Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2014 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Колизей" на решение Арбитражного суда Курганской области от 11.07.2014 по делу N А34-2917/2013 (судья Григорьев А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- открытого акционерного общества "Курганэнерго" - Муртузаева Елена Леонидовна (доверенность от 03.07.2014 N 96-14); Езовских Ольга Владимировна (доверенность от 03.07.2014 N 111-14);
- общества с ограниченной ответственностью "Колизей" - Паньков Владислав Владимирович (доверенность от 01.08.2013).
Открытое акционерное общество "ЭнергоКурган" (далее - истец, ОАО "ЭнергоКурган", ОАО "Курганэнерго") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Колизей" (далее - ООО "Колизей", ответчик-1), Администрации города Шадринска (далее - Администрация, ответчик-2) о признании незаконным постановления Администрации г. Шадринска от 28.08.2009 N 1106-1; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 02011 от 28.08.2009 подписанного между ООО "Колизей" и Администрацией г. Шадринска 01.09.2009 с кадастровым номером 45:26:070614:5 площадью 4206 кв. м; об установлении права общей долевой собственности ООО "Колизей" и ОАО "ЭнергоКурган" на земельный участок с кадастровым номером 45:26:070614:5 площадью 4206 кв. м, местоположение: Курганская область, город Шадринск, ул. Октябрьская, 123, категория земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания, определив размеры долей в праве общей долевой собственности пропорционально площади застройки под объектами недвижимости ОАО "ЭнергоКурган" и ООО "Колизей"; о производстве раздела земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5 площадью 4206 кв. м, местоположение: Курганская область, город Шадринск, ул. Октябрьская, 123, категория земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания на два земельных участка, выделив в собственность ОАО "ЭнергоКурган" земельный участок, необходимый для использования объекта недвижимости - здания трансформаторной подстанции - 512 (ТП-512, литер 2И) и выделив в собственность ООО "Колизей" земельный участок, необходимый для использования его объекта недвижимости (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т. 6 л.д. 1-3).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска (далее - Комитет, третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курганской области (далее - Кадастровая палата, третье лицо), Коммерческий Банк "КОЛЬЦО УРАЛА" общество с ограниченной ответственностью в лице филиала "Шадринский" Коммерческого Банка "КОЛЬЦО УРАЛА" (КБ "КОЛЬЦО УРАЛА", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.07.2014 (резолютивная часть объявлена 04.07.2014) заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным Постановление Администрации города Шадринска от 28.08.2009 N 1106-1 о предоставлении земельного участка по ул. Октябрьская, 123 в собственность ООО "Колизей". Суд признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 02011 от 28.08.2009, подписанный 01.09.2009, заключенный между муниципальным образованием - город Шадринск и ООО "Колизей" по продаже земельного участка площадью 4206 кв. м из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 45:26:070614:5, расположенного в городе Шадринске Курганской области по ул. Октябрьская, 123. Суд применил последствия недействительности сделки. Обязал ООО "Колизей" возвратить муниципальному образованию - город Шадринск в лице Администрации города Шадринска земельный участок площадью 4206 кв. м с кадастровым номером 45:26:070614:5, расположенный в городе Шадринске Курганской области по ул. Октябрьская, 123. Обязал Администрацию города Шадринска возвратить ООО "Колизей" уплаченные им по договору купли-продажи денежные средства в сумме 166 617 руб. 26 коп. В удовлетворении остальной части заявления отказано (т. 10 л.д. 56-60).
С вынесенным решением не согласился ответчик-1 и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Колизей" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт (т. 10 л.д. 85-88).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.
В апелляционной жалобе ООО "Колизей" указало, что на момент обращения ООО "Колизей 28.07.2009 и принятия постановления о предоставлении земельного участка в собственность действовал иной перечень документов, утвержденный приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения". Податель жалобы полагает, что суду первой инстанции следовало руководствоваться указанным перечнем. К заявлению ООО "Колизей" были приложены все документы, необходимые для оформления прав на земельные участки согласно Приказу Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370, оснований для отказа на момент предоставления в собственность земельных участков у Комитета не было.
По мнению апеллянта, заявителем пропущен срок исковой давности. Доводы заявителя о том, что ему не было известно о зарегистрированном праве на спорный земельный участок, в связи с чем, исковая давность не распространяется на его требования, податель жалобы считает несостоятельными. Заявителю с декабря 2009 года было известно о наличии права на спорный земельный участок, что очевидно следует из дополнений к заявлению.
В заключение податель жалобы сослался на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4275/11, согласно которой в силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части: иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец считает необоснованным довод ООО "Колизей" о том, что последним были представлены все документы, предусмотренные Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370, необходимые для оформления права на земельный участок. Согласно заявке ООО "Колизей" обществом были приложены лишь копии учредительных документов и документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Колизей". Таким образом, по мнению истца, Администрация должна была отказать ООО "Колизей" в принятии решения о предоставлении земельного участка в собственность. Поскольку на спорном земельном участке находится ТП-512, построенная в 1964 году, заявитель полагает, что весь земельный участок не мог быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников объектов недвижимости. Данная позиция подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12.
По мнению истца, довод ООО "Колизей" о пропуске заявителем срока исковой давности является несостоятельным, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Истец узнал о том, что ООО "Колизей" является собственником всего земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5 только 21.02.2013, получив письмо от ООО "Колизей", которое содержало информацию о необходимости переноса, принадлежащей истцу трансформаторной подстанции.
Истец также указал в отзыве, что при подаче иска и в ходе судебных заседаний им неоднократно заявлялось о готовности реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) право на приватизацию части земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5, находящегося под его объектом недвижимости ТП-512 и необходимого для его использования.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 апелляционная жалоба ООО "Колизей" была принята к производству и назначена к рассмотрению на 17.09.2014 совместно с апелляционной жалобой Администрации города Шадринска.
В судебном заседании 17.09.2014 представитель истца заявил об изменении наименования организации (вместо ОАО "ЭнергоКурган" - ОАО "Курганэнерго"), представив соответствующие документы. Указанные обстоятельства были приняты судом апелляционной инстанции к сведению.
Поскольку судом первой инстанции при рассмотрении спора не были установлены значимые для дела обстоятельства, а именно: не установлен факт делимости либо неделимости спорного земельного участка и возможности проведения его раздела в случае его делимости, определением от 17.09.2014 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб Администрации города Шадринска и ООО "Колизей" на 15.10.2014, предложив ОАО "Курганэнерго" и ООО "Колизей" в срок не позднее 10 октября 2014 года представить в апелляционный суд заключение специалиста (кадастрового инженера) по вопросам о делимости спорного земельного участка и границах частей земельных участков, необходимых для использования объектов недвижимости, принадлежащих ОАО "Курганэнерго" и ООО "Колизей" с определением поворотных точек.
К дате судебного заседания истцом представлена в апелляционный суд копия межевого плана от 07.10.2014 земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5, заказчиками которого выступили ОАО "Курганэнерго" и ООО "Колизей".
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители второго ответчика и третьих лиц не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ООО "Колизей" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представитель ОАО "Курганэнерго" возражал относительно доводов апелляционной жалобы, дал пояснения в обоснование своих возражений.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Колизей" принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Октябрьская, 123:
- здание трансформаторной (лит. Г8), общей площадью 34,6 кв. м, на основании договора купли-продажи от 24.08.2006 (т. 2, л.д. 74-75), право зарегистрировано 19.09.2006 (свидетельство о ГРП, т. 2, л.д. 27).
- здание Цех (лит. Б Б1 Б2 Б3 Б4 Б5 Б6) общей площадью 707,8 кв. м на основании договора купли-продажи от 24.08.2006 (т. 2, л.д. 76-77), право зарегистрировано 19.09.2006 (свидетельство о ГРП, т. 2, л.д. 28).
- здание Центр досуга (лит. А А1 А2 А3 А4 А5 А6), общей площадью 1298,4 кв. м, на основании договора купли-продажи от 24.08.2006 (т. 2, л.д. 72-74), право зарегистрировано 19.09.2006 (свидетельства о ГРП, т. 2, л.д. 29, 80).
Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 45:26:070614:5, площадью 4206 кв. м, расположенном по адресу: г. Шадринск, ул. Октябрьская, 123, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, заявка на кадастровый учет N 2001-1-286 от 4.09.2001 (т. 2, л.д. 123), внесенном в государственный кадастр недвижимости 5.09.2001 (кадастровая выписка, т. 2, л.д. 143-146 из кадастрового дела объекта недвижимости т. 2, л.д. 103-150)(далее также - спорный земельный участок).
29.07.2009 ООО "Колизей" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность (т. 4, л.д. 59-61). В заявлении ООО "Колизей" указало, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся в собственности иных лиц. К заявлению приложены: решение участника общества N 3 от 2.06.2009 об избрании руководителя, устав, свидетельства о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "Колизей", кадастровый паспорт земельного участка от 29.04.2009, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 4, л.д. 62-86).
28.08.2009, рассмотрев заявление ООО "Колизей", Администрация г. Шадринска вынесла Постановление N 1106-1 о предоставлении ООО "Колизей" за плату указанного земельного участка для эксплуатации нежилого здания (т. 2, л.д. 30).
01.09.2009 между муниципальным образованием город Шадринск в лице Шадринского городского Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска и ООО "Колизей" подписан договор купли-продажи N 02011 от 28.08.2009 названного земельного участка по цене 163704 руб. 88 коп. В договоре указано, что на земельном участке расположены объекты недвижимости ООО "Колизей": здание центра досуга, здание цеха, здание трансформаторной (т. 7, л.д. 35-36).
01.09.2009 по акту приема-передачи от 28.08.2009 земельный участок передан в собственность ООО "Колизей" (т. 7, л.д. 37).
Согласно письму Шадринского городского Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска от 28.12.2009 N 2732 (т. 7, л.д. 39) на основании платежных поручений N 1832 от 29.10.2009 и N 6 от 21.12.2009 произведена оплата ООО "Колизей" по договору купли-продажи в общей сумме 166 617 руб. 26 коп., из них: 163704 руб. 88 коп. - стоимость земельного участка и 2912 руб. 38 коп. - пеней.
Право собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи зарегистрировано за ООО "Колизей" - 16.06.2010 (т. 7 л.д. 36).
Материалами дела подтверждается также, что ОАО "Курганэнерго" является собственником объекта недвижимости - электросетевой комплекс ЛЭП-10 кВ, 0,4 кВ от ПС Шадринская-районная, расположенного в г. Шадринске, на основании мирового соглашения от 17.04.2002, утвержденного определением Арбитражного суда Курганской области от 24.04.2002, акта от 30.08.2002, договора уступки права требования от 21.07.2004, акта приема-передачи имущества от 31.08.2004 (дело правоустанавливающих документов, т. 8, л.д. 2-69). Согласно свидетельству о ГРП 45 АБ 081453 (т. 1, л.д. 14-16) право собственности заявителя на данный объект недвижимого имущества зарегистрировано в едином реестре прав 2.02.2007. В состав данного объекта входит трансформаторная подстанция (материал стен - кирпич) 512 (ТП-512)(литер 2И) площадью 25,8 кв. м (далее - ТП-512).
Согласно справке ГП "Кургантехинвентаризация" от 14.11.2005 N 1495 (т. 1, л.д. 61-64, т. 8,л.д. 63-69) дата последней инвентаризации данного объекта недвижимости - 20.02.2005.
Как установлено в ходе судебного разбирательства объект ТП-512 введен в эксплуатацию в 2005 и находится на земельном участке с кадастровым номером 45:26:070614:5, площадью 4206 кв. м, расположенном по адресу: г. Шадринск, ул. Октябрьская, 123, что подтверждается кадастровым паспортом здания от 12.11.2013 N 45/201/2013-223136 (т. 3, л.д. 95-96); техническим планом здания от 7.11.2013 (т. 3, л.д. 65-94); справкой о местоположении объекта недвижимости от 1.08.2013 N Ф-45/1658 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" с приложениями (т. 2, л.д. 48-53); кадастровым делом объекта недвижимости 45:26:070614:135 (т. 8, л.д. 109-116).
Заявитель, не согласившись с названными постановлением Администрации N 1106-1 от 28.08.2009 и считая договор купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования в части признания недействительным постановления, заключенной на основании этого ненормативного правового акта сделки купли-продажи и применяя реституцию, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение статьи 36 ЗК РФ, данным постановлением земельный участок предоставлен в собственность ООО "Колизей", объекты недвижимости которого расположены на этом земельном участке, без учета того обстоятельства, что на спорном земельном участке на момент его передачи ООО "Колизей" находился объект недвижимости ОАО "Курганэнерго" - ТП-512.
Отказывая в удовлетворении требований истца в части установления права общей долевой собственности ООО "Колизей" и ОАО "Курганэнерго" на земельный участок, а также в части производства раздела земельного участка, суд первой инстанции указал, что ОАО "Курганэнерго" в установленном порядке не обращалось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, суд в рассматриваемой ситуации не вправе подменять уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления по наделению участников спорных отношений правами на спорный земельный участок.
Отклоняя доводы о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренные частью 4 статьи 198 АПК РФ и пунктом 1 статьи 181 ГК РФ сроки заявителем не пропущены, поскольку об оспариваемом постановлении и сделке заявитель узнал из письма ООО "Колизей" вх. N 70 от 21.02.2013 (т. 2. л.д. 32), а в суд с заявлением обратился 20.05.2013.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения в части отказа истцу в удовлетворении требований, и изменения принятого по делу судебного акта в части объема признания ненормативного правового акта и оспариваемой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности по следующим основаниям.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Из материалов дела следует, что ОАО "Курганэнерго" является собственником объекта недвижимости - электросетевой комплекс ЛЭП-10 кВ, 0,4 кВ от ПС Шадринская-районная, расположенного в г. Шадринске, в состав которого входит трансформаторная подстанция ТП-512. Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 45:26:070614:5, площадью 4206 кв. м, расположенном по адресу: г. Шадринск, ул. Октябрьская, 123
При проведении кадастровых работ по заказу ОАО "Курганэнерго" в целях формирования земельного участка, на котором расположено принадлежащее истцу строение, кадастровым инженерном Осиповым Сергеем Николаевичем был подготовлен межевой план (л.д. 24-27 т. 3), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 45:26:070614:5 подлежит разделу на два самостоятельных земельных участка - (ЗУ 1) площадью 66 кв. м, необходимого для использования объекта недвижимого имущества истца, и (ЗУ 2) площадью 4140 кв. м, необходимого для использования объектов недвижимого имущества ответчика-1.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по заказу ОАО "Курганэнерго" и ООО "Колизей" кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной были выполнены кадастровые работы в связи с образованием двух земельных участков путем раздела спорного земельного участка и составлен межевой план от 07.10.2014, согласно которому было образовано два земельных участка (ЗУ 1) площадью 106 кв. м, необходимого для использования объекта недвижимого имущества истца, и (ЗУ 2) площадью 4100 кв. м, необходимого для использования объектов недвижимого имущества ответчика-1.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что на земельный участок с кадастровым номером 45:26:070614:5 площадью 4206 кв. м за ООО "Колизей" 16.06.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 16.06.2010, основанием для регистрации за ООО "Колизей" права собственности на спорный земельный участок послужил договор купли-продажи N 02011 от 28.08.2009.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).
Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).
Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.
Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.
Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.
При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).
В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).
При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.
Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.
Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ), то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.
Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (пункт 4 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости).
Согласно статье 35 Закона о кадастре недвижимости кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.
Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.
Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.
Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Закона о кадастре недвижимости).
Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Кроме того, при удовлетворении иска собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот земельный участок, ответчик вправе предъявить иск, в том числе как встречный, о возврате неосновательного обогащения. Оно в любом случае включает соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда об ее изъятии в законную силу.
Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.
Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.
Кроме того, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представлен межевой план от 07.10.2014, выполненный кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной, в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5 на два самостоятельных земельных участка - (ЗУ 1) площадью 106 кв. м, необходимого для использования объекта недвижимого имущества истца, и (ЗУ 2) площадью 4100 кв. м, необходимого для использования объектов недвижимого имущества ответчика-1.
Указанный межевой план по предложению суда апелляционной инстанции выполнен по заказу истца и первого ответчика.
Представленными в материалы дела документами, в том числе межевым планом от 07.10.2014 подтверждается, что спорный земельный участок является делимым, обратное суду не доказано, возможность образования его частей, необходимых для использования собственниками объектов недвижимости, имеется.
Истцом выражена готовность к реализации своего исключительного права на выкуп причитающейся части земельного участка, что напрямую следует из исковых требований и доводов отзыва на апелляционную жалобу.
Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции полагает содержащиеся в межевом плане кадастрового инженера Дмитриевой Светланы Сергеевны сведения достаточными для удовлетворения требования истца об установлении общей долевой собственности ООО "Колизей" и ОАО "Курганэнерго" на спорный земельный участок, с определением размеров долей как 4100/4206 и 106/4206 соответственно.
По изложенным выше основаниям подлежит удовлетворению и требование о разделе земельного участка на два земельных участка, с выделением в собственность ОАО "Курганэнерго" земельного участка общей площадью 106 кв. м, а в собственность ООО "Колизей" - земельного участка общей площадью 4100 кв. м с учетом описания и координат частей земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5, определенных в межевом плане от 07.10.2014.
Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, апелляционный суд полагает, что требование истца о признании недействительной сделки купли-продажи спорного земельного участка подлежит удовлетворению в соответствии с положениями ст. 180 ГК РФ только в части земельного участка общей площадью 106 кв. м (обозначение - 45:26:070614:5:ЗУ 1), характеристики которого (площадь, текстовое описание месторасположения границ) указаны в межевом плане от 07.10.2014, выполненном кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной.
Поскольку при рассмотрении настоящего дела ответчик -1 не заявлял встречных требований к ОАО "Курганэнерго" о взыскании неосновательного обогащения, включающего в себя затраты, понесенные на приобретение спорного земельного участка и выплату земельного налога, рассчитанные из соотношения части земельного участка площадью 106 кв. м к общей площади земельного участка (4206 кв. м), апелляционный суд полагает, что такое право ООО "Колизей" может реализовать путем предъявления самостоятельного требования в установленном порядке.
Суд апелляционной инстанции усматривает наличие оснований для признания недействительным постановления Администрации г. Шадринска от 28.08.2009 N 1106-1 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5 в собственность ООО "Колизей" в части включения в состав передаваемого в собственность ответчика-1 объекта земельного участка общей площадью 106 кв. м (обозначение - 45:26:070614:5:ЗУ1), а также для восстановления заявителю срока на обжалование указанного ненормативного правового акта, установленного положениями части 4 ст. 198 АПК РФ.
То обстоятельство, что для совершения сделки купли-продажи в Администрацию был представлен достаточный пакет документов, необходимый для принятия положительного решения, не свидетельствует о законности действий уполномоченного органа, вынесшего оспариваемый ненормативный правовой акт без выяснения факта нахождения на земельном участке объекта, не принадлежащего ООО "Колизей".
При этом суд апелляционной инстанции полагает неверными содержащиеся в решении выводы суда о сроках исковой давности в отношении оспариваемой сделки.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом, упомянутые иски могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ. Названная норма материального права устанавливает специальное правило о начале течения срока исковой давности, исключающее применение общих положений ст. 200 ГК РФ.
Так в пункте 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрена норма, в соответствии с которой начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. При этом следует иметь в виду, что, определяя момент начала течения срока исковой давности по недействительным сделкам, закон не связывает его с тем, кем из участников ничтожной сделки было начато ее исполнение и было ли оно завершено.
В рассматриваемом же случае, исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ). С учетом изложенного вывод суда о применении срока исковой давности к заявленному требованию является неверным.
Доводы подателя апелляционной жалобы о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с пропуском срока исковой давности, подлежат отклонению.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ОАО "Курганэнерго" об установлении права общей долевой собственности на спорный земельный участок и о его разделе в полном объеме, а также о частичном удовлетворении требований о признании незаконным постановления Администрации г. Шадринска от 28.08.2009 N 1106-1 и о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 02011 от 28.08.2009 ": в части включения в состав передаваемого в собственность ответчика-1 объекта земельного участка общей площадью 106 кв. м (обозначение - 45:26:070614:5:ЗУ1).
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене и изменению по основаниям п. 4 части 1 ст. 270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.
Исходя из неимущественного характера требований о признании ненормативного правового акта и сделки недействительными, к данной категории дел не могут применяться положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ, регламентирующие распределение судебных расходов при частичном удовлетворении заявленных требований.
В случае признания обоснованным полностью или частично заявления об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц судебные расходы подлежат возмещению соответственно этим органом в полном размере (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08).
Аналогичные разъяснения содержаться в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение требования о признании ненормативного правового акта недействительным в размере 2000 рублей относятся на Администрацию, а требования о признании сделки недействительной размере 4 000 рублей подлежат распределению между ответчиками по 2000 рублей с каждого.
Расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение требований о признании земельного участка общей собственностью и о разделе этого участка в размере 8000 рублей относятся на ООО "Колизей".
В связи с отказом истцу в проведении судебной экспертизы, уплаченные на депозит Арбитражного суда Курганской области денежные средства в размере 50 000 рублей (л.д. 79 т. 5) подлежат возврату.
В связи с наличием оснований для частичного удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Колизей" в объеме признанных недействительными ненормативного правового акта и сделки купли-продажи, расходы апеллянта по платежному поручению от 08.08.2014 N 1179923 в размере 2000 рублей относятся на истца.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 11.07.2014 по делу N А34-2917/2013 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Заявленные требования открытого акционерного общества "Курганэнерго" удовлетворить частично.
Признать недействительным Постановление Администрации города Шадринска от 28.08.2009 N 1106-1 "О предоставлении земельного участка по ул. Октябрьская, 123 в собственность ООО "Колизей" в части включения земельного участка общей площадью 106 кв. м (обозначение - 45:26:070614:5:ЗУ1), характеристики которого (площадь, текстовое описание месторасположения границ) указаны в межевом плане от 07.10.2014, выполненном кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 02011 от 28.08.2009, подписанный 1.09.2009, заключенный между муниципальным образованием - город Шадринск и Обществом с ограниченной ответственностью "Колизей" по продаже земельного участка площадью 4206 кв. м из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 45:26:070614:5, расположенного в городе Шадринске Курганской области по ул. Октябрьская, 123, в части включения земельного участка общей площадью 106 кв. м (обозначение - 45:26:070614:5:ЗУ1), характеристики которого (площадь, текстовое описание месторасположения границ) указаны в межевом плане от 07.10.2014, выполненном кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной.
Установить общую долевую собственность общества с ограниченной ответственностью "Колизей" и открытого акционерного общества "Курганэнерго" на земельный участок площадью 4206 кв. м из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 45:26:070614:5, расположенного в городе Шадринске Курганской области по ул. Октябрьская, 123, с определением размеров долей общества с ограниченной ответственностью "Колизей" - 4100/4206 и открытого акционерного общества "Курганэнерго" - 106/4206.
Произвести раздел земельного участка на два земельных участка, с выделением в собственность открытого акционерного общества "Курганэнерго" земельного участка общей площадью 106 кв. м, а в собственность общества с ограниченной ответственностью "Колизей" - земельного участка общей площадью 4100 кв. м с учетом описания и координат частей земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5, определенных в межевом плане от 07.10.2014, выполненном кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной.
В удовлетворении остальной части искового заявления отказать.
Взыскать с Администрации города Шадринска в пользу открытого акционерного общества "Курганэнерго" судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 4000 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Колизей" в пользу открытого акционерного общества "Курганэнерго" судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 10000 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Возвратить открытому акционерному обществу "Курганэнерго" с депозитного счета Арбитражного суда Курганской области 50 000 руб., оплаченные за проведение судебной экспертизы.
Взыскать с открытого акционерного общества "Курганэнерго" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Колизей" судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2014 N 18АП-9941/2014 ПО ДЕЛУ N А34-2917/2013
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2014 г. N 18АП-9941/2014
Дело N А34-2917/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2014 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Колизей" на решение Арбитражного суда Курганской области от 11.07.2014 по делу N А34-2917/2013 (судья Григорьев А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- открытого акционерного общества "Курганэнерго" - Муртузаева Елена Леонидовна (доверенность от 03.07.2014 N 96-14); Езовских Ольга Владимировна (доверенность от 03.07.2014 N 111-14);
- общества с ограниченной ответственностью "Колизей" - Паньков Владислав Владимирович (доверенность от 01.08.2013).
Открытое акционерное общество "ЭнергоКурган" (далее - истец, ОАО "ЭнергоКурган", ОАО "Курганэнерго") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Колизей" (далее - ООО "Колизей", ответчик-1), Администрации города Шадринска (далее - Администрация, ответчик-2) о признании незаконным постановления Администрации г. Шадринска от 28.08.2009 N 1106-1; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 02011 от 28.08.2009 подписанного между ООО "Колизей" и Администрацией г. Шадринска 01.09.2009 с кадастровым номером 45:26:070614:5 площадью 4206 кв. м; об установлении права общей долевой собственности ООО "Колизей" и ОАО "ЭнергоКурган" на земельный участок с кадастровым номером 45:26:070614:5 площадью 4206 кв. м, местоположение: Курганская область, город Шадринск, ул. Октябрьская, 123, категория земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания, определив размеры долей в праве общей долевой собственности пропорционально площади застройки под объектами недвижимости ОАО "ЭнергоКурган" и ООО "Колизей"; о производстве раздела земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5 площадью 4206 кв. м, местоположение: Курганская область, город Шадринск, ул. Октябрьская, 123, категория земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания на два земельных участка, выделив в собственность ОАО "ЭнергоКурган" земельный участок, необходимый для использования объекта недвижимости - здания трансформаторной подстанции - 512 (ТП-512, литер 2И) и выделив в собственность ООО "Колизей" земельный участок, необходимый для использования его объекта недвижимости (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т. 6 л.д. 1-3).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска (далее - Комитет, третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курганской области (далее - Кадастровая палата, третье лицо), Коммерческий Банк "КОЛЬЦО УРАЛА" общество с ограниченной ответственностью в лице филиала "Шадринский" Коммерческого Банка "КОЛЬЦО УРАЛА" (КБ "КОЛЬЦО УРАЛА", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.07.2014 (резолютивная часть объявлена 04.07.2014) заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным Постановление Администрации города Шадринска от 28.08.2009 N 1106-1 о предоставлении земельного участка по ул. Октябрьская, 123 в собственность ООО "Колизей". Суд признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 02011 от 28.08.2009, подписанный 01.09.2009, заключенный между муниципальным образованием - город Шадринск и ООО "Колизей" по продаже земельного участка площадью 4206 кв. м из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 45:26:070614:5, расположенного в городе Шадринске Курганской области по ул. Октябрьская, 123. Суд применил последствия недействительности сделки. Обязал ООО "Колизей" возвратить муниципальному образованию - город Шадринск в лице Администрации города Шадринска земельный участок площадью 4206 кв. м с кадастровым номером 45:26:070614:5, расположенный в городе Шадринске Курганской области по ул. Октябрьская, 123. Обязал Администрацию города Шадринска возвратить ООО "Колизей" уплаченные им по договору купли-продажи денежные средства в сумме 166 617 руб. 26 коп. В удовлетворении остальной части заявления отказано (т. 10 л.д. 56-60).
С вынесенным решением не согласился ответчик-1 и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Колизей" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт (т. 10 л.д. 85-88).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.
В апелляционной жалобе ООО "Колизей" указало, что на момент обращения ООО "Колизей 28.07.2009 и принятия постановления о предоставлении земельного участка в собственность действовал иной перечень документов, утвержденный приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения". Податель жалобы полагает, что суду первой инстанции следовало руководствоваться указанным перечнем. К заявлению ООО "Колизей" были приложены все документы, необходимые для оформления прав на земельные участки согласно Приказу Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370, оснований для отказа на момент предоставления в собственность земельных участков у Комитета не было.
По мнению апеллянта, заявителем пропущен срок исковой давности. Доводы заявителя о том, что ему не было известно о зарегистрированном праве на спорный земельный участок, в связи с чем, исковая давность не распространяется на его требования, податель жалобы считает несостоятельными. Заявителю с декабря 2009 года было известно о наличии права на спорный земельный участок, что очевидно следует из дополнений к заявлению.
В заключение податель жалобы сослался на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4275/11, согласно которой в силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части: иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец считает необоснованным довод ООО "Колизей" о том, что последним были представлены все документы, предусмотренные Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370, необходимые для оформления права на земельный участок. Согласно заявке ООО "Колизей" обществом были приложены лишь копии учредительных документов и документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Колизей". Таким образом, по мнению истца, Администрация должна была отказать ООО "Колизей" в принятии решения о предоставлении земельного участка в собственность. Поскольку на спорном земельном участке находится ТП-512, построенная в 1964 году, заявитель полагает, что весь земельный участок не мог быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников объектов недвижимости. Данная позиция подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12.
По мнению истца, довод ООО "Колизей" о пропуске заявителем срока исковой давности является несостоятельным, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Истец узнал о том, что ООО "Колизей" является собственником всего земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5 только 21.02.2013, получив письмо от ООО "Колизей", которое содержало информацию о необходимости переноса, принадлежащей истцу трансформаторной подстанции.
Истец также указал в отзыве, что при подаче иска и в ходе судебных заседаний им неоднократно заявлялось о готовности реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) право на приватизацию части земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5, находящегося под его объектом недвижимости ТП-512 и необходимого для его использования.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 апелляционная жалоба ООО "Колизей" была принята к производству и назначена к рассмотрению на 17.09.2014 совместно с апелляционной жалобой Администрации города Шадринска.
В судебном заседании 17.09.2014 представитель истца заявил об изменении наименования организации (вместо ОАО "ЭнергоКурган" - ОАО "Курганэнерго"), представив соответствующие документы. Указанные обстоятельства были приняты судом апелляционной инстанции к сведению.
Поскольку судом первой инстанции при рассмотрении спора не были установлены значимые для дела обстоятельства, а именно: не установлен факт делимости либо неделимости спорного земельного участка и возможности проведения его раздела в случае его делимости, определением от 17.09.2014 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб Администрации города Шадринска и ООО "Колизей" на 15.10.2014, предложив ОАО "Курганэнерго" и ООО "Колизей" в срок не позднее 10 октября 2014 года представить в апелляционный суд заключение специалиста (кадастрового инженера) по вопросам о делимости спорного земельного участка и границах частей земельных участков, необходимых для использования объектов недвижимости, принадлежащих ОАО "Курганэнерго" и ООО "Колизей" с определением поворотных точек.
К дате судебного заседания истцом представлена в апелляционный суд копия межевого плана от 07.10.2014 земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5, заказчиками которого выступили ОАО "Курганэнерго" и ООО "Колизей".
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители второго ответчика и третьих лиц не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ООО "Колизей" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представитель ОАО "Курганэнерго" возражал относительно доводов апелляционной жалобы, дал пояснения в обоснование своих возражений.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Колизей" принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Октябрьская, 123:
- здание трансформаторной (лит. Г8), общей площадью 34,6 кв. м, на основании договора купли-продажи от 24.08.2006 (т. 2, л.д. 74-75), право зарегистрировано 19.09.2006 (свидетельство о ГРП, т. 2, л.д. 27).
- здание Цех (лит. Б Б1 Б2 Б3 Б4 Б5 Б6) общей площадью 707,8 кв. м на основании договора купли-продажи от 24.08.2006 (т. 2, л.д. 76-77), право зарегистрировано 19.09.2006 (свидетельство о ГРП, т. 2, л.д. 28).
- здание Центр досуга (лит. А А1 А2 А3 А4 А5 А6), общей площадью 1298,4 кв. м, на основании договора купли-продажи от 24.08.2006 (т. 2, л.д. 72-74), право зарегистрировано 19.09.2006 (свидетельства о ГРП, т. 2, л.д. 29, 80).
Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 45:26:070614:5, площадью 4206 кв. м, расположенном по адресу: г. Шадринск, ул. Октябрьская, 123, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, заявка на кадастровый учет N 2001-1-286 от 4.09.2001 (т. 2, л.д. 123), внесенном в государственный кадастр недвижимости 5.09.2001 (кадастровая выписка, т. 2, л.д. 143-146 из кадастрового дела объекта недвижимости т. 2, л.д. 103-150)(далее также - спорный земельный участок).
29.07.2009 ООО "Колизей" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность (т. 4, л.д. 59-61). В заявлении ООО "Колизей" указало, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся в собственности иных лиц. К заявлению приложены: решение участника общества N 3 от 2.06.2009 об избрании руководителя, устав, свидетельства о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "Колизей", кадастровый паспорт земельного участка от 29.04.2009, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 4, л.д. 62-86).
28.08.2009, рассмотрев заявление ООО "Колизей", Администрация г. Шадринска вынесла Постановление N 1106-1 о предоставлении ООО "Колизей" за плату указанного земельного участка для эксплуатации нежилого здания (т. 2, л.д. 30).
01.09.2009 между муниципальным образованием город Шадринск в лице Шадринского городского Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска и ООО "Колизей" подписан договор купли-продажи N 02011 от 28.08.2009 названного земельного участка по цене 163704 руб. 88 коп. В договоре указано, что на земельном участке расположены объекты недвижимости ООО "Колизей": здание центра досуга, здание цеха, здание трансформаторной (т. 7, л.д. 35-36).
01.09.2009 по акту приема-передачи от 28.08.2009 земельный участок передан в собственность ООО "Колизей" (т. 7, л.д. 37).
Согласно письму Шадринского городского Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска от 28.12.2009 N 2732 (т. 7, л.д. 39) на основании платежных поручений N 1832 от 29.10.2009 и N 6 от 21.12.2009 произведена оплата ООО "Колизей" по договору купли-продажи в общей сумме 166 617 руб. 26 коп., из них: 163704 руб. 88 коп. - стоимость земельного участка и 2912 руб. 38 коп. - пеней.
Право собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи зарегистрировано за ООО "Колизей" - 16.06.2010 (т. 7 л.д. 36).
Материалами дела подтверждается также, что ОАО "Курганэнерго" является собственником объекта недвижимости - электросетевой комплекс ЛЭП-10 кВ, 0,4 кВ от ПС Шадринская-районная, расположенного в г. Шадринске, на основании мирового соглашения от 17.04.2002, утвержденного определением Арбитражного суда Курганской области от 24.04.2002, акта от 30.08.2002, договора уступки права требования от 21.07.2004, акта приема-передачи имущества от 31.08.2004 (дело правоустанавливающих документов, т. 8, л.д. 2-69). Согласно свидетельству о ГРП 45 АБ 081453 (т. 1, л.д. 14-16) право собственности заявителя на данный объект недвижимого имущества зарегистрировано в едином реестре прав 2.02.2007. В состав данного объекта входит трансформаторная подстанция (материал стен - кирпич) 512 (ТП-512)(литер 2И) площадью 25,8 кв. м (далее - ТП-512).
Согласно справке ГП "Кургантехинвентаризация" от 14.11.2005 N 1495 (т. 1, л.д. 61-64, т. 8,л.д. 63-69) дата последней инвентаризации данного объекта недвижимости - 20.02.2005.
Как установлено в ходе судебного разбирательства объект ТП-512 введен в эксплуатацию в 2005 и находится на земельном участке с кадастровым номером 45:26:070614:5, площадью 4206 кв. м, расположенном по адресу: г. Шадринск, ул. Октябрьская, 123, что подтверждается кадастровым паспортом здания от 12.11.2013 N 45/201/2013-223136 (т. 3, л.д. 95-96); техническим планом здания от 7.11.2013 (т. 3, л.д. 65-94); справкой о местоположении объекта недвижимости от 1.08.2013 N Ф-45/1658 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" с приложениями (т. 2, л.д. 48-53); кадастровым делом объекта недвижимости 45:26:070614:135 (т. 8, л.д. 109-116).
Заявитель, не согласившись с названными постановлением Администрации N 1106-1 от 28.08.2009 и считая договор купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования в части признания недействительным постановления, заключенной на основании этого ненормативного правового акта сделки купли-продажи и применяя реституцию, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение статьи 36 ЗК РФ, данным постановлением земельный участок предоставлен в собственность ООО "Колизей", объекты недвижимости которого расположены на этом земельном участке, без учета того обстоятельства, что на спорном земельном участке на момент его передачи ООО "Колизей" находился объект недвижимости ОАО "Курганэнерго" - ТП-512.
Отказывая в удовлетворении требований истца в части установления права общей долевой собственности ООО "Колизей" и ОАО "Курганэнерго" на земельный участок, а также в части производства раздела земельного участка, суд первой инстанции указал, что ОАО "Курганэнерго" в установленном порядке не обращалось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, суд в рассматриваемой ситуации не вправе подменять уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления по наделению участников спорных отношений правами на спорный земельный участок.
Отклоняя доводы о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренные частью 4 статьи 198 АПК РФ и пунктом 1 статьи 181 ГК РФ сроки заявителем не пропущены, поскольку об оспариваемом постановлении и сделке заявитель узнал из письма ООО "Колизей" вх. N 70 от 21.02.2013 (т. 2. л.д. 32), а в суд с заявлением обратился 20.05.2013.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения в части отказа истцу в удовлетворении требований, и изменения принятого по делу судебного акта в части объема признания ненормативного правового акта и оспариваемой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности по следующим основаниям.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Из материалов дела следует, что ОАО "Курганэнерго" является собственником объекта недвижимости - электросетевой комплекс ЛЭП-10 кВ, 0,4 кВ от ПС Шадринская-районная, расположенного в г. Шадринске, в состав которого входит трансформаторная подстанция ТП-512. Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 45:26:070614:5, площадью 4206 кв. м, расположенном по адресу: г. Шадринск, ул. Октябрьская, 123
При проведении кадастровых работ по заказу ОАО "Курганэнерго" в целях формирования земельного участка, на котором расположено принадлежащее истцу строение, кадастровым инженерном Осиповым Сергеем Николаевичем был подготовлен межевой план (л.д. 24-27 т. 3), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 45:26:070614:5 подлежит разделу на два самостоятельных земельных участка - (ЗУ 1) площадью 66 кв. м, необходимого для использования объекта недвижимого имущества истца, и (ЗУ 2) площадью 4140 кв. м, необходимого для использования объектов недвижимого имущества ответчика-1.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по заказу ОАО "Курганэнерго" и ООО "Колизей" кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной были выполнены кадастровые работы в связи с образованием двух земельных участков путем раздела спорного земельного участка и составлен межевой план от 07.10.2014, согласно которому было образовано два земельных участка (ЗУ 1) площадью 106 кв. м, необходимого для использования объекта недвижимого имущества истца, и (ЗУ 2) площадью 4100 кв. м, необходимого для использования объектов недвижимого имущества ответчика-1.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что на земельный участок с кадастровым номером 45:26:070614:5 площадью 4206 кв. м за ООО "Колизей" 16.06.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 16.06.2010, основанием для регистрации за ООО "Колизей" права собственности на спорный земельный участок послужил договор купли-продажи N 02011 от 28.08.2009.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).
Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).
Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.
Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.
Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.
При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).
В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).
При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.
Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.
Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ), то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.
Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (пункт 4 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости).
Согласно статье 35 Закона о кадастре недвижимости кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.
Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.
Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.
Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Закона о кадастре недвижимости).
Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Кроме того, при удовлетворении иска собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот земельный участок, ответчик вправе предъявить иск, в том числе как встречный, о возврате неосновательного обогащения. Оно в любом случае включает соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда об ее изъятии в законную силу.
Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.
Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.
Кроме того, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представлен межевой план от 07.10.2014, выполненный кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной, в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5 на два самостоятельных земельных участка - (ЗУ 1) площадью 106 кв. м, необходимого для использования объекта недвижимого имущества истца, и (ЗУ 2) площадью 4100 кв. м, необходимого для использования объектов недвижимого имущества ответчика-1.
Указанный межевой план по предложению суда апелляционной инстанции выполнен по заказу истца и первого ответчика.
Представленными в материалы дела документами, в том числе межевым планом от 07.10.2014 подтверждается, что спорный земельный участок является делимым, обратное суду не доказано, возможность образования его частей, необходимых для использования собственниками объектов недвижимости, имеется.
Истцом выражена готовность к реализации своего исключительного права на выкуп причитающейся части земельного участка, что напрямую следует из исковых требований и доводов отзыва на апелляционную жалобу.
Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции полагает содержащиеся в межевом плане кадастрового инженера Дмитриевой Светланы Сергеевны сведения достаточными для удовлетворения требования истца об установлении общей долевой собственности ООО "Колизей" и ОАО "Курганэнерго" на спорный земельный участок, с определением размеров долей как 4100/4206 и 106/4206 соответственно.
По изложенным выше основаниям подлежит удовлетворению и требование о разделе земельного участка на два земельных участка, с выделением в собственность ОАО "Курганэнерго" земельного участка общей площадью 106 кв. м, а в собственность ООО "Колизей" - земельного участка общей площадью 4100 кв. м с учетом описания и координат частей земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5, определенных в межевом плане от 07.10.2014.
Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, апелляционный суд полагает, что требование истца о признании недействительной сделки купли-продажи спорного земельного участка подлежит удовлетворению в соответствии с положениями ст. 180 ГК РФ только в части земельного участка общей площадью 106 кв. м (обозначение - 45:26:070614:5:ЗУ 1), характеристики которого (площадь, текстовое описание месторасположения границ) указаны в межевом плане от 07.10.2014, выполненном кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной.
Поскольку при рассмотрении настоящего дела ответчик -1 не заявлял встречных требований к ОАО "Курганэнерго" о взыскании неосновательного обогащения, включающего в себя затраты, понесенные на приобретение спорного земельного участка и выплату земельного налога, рассчитанные из соотношения части земельного участка площадью 106 кв. м к общей площади земельного участка (4206 кв. м), апелляционный суд полагает, что такое право ООО "Колизей" может реализовать путем предъявления самостоятельного требования в установленном порядке.
Суд апелляционной инстанции усматривает наличие оснований для признания недействительным постановления Администрации г. Шадринска от 28.08.2009 N 1106-1 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5 в собственность ООО "Колизей" в части включения в состав передаваемого в собственность ответчика-1 объекта земельного участка общей площадью 106 кв. м (обозначение - 45:26:070614:5:ЗУ1), а также для восстановления заявителю срока на обжалование указанного ненормативного правового акта, установленного положениями части 4 ст. 198 АПК РФ.
То обстоятельство, что для совершения сделки купли-продажи в Администрацию был представлен достаточный пакет документов, необходимый для принятия положительного решения, не свидетельствует о законности действий уполномоченного органа, вынесшего оспариваемый ненормативный правовой акт без выяснения факта нахождения на земельном участке объекта, не принадлежащего ООО "Колизей".
При этом суд апелляционной инстанции полагает неверными содержащиеся в решении выводы суда о сроках исковой давности в отношении оспариваемой сделки.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом, упомянутые иски могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ. Названная норма материального права устанавливает специальное правило о начале течения срока исковой давности, исключающее применение общих положений ст. 200 ГК РФ.
Так в пункте 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрена норма, в соответствии с которой начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. При этом следует иметь в виду, что, определяя момент начала течения срока исковой давности по недействительным сделкам, закон не связывает его с тем, кем из участников ничтожной сделки было начато ее исполнение и было ли оно завершено.
В рассматриваемом же случае, исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ). С учетом изложенного вывод суда о применении срока исковой давности к заявленному требованию является неверным.
Доводы подателя апелляционной жалобы о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с пропуском срока исковой давности, подлежат отклонению.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ОАО "Курганэнерго" об установлении права общей долевой собственности на спорный земельный участок и о его разделе в полном объеме, а также о частичном удовлетворении требований о признании незаконным постановления Администрации г. Шадринска от 28.08.2009 N 1106-1 и о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 02011 от 28.08.2009 ": в части включения в состав передаваемого в собственность ответчика-1 объекта земельного участка общей площадью 106 кв. м (обозначение - 45:26:070614:5:ЗУ1).
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене и изменению по основаниям п. 4 части 1 ст. 270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.
Исходя из неимущественного характера требований о признании ненормативного правового акта и сделки недействительными, к данной категории дел не могут применяться положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ, регламентирующие распределение судебных расходов при частичном удовлетворении заявленных требований.
В случае признания обоснованным полностью или частично заявления об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц судебные расходы подлежат возмещению соответственно этим органом в полном размере (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08).
Аналогичные разъяснения содержаться в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение требования о признании ненормативного правового акта недействительным в размере 2000 рублей относятся на Администрацию, а требования о признании сделки недействительной размере 4 000 рублей подлежат распределению между ответчиками по 2000 рублей с каждого.
Расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение требований о признании земельного участка общей собственностью и о разделе этого участка в размере 8000 рублей относятся на ООО "Колизей".
В связи с отказом истцу в проведении судебной экспертизы, уплаченные на депозит Арбитражного суда Курганской области денежные средства в размере 50 000 рублей (л.д. 79 т. 5) подлежат возврату.
В связи с наличием оснований для частичного удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Колизей" в объеме признанных недействительными ненормативного правового акта и сделки купли-продажи, расходы апеллянта по платежному поручению от 08.08.2014 N 1179923 в размере 2000 рублей относятся на истца.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 11.07.2014 по делу N А34-2917/2013 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Заявленные требования открытого акционерного общества "Курганэнерго" удовлетворить частично.
Признать недействительным Постановление Администрации города Шадринска от 28.08.2009 N 1106-1 "О предоставлении земельного участка по ул. Октябрьская, 123 в собственность ООО "Колизей" в части включения земельного участка общей площадью 106 кв. м (обозначение - 45:26:070614:5:ЗУ1), характеристики которого (площадь, текстовое описание месторасположения границ) указаны в межевом плане от 07.10.2014, выполненном кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 02011 от 28.08.2009, подписанный 1.09.2009, заключенный между муниципальным образованием - город Шадринск и Обществом с ограниченной ответственностью "Колизей" по продаже земельного участка площадью 4206 кв. м из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 45:26:070614:5, расположенного в городе Шадринске Курганской области по ул. Октябрьская, 123, в части включения земельного участка общей площадью 106 кв. м (обозначение - 45:26:070614:5:ЗУ1), характеристики которого (площадь, текстовое описание месторасположения границ) указаны в межевом плане от 07.10.2014, выполненном кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной.
Установить общую долевую собственность общества с ограниченной ответственностью "Колизей" и открытого акционерного общества "Курганэнерго" на земельный участок площадью 4206 кв. м из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 45:26:070614:5, расположенного в городе Шадринске Курганской области по ул. Октябрьская, 123, с определением размеров долей общества с ограниченной ответственностью "Колизей" - 4100/4206 и открытого акционерного общества "Курганэнерго" - 106/4206.
Произвести раздел земельного участка на два земельных участка, с выделением в собственность открытого акционерного общества "Курганэнерго" земельного участка общей площадью 106 кв. м, а в собственность общества с ограниченной ответственностью "Колизей" - земельного участка общей площадью 4100 кв. м с учетом описания и координат частей земельного участка с кадастровым номером 45:26:070614:5, определенных в межевом плане от 07.10.2014, выполненном кадастровым инженером Дмитриевой Светланой Сергеевной.
В удовлетворении остальной части искового заявления отказать.
Взыскать с Администрации города Шадринска в пользу открытого акционерного общества "Курганэнерго" судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 4000 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Колизей" в пользу открытого акционерного общества "Курганэнерго" судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 10000 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Возвратить открытому акционерному обществу "Курганэнерго" с депозитного счета Арбитражного суда Курганской области 50 000 руб., оплаченные за проведение судебной экспертизы.
Взыскать с открытого акционерного общества "Курганэнерго" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Колизей" судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)