Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 18.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителя ответчика - министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551) - Сазоновой О.В. (доверенность от 18.07.2014), в отсутствие представителей истца - закрытого акционерного общества "РРЗ-Атикс" (г. Рязань, ОГРН 1036208000839, ИНН 6231038838), ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (г. Москва, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице филиала по Рязанской области (г. Рязань), третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728), Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (г. Москва), общества с ограниченной ответственностью "АварКом" (г. Рязань, ОГРН 1056204061330, ИНН 6234018847), правительства Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1026201259480, ИНН 6231014428), общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "ГеоГИС" (г. Воронеж, ОГРН 1063667166892, ИНН 3664071117) и муниципального образования городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи, апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2014 по делу N А54-6110/2013 (судья Афанасьева И.В.),
установил:
следующее.
Закрытое акционерное общество "РРЗ-Атикс" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7, площадью 1399 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания автозаправочной станции, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новая, 90 (Советский район) в размере его рыночной стоимости - 4 000 000 рублей.
По ходатайству истца суд на основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил ненадлежащих ответчиков по делу - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области на надлежащего - министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - ответчик, министерство).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью "АварКом", правительство Рязанской области, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области, общество с ограниченной ответственностью НПО "ГеоГИС".
Определением от 17.07.2014 суд по ходатайству истца на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве соответчика Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в соответствии с результатами экспертизы заявлено ходатайство об уточнении исковых требований: установить и внести с 01.01.2014 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7, общей площадью 1399 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новая, 90 (Советский район) равной его рыночной стоимости в размере 4 199 798 рублей. В части требований к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области общество заявило отказ от иска.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2014 уточненные исковые требования удовлетворены. В части требований к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области производство по делу прекращено.
Не согласившись с решением суда, министерство подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7, площадью 1399 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания автозаправочной станции, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Новая, 90 (Советский район), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 62-МГ N 657302 от 08.07.2008.
Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области по состоянию на 01.01.2013. Указанным постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7 определена в размере 7 546 807 рублей 57 копеек.
Указанная величина кадастровой стоимости спорного земельного участка установлена в соответствии с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета ООО НПО "ГеоГИС".
В целях определения достоверности вновь утвержденной кадастровой стоимости земельного участка истец обратился к независимой оценочной организации для получения заключения о рыночной стоимости принадлежащего ему по праву собственности земельного участка.
Согласно сведениям ООО "Аудитпартнер" итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7 составляет 4 000 000 рублей.
Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка завышена, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая дело по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 изложена правовая позиция, согласно которой законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Поскольку различие между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка заключается в различных методах оценки (при определении кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, при определении рыночной стоимости - метод индивидуальной оценки), принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости") (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11).
В подтверждение своей позиции истцом в материалы дела было представлено письмо ООО "Аудитпартнер", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7 составляет 4 000 000 рублей.
Поскольку статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Правовая гарантия" Новосельцевой Анне Ленвеловне (390000, г. Рязань, ул. Садовая, д. 27, 2-ой этаж).
На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7 по состоянию на 01.01.2013.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Правовая гарантия" Новосельцевой Анны Ленвеловны от 30.08.2014 N 449 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7 по состоянию на 01.01.2013 составила 4 199 798 рублей.
Таким образом, экспертное заключение свидетельствует о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка действительно существенно отличается от определенной экспертом рыночной стоимости этого земельного участка.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности указанного экспертного заключения, а также иного отчета в обоснование своих возражений ответчиками не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленное экспертное заключение наряду с другими доказательствами по делу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта от 30.08.2014 N 449.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.
Таким образом, судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.
Довод апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Правовая гарантия" от 30.08.2014 N 449 в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, не может быть принят во внимание судом.
В обоснование своей позиции министерство ссылается на следующие нарушения.
1. Экспертом необоснованно не применена поправка на местоположение.
2. При применении поправки на размер экспертом не приведено обоснование корректности использования методики А.Д. Власова.
3. В заключении отсутствует подтверждение и обоснование поправки на комиссионные риэлторам, к заключению эксперта не приложены материалы, позволяющие установить авторство данной информации и дату ее подготовки.
4. В экспертном заключении отсутствует ряд важных вычислений (в частности, расчет поправки на размер земельного участка, а также расчет весов каждого из объектов-аналогов), обеспечивающих проверяемость выводов эксперта.
5. Часть информации, имеющейся в таблицах сравнения объекта исследования с объектами-аналогами, отсутствует в объявлениях о данных объектах (фактически единственном источнике, содержащем информацию об объектах-аналогах). Т.е. фактически, экспертом приведены ничем не обоснованные характеристики объектов-аналогов (нельзя исключать, что приведенные характеристики подобраны таким образом, чтобы рыночная стоимость объекта исследования была минимальна).
6. Подбор объектов-аналогов произведен экспертом некорректно. Об указанном свидетельствует существенное различие величин скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов-аналогов.
Между тем в ходе рассмотрения дела по существу экспертом Новосельцевой Анной Ленвеловной были даны пояснения по экспертному заключению.
Так, по первому нарушению эксперт пояснил, что анализ наиболее эффективного использования земельного участка приведен в полном объеме и представлен на страницах 33-34 дополнительного экспертного заключения. В большей степени на анализ наиболее эффективного использования повлияло фактическое использование земельного участка - под торгово-складскими зданиями. Экспертом отмечено, что данная позиция подтверждается Федеральным Стандартом Оценки N 7 (далее ФСО N 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 ФСО N 7).
По второму доводу возражений министерства экспертом были даны пояснения о том, что анализ рынка и ценообразующие факторы, влияющие на стоимость оцениваемого земельного участка, приведены в полном объеме и имеются на страницах 15-33 дополнительного экспертного заключения.
По третьему доводу эксперт указал, что в связи с тем, что оценке подлежит сам земельный участок, а не объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), расположенные на нем, им в расчетах учитывались коммуникации как по границе участка с возможностью подключения. То есть, сами коммуникации относятся непосредственно к зданиям (строения, сооружениям), но, учитывая, что эти коммуникации подведены через оцениваемый земельный участок, в случае какого-либо строительства имеется более "упрощенная" возможность их подключения.
В отношении четвертого довода эксперт пояснил, что при выборе объектов аналогов все их характеристики уточняются непосредственно у продавцов по причине того, что возможны случаи несовпадения информации, изложенной в тексте объявления, с фактическими данными. Действия, направленные на уточнение характеристик объектов, выбранных в качестве аналогов, являются общеустановленной практикой в области оценки, иначе невозможно получить информацию для сравнения объекта оценки с объектами аналогами. Соответственно и в данном случае вся информация уточнялась у продавцов по телефонам, приведенным в тексте объявления, что не является нарушением ФСО и соответственно принципов обоснованности.
По пятому и шестому доводам министерства эксперт указал, что в экспертном заключении содержатся все ссылки, позволяющие определить источники информации, обоснование корректировки на комиссионные риэлторам полностью приведено, кроме того, на странице 58 дополнительного экспертного заключения приведены четкие данные по размерам корректировок. Вся информация о корректировках актуальна именно на дату оценки и может быть проверена по указанным телефонам. Все объекты аналоги находятся на одинаковом удалении от центра г. Рязани, имеют одинаковый тип окружающей застройки, одинаковую транспортную доступность. Более того, в данном случае данная корректировка не зависит от района города, в котором расположен объект (Московский, Железнодорожный и т.д.), в данном случае местоположение имеет значение, что объекты расположены на "окраинах города, а не "внутри" него. Обоснование корректировки на размер приведено на странице 58 экспертного заключения, где также кроме формулы указан и сам расчет (технические вычисления показателя) данной корректировки, и то, что все расчеты, выполняемые оценщиками для работ по оценке, производятся с использованием Microsoft office Excel и это установленная практика у всех оценщиков. Расчет удельных весов полностью приведен на странице 60 в таблице в графе "расчет удельных весов". Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен на странице 61 дополнительного экспертного заключения.
Таким образом, возражения на экспертное заключение от 30.08.2014 N 449 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельных участков, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.
В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
В рассматриваемом случае министерством не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.
Не соглашаясь с заключением эксперта, министерство фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".
Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.
Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал министерству в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В данном случае выводы эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 30.08.2014 N 449, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.
Утверждение министерства о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2014 по делу N А54-6110/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.03.2015 N 20АП-921/2015 ПО ДЕЛУ N А54-6110/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2015 г. по делу N А54-6110/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 18.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителя ответчика - министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551) - Сазоновой О.В. (доверенность от 18.07.2014), в отсутствие представителей истца - закрытого акционерного общества "РРЗ-Атикс" (г. Рязань, ОГРН 1036208000839, ИНН 6231038838), ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (г. Москва, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице филиала по Рязанской области (г. Рязань), третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728), Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (г. Москва), общества с ограниченной ответственностью "АварКом" (г. Рязань, ОГРН 1056204061330, ИНН 6234018847), правительства Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1026201259480, ИНН 6231014428), общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "ГеоГИС" (г. Воронеж, ОГРН 1063667166892, ИНН 3664071117) и муниципального образования городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи, апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2014 по делу N А54-6110/2013 (судья Афанасьева И.В.),
установил:
следующее.
Закрытое акционерное общество "РРЗ-Атикс" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7, площадью 1399 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания автозаправочной станции, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новая, 90 (Советский район) в размере его рыночной стоимости - 4 000 000 рублей.
По ходатайству истца суд на основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил ненадлежащих ответчиков по делу - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области на надлежащего - министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - ответчик, министерство).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью "АварКом", правительство Рязанской области, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области, общество с ограниченной ответственностью НПО "ГеоГИС".
Определением от 17.07.2014 суд по ходатайству истца на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве соответчика Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в соответствии с результатами экспертизы заявлено ходатайство об уточнении исковых требований: установить и внести с 01.01.2014 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7, общей площадью 1399 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новая, 90 (Советский район) равной его рыночной стоимости в размере 4 199 798 рублей. В части требований к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области общество заявило отказ от иска.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2014 уточненные исковые требования удовлетворены. В части требований к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области производство по делу прекращено.
Не согласившись с решением суда, министерство подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7, площадью 1399 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания автозаправочной станции, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Новая, 90 (Советский район), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 62-МГ N 657302 от 08.07.2008.
Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области по состоянию на 01.01.2013. Указанным постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7 определена в размере 7 546 807 рублей 57 копеек.
Указанная величина кадастровой стоимости спорного земельного участка установлена в соответствии с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета ООО НПО "ГеоГИС".
В целях определения достоверности вновь утвержденной кадастровой стоимости земельного участка истец обратился к независимой оценочной организации для получения заключения о рыночной стоимости принадлежащего ему по праву собственности земельного участка.
Согласно сведениям ООО "Аудитпартнер" итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7 составляет 4 000 000 рублей.
Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка завышена, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая дело по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 изложена правовая позиция, согласно которой законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Поскольку различие между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка заключается в различных методах оценки (при определении кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, при определении рыночной стоимости - метод индивидуальной оценки), принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости") (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11).
В подтверждение своей позиции истцом в материалы дела было представлено письмо ООО "Аудитпартнер", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7 составляет 4 000 000 рублей.
Поскольку статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Правовая гарантия" Новосельцевой Анне Ленвеловне (390000, г. Рязань, ул. Садовая, д. 27, 2-ой этаж).
На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7 по состоянию на 01.01.2013.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Правовая гарантия" Новосельцевой Анны Ленвеловны от 30.08.2014 N 449 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080082:7 по состоянию на 01.01.2013 составила 4 199 798 рублей.
Таким образом, экспертное заключение свидетельствует о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка действительно существенно отличается от определенной экспертом рыночной стоимости этого земельного участка.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности указанного экспертного заключения, а также иного отчета в обоснование своих возражений ответчиками не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленное экспертное заключение наряду с другими доказательствами по делу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта от 30.08.2014 N 449.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.
Таким образом, судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.
Довод апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Правовая гарантия" от 30.08.2014 N 449 в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, не может быть принят во внимание судом.
В обоснование своей позиции министерство ссылается на следующие нарушения.
1. Экспертом необоснованно не применена поправка на местоположение.
2. При применении поправки на размер экспертом не приведено обоснование корректности использования методики А.Д. Власова.
3. В заключении отсутствует подтверждение и обоснование поправки на комиссионные риэлторам, к заключению эксперта не приложены материалы, позволяющие установить авторство данной информации и дату ее подготовки.
4. В экспертном заключении отсутствует ряд важных вычислений (в частности, расчет поправки на размер земельного участка, а также расчет весов каждого из объектов-аналогов), обеспечивающих проверяемость выводов эксперта.
5. Часть информации, имеющейся в таблицах сравнения объекта исследования с объектами-аналогами, отсутствует в объявлениях о данных объектах (фактически единственном источнике, содержащем информацию об объектах-аналогах). Т.е. фактически, экспертом приведены ничем не обоснованные характеристики объектов-аналогов (нельзя исключать, что приведенные характеристики подобраны таким образом, чтобы рыночная стоимость объекта исследования была минимальна).
6. Подбор объектов-аналогов произведен экспертом некорректно. Об указанном свидетельствует существенное различие величин скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов-аналогов.
Между тем в ходе рассмотрения дела по существу экспертом Новосельцевой Анной Ленвеловной были даны пояснения по экспертному заключению.
Так, по первому нарушению эксперт пояснил, что анализ наиболее эффективного использования земельного участка приведен в полном объеме и представлен на страницах 33-34 дополнительного экспертного заключения. В большей степени на анализ наиболее эффективного использования повлияло фактическое использование земельного участка - под торгово-складскими зданиями. Экспертом отмечено, что данная позиция подтверждается Федеральным Стандартом Оценки N 7 (далее ФСО N 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 ФСО N 7).
По второму доводу возражений министерства экспертом были даны пояснения о том, что анализ рынка и ценообразующие факторы, влияющие на стоимость оцениваемого земельного участка, приведены в полном объеме и имеются на страницах 15-33 дополнительного экспертного заключения.
По третьему доводу эксперт указал, что в связи с тем, что оценке подлежит сам земельный участок, а не объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), расположенные на нем, им в расчетах учитывались коммуникации как по границе участка с возможностью подключения. То есть, сами коммуникации относятся непосредственно к зданиям (строения, сооружениям), но, учитывая, что эти коммуникации подведены через оцениваемый земельный участок, в случае какого-либо строительства имеется более "упрощенная" возможность их подключения.
В отношении четвертого довода эксперт пояснил, что при выборе объектов аналогов все их характеристики уточняются непосредственно у продавцов по причине того, что возможны случаи несовпадения информации, изложенной в тексте объявления, с фактическими данными. Действия, направленные на уточнение характеристик объектов, выбранных в качестве аналогов, являются общеустановленной практикой в области оценки, иначе невозможно получить информацию для сравнения объекта оценки с объектами аналогами. Соответственно и в данном случае вся информация уточнялась у продавцов по телефонам, приведенным в тексте объявления, что не является нарушением ФСО и соответственно принципов обоснованности.
По пятому и шестому доводам министерства эксперт указал, что в экспертном заключении содержатся все ссылки, позволяющие определить источники информации, обоснование корректировки на комиссионные риэлторам полностью приведено, кроме того, на странице 58 дополнительного экспертного заключения приведены четкие данные по размерам корректировок. Вся информация о корректировках актуальна именно на дату оценки и может быть проверена по указанным телефонам. Все объекты аналоги находятся на одинаковом удалении от центра г. Рязани, имеют одинаковый тип окружающей застройки, одинаковую транспортную доступность. Более того, в данном случае данная корректировка не зависит от района города, в котором расположен объект (Московский, Железнодорожный и т.д.), в данном случае местоположение имеет значение, что объекты расположены на "окраинах города, а не "внутри" него. Обоснование корректировки на размер приведено на странице 58 экспертного заключения, где также кроме формулы указан и сам расчет (технические вычисления показателя) данной корректировки, и то, что все расчеты, выполняемые оценщиками для работ по оценке, производятся с использованием Microsoft office Excel и это установленная практика у всех оценщиков. Расчет удельных весов полностью приведен на странице 60 в таблице в графе "расчет удельных весов". Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен на странице 61 дополнительного экспертного заключения.
Таким образом, возражения на экспертное заключение от 30.08.2014 N 449 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельных участков, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.
В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
В рассматриваемом случае министерством не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.
Не соглашаясь с заключением эксперта, министерство фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".
Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.
Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал министерству в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В данном случае выводы эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 30.08.2014 N 449, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.
Утверждение министерства о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2014 по делу N А54-6110/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)