Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Земельный участок принадлежат истцу на праве собственности, следовательно, завышенный размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает его права как плательщика земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Челябинский областной суд в составе
председательствующего судьи Кучина М.И.
при секретаре Ш.,
рассмотрев гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Завод Уралазспецтехника" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "Завод Уралазспецтехника" обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка с кадастровым номером ***площадью 26 298 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ***, равной его рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года.
В обоснование указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет ***рублей. Заявитель обратился в ООО "Аудит-Классик сервис", которым был составлен отчет об оценке N 203 от 02.10.2014 года, установивший рыночную стоимость земельного участка в заявленном размере. Соответствие указанного отчета требованиям законодательства подтверждается экспертным заключением Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" N 2280/11/14 от 25.11.2014 года. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Земельный участок принадлежат истцу на праве собственности, следовательно, завышенный размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает его права как плательщика земельного налога.
Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке, предусмотренном главой 23 ГПК РФ, на основании определения от 20 января 2015 года.
В судебном заседании представитель заявителя ООО Завод Уралазспецтехника" М. требования поддержал, представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области К., полагая, что кадастровая палата является ненадлежащим заинтересованным лицом, просила в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то, что судебные расходы были понесены заявителем не по вине кадастровой палаты.
Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации Миасского городского округа, Правительства Челябинской области, ООО "Аудит-Классик сервис" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области и администрации Миасского городского округа Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в редакции от 21 июля 2014 года под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, ООО "Завод Уралазспецтехника" по договору купли-продажи земельного участка N 469 от 28.12.2007 года приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером ***площадью 26 298 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ***, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - под эксплуатацию производственных объектов. На участке имеется здание - цех по производству специального навесного и прицепного оборудования для автомобильного транспорта с АБК, общей площадью 7851,5 кв. м.
Постановлением Главы администрации Миасского городского округа Челябинской области N 6373 от 27.10.2014 года земельному участку площадью 26 298 кв. м с кадастровым номером ***присвоен адрес: "Челябинская область, г. Миасс, ***".
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П.
Согласно ответу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области на запрос суда, земельный участок с кадастровым номером ***был поставлен на государственный кадастровый учет 18.12.2007 года, вошел в перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01 января 2010 года, утвержденный указанным выше нормативным правовым актом. Датой, на которую определена кадастровая стоимость этого земельного участка - ***рублей, является 01.01.2010 года.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области отклонила заявление ООО "Завод Уралазспецтехника" письмом от 12.12.2014 года N 74-2014/351.
В связи с тем, что ООО "Завод Уралазспецтехника" как собственник земельного участка в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка затрагиваются его права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***по заказу ООО "Завод Уралазспецтехника" проведена его оценка.
Частью 1 статьи 11 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Оценивая с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ представленные в подтверждение измененных требований доказательства - отчет об оценке N 203 от 02.10.2014 года, составленный ООО "Аудит-Классик сервис", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки земельного участка с кадастровым номером ***по состоянию на 01 января 2010 года составила ***рублей, и экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" N 2280/11/14 от 25.11.2014 года суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельного участка заявителя по следующим основаниям.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу части 1 статьи 20 указанного Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Подпунктом "в" пункта 18 ФСО N 1 предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В силу пункта 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью методом сравнения продаж.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСОЫ 1)".
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
- Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
- Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II).
Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером ***площадью 26 298 кв. м, расположен производственный объект - здание цех по производству специального навесного и прицепного оборудования для автомобильного транспорта с АБК общей площадью 7851,5 кв. м, для эксплуатации которого предназначен этот земельный участок. В перечне документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, указаны кадастровый паспорт здания, сооружения, объектов незавершенного строительства, выписка из технического паспорта на строения (лист отчета 6). Вместе с тем, вышеназванная уникальная экономическая характеристика при оценке методом сравнения не использовалась.
Так, три сопоставимых объекта-аналога в промышленной зоне г. Миасса в графе наличие улучшений на участке указаны как свободные от строений (листы отчета 68-69, 72). При этом, описания объектов аналогов (текст объявлений) содержат указания: "продам земельный участок промышленного назначения - базу; земельный участок промышленные объекты; земельный участок производственного назначения". Какие именно объекты расположены на земельных участках, взятых в качестве аналогов, оценщиком не выяснялось, корректировка на наличие улучшений на оцениваемом участке не производилась.
Равным образом не производилась оценщиком и корректировка на обеспеченность инженерными коммуникациями с указанием на наличие у оцениваемого объекта и объектов аналогов согласованных лимитов на электроснабжение, подходящие к участкам электросети.
Вместе с тем наличие на оцениваемом участке здания цеха по производству специального навесного и прицепного оборудования для автомобильного транспорта с АБК позволяет усомниться в том, что инженерные коммуникации лишь подходят к этому участку, а не имеются на нем.
Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельных участков не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам. Затратный и доходный подходы оценщиком не использовались (лист отчета 98).
В статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Аналогичное понятие рыночной стоимости приведено в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 255 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".
Анализируя понятие государственной кадастровой оценки земель, данное в пункте 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 N 316 (ред. от 30 июня 2010) и понятие государственной кадастровой оценки, изложенное в статье 24.11 Федерального закона N 135-ФЗ, можно сделать вывод о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием, входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки.
По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Между тем, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в собственности заявителя, и установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики оцениваемого объекта, влияющие на его рыночную стоимость. Информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.
Поскольку информация, использованная оценщиком в рамках сравнительного метода, не отвечает требованиям достоверности, представленное в качестве подтверждения допустимости отчета экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" N 2280/11/14 от 25.11.2014 года не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером ***в размере ***рублей, что является основанием для отказа ООО "Завод Уралазспецтехника" в удовлетворении заявленных требований.
Довод заявителя о нарушении его прав и охраняемых законом интересов тем обстоятельством, что исходя из ставки земельного налога 1,5% при действующей кадастровой стоимости сумма земельного налога за 1 год составит ***рубля, в то время как при кадастровой стоимости равной рыночной размер налога составит ***рубля, в силу вышеизложенного основанием к удовлетворению заявленных требований служить не может.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Завод Уралазспецтехника" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***площадью 26 298 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ***, равной его рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.02.2015 ПО ДЕЛУ N 3-124/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Земельный участок принадлежат истцу на праве собственности, следовательно, завышенный размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает его права как плательщика земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 февраля 2015 г. по делу N 3-124/2015
Челябинский областной суд в составе
председательствующего судьи Кучина М.И.
при секретаре Ш.,
рассмотрев гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Завод Уралазспецтехника" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "Завод Уралазспецтехника" обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка с кадастровым номером ***площадью 26 298 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ***, равной его рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года.
В обоснование указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет ***рублей. Заявитель обратился в ООО "Аудит-Классик сервис", которым был составлен отчет об оценке N 203 от 02.10.2014 года, установивший рыночную стоимость земельного участка в заявленном размере. Соответствие указанного отчета требованиям законодательства подтверждается экспертным заключением Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" N 2280/11/14 от 25.11.2014 года. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Земельный участок принадлежат истцу на праве собственности, следовательно, завышенный размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает его права как плательщика земельного налога.
Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке, предусмотренном главой 23 ГПК РФ, на основании определения от 20 января 2015 года.
В судебном заседании представитель заявителя ООО Завод Уралазспецтехника" М. требования поддержал, представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области К., полагая, что кадастровая палата является ненадлежащим заинтересованным лицом, просила в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то, что судебные расходы были понесены заявителем не по вине кадастровой палаты.
Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации Миасского городского округа, Правительства Челябинской области, ООО "Аудит-Классик сервис" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области и администрации Миасского городского округа Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в редакции от 21 июля 2014 года под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, ООО "Завод Уралазспецтехника" по договору купли-продажи земельного участка N 469 от 28.12.2007 года приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером ***площадью 26 298 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ***, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - под эксплуатацию производственных объектов. На участке имеется здание - цех по производству специального навесного и прицепного оборудования для автомобильного транспорта с АБК, общей площадью 7851,5 кв. м.
Постановлением Главы администрации Миасского городского округа Челябинской области N 6373 от 27.10.2014 года земельному участку площадью 26 298 кв. м с кадастровым номером ***присвоен адрес: "Челябинская область, г. Миасс, ***".
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П.
Согласно ответу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области на запрос суда, земельный участок с кадастровым номером ***был поставлен на государственный кадастровый учет 18.12.2007 года, вошел в перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01 января 2010 года, утвержденный указанным выше нормативным правовым актом. Датой, на которую определена кадастровая стоимость этого земельного участка - ***рублей, является 01.01.2010 года.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области отклонила заявление ООО "Завод Уралазспецтехника" письмом от 12.12.2014 года N 74-2014/351.
В связи с тем, что ООО "Завод Уралазспецтехника" как собственник земельного участка в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка затрагиваются его права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***по заказу ООО "Завод Уралазспецтехника" проведена его оценка.
Частью 1 статьи 11 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Оценивая с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ представленные в подтверждение измененных требований доказательства - отчет об оценке N 203 от 02.10.2014 года, составленный ООО "Аудит-Классик сервис", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки земельного участка с кадастровым номером ***по состоянию на 01 января 2010 года составила ***рублей, и экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" N 2280/11/14 от 25.11.2014 года суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельного участка заявителя по следующим основаниям.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу части 1 статьи 20 указанного Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Подпунктом "в" пункта 18 ФСО N 1 предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В силу пункта 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью методом сравнения продаж.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСОЫ 1)".
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
- Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
- Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II).
Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером ***площадью 26 298 кв. м, расположен производственный объект - здание цех по производству специального навесного и прицепного оборудования для автомобильного транспорта с АБК общей площадью 7851,5 кв. м, для эксплуатации которого предназначен этот земельный участок. В перечне документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, указаны кадастровый паспорт здания, сооружения, объектов незавершенного строительства, выписка из технического паспорта на строения (лист отчета 6). Вместе с тем, вышеназванная уникальная экономическая характеристика при оценке методом сравнения не использовалась.
Так, три сопоставимых объекта-аналога в промышленной зоне г. Миасса в графе наличие улучшений на участке указаны как свободные от строений (листы отчета 68-69, 72). При этом, описания объектов аналогов (текст объявлений) содержат указания: "продам земельный участок промышленного назначения - базу; земельный участок промышленные объекты; земельный участок производственного назначения". Какие именно объекты расположены на земельных участках, взятых в качестве аналогов, оценщиком не выяснялось, корректировка на наличие улучшений на оцениваемом участке не производилась.
Равным образом не производилась оценщиком и корректировка на обеспеченность инженерными коммуникациями с указанием на наличие у оцениваемого объекта и объектов аналогов согласованных лимитов на электроснабжение, подходящие к участкам электросети.
Вместе с тем наличие на оцениваемом участке здания цеха по производству специального навесного и прицепного оборудования для автомобильного транспорта с АБК позволяет усомниться в том, что инженерные коммуникации лишь подходят к этому участку, а не имеются на нем.
Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельных участков не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам. Затратный и доходный подходы оценщиком не использовались (лист отчета 98).
В статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Аналогичное понятие рыночной стоимости приведено в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 255 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".
Анализируя понятие государственной кадастровой оценки земель, данное в пункте 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 N 316 (ред. от 30 июня 2010) и понятие государственной кадастровой оценки, изложенное в статье 24.11 Федерального закона N 135-ФЗ, можно сделать вывод о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием, входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки.
По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Между тем, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в собственности заявителя, и установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики оцениваемого объекта, влияющие на его рыночную стоимость. Информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.
Поскольку информация, использованная оценщиком в рамках сравнительного метода, не отвечает требованиям достоверности, представленное в качестве подтверждения допустимости отчета экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" N 2280/11/14 от 25.11.2014 года не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером ***в размере ***рублей, что является основанием для отказа ООО "Завод Уралазспецтехника" в удовлетворении заявленных требований.
Довод заявителя о нарушении его прав и охраняемых законом интересов тем обстоятельством, что исходя из ставки земельного налога 1,5% при действующей кадастровой стоимости сумма земельного налога за 1 год составит ***рубля, в то время как при кадастровой стоимости равной рыночной размер налога составит ***рубля, в силу вышеизложенного основанием к удовлетворению заявленных требований служить не может.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Завод Уралазспецтехника" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***площадью 26 298 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ***, равной его рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)