Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2014 N 11АП-4317/2014 ПО ДЕЛУ N А55-25168/2013

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2014 г. по делу N А55-25168/2013


Резолютивная часть постановления объявлена: 28 апреля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 29 апреля 2014 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Рогалевой Е.М., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,
с участием:
от заявителя - Сараев И.С., доверенность от 26 декабря 2013 г. N 364,
от ответчика - извещен, не явился,
от третьего лица - Шалимов А.Ю., доверенность от 01 октября 2013 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 января 2014 г. по делу N А55-25168/2013 (судья Бойко С.А.),
по заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "МАРТ-СЕРВИС" (ИНН 6316072193, ОГРН 1026301157761), г. Самара,
о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

установил:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее ответчик) в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 2196а-2012/2017 от 23.05.2012 г., содержащегося в сообщении N 01/668/2013-962 от 12.08.2013 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 января 2014 г. по делу N А55-25168/2013 заявленное требование удовлетворено. Признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 2196а-2012/2017 от 23.05.2012 г. заключенного между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "МАРТ-СЕРВИС", содержащийся в сообщении N 01/668/2013-962 от 12.08.2013 г.
На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области возложена обязанность по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Министерства имущественных отношений Самарской области путем государственной регистрации договора аренды земельного участка N 2196а-2012/2017 от 23.05.2012 г. заключенного между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "МАРТ-СЕРВИС".
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленного требования, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.
Заявитель и третье лицо считают, что решение суда является законным и обоснованным и просят оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В связи с тем, что судья Марчик Н.Ю. и судья Засыпкина Т.С. находятся в очередном отпуске произведена замена указанных судей на судей Рогалеву Е.М. и Холодную с.Т. и рассмотрение дела начато сначала.
Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя и третьего лица, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что распоряжением Администрации Куйбышевского района г. Самара от 14.12.2004 N 842 ООО "МАРТ-СЕРВИС" в аренду предоставлен земельный участок площадью 77 кв. м, расположенный по адресу г. Самара, ул. Белорусская, около дома N 136 корпус 2 под размещение временной одноэтажной станции техобслуживания.
На основании указанного ненормативного акта между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и ООО "МАРТ-СЕРВИС" заключен договор аренды земельного участка N 025633з от 08.02.2006 г.
Срок действия вышеназванного договора истек 31.10.2006 г. При отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
В последующем между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "МАРТ-СЕРВИС" был подписан договор аренды земельного участка N 2196а-2012/2017 от 23.05.2012 г., по условиям которого вышеназванный земельный участок предоставлялся третьему лицу сроком до 08.04.2017 г., а договор аренды земельного участка N 025633з от 08.02.2006 г. был расторгнут по соглашению сторон в тот же день.
Стороны вышеназванного договора обратились в Управление Росреестра по Самарской области на предмет его государственной регистрации. Однако сообщением N 01/668/2013-962 от 12.08.2013 г. в государственной регистрации договора было отказано.
Отказ мотивирован отсутствием у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Кодекса.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
В силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; указанные органы обязаны уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В соответствии с частью 2 статьи 10 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94- ГД "О земле" юридические лица, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в соответствующий уполномоченный на управление и распоряжение земельными участками орган исполнительной власти Самарской области или орган местного самоуправления.
В указанном в части 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (часть 3 указанной статьи).
Орган местного самоуправления на основании указанного в части 2 настоящей статьи заявления либо обращения уполномоченного на управление и распоряжение земельными участками органа исполнительной власти Самарской области с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (часть 4 указанной статьи).
Уполномоченный на управление и распоряжение земельными участками орган исполнительной власти Самарской области или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в части 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (часть 5 указанной статьи).
Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в части 5 настоящей статьи решения (часть 5 указанной статьи).
На основании Постановления Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, а также земельными участками, необходимыми для установки временных объектов, не предусматривающих наличие фундамента и не являющихся объектами недвижимого имущества, возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При этом действующим законодательством не установлен запрет на заключение договора аренды на новый срок, в случае, если арендатор изъявил желание продлить договорные отношения после истечения срока действия договора аренды, учитывая, что пункт 2 вышеназванной статьи предусматривает, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара, регламентирована постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара" (далее - Порядок).
Абзацем 6 пункта 3.1 Порядка предусмотрена норма, позволяющая предоставлять земельные участки без проведения торгов в форме аукциона при условии расположения на таком земельном участке строений, сооружений, не подлежащих постановке на технический учет в качестве объектов капитального строительства (далее - временные объекты); наличии акта уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для размещения временного объекта, принятый до 01.07.2006 г., или акта принятия в эксплуатацию временного объекта, выданного уполномоченным органом местного самоуправления после предоставления в установленном законодательством порядке земельного участка, на котором расположен временный объект; подачи заявления о предоставлении земельного участка лицом, права которого на временный объект возникли на основании сделок или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
Из материалов дела усматривается, что ООО "МАРТ-СЕРВИС" отвечает всем вышеперечисленным условиям, что подтверждается распоряжением Администрации Куйбышевского района г. Самара от 14.12.2004 N 842 и договором N 025633з от 08.02.2006 г.
Ответчик ссылается на то, что договор аренды земельного участка N 025633з от 08.02.2006 г. предусматривает срок аренды более года. При этом договор не прошел государственную регистрацию. Ссылаясь на пункт 2 статьи 609 и статью 433 Гражданского кодекса Российской Федерации регистратор посчитал вышеназванный договор незаключенным.
Данные доводы судом отвергаются по следующим причинам.
Договор аренды земельного участка N 025633з заключен его сторонами 08.02.2006 г. сроком с 14.12.2004 г. до 31.10.2006 г.
Как разъяснено в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона 21.07.1997 N 122 -ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, когда стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
С учетом вышеназванных разъяснений, договор аренды земельного участка N 025633з от 08.02.2006 г. был заключен на срок менее года, а, следовательно, государственной регистрации не подлежал.
При таких обстоятельствах, суд находит необоснованной ссылку регистрирующего органа на отсутствие у ООО "МАРТ-СЕРВИС" оснований для продления срока аренды без проведения торгов.
Судом также отвергается довод представителей ответчика о том, что министерством была нарушена процедура предоставления земельного участка, т.к. не было принято решение о предоставлении земельного участка третьему лицу. Ни гражданским, ни земельным законодательством при продлении арендных отношений не предусмотрено принятие нового решения компетентного органа о предоставлении земельного участка, поскольку продление арендных отношений является безусловным правом сторон договора. Данное обстоятельство подтверждается судебной практикой (постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2008 по делу N А55-5246/07, от 26.02.2009 по делу N А55-9473/2008). Следовательно, при проведении правовой экспертизы указанного договора аренды, заявленного на регистрацию, государственный орган должен давать правовую оценку только самой сделке без оценки постановления компетентного органа. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявителем были предоставлены на регистрацию документы, достаточные для проведения регистрации спорного договора аренды, по форме и содержанию соответствующие требованиям закона.
Суд полагает, что обжалуемый отказ противоречит требованиям статей 18, 20 Федерального закона от 21 июня 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 января 2014 г. по делу N А55-25168/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий
В.В.КУЗНЕЦОВ

Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
С.Т.ХОЛОДНАЯ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)