Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчику в связи с принятым администрацией решением об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения было предложено подписать соглашение о выкупе жилого помещения, однако соглашение ответчиком не подписано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Аветисова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Минаева Е.В.
судей Дубинина А.И., Меньшова С.В.
с участием секретаря К.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Н.,
на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02 марта 2015 года,
по иску Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки к Н. о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписания соглашения о выкупе жилого помещения, по встречному иску Н. к Комитету но муниципальной собственности о возложении обязанности по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на земельный участок, определении выкупной цены изымаемого имущества,
заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,
установила:
Комитет по муниципальной собственности города Ессентуки обратился в Ессентукский городской суд с иском к Н. о признании условий выкупа жилого помещения квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, принадлежащего на праве собственности Н., расположенного по адресу: <...>, правомерными, возложении обязанности в подписании соглашения о выкупе жилого помещения - квартиры N 9-а, площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: /адрес/, указывая, что согласно справке ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация" от 27.11.2012 г. N... Н. в жилом доме /адрес/ принадлежит квартира N 9-а на основании регистрационного удостоверения N 90 от 31.01.1996 года. В силу п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции и разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Постановлением Главы города Ессентуки от 30.07.2007 г. N 2002 утверждено заключение межведомственной комиссии от 26 июля 2007 г. по признанию жилых помещений непригодными для постоянного проживания, согласно которому жилой дом N 11 по ул. Ленина в городе Ессентуки признан аварийным. В рамках п. 10 ст. 32 ЖК РФ администрацией города Ессентуки в адрес Н. направлено требование о сносе или реконструкции аварийного многоквартирного дома, признанного аварийным, непригодным для постоянного проживания (исх. N 971 от 12.04.2012 г.). Постановлением Администрации города Ессентуки от 20.12.2012 г. N..., в соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ принято решение об изъятии земельного участка, площадью 547,9 кв. м, с кадастровым номером ...:0021, расположенного по адресу: /адрес/, для муниципальных нужд. На основании п. 2 постановления Администрации города Ессентуки от 20.12.2012 г. N..., принято решение об изъятии для муниципальных нужд в порядке и форме, установленных действующим законодательством, жилого помещения - квартиры N 9а площадью 37,9 кв. м, принадлежащего на праве собственности Н., расположенного по адресу: /адрес/. В соответствии с п. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки в адрес Н. направлено уведомление (исх. N... от 11.01.2013 г.) о принятии вышеуказанного решения. По истечении года со дня уведомления, письмом Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки (исх. N... от 07.02.2014 г.) Н. предложено подписать соглашение о выкупе жилого помещения. Однако, до настоящего времени соглашение не подписано, в связи с тем, что Н. в Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки для подписания соглашения о выкупе жилого помещения не явился.
Проект договора о выкупе жилого помещения соответствует требованиям законодательства, выкупная цена жилого помещения определена независимым оценщиком и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые понесет собственник в связи с его изъятием.
Просит суд признать условия выкупа жилого помещения - квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, принадлежащего на праве собственности Н., расположенного по адресу: /адрес/, правомерными, обязать Н. незамедлительно, со дня вступления судебного решения в законную силу, подписать соглашение о выкупе жилого помещения - квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд признать правомерными условия выкупа жилого помещения - кв. N 9-а, площадью 37,9 кв. м, расположенного по ул. /адрес/, принадлежащего на праве собственности Н., по цене /сумма/ рублей; обязать Н. незамедлительно, со дня вступления судебного решения в законную силу, подписать соглашение о выкупе жилого помещения - кв. N 9-а, площадью 37,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/.
Н. обратился в суд в порядке ст. 137 ГПК РФ со встречным иском к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о возложении обязанности по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на земельный участок, определении выкупной цены изымаемого имущества, указывая, что ему, на праве собственности, принадлежит квартира N 9а площадью 37,9 кв. м, расположенная на 1 этаже многоквартирного жилого дома N /адрес/. Указанное право возникло на основании регистрационного удостоверения от 31.01.1996 N 90, выданного МУП Бюро технической инвентаризации г. Ессентуки. Его доля в праве на земельный участок составляет 41,5 кв. м (Постановление Главы города Ессентуки СК от 06.01.2004 г. N 12 "О предоставлении земельного участка под существующей индивидуальной застройкой Н."). Суммарная площадь всех жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: /адрес/, составляет 334,5 кв. м. Вышеуказанный многоквартирный жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером ...:21, площадью 547,9 кв. м, расположенном по адресу: /адрес/. Данный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 06.01.2004 г., следовательно, в силу положений ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома. 17.01.2013 г., в газете "Ессентукская панорама", опубликовано постановление администрации города Ессентуки от 20.12.2012 N 2566 "Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем, расположенных по /адрес/, для муниципальных нужд", в соответствии с которым администрация города Ессентуки постановила в связи с признанием в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, на основании пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъять для муниципальных нужд в порядке и форме, установленных действующим законодательством, земельный участок площадью 547,9 кв. м с кадастровым номером ...:0021, расположенный по адресу: /адрес/, и жилые помещения - квартиру N 4, площадью 96,9 кв. м, принадлежащую на праве собственности Г.Т., квартиру N 5, площадью 73,0 кв. м, принадлежащую на праве собственности С.Л., квартиру N 4, площадью 31,8 кв. м, принадлежащую на праве собственности Н., квартиру N 96, площадью 32,3 кв. м, принадлежащую на праве собственности Г.К. Кроме того, указанным постановлением установлено, что при определении выкупной цены имущества в нее включается рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка и жилого помещения.
Просит обязать Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки включить в выкупную цену изымаемого имущества рыночную стоимость жилого помещения - квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома N /адрес/ в размере /сумма/ (один миллион триста девяносто три тысячи) руб., стоимость доли Н. в праве на земельный участок по адресу: /адрес/, с кадастровым номером ...:0021 площадью 547,9 кв. м в размере /сумма/ (пятьсот шестьдесят шесть) руб., определив выкупную цену изымаемого имущества в размере /сумма/ руб.
Обжалуемым решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02 марта 2015 года, исковые требования Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки удовлетворены в полном объеме.
В удовлетворении встречных исковых требований Н. отказано.
В апелляционной жалобе Н. просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки отказать, удовлетворив его встречные исковые требования. Указывает, что в представленном суду договоре о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд не указано, как и в какие сроки с момента заключения договора Комитет уплачивает собственнику выкупную цену, а также когда и в какой срок с момента подписания договора собственник и члены его семьи освобождают жилое помещение. Кроме того, в указанном договоре указана выкупная цена в размере /сумма/ руб., а выкупная цена, заявленная Комитетом к выплате составляет /сумма/ руб. Также непонятно, каким образом в основу решения суда первой инстанции положен отчет о рыночной стоимости, принадлежащей ему квартиры, составленный в марте 2013 г., тогда как в соответствии с определением Ессентукского городского суда от 27 июня 2014 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой экспертом определена рыночная стоимость принадлежащей ему квартиры в размере 1393000 руб. на дату 09 сентября 2014 г., то есть на момент рассмотрения спора.
В возражениях на апелляционную жалобу старший помощник прокурора г. Ессентуки Дмитриева О.С., а также представитель Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки по доверенности Е. просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения ввиду ее необоснованности.
Н., и прокурор г. Ессентуки извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского края находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Выслушав представителя Н. - Д. просившую отменить обжалуемое решение по доводам апелляционной жалобы. Представителя истца по первоначальным исковым требованиям Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки - С.Д. просившего отказать в удовлетворении апелляционной жалобы указывая на ее необоснованность.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
В соответствии со ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно ст. 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 30.07.2007 г. Постановлением главы г. Ессентуки СК N 2002 утверждено заключение межведомственной комиссии от 26.07.2007 г. с N 1 по N... по признанию жилых помещений непригодными для постоянного проживания (т. 1 л.д. 7).
12.04.2012 г. администрацией г. Ессентуки СК в адрес Н. направлено требование (исх. N...) о сносе или реконструкции аварийного многоквартирного дома признанного аварийным, непригодным для постоянного проживания, расположенного по адресу: /адрес/ (т. 1 л.д. 12).
20.12.2012 г. издано Постановление администрации г. Ессентуки N 2566 об изъятии для муниципальных нужд в порядке и форме, установленных действующим законодательством, земельного участка, площадью 547,9 кв. м с кадастровым номером ...:021, расположенного по адресу: /адрес/, а также жилого помещения - квартиры N 9а по вышеуказанному адресу, принадлежащего на праве собственности Н. (т. 1 л.д. 14-оборот).
Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки подготовил договор о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, с Н. Размер выкупной цены составил /сумма/ руб. (т. 1 л.д. 16-оборот).
11.03.2013 г. ГУП СК "Крайтехинвентаризация" подготовлен отчет N... по определению рыночной стоимости недвижимого имущества - однокомнатной квартиры N 9а, общей площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: /адрес/, согласно заключению которого, в результате произведенных расчетов и анализа имеющихся данных по объекту, эксперт-оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость прав на объект оценки от 28.02.2013 г. составляет /сумма/ руб. (т. 1 л.д. 19 - 49).
27.06.2014 г. определением Ессентукского городского суда СК по указанному гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке" (т. 1 л.д. 101 - 104).
Согласно экспертному заключению ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке" N... от 13.10.2014 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - однокомнатной квартиры N 4 общей площадью 96,9 кв. м, с учетом стоимости доли Н. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома и рыночная стоимость доли Н. в праве на земельный участок с кадастровым номером ...:21, площадью 547,9 кв. м, расположенном по адресу: /адрес/, по состоянию на дату проведения оценки 09.09.2014 г. составляет /сумма/ руб., из них: стоимость квартиры - /сумма/ руб., стоимость доли земельного участка ответчика - /сумма/ руб. (т. 1 л.д. 106 - 148).
Определением Ессентукского городского суда СК от 07.11.2014 г., на основании ходатайства представителя истца С.Д., назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" (т. 1 л.д. 171 - 173).
Согласно заключению эксперта ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N... от 23.01.2015 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...:21, площадью 547,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/ составляет /сумма/ руб., в том числе доля Н. - /сумма/ руб. (т. 1 л.д. 175 - 226).
05.02.2015 г. ответчик обратился в суд со встречным исковым требованием к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки (т. 2 л.д. 10 - 13).
10.02.2015 г. Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки СК обратился в суд с заявлением об уточнении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которому Комитет просит суд признать правомерным условия выкупа жилого помещения квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, принадлежащего на праве собственности Н., расположенного по адресу: /адрес/, по цене /сумма/ руб.; обязать Н. незамедлительно, со дня вступления судебного решения в законную силу, подписать соглашение о выкупе жилого помещения - квартиры N 9а площадью 37,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/ (т. 2 л.д. 18 - 19).
Удовлетворяя исковые требования Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписания соглашения о выкупе жилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом была полностью соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, и что выкупная цена изымаемого жилого помещения и доли в праве на земельный участок составляет: /сумма/ (рыночная стоимость квартиры в соответствии с отчетом N... ГУП СК "Крайтехинвентаризация" от 11.03.2013 г.) + /сумма/ руб. (стоимость доли земельного участка в соответствии с заключением эксперта N... от 23.01.2015 г. ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт", рассчитанная исходя из доли Н. в общем имуществе) = /сумма/ руб.
Разрешая встречные исковые требования Н. о возложении обязанности на истца по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на земельный участок, определении выкупной цены изымаемого имущества, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку заявленная ответчиком выкупная стоимость имущества, учитывая техническое состояние данного домовладения, физический износ которого составляет 60%, является явно завышенной.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции виду следующего
Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в пп. "з" п. 20 Постановления от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", усматривается, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Указанная норма конкретизируется в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В обоснование заявленных требований истец представил суду отчет N... об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - однокомнатной квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: /адрес/, выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составляет /сумма/ руб.
В связи с наличием спора между сторонами о выкупной цене квартиры, 27.07.2014 г. в судебном заседании представитель ответчика Д. заявила ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы.
В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно экспертному заключению ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке" N... от 13.10.2014 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - однокомнатной квартиры N 4 общей площадью 36,9 кв. м, с учетом стоимости доли Н. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома и рыночная стоимость доли Н. в праве на земельный участок с кадастровым номером ...:21, площадью 547,9 кв. м, расположенном по адресу: /адрес/, по состоянию на дату проведения оценки 09.09.2014 г. составляет /сумма/ руб., из них: стоимость квартиры - /сумма/ руб., стоимость доли земельного участка ответчика - /сумма/ руб.
При оценке указанного экспертного заключения в части оценки квартиры судебная коллегия приходит к выводу, что оно составлено в соответствии с требованиями ст. ст. 84, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Его оценка судебной коллегией проведена по правилам ст. 67 ГПК РФ во взаимной связи с имеющимися доказательствами. Судебная коллегия полагает, что результаты проведенной по делу экспертизы, должны быть положены в основу апелляционного определения, поскольку, не противоречат материалам дела и иным доказательствам по настоящему делу. Заключение отвечает требованиям относимости и допустимости, оснований сомневаться в достоверности изложенных в нем выводов не имеется, равно, как и не усматривается наличие какой-либо заинтересованности эксперта, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцом не предоставлено.
При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции при определении стоимости квартиры взял в основу отчет N... об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - однокомнатной квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: /адрес/ выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", однако не принял во внимание, что указанный отчет не соответствует требованиям ст. ст. 79, 80, 84 ГПК РФ. Специалист, составивший отчет, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценщиком при подборе объектов-аналогов принимались во внимание не объекты недвижимости, расположенные в микрорайоне, в котором расположена изымаемая квартира, а в других микрорайонах, в отдалении от ул. Ленина, 11 в домах, не являющихся аварийными.
Таким образом, положенный в основу обжалуемого решения отчет N 30-0013/13 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", не может быть принят судебной коллегией как основание определения стоимости выкупной цены изымаемого имущества - квартиры.
Вместе с тем экспертное заключение N... об определении рыночной стоимости квартиры ответчика от 13.10.2014 г. соответствует требованиям п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки (ФСО N 1)", поскольку было подготовлено практически на момент вынесения обжалуемого решения.
Кроме того, выводы экспертного заключения в части оценки квартиры лицами, участвующими в рассмотрении дела не оспаривались и доводов указывающих на не согласие с экспертным заключением в указанной части не высказывали.
При определении стоимости выкупной цены доли земельного участка ответчика, суд первой инстанции взял в его основу данные экспертного заключения N... от 23.01.2015 г., выполненное ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт", об общей стоимости земельного участка пл. 547,9 кв. м. Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...:21, площадью 547,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/ и рыночная стоимость доли Н. в праве на указанный земельный участок - 41,5 кв. м, по состоянию на 09.12.2014 г. составляет /сумма/ руб., в т.ч. доля Н. - /сумма/ руб.
Однако, при определении рыночной стоимости доли земельного участка ответчика, экспертом не было учтено следующее.
Площадь принадлежащей Н. квартиры N 9а составляет 37,9 кв. м. Площадь всех помещений в указанном доме составляет 334,5 кв. м. Доля Н. в праве на общее имущество составляет 37,9 / 334,5 = 011. Доля Н. в праве на земельный участок равна доле в праве на общее имущество и также составляет 0,11. Соответственно стоимость доли Н. в праве общей долевой собственности на изымаемый земельный участок составляет /сумма/ (стоимость земельного участка с кадастровым номером ...:21, определенная экспертом) x 0,11 (доля Н. в праве на земельный участок) = /сумма/ руб.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении рыночной стоимости доли Н. в праве на земельный участок, поскольку определенная судом стоимость доли земельного участка соответствует доле в праве на общее имущество ответчика.
Размер выкупной цены земельного участка обоснованно определен судом исходя из представленного отчета о рыночной стоимости земельного участка, при определении которой учитывалась и принадлежащая ответчику доля в праве собственности на общее имущество.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает решение в части признания правомерным условия выкупа жилого помещения - квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/, принадлежащего на праве собственности Н. по цене /сумма/ руб. подлежит отмене с вынесением в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки.
В то же время встречные требования Н. к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки по изложенным выше основаниям подлежат удовлетворению в части, а выкупная цена изымаемого имущества подлежит определению в размере /сумма/ рублей.
По общим правилам действующего законодательства выкупная цена жилого помещения и земельного участка, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником, которое включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, земельный участок. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения, земельного участка. То есть при недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе такой выкуп производится на основании решения суда, а не на основании соглашения сторон, которое не достигнуто и не заключено, вследствие чего все вопросы, касающиеся выкупа имущества и его условий, разрешаются судом путем принятия соответствующего судебного решения. В такой ситуации суд на основании проверки доводов и возражений обеих сторон, установленных обстоятельств дела и исследованных доказательств, с учетом интересов обеих сторон, должен определить выкупную цену, сроки и другие условия выкупа, поскольку стороны самостоятельно не пришли к какому-либо соглашению об условиях выкупа и не заключили соглашение о выкупе.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ (Свобода договора) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В рассматриваемом случае обязанность у ответчика заключить договор не предусмотрена ни Гражданским кодексом РФ, ни другим законом, ни добровольно принятым обязательством, в связи с чем правовых оснований для понуждения ответчика к заключению соглашения о выкупе не имеется, поскольку вопросы выкупа и его условий в связи с наличием спора разрешаются судом. В данном случае такой способ разрешения спора как понуждение к заключению соглашения не соответствует закону, предусматривающему право органа местного самоуправления обратиться в суд с иском о выкупе, но не с иском о понуждении к заключению договора (соглашения).
По указанной причине решение суда в части, в которой на ответчика Н. возложена обязанность заключить соглашение с Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки о выкупе жилого помещения, земельного участка по адресу: /адрес/, подлежит отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права. В этой части исковых требований следует принять новое решение об отказе в их удовлетворении.
Вопреки доводам апелляционной жалобы Н. не представлено в суд доказательств несения им убытков связанных с изъятием у него земельного участка и жилого помещения, а потому доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327 - 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02 марта 2015 года - отменить.
Принять по делу новое решение, которым встречные исковые требования Н. к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки удовлетворить в части.
Возложить на Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки обязанность включить в выкупную цену изымаемого имущества рыночную стоимость жилого помещения - квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома N /адрес/ в размере /сумма/ руб., стоимость доли Н. в праве на земельный участок, расположенный по адресу: /адрес/, с кадастровым номером ...:021, площадью 547,9 кв. м в размере /сумма/ руб., определив выкупную цену изымаемого имущества в размере /сумма/ рублей.
В удовлетворении остальной части требований Н. к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки - отказать.
В удовлетворении исковых требований Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки к Н. о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписания соглашения о выкупе жилого помещения - отказать.
Апелляционную жалобу Н. - удовлетворить в части.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 09.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3572/15
Требование: О признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписать соглашение о выкупе жилого помещения.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчику в связи с принятым администрацией решением об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения было предложено подписать соглашение о выкупе жилого помещения, однако соглашение ответчиком не подписано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2015 г. по делу N 33-3572/15
Судья Аветисова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Минаева Е.В.
судей Дубинина А.И., Меньшова С.В.
с участием секретаря К.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Н.,
на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02 марта 2015 года,
по иску Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки к Н. о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписания соглашения о выкупе жилого помещения, по встречному иску Н. к Комитету но муниципальной собственности о возложении обязанности по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на земельный участок, определении выкупной цены изымаемого имущества,
заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,
установила:
Комитет по муниципальной собственности города Ессентуки обратился в Ессентукский городской суд с иском к Н. о признании условий выкупа жилого помещения квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, принадлежащего на праве собственности Н., расположенного по адресу: <...>, правомерными, возложении обязанности в подписании соглашения о выкупе жилого помещения - квартиры N 9-а, площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: /адрес/, указывая, что согласно справке ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация" от 27.11.2012 г. N... Н. в жилом доме /адрес/ принадлежит квартира N 9-а на основании регистрационного удостоверения N 90 от 31.01.1996 года. В силу п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции и разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Постановлением Главы города Ессентуки от 30.07.2007 г. N 2002 утверждено заключение межведомственной комиссии от 26 июля 2007 г. по признанию жилых помещений непригодными для постоянного проживания, согласно которому жилой дом N 11 по ул. Ленина в городе Ессентуки признан аварийным. В рамках п. 10 ст. 32 ЖК РФ администрацией города Ессентуки в адрес Н. направлено требование о сносе или реконструкции аварийного многоквартирного дома, признанного аварийным, непригодным для постоянного проживания (исх. N 971 от 12.04.2012 г.). Постановлением Администрации города Ессентуки от 20.12.2012 г. N..., в соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ принято решение об изъятии земельного участка, площадью 547,9 кв. м, с кадастровым номером ...:0021, расположенного по адресу: /адрес/, для муниципальных нужд. На основании п. 2 постановления Администрации города Ессентуки от 20.12.2012 г. N..., принято решение об изъятии для муниципальных нужд в порядке и форме, установленных действующим законодательством, жилого помещения - квартиры N 9а площадью 37,9 кв. м, принадлежащего на праве собственности Н., расположенного по адресу: /адрес/. В соответствии с п. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки в адрес Н. направлено уведомление (исх. N... от 11.01.2013 г.) о принятии вышеуказанного решения. По истечении года со дня уведомления, письмом Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки (исх. N... от 07.02.2014 г.) Н. предложено подписать соглашение о выкупе жилого помещения. Однако, до настоящего времени соглашение не подписано, в связи с тем, что Н. в Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки для подписания соглашения о выкупе жилого помещения не явился.
Проект договора о выкупе жилого помещения соответствует требованиям законодательства, выкупная цена жилого помещения определена независимым оценщиком и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые понесет собственник в связи с его изъятием.
Просит суд признать условия выкупа жилого помещения - квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, принадлежащего на праве собственности Н., расположенного по адресу: /адрес/, правомерными, обязать Н. незамедлительно, со дня вступления судебного решения в законную силу, подписать соглашение о выкупе жилого помещения - квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд признать правомерными условия выкупа жилого помещения - кв. N 9-а, площадью 37,9 кв. м, расположенного по ул. /адрес/, принадлежащего на праве собственности Н., по цене /сумма/ рублей; обязать Н. незамедлительно, со дня вступления судебного решения в законную силу, подписать соглашение о выкупе жилого помещения - кв. N 9-а, площадью 37,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/.
Н. обратился в суд в порядке ст. 137 ГПК РФ со встречным иском к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о возложении обязанности по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на земельный участок, определении выкупной цены изымаемого имущества, указывая, что ему, на праве собственности, принадлежит квартира N 9а площадью 37,9 кв. м, расположенная на 1 этаже многоквартирного жилого дома N /адрес/. Указанное право возникло на основании регистрационного удостоверения от 31.01.1996 N 90, выданного МУП Бюро технической инвентаризации г. Ессентуки. Его доля в праве на земельный участок составляет 41,5 кв. м (Постановление Главы города Ессентуки СК от 06.01.2004 г. N 12 "О предоставлении земельного участка под существующей индивидуальной застройкой Н."). Суммарная площадь всех жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: /адрес/, составляет 334,5 кв. м. Вышеуказанный многоквартирный жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером ...:21, площадью 547,9 кв. м, расположенном по адресу: /адрес/. Данный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 06.01.2004 г., следовательно, в силу положений ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома. 17.01.2013 г., в газете "Ессентукская панорама", опубликовано постановление администрации города Ессентуки от 20.12.2012 N 2566 "Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем, расположенных по /адрес/, для муниципальных нужд", в соответствии с которым администрация города Ессентуки постановила в связи с признанием в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, на основании пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъять для муниципальных нужд в порядке и форме, установленных действующим законодательством, земельный участок площадью 547,9 кв. м с кадастровым номером ...:0021, расположенный по адресу: /адрес/, и жилые помещения - квартиру N 4, площадью 96,9 кв. м, принадлежащую на праве собственности Г.Т., квартиру N 5, площадью 73,0 кв. м, принадлежащую на праве собственности С.Л., квартиру N 4, площадью 31,8 кв. м, принадлежащую на праве собственности Н., квартиру N 96, площадью 32,3 кв. м, принадлежащую на праве собственности Г.К. Кроме того, указанным постановлением установлено, что при определении выкупной цены имущества в нее включается рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка и жилого помещения.
Просит обязать Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки включить в выкупную цену изымаемого имущества рыночную стоимость жилого помещения - квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома N /адрес/ в размере /сумма/ (один миллион триста девяносто три тысячи) руб., стоимость доли Н. в праве на земельный участок по адресу: /адрес/, с кадастровым номером ...:0021 площадью 547,9 кв. м в размере /сумма/ (пятьсот шестьдесят шесть) руб., определив выкупную цену изымаемого имущества в размере /сумма/ руб.
Обжалуемым решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02 марта 2015 года, исковые требования Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки удовлетворены в полном объеме.
В удовлетворении встречных исковых требований Н. отказано.
В апелляционной жалобе Н. просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки отказать, удовлетворив его встречные исковые требования. Указывает, что в представленном суду договоре о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд не указано, как и в какие сроки с момента заключения договора Комитет уплачивает собственнику выкупную цену, а также когда и в какой срок с момента подписания договора собственник и члены его семьи освобождают жилое помещение. Кроме того, в указанном договоре указана выкупная цена в размере /сумма/ руб., а выкупная цена, заявленная Комитетом к выплате составляет /сумма/ руб. Также непонятно, каким образом в основу решения суда первой инстанции положен отчет о рыночной стоимости, принадлежащей ему квартиры, составленный в марте 2013 г., тогда как в соответствии с определением Ессентукского городского суда от 27 июня 2014 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой экспертом определена рыночная стоимость принадлежащей ему квартиры в размере 1393000 руб. на дату 09 сентября 2014 г., то есть на момент рассмотрения спора.
В возражениях на апелляционную жалобу старший помощник прокурора г. Ессентуки Дмитриева О.С., а также представитель Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки по доверенности Е. просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения ввиду ее необоснованности.
Н., и прокурор г. Ессентуки извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского края находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Выслушав представителя Н. - Д. просившую отменить обжалуемое решение по доводам апелляционной жалобы. Представителя истца по первоначальным исковым требованиям Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки - С.Д. просившего отказать в удовлетворении апелляционной жалобы указывая на ее необоснованность.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
В соответствии со ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно ст. 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 30.07.2007 г. Постановлением главы г. Ессентуки СК N 2002 утверждено заключение межведомственной комиссии от 26.07.2007 г. с N 1 по N... по признанию жилых помещений непригодными для постоянного проживания (т. 1 л.д. 7).
12.04.2012 г. администрацией г. Ессентуки СК в адрес Н. направлено требование (исх. N...) о сносе или реконструкции аварийного многоквартирного дома признанного аварийным, непригодным для постоянного проживания, расположенного по адресу: /адрес/ (т. 1 л.д. 12).
20.12.2012 г. издано Постановление администрации г. Ессентуки N 2566 об изъятии для муниципальных нужд в порядке и форме, установленных действующим законодательством, земельного участка, площадью 547,9 кв. м с кадастровым номером ...:021, расположенного по адресу: /адрес/, а также жилого помещения - квартиры N 9а по вышеуказанному адресу, принадлежащего на праве собственности Н. (т. 1 л.д. 14-оборот).
Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки подготовил договор о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, с Н. Размер выкупной цены составил /сумма/ руб. (т. 1 л.д. 16-оборот).
11.03.2013 г. ГУП СК "Крайтехинвентаризация" подготовлен отчет N... по определению рыночной стоимости недвижимого имущества - однокомнатной квартиры N 9а, общей площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: /адрес/, согласно заключению которого, в результате произведенных расчетов и анализа имеющихся данных по объекту, эксперт-оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость прав на объект оценки от 28.02.2013 г. составляет /сумма/ руб. (т. 1 л.д. 19 - 49).
27.06.2014 г. определением Ессентукского городского суда СК по указанному гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке" (т. 1 л.д. 101 - 104).
Согласно экспертному заключению ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке" N... от 13.10.2014 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - однокомнатной квартиры N 4 общей площадью 96,9 кв. м, с учетом стоимости доли Н. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома и рыночная стоимость доли Н. в праве на земельный участок с кадастровым номером ...:21, площадью 547,9 кв. м, расположенном по адресу: /адрес/, по состоянию на дату проведения оценки 09.09.2014 г. составляет /сумма/ руб., из них: стоимость квартиры - /сумма/ руб., стоимость доли земельного участка ответчика - /сумма/ руб. (т. 1 л.д. 106 - 148).
Определением Ессентукского городского суда СК от 07.11.2014 г., на основании ходатайства представителя истца С.Д., назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" (т. 1 л.д. 171 - 173).
Согласно заключению эксперта ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N... от 23.01.2015 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...:21, площадью 547,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/ составляет /сумма/ руб., в том числе доля Н. - /сумма/ руб. (т. 1 л.д. 175 - 226).
05.02.2015 г. ответчик обратился в суд со встречным исковым требованием к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки (т. 2 л.д. 10 - 13).
10.02.2015 г. Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки СК обратился в суд с заявлением об уточнении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которому Комитет просит суд признать правомерным условия выкупа жилого помещения квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, принадлежащего на праве собственности Н., расположенного по адресу: /адрес/, по цене /сумма/ руб.; обязать Н. незамедлительно, со дня вступления судебного решения в законную силу, подписать соглашение о выкупе жилого помещения - квартиры N 9а площадью 37,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/ (т. 2 л.д. 18 - 19).
Удовлетворяя исковые требования Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписания соглашения о выкупе жилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом была полностью соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, и что выкупная цена изымаемого жилого помещения и доли в праве на земельный участок составляет: /сумма/ (рыночная стоимость квартиры в соответствии с отчетом N... ГУП СК "Крайтехинвентаризация" от 11.03.2013 г.) + /сумма/ руб. (стоимость доли земельного участка в соответствии с заключением эксперта N... от 23.01.2015 г. ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт", рассчитанная исходя из доли Н. в общем имуществе) = /сумма/ руб.
Разрешая встречные исковые требования Н. о возложении обязанности на истца по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на земельный участок, определении выкупной цены изымаемого имущества, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку заявленная ответчиком выкупная стоимость имущества, учитывая техническое состояние данного домовладения, физический износ которого составляет 60%, является явно завышенной.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции виду следующего
Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в пп. "з" п. 20 Постановления от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", усматривается, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Указанная норма конкретизируется в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В обоснование заявленных требований истец представил суду отчет N... об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - однокомнатной квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: /адрес/, выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составляет /сумма/ руб.
В связи с наличием спора между сторонами о выкупной цене квартиры, 27.07.2014 г. в судебном заседании представитель ответчика Д. заявила ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы.
В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно экспертному заключению ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке" N... от 13.10.2014 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - однокомнатной квартиры N 4 общей площадью 36,9 кв. м, с учетом стоимости доли Н. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома и рыночная стоимость доли Н. в праве на земельный участок с кадастровым номером ...:21, площадью 547,9 кв. м, расположенном по адресу: /адрес/, по состоянию на дату проведения оценки 09.09.2014 г. составляет /сумма/ руб., из них: стоимость квартиры - /сумма/ руб., стоимость доли земельного участка ответчика - /сумма/ руб.
При оценке указанного экспертного заключения в части оценки квартиры судебная коллегия приходит к выводу, что оно составлено в соответствии с требованиями ст. ст. 84, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Его оценка судебной коллегией проведена по правилам ст. 67 ГПК РФ во взаимной связи с имеющимися доказательствами. Судебная коллегия полагает, что результаты проведенной по делу экспертизы, должны быть положены в основу апелляционного определения, поскольку, не противоречат материалам дела и иным доказательствам по настоящему делу. Заключение отвечает требованиям относимости и допустимости, оснований сомневаться в достоверности изложенных в нем выводов не имеется, равно, как и не усматривается наличие какой-либо заинтересованности эксперта, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцом не предоставлено.
При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции при определении стоимости квартиры взял в основу отчет N... об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - однокомнатной квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: /адрес/ выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", однако не принял во внимание, что указанный отчет не соответствует требованиям ст. ст. 79, 80, 84 ГПК РФ. Специалист, составивший отчет, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценщиком при подборе объектов-аналогов принимались во внимание не объекты недвижимости, расположенные в микрорайоне, в котором расположена изымаемая квартира, а в других микрорайонах, в отдалении от ул. Ленина, 11 в домах, не являющихся аварийными.
Таким образом, положенный в основу обжалуемого решения отчет N 30-0013/13 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", не может быть принят судебной коллегией как основание определения стоимости выкупной цены изымаемого имущества - квартиры.
Вместе с тем экспертное заключение N... об определении рыночной стоимости квартиры ответчика от 13.10.2014 г. соответствует требованиям п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки (ФСО N 1)", поскольку было подготовлено практически на момент вынесения обжалуемого решения.
Кроме того, выводы экспертного заключения в части оценки квартиры лицами, участвующими в рассмотрении дела не оспаривались и доводов указывающих на не согласие с экспертным заключением в указанной части не высказывали.
При определении стоимости выкупной цены доли земельного участка ответчика, суд первой инстанции взял в его основу данные экспертного заключения N... от 23.01.2015 г., выполненное ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт", об общей стоимости земельного участка пл. 547,9 кв. м. Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...:21, площадью 547,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/ и рыночная стоимость доли Н. в праве на указанный земельный участок - 41,5 кв. м, по состоянию на 09.12.2014 г. составляет /сумма/ руб., в т.ч. доля Н. - /сумма/ руб.
Однако, при определении рыночной стоимости доли земельного участка ответчика, экспертом не было учтено следующее.
Площадь принадлежащей Н. квартиры N 9а составляет 37,9 кв. м. Площадь всех помещений в указанном доме составляет 334,5 кв. м. Доля Н. в праве на общее имущество составляет 37,9 / 334,5 = 011. Доля Н. в праве на земельный участок равна доле в праве на общее имущество и также составляет 0,11. Соответственно стоимость доли Н. в праве общей долевой собственности на изымаемый земельный участок составляет /сумма/ (стоимость земельного участка с кадастровым номером ...:21, определенная экспертом) x 0,11 (доля Н. в праве на земельный участок) = /сумма/ руб.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении рыночной стоимости доли Н. в праве на земельный участок, поскольку определенная судом стоимость доли земельного участка соответствует доле в праве на общее имущество ответчика.
Размер выкупной цены земельного участка обоснованно определен судом исходя из представленного отчета о рыночной стоимости земельного участка, при определении которой учитывалась и принадлежащая ответчику доля в праве собственности на общее имущество.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает решение в части признания правомерным условия выкупа жилого помещения - квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/, принадлежащего на праве собственности Н. по цене /сумма/ руб. подлежит отмене с вынесением в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки.
В то же время встречные требования Н. к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки по изложенным выше основаниям подлежат удовлетворению в части, а выкупная цена изымаемого имущества подлежит определению в размере /сумма/ рублей.
По общим правилам действующего законодательства выкупная цена жилого помещения и земельного участка, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником, которое включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, земельный участок. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения, земельного участка. То есть при недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе такой выкуп производится на основании решения суда, а не на основании соглашения сторон, которое не достигнуто и не заключено, вследствие чего все вопросы, касающиеся выкупа имущества и его условий, разрешаются судом путем принятия соответствующего судебного решения. В такой ситуации суд на основании проверки доводов и возражений обеих сторон, установленных обстоятельств дела и исследованных доказательств, с учетом интересов обеих сторон, должен определить выкупную цену, сроки и другие условия выкупа, поскольку стороны самостоятельно не пришли к какому-либо соглашению об условиях выкупа и не заключили соглашение о выкупе.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ (Свобода договора) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В рассматриваемом случае обязанность у ответчика заключить договор не предусмотрена ни Гражданским кодексом РФ, ни другим законом, ни добровольно принятым обязательством, в связи с чем правовых оснований для понуждения ответчика к заключению соглашения о выкупе не имеется, поскольку вопросы выкупа и его условий в связи с наличием спора разрешаются судом. В данном случае такой способ разрешения спора как понуждение к заключению соглашения не соответствует закону, предусматривающему право органа местного самоуправления обратиться в суд с иском о выкупе, но не с иском о понуждении к заключению договора (соглашения).
По указанной причине решение суда в части, в которой на ответчика Н. возложена обязанность заключить соглашение с Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки о выкупе жилого помещения, земельного участка по адресу: /адрес/, подлежит отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права. В этой части исковых требований следует принять новое решение об отказе в их удовлетворении.
Вопреки доводам апелляционной жалобы Н. не представлено в суд доказательств несения им убытков связанных с изъятием у него земельного участка и жилого помещения, а потому доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327 - 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02 марта 2015 года - отменить.
Принять по делу новое решение, которым встречные исковые требования Н. к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки удовлетворить в части.
Возложить на Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки обязанность включить в выкупную цену изымаемого имущества рыночную стоимость жилого помещения - квартиры N 9а, площадью 37,9 кв. м, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома N /адрес/ в размере /сумма/ руб., стоимость доли Н. в праве на земельный участок, расположенный по адресу: /адрес/, с кадастровым номером ...:021, площадью 547,9 кв. м в размере /сумма/ руб., определив выкупную цену изымаемого имущества в размере /сумма/ рублей.
В удовлетворении остальной части требований Н. к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки - отказать.
В удовлетворении исковых требований Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки к Н. о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписания соглашения о выкупе жилого помещения - отказать.
Апелляционную жалобу Н. - удовлетворить в части.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)