Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 10.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Гедеке-Мейер Е.Р. (доверенность от 09.04.214 N б/н), от ответчика - Соловьевой О.Б. (доверенность от 12.012015 N 01-04), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-Инвестиционная Компания" на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2014 по делу N А09-5429/2014 (судья Абалакова Т.К.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-Инвестиционная Компания" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области (далее - ответчик, управление, УИО БО) о продлении договоров аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, и от 15.07.2011 N 45726 земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Ответчик предъявил встречный иск о признании договора аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, ничтожным и понуждении возвратить земельный участок, расположенный по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, общей площадью 10 888 кв. м, кадастровый номер 32:28:041603:40 по акту приема-передачи в первоначальном состоянии.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 17.09.2014 встречное исковое заявление принято судом к производству в порядке ст. 132 АПК РФ для рассмотрения совместно с первоначальным иском.
Решением суда первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения. Встречный иск удовлетворен частично.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-Инвестиционная Компания" в жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на процессуальные нарушения со стороны суда первой инстанции. Полагает необоснованным совместное рассмотрение первоначального и встречного исков. Ссылается на отказ от исковых требований, заявленный обществом, который не был рассмотрен судом первой инстанции. Указывает на пропуск срока рассмотрения иска.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между УИО БО (арендодатель) и Борищенковым Олегом Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды от 15.07.2011 N 45726 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0041603:39, находящийся по адресу: город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 32:28:0041603:36, для использования в целях организации проезда в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к данному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 619 кв. м.
Согласно п. 2.1 договора от 15.07.2011 N 45726 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:39 установлен с 15.07.2011 по 15.07.2014.
Впоследствии 10.02.2012 Борищенков Олег Васильевич (цедент) заключил договор уступки права аренды земельного участка с ООО "ПИК" (цессионарий), по условиям которого цедент уступил за плату, а цессионарий принял права и обязанности арендатора на земельный участок, находящийся по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проспект Московский общей площадью 1 619 кв. м, с кадастровым номером 32:28:041603:39, из категорий земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для организации проезда, используемый цедентом на основании договора аренды земельного участка от 15.07.2011 N 45726, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 21.09.2011 N 32-32-01/064/2011-047.
Также между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0041603:40, находящийся по адресу: город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 32:28:0041603:36 для использования в целях для подготовки инженерной инфраструктуры в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к данному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 10 888 кв. м.
Согласно п. 2.1 договора от 20.07.2011 N 45745 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:40 установлен с 20.07.2011 по 19.07.2014.
Между УИО БО (арендодатель) и ООО "ПИК" (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 12.01.2012 к договору аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, которым стороны внесли изменения в пункт 1.1 раздела договора 1. Предмет договора - для использования в целях: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей.
Согласно п. 4.3.2 договоров аренды от 15.07.2011 N 45726 и от 20.07.2011 N 45745 арендатор имеет право по истечении срока действия договора заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. При этом арендатор имеет преимущественное право на заключение соответствующего договора аренды перед другими лицами.
Истцом в адрес ответчика направлены заявления от 18.04.2014 N 29, N 30 с просьбой заключить договоры аренды на новый срок.
Вместе с тем данные заявления оставлены ответчиком без удовлетворения.
Полагая, что действия ответчика свидетельствуют об уклонении от заключения договора аренды на новый срок, а непродление срока договоров аренды повлечет негативные последствия для ООО "ПИК", которые могут выразиться в несении последним убытков и в отказе в выдаче разрешения на строительство на данном земельном участке на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Возражая против заявленных исковых требований по основному иску, Управление имущественных отношений Брянской области (арендодатель) заявило о том, что возражает против заключения двух спорных договоров на новый срок с арендатором и возражал против продления двух спорных договоров аренды. Кроме того, арендодатель предъявил встречный иск о признании ничтожным договора аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, и понуждении возвратить земельный участок, расположенный по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, общей площадью 10 888 кв. м, кадастровый номер 32:28:041603:40 по акту приема-передачи в первоначальном состоянии.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в данном случае отношения сторон регулируются нормами параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Как следует из ч. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Сторонами в п. 2.1. договора от 15.07.2011 N 45726 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:39 установлен с 15.07.2011 по 15.07.2014, в п. 2.1. договора от 20.07.2011 N 45745 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:40 установлен с 20.07.2011 по 19.07.2014.
Согласно статье 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Оценивая условия договоров аренды от 15.07.2011 N 45726 и от 20.07.2011N 45745, исследовав материалы дела и пояснения сторон, суд первой инстанции верно установил, что вышеуказанные договоры прекращены в связи с истечением их сроков аренды, при этом сторонами не была предусмотрена возможность автоматической пролонгации договоров на новый срок.
Обращаясь с иском, истец основывал свои требования на положении, закрепленном в пунктах 4.3.2 договоров аренды от 15.07.2011 N 45726 и от 20.07.2011 N 45745, которое предусматривает, что арендатор имеет право по истечении срока действия договоров заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договоров, при этом арендатор имеет преимущественное право на заключение соответствующего договора аренды перед другими лицами.
Направленными в адрес ответчика заявлениями от 18.04.2014 N 29, N 30 с просьбой заключить договоры аренды на новый срок истец исполнил свою обязанность.
Однако, ни действующим гражданским законодательством, ни договором не предусмотрена обязанность УИО БО заключить с ООО "ПИК" новые договоры аренды по истечении срока ранее заключенных, либо обязанность их продления на новый срок, что противоречит основным началам гражданского законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 1. ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Как установлено ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании ч. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Таким образом, по истечении срока договоров аренды от 20.07.2011 N 45745 и от 15.07.2011 N 45726 УИО БО вправе заключить на новый срок договор аренды, при этом подобная обязанность у него отсутствует.
В нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что Управление имущественных отношений Брянской области намеревается реализовать свое право сдать в аренду спорные земельные участки, что привело бы к нарушению права истца, закрепленного в п. 4.3.2 договоров аренды от 20.07.2011 N 45745 и от 15.07.2011 N 45726.
При указанных обстоятельствах требования ООО "ПИК" о продлении договоров аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 15.07.2011 N 45726 земельного участка, находящегося в государственной собственности, правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения как необоснованные.
Встречные исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области к ООО "ПИК" о признании договора аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, ничтожным и понуждении возвратить земельный участок правомерно удовлетворены судом в части на основании следующего.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Ответчик основывает свои встречные исковые требования на том, что дополнительное соглашение от 12.01.2012 к договору аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключено в нарушение ст. 30.1 ЗК РФ, что является основанием для признания его ничтожным.
Как видно из п. 1.1 дополнительного соглашения от 12.01.2012 к договору аренды от 20.07.2011 N 45745 стороны согласовали изменения в предмет договора, в частности, изменили цели использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0041603:40 с подготовки инженерной инфраструктуры на многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей.
Как установлено п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет обществу изменять вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом без дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения требований технических регламентов.
Предоставление земельных участков для строительства объектов жилого назначения осуществляется в особом порядке, предусмотренном частью 2 статьи 30.1 ЗК РФ, в соответствии с которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков для жилищного строительства предполагает проведение аукциона, направленного на обеспечение равного доступа к земельным участкам всех заинтересованных лиц, осуществляющих деятельность в этой сфере.
В ЗК РФ определены разные основания и порядок предоставления земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством. Таким образом, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется с учетом процедур, предусмотренных ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ, а именно путем проведения аукциона, которые Управлением имущественных отношений Брянской области соблюдены не были.
Вышеуказанный заключенный договор аренды от 20.07.2011 N 45745 предусматривает предоставление земельного участка с целевым использованием земельного участка, которое не связано с жилищным строительством, а именно - для подготовки инженерной инфраструктуры. Таким образом, изменение целевого использования земельных участков с предусмотренных договорами для целей, не предусматривающих жилищное строительство, на жилищное строительство, свидетельствуют о неправомерности внесения в договор аренды изменений в части целевого использования участков, что направлено в обход процедуры аукциона - императивно установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка под жилищное строительство.
Данные выводы изложены в решении Управления Федеральной антимонопольной службы по Брянской области от 17.12.2014 N 11006 по делу N 111, в соответствии с которым в действиях Управления имущественных отношений Брянской области признаны нарушения ч. 1 ст. 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", выразившиеся в заключении дополнительного соглашения от 12.01.2012 с ООО "ПИК" об изменении цели использования земельного участка без соблюдения требований, предусмотренных ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом изложенного и того обстоятельства, что договор аренды от 20.07.2011 N 45745 прекратил свое действия по истечении срока, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении встречного иска и признании ничтожными изменений в п. 1.1 договора - для использования в целях: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей в редакции дополнительного соглашения от 12 января 2012 г. к договору аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, а также понуждении ООО "ПИК" в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить Управлению имущественных отношений Брянской области земельный участок, находящийся по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, общей площадью 10 888 кв. м, с кадастровым номером 32:28:041603:40 по акту приема-передачи.
В остальной части встречного иска судом первой инстанции обоснованно отказано, поскольку недействителен не договор, а изменение в п. 1.1 договора - для использования в целях: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей в редакции дополнительного соглашения от 12 января 2012 г. к договору аренды 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Довод апеллянта о необоснованном рассмотрении судом совместно первоначального и встречного исков отклоняются судом в силу следующего. В соответствии со ст. 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом, если между встречным и первоначальным иском имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. Более того, при подаче самостоятельного искового заявления управлением арбитражный суд первой инстанции в соответствии со ст.п. 5 ст. 132 АПК РФ установив, что в его производстве имеется несколько дел, требования по которым отвечают условиям первоначального и встречного исков, объединяет их по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, в одно производство для совместного рассмотрения. Поскольку между первоначальным и встречным иском имеется взаимная связь, они обоснованно были бы объединены для рассмотрения в одно производство.
Довод апеллянта о том, что отказ от иска общества не был рассмотрен судом отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку в судебном заседании суда первой инстанции представитель истца поддержал требования по основному иску, возражал против удовлетворения встречного иска по основаниям, изложенным в отзыве на встречный иск. При этом просил не рассматривать ранее заявленный отказ от иска по основному иску (т. 2, л.д. 30).
В отношении доводов заявителя жалобы о пропуске срока рассмотрения иска суд поясняет следующее. В соответствии с ст. 152 АПК РФ дело должно быть рассмотрено арбитражным судом первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления заявления в арбитражный суд, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и на принятие решения по делу, если АПК РФ не установлено иное. Срок может быть продлен на основании мотивированного заявления судьи, рассматривающего дело, председателем арбитражного суда до шести месяцев в связи с особой сложностью дела, со значительным числом участников арбитражного процесса.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 3 постановления от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках", в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 132 АПК РФ, судебное разбирательство производится с самого начала. В связи с этим установленный АПК РФ срок рассмотрения дела начинает исчисляться заново с момента вынесения арбитражным судом определения о принятии встречного иска.
При этом в силу части 3 статьи 152 АПК РФ срок, на который судебное разбирательство отложено, не включается в срок рассмотрения дела, установленный частью 1 данной статьи (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99).
Как следует из материалов дела, определением суда первой инстанции от 17.09.2014 принят встречный иск. Следовательно, сроки рассмотрения дела необходимо исчислять с 17.09.2014. При этом обществом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания (т. 1 л.д. 128). Определением от 17.11.2014 судебное заседание отложено. Решение суда в полном объеме изготовлено 19.12.2014. Таким образом, судом первой инстанции не допущено нарушений процессуальных сроков рассмотрения дела.
Кроме того, необходимо отметить, что нарушение процессуальных сроков рассмотрения дела не является безусловным основанием для отмены судебного акта.
Таким образом, заявленные апеллянтом доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2014 по делу N А09-5429/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2015 N 20АП-446/2015 ПО ДЕЛУ N А09-5429/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2015 г. по делу N А09-5429/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 10.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Гедеке-Мейер Е.Р. (доверенность от 09.04.214 N б/н), от ответчика - Соловьевой О.Б. (доверенность от 12.012015 N 01-04), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-Инвестиционная Компания" на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2014 по делу N А09-5429/2014 (судья Абалакова Т.К.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-Инвестиционная Компания" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области (далее - ответчик, управление, УИО БО) о продлении договоров аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, и от 15.07.2011 N 45726 земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Ответчик предъявил встречный иск о признании договора аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, ничтожным и понуждении возвратить земельный участок, расположенный по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, общей площадью 10 888 кв. м, кадастровый номер 32:28:041603:40 по акту приема-передачи в первоначальном состоянии.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 17.09.2014 встречное исковое заявление принято судом к производству в порядке ст. 132 АПК РФ для рассмотрения совместно с первоначальным иском.
Решением суда первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения. Встречный иск удовлетворен частично.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-Инвестиционная Компания" в жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на процессуальные нарушения со стороны суда первой инстанции. Полагает необоснованным совместное рассмотрение первоначального и встречного исков. Ссылается на отказ от исковых требований, заявленный обществом, который не был рассмотрен судом первой инстанции. Указывает на пропуск срока рассмотрения иска.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между УИО БО (арендодатель) и Борищенковым Олегом Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды от 15.07.2011 N 45726 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0041603:39, находящийся по адресу: город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 32:28:0041603:36, для использования в целях организации проезда в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к данному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 619 кв. м.
Согласно п. 2.1 договора от 15.07.2011 N 45726 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:39 установлен с 15.07.2011 по 15.07.2014.
Впоследствии 10.02.2012 Борищенков Олег Васильевич (цедент) заключил договор уступки права аренды земельного участка с ООО "ПИК" (цессионарий), по условиям которого цедент уступил за плату, а цессионарий принял права и обязанности арендатора на земельный участок, находящийся по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проспект Московский общей площадью 1 619 кв. м, с кадастровым номером 32:28:041603:39, из категорий земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для организации проезда, используемый цедентом на основании договора аренды земельного участка от 15.07.2011 N 45726, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 21.09.2011 N 32-32-01/064/2011-047.
Также между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0041603:40, находящийся по адресу: город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 32:28:0041603:36 для использования в целях для подготовки инженерной инфраструктуры в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к данному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 10 888 кв. м.
Согласно п. 2.1 договора от 20.07.2011 N 45745 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:40 установлен с 20.07.2011 по 19.07.2014.
Между УИО БО (арендодатель) и ООО "ПИК" (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 12.01.2012 к договору аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, которым стороны внесли изменения в пункт 1.1 раздела договора 1. Предмет договора - для использования в целях: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей.
Согласно п. 4.3.2 договоров аренды от 15.07.2011 N 45726 и от 20.07.2011 N 45745 арендатор имеет право по истечении срока действия договора заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. При этом арендатор имеет преимущественное право на заключение соответствующего договора аренды перед другими лицами.
Истцом в адрес ответчика направлены заявления от 18.04.2014 N 29, N 30 с просьбой заключить договоры аренды на новый срок.
Вместе с тем данные заявления оставлены ответчиком без удовлетворения.
Полагая, что действия ответчика свидетельствуют об уклонении от заключения договора аренды на новый срок, а непродление срока договоров аренды повлечет негативные последствия для ООО "ПИК", которые могут выразиться в несении последним убытков и в отказе в выдаче разрешения на строительство на данном земельном участке на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Возражая против заявленных исковых требований по основному иску, Управление имущественных отношений Брянской области (арендодатель) заявило о том, что возражает против заключения двух спорных договоров на новый срок с арендатором и возражал против продления двух спорных договоров аренды. Кроме того, арендодатель предъявил встречный иск о признании ничтожным договора аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, и понуждении возвратить земельный участок, расположенный по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, общей площадью 10 888 кв. м, кадастровый номер 32:28:041603:40 по акту приема-передачи в первоначальном состоянии.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в данном случае отношения сторон регулируются нормами параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Как следует из ч. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Сторонами в п. 2.1. договора от 15.07.2011 N 45726 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:39 установлен с 15.07.2011 по 15.07.2014, в п. 2.1. договора от 20.07.2011 N 45745 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:40 установлен с 20.07.2011 по 19.07.2014.
Согласно статье 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Оценивая условия договоров аренды от 15.07.2011 N 45726 и от 20.07.2011N 45745, исследовав материалы дела и пояснения сторон, суд первой инстанции верно установил, что вышеуказанные договоры прекращены в связи с истечением их сроков аренды, при этом сторонами не была предусмотрена возможность автоматической пролонгации договоров на новый срок.
Обращаясь с иском, истец основывал свои требования на положении, закрепленном в пунктах 4.3.2 договоров аренды от 15.07.2011 N 45726 и от 20.07.2011 N 45745, которое предусматривает, что арендатор имеет право по истечении срока действия договоров заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договоров, при этом арендатор имеет преимущественное право на заключение соответствующего договора аренды перед другими лицами.
Направленными в адрес ответчика заявлениями от 18.04.2014 N 29, N 30 с просьбой заключить договоры аренды на новый срок истец исполнил свою обязанность.
Однако, ни действующим гражданским законодательством, ни договором не предусмотрена обязанность УИО БО заключить с ООО "ПИК" новые договоры аренды по истечении срока ранее заключенных, либо обязанность их продления на новый срок, что противоречит основным началам гражданского законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 1. ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Как установлено ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании ч. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Таким образом, по истечении срока договоров аренды от 20.07.2011 N 45745 и от 15.07.2011 N 45726 УИО БО вправе заключить на новый срок договор аренды, при этом подобная обязанность у него отсутствует.
В нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что Управление имущественных отношений Брянской области намеревается реализовать свое право сдать в аренду спорные земельные участки, что привело бы к нарушению права истца, закрепленного в п. 4.3.2 договоров аренды от 20.07.2011 N 45745 и от 15.07.2011 N 45726.
При указанных обстоятельствах требования ООО "ПИК" о продлении договоров аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 15.07.2011 N 45726 земельного участка, находящегося в государственной собственности, правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения как необоснованные.
Встречные исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области к ООО "ПИК" о признании договора аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, ничтожным и понуждении возвратить земельный участок правомерно удовлетворены судом в части на основании следующего.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Ответчик основывает свои встречные исковые требования на том, что дополнительное соглашение от 12.01.2012 к договору аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключено в нарушение ст. 30.1 ЗК РФ, что является основанием для признания его ничтожным.
Как видно из п. 1.1 дополнительного соглашения от 12.01.2012 к договору аренды от 20.07.2011 N 45745 стороны согласовали изменения в предмет договора, в частности, изменили цели использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0041603:40 с подготовки инженерной инфраструктуры на многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей.
Как установлено п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет обществу изменять вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом без дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения требований технических регламентов.
Предоставление земельных участков для строительства объектов жилого назначения осуществляется в особом порядке, предусмотренном частью 2 статьи 30.1 ЗК РФ, в соответствии с которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков для жилищного строительства предполагает проведение аукциона, направленного на обеспечение равного доступа к земельным участкам всех заинтересованных лиц, осуществляющих деятельность в этой сфере.
В ЗК РФ определены разные основания и порядок предоставления земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством. Таким образом, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется с учетом процедур, предусмотренных ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ, а именно путем проведения аукциона, которые Управлением имущественных отношений Брянской области соблюдены не были.
Вышеуказанный заключенный договор аренды от 20.07.2011 N 45745 предусматривает предоставление земельного участка с целевым использованием земельного участка, которое не связано с жилищным строительством, а именно - для подготовки инженерной инфраструктуры. Таким образом, изменение целевого использования земельных участков с предусмотренных договорами для целей, не предусматривающих жилищное строительство, на жилищное строительство, свидетельствуют о неправомерности внесения в договор аренды изменений в части целевого использования участков, что направлено в обход процедуры аукциона - императивно установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка под жилищное строительство.
Данные выводы изложены в решении Управления Федеральной антимонопольной службы по Брянской области от 17.12.2014 N 11006 по делу N 111, в соответствии с которым в действиях Управления имущественных отношений Брянской области признаны нарушения ч. 1 ст. 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", выразившиеся в заключении дополнительного соглашения от 12.01.2012 с ООО "ПИК" об изменении цели использования земельного участка без соблюдения требований, предусмотренных ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом изложенного и того обстоятельства, что договор аренды от 20.07.2011 N 45745 прекратил свое действия по истечении срока, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении встречного иска и признании ничтожными изменений в п. 1.1 договора - для использования в целях: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей в редакции дополнительного соглашения от 12 января 2012 г. к договору аренды от 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, а также понуждении ООО "ПИК" в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить Управлению имущественных отношений Брянской области земельный участок, находящийся по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, общей площадью 10 888 кв. м, с кадастровым номером 32:28:041603:40 по акту приема-передачи.
В остальной части встречного иска судом первой инстанции обоснованно отказано, поскольку недействителен не договор, а изменение в п. 1.1 договора - для использования в целях: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей в редакции дополнительного соглашения от 12 января 2012 г. к договору аренды 20.07.2011 N 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Довод апеллянта о необоснованном рассмотрении судом совместно первоначального и встречного исков отклоняются судом в силу следующего. В соответствии со ст. 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом, если между встречным и первоначальным иском имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. Более того, при подаче самостоятельного искового заявления управлением арбитражный суд первой инстанции в соответствии со ст.п. 5 ст. 132 АПК РФ установив, что в его производстве имеется несколько дел, требования по которым отвечают условиям первоначального и встречного исков, объединяет их по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, в одно производство для совместного рассмотрения. Поскольку между первоначальным и встречным иском имеется взаимная связь, они обоснованно были бы объединены для рассмотрения в одно производство.
Довод апеллянта о том, что отказ от иска общества не был рассмотрен судом отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку в судебном заседании суда первой инстанции представитель истца поддержал требования по основному иску, возражал против удовлетворения встречного иска по основаниям, изложенным в отзыве на встречный иск. При этом просил не рассматривать ранее заявленный отказ от иска по основному иску (т. 2, л.д. 30).
В отношении доводов заявителя жалобы о пропуске срока рассмотрения иска суд поясняет следующее. В соответствии с ст. 152 АПК РФ дело должно быть рассмотрено арбитражным судом первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления заявления в арбитражный суд, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и на принятие решения по делу, если АПК РФ не установлено иное. Срок может быть продлен на основании мотивированного заявления судьи, рассматривающего дело, председателем арбитражного суда до шести месяцев в связи с особой сложностью дела, со значительным числом участников арбитражного процесса.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 3 постановления от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках", в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 132 АПК РФ, судебное разбирательство производится с самого начала. В связи с этим установленный АПК РФ срок рассмотрения дела начинает исчисляться заново с момента вынесения арбитражным судом определения о принятии встречного иска.
При этом в силу части 3 статьи 152 АПК РФ срок, на который судебное разбирательство отложено, не включается в срок рассмотрения дела, установленный частью 1 данной статьи (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99).
Как следует из материалов дела, определением суда первой инстанции от 17.09.2014 принят встречный иск. Следовательно, сроки рассмотрения дела необходимо исчислять с 17.09.2014. При этом обществом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания (т. 1 л.д. 128). Определением от 17.11.2014 судебное заседание отложено. Решение суда в полном объеме изготовлено 19.12.2014. Таким образом, судом первой инстанции не допущено нарушений процессуальных сроков рассмотрения дела.
Кроме того, необходимо отметить, что нарушение процессуальных сроков рассмотрения дела не является безусловным основанием для отмены судебного акта.
Таким образом, заявленные апеллянтом доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2014 по делу N А09-5429/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)