Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Троицкое" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2009 по делу N А07-1732/2009 (судья Мавлютов И.Т.) в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Троицкое" в пользу администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району пени за просрочку платежей в размере 32 790 руб. 36 коп., а также в части расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2004 N 818,
установил:
администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (далее - истец, администрация района) в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и г. Мелеузу (далее - КУС МЗИО РБ по Мелеузовскому району) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Троицкое" (далее - ответчик, ООО "Троицкое", общество, податель апелляционной жалобы) о взыскании основного долга по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2004 N 818 в размере 264 923 руб. 03 коп., договорной пени в размере 32 790 руб. 36 коп., всего 297 713 руб. 39 коп., а также о расторжении указанного договора аренды.
Решением суда первой инстанции от 05.05.2009 иск удовлетворен.
Мотивируя принятое решение, суд исходил из действительности договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2004 N 818. Учитывая, что ответчиком наличие долга признано, но добровольно задолженность не погашена, суд взыскал ее в принудительном порядке. Суд пришел к выводу о том, что сумма арендных платежей подтверждена истцом документально. Пени за просрочку арендных платежей взысканы судом в порядке ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на основании п. 7.2 договора аренды от 25.11.2004 N 818. Ввиду доказанности факта неуплаты арендных платежей ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа суд расторгнул спорный договор аренды на основании ст. 619 ГК РФ.
ООО "Троицкое" с решением суда первой инстанции не согласилось в части взыскания с общества в пользу администрации района в лице КУС МЗИО РБ по Мелеузовскому району пени за просрочку платежей в размере 32 790 руб. 36 коп., а также в части расторжения договора аренды от 25.11.2004 N 818, просит решение в указанной части изменить: взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 10 000 руб., в расторжении договора аренды отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что истцом не доказан факт существенности нарушения арендатором обязательств по договору аренды. Между тем в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Также податель жалобы считает, что превышение неустойки над суммой возможных убытков, высокий процент неустойки, тяжелое финансовое положение общества являются основанием для уменьшения пени в порядке ст. 333 ГК РФ,
Администрация района в лице КУС МЗИО РБ по Мелеузовскому району представила письменный отзыв на апелляционную жалобу. Считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении жалобы просит отказать. Полагает, что оснований для уменьшения пени в рассматриваемом случае не имеется.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. До начала судебного разбирательства в суд апелляционной инстанции от администрации района поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.
В соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
В отсутствие возражений сторон в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ решение пересматривается судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 25.11.2004 между администрацией Мелеузовского района и г. Мелеуза и ООО "Троицкое" заключен договор аренды N 818 находящегося в государственной собственности земельного участка (л. д. 14-16), в соответствии с условиями которого обществу передан в аренду земельный участок площадью 6117,8 га с кадастровым номером 02:37:000000:0056, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, в границах СПК "Новый путь", из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения (п. 1.1 договора).
Срок аренды участка сторонами установлен с 02.04.2004 по 02.04.2053 (п. 3.1 договора).
По условиям договора ответчик обязан использовать земельный участок для сельскохозяйственного производства (п. 1.2 договора), своевременно и в полном объеме вносить арендную плату равными долями поквартально от указанной в п. 4.2 договора суммы, в срок до 10 числа следующего за отчетным кварталом, а за четвертый квартал - до 25 декабря текущего года, либо авансом за весь год (п. 4.3 договора).
В соответствии с условиями п. 7.2 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период.
Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2004 N 818 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (оборот л.д. 32).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 02.04.2004 (л. д. 33).
Согласно утверждению истца по состоянию на 24.12.2008 арендные платежи обществом в нарушение условий договора аренды от 25.11.2004 N 818 не были уплачены.
Претензией на сумму 309 637 руб. 56 коп. (исх. N 1266 от 01.11.2008) истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате в срок до 01.12.2008, а в случае неуплаты - о досрочном расторжении договора аренды от 25.11.2004 N 818 (л. д. 42). Данная претензия направлена ответчику заказным письмом (л. д. 43), оставлена без ответа.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации района в арбитражный суд с настоящим иском (л. д. 10-12). К иску приложен расчет задолженности по арендной плате и пени за 2008 г. по состоянию на 24.12.2008 (л. д. 41).
Ответчик наличие долга признал (протокол судебного заседания от 24.03.2009).
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения судебного акта в обжалуемой ответчиком части.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, в том числе, что досрочное расторжение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав представленный в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что неуплата арендных платежей размере 264 923 руб. 03 коп. по состоянию на 24.12.2008 в рассматриваемом случае следует квалифицировать как существенные нарушения договора аренды земельного участка от 25.11.2004 N 818.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела усматривается, что ответчик в течение длительного срока систематически не уплачивал арендную плату. В частности, из представленного истцом расчета исковых требований, не опровергнутого ответчиком (л. д. 41), следует, что невыполнение арендатором своего обязательства по внесению арендных платежей имело место и в предшествующие периоды, не являющиеся спорными, в связи с чем задолженность по арендной плате была взыскана в судебном порядке. Спорная в рамках настоящего дела задолженность образовалась за весь 2008 год. Доказательства погашения суммы основного долга, истребуемого истцом в рамках настоящего дела, ответчик суду не представил, при том, что долг ответчиком признан.
Из указанного, по мнению суда апелляционной инстанции, следует, что нарушение своих обязательств арендатором является существенным, поскольку при таких обстоятельствах арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора - арендных платежей за использование земельного участка.
Претензией от 01.11.2008 истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате в срок до 01.12.2008, а в случае неуплаты - о досрочном расторжении договора аренды от 25.11.2004 N 818 (л. д. 42). Получение данной претензии ответчик не отрицал. В разумный срок нарушение условий договора о порядке уплаты арендных платежей арендатором не устранено. Задолженность по арендной плате в сумме, указанной в исковом заявлении, как указано выше, ответчиком не погашена.
Из содержания указанной претензии, в которой имелось предложение расторгнуть договор по соглашению сторон в случае невыполнения требования по погашению задолженности, суд апелляционной инстанции делает вывод о соблюдении арендодателем установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, удовлетворение требований истца по досрочному расторжению спорного договора аренды является законным и обоснованным.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).
Принимая во внимание названные выше положения закона, условия п. 7.2 спорного договора аренды, суд удовлетворил требования истца о взыскании пени в размере 32 790 руб. 36 коп., не усмотрев в данном случае оснований для уменьшения договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.
Правильность расчета неустойки подателем жалобы не оспаривается, однако общество настаивает на уменьшении пени до 10 000 руб.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции, так же как и суд первой инстанции, не усматривает оснований для уменьшения договорной неустойки. Взысканная судом с общества в пользу администрации района неустойка в размере 32 790 руб. 36 коп. составляет 12,4% от суммы основного долга (264 923 руб. 03 коп.), что не может быть расценено в качестве явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Тяжелое финансовое положение ответчика (введение в отношении него процедуры наблюдения) основанием для применения ст. 333 ГК РФ не является.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2009 по делу N А07-1732/2009 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Троицкое" в пользу администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району пени за просрочку платежей в размере 32 790 руб. 36 коп., а также в части расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2004 N 818 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Троицкое" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.07.2009 N 18АП-5086/2009 ПО ДЕЛУ N А07-1732/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 18АП-5086/2009
Дело N А07-1732/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Троицкое" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2009 по делу N А07-1732/2009 (судья Мавлютов И.Т.) в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Троицкое" в пользу администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району пени за просрочку платежей в размере 32 790 руб. 36 коп., а также в части расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2004 N 818,
установил:
администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (далее - истец, администрация района) в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и г. Мелеузу (далее - КУС МЗИО РБ по Мелеузовскому району) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Троицкое" (далее - ответчик, ООО "Троицкое", общество, податель апелляционной жалобы) о взыскании основного долга по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2004 N 818 в размере 264 923 руб. 03 коп., договорной пени в размере 32 790 руб. 36 коп., всего 297 713 руб. 39 коп., а также о расторжении указанного договора аренды.
Решением суда первой инстанции от 05.05.2009 иск удовлетворен.
Мотивируя принятое решение, суд исходил из действительности договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2004 N 818. Учитывая, что ответчиком наличие долга признано, но добровольно задолженность не погашена, суд взыскал ее в принудительном порядке. Суд пришел к выводу о том, что сумма арендных платежей подтверждена истцом документально. Пени за просрочку арендных платежей взысканы судом в порядке ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на основании п. 7.2 договора аренды от 25.11.2004 N 818. Ввиду доказанности факта неуплаты арендных платежей ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа суд расторгнул спорный договор аренды на основании ст. 619 ГК РФ.
ООО "Троицкое" с решением суда первой инстанции не согласилось в части взыскания с общества в пользу администрации района в лице КУС МЗИО РБ по Мелеузовскому району пени за просрочку платежей в размере 32 790 руб. 36 коп., а также в части расторжения договора аренды от 25.11.2004 N 818, просит решение в указанной части изменить: взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 10 000 руб., в расторжении договора аренды отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что истцом не доказан факт существенности нарушения арендатором обязательств по договору аренды. Между тем в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Также податель жалобы считает, что превышение неустойки над суммой возможных убытков, высокий процент неустойки, тяжелое финансовое положение общества являются основанием для уменьшения пени в порядке ст. 333 ГК РФ,
Администрация района в лице КУС МЗИО РБ по Мелеузовскому району представила письменный отзыв на апелляционную жалобу. Считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении жалобы просит отказать. Полагает, что оснований для уменьшения пени в рассматриваемом случае не имеется.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. До начала судебного разбирательства в суд апелляционной инстанции от администрации района поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.
В соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
В отсутствие возражений сторон в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ решение пересматривается судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 25.11.2004 между администрацией Мелеузовского района и г. Мелеуза и ООО "Троицкое" заключен договор аренды N 818 находящегося в государственной собственности земельного участка (л. д. 14-16), в соответствии с условиями которого обществу передан в аренду земельный участок площадью 6117,8 га с кадастровым номером 02:37:000000:0056, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, в границах СПК "Новый путь", из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения (п. 1.1 договора).
Срок аренды участка сторонами установлен с 02.04.2004 по 02.04.2053 (п. 3.1 договора).
По условиям договора ответчик обязан использовать земельный участок для сельскохозяйственного производства (п. 1.2 договора), своевременно и в полном объеме вносить арендную плату равными долями поквартально от указанной в п. 4.2 договора суммы, в срок до 10 числа следующего за отчетным кварталом, а за четвертый квартал - до 25 декабря текущего года, либо авансом за весь год (п. 4.3 договора).
В соответствии с условиями п. 7.2 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период.
Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2004 N 818 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (оборот л.д. 32).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 02.04.2004 (л. д. 33).
Согласно утверждению истца по состоянию на 24.12.2008 арендные платежи обществом в нарушение условий договора аренды от 25.11.2004 N 818 не были уплачены.
Претензией на сумму 309 637 руб. 56 коп. (исх. N 1266 от 01.11.2008) истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате в срок до 01.12.2008, а в случае неуплаты - о досрочном расторжении договора аренды от 25.11.2004 N 818 (л. д. 42). Данная претензия направлена ответчику заказным письмом (л. д. 43), оставлена без ответа.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации района в арбитражный суд с настоящим иском (л. д. 10-12). К иску приложен расчет задолженности по арендной плате и пени за 2008 г. по состоянию на 24.12.2008 (л. д. 41).
Ответчик наличие долга признал (протокол судебного заседания от 24.03.2009).
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения судебного акта в обжалуемой ответчиком части.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, в том числе, что досрочное расторжение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав представленный в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что неуплата арендных платежей размере 264 923 руб. 03 коп. по состоянию на 24.12.2008 в рассматриваемом случае следует квалифицировать как существенные нарушения договора аренды земельного участка от 25.11.2004 N 818.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела усматривается, что ответчик в течение длительного срока систематически не уплачивал арендную плату. В частности, из представленного истцом расчета исковых требований, не опровергнутого ответчиком (л. д. 41), следует, что невыполнение арендатором своего обязательства по внесению арендных платежей имело место и в предшествующие периоды, не являющиеся спорными, в связи с чем задолженность по арендной плате была взыскана в судебном порядке. Спорная в рамках настоящего дела задолженность образовалась за весь 2008 год. Доказательства погашения суммы основного долга, истребуемого истцом в рамках настоящего дела, ответчик суду не представил, при том, что долг ответчиком признан.
Из указанного, по мнению суда апелляционной инстанции, следует, что нарушение своих обязательств арендатором является существенным, поскольку при таких обстоятельствах арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора - арендных платежей за использование земельного участка.
Претензией от 01.11.2008 истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате в срок до 01.12.2008, а в случае неуплаты - о досрочном расторжении договора аренды от 25.11.2004 N 818 (л. д. 42). Получение данной претензии ответчик не отрицал. В разумный срок нарушение условий договора о порядке уплаты арендных платежей арендатором не устранено. Задолженность по арендной плате в сумме, указанной в исковом заявлении, как указано выше, ответчиком не погашена.
Из содержания указанной претензии, в которой имелось предложение расторгнуть договор по соглашению сторон в случае невыполнения требования по погашению задолженности, суд апелляционной инстанции делает вывод о соблюдении арендодателем установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, удовлетворение требований истца по досрочному расторжению спорного договора аренды является законным и обоснованным.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).
Принимая во внимание названные выше положения закона, условия п. 7.2 спорного договора аренды, суд удовлетворил требования истца о взыскании пени в размере 32 790 руб. 36 коп., не усмотрев в данном случае оснований для уменьшения договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.
Правильность расчета неустойки подателем жалобы не оспаривается, однако общество настаивает на уменьшении пени до 10 000 руб.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции, так же как и суд первой инстанции, не усматривает оснований для уменьшения договорной неустойки. Взысканная судом с общества в пользу администрации района неустойка в размере 32 790 руб. 36 коп. составляет 12,4% от суммы основного долга (264 923 руб. 03 коп.), что не может быть расценено в качестве явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Тяжелое финансовое положение ответчика (введение в отношении него процедуры наблюдения) основанием для применения ст. 333 ГК РФ не является.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2009 по делу N А07-1732/2009 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Троицкое" в пользу администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району пени за просрочку платежей в размере 32 790 руб. 36 коп., а также в части расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2004 N 818 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Троицкое" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)