Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Покупатель указывает, что в договоре отсутствуют характеристики недвижимого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кондратьева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Медведкиной В.А., Петровой А.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 ноября 2014 года гражданское дело N 2-1720/14 по апелляционной жалобе С.Е. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июля 2014 года по иску С.Е. к Н.Д.Р., С.Л. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании неосновательного обогащения.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения истца С.Е., ее представителя М., поддержавших жалобу, объяснения представителя ответчиков Н.Д.В. и С.Л. - С.А., возражавшего против жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец обратилась в суд с требованием о признании предварительного договора купли-продажи, заключенного между ней (покупателем) и ответчиками (продавцом) <дата>, незаключенным в связи с отсутствием в договоре конкретной характеристики недвижимого имущества. Также истец просил со ссылкой на положения ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации о взыскании с ответчиков в солидарном порядке неосновательного обогащения в сумме <...> руб., полученной ответчиками в качестве задатка в счет причитающихся с покупателя по договору купли-продажи денежных средств.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что <дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью <...> кв. м и жилого дома общей площадью <...> кв. м, находящихся по адресу: <...>, согласно условиям которого стороны обязались заключить в срок до <дата> договор купли-продажи названного земельного участка и жилого дома. Пунктом 5 договора предусмотрено условие о задатке в размере <...> руб. в счет причитающихся с покупателя денежных средств по договору купли-продажи, который был С.Е. передан продавцам при подписании предварительного договора.
Ссылаясь на незаключенность предварительного договора купли-продажи, истец указала на отсутствие в договоре конкретных характеристик недвижимого имущества, а также указала, что после получения от продавцов документов на продаваемые объекты, ею было выявлено наличие трансформаторной подстанции и линий электропередач, находящихся в непосредственной близости от задней стены дома и идущих вдоль границ земельного участка по забору, а также было выявлено, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи земельный участок не проходил процедуру межевания и его границы в натуре не были определены.
Ссылаясь на то, что договор купли-продажи не был заключен, истец просила взыскать сумму задатка в размере <...> руб. с ответчиков.
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июля 2014 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец в лице представителя просит решение суда отменить, вынести новое решение, в котором иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильность решения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. (п. 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3)
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5).
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).
В соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1)
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. (п. 2).
Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между Н.Д.Р., С.Л. с одной стороны и С.Е. с другой заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер участка <...>, и жилого дома общей площадью <...> кв. м, находящихся по адресу: <...>
В п. 1 предварительного договора указан предмет купли-продажи, в п. 2 - основание принадлежности земельного участка и жилого дома продавцам.
Как следует из содержания п. 3 указанного предварительного договора продавцы обязались перед С.Е. до <дата> заключить с ней договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. В п. 4 стороны определили окончательную продажную стоимость имущества в сумме <...> руб.
Согласно п. 5 предварительного договора стороны пришли к соглашению о передаче задатка в размере <...> руб. в счет причитающихся с покупателя денежных средств по договору купли-продажи жилого дома на земельном участке.
При этом продавец, получивший задаток от покупателя в указанном размере, в случае отказа от заключения договора купли-продажи в срок до <дата> уплачивает покупателю двойную сумму задатка. В случае неисполнения предварительного договора по вине покупателя задаток остается у продавца. (п. 6).
Согласно п. 8 указанного выше договора, в случае если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи жилого дома на земельном участке, то в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.
В п. 9 договора стороны предусмотрели, что в соответствии с п. 6. ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи земельного участка он будет заключен.
Разрешая требования С.Е. о признании предварительного договора купли-продажи от <дата> незаключенным, судом правомерно учтено, что по смыслу положений ст. ст. 429, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 4 ст. 35, п. 1 ст. 37, п. 2 ст. 6, ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предварительный договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество и эти данные спорный договор содержит.
Оценивая содержание положений п. 1 спорного договора, согласно которым Н.Д.Р. и С.Л. намерены продать принадлежащие им на праве совместной собственности земельный участок общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер участка <...>, расположенный на территории <...>, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, жилой дом, назначение: жилое, <...>, общая площадь <...> кв. м, расположенный по названному адресу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны в договоре однозначно определили объекты недвижимости, подлежащие передаче в собственность покупателя, которыми являются конкретный земельный участок и расположенный на нем жилой дом, в указанном пункте договора имеются данные, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, площадь земельного участка, указаны условные номера земельного участка и дома, присвоенные органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Суд пришел к правильному выводу о том, что положения п. 1 предварительного договора купли-продажи от <дата>, определяющие предмет договора, отвечают требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к такого рода договорам.
Поскольку предварительный договор содержит данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество, доводы истца об обратном несостоятельны и оснований для признания его не заключенным судом правильно не установлено.
Иные доводы истца о незаключенности предварительного договора сводятся к доводам о заблуждении истца относительно характеристик объектов недвижимости и наличии недостатков по оформлению и учету объектов и прав ответчиков на эти объекты, а также к доводам о том, что указанные объекты недвижимости не могли являться предметом продажи при выявленных истцом недостатках, не свидетельствуют о незаключенности предварительного договора, правомерно отклонены судом.
При таких обстоятельствах, судом обоснованно отказано в удовлетворении требований истца о признании предварительного договора купли-продажи от <дата> незаключенным.
Доводы апелляционной жалобы истца в данной части повторяют позицию истца в суде первой инстанции и по вышеизложенным мотивам не могут быть признаны обоснованными.
При разрешении спора о взыскании неосновательного обогащения, полученного ответчиками в качестве задатка, суд установил, что сумма задатка в размере <...> руб. передана С.Е. ответчикам <дата>, о чем ответчиками составлена расписка от <дата> Факт получения денежных средств от истца по указанной расписке ответчиками не оспорен.
Отказывая в удовлетворении требований истца о возврате задатка, суд пришел к выводу, что основной договор купли-продажи дома и земельного участка не был заключен по вине истца, отказавшейся от заключения договора, в связи с чем в силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для возврата задатка покупателю не имеется.
При этом суд установил, что <дата>, то есть по истечении срока установленного сторонами в п. 3 договора для заключения основного договора купли-продажи (<...>), С.Е. позвонила агенту по недвижимости и предложила обсудить возникшие проблемы, в частности указала, что ей стало известно о наличии в непосредственной близости от земельного участка трансформаторной будки. <дата> в помещении агентства недвижимости "<...>" состоялась встреча, на которой присутствовали С.Е., ее представитель, ответчики и их представитель, а также агент по недвижимости <...> Т.Г.; на указанной встрече С.Е. отказалась от приобретения земельного участка и дома. Указанные обстоятельства установлены судом на основании объяснений сторон и показаний свидетеля <...> Т.Г., которая является сотрудником агентства недвижимости "<...>".
Как следует из материалов дела и на что обоснованно ссылается истец, последняя в предусмотренный предварительным договором срок для заключения основного договора, а именно <дата> и <дата> обращалась письменно к продавцам, направляя телеграммы в их надлежащие адреса, с предложениями о встрече по вопросу заключения сделки, в частности о встрече <дата> (л.д. 56 - 58), что не оспорено ответчиками. Однако телеграммы ответчиками не были получены, что со стороны ответчиков связано с их отсутствием по месту жительства (регистрации) в данный период, как пояснено их представителем. На предложение истца ответчики не ответили, сами в срок до <дата> предложение о заключении основного договора истцу не направляли.
Показания свидетеля <...> Т.Г. о том, что в сентябре <...> истец с ней не связывалась, в конце сентября позвонила, сказала, что ее планы изменились, не свидетельствуют об отказе истца от заключения договора, также не свидетельствуют о наличии предложений к истцу со стороны ответчиков в срок до <дата> о заключении договора.
В силу положений п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и аналогичных условий предварительного договора сторона предварительного договора, полагая, что другая сторона уклоняется от заключения основного договора, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Однако ни одна из сторон настоящего спорного предварительного договора не прибегла к реализации указанного права, не потребовала заключить основной договор, в том числе ответчики в предусмотренный предварительным договором срок для заключения основного договора, т.е. до <...>, не выразили волю на заключение основного договора и не потребовали от истца заключить основной договор, и истец в срок до <дата> не отказывалась от заключения основного договора. Соглашение сторон о продлении указанного срока для заключения основного договора отсутствует. Ответчиками не представлено доказательств обратного и доказательств, свидетельствующих о том, что сделка не была заключена в установленный срок в связи с отказом истца от ее заключения.
При таком положении отказ истца от намерений заключать основной договор, выраженный <...>, не свидетельствует о вине истца в незаключении основного договора, не являлся причиной незаключения основного договора в срок до <дата> и не имеет правового значения для решения вопроса о возврате задатка.
Согласно выпискам из ЕГРП от <дата> и от <...>, выданным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, право собственности ответчиков на спорные земельный участок и жилой дом прекращено <дата> в связи с отчуждением иному лицу.
С учетом изложенного обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, в силу п. 6. ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились, и оснований для удержания задатка ответчики не имеют.
Таким образом, отсутствуют основания полагать, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, вывод суда об обратном противоречит обстоятельствам дела, оснований для оставления у ответчиков задатка, уплаченного истцом ответчикам, не имеется, в силу ст. ст. 380, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма задатка составляет неосновательное обогащение на стороне ответчиков и подлежит возврату истцу, и согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части отказа в удовлетворении указанных требований истца подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении указанных требований. Поскольку ответчики получили совместно спорную денежную сумму в качестве задатка, являясь продавцом объектов недвижимости, принадлежащих им на праве общей совместной собственности, она подлежит взысканию с них в пользу истца солидарно согласно заявленным истцом требованиям и с учетом возникшей на стороне ответчиков солидарной обязанности (ст. ст. 322, 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по госпошлине в размере <...> руб.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июля 2014 года в части отказа в удовлетворении исковых требований С.Е. к Н.Д.Р., С.Л. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, оставить без изменения.
В остальной части решение суда отменить.
Взыскать с Н.Д.Р., С.Л. солидарно в пользу С.Е. неосновательное обогащение в размере <...> руб., расходы по госпошлине в размере <...> руб., а всего <...> (<...>) руб.
Апелляционную жалобу С.Е. в остальной части оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.11.2014 N 33-18693/2014 ПО ДЕЛУ N 2-1720/2014
Требование: О признании предварительного договора купли-продажи земельного участка незаключенным, взыскании задатка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Покупатель указывает, что в договоре отсутствуют характеристики недвижимого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 ноября 2014 г. N 33-18693
Судья: Кондратьева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Медведкиной В.А., Петровой А.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 ноября 2014 года гражданское дело N 2-1720/14 по апелляционной жалобе С.Е. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июля 2014 года по иску С.Е. к Н.Д.Р., С.Л. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании неосновательного обогащения.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения истца С.Е., ее представителя М., поддержавших жалобу, объяснения представителя ответчиков Н.Д.В. и С.Л. - С.А., возражавшего против жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец обратилась в суд с требованием о признании предварительного договора купли-продажи, заключенного между ней (покупателем) и ответчиками (продавцом) <дата>, незаключенным в связи с отсутствием в договоре конкретной характеристики недвижимого имущества. Также истец просил со ссылкой на положения ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации о взыскании с ответчиков в солидарном порядке неосновательного обогащения в сумме <...> руб., полученной ответчиками в качестве задатка в счет причитающихся с покупателя по договору купли-продажи денежных средств.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что <дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью <...> кв. м и жилого дома общей площадью <...> кв. м, находящихся по адресу: <...>, согласно условиям которого стороны обязались заключить в срок до <дата> договор купли-продажи названного земельного участка и жилого дома. Пунктом 5 договора предусмотрено условие о задатке в размере <...> руб. в счет причитающихся с покупателя денежных средств по договору купли-продажи, который был С.Е. передан продавцам при подписании предварительного договора.
Ссылаясь на незаключенность предварительного договора купли-продажи, истец указала на отсутствие в договоре конкретных характеристик недвижимого имущества, а также указала, что после получения от продавцов документов на продаваемые объекты, ею было выявлено наличие трансформаторной подстанции и линий электропередач, находящихся в непосредственной близости от задней стены дома и идущих вдоль границ земельного участка по забору, а также было выявлено, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи земельный участок не проходил процедуру межевания и его границы в натуре не были определены.
Ссылаясь на то, что договор купли-продажи не был заключен, истец просила взыскать сумму задатка в размере <...> руб. с ответчиков.
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июля 2014 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец в лице представителя просит решение суда отменить, вынести новое решение, в котором иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильность решения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. (п. 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3)
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5).
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).
В соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1)
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. (п. 2).
Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между Н.Д.Р., С.Л. с одной стороны и С.Е. с другой заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер участка <...>, и жилого дома общей площадью <...> кв. м, находящихся по адресу: <...>
В п. 1 предварительного договора указан предмет купли-продажи, в п. 2 - основание принадлежности земельного участка и жилого дома продавцам.
Как следует из содержания п. 3 указанного предварительного договора продавцы обязались перед С.Е. до <дата> заключить с ней договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. В п. 4 стороны определили окончательную продажную стоимость имущества в сумме <...> руб.
Согласно п. 5 предварительного договора стороны пришли к соглашению о передаче задатка в размере <...> руб. в счет причитающихся с покупателя денежных средств по договору купли-продажи жилого дома на земельном участке.
При этом продавец, получивший задаток от покупателя в указанном размере, в случае отказа от заключения договора купли-продажи в срок до <дата> уплачивает покупателю двойную сумму задатка. В случае неисполнения предварительного договора по вине покупателя задаток остается у продавца. (п. 6).
Согласно п. 8 указанного выше договора, в случае если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи жилого дома на земельном участке, то в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.
В п. 9 договора стороны предусмотрели, что в соответствии с п. 6. ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи земельного участка он будет заключен.
Разрешая требования С.Е. о признании предварительного договора купли-продажи от <дата> незаключенным, судом правомерно учтено, что по смыслу положений ст. ст. 429, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 4 ст. 35, п. 1 ст. 37, п. 2 ст. 6, ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предварительный договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество и эти данные спорный договор содержит.
Оценивая содержание положений п. 1 спорного договора, согласно которым Н.Д.Р. и С.Л. намерены продать принадлежащие им на праве совместной собственности земельный участок общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер участка <...>, расположенный на территории <...>, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, жилой дом, назначение: жилое, <...>, общая площадь <...> кв. м, расположенный по названному адресу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны в договоре однозначно определили объекты недвижимости, подлежащие передаче в собственность покупателя, которыми являются конкретный земельный участок и расположенный на нем жилой дом, в указанном пункте договора имеются данные, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, площадь земельного участка, указаны условные номера земельного участка и дома, присвоенные органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Суд пришел к правильному выводу о том, что положения п. 1 предварительного договора купли-продажи от <дата>, определяющие предмет договора, отвечают требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к такого рода договорам.
Поскольку предварительный договор содержит данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество, доводы истца об обратном несостоятельны и оснований для признания его не заключенным судом правильно не установлено.
Иные доводы истца о незаключенности предварительного договора сводятся к доводам о заблуждении истца относительно характеристик объектов недвижимости и наличии недостатков по оформлению и учету объектов и прав ответчиков на эти объекты, а также к доводам о том, что указанные объекты недвижимости не могли являться предметом продажи при выявленных истцом недостатках, не свидетельствуют о незаключенности предварительного договора, правомерно отклонены судом.
При таких обстоятельствах, судом обоснованно отказано в удовлетворении требований истца о признании предварительного договора купли-продажи от <дата> незаключенным.
Доводы апелляционной жалобы истца в данной части повторяют позицию истца в суде первой инстанции и по вышеизложенным мотивам не могут быть признаны обоснованными.
При разрешении спора о взыскании неосновательного обогащения, полученного ответчиками в качестве задатка, суд установил, что сумма задатка в размере <...> руб. передана С.Е. ответчикам <дата>, о чем ответчиками составлена расписка от <дата> Факт получения денежных средств от истца по указанной расписке ответчиками не оспорен.
Отказывая в удовлетворении требований истца о возврате задатка, суд пришел к выводу, что основной договор купли-продажи дома и земельного участка не был заключен по вине истца, отказавшейся от заключения договора, в связи с чем в силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для возврата задатка покупателю не имеется.
При этом суд установил, что <дата>, то есть по истечении срока установленного сторонами в п. 3 договора для заключения основного договора купли-продажи (<...>), С.Е. позвонила агенту по недвижимости и предложила обсудить возникшие проблемы, в частности указала, что ей стало известно о наличии в непосредственной близости от земельного участка трансформаторной будки. <дата> в помещении агентства недвижимости "<...>" состоялась встреча, на которой присутствовали С.Е., ее представитель, ответчики и их представитель, а также агент по недвижимости <...> Т.Г.; на указанной встрече С.Е. отказалась от приобретения земельного участка и дома. Указанные обстоятельства установлены судом на основании объяснений сторон и показаний свидетеля <...> Т.Г., которая является сотрудником агентства недвижимости "<...>".
Как следует из материалов дела и на что обоснованно ссылается истец, последняя в предусмотренный предварительным договором срок для заключения основного договора, а именно <дата> и <дата> обращалась письменно к продавцам, направляя телеграммы в их надлежащие адреса, с предложениями о встрече по вопросу заключения сделки, в частности о встрече <дата> (л.д. 56 - 58), что не оспорено ответчиками. Однако телеграммы ответчиками не были получены, что со стороны ответчиков связано с их отсутствием по месту жительства (регистрации) в данный период, как пояснено их представителем. На предложение истца ответчики не ответили, сами в срок до <дата> предложение о заключении основного договора истцу не направляли.
Показания свидетеля <...> Т.Г. о том, что в сентябре <...> истец с ней не связывалась, в конце сентября позвонила, сказала, что ее планы изменились, не свидетельствуют об отказе истца от заключения договора, также не свидетельствуют о наличии предложений к истцу со стороны ответчиков в срок до <дата> о заключении договора.
В силу положений п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и аналогичных условий предварительного договора сторона предварительного договора, полагая, что другая сторона уклоняется от заключения основного договора, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Однако ни одна из сторон настоящего спорного предварительного договора не прибегла к реализации указанного права, не потребовала заключить основной договор, в том числе ответчики в предусмотренный предварительным договором срок для заключения основного договора, т.е. до <...>, не выразили волю на заключение основного договора и не потребовали от истца заключить основной договор, и истец в срок до <дата> не отказывалась от заключения основного договора. Соглашение сторон о продлении указанного срока для заключения основного договора отсутствует. Ответчиками не представлено доказательств обратного и доказательств, свидетельствующих о том, что сделка не была заключена в установленный срок в связи с отказом истца от ее заключения.
При таком положении отказ истца от намерений заключать основной договор, выраженный <...>, не свидетельствует о вине истца в незаключении основного договора, не являлся причиной незаключения основного договора в срок до <дата> и не имеет правового значения для решения вопроса о возврате задатка.
Согласно выпискам из ЕГРП от <дата> и от <...>, выданным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, право собственности ответчиков на спорные земельный участок и жилой дом прекращено <дата> в связи с отчуждением иному лицу.
С учетом изложенного обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, в силу п. 6. ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились, и оснований для удержания задатка ответчики не имеют.
Таким образом, отсутствуют основания полагать, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, вывод суда об обратном противоречит обстоятельствам дела, оснований для оставления у ответчиков задатка, уплаченного истцом ответчикам, не имеется, в силу ст. ст. 380, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма задатка составляет неосновательное обогащение на стороне ответчиков и подлежит возврату истцу, и согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части отказа в удовлетворении указанных требований истца подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении указанных требований. Поскольку ответчики получили совместно спорную денежную сумму в качестве задатка, являясь продавцом объектов недвижимости, принадлежащих им на праве общей совместной собственности, она подлежит взысканию с них в пользу истца солидарно согласно заявленным истцом требованиям и с учетом возникшей на стороне ответчиков солидарной обязанности (ст. ст. 322, 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по госпошлине в размере <...> руб.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июля 2014 года в части отказа в удовлетворении исковых требований С.Е. к Н.Д.Р., С.Л. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, оставить без изменения.
В остальной части решение суда отменить.
Взыскать с Н.Д.Р., С.Л. солидарно в пользу С.Е. неосновательное обогащение в размере <...> руб., расходы по госпошлине в размере <...> руб., а всего <...> (<...>) руб.
Апелляционную жалобу С.Е. в остальной части оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)