Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Сириной В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области (истца) на решение от 24.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Лоскутов В.В.) и постановление от 18.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шарова Н.А., Зорина О.В., Семенова Т.П.) по делу N А70-7886/2013 по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, корпус 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (625517, Тюменская обл., с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская, 18, ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии путем выкупа для государственных нужд земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (625026, г. Тюмень, ул. Республики, 143, ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860).
В заседании приняли участие представители:
- от департамента имущественных отношений Тюменской области (истца) - Каюмова Р.Р. по доверенности от 03.03.2014 N 35/08-З-Д, Петрова Т.А. по доверенности от 03.03.2014 N 38/08-З-Д;
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" (ответчика) - Важенина Н.М. по доверенности от 21.07.2014, Евсеев В.В. по доверенности от 21.07.2014.
Суд
установил:
департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - общество) об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", площадью 848 м 2, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, товарищество с ограниченной ответственностью "Ембаевское" (далее - ТОО "Ембаевское"), по выкупной цене 864 000 руб.
Исковые требования со ссылкой на статьи 49, 55, 57 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на постановление правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0705003:436, 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области" мотивированы наличием разногласий по выкупной цене упомянутого земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог".
Решением от 24.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 18.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, у общества путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435 по выкупной цене в размере 2 458 000 руб.
В кассационной жалобе департамент просит отменить вынесенные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Ссылаясь на то, что согласно действующему законодательству оценка земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 проводилась по состоянию на 16.12.2010, то есть на день, предшествующий изданию постановления правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п, департамент считает неправильным определение судами выкупной цены данного земельного участка по состоянию на 02.08.2013.
При этом заявитель полагает, что отчет общества с ограниченной ответственностью "ЗСК-Центр" (далее - ООО "ЗСК-Центр") от 16.08.2013 N 967/13, который послужил основанием для определения судами выкупной цены в размере 2 458 000 руб., не соответствует Федеральному закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), Федеральным стандартам оценки N 1, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), Федеральным стандартам оценки N 3, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), нормам статей 7, 37 ЗК РФ.
Указывает на неправомерность отклонения представленного им в качестве доказательства выкупной цены отчета общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Эксперт" (далее - ООО "Партнер-Эксперт") от 0209.2013 N 131/13-02.
В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.
В судебном заседании представители департамента поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представители общества возражали против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что в целях строительства окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (автодорога "Тюмень - Нижняя Тавда") - федеральная автодорога "Тюмень-Ханты-Мансийск" правительство Тюменской области приняло постановление от 17.12.2010 N 352-п, которым решило изъять для государственных нужд Тюменской области, в том числе земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", площадью 848 м 2, расположенный по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, ТОО "Ембаевское".
На дату принятия постановления об изъятии земельного участка в государственную собственность Тюменской области, которое зарегистрировано в установленном порядке 24.12.2010 за N 72-72-01/442/2010-280, собственником земельного участка являлось общество (свидетельство о государственной регистрации права от 15.11.2010 N 851733, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.07.2013 N 01/264/2013-102).
Департамент письмами от 22.12.2010 N 13327/08-1 и от 31.12.2010 N 15899/08-1 уведомил общество о предстоящем изъятии земельного участка и произведенной регистрации решения об изъятии.
Общество письмом от 03.08.2011 сообщило департаменту о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечения года со дня получения уведомления.
Распоряжением правительства Тюменской области от 10.06.2013 N 1009-рп утверждена выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 в размере 864 000 руб. на основании отчета ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 332/13 "Об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 16.12.2010".
Департамент письмом от 23.05.2013 N 5400/10-1 предложил обществу заключить соглашение об изъятии земельного участка по указанной цене.
Ответчик, возражая против исковых требований, в качестве обоснования выкупной стоимости земельного участка представил отчет ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 по состоянию на 02.08.2013, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 2 458 000 руб.
Не достигнув соглашения с обществом о выкупной цене земельного участка, департамент предъявил в суд настоящий иск.
Принимая обжалуемые судебные акты об изъятии спорного земельного участка по выкупной цене в размере 2 458 000 руб., суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 279 ГК РФ, пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и исходили из того, что представленный департаментом отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 332/13 не отвечает критерию относимости, так как составлен по состоянию на дату принятия решения об изъятии земельных участков.
В целях определения выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 и по ходатайству общества определением от 02.09.2013 Арбитражного суда Тюменской области в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ была назначена судебно-экономическая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "АйКью Плюс-Оценка" (далее - ООО "АйКью Плюс-Оценка") Васильевой Н.Н.
Согласно заключению эксперта от 20.09.2013, составленному по результатам судебной экспертизы, выкупная стоимость земельного участка по состоянию на текущую дату проведения оценки составляет 3 317 890 руб.
Названное экспертное заключение судами не принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка на том основании, что эксперт Васильева Н.Н., применяя сравнительный подход, использовала в качестве объектов-аналогов NN 1, 2, 3, 4 земельные участки с иным разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", в то время как спорный участок предназначен для сельскохозяйственного производства, а также не учитывала фактическую застройку участка автодорогой, что не могло не приниматься к сведению. Кроме того, при определении убытков, причиненных собственнику земельного участка, эксперт Васильева Н.Н. указала на убытки, связанные с услугами риэлтеров в размере 62 394 руб., не обосновав необходимость производства таких затрат.
В связи с наличием в материалах дела отчетов, которые значительно отличаются друг от друга, судом первой инстанции была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено закрытому акционерному обществу "Ассоциация АЛКО", которым выкупная цена земельного участка на дату проведения оценки определена в размере 572 000 руб. (отчет от 14.10.2013 N 12/2013). Данная экспертиза также не была принята во внимание судов со ссылкой на недостоверность проведенных экспертами исследований.
Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что отчет ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 соответствует требованиям статей 67, 68, 82, 86 АПК РФ, отвечает признакам ясности и полноты.
Однако представленный департаментом отчет ООО "Партнер-Эксперт" от 02.09.2013 N 131/13-02 об оценке по состоянию на 28.08.2013, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 577 000 руб., признали недопустимым доказательством по причине его выполнения экспертом по заказу открытого акционерного общества "Мостострой-11" (далее - ООО "Мостострой-11"), не являющегося лицом, участвующим в деле.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу положений статей 11, 15 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 20 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Пунктом 20 ФСО N 1 на оценщика при проведении оценки возложена обязанность использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из отчета ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 следует, что оценщик на основании пункта 20 ФСО N 1 использовал затратный и сравнительный подходы к оценке, обосновав отказ от использования доходного подхода.
Исходя из пункта 22 ФСО N 1, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
В соответствии с отчетом ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 оценщиком выбрана единица сравнения объектов-аналогов - 1 м 2 общей площади земельного участка и введена система корректировок: на условия финансирования; на дату продажи; на уторгование; на местоположение; на состав передаваемых прав; на категорию земли; на вид разрешенного использования; на существующие улучшения; на наличие коммуникаций; на масштаб (площадь).
При этом оценщик, анализируя отобранные объекты-аналоги, счел, что корректировки значений единиц сравнения проводить не нужно по такому элементу сравнения, как "вид разрешенного использования", так как объекты-аналоги относятся к той же категории земельных участков, что и объект оценки "земли населенных пунктов", а вид разрешенного использования может быть изменен в рамках процедуры, предусмотренной статьями 37, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, корректировка стоимости на отличия объектов-аналогов от объектов оценки, по виду разрешенного использования земельных участков не проводилась.
Согласно отчетам при проведении оценки спорного земельного участка был применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации), применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
В соответствии с Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.
Поскольку корректировка стоимости объекта оценки объектам-аналогам по виду разрешенного использования земельного участка, то есть отличия, которое существенно влияет на стоимость объекта оценки, при составлении отчета ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 не проводилась, то вывод судов о том, что этот отражает реальную рыночную стоимость участков, нельзя признать обоснованным.
Именно по аналогичным основаниям суды не приняли в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка заключение эксперта ООО "АйКью Плюс-Оценка", установив, что эксперт использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки с иным видом разрешенного использования.
Помимо этого, указание судов на недопустимость в качестве доказательства представленного департаментом отчета ООО "Партнер-Эксперт" от 02.09.2013 N 131/13-02 об оценке по состоянию на 28.08.2013, выполненного по заказу ООО "Мостострой-11", не соответствует нормам процессуального права.
Изготовление отчета по заказу лица, не участвующего в деле, не лишает его статуса доказательства и не устраняет обязанность суда по его оценке. Заключение эксперта согласно статьям 86, 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.
С учетом изложенного принятые судебные акты не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.
Поскольку для правильного разрешения спора требуются дополнительное исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу предоставленных полномочий, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное; устранить указанные недостатки; должным образом исследовать имеющиеся в деле доказательства, включая представленные сторонами отчеты и экспертные заключения, в том числе на предмет их соответствия применимому при их составлении законодательству; рассмотреть вопрос о необходимости проведения экспертизы, предусмотренной законом, по определению выкупной цены и проведения экспертизы отчетов оценщиков; дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 24.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 18.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-7886/2013 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 15.09.2014 ПО ДЕЛУ N А70-7886/2013
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2014 г. по делу N А70-7886/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Сириной В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области (истца) на решение от 24.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Лоскутов В.В.) и постановление от 18.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шарова Н.А., Зорина О.В., Семенова Т.П.) по делу N А70-7886/2013 по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, корпус 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (625517, Тюменская обл., с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская, 18, ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии путем выкупа для государственных нужд земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (625026, г. Тюмень, ул. Республики, 143, ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860).
В заседании приняли участие представители:
- от департамента имущественных отношений Тюменской области (истца) - Каюмова Р.Р. по доверенности от 03.03.2014 N 35/08-З-Д, Петрова Т.А. по доверенности от 03.03.2014 N 38/08-З-Д;
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" (ответчика) - Важенина Н.М. по доверенности от 21.07.2014, Евсеев В.В. по доверенности от 21.07.2014.
Суд
установил:
департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - общество) об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", площадью 848 м 2, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, товарищество с ограниченной ответственностью "Ембаевское" (далее - ТОО "Ембаевское"), по выкупной цене 864 000 руб.
Исковые требования со ссылкой на статьи 49, 55, 57 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на постановление правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0705003:436, 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области" мотивированы наличием разногласий по выкупной цене упомянутого земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог".
Решением от 24.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 18.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, у общества путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435 по выкупной цене в размере 2 458 000 руб.
В кассационной жалобе департамент просит отменить вынесенные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Ссылаясь на то, что согласно действующему законодательству оценка земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 проводилась по состоянию на 16.12.2010, то есть на день, предшествующий изданию постановления правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п, департамент считает неправильным определение судами выкупной цены данного земельного участка по состоянию на 02.08.2013.
При этом заявитель полагает, что отчет общества с ограниченной ответственностью "ЗСК-Центр" (далее - ООО "ЗСК-Центр") от 16.08.2013 N 967/13, который послужил основанием для определения судами выкупной цены в размере 2 458 000 руб., не соответствует Федеральному закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), Федеральным стандартам оценки N 1, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), Федеральным стандартам оценки N 3, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), нормам статей 7, 37 ЗК РФ.
Указывает на неправомерность отклонения представленного им в качестве доказательства выкупной цены отчета общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Эксперт" (далее - ООО "Партнер-Эксперт") от 0209.2013 N 131/13-02.
В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.
В судебном заседании представители департамента поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представители общества возражали против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что в целях строительства окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (автодорога "Тюмень - Нижняя Тавда") - федеральная автодорога "Тюмень-Ханты-Мансийск" правительство Тюменской области приняло постановление от 17.12.2010 N 352-п, которым решило изъять для государственных нужд Тюменской области, в том числе земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", площадью 848 м 2, расположенный по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, ТОО "Ембаевское".
На дату принятия постановления об изъятии земельного участка в государственную собственность Тюменской области, которое зарегистрировано в установленном порядке 24.12.2010 за N 72-72-01/442/2010-280, собственником земельного участка являлось общество (свидетельство о государственной регистрации права от 15.11.2010 N 851733, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.07.2013 N 01/264/2013-102).
Департамент письмами от 22.12.2010 N 13327/08-1 и от 31.12.2010 N 15899/08-1 уведомил общество о предстоящем изъятии земельного участка и произведенной регистрации решения об изъятии.
Общество письмом от 03.08.2011 сообщило департаменту о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечения года со дня получения уведомления.
Распоряжением правительства Тюменской области от 10.06.2013 N 1009-рп утверждена выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 в размере 864 000 руб. на основании отчета ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 332/13 "Об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 16.12.2010".
Департамент письмом от 23.05.2013 N 5400/10-1 предложил обществу заключить соглашение об изъятии земельного участка по указанной цене.
Ответчик, возражая против исковых требований, в качестве обоснования выкупной стоимости земельного участка представил отчет ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 по состоянию на 02.08.2013, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 2 458 000 руб.
Не достигнув соглашения с обществом о выкупной цене земельного участка, департамент предъявил в суд настоящий иск.
Принимая обжалуемые судебные акты об изъятии спорного земельного участка по выкупной цене в размере 2 458 000 руб., суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 279 ГК РФ, пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и исходили из того, что представленный департаментом отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 332/13 не отвечает критерию относимости, так как составлен по состоянию на дату принятия решения об изъятии земельных участков.
В целях определения выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 и по ходатайству общества определением от 02.09.2013 Арбитражного суда Тюменской области в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ была назначена судебно-экономическая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "АйКью Плюс-Оценка" (далее - ООО "АйКью Плюс-Оценка") Васильевой Н.Н.
Согласно заключению эксперта от 20.09.2013, составленному по результатам судебной экспертизы, выкупная стоимость земельного участка по состоянию на текущую дату проведения оценки составляет 3 317 890 руб.
Названное экспертное заключение судами не принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка на том основании, что эксперт Васильева Н.Н., применяя сравнительный подход, использовала в качестве объектов-аналогов NN 1, 2, 3, 4 земельные участки с иным разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", в то время как спорный участок предназначен для сельскохозяйственного производства, а также не учитывала фактическую застройку участка автодорогой, что не могло не приниматься к сведению. Кроме того, при определении убытков, причиненных собственнику земельного участка, эксперт Васильева Н.Н. указала на убытки, связанные с услугами риэлтеров в размере 62 394 руб., не обосновав необходимость производства таких затрат.
В связи с наличием в материалах дела отчетов, которые значительно отличаются друг от друга, судом первой инстанции была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено закрытому акционерному обществу "Ассоциация АЛКО", которым выкупная цена земельного участка на дату проведения оценки определена в размере 572 000 руб. (отчет от 14.10.2013 N 12/2013). Данная экспертиза также не была принята во внимание судов со ссылкой на недостоверность проведенных экспертами исследований.
Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что отчет ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 соответствует требованиям статей 67, 68, 82, 86 АПК РФ, отвечает признакам ясности и полноты.
Однако представленный департаментом отчет ООО "Партнер-Эксперт" от 02.09.2013 N 131/13-02 об оценке по состоянию на 28.08.2013, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 577 000 руб., признали недопустимым доказательством по причине его выполнения экспертом по заказу открытого акционерного общества "Мостострой-11" (далее - ООО "Мостострой-11"), не являющегося лицом, участвующим в деле.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу положений статей 11, 15 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 20 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Пунктом 20 ФСО N 1 на оценщика при проведении оценки возложена обязанность использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из отчета ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 следует, что оценщик на основании пункта 20 ФСО N 1 использовал затратный и сравнительный подходы к оценке, обосновав отказ от использования доходного подхода.
Исходя из пункта 22 ФСО N 1, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
В соответствии с отчетом ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 оценщиком выбрана единица сравнения объектов-аналогов - 1 м 2 общей площади земельного участка и введена система корректировок: на условия финансирования; на дату продажи; на уторгование; на местоположение; на состав передаваемых прав; на категорию земли; на вид разрешенного использования; на существующие улучшения; на наличие коммуникаций; на масштаб (площадь).
При этом оценщик, анализируя отобранные объекты-аналоги, счел, что корректировки значений единиц сравнения проводить не нужно по такому элементу сравнения, как "вид разрешенного использования", так как объекты-аналоги относятся к той же категории земельных участков, что и объект оценки "земли населенных пунктов", а вид разрешенного использования может быть изменен в рамках процедуры, предусмотренной статьями 37, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, корректировка стоимости на отличия объектов-аналогов от объектов оценки, по виду разрешенного использования земельных участков не проводилась.
Согласно отчетам при проведении оценки спорного земельного участка был применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации), применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
В соответствии с Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.
Поскольку корректировка стоимости объекта оценки объектам-аналогам по виду разрешенного использования земельного участка, то есть отличия, которое существенно влияет на стоимость объекта оценки, при составлении отчета ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 не проводилась, то вывод судов о том, что этот отражает реальную рыночную стоимость участков, нельзя признать обоснованным.
Именно по аналогичным основаниям суды не приняли в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка заключение эксперта ООО "АйКью Плюс-Оценка", установив, что эксперт использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки с иным видом разрешенного использования.
Помимо этого, указание судов на недопустимость в качестве доказательства представленного департаментом отчета ООО "Партнер-Эксперт" от 02.09.2013 N 131/13-02 об оценке по состоянию на 28.08.2013, выполненного по заказу ООО "Мостострой-11", не соответствует нормам процессуального права.
Изготовление отчета по заказу лица, не участвующего в деле, не лишает его статуса доказательства и не устраняет обязанность суда по его оценке. Заключение эксперта согласно статьям 86, 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.
С учетом изложенного принятые судебные акты не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.
Поскольку для правильного разрешения спора требуются дополнительное исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу предоставленных полномочий, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное; устранить указанные недостатки; должным образом исследовать имеющиеся в деле доказательства, включая представленные сторонами отчеты и экспертные заключения, в том числе на предмет их соответствия применимому при их составлении законодательству; рассмотреть вопрос о необходимости проведения экспертизы, предусмотренной законом, по определению выкупной цены и проведения экспертизы отчетов оценщиков; дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 24.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 18.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-7886/2013 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)