внесения возможных изменений в настоящий договор.;
- п. 4.5 осуществить в 2006 - 2010 годах проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта, включая городские инженерные коммуникации и сооружения, в установленном порядке;
- п. 4.6 после оформления имущественных прав на построенный объект представить в Департамент земельных ресурсов города Москвы документы для внесения возможных изменений в настоящий договор;
- п. 4.7 использовать участок, находящийся на территории природного комплекса Москвы в соответствии с действующим законодательством.
- п. 5.6 использовать участок в соответствии с целями т условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора;
- п. 5.7 ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату.
14.06.13 г. Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес ООО"ПАРК ХУАМИН" уведомление N ДГИ-И-13015\\13 об одностороннем расторжении договора аренды на основании п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.01 N 137-ФЗ, в связи с отсутствием по истечении 5 лет со дня заключения договора аренды разрешения на строительство и неисполнением в срок обязательств по строительству.
Рассмотрев возражения ООО"ПАРК ХУАМИН" относительно расторжения договора аренды, Департамент городского имущества г. Москвы уведомлением N ДГИ-И-18241/13 от 29.07.13 подтвердил принятое ранее решение об одностороннем расторжении договора аренды.
Полагая одностороннее расторжение договора аренды незаконным, ООО "ПАРК ХУАМИН" обратился в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" заключенный до 01.01.11 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- - неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения такого договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Расторжение договора аренды с иными существенными нарушениями условий данного договора и(или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельном законодательством.
Удовлетворяя заявленные ООО"ПАРК ХУАМИН" требования и признавая незаконным односторонним со стороны Департамента городского имущества г. Москвы расторжение договора аренды земельного участка N М-02026314 от 17.03.06, суд первой инстанции исходил из отсутствия вины заявителя в получении разрешения на строительство и возведению объекта, указав, что на момент заключения спорного договора участок находился в составе территории природного комплекса N 109 СВАО "Парк в долине реки Яуза у станции метро "Ботанический сад", а также входил в состав территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения "Усадьба "Леоново" и объединенных охранных зон N 302, 304, что являлось, согласно вывода суда, препятствием для получения надлежащих разрешений и освоения земельного участка в силу Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Закона города Москвы от 09.06.2004 N 40 "Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве" и Законом города Москвы от 26.09.2001 N 48 "Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве".
Учитывая, что границы территории объектов культурного наследия, включая спорный земельный участок были откорректированы на основании Постановления Правительства Москвы N 1024-ПП от 22.09.09 "Об утверждении границ территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения "Усадьба Леоново", объединенных охранных зон N 302, 304, режимов использования земель и градостроительного регламента на территориях зон охраны объектов культурного наследия (памятников и культуры)",ООО"ПАРК ХУАМИН", как указал суд, был лишен возможности приступить к проектированию и строительству Китайского делового центра.
Суд также сделал вывод о том, что договором аренды N М-02-026314 от 17.03.2006 г. не предусмотрен срок начала строительства.
Указанные выводы суда первой инстанции суд кассационной инстанции признает необоснованными.
Пунктом 4.5 договора установлена обязанность арендатора в 2006 - 2010 гг. осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта, включая инженерные коммуникации.
Указанные обязательства ООО"ПАРК ХУАМИН" не исполнены. Акт разрешенного использования земельного участка выдан ООО"ПАРК ХУАМИН" 21.04.2006 г. Заявление о выдаче ГПЗУ направлено в Москомархитектуру 14.12.2010 (заявка N 001-ГПЗУ-3151/0), на момент рассмотрения дела доказательств выдачи указанного документа в материалы дела не представлено, разрешение на строительство не получено.
Доводы заявителя о том, что им предпринимались все меры и осуществлялись действия, направленные на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, не могут быть приняты во внимание, так как основаны на неверном толковании положений п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", которые квалифицируют сам факт неполучения разрешения на строительство объекта по истечении 5 лет с момента заключения договора аренды и нарушение срока строительства как существенное нарушение условий договора аренды.
Ссылка заявителя на решение арбитражного суда г. Москвы от 25 мая 2011 г. по делу N А40-37147\\11-94-253, которым признано незаконным и отменено постановление государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 30.03.2011 г. о привлечении ООО"ПАРК ХУАМИН" к административной ответственности по ч. 2 ст. 6.3 Закона г. Москвы от 21.11.2007 г. N 45 "Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях" за нарушение сроков строительства ввиду отсутствия вины общества, также не может быть принята во внимание, так как судом проверялась законность привлечения общества именно к административной ответственности.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из установленного факта существенных нарушений условий договора аренды, что явилось основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора путем направления соответствующего уведомления в соответствии с порядком, предусмотренном п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-121873/13-7-1122 от 01 августа 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Парк Хуамин" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.11.2014 N Ф05-12327/2014 ПО ДЕЛУ N А40-121873/13-7-1122
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2014 г. по делу N А40-121873/13-7-1122
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца ООО "Парк Хуамин" (ОГРН 1047796173809) - Чжао Я. Генеральный директор, протокол от 28.03.2013 г., Атанесян Г.А. дов. от 05.11.2014 N 070, Вардомский Е.Н. дов. от 26.08.2013 N 066
от ответчика Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) Клоков Е.В. дов. от 27.12.2013 г. N 33-Д-954\\13
от третьего лица Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507) - Клоков Н.В. дов. от 27.12.2013 N 4-47-730\\3-1, Ланде В.М. дов от 07.10.2013 N 4-14-841\\3
рассмотрев 06 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Парк Хуамин"
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 01 августа 2014 года,
принятое судьями Москвиной Л.А., Цымбаренко И.Б., Захаровым С.Л.
по заявлению ООО "Парк Хуамин"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
о признании незаконным решения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПАРК ХУАМИН" обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным решения Департамента городского имущества г. Москвы, выраженное в письмах-уведомлениях от 14.06.13 N ДГИ-И-13015/13 от 29.07.13 и от 29.07.13 N ДГИ-И-18241/13 о расторжении в одностороннем порядке заключенного с обществом договора N М-02-026314 от 17.03.06 долгосрочной аренды земельного участка кадастровый номер 77:02:0018001:19 общей площадью 15.000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Вильгельма Пика, вл. 13.
Решением арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2014 г. заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что ООО"ПАРК ХУАМИН" предприняты все законные меры по исполнению условий договора.
Договором аренды N М-02-026314 от 17.03.2006 г. не предусмотрена дата начала строительства, либо события, обязывающее арендатора начать строительство в четко определенный срок; указанный в п. 4.5 договора срок (2006 - 2010 гг.) является общим и не устанавливает сроки проектирования, сроки строительства и ввода в эксплуатацию объектов.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2014 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2014 г. отменено, в удовлетворении требований ООО "ПАРК ХУАМИН" отказано.
Суд апелляционной инстанции указал, что арендатор не осуществил строительство объекта в установленный договором срок. Уведомление Департамента городского имущества г. Москвы N ДГИ-И-13015\\13 от 14.06.2013 г. о расторжении договора земельного участка N М-02-026314 от 17.03.2006 г. от 14.06.2013 г. направлено Департаментом городского имущества г Москвы в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-от 25.10.2001 г."О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Основанием одностороннего расторжения договора аренды явилось неисполнение обязательств по строительству объекта в установленный договором срок, отсутствием по истечении 5 лет со дня заключения договора аренды разрешения на строительство.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о неправомерных действиях Департамента городского имущества г. Москвы, исключающих для арендатора возможность использования земельного участка по целевому назначению.
Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2014 г. ООО "ПАРК ХУАМИН" подана кассационная жалоба. в которой заявитель просит отменить обжалуемое постановление по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, оставить в силе решение арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2014 г.
В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что полагает незаконным расторжение договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ). Указанной правовой нормой предусмотрено право органа государственной власти или органа местного самоуправления в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного на территории городов Москвы и Санкт-Петербурга земельного участка, заключенный до 01.01.2011 для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости, в случаях существенного нарушения условий договора аренды такого участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. При этом данная правовая норма относит к существенным нарушениям договора аренды земельного участка, в частности, неисполнение арендатором обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества, а также неполучение разрешения на строительство такого объекта в срок, предусмотренный договором.
В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды земельного участка ООО "ПАРК ХУАМИН" обязался осуществить в 2006 - 2010 годах проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - Китайского Делового Центра "ПАРК ХУАМИН" (далее - "КДЦ"), включая городские инженерные коммуникации и сооружения, в установленном порядке.
Часть зданий КДЦ должна располагаться на вышеуказанном земельном участке по адресу: ул. Вильгельма Пика, вл. 13. Однако, заявитель не имел юридической возможности получить разрешение на строительство объектов КДЦ на данном участке и соответственно, приступить к строительству, исключительно по причине многолетнего бездействия органов власти города Москвы в части принятия необходимых административных решений по предоставлению заявителю возможности получить в установленном порядке градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и затем получить разрешение на строительство КДЦ в установленном порядке.
На момент заключения договора аренды весь спорный земельный участок входил в состав особо охраняемой природной территории "Природно-исторический парк "Останкино", а также в состав границ объекта природного комплекса N 109 СВАО г. Москвы. И только 11.05.2010 Правительство г. Москвы приняло Постановление N 382-ПП "Об изменении границ особо охраняемой территории "Природно-исторический парк "Останкино" и объекта природного комплекса N 109 СВАО", в соответствии с которым участок был исключен из состава территории указанного природного комплекса. Соответственно, Заявитель получил возможность обратиться в Москомархитектуру за получением ГПЗУ только в декабре 2010 года, однако запрошенного ГПЗУ так и не получил по независящим от него причинам. находящимся вне его контроля и влияния. Соответственно, без полученного в установленном порядке ГПЗУ заявитель не вправе был начать проектирование КДЦ и получить разрешение на строительство.
Вывод апелляционного суда о том, что оспариваемые уведомления Департамента городского имущество г. Москвы о расторжении договора аренды не являются ненормативными правовыми актами, обжалуемыми в порядке ст. 198 АПК РФ, является неверным, противоречащим п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие земельного Кодекса РФ" от 25.10.2001 года N 137-ФЗ.
Решение Департамента о расторжении в одностороннем порядке заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью "ПАРК ХУАМИН" договора аренды земельного участка, выраженное в его письмах-уведомлениях от 14.06.2013 N ДГИ-И-13015/13 и от 29.07.2013 N ДГИ-И-18241/13, принято на основании соответствующего решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (пункт 23 протокола N 14 от 25.04.2013) - (том II л.д. 43 - 44), в котором Департаменту дается поручение о расторжении договора аренды Земельного участка с Заявителем.
Выводы апелляционного суда о том, что "уведомления департамента городского имущества г. Москвы носят уведомительный характер и направлены на соблюдение процедуры по расторжению гражданско-правового договора аренды", не соответствуют закону.
Ошибочным и противоречащим по отношению к фактам, установленным судом первой инстанции, является вывод апелляционного суда об отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) Департамента городского имущества г. Москвы, исключающих для арендатора возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению.
Вступившем в законную силу решение арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-37147/11-94-253 от 25.05.2011 г. отменено как незаконное, Постановления Госинспекции по контролю за использование объектов недвижимости г. Москвы от 30.03.2011 года о привлечении ООО"ПАРК ХУАМИН" к административной ответственности за превышение срока строительства. При этом суд пришел к выводу об отсутствия вины заявителя в превышении сроков строительства, указав, что ООО"ПАРК ХУАМИН" добросовестно предпринимал все законные меры для получения разрешительных документов и начала строительства. Указанное решение Арбитражного суда г. Москвы имеет преюдициальное значение согласно ст. 69 АПК РФ.
Вывод апелляционного суда о том, что арендатор не осуществил строительство в установленный договором срок, противоречит материалам дела. решению суда первой инстанции и искажает существующие объективные факты.
Неправильным и не соответствующим процессуальному закону является вывод апелляционного суда о том, что статус участника сделки, как органа, представляющего публично-правовое образование не влияет на характер возникшего спора.
Апелляционный суд, по мнению заявителя, необоснованно не применил к возникшему спору п. 1 ст. 406 ГК РФ. Исходя из правовой природы договора аренды участка, заключенного между заявителем и Департаментом, заявитель по данному договору является должником, а Департамент - кредитором. В рассматриваемом случае факт неисполнения собственником участка городом Москвой, от лица которой выступает Департамент-кредитор, своих обязанностей перед заявителем-должником, в частности, невыполнение обязанностей по подготовке участка к строительству, длительное непринятие решений по выводу участка из состава территории объекта культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и объекта природного комплекса, невыдача заявителю запрошенного ГПЗУ, должно было быть квалифицировано как просрочка кредитора, что, в свою очередь, повлекло бы невозможность применения к заявителю такой крайней меры ответственности, как одностороннее расторжение договора аренды участка.
Апелляционный суд необоснованно не применил п. 1 ст. 401 ГК РФ, согласно которой лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Данная правовая норма была правильно применена Арбитражным судом города Москвы в решении от 31.03.2014. Апелляционным судом не дана оценка обстоятельствам, не позволивших заявителю в установленные сроки (2006 - 2010 гг.) осуществить освоение земельного участка и строительство на нем запланированного объекта недвижимости.
Заявитель находит неправомерным довод Департамента, о том, что перечень оснований для досрочного одностороннего расторжения договора аренды, предусмотренный пунктом 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) является закрытым и не содержит такого основания, как добросовестность/недобросовестность арендатора.
Исходя из приведенной выше нормы, одностороннее расторжение договора аренды и изъятие участка является гражданско-правовой санкцией арендодателя за виновное (в форме умысла или неосторожности) бездействие арендатора, выразившееся в не получении разрешения на строительство объекта недвижимости на данном участке в сроки, установленные договором аренды. Однако, не может быть гражданско-правовой ответственности без наличия вины стороны договора, на которую налагаются санкции.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ООО"ПАРК ХУАМИН" поддержал доводы жалобы.
Департамент городского имущества г. Москвы, Правительство г. Москвы в судебное заседание явились, с доводами кассационной жалобы не согласны, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2014 г. находит законным и обоснованным.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения ООО"ПАРК ХУАМИН", Правительства г. Москвы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, 17.03.06 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ПАРК ХУАМИН" заключен договор N М-02-026314 аренды земельного участка общей площадью 15.000 кв. м, кадастровый номер 77:02:0018001:19, расположенный по адресу: Москва, ул. Вильгельма Пика, вл. 13, предоставленный для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации Китайского делового центра "Парк Хуамин" с выкупом права аренды земельного участка, сроком на 49 лет.
Действие договора, согласно п. 2.5 прекращается со следующего дня соответствующего месяца и числа последнего года срока, если иное не вытекает из правоотношений сторон согласно законодательству.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись N 77-77-141018/2006-575 от 22.03.07).
В соответствии с особыми условиями договора арендатор обязался:
- п. 4.3 представить в Департамент земельных ресурсов г. Москвы акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, разработанного и утвержденного в установленном порядке;
- п. 4.4. обязался разработать проектную документацию на строительство Китайского делового центра "Парк Хуамин" в соответствии с актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта и представить ее в Департамент земельных ресурсов г. Москвы для внесения возможных изменений в настоящий договор.;
- п. 4.5 осуществить в 2006 - 2010 годах проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта, включая городские инженерные коммуникации и сооружения, в установленном порядке;
- п. 4.6 после оформления имущественных прав на построенный объект представить в Департамент земельных ресурсов города Москвы документы для внесения возможных изменений в настоящий договор;
- п. 4.7 использовать участок, находящийся на территории природного комплекса Москвы в соответствии с действующим законодательством.
- п. 5.6 использовать участок в соответствии с целями т условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора;
- п. 5.7 ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату.
14.06.13 г. Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес ООО"ПАРК ХУАМИН" уведомление N ДГИ-И-13015\\13 об одностороннем расторжении договора аренды на основании п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.01 N 137-ФЗ, в связи с отсутствием по истечении 5 лет со дня заключения договора аренды разрешения на строительство и неисполнением в срок обязательств по строительству.
Рассмотрев возражения ООО"ПАРК ХУАМИН" относительно расторжения договора аренды, Департамент городского имущества г. Москвы уведомлением N ДГИ-И-18241/13 от 29.07.13 подтвердил принятое ранее решение об одностороннем расторжении договора аренды.
Полагая одностороннее расторжение договора аренды незаконным, ООО "ПАРК ХУАМИН" обратился в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" заключенный до 01.01.11 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- - неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения такого договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Расторжение договора аренды с иными существенными нарушениями условий данного договора и(или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельном законодательством.
Удовлетворяя заявленные ООО"ПАРК ХУАМИН" требования и признавая незаконным односторонним со стороны Департамента городского имущества г. Москвы расторжение договора аренды земельного участка N М-02026314 от 17.03.06, суд первой инстанции исходил из отсутствия вины заявителя в получении разрешения на строительство и возведению объекта, указав, что на момент заключения спорного договора участок находился в составе территории природного комплекса N 109 СВАО "Парк в долине реки Яуза у станции метро "Ботанический сад", а также входил в состав территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения "Усадьба "Леоново" и объединенных охранных зон N 302, 304, что являлось, согласно вывода суда, препятствием для получения надлежащих разрешений и освоения земельного участка в силу Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Закона города Москвы от 09.06.2004 N 40 "Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве" и Законом города Москвы от 26.09.2001 N 48 "Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве".
Учитывая, что границы территории объектов культурного наследия, включая спорный земельный участок были откорректированы на основании Постановления Правительства Москвы N 1024-ПП от 22.09.09 "Об утверждении границ территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения "Усадьба Леоново", объединенных охранных зон N 302, 304, режимов использования земель и градостроительного регламента на территориях зон охраны объектов культурного наследия (памятников и культуры)",ООО"ПАРК ХУАМИН", как указал суд, был лишен возможности приступить к проектированию и строительству Китайского делового центра.
Суд также сделал вывод о том, что договором аренды N М-02-026314 от 17.03.2006 г. не предусмотрен срок начала строительства.
Указанные выводы суда первой инстанции суд кассационной инстанции признает необоснованными.
Пунктом 4.5 договора установлена обязанность арендатора в 2006 - 2010 гг. осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта, включая инженерные коммуникации.
Указанные обязательства ООО"ПАРК ХУАМИН" не исполнены. Акт разрешенного использования земельного участка выдан ООО"ПАРК ХУАМИН" 21.04.2006 г. Заявление о выдаче ГПЗУ направлено в Москомархитектуру 14.12.2010 (заявка N 001-ГПЗУ-3151/0), на момент рассмотрения дела доказательств выдачи указанного документа в материалы дела не представлено, разрешение на строительство не получено.
Доводы заявителя о том, что им предпринимались все меры и осуществлялись действия, направленные на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, не могут быть приняты во внимание, так как основаны на неверном толковании положений п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", которые квалифицируют сам факт неполучения разрешения на строительство объекта по истечении 5 лет с момента заключения договора аренды и нарушение срока строительства как существенное нарушение условий договора аренды.
Ссылка заявителя на решение арбитражного суда г. Москвы от 25 мая 2011 г. по делу N А40-37147\\11-94-253, которым признано незаконным и отменено постановление государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 30.03.2011 г. о привлечении ООО"ПАРК ХУАМИН" к административной ответственности по ч. 2 ст. 6.3 Закона г. Москвы от 21.11.2007 г. N 45 "Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях" за нарушение сроков строительства ввиду отсутствия вины общества, также не может быть принята во внимание, так как судом проверялась законность привлечения общества именно к административной ответственности.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из установленного факта существенных нарушений условий договора аренды, что явилось основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора путем направления соответствующего уведомления в соответствии с порядком, предусмотренном п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-121873/13-7-1122 от 01 августа 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Парк Хуамин" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)