Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Бутакова М.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Чукреевой Н.В.,
судей Кочеровой Л.В., Оганесян Л.С.,
при секретаре С.,
рассмотрев в судебном заседании 07 августа 2015 года дело по частной жалобе ООО "Славутич" на определение Кировского районного суда города Омска от 20 мая 2015 года, которым постановлено:
"Изменить первоначально установленную в Определении Кировского районного суда г. Омска от <...> по делу N <...> начальную продажную стоимость объектов недвижимости и земельных участков, которые являются предметом ипотеки, установив ее следующим образом:
- Здание конторы, назначение: административное. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...>, Литер: <...> Адрес (местоположение): <...> без учета НДС <...> рублей.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для хозяйственной деятельности. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...>, (не облагается НДС) <...> рубля.
- Здание насосной станции, назначение: производственное. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...>. Литер: <...>. Адрес (местоположение): <...>, без учета НДС <...> рублей.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для хозяйственной деятельности. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...>, (не облагается НДС) <...> рублей.
- Здание телятника, назначение: производственное. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...>. Литер: <...>. Адрес (местоположение): <...> без учета НДС <...> рублей.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для хозяйственной деятельности. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...>, (не облагается НДС) <...> рублей.
- Здание столовой, назначение: общественное питание. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...> Литер: <...>. Адрес (местоположение): <...>, без учета НДС <...> рубля.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для хозяйственной деятельности. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...>, (не облагается НДС) <...> рублей.
- Здание комплекса из двух ферм, назначение: производственное. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...> Литер: <...> Адрес (местоположение): <...>, без учета НДС <...> рублей.
- Здание комплекса из двух ферм для скота, назначение: производственное. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...>. Литер: <...>. Адрес (местоположение): <...>, без учета НДС <...> рублей.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для хозяйственной деятельности. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...>, (не облагается НДС) <...> рублей.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов сбыта и заготовок. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...> (не облагается НДС), стоимость <...> рублей",
заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия
установила:
ОАО "Россельхозбанк" обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения определения суда.
В обоснование заявленных требований указывалось на то, что заочным решением Кировского районного суда г. Омска от <...> солидарно с ООО "Славутич", Б.Р., Б.Р. в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере <...>, обращено взыскание на объекты недвижимости (нежилые помещения и земельные участки), являющиеся предметом ипотеки. Определением Кировского районного суда г. Омска от <...> между сторонами было заключено мировое соглашение, по условиям которого ответчики обязались осуществлять погашение кредита согласно утвержденному графику. Однако условия мирового соглашения ими не исполнялись, в связи с чем истец обратился в суд с заявлением о принудительном исполнении мирового соглашения. Поскольку с момента утверждения мирового соглашения прошло <...>, а торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися, полагали, что рыночная стоимость заложенного имущества с момента утверждения мирового соглашения уменьшилась.
С учетом изложенного, просили изменить способ и порядок исполнения определения суда от <...>, уменьшив начальную продажную стоимость объектов недвижимости до их рыночной стоимости в соответствии с отчетом О. N <...> от <...>
В судебном заседании представитель истца ОАО "Россельхозбанк" - Б.Я., действующая на основании доверенности, заявление поддержала.
Ответчики - Б.Р., представитель ООО "Славутич" - Д., действующий на основании доверенности, против удовлетворения заявления возражали.
Соответчик Б.Р., судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше определение.
В частной жалобе представитель ООО "Славутич" - Б.Р., действующий на основании доверенности, просит определение суда отменить, ссылаясь на то, что отчет О., на основании которого суд изменил начальную продажную стоимость объектов недвижимости, составлен с нарушениями требований действующего законодательства. Также полагает, что в рассматриваемом случае после признания первых торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель должен был вынести постановление о снижении цены заложенного имущества, а в случае его не реализации на повторных торгах, предложить банку оставить это имущество за собой по цене на <...>% ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника.
В суд апелляционной инстанции поступили возражения (отзыв) и дополнительные возражения на частную жалобу, подписанные представителя ОАО "Россельхозбанк" - Б.Я., действующей на основании доверенности, в которых она просит оставить определение суда без изменения, частную жалобу - без удовлетворения.
В порядке п. 3 ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации частная жалоба на определение судьи об изменении способа и порядка исполнения решения (определения) суда рассматривается без извещения лиц, участвующих в деле.
Представитель ОАО "Россельхозбанк" - Б.Я., ответчик Б.Р., являющийся также представителем ООО "Славутич", и представитель ООО "Славутич" - Д. приняли участие в суде апелляционной инстанции.
Выслушав объяснения представителя истца, согласившейся с определением суда, ответчика Б.Р. и представителей ООО "Славутич", просивших об отмене судебного постановления, обсудив доводы частной жалобы, возражений (отзыва) на частную жалобу, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Согласно ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в частной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ч. 1 ст. 330, ч. 2 ст. 334 ГПК РФ основаниями для отмены определения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении (определении) суда обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
Такие нарушения районным судом при разрешении заявления ОАО "Россельхозбанк" об изменении способа и порядка исполнения определения суда были допущены.
Так, вынося обжалуемое определение, суд первой инстанции руководствовался ст. 203 ГПК РФ, согласно которой суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе ... изменить способ и порядок исполнения решения (определения) суда.
В соответствии со ст. 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления взыскатель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело ..., вопрос ... об изменении способа и порядка исполнения. Такое заявление рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 203 настоящего Кодекса.
Аналогичные положения закреплены в ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Таким образом, применительно к вышеуказанным нормам права изменение способа или порядка исполнения судебного акта (в т.ч. определения об утверждении мирового соглашения) допустимо лишь в том случае, если процессуальное решение не может быть исполнено в силу обстоятельств, затрудняющих исполнение либо свидетельствующих о невозможности исполнения способом, указанным в судебном акте, но возможность его исполнения сохраняется. Изменение способа исполнения может заключаться в замене одного вида исполнения другим или в определенной трансформации первоначального способа исполнения.
В Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г.) указано, что после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.
Для подтверждения фактической обоснованности заявления заинтересованной стороной должны быть представлены доказательства, соответствующие требованиям ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ и подтверждающие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, значительно уменьшилась и существенно отличается от его начальной продажной стоимости, определенной судом. Однако в нарушение приведенных требований закона таких доказательств истцом представлено не было.
В частности, из материалов дела следует, что вступившим в законную силу заочным решением Кировского районного суда города Омска от <...> были частично удовлетворены исковые требования ОАО "Россельхозбанк", в солидарном порядке с ООО "Славутич", Б.Р., Б.Р. в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору от <...> в размере <...>, обращено взыскание на предмет залога - 6 земельных участков и 7 производственных помещений путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости недвижимого имущества в соответствии с отчетом о рыночной и ликвидационной стоимости N <...>, подготовленным Ф. Совокупная начальная стоимость всех объектов залога составила <...> руб. В <...> г. на основании исполнительных листов, выданных по указанному решению суда, в отношении должников ООО "Славутич", Б.Р., Б.Р. возбуждены исполнительные производства.
В рамках исполнительного производства определением Кировского районного суда г. Омска от <...> утверждено мировое соглашение, заключенное между сторонами, которым определен график погашения задолженности ответчиков перед кредитором. Также предусмотрено, что в случае ненадлежащего исполнения должниками условий мирового соглашения последнее будет обращено к принудительному исполнению с обращением взыскания на 13 объектов недвижимости, находящихся в залоге. При этом начальная продажная стоимость объектов недвижимости в их совокупности (<...> руб.) полностью идентична начальной продажной стоимости имущества, определенной заочным решением суда от <...>
Обращаясь с заявлением об изменении способа и порядка исполнения названного судебного акта, ОАО "Россельхозбанк" указало на то, что проведенные <...> судебным приставом-исполнителем торги по продаже объектов недвижимости, являющихся предметом залога, признаны несостоявшимися. Заявитель полагал, что рыночная цена заложенного имущества существенно уменьшилась после утверждения мирового соглашения, в связи с чем, имеются правовые основания для ее изменения в процессуальной форме, установленной для изменения способа и порядка исполнения судебного акта. В обоснование иного размера рыночной стоимости 13-ти объектов недвижимости заявителем представлен отчет О. N <...> от <...>.
Между тем, данное доказательство не может быть положено в основу судебного акта, поскольку не отвечает принципам обоснованности и однозначности, в связи с чем надлежащим доказательством не является.
Так, с целью совокупного анализа стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога, коллегией судей проведен сравнительный анализ начальной продажной стоимости, определенной в мировом соглашении, утвержденном судом <...>, и рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в отчете О. При сравнительном анализе установлены следующие различия в стоимости.
1) Здание конторы. Литер <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
2) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
3) Здание насосной станции. Литер <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
4) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
5) Здание телятника. Литера <...>. Местоположение: Омская <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
6) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
7) Здание столовой. Литера <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
8) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
9) Здание комплекса из двух ферм Литера <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
10) Здание комплекса из двух ферм для скота. Литера <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
11) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
12) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
13) Сооружение силосной траншеи. Литера <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб., хотя в заявлении ОАО "Россельхозбанк" об изменении способа и порядка исполнения определения суда данное сооружение не значится.
Из отчета N <...> следует, что О. является профессиональным субъектом оценочной деятельности. Следовательно, на данного профессионального участника распространяются требования Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. С учетом правового режима объектов, являющихся предметом оценки, обязательным к применению является Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611.
В силу п. 7 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255, при определении стоимости объекта залога определению подлежит рыночная стоимость предметов залога.
Согласно ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Отчет о рыночной стоимости может быть признан недостоверным, если судом будет установлено, что он составлен с нарушением требований, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" или стандартами оценочной деятельности.
Оценивая отчет N <...> от <...>, коллегия судей исходит из проверки соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства об оценочной деятельности, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
В п. 5 ФСО N 7 указано, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Между тем, в отчете ООО "Межрегиональный центр оценки "ОПТИМА" указано, что осмотр и оценка объектов выполнены <...>, то есть до заключения с ОАО "Россельхозбанк" договора для проведения оценки от <...> При этом рыночная и ликвидационная стоимость объектов недвижимости указаны по состоянию на дату оценки - <...> г.
Также из содержания отчета следует, что методология исследования в отношении земельных участков основана на использовании сравнительного подхода, в отношении нежилых строений - на использовании сравнительного и затратного подходов, отказ от использования доходного подхода обоснован.
В соответствии с п. п. 14, 15 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256, затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
На основании п. 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, обычно используется ряд элементов сравнения, в числе которых указано и местоположение объекта.
Однако в нарушение указанных требований оценщиком О. объекты-аналоги для спорных нежилых помещений выбраны не достаточно корректно. Так, заложенное ответчиком недвижимое имущество находится в <...>, в то время как в отчете N <...> в качестве аналогов указаны: производственное помещение в <...>, коровник в <...> (страница 90 таблица 73); строения в <...> и в <...> (страница 95 - 96 таблица 77), которые территориально находятся от <...> на значительно большем расстоянии.
Заслуживают также внимания доводы частной жалобы о необоснованном применении в оспариваемом отчете корректировки на уторговывание в размере <...>%, то есть как указал сам оценщик, в максимальном значении. Ссылки же на данные специалистов риелторских агентств как на обоснование применения коэффициента в таком размере не могут быть учтены, поскольку мнение данных участников рынка недвижимости не носит официального характера. В дополнительных возражениях на частную жалобу сторона истца также указывает на то, что согласно анализу рынка недвижимости допустимый диапазон корректировки на торг составляет от <...> до <...>%.
Изложенные в дополнительных возражениях на частную жалобу доводы стороны истца о том, что арбитражный суд Омской области отказал ООО "Славутич" в удовлетворении иска о признании недействительным отчета О. от <...>, не могут быть учтены. Действительно, на официальном сайте арбитражного суда Омской области в информационно-коммуникационной сети "Интернет" (в разделе "Картотека арбитражных дел") размещена информация по делу N <...>, согласно которой решением от <...>, действительно, был отклонен вышеуказанный иск ООО "Славутич" к О. Из опубликованного на сайте текста судебного решения следует, что основанием для отказа послужил тот факт, что ООО "Славутич" (в нарушение разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92) не доказало, что оспариваемый отчет обязателен для применения и может быть предметом самостоятельного оспаривания. При этом, каких-либо суждений относительно соответствия/несоответствия отчета положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", решение суда не содержит.
Также коллегия судей отмечает, что различие в размере стоимости, определенной в мировом соглашении, и в отчете ООО "Межрегиональный центр оценки "ОПТИМА" является значительным (стоимость имущества изменена на <...>%), ставящим под сомнение достоверность данного отчета.
Также в качестве контраргументов заинтересованного лица о значительном занижении ОАО "Россельхозбанк" стоимости заложенного имущества судебной коллегией в порядке ст. 327.1 ГПК РФ был приобщен представленный ООО "Славутич" отчет об оценке М. N <...> от <...>, согласно которому общая стоимость спорного имущества составляет около <...> руб., что соотносится с отчетом Э. N <...> от <...>, представленного ООО "Славутич" в материалы дела в <...> г., где общая стоимость заложенного имущества составляла около <...> руб. Однако, процессуальных оснований для определения начальной продажной стоимости имущества в соответствии с данным отчетом также не имеется, поскольку ООО "Славутич" заявителем по настоящему делу не являлось, а указанная в отчете М. стоимость спорных объектов недвижимости превышает стоимость, установленную в мировом соглашении. Следовательно, по мотивам, заявленным ОАО "Россельхозбанк" (значительное изменение стоимости имущества), данная стоимость учтена быть не может.
Кроме того, является обоснованным и указание автора жалобы на то, что порядок реализации заложенного имущества по решению (определению) суда установлен ст. 350 Гражданского кодекса РФ, ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. ст. 87, 89 - 92 ФЗ "Об исполнительном производстве", предусматривающими возможность проведения повторных торгов, снижения стоимости реализуемого имущества на пятнадцать процентов и оставления имущества за взыскателем по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах.
С учетом изложенного, поскольку фактическая обоснованность доводов заявителя по результатам правовой оценки подтверждения не нашла, суд апелляционной инстанции процессуальных условий для изменения способа или порядка исполнения судебного акта не усматривает. В связи с чем определение суда от 20 мая 2015 г. подлежит отмене, как не соответствующее нормам процессуального права.
Руководствуясь статьей 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
определение Кировского районного суда города Омска от 20 мая 2015 года отменить.
В удовлетворении требований ОАО "Россельхозбанк" об изменении способа и порядка исполнения определения Кировского районного суда г. Омска от <...> отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.08.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4463/2015
Обстоятельства: Определением изменены способ и порядок исполнения решения суда путем изменения первоначально установленной начальной продажной стоимости объектов недвижимости и земельных участков, которые являются предметом ипотеки.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2015 г. по делу N 33-4463/2015
Председательствующий: Бутакова М.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Чукреевой Н.В.,
судей Кочеровой Л.В., Оганесян Л.С.,
при секретаре С.,
рассмотрев в судебном заседании 07 августа 2015 года дело по частной жалобе ООО "Славутич" на определение Кировского районного суда города Омска от 20 мая 2015 года, которым постановлено:
"Изменить первоначально установленную в Определении Кировского районного суда г. Омска от <...> по делу N <...> начальную продажную стоимость объектов недвижимости и земельных участков, которые являются предметом ипотеки, установив ее следующим образом:
- Здание конторы, назначение: административное. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...>, Литер: <...> Адрес (местоположение): <...> без учета НДС <...> рублей.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для хозяйственной деятельности. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...>, (не облагается НДС) <...> рубля.
- Здание насосной станции, назначение: производственное. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...>. Литер: <...>. Адрес (местоположение): <...>, без учета НДС <...> рублей.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для хозяйственной деятельности. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...>, (не облагается НДС) <...> рублей.
- Здание телятника, назначение: производственное. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...>. Литер: <...>. Адрес (местоположение): <...> без учета НДС <...> рублей.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для хозяйственной деятельности. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...>, (не облагается НДС) <...> рублей.
- Здание столовой, назначение: общественное питание. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...> Литер: <...>. Адрес (местоположение): <...>, без учета НДС <...> рубля.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для хозяйственной деятельности. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...>, (не облагается НДС) <...> рублей.
- Здание комплекса из двух ферм, назначение: производственное. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...> Литер: <...> Адрес (местоположение): <...>, без учета НДС <...> рублей.
- Здание комплекса из двух ферм для скота, назначение: производственное. Площадь: общая <...> кв. м. Инвентарный номер: <...>. Литер: <...>. Адрес (местоположение): <...>, без учета НДС <...> рублей.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для хозяйственной деятельности. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...>, (не облагается НДС) <...> рублей.
- Земельный участок с кадастровым номером <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов сбыта и заготовок. Площадь: <...> кв. м. Адрес (местоположение): <...> (не облагается НДС), стоимость <...> рублей",
заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия
установила:
ОАО "Россельхозбанк" обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения определения суда.
В обоснование заявленных требований указывалось на то, что заочным решением Кировского районного суда г. Омска от <...> солидарно с ООО "Славутич", Б.Р., Б.Р. в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере <...>, обращено взыскание на объекты недвижимости (нежилые помещения и земельные участки), являющиеся предметом ипотеки. Определением Кировского районного суда г. Омска от <...> между сторонами было заключено мировое соглашение, по условиям которого ответчики обязались осуществлять погашение кредита согласно утвержденному графику. Однако условия мирового соглашения ими не исполнялись, в связи с чем истец обратился в суд с заявлением о принудительном исполнении мирового соглашения. Поскольку с момента утверждения мирового соглашения прошло <...>, а торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися, полагали, что рыночная стоимость заложенного имущества с момента утверждения мирового соглашения уменьшилась.
С учетом изложенного, просили изменить способ и порядок исполнения определения суда от <...>, уменьшив начальную продажную стоимость объектов недвижимости до их рыночной стоимости в соответствии с отчетом О. N <...> от <...>
В судебном заседании представитель истца ОАО "Россельхозбанк" - Б.Я., действующая на основании доверенности, заявление поддержала.
Ответчики - Б.Р., представитель ООО "Славутич" - Д., действующий на основании доверенности, против удовлетворения заявления возражали.
Соответчик Б.Р., судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше определение.
В частной жалобе представитель ООО "Славутич" - Б.Р., действующий на основании доверенности, просит определение суда отменить, ссылаясь на то, что отчет О., на основании которого суд изменил начальную продажную стоимость объектов недвижимости, составлен с нарушениями требований действующего законодательства. Также полагает, что в рассматриваемом случае после признания первых торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель должен был вынести постановление о снижении цены заложенного имущества, а в случае его не реализации на повторных торгах, предложить банку оставить это имущество за собой по цене на <...>% ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника.
В суд апелляционной инстанции поступили возражения (отзыв) и дополнительные возражения на частную жалобу, подписанные представителя ОАО "Россельхозбанк" - Б.Я., действующей на основании доверенности, в которых она просит оставить определение суда без изменения, частную жалобу - без удовлетворения.
В порядке п. 3 ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации частная жалоба на определение судьи об изменении способа и порядка исполнения решения (определения) суда рассматривается без извещения лиц, участвующих в деле.
Представитель ОАО "Россельхозбанк" - Б.Я., ответчик Б.Р., являющийся также представителем ООО "Славутич", и представитель ООО "Славутич" - Д. приняли участие в суде апелляционной инстанции.
Выслушав объяснения представителя истца, согласившейся с определением суда, ответчика Б.Р. и представителей ООО "Славутич", просивших об отмене судебного постановления, обсудив доводы частной жалобы, возражений (отзыва) на частную жалобу, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Согласно ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в частной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ч. 1 ст. 330, ч. 2 ст. 334 ГПК РФ основаниями для отмены определения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении (определении) суда обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
Такие нарушения районным судом при разрешении заявления ОАО "Россельхозбанк" об изменении способа и порядка исполнения определения суда были допущены.
Так, вынося обжалуемое определение, суд первой инстанции руководствовался ст. 203 ГПК РФ, согласно которой суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе ... изменить способ и порядок исполнения решения (определения) суда.
В соответствии со ст. 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления взыскатель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело ..., вопрос ... об изменении способа и порядка исполнения. Такое заявление рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 203 настоящего Кодекса.
Аналогичные положения закреплены в ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Таким образом, применительно к вышеуказанным нормам права изменение способа или порядка исполнения судебного акта (в т.ч. определения об утверждении мирового соглашения) допустимо лишь в том случае, если процессуальное решение не может быть исполнено в силу обстоятельств, затрудняющих исполнение либо свидетельствующих о невозможности исполнения способом, указанным в судебном акте, но возможность его исполнения сохраняется. Изменение способа исполнения может заключаться в замене одного вида исполнения другим или в определенной трансформации первоначального способа исполнения.
В Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г.) указано, что после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.
Для подтверждения фактической обоснованности заявления заинтересованной стороной должны быть представлены доказательства, соответствующие требованиям ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ и подтверждающие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, значительно уменьшилась и существенно отличается от его начальной продажной стоимости, определенной судом. Однако в нарушение приведенных требований закона таких доказательств истцом представлено не было.
В частности, из материалов дела следует, что вступившим в законную силу заочным решением Кировского районного суда города Омска от <...> были частично удовлетворены исковые требования ОАО "Россельхозбанк", в солидарном порядке с ООО "Славутич", Б.Р., Б.Р. в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору от <...> в размере <...>, обращено взыскание на предмет залога - 6 земельных участков и 7 производственных помещений путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости недвижимого имущества в соответствии с отчетом о рыночной и ликвидационной стоимости N <...>, подготовленным Ф. Совокупная начальная стоимость всех объектов залога составила <...> руб. В <...> г. на основании исполнительных листов, выданных по указанному решению суда, в отношении должников ООО "Славутич", Б.Р., Б.Р. возбуждены исполнительные производства.
В рамках исполнительного производства определением Кировского районного суда г. Омска от <...> утверждено мировое соглашение, заключенное между сторонами, которым определен график погашения задолженности ответчиков перед кредитором. Также предусмотрено, что в случае ненадлежащего исполнения должниками условий мирового соглашения последнее будет обращено к принудительному исполнению с обращением взыскания на 13 объектов недвижимости, находящихся в залоге. При этом начальная продажная стоимость объектов недвижимости в их совокупности (<...> руб.) полностью идентична начальной продажной стоимости имущества, определенной заочным решением суда от <...>
Обращаясь с заявлением об изменении способа и порядка исполнения названного судебного акта, ОАО "Россельхозбанк" указало на то, что проведенные <...> судебным приставом-исполнителем торги по продаже объектов недвижимости, являющихся предметом залога, признаны несостоявшимися. Заявитель полагал, что рыночная цена заложенного имущества существенно уменьшилась после утверждения мирового соглашения, в связи с чем, имеются правовые основания для ее изменения в процессуальной форме, установленной для изменения способа и порядка исполнения судебного акта. В обоснование иного размера рыночной стоимости 13-ти объектов недвижимости заявителем представлен отчет О. N <...> от <...>.
Между тем, данное доказательство не может быть положено в основу судебного акта, поскольку не отвечает принципам обоснованности и однозначности, в связи с чем надлежащим доказательством не является.
Так, с целью совокупного анализа стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога, коллегией судей проведен сравнительный анализ начальной продажной стоимости, определенной в мировом соглашении, утвержденном судом <...>, и рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в отчете О. При сравнительном анализе установлены следующие различия в стоимости.
1) Здание конторы. Литер <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
2) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
3) Здание насосной станции. Литер <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
4) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
5) Здание телятника. Литера <...>. Местоположение: Омская <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
6) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
7) Здание столовой. Литера <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
8) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
9) Здание комплекса из двух ферм Литера <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
10) Здание комплекса из двух ферм для скота. Литера <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
11) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
12) Земельный участок с кадастровым номером <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб.
13) Сооружение силосной траншеи. Литера <...>. Местоположение: <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...> руб.; по представленной заявителем оценке - <...> руб., хотя в заявлении ОАО "Россельхозбанк" об изменении способа и порядка исполнения определения суда данное сооружение не значится.
Из отчета N <...> следует, что О. является профессиональным субъектом оценочной деятельности. Следовательно, на данного профессионального участника распространяются требования Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. С учетом правового режима объектов, являющихся предметом оценки, обязательным к применению является Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611.
В силу п. 7 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255, при определении стоимости объекта залога определению подлежит рыночная стоимость предметов залога.
Согласно ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Отчет о рыночной стоимости может быть признан недостоверным, если судом будет установлено, что он составлен с нарушением требований, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" или стандартами оценочной деятельности.
Оценивая отчет N <...> от <...>, коллегия судей исходит из проверки соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства об оценочной деятельности, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
В п. 5 ФСО N 7 указано, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Между тем, в отчете ООО "Межрегиональный центр оценки "ОПТИМА" указано, что осмотр и оценка объектов выполнены <...>, то есть до заключения с ОАО "Россельхозбанк" договора для проведения оценки от <...> При этом рыночная и ликвидационная стоимость объектов недвижимости указаны по состоянию на дату оценки - <...> г.
Также из содержания отчета следует, что методология исследования в отношении земельных участков основана на использовании сравнительного подхода, в отношении нежилых строений - на использовании сравнительного и затратного подходов, отказ от использования доходного подхода обоснован.
В соответствии с п. п. 14, 15 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256, затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
На основании п. 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, обычно используется ряд элементов сравнения, в числе которых указано и местоположение объекта.
Однако в нарушение указанных требований оценщиком О. объекты-аналоги для спорных нежилых помещений выбраны не достаточно корректно. Так, заложенное ответчиком недвижимое имущество находится в <...>, в то время как в отчете N <...> в качестве аналогов указаны: производственное помещение в <...>, коровник в <...> (страница 90 таблица 73); строения в <...> и в <...> (страница 95 - 96 таблица 77), которые территориально находятся от <...> на значительно большем расстоянии.
Заслуживают также внимания доводы частной жалобы о необоснованном применении в оспариваемом отчете корректировки на уторговывание в размере <...>%, то есть как указал сам оценщик, в максимальном значении. Ссылки же на данные специалистов риелторских агентств как на обоснование применения коэффициента в таком размере не могут быть учтены, поскольку мнение данных участников рынка недвижимости не носит официального характера. В дополнительных возражениях на частную жалобу сторона истца также указывает на то, что согласно анализу рынка недвижимости допустимый диапазон корректировки на торг составляет от <...> до <...>%.
Изложенные в дополнительных возражениях на частную жалобу доводы стороны истца о том, что арбитражный суд Омской области отказал ООО "Славутич" в удовлетворении иска о признании недействительным отчета О. от <...>, не могут быть учтены. Действительно, на официальном сайте арбитражного суда Омской области в информационно-коммуникационной сети "Интернет" (в разделе "Картотека арбитражных дел") размещена информация по делу N <...>, согласно которой решением от <...>, действительно, был отклонен вышеуказанный иск ООО "Славутич" к О. Из опубликованного на сайте текста судебного решения следует, что основанием для отказа послужил тот факт, что ООО "Славутич" (в нарушение разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92) не доказало, что оспариваемый отчет обязателен для применения и может быть предметом самостоятельного оспаривания. При этом, каких-либо суждений относительно соответствия/несоответствия отчета положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", решение суда не содержит.
Также коллегия судей отмечает, что различие в размере стоимости, определенной в мировом соглашении, и в отчете ООО "Межрегиональный центр оценки "ОПТИМА" является значительным (стоимость имущества изменена на <...>%), ставящим под сомнение достоверность данного отчета.
Также в качестве контраргументов заинтересованного лица о значительном занижении ОАО "Россельхозбанк" стоимости заложенного имущества судебной коллегией в порядке ст. 327.1 ГПК РФ был приобщен представленный ООО "Славутич" отчет об оценке М. N <...> от <...>, согласно которому общая стоимость спорного имущества составляет около <...> руб., что соотносится с отчетом Э. N <...> от <...>, представленного ООО "Славутич" в материалы дела в <...> г., где общая стоимость заложенного имущества составляла около <...> руб. Однако, процессуальных оснований для определения начальной продажной стоимости имущества в соответствии с данным отчетом также не имеется, поскольку ООО "Славутич" заявителем по настоящему делу не являлось, а указанная в отчете М. стоимость спорных объектов недвижимости превышает стоимость, установленную в мировом соглашении. Следовательно, по мотивам, заявленным ОАО "Россельхозбанк" (значительное изменение стоимости имущества), данная стоимость учтена быть не может.
Кроме того, является обоснованным и указание автора жалобы на то, что порядок реализации заложенного имущества по решению (определению) суда установлен ст. 350 Гражданского кодекса РФ, ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. ст. 87, 89 - 92 ФЗ "Об исполнительном производстве", предусматривающими возможность проведения повторных торгов, снижения стоимости реализуемого имущества на пятнадцать процентов и оставления имущества за взыскателем по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах.
С учетом изложенного, поскольку фактическая обоснованность доводов заявителя по результатам правовой оценки подтверждения не нашла, суд апелляционной инстанции процессуальных условий для изменения способа или порядка исполнения судебного акта не усматривает. В связи с чем определение суда от 20 мая 2015 г. подлежит отмене, как не соответствующее нормам процессуального права.
Руководствуясь статьей 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
определение Кировского районного суда города Омска от 20 мая 2015 года отменить.
В удовлетворении требований ОАО "Россельхозбанк" об изменении способа и порядка исполнения определения Кировского районного суда г. Омска от <...> отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)