Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чепурченко О.Н.,
судей Мартемьянова В.И., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Калмыковой К.И.,
при участии:
от конкурсного управляющего Гопп Андрея Андреевича (Гопп А.А.): Быков О.В. (паспорт, доверенность N 1 от 15.08.2014),
от общества с ограниченной ответственностью "Служба заказчика" (ООО "Служба заказчика"): Демин А.В. (паспорт, доверенность N 3 от 04.04.2014),
от общества с ограниченной ответственностью "Брусника-Урал" (ООО "Брусника-Урал"): Кардапольцев А.А. (паспорт, доверенность от 14.01.2015),
от общества с ограниченной ответственностью "Брусника.Екатеринбург" (ООО "Брусника.Екатеринбург"):Митяшина М.А. (паспорт, доверенность от 18.05.2015): Митяшин М.А. (паспорт, доверенность от 18.05.2015),
от лиц, участвующих в деле: не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
конкурсного управляющего Гоппа А.А.
на определение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 июля 2015 года
о результатах рассмотрения заявления конкурсного управляющего о признании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.02.2007 N 5-1410, договора от 31.05.2013 недействительными, применении последствий недействительности,
вынесенное судьей Веретенниковой С.Н.
в рамках дела N А60-2414/2014
о признании ООО "Каменный ручей" (ОГРН 1046605188420, ИНН 6674133270) несостоятельным (банкротом),
третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Администрация города Екатеринбурга,
установил:
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2014 должник ООО "Каменный ручей" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре отсутствующего должника, конкурсным управляющим утвержден Гопп А.А.
Соответствующие сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 160 от 06.09.2014.
25.02.2015 в Арбитражный суд Свердловской области обратился конкурсный управляющий должника Гопп А.А. о признании сделки, совершенной должником, недействительной и применения последствий недействительности сделки.
С учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, конкурсный управляющий Гопп А.А. просит:
Признать соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный Ручей" по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной от 10.01.2013 недействительным.
Применить последствия недействительности сделки в форме взыскания действительной стоимости права аренды на земельный участок площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Щербакова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Прониной - Щербакова - проезд к Нижнеисетскому пруду) на момент его приобретения на 10.01.2013 в сумме 176 097 000 рубля.
Судом в порядке ст. 49 АПК РФ принят отказ конкурсного управляющего Гоппа А.А. в части заявленных первоначально требований, а именно: признать договор от 31.05.2013 недействительным; применить последствия недействительности сделки в форме возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества - объекта незавершенного строительства (далее по тексту ОНС). Литер А. Площадь застройки 360, 5 кв. м. Степень готовности 27%. Инвентарный номер 35809/401/01, расположенный по адресу: город Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Щербакова-Прониной. Кадастровый (или условный) номер 66-66-01/621/2012-061.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.04.2015 назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости уступленного права пользования (аренды) земельного участка и объектов недвижимого имущества (незавершенного строительства).
Проведение экспертизы поручено Негосударственной экспертной организации ООО "Независимая экспертиза", эксперту Друмлевич Е.В.
Определениями Арбитражного суда Свердловской области от 17.03.2015, 25.06.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация г. Екатеринбурга, Толстых И.И., ООО "Инвестиционный центр федеральных программ", ОАО "Сбербанк России" (ст. 51 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2014 (резолютивная часть от 23 июля 2015 года) производство по заявлению конкурсного управляющего должника Гоппа А.А. к ООО "Брусника-Урал" о признании сделки недействительной в части, а именно в части требований: признать договор от 31.05.2013 недействительным, применить последствия недействительности сделки в форме возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества - объекта незавершенного строительства. Литер А. Площадь застройки 360, 5 кв. м. Степень готовности 27%. Инвентарный номер 35809/401/01, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Щербакова-Прониной. Кадастровый (или условный) номер 66-66-01/621/2012-061, - прекращено.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника Гоппа А.А. к ООО "Брусника-Урал" о признании сделки недействительной в части, а именно в части требований: признать соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный Ручей" по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной от 10.01.2013 недействительным; применить последствия недействительности сделки в форме взыскания действительной стоимости права аренды на земельный участок площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Щербакова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Прониной - Щербакова - проезд к Нижнеисетскому пруду) на момент его приобретения на 10.01.2013 в сумме 176 097 000 руб., - отказано. Взыскана с должника в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 6 000 руб.
Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий должника обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить заявленные конкурсным управляющим требования. Указывает, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о недоказанности неравноценности встречного исполнения обязательств по сделке, т.к. размер рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка на 10.01.2013 составляет 147 803 064 руб., согласно отчету ЗАО "Гранд-Оценка" N 047-14/3 от 12.03.2015-176 097 000 руб., согласно отчету об оценке ООО "Бизнес Кварт Бюро" N 245-О от 19.04.2013-106 373 824 руб., согласно рецензии ООО "Арт-Консалтинг" на заключение эксперта N 9/125э-14 от 20.05.2015 по делу N А60-2414/14-147 803 064 руб., согласно договору ипотеки N 56053 и договору N 55015 об открытии невозобновляемой кредитной линии - 130 177 000 руб. сделку не планировалось проводить за 15 000 000 руб., т.к. в соглашении о порядке заключения и исполнения сделок от 12.11.2012 указано, что спорная сделка проводится на сумму не менее 50 041 33 руб. (с учетом переведенных обязательств по арендным долгам), в протоколе общего собрания участников должника от 14.12.2012 указано, что сделка совершается одновременно с переводом долга по арендным платежам на заинтересованное лицо. Неисполнение данных соглашений свидетельствует о недобросовестности действий директора должника при заключении спорной сделки и их направленности на причинение ущерба кредиторам должника. Суд не обосновал недоказанность обстоятельств для признания сделки недействительной.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Брусника.Екатеринбург" просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что конкурсным управляющим не доказано, что встречное исполнение по сделке является неравноценным. Отчет N 047-14/3 от 12.03.2015 подготовлен с многочисленными нарушениями, не является допустимым доказательством, отчет N 245-О от 19.04.2013 подготовлен по результатам оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, а не уступки права аренды земельного участка, рецензия на заключение эксперта N 9/125э-14 от 20.05.2015 является субъективной и содержит множество нарушений методик расчета и искажения сведений, основана на недостоверных данных, договор ипотеки N 56053 и договор N 55015 об открытии невозобновляемой кредитной линии содержат кадастровую стоимость земельного участка. Данные документы оценивают право аренды, а не уступку прав аренды, которая является предметом соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007. Согласно заключению эксперта N 9/125э-15 от 20.05.2015 рыночная стоимость уступки права аренды на 10.01.2013-14 090 000 руб., объекта незавершенного строительства на 31.05.2013-4 753 000 руб.
24.09.2015 в суд апелляционной инстанции поступило письменное ходатайство конкурсного управляющего должника Гоппа А.А. о приобщении к материалам дела соглашения от 10.01.2013, заключенного между должником и ООО "Брусника - Урал", о назначении повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости уступки права пользования (аренды) земельного участка с учетом имеющихся обременений, ограничений, площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова по состоянию на 10.01.2013. Проведение экспертизы просит поручить специалисту ООО "Альт-Энерго" Соловьевой И.Б.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего Гопп А.А., представитель ООО "Служба заказчика" доводы апелляционной жалобы поддерживают, просят ее удовлетворить, определение отменить, поддерживают ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Представители ООО "Брусника-Урал", ООО "Брусника.Екатеринбург" с доводами апелляционной жалобы не согласны, возражают против ее удовлетворения, считают определение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве, против удовлетворения заявленных ходатайств возражают.
Ходатайство о приобщении к материалам дела соглашения от 10.01.2013, заключенного между должником и ООО "Брусника - Урал", рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено на основании следующего.
Нормы ст. 9, 10, 65, 88 АПК РФ призваны обеспечить состязательность и равноправие сторон и их право знать заблаговременно об аргументах и доказательствах друг друга до начала судебного разбирательства, которое осуществляет суд первой инстанции. И лишь в исключительных случаях суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Поскольку конкурсный управляющий должника не обосновал невозможность представления доказательства в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, суд апелляционной инстанции не признает причины непредставления доказательства суду первой инстанции уважительными, в связи с чем, отказывает в приобщении к материалам дела соглашения от 10.01.2013, заключенного между должником и ООО "Брусника - Урал".
Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено на основании следующего.
В соответствии со ст. 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.04.2015 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Негосударственной экспертной организации ООО "Независимая экспертиза", эксперту Друмлевич Евгении Викторовне, члену СРО "СРО судебных экспертов", стаж работы оценщиком 13 лет, стаж экспертной работы 8 лет.
По результатам экспертизы подготовлено экспертное заключение N 9/125э-15 от 20.05.2015.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений ч. 2 ст. 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Таким образом, судом апелляционной инстанции может быть назначена экспертиза в случае необоснованного отклонения судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы и невозможности рассмотрения дела без экспертного заключения, подготовленного по результатам проведения повторной экспертизы.
В обоснование ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции нарушен порядок назначения судебной экспертизы, экспертное заключение N 9/125э-14 от 20.05.2014 составлено с нарушением норм действующего законодательства в области оценочной деятельности, выводы эксперта основаны на неверных, несопоставимых данных, достоверно не подтверждающих указанную в заключении рыночную стоимость объекта оценки, т.к. экспертом не проводился анализ рынка стоимости прав аренды на земельные участки, нарушены требования законодательства при выборе аналогов объекта оценки, объект оценки неверно отнесен к виду земельного участка - "развитие застроенных территорий", рыночная стоимость аналогов необоснованно сформирована экспертом на основании данных о "начальной цене права на заключение договора в валюте лота", к заключению не приложена информация об использованных аналогах, рыночная стоимость права аренды земельного участка занижена.
Отказывая в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции указал, что не представлено доказательств наличия противоречий в проведенной экспертизе или необоснованности выводов эксперта, экспертом исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства; в заключении имеются ответы на все поставленные перед экспертом вопросам; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта не представлено; экспертное заключение является ясным и полным, противоречивых выводов заключение не содержит; экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. При назначении экспертизы отводов эксперту лицами, участвующими в деле, не заявлено, возражений по экспертному учреждению не представлено. Заключение оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, является конкретным, логичным, в исследовании использована обширная нормативная база и результаты исследования мотивированы. Заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования.
Судом установлено, что заключение эксперта N 9/125э-15 от 20.05.2015 соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", его содержание не признано недостоверным в судебном порядке или в ином установленном законодательством порядке.
Согласно положениям ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Кроме того, в судебном заседании 20.07.2015 судом первой инстанции была допрошена эксперт Друмлевич Е.В., которая дала пояснения относительно определения статуса объекта исследования, по возражению конкурсного управляющего относительно отнесения экспертом объекта оценки к виду земельного участка - "развитие застроенных территорий", а также относительно подобранных аналогов. Эксперт пояснил, что аналогами при определении рыночной стоимости уступки права пользования (аренды) земельного участка могут выступать права на заключение договоров аренды земельных участков с видом "развитие застроенных территорий", т.к. и оцениваемому участку, и земельным участкам такого вида присуще наличие на них жилых домов, подлежащих расселению и сносу. Данный анализ проведен с учетом действующего законодательства на указанный период.
Эксперт не имела права использовать информацию о результатах торгов, рассматриваемых в качестве аналогов спорного земельного участка, при расчетах, которые состоялись после 10.01.2013, т.к. они произошли после даты оценки, то есть после даты определения стоимости 10.01.2013. кроме того, было отмечено, что в ходе торгов стоимость аналога N 2 не изменилась, а договор был заключен по начальной цене лота, а по аналогу N 1 цена поднялась в ходе торгов на 1 000 000 руб., что составляет чуть более 3% от первоначальной цены лота, что нельзя признать изменением, которое существенно повлияло на рыночную стоимость уступки права пользования (аренды), если бы оценка проводилась по состоянию на 07.02.2013. При этом увеличение рыночной стоимости было бы сравнимо с удорожанием недвижимости в связи с инфляционными процессами.
Торги по аналогу N 3 состоялись 25.10.2012. Цена права заключения договора аренды увеличилась в ходе торгов с 2 138 400 руб. до 53 238 400 руб. Но уже по состоянию на дату оценки результаты торгов были отменены решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-45522/2012 от 27.12.2012. В таких условиях, эксперт не имела права использовать сведения о результатах торгов в качестве достоверной информации. В то же время, по состоянию на 10.01.2013 наиболее вероятным было проведение новых торгов по аналогу N 3, где в качестве начальной цены с большей долей вероятности использовалась бы та же самая цена в качестве начальной, если бы торги состоялись по состоянию на дату оценки. Поэтому эксперт имел право использовать указанные сведения о начальной цене в качестве ценовой информации. Кроме того, нужно отметить тот факт, что 07.06.2014 аналог N 3 выставлялся на торги по цене 2 680 000 руб. Торги состоялись 08.07.2014. В ходе торгов цена не изменилась, и победитель торгов приобрел право на заключение договора за 2 680 000 руб. При этом, участникам рынка по состоянию на 10.01.2013 не могло быть известно, что начальная цена лота будет изменена. То есть для принятия решений о совершении сделок участники рынка не могли ориентироваться на эту информацию, так как она по состоянию на 10.01.2013 отсутствовала.
Несогласие с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимость назначения повторной экспертизы.
С учетом обстоятельств настоящего спора и доказательств, представленных в материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что основания для назначения повторной судебной экспертизы на стадии апелляционного производства отсутствуют.
Нарушения судом первой инстанции порядка назначения судебной экспертизы не выявлено.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебное заседание не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между должником и ООО "Брусника-Урал" 10.01.2013 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный Ручей" по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной.
28.01.2013 данное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и указанное выше соглашение вступило в законную силу (п.п. 1.4., 5.1.).
Согласно данному соглашению:
1) Должник уступил ООО "Брусника-Урал" права и обязанности по договору аренды N 5-1410 от 21.02.2007 на земельный участок, площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Щербакова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Прониной - Щербакова - проезд к Нижнеисетскому пруду) (далее по тексту Земельный участок).
2) ООО "Брусника-Урал" за переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 выплачивает должнику вознаграждение в сумме 15 000 000 руб.
Ссылаясь на то, что сделка недействительна в силу ее ничтожности как несоответствующая ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 227-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки, совершенной должником, недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Прекращая производство по заявлению конкурсного управляющего должника Гоппа А.А. к ООО "Брусника-Урал" о признании сделки недействительной, а именно в части требований о признании договора от 31.05.2013 недействительным; применении последствий недействительности сделки в форме возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества - объекта незавершенного строительства (далее по тексту ОНС). Литер А. Площадь застройки 360, 5 кв. м. Степень готовности 27%. Инвентарный номер 35809/401/01, расположенный по адресу: город Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Щербакова-Прониной. Кадастровый (или условный) номер 66-66-01/621/2012-061, суд первой инстанции исходил из того, что отказ конкурсного управляющего не противоречит закону, возражений от кредиторов не поступило.
Отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника Гоппа А.А. к ООО "Брусника-Урал" о признании сделки недействительной в части, а именно в части требований о признании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный Ручей" по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной от 10.01.2013 недействительным; применении последствий недействительности сделки в форме взыскания действительной стоимости права аренды на земельный участок площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Щербакова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Прониной - Щербакова - проезд к Нижнеисетскому пруду) на момент его приобретения на 10.01.2013 в сумме 176 097 000 руб., суд первой инстанции исходил из того, что не имеется оснований для квалификации спорной сделки как сделки с неравноценным встречным исполнением по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, т.к. экспертному заключению N 9/125э-14 от 20.05.2015 величина рыночной стоимости уступки права пользования (аренды) земельного участка с учетом имеющихся обременений, ограничений, площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, составляет 14 090 000 руб., согласно отчету ООО "Доминант" N 45/2014-11 210 000 руб.; ООО "Брусника-Урал" обязанность по оплате приобретенного объекта по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 исполнило в сумме 15 000 000 руб.; в материалы дела не представлено доказательств наличия в совокупности всех обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной по основаниям п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в частности доказательств того, что оспариваемая сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, о причинении вреда имущественным правам кредиторов в результате совершения оспариваемой сделки; сделка совершена в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный ручей", 31.05.2013 стороны сделки заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым (условным) номером 66-66-01/621/2012-061 по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Щербакова-Прониной.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
На основании п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий имеет право подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок, совершенных должником.
Согласно п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом была заключена спорная сделка и имела ли место неравноценность встречного исполнения.
Согласно п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств. Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Пунктом 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве установлено, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
- стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
- должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы.
В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 5-7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 для признания сделки недействительной по основанию предусмотренному п. 2 ст. 61.2 необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.
Согласно ст. 2 Закона о банкротстве при определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как основание своих требований и возражений.
Оспариваемое соглашение заключено сторонами 31.05.2013, заявление о признании должника банкротом принято определением арбитражного суда от 31.01.2014, следовательно, оспариваемая сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом.
Согласно соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 ООО "Брусника-Урал" за переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 выплатило должнику вознаграждение в сумме 15 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением N 3170118 от 01.02.2013, и сторонами не оспаривается.
Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению N 9/125э-14 от 20.05.2015, величина рыночной стоимости уступки права пользования (аренды) земельного участка с учетом имеющихся обременений, ограничений, площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Щербакова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Прониной-Щербакова - проезд к Нижнеисетскому пруду), по состоянию на 10.01.2013 составляет 14 090 000 руб.
Согласно представленному отчету ООО "Доминант" N 45/2014 об оценке рыночной стоимости указанного права пользования (аренды) земельного участка, его рыночная стоимость составляет 11 210 000 руб.
В обоснование требований о признании сделки недействительной, апелляционной жалобы конкурсный управляющий должника указывает, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о недоказанности неравноценности встречного исполнения обязательств по сделке, т.к. размер рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка на 10.01.2013 составляет 147 803 064 руб., согласно отчету ЗАО "Гранд-Оценка" N 047-14/3 от 12.03.2015-176 097 000 руб., согласно отчету об оценке ООО "Бизнес Кварт Бюро" N 245-О от 19.04.2013-106 373 824 руб., согласно рецензии ООО "Арт-Консалтинг" на заключение эксперта N 9/125э-14 от 20.05.2015 по делу N А60-2414/14-147 803 064 руб., согласно договору ипотеки N 56053 и договору N 55015 об открытии невозобновляемой кредитной линии - 130 177 000 руб.
Вместе с тем, отчет N 047-14/3 от 12.03.2015 подготовлен с многочисленными нарушениями, не проходил обязательную экспертизу на соответствие требованиям законодательства, к нему не приложено соответствующее заключение СРО, следовательно, данный отчет не является допустимым доказательством.
Отчет N 245-О от 19.04.2013 подготовлен по результатам оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, а не уступки права аренды земельного участка. Данный отчет не может использоваться в качестве доказательства при определении рыночной стоимости уступки права аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что рецензия (заключение специалиста) на заключение эксперта N 9/125э-14 от 20.05.2015, подготовленная специалистом-оценщиком Киреевой Л.Л. дана вне рамок настоящего дела, без предупреждения ее об уголовной ответственности за дачу недостоверного заключения и носит характер частного мнения лица, не привлекавшегося судом для дачи официального заключения. В связи с чем, данная рецензия обоснованно не принята во внимание судом первой инстанции, как не отвечающая признакам допустимости доказательств.
Договор ипотеки N 56053 и договор N 55015 об открытии невозобновляемой кредитной линии содержат кадастровую стоимость земельного участка, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, имеющимся в материалах дела, а также подтверждено представителем ОАО "Сбербанк России" в судебном заседании суда первой инстанции.
Данные документы оценивают право аренды, а не уступку прав аренды, которая является предметом соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007.
С учетом того, что не установлено оснований для сомнения в обоснованности заключения эксперта N 9/125э-14 от 20.05.2015 или наличия противоречий в выводах эксперта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности совершения оспариваемой сделки по заниженной цене.
Из материалов дела следует, что права аренды на земельный участок площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 передано по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный Ручей" по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной от 10.01.2013 ООО "Брусника-Урал".
31.05.2013 между сторонами заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства (далее по тексту ОНС). Литер А. Площадь застройки 360,5 кв. м. Степень готовности 27%. Инвентарный номер 35809/401/01, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Щербакова-Прониной. Кадастровый (или условный) номер 66-66-01/621/2012-061.
Следовательно, оспариваемая сделка не является ничтожной по тому основанию, что отчуждение земельного участка (права аренды на земельный участок) без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации) ввиду отсутствия подобного отчуждения.
Учитывая изложенное, представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции не имел оснований для квалификации спорной сделки как сделки с неравноценным встречным исполнением, а также как ничтожной сделки.
В соответствии с п. 5 Постановления ВАС РФ N 63 при определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
В силу п. 6 Постановления ВАС РФ N 63 согласно абзацам второму-пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:
а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;
б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым-пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Вместе с тем, конкурсным управляющим не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии указанных признаков.
В отсутствии доказательств того, что оспариваемая сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, доказательств, свидетельствующих о причинении вреда имущественным правам кредиторов в результате совершения оспариваемой сделки, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что отсутствуют в совокупности все обстоятельства, необходимые для признания сделки недействительной.
Конкурсный управляющий должника в апелляционной жалобе также указывает, что сделку не планировалось проводить за 15 000 000 руб., т.к. в соглашении о порядке заключения и исполнения сделок от 12.11.2012 указано, что спорная сделка проводится на сумму не менее 50 041 33 руб. (с учетом переведенных обязательств по арендным долгам), в протоколе общего собрания участников должника от 14.12.2012 указано, что сделка совершается одновременно с переводом долга по арендным платежам на заинтересованное лицо. Неисполнение данных соглашений свидетельствует о недобросовестности действий директора должника при заключении спорной сделки и их направленности на причинение ущерба кредиторам должника.
Вместе с тем, в материалы дела были представлены доказательства кадастровой стоимости земельного участка, которая на момент оспариваемой сделки 10.01.2013 составляла 99 534 151 руб. 76 коп., которая никем не оспорена, и, по сути, больше относится к рыночной стоимости права собственности на земельный участок. ООО "Брусника-Урал" должно было уплачивать арендные платежи, исчисляемые на основе данной стоимости. Соотношение объема прав собственности с объемом уступки права аренды указывает на правильность определенной судебным экспертом рыночной стоимости уступки прав аренды.
Стороны заключили соглашение об уступке прав аренды на земельный участок, обремененный правами третьих лиц, как указывает ООО "Брусника-Урал" на освобождение от обременений обществом произведены затраты в общей сумме более 150 млн. руб.
Обстоятельства того, что на спорном земельном участке имелись дома, подлежащие расселению, наличие затрат на выкуп у физических лиц паев ЖСК "Эдельвейс", сторонами не оспариваются.
Таким образом, в условиях невозможности совершения сделки по цене не менее 50 041 33 руб., совершение сделки по цене 15 000 000 руб. было для должника экономически целесообразным.
При заключении соглашения должник учел реально имеющиеся предложения и рыночную стоимость уступки прав аренды, следовательно, обоснованно согласился на заключение подобной сделки. При объективной невозможности достройки должником жилого комплекса, стороны приняли сбалансированное и справедливое решение с целью недопущения нарушения прав лиц, предоставивших должнику денежные средства на строительство жилых домов. Учитывая все фактические обстоятельства дела в совокупности, влияние множества факторов на формирование цены уступленного права, суд приходит к выводу о предоставлении должнику равноценного встречного обеспечения по оспариваемой сделке. Доказательств того, что какое-либо иное юридическое лицо выразило при изложенных условиях желание достроить жилой комплекс, материалы дела не содержат, при этом реальная рыночная стоимость всегда определяется соотношением спроса и предложения.
Таким образом, при заключении сделки не усматривается недобросовестности и рассматриваемые действия не были направлены на причинение ущерба кредиторам должника.
Доказательств обратного суду не представлено.
Иные обстоятельства, приведенные в апелляционной жалобе, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на ее заявителя.
Поскольку определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 конкурсному управляющему Гопп А.А. предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, за счет имущества должника в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2015 года по делу N А60-2414/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каменный ручей" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Судьи
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
М.А.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2015 N 17АП-4217/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А60-2414/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2015 г. N 17АП-4217/2015-ГК
Дело N А60-2414/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чепурченко О.Н.,
судей Мартемьянова В.И., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Калмыковой К.И.,
при участии:
от конкурсного управляющего Гопп Андрея Андреевича (Гопп А.А.): Быков О.В. (паспорт, доверенность N 1 от 15.08.2014),
от общества с ограниченной ответственностью "Служба заказчика" (ООО "Служба заказчика"): Демин А.В. (паспорт, доверенность N 3 от 04.04.2014),
от общества с ограниченной ответственностью "Брусника-Урал" (ООО "Брусника-Урал"): Кардапольцев А.А. (паспорт, доверенность от 14.01.2015),
от общества с ограниченной ответственностью "Брусника.Екатеринбург" (ООО "Брусника.Екатеринбург"):Митяшина М.А. (паспорт, доверенность от 18.05.2015): Митяшин М.А. (паспорт, доверенность от 18.05.2015),
от лиц, участвующих в деле: не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
конкурсного управляющего Гоппа А.А.
на определение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 июля 2015 года
о результатах рассмотрения заявления конкурсного управляющего о признании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.02.2007 N 5-1410, договора от 31.05.2013 недействительными, применении последствий недействительности,
вынесенное судьей Веретенниковой С.Н.
в рамках дела N А60-2414/2014
о признании ООО "Каменный ручей" (ОГРН 1046605188420, ИНН 6674133270) несостоятельным (банкротом),
третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Администрация города Екатеринбурга,
установил:
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2014 должник ООО "Каменный ручей" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре отсутствующего должника, конкурсным управляющим утвержден Гопп А.А.
Соответствующие сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 160 от 06.09.2014.
25.02.2015 в Арбитражный суд Свердловской области обратился конкурсный управляющий должника Гопп А.А. о признании сделки, совершенной должником, недействительной и применения последствий недействительности сделки.
С учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, конкурсный управляющий Гопп А.А. просит:
Признать соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный Ручей" по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной от 10.01.2013 недействительным.
Применить последствия недействительности сделки в форме взыскания действительной стоимости права аренды на земельный участок площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Щербакова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Прониной - Щербакова - проезд к Нижнеисетскому пруду) на момент его приобретения на 10.01.2013 в сумме 176 097 000 рубля.
Судом в порядке ст. 49 АПК РФ принят отказ конкурсного управляющего Гоппа А.А. в части заявленных первоначально требований, а именно: признать договор от 31.05.2013 недействительным; применить последствия недействительности сделки в форме возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества - объекта незавершенного строительства (далее по тексту ОНС). Литер А. Площадь застройки 360, 5 кв. м. Степень готовности 27%. Инвентарный номер 35809/401/01, расположенный по адресу: город Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Щербакова-Прониной. Кадастровый (или условный) номер 66-66-01/621/2012-061.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.04.2015 назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости уступленного права пользования (аренды) земельного участка и объектов недвижимого имущества (незавершенного строительства).
Проведение экспертизы поручено Негосударственной экспертной организации ООО "Независимая экспертиза", эксперту Друмлевич Е.В.
Определениями Арбитражного суда Свердловской области от 17.03.2015, 25.06.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация г. Екатеринбурга, Толстых И.И., ООО "Инвестиционный центр федеральных программ", ОАО "Сбербанк России" (ст. 51 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2014 (резолютивная часть от 23 июля 2015 года) производство по заявлению конкурсного управляющего должника Гоппа А.А. к ООО "Брусника-Урал" о признании сделки недействительной в части, а именно в части требований: признать договор от 31.05.2013 недействительным, применить последствия недействительности сделки в форме возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества - объекта незавершенного строительства. Литер А. Площадь застройки 360, 5 кв. м. Степень готовности 27%. Инвентарный номер 35809/401/01, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Щербакова-Прониной. Кадастровый (или условный) номер 66-66-01/621/2012-061, - прекращено.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника Гоппа А.А. к ООО "Брусника-Урал" о признании сделки недействительной в части, а именно в части требований: признать соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный Ручей" по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной от 10.01.2013 недействительным; применить последствия недействительности сделки в форме взыскания действительной стоимости права аренды на земельный участок площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Щербакова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Прониной - Щербакова - проезд к Нижнеисетскому пруду) на момент его приобретения на 10.01.2013 в сумме 176 097 000 руб., - отказано. Взыскана с должника в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 6 000 руб.
Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий должника обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить заявленные конкурсным управляющим требования. Указывает, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о недоказанности неравноценности встречного исполнения обязательств по сделке, т.к. размер рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка на 10.01.2013 составляет 147 803 064 руб., согласно отчету ЗАО "Гранд-Оценка" N 047-14/3 от 12.03.2015-176 097 000 руб., согласно отчету об оценке ООО "Бизнес Кварт Бюро" N 245-О от 19.04.2013-106 373 824 руб., согласно рецензии ООО "Арт-Консалтинг" на заключение эксперта N 9/125э-14 от 20.05.2015 по делу N А60-2414/14-147 803 064 руб., согласно договору ипотеки N 56053 и договору N 55015 об открытии невозобновляемой кредитной линии - 130 177 000 руб. сделку не планировалось проводить за 15 000 000 руб., т.к. в соглашении о порядке заключения и исполнения сделок от 12.11.2012 указано, что спорная сделка проводится на сумму не менее 50 041 33 руб. (с учетом переведенных обязательств по арендным долгам), в протоколе общего собрания участников должника от 14.12.2012 указано, что сделка совершается одновременно с переводом долга по арендным платежам на заинтересованное лицо. Неисполнение данных соглашений свидетельствует о недобросовестности действий директора должника при заключении спорной сделки и их направленности на причинение ущерба кредиторам должника. Суд не обосновал недоказанность обстоятельств для признания сделки недействительной.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Брусника.Екатеринбург" просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что конкурсным управляющим не доказано, что встречное исполнение по сделке является неравноценным. Отчет N 047-14/3 от 12.03.2015 подготовлен с многочисленными нарушениями, не является допустимым доказательством, отчет N 245-О от 19.04.2013 подготовлен по результатам оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, а не уступки права аренды земельного участка, рецензия на заключение эксперта N 9/125э-14 от 20.05.2015 является субъективной и содержит множество нарушений методик расчета и искажения сведений, основана на недостоверных данных, договор ипотеки N 56053 и договор N 55015 об открытии невозобновляемой кредитной линии содержат кадастровую стоимость земельного участка. Данные документы оценивают право аренды, а не уступку прав аренды, которая является предметом соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007. Согласно заключению эксперта N 9/125э-15 от 20.05.2015 рыночная стоимость уступки права аренды на 10.01.2013-14 090 000 руб., объекта незавершенного строительства на 31.05.2013-4 753 000 руб.
24.09.2015 в суд апелляционной инстанции поступило письменное ходатайство конкурсного управляющего должника Гоппа А.А. о приобщении к материалам дела соглашения от 10.01.2013, заключенного между должником и ООО "Брусника - Урал", о назначении повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости уступки права пользования (аренды) земельного участка с учетом имеющихся обременений, ограничений, площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова по состоянию на 10.01.2013. Проведение экспертизы просит поручить специалисту ООО "Альт-Энерго" Соловьевой И.Б.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего Гопп А.А., представитель ООО "Служба заказчика" доводы апелляционной жалобы поддерживают, просят ее удовлетворить, определение отменить, поддерживают ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Представители ООО "Брусника-Урал", ООО "Брусника.Екатеринбург" с доводами апелляционной жалобы не согласны, возражают против ее удовлетворения, считают определение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве, против удовлетворения заявленных ходатайств возражают.
Ходатайство о приобщении к материалам дела соглашения от 10.01.2013, заключенного между должником и ООО "Брусника - Урал", рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено на основании следующего.
Нормы ст. 9, 10, 65, 88 АПК РФ призваны обеспечить состязательность и равноправие сторон и их право знать заблаговременно об аргументах и доказательствах друг друга до начала судебного разбирательства, которое осуществляет суд первой инстанции. И лишь в исключительных случаях суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Поскольку конкурсный управляющий должника не обосновал невозможность представления доказательства в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, суд апелляционной инстанции не признает причины непредставления доказательства суду первой инстанции уважительными, в связи с чем, отказывает в приобщении к материалам дела соглашения от 10.01.2013, заключенного между должником и ООО "Брусника - Урал".
Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено на основании следующего.
В соответствии со ст. 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.04.2015 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Негосударственной экспертной организации ООО "Независимая экспертиза", эксперту Друмлевич Евгении Викторовне, члену СРО "СРО судебных экспертов", стаж работы оценщиком 13 лет, стаж экспертной работы 8 лет.
По результатам экспертизы подготовлено экспертное заключение N 9/125э-15 от 20.05.2015.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений ч. 2 ст. 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Таким образом, судом апелляционной инстанции может быть назначена экспертиза в случае необоснованного отклонения судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы и невозможности рассмотрения дела без экспертного заключения, подготовленного по результатам проведения повторной экспертизы.
В обоснование ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции нарушен порядок назначения судебной экспертизы, экспертное заключение N 9/125э-14 от 20.05.2014 составлено с нарушением норм действующего законодательства в области оценочной деятельности, выводы эксперта основаны на неверных, несопоставимых данных, достоверно не подтверждающих указанную в заключении рыночную стоимость объекта оценки, т.к. экспертом не проводился анализ рынка стоимости прав аренды на земельные участки, нарушены требования законодательства при выборе аналогов объекта оценки, объект оценки неверно отнесен к виду земельного участка - "развитие застроенных территорий", рыночная стоимость аналогов необоснованно сформирована экспертом на основании данных о "начальной цене права на заключение договора в валюте лота", к заключению не приложена информация об использованных аналогах, рыночная стоимость права аренды земельного участка занижена.
Отказывая в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции указал, что не представлено доказательств наличия противоречий в проведенной экспертизе или необоснованности выводов эксперта, экспертом исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства; в заключении имеются ответы на все поставленные перед экспертом вопросам; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта не представлено; экспертное заключение является ясным и полным, противоречивых выводов заключение не содержит; экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. При назначении экспертизы отводов эксперту лицами, участвующими в деле, не заявлено, возражений по экспертному учреждению не представлено. Заключение оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, является конкретным, логичным, в исследовании использована обширная нормативная база и результаты исследования мотивированы. Заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования.
Судом установлено, что заключение эксперта N 9/125э-15 от 20.05.2015 соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", его содержание не признано недостоверным в судебном порядке или в ином установленном законодательством порядке.
Согласно положениям ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Кроме того, в судебном заседании 20.07.2015 судом первой инстанции была допрошена эксперт Друмлевич Е.В., которая дала пояснения относительно определения статуса объекта исследования, по возражению конкурсного управляющего относительно отнесения экспертом объекта оценки к виду земельного участка - "развитие застроенных территорий", а также относительно подобранных аналогов. Эксперт пояснил, что аналогами при определении рыночной стоимости уступки права пользования (аренды) земельного участка могут выступать права на заключение договоров аренды земельных участков с видом "развитие застроенных территорий", т.к. и оцениваемому участку, и земельным участкам такого вида присуще наличие на них жилых домов, подлежащих расселению и сносу. Данный анализ проведен с учетом действующего законодательства на указанный период.
Эксперт не имела права использовать информацию о результатах торгов, рассматриваемых в качестве аналогов спорного земельного участка, при расчетах, которые состоялись после 10.01.2013, т.к. они произошли после даты оценки, то есть после даты определения стоимости 10.01.2013. кроме того, было отмечено, что в ходе торгов стоимость аналога N 2 не изменилась, а договор был заключен по начальной цене лота, а по аналогу N 1 цена поднялась в ходе торгов на 1 000 000 руб., что составляет чуть более 3% от первоначальной цены лота, что нельзя признать изменением, которое существенно повлияло на рыночную стоимость уступки права пользования (аренды), если бы оценка проводилась по состоянию на 07.02.2013. При этом увеличение рыночной стоимости было бы сравнимо с удорожанием недвижимости в связи с инфляционными процессами.
Торги по аналогу N 3 состоялись 25.10.2012. Цена права заключения договора аренды увеличилась в ходе торгов с 2 138 400 руб. до 53 238 400 руб. Но уже по состоянию на дату оценки результаты торгов были отменены решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-45522/2012 от 27.12.2012. В таких условиях, эксперт не имела права использовать сведения о результатах торгов в качестве достоверной информации. В то же время, по состоянию на 10.01.2013 наиболее вероятным было проведение новых торгов по аналогу N 3, где в качестве начальной цены с большей долей вероятности использовалась бы та же самая цена в качестве начальной, если бы торги состоялись по состоянию на дату оценки. Поэтому эксперт имел право использовать указанные сведения о начальной цене в качестве ценовой информации. Кроме того, нужно отметить тот факт, что 07.06.2014 аналог N 3 выставлялся на торги по цене 2 680 000 руб. Торги состоялись 08.07.2014. В ходе торгов цена не изменилась, и победитель торгов приобрел право на заключение договора за 2 680 000 руб. При этом, участникам рынка по состоянию на 10.01.2013 не могло быть известно, что начальная цена лота будет изменена. То есть для принятия решений о совершении сделок участники рынка не могли ориентироваться на эту информацию, так как она по состоянию на 10.01.2013 отсутствовала.
Несогласие с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимость назначения повторной экспертизы.
С учетом обстоятельств настоящего спора и доказательств, представленных в материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что основания для назначения повторной судебной экспертизы на стадии апелляционного производства отсутствуют.
Нарушения судом первой инстанции порядка назначения судебной экспертизы не выявлено.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебное заседание не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между должником и ООО "Брусника-Урал" 10.01.2013 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный Ручей" по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной.
28.01.2013 данное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и указанное выше соглашение вступило в законную силу (п.п. 1.4., 5.1.).
Согласно данному соглашению:
1) Должник уступил ООО "Брусника-Урал" права и обязанности по договору аренды N 5-1410 от 21.02.2007 на земельный участок, площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Щербакова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Прониной - Щербакова - проезд к Нижнеисетскому пруду) (далее по тексту Земельный участок).
2) ООО "Брусника-Урал" за переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 выплачивает должнику вознаграждение в сумме 15 000 000 руб.
Ссылаясь на то, что сделка недействительна в силу ее ничтожности как несоответствующая ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 227-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки, совершенной должником, недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Прекращая производство по заявлению конкурсного управляющего должника Гоппа А.А. к ООО "Брусника-Урал" о признании сделки недействительной, а именно в части требований о признании договора от 31.05.2013 недействительным; применении последствий недействительности сделки в форме возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества - объекта незавершенного строительства (далее по тексту ОНС). Литер А. Площадь застройки 360, 5 кв. м. Степень готовности 27%. Инвентарный номер 35809/401/01, расположенный по адресу: город Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Щербакова-Прониной. Кадастровый (или условный) номер 66-66-01/621/2012-061, суд первой инстанции исходил из того, что отказ конкурсного управляющего не противоречит закону, возражений от кредиторов не поступило.
Отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника Гоппа А.А. к ООО "Брусника-Урал" о признании сделки недействительной в части, а именно в части требований о признании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный Ручей" по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной от 10.01.2013 недействительным; применении последствий недействительности сделки в форме взыскания действительной стоимости права аренды на земельный участок площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Щербакова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Прониной - Щербакова - проезд к Нижнеисетскому пруду) на момент его приобретения на 10.01.2013 в сумме 176 097 000 руб., суд первой инстанции исходил из того, что не имеется оснований для квалификации спорной сделки как сделки с неравноценным встречным исполнением по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, т.к. экспертному заключению N 9/125э-14 от 20.05.2015 величина рыночной стоимости уступки права пользования (аренды) земельного участка с учетом имеющихся обременений, ограничений, площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, составляет 14 090 000 руб., согласно отчету ООО "Доминант" N 45/2014-11 210 000 руб.; ООО "Брусника-Урал" обязанность по оплате приобретенного объекта по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 исполнило в сумме 15 000 000 руб.; в материалы дела не представлено доказательств наличия в совокупности всех обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной по основаниям п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в частности доказательств того, что оспариваемая сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, о причинении вреда имущественным правам кредиторов в результате совершения оспариваемой сделки; сделка совершена в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный ручей", 31.05.2013 стороны сделки заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым (условным) номером 66-66-01/621/2012-061 по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Щербакова-Прониной.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
На основании п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий имеет право подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок, совершенных должником.
Согласно п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом была заключена спорная сделка и имела ли место неравноценность встречного исполнения.
Согласно п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств. Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Пунктом 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве установлено, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
- стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
- должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы.
В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 5-7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 для признания сделки недействительной по основанию предусмотренному п. 2 ст. 61.2 необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.
Согласно ст. 2 Закона о банкротстве при определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как основание своих требований и возражений.
Оспариваемое соглашение заключено сторонами 31.05.2013, заявление о признании должника банкротом принято определением арбитражного суда от 31.01.2014, следовательно, оспариваемая сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом.
Согласно соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 ООО "Брусника-Урал" за переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 выплатило должнику вознаграждение в сумме 15 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением N 3170118 от 01.02.2013, и сторонами не оспаривается.
Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению N 9/125э-14 от 20.05.2015, величина рыночной стоимости уступки права пользования (аренды) земельного участка с учетом имеющихся обременений, ограничений, площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Щербакова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Прониной-Щербакова - проезд к Нижнеисетскому пруду), по состоянию на 10.01.2013 составляет 14 090 000 руб.
Согласно представленному отчету ООО "Доминант" N 45/2014 об оценке рыночной стоимости указанного права пользования (аренды) земельного участка, его рыночная стоимость составляет 11 210 000 руб.
В обоснование требований о признании сделки недействительной, апелляционной жалобы конкурсный управляющий должника указывает, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о недоказанности неравноценности встречного исполнения обязательств по сделке, т.к. размер рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка на 10.01.2013 составляет 147 803 064 руб., согласно отчету ЗАО "Гранд-Оценка" N 047-14/3 от 12.03.2015-176 097 000 руб., согласно отчету об оценке ООО "Бизнес Кварт Бюро" N 245-О от 19.04.2013-106 373 824 руб., согласно рецензии ООО "Арт-Консалтинг" на заключение эксперта N 9/125э-14 от 20.05.2015 по делу N А60-2414/14-147 803 064 руб., согласно договору ипотеки N 56053 и договору N 55015 об открытии невозобновляемой кредитной линии - 130 177 000 руб.
Вместе с тем, отчет N 047-14/3 от 12.03.2015 подготовлен с многочисленными нарушениями, не проходил обязательную экспертизу на соответствие требованиям законодательства, к нему не приложено соответствующее заключение СРО, следовательно, данный отчет не является допустимым доказательством.
Отчет N 245-О от 19.04.2013 подготовлен по результатам оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, а не уступки права аренды земельного участка. Данный отчет не может использоваться в качестве доказательства при определении рыночной стоимости уступки права аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что рецензия (заключение специалиста) на заключение эксперта N 9/125э-14 от 20.05.2015, подготовленная специалистом-оценщиком Киреевой Л.Л. дана вне рамок настоящего дела, без предупреждения ее об уголовной ответственности за дачу недостоверного заключения и носит характер частного мнения лица, не привлекавшегося судом для дачи официального заключения. В связи с чем, данная рецензия обоснованно не принята во внимание судом первой инстанции, как не отвечающая признакам допустимости доказательств.
Договор ипотеки N 56053 и договор N 55015 об открытии невозобновляемой кредитной линии содержат кадастровую стоимость земельного участка, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, имеющимся в материалах дела, а также подтверждено представителем ОАО "Сбербанк России" в судебном заседании суда первой инстанции.
Данные документы оценивают право аренды, а не уступку прав аренды, которая является предметом соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007.
С учетом того, что не установлено оснований для сомнения в обоснованности заключения эксперта N 9/125э-14 от 20.05.2015 или наличия противоречий в выводах эксперта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности совершения оспариваемой сделки по заниженной цене.
Из материалов дела следует, что права аренды на земельный участок площадью 17896 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502507:0034 передано по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса "Каменный Ручей" по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной от 10.01.2013 ООО "Брусника-Урал".
31.05.2013 между сторонами заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства (далее по тексту ОНС). Литер А. Площадь застройки 360,5 кв. м. Степень готовности 27%. Инвентарный номер 35809/401/01, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Щербакова-Прониной. Кадастровый (или условный) номер 66-66-01/621/2012-061.
Следовательно, оспариваемая сделка не является ничтожной по тому основанию, что отчуждение земельного участка (права аренды на земельный участок) без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации) ввиду отсутствия подобного отчуждения.
Учитывая изложенное, представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции не имел оснований для квалификации спорной сделки как сделки с неравноценным встречным исполнением, а также как ничтожной сделки.
В соответствии с п. 5 Постановления ВАС РФ N 63 при определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
В силу п. 6 Постановления ВАС РФ N 63 согласно абзацам второму-пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:
а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;
б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым-пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Вместе с тем, конкурсным управляющим не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии указанных признаков.
В отсутствии доказательств того, что оспариваемая сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, доказательств, свидетельствующих о причинении вреда имущественным правам кредиторов в результате совершения оспариваемой сделки, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что отсутствуют в совокупности все обстоятельства, необходимые для признания сделки недействительной.
Конкурсный управляющий должника в апелляционной жалобе также указывает, что сделку не планировалось проводить за 15 000 000 руб., т.к. в соглашении о порядке заключения и исполнения сделок от 12.11.2012 указано, что спорная сделка проводится на сумму не менее 50 041 33 руб. (с учетом переведенных обязательств по арендным долгам), в протоколе общего собрания участников должника от 14.12.2012 указано, что сделка совершается одновременно с переводом долга по арендным платежам на заинтересованное лицо. Неисполнение данных соглашений свидетельствует о недобросовестности действий директора должника при заключении спорной сделки и их направленности на причинение ущерба кредиторам должника.
Вместе с тем, в материалы дела были представлены доказательства кадастровой стоимости земельного участка, которая на момент оспариваемой сделки 10.01.2013 составляла 99 534 151 руб. 76 коп., которая никем не оспорена, и, по сути, больше относится к рыночной стоимости права собственности на земельный участок. ООО "Брусника-Урал" должно было уплачивать арендные платежи, исчисляемые на основе данной стоимости. Соотношение объема прав собственности с объемом уступки права аренды указывает на правильность определенной судебным экспертом рыночной стоимости уступки прав аренды.
Стороны заключили соглашение об уступке прав аренды на земельный участок, обремененный правами третьих лиц, как указывает ООО "Брусника-Урал" на освобождение от обременений обществом произведены затраты в общей сумме более 150 млн. руб.
Обстоятельства того, что на спорном земельном участке имелись дома, подлежащие расселению, наличие затрат на выкуп у физических лиц паев ЖСК "Эдельвейс", сторонами не оспариваются.
Таким образом, в условиях невозможности совершения сделки по цене не менее 50 041 33 руб., совершение сделки по цене 15 000 000 руб. было для должника экономически целесообразным.
При заключении соглашения должник учел реально имеющиеся предложения и рыночную стоимость уступки прав аренды, следовательно, обоснованно согласился на заключение подобной сделки. При объективной невозможности достройки должником жилого комплекса, стороны приняли сбалансированное и справедливое решение с целью недопущения нарушения прав лиц, предоставивших должнику денежные средства на строительство жилых домов. Учитывая все фактические обстоятельства дела в совокупности, влияние множества факторов на формирование цены уступленного права, суд приходит к выводу о предоставлении должнику равноценного встречного обеспечения по оспариваемой сделке. Доказательств того, что какое-либо иное юридическое лицо выразило при изложенных условиях желание достроить жилой комплекс, материалы дела не содержат, при этом реальная рыночная стоимость всегда определяется соотношением спроса и предложения.
Таким образом, при заключении сделки не усматривается недобросовестности и рассматриваемые действия не были направлены на причинение ущерба кредиторам должника.
Доказательств обратного суду не представлено.
Иные обстоятельства, приведенные в апелляционной жалобе, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на ее заявителя.
Поскольку определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 конкурсному управляющему Гопп А.А. предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, за счет имущества должника в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2015 года по делу N А60-2414/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каменный ручей" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Судьи
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
М.А.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)