Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Коноплевой М.В.,
при участии представителей:
ответчика - Смирновой Ю.К., доверенность от 09.01.2014 N 52,
третьего лица (Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ульяновской области) - Гаспарян М.М., доверенность от 03.09.2012 N 73/2012-06,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.06.2013 (судья Лубянова О.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Бажан П.В., Кузнецов В.В.)
по делу N А72-13066/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственная торгово-коммерческая фирма "Восход", Ульяновская область, г. Новоульяновск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, о признании незаконным отказа, третьи лица: муниципальное учреждение "администрация муниципального образования "Город Новоульяновск" Ульяновской области, Ульяновская область, г. Новоульяновск, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ульяновской области, г. Ульяновск,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Производственная торгово-коммерческая фирма "Восход" (далее - заявитель, ООО "ПТКФ "Восход", общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее - ответчик, Росреестр) о признании незаконным отказа от 06.11.2012 N 01/346/2012-483 в государственной регистрации права собственности ООО "ПТКФ "Восход" на не завершенный строительством магазин-кафе, кадастровый номер 73:19:120101:1552, инвентарный номер 001178, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Новоульяновск, ул. Комсомольская, д. 20, корпус А, об обязании ответчика провести государственную регистрацию права собственности ООО "ПТКФ "Восход" на не завершенный строительством магазин-кафе, кадастровый номер 73:19:120101:1552, инвентарный номер 001178, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Новоульяновск, ул. Комсомольская, д. 20, корпус А.
Решением суда первой инстанции от 21.06.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Росреестр обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, дело передаче на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.09.2012 ООО "ПТКФ "Восход" обратилось в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: не завершенный строительством магазин-кафе, адрес: Ульяновская область, г. Новоульяновск, ул. Комсомольская, д. 20, корп. А, кадастровый номер 73:19:120101:1552.
Сообщением от 06.11.2012 N 01/346/2012-483 Управление Росреестра по Ульяновской области отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством магазин-кафе, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Новоульяновск, ул. Комсомольская, д. 20, корп. А, на основании абзацев 8 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Отказ в государственной регистрации мотивирован тем, что в связи с возникшими сомнениями в подлинности представленного разрешения на строительство (реконструкцию) от 03.06.2009 N 9, выданного на срок до 03.06.2010, направлен запрос. Однако на момент принятия решения ответ на запрос из администрации муниципального образования "Город Новоульяновск" в Управление Росреестра по Ульяновской области не поступил.
Представленное на государственную регистрацию постановление главы администрации города Новоульяновска от 01.03.1994 N 55, согласно которому фирме "Восход" предоставляется в бессрочное пользование земельный участок площадью 5112 кв. м, свидетельствует об отсутствии права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 73:19:120101:190, так как указанное право было ранее прекращено постановлением главы администрации муниципального образования "Город Новоульяновск" от 20.10.2008 N 681.
Считая отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Общество обратилось с арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что документы, представленные заявителем, соответствовали требованиям действующего законодательства и у государственного регистратора отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации права собственности.
Судебная коллегия считает, что признавая незаконным отказ в регистрации права собственности ООО "ПТКФ "Восход" на спорный объект незавершенного строительства, суды не приняли во внимание следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, орган кадастрового учета на основании одних и тех же документов, представленных ООО "ПТКФ "Восход", дважды ставил на кадастровый учет земельный участок общей площадью 5112 кв. м, предоставленный обществу в порядке постоянного (бессрочного) пользования, под разными кадастровыми номерами, затем вносил в них изменения, исправлял ошибки, в результате которых общество стало обладателем двух земельных участков общей площадью 5581 кв. м (5465 + 116), оба из которых выкуплены в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, причем один из них, площадью 5465 кв. м, выкуплен им в льготном порядке.
Так, 21.10.2005 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 73:19:120101:107 площадью 5112 кв. м, на основании заявки от 22.09.2005 N 43/05-4909, постановления главы администрации города Новоульяновска от 01.03.1994 N 55 "О предоставлении земельного участка в бессрочное пользование фирме "Восход", и выданного на его основании свидетельства о праве собственности на землю от 13.03.1993 N 8765 (т. 1 л.д. 55). Согласно указанного свидетельства земельный участок общей площадью 5112 кв. м предоставлялся фирме "Восток" на праве постоянного бессрочного пользования с целевым назначением "использование под складские помещения и павильон" расположенных по ул. Ульяновской - 5046 кв. м и для павильона, расположенного по ул. Комсомольской - 66 кв. м (т. 2 л.д. 17).
На основании заявки ООО "ПТКФ "Восход" на учет текущих изменений от 17.03.2006 N 19-06-1393, распоряжений главы МО "Город Новоульяновск" от 07.02.2006 N 16, и от 18.04.2006 N 64 "О внесении изменений и дополнений в распоряжение главы МО "Город Новоульяновск" от 07.02.2006 N 16, в государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены изменения о границах указанного земельного участка с уточнением площади до 5465 кв. м, о разрешенном использование земельного участка: вместо "использование под складские помещения и павильон" указано "под крытым рынком".
При этом доказательства, служащие основанием для изменения разрешенного использования в материалах дела отсутствуют.
В 2008 году названный земельный участок выкуплен ООО "ПТКФ "Восход" по договору купли-продажи от 12.11.2008 с Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО "Город Новоульяновск" в льготном порядке на основании статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования за 154 470,95 руб.
При этом постановлением главы МО "Город Новоульяновск" от 20.10.2008 N 681 закрепленное за ООО "ПТКФ "Восход" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 73:19:120101:107 площадью 5465 кв. м прекращено.
Несмотря на это, 10.02.2009 на основании заявки ООО "ПТКФ "Восход" от 16.01.2009 N 19/09-37, того же постановления главы администрации города Новоульяновска от 01.03.1994 N 55 "О предоставлении земельного участка в бессрочное пользование фирме "Восход", постановления главы МО "Город Новоульяновск" от 30.08.2009 N 643 "О присвоении адреса земельному участку под торговым павильоном в районе дома N 20 по ул. Комсомольской на кадастровый учет в другом кадастровом квартале (73:19:120102) поставлен земельный участок с кадастровым номером 73:19:120102:135 площадью 5112 кв. м.
На основании заявки ООО "ПТКФ "Восход" об учете изменений объекта недвижимости от 03.12.2009 N 7319/106/09-216, местоположение границ и площадь земельного участка уточнены, площадь участка с 5112 кв. м уменьшена до 116 кв. м, а в результате выявленной технической ошибки в кадастровых сведениях об указанном земельном участке в связи с неправильным присвоением кадастрового номера: в квартале 73:19:120102 вместо квартала 73:19:120101, в ГКН внесены исправления путем присвоения земельному участку номера 73:19:120101:190 вместо 73:19:120102:135.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что на момент обращения ООО ПТК фирма "Восход" в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества: не завершенный строительством магазин-кафе, адрес: Ульяновская область, г. Новоульяновск, ул. Комсомольская, д. 20, корп. А, кадастровый номер 73:19:120101:1552, земельный участок под указанным объектом был передан обществу постановлением главы МО Новоульяновска от 01.03.1994 N 55 на праве постоянного (бессрочного) пользования, а на момент рассмотрения спора земельный участок под этим объектом продан обществу на основании постановления от 13.05.2013 N 354-П.
Ссылку Росреестра на постановление главы администрации муниципального образования "Город Новоульяновск" от 20.10.2008 N 681 суд признал несостоятельным, указав, что названным постановлением прекращено закрепленное за ООО "ПТКФ "Восход" право постоянного (бессрочного) пользование земельным участком с кадастровым номером 73:19:120101:107 в связи с предоставлением его в собственность заявителю, а земельные участки с кадастровыми номерами 73:19:120101:190 и 73:19:120101:107 являются разными.
Судебная коллегия считает, что указанные выводы судов сделаны без учета и оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности.
Так, судами не дана оценка имеющимся в материалах дела распоряжениям главы МО "Город Новоульяновск" от 07.02.2006 N 16 "Об утверждении проекта границ земельного участка", и от 18.04.2006 N 64 "О внесении изменений и дополнений в распоряжение главы МО "Город Новоульяновск" от 07.02.2006 N 16, а также другим документам, согласно которым именно с согласия самого ООО "ПТКФ "Восход" утвержден проект границ земельного участка с кадастровым номером 73:19:120101:107 общей площадью 5112 кв. м по адресу: по ул. Ульяновской, 18 г. Новоульяновск, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании свидетельства о праве собственности на землю от 13.03.1993 N 8765, уточнена его площадь до 5465 кв. м и прекращено названное право в полном объеме.
С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, и представленных доказательств, в том числе того факта, что оба земельных участка находятся в одном квартале, исходя из текста заявления ООО "ПТКФ "Восход" о выдаче разрешения на строительство, согласно которому застраиваемый объект недвижимости - магазин находится на земельном участке по адресу: г. Новоульяновск, ул. Ульяновская, дом 20А квартал 73:19:120101 суду следовало установить местонахождение земельных участков относительно друг друга, не являются ли они смежными.
Признавая незаконным отказ в регистрации права собственности ООО "ПТКФ "Восход" на спорный объект недвижимости, суды не приняли во внимание положения ст. ст. 40, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которым возведение зданий, строений, сооружений на земельном участке, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование, допускается в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, а также при соблюдении владельцем участка требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
По смыслу указанных норм права с учетом положений статьи 25 Закона о регистрации при решении вопроса о возникновении у заявителя права собственности на не завершенный строительством объект существенное значение имеют обстоятельства, связанные с предоставлением ему земельного участка для возведения на нем объекта недвижимости и соблюдением им при строительстве объекта недвижимости требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также иных обязательных правил и нормативов.
Как следует из материалов дела, судом первой инстанции не исследовались доказательства и не устанавливался факт предоставления земельного участка ООО "ПТКФ "Восход" для строительства спорного объекта недвижимости.
Согласно статье 29 Земельного кодекса РСФСР право на земельный участок возникает у землепользователя с момента вынесения решения о предоставлении земельного участка местной администрацией. В силу положений статьи 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки и право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
Согласно пункту 12 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Пунктом 1 статьи 26 ЗК РФ установлено, что права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Законом о регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Закона о госрегистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Возникшее до момента вступления в силу данного 2 Закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации, которая проводится по желанию правообладателей (пункт 1 статьи 6. При этом, как следует из пункта 9 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Закона о госрегистрации, имеют равную юридическую силу с записями в реестре.
Пунктом 1 статьи 45 ЗК РФ установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.
Статья 53 ЗК РФ предусматривала, что отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права (пункт 1); при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса (пункт 3).
На основании пункта 3 статьи 53 ЗК РФ при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права на земельный участок подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
В соответствии с абзацем 2 пункта 5 статьи 53 ЗК РФ в случае, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в недельный срок со дня принятия решения, обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
В материалы дела не представлены доказательства наличия у ООО "ПТКФ "Восход" зарегистрированного в установленном порядке на момент обращения в орган Росреестра права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком 73:19:120101:190 в заявленном размере.
Исходя из материалов дела, ранее возникшим, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации могло считаться лишь право ООО "ПТКФ "Восход" на земельный участок площадью 66 кв. м.
Между тем указанным обстоятельствам и представленным в их подтверждение доказательствам оценка не дана.
Другим документом, необходимым для регистрации права является разрешение на строительство.
Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом (ч. 1 ст. 51 данного Кодекса).
Действующим законодательством предусмотрена выдача разрешений на строительство, порядок его пролонгации, форма которой утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698. Иные документы разрешение на строительство не могут заменить.
Суды не дали оценки тому обстоятельству, что доказательства выдачи разрешения на строительство после 03.06.2010 в материалах дела отсутствуют, его невыдача после указанной даты подтверждается материалами дела, в то время как ООО "ПТКФ "Восход" не представлено доказательств оспаривания бездействия либо отказа администрации в выдаче (продлении) разрешения на строительство.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо установить все значимые для дела обстоятельства, в том числе о наличии у Общества прав на земельный участок под спорным объектом и разрешения на строительства спорного объекта, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов, и с учетом установленного, разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованных судебных актов вывод судов первой и апелляционной инстанций следует признать преждевременным, а судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.06.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по делу N А72-13066/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 28.01.2014 ПО ДЕЛУ N А72-13066/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2014 г. по делу N А72-13066/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Коноплевой М.В.,
при участии представителей:
ответчика - Смирновой Ю.К., доверенность от 09.01.2014 N 52,
третьего лица (Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ульяновской области) - Гаспарян М.М., доверенность от 03.09.2012 N 73/2012-06,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.06.2013 (судья Лубянова О.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Бажан П.В., Кузнецов В.В.)
по делу N А72-13066/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственная торгово-коммерческая фирма "Восход", Ульяновская область, г. Новоульяновск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, о признании незаконным отказа, третьи лица: муниципальное учреждение "администрация муниципального образования "Город Новоульяновск" Ульяновской области, Ульяновская область, г. Новоульяновск, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ульяновской области, г. Ульяновск,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Производственная торгово-коммерческая фирма "Восход" (далее - заявитель, ООО "ПТКФ "Восход", общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее - ответчик, Росреестр) о признании незаконным отказа от 06.11.2012 N 01/346/2012-483 в государственной регистрации права собственности ООО "ПТКФ "Восход" на не завершенный строительством магазин-кафе, кадастровый номер 73:19:120101:1552, инвентарный номер 001178, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Новоульяновск, ул. Комсомольская, д. 20, корпус А, об обязании ответчика провести государственную регистрацию права собственности ООО "ПТКФ "Восход" на не завершенный строительством магазин-кафе, кадастровый номер 73:19:120101:1552, инвентарный номер 001178, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Новоульяновск, ул. Комсомольская, д. 20, корпус А.
Решением суда первой инстанции от 21.06.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Росреестр обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, дело передаче на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.09.2012 ООО "ПТКФ "Восход" обратилось в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: не завершенный строительством магазин-кафе, адрес: Ульяновская область, г. Новоульяновск, ул. Комсомольская, д. 20, корп. А, кадастровый номер 73:19:120101:1552.
Сообщением от 06.11.2012 N 01/346/2012-483 Управление Росреестра по Ульяновской области отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством магазин-кафе, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Новоульяновск, ул. Комсомольская, д. 20, корп. А, на основании абзацев 8 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Отказ в государственной регистрации мотивирован тем, что в связи с возникшими сомнениями в подлинности представленного разрешения на строительство (реконструкцию) от 03.06.2009 N 9, выданного на срок до 03.06.2010, направлен запрос. Однако на момент принятия решения ответ на запрос из администрации муниципального образования "Город Новоульяновск" в Управление Росреестра по Ульяновской области не поступил.
Представленное на государственную регистрацию постановление главы администрации города Новоульяновска от 01.03.1994 N 55, согласно которому фирме "Восход" предоставляется в бессрочное пользование земельный участок площадью 5112 кв. м, свидетельствует об отсутствии права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 73:19:120101:190, так как указанное право было ранее прекращено постановлением главы администрации муниципального образования "Город Новоульяновск" от 20.10.2008 N 681.
Считая отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Общество обратилось с арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что документы, представленные заявителем, соответствовали требованиям действующего законодательства и у государственного регистратора отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации права собственности.
Судебная коллегия считает, что признавая незаконным отказ в регистрации права собственности ООО "ПТКФ "Восход" на спорный объект незавершенного строительства, суды не приняли во внимание следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, орган кадастрового учета на основании одних и тех же документов, представленных ООО "ПТКФ "Восход", дважды ставил на кадастровый учет земельный участок общей площадью 5112 кв. м, предоставленный обществу в порядке постоянного (бессрочного) пользования, под разными кадастровыми номерами, затем вносил в них изменения, исправлял ошибки, в результате которых общество стало обладателем двух земельных участков общей площадью 5581 кв. м (5465 + 116), оба из которых выкуплены в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, причем один из них, площадью 5465 кв. м, выкуплен им в льготном порядке.
Так, 21.10.2005 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 73:19:120101:107 площадью 5112 кв. м, на основании заявки от 22.09.2005 N 43/05-4909, постановления главы администрации города Новоульяновска от 01.03.1994 N 55 "О предоставлении земельного участка в бессрочное пользование фирме "Восход", и выданного на его основании свидетельства о праве собственности на землю от 13.03.1993 N 8765 (т. 1 л.д. 55). Согласно указанного свидетельства земельный участок общей площадью 5112 кв. м предоставлялся фирме "Восток" на праве постоянного бессрочного пользования с целевым назначением "использование под складские помещения и павильон" расположенных по ул. Ульяновской - 5046 кв. м и для павильона, расположенного по ул. Комсомольской - 66 кв. м (т. 2 л.д. 17).
На основании заявки ООО "ПТКФ "Восход" на учет текущих изменений от 17.03.2006 N 19-06-1393, распоряжений главы МО "Город Новоульяновск" от 07.02.2006 N 16, и от 18.04.2006 N 64 "О внесении изменений и дополнений в распоряжение главы МО "Город Новоульяновск" от 07.02.2006 N 16, в государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены изменения о границах указанного земельного участка с уточнением площади до 5465 кв. м, о разрешенном использование земельного участка: вместо "использование под складские помещения и павильон" указано "под крытым рынком".
При этом доказательства, служащие основанием для изменения разрешенного использования в материалах дела отсутствуют.
В 2008 году названный земельный участок выкуплен ООО "ПТКФ "Восход" по договору купли-продажи от 12.11.2008 с Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО "Город Новоульяновск" в льготном порядке на основании статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования за 154 470,95 руб.
При этом постановлением главы МО "Город Новоульяновск" от 20.10.2008 N 681 закрепленное за ООО "ПТКФ "Восход" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 73:19:120101:107 площадью 5465 кв. м прекращено.
Несмотря на это, 10.02.2009 на основании заявки ООО "ПТКФ "Восход" от 16.01.2009 N 19/09-37, того же постановления главы администрации города Новоульяновска от 01.03.1994 N 55 "О предоставлении земельного участка в бессрочное пользование фирме "Восход", постановления главы МО "Город Новоульяновск" от 30.08.2009 N 643 "О присвоении адреса земельному участку под торговым павильоном в районе дома N 20 по ул. Комсомольской на кадастровый учет в другом кадастровом квартале (73:19:120102) поставлен земельный участок с кадастровым номером 73:19:120102:135 площадью 5112 кв. м.
На основании заявки ООО "ПТКФ "Восход" об учете изменений объекта недвижимости от 03.12.2009 N 7319/106/09-216, местоположение границ и площадь земельного участка уточнены, площадь участка с 5112 кв. м уменьшена до 116 кв. м, а в результате выявленной технической ошибки в кадастровых сведениях об указанном земельном участке в связи с неправильным присвоением кадастрового номера: в квартале 73:19:120102 вместо квартала 73:19:120101, в ГКН внесены исправления путем присвоения земельному участку номера 73:19:120101:190 вместо 73:19:120102:135.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что на момент обращения ООО ПТК фирма "Восход" в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества: не завершенный строительством магазин-кафе, адрес: Ульяновская область, г. Новоульяновск, ул. Комсомольская, д. 20, корп. А, кадастровый номер 73:19:120101:1552, земельный участок под указанным объектом был передан обществу постановлением главы МО Новоульяновска от 01.03.1994 N 55 на праве постоянного (бессрочного) пользования, а на момент рассмотрения спора земельный участок под этим объектом продан обществу на основании постановления от 13.05.2013 N 354-П.
Ссылку Росреестра на постановление главы администрации муниципального образования "Город Новоульяновск" от 20.10.2008 N 681 суд признал несостоятельным, указав, что названным постановлением прекращено закрепленное за ООО "ПТКФ "Восход" право постоянного (бессрочного) пользование земельным участком с кадастровым номером 73:19:120101:107 в связи с предоставлением его в собственность заявителю, а земельные участки с кадастровыми номерами 73:19:120101:190 и 73:19:120101:107 являются разными.
Судебная коллегия считает, что указанные выводы судов сделаны без учета и оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности.
Так, судами не дана оценка имеющимся в материалах дела распоряжениям главы МО "Город Новоульяновск" от 07.02.2006 N 16 "Об утверждении проекта границ земельного участка", и от 18.04.2006 N 64 "О внесении изменений и дополнений в распоряжение главы МО "Город Новоульяновск" от 07.02.2006 N 16, а также другим документам, согласно которым именно с согласия самого ООО "ПТКФ "Восход" утвержден проект границ земельного участка с кадастровым номером 73:19:120101:107 общей площадью 5112 кв. м по адресу: по ул. Ульяновской, 18 г. Новоульяновск, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании свидетельства о праве собственности на землю от 13.03.1993 N 8765, уточнена его площадь до 5465 кв. м и прекращено названное право в полном объеме.
С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, и представленных доказательств, в том числе того факта, что оба земельных участка находятся в одном квартале, исходя из текста заявления ООО "ПТКФ "Восход" о выдаче разрешения на строительство, согласно которому застраиваемый объект недвижимости - магазин находится на земельном участке по адресу: г. Новоульяновск, ул. Ульяновская, дом 20А квартал 73:19:120101 суду следовало установить местонахождение земельных участков относительно друг друга, не являются ли они смежными.
Признавая незаконным отказ в регистрации права собственности ООО "ПТКФ "Восход" на спорный объект недвижимости, суды не приняли во внимание положения ст. ст. 40, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которым возведение зданий, строений, сооружений на земельном участке, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование, допускается в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, а также при соблюдении владельцем участка требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
По смыслу указанных норм права с учетом положений статьи 25 Закона о регистрации при решении вопроса о возникновении у заявителя права собственности на не завершенный строительством объект существенное значение имеют обстоятельства, связанные с предоставлением ему земельного участка для возведения на нем объекта недвижимости и соблюдением им при строительстве объекта недвижимости требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также иных обязательных правил и нормативов.
Как следует из материалов дела, судом первой инстанции не исследовались доказательства и не устанавливался факт предоставления земельного участка ООО "ПТКФ "Восход" для строительства спорного объекта недвижимости.
Согласно статье 29 Земельного кодекса РСФСР право на земельный участок возникает у землепользователя с момента вынесения решения о предоставлении земельного участка местной администрацией. В силу положений статьи 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки и право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
Согласно пункту 12 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Пунктом 1 статьи 26 ЗК РФ установлено, что права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Законом о регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Закона о госрегистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Возникшее до момента вступления в силу данного 2 Закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации, которая проводится по желанию правообладателей (пункт 1 статьи 6. При этом, как следует из пункта 9 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Закона о госрегистрации, имеют равную юридическую силу с записями в реестре.
Пунктом 1 статьи 45 ЗК РФ установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.
Статья 53 ЗК РФ предусматривала, что отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права (пункт 1); при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса (пункт 3).
На основании пункта 3 статьи 53 ЗК РФ при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права на земельный участок подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
В соответствии с абзацем 2 пункта 5 статьи 53 ЗК РФ в случае, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в недельный срок со дня принятия решения, обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
В материалы дела не представлены доказательства наличия у ООО "ПТКФ "Восход" зарегистрированного в установленном порядке на момент обращения в орган Росреестра права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком 73:19:120101:190 в заявленном размере.
Исходя из материалов дела, ранее возникшим, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации могло считаться лишь право ООО "ПТКФ "Восход" на земельный участок площадью 66 кв. м.
Между тем указанным обстоятельствам и представленным в их подтверждение доказательствам оценка не дана.
Другим документом, необходимым для регистрации права является разрешение на строительство.
Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом (ч. 1 ст. 51 данного Кодекса).
Действующим законодательством предусмотрена выдача разрешений на строительство, порядок его пролонгации, форма которой утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698. Иные документы разрешение на строительство не могут заменить.
Суды не дали оценки тому обстоятельству, что доказательства выдачи разрешения на строительство после 03.06.2010 в материалах дела отсутствуют, его невыдача после указанной даты подтверждается материалами дела, в то время как ООО "ПТКФ "Восход" не представлено доказательств оспаривания бездействия либо отказа администрации в выдаче (продлении) разрешения на строительство.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо установить все значимые для дела обстоятельства, в том числе о наличии у Общества прав на земельный участок под спорным объектом и разрешения на строительства спорного объекта, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов, и с учетом установленного, разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованных судебных актов вывод судов первой и апелляционной инстанций следует признать преждевременным, а судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.06.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по делу N А72-13066/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)