Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец заключил с ответчиком договор купли-продажи земельного участка, договор был оплачен истцом, ответчиком обязательства по обеспечению наличия сетей водопровода и канализации были выполнены с нарушением интересов истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Елизарова М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Лихачевой И.А.,
судей Беляева Р.В., Савоскиной И.И.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в заседании от <данные изъяты> апелляционные жалобы ООО "Большаково" и Р. на решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Р. к ООО "Большаково" об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка,
заслушав доклад судьи Лихачевой И.А.,
объяснения представителя Р. - П., представителя ООО "Большаково" - Ярового Д.Е.,
установила:
Р., уточнив заявленные требования, обратился в суд с иском к ООО "Большаково" об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что <данные изъяты> г.заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка, обозначенного на плане <данные изъяты> площадью 2017 кв. м с разрешенным использованием "для дачного строительства", расположенного вблизи д. <данные изъяты>. Основной договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка с КН50:09:0070603:283 был заключен с ответчиком <данные изъяты> Согласно п. 3.1 договора стоимость земельного участка составила 4633400 руб. В соответствии с п. 4.1.4 данного договора ООО "Большаково" приняло на себя обязательства по обеспечению наличия сети канализации и водопровода на расстоянии не более 25 м от границы земельного участка, без отводов к границе и внутренней разводки в границах земельного участка в срок до <данные изъяты> Указанный договор был им оплачен, по передаточному акту от <данные изъяты> участок передан ему, договор зарегистрирован и получено свидетельство о государственной регистрации права. Однако, ответчиком во исполнение договорных обязательств по обеспечению наличия сетей водопровода и канализации были проложены данные коммуникации с нарушением его интересов и ограничением использования приобретенного земельного участка. В соответствии с ландшафтом местности его участок расположен на склоне, канализация была проложена до его участка путем осуществления насыпи, что привело к поднятию уровня дороги и проложенной трубы сети канализации на 2 м от естественного уровня его земельного участка. Он неоднократно обращался к ответчику с требованием об устранении данного недостатка, на что был заверен, что несоответствие будет устранено, однако ничего так сделано и не было. Указывает, что при приобретении участка он не был поставлен ООО "Большаково" в известность об увеличении уровня дорожного полотна и понижении его участка на 2 м, что делает невозможным без дополнительных затрат начать строительство дома и подключить его к системе канализации. Стоимость расходов по устранению недостатков выполненных работ по договору согласно заключению экспертизы ЗАО "Независимое агентство строительных экспертиз" составляет 5057089 руб. Просил уменьшить покупную цену по договору с учетом положений ст. 18 ФЗ "О защите прав потребителей" с 4633400 руб. до 1500 000 руб. и взыскать с ответчика выплаченную им разницу в размере 3133400 руб.
В судебном заседании истец Р. и его представитель заявленные требования полностью поддержали.
Представитель ООО "Большаково" просил иск оставить без удовлетворения.
Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены в части уменьшения покупной цены до 3257575 руб. и взыскании с ООО "Большаково" в пользу истца 1375825 руб.
С решением суда стороны по делу не согласились, в апелляционной жалобе ООО "Большаково" просит о его отмене, Р. просит решение в части размера взысканной суммы изменить.
Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что в связи с нарушением ответчиком условий договора и проекта при прокладке сетей канализации проданный истцу земельный участок приобрел значительные недостатки, снизил его стоимость, однако без указания мотивов при уменьшении цены земельного участка не учел стоимость работ по возведению подпорной стены по периметру участка.
С решением в обжалуемой части судебная коллегия согласиться не может, полагает его вынесенным с нарушением норм материального права и не основанным на имеющихся в материалах дела доказательствах.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.
Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между сторонами по делу заключен договор купли-продажи земельного участка с КН50:09:0070603:283, стоимость которого согласно п. 3.1 договора составила 4633400 руб. В соответствии с п. 4.1.4 договора ООО "Большаково" приняло на себя обязательства также по обеспечению наличия сети канализации и водопровода на расстоянии не более 25 м от границы участка, без отводов к границе участка и внутренней разводки в границах земельного участка в срок до <данные изъяты> В соответствии с п. 1.4.5 ответчик также обязался в срок до <данные изъяты> обеспечить за свой счет наличие внутрипоселковых дорог с твердым покрытием, а также забора по периметру планируемого поселка.
В соответствии с представленным истцом заключением ЗАО "Независимое агентство строительных экспертов" и заключением комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы ООО "Международное агентство Строительная экспертиза и оценка "Независимость", принадлежащий истцу земельный участок находится ниже дорог и проведенной системы канализации на 1,6-2,1 м, участок является крайним у реки, расположен под уклоном. В заключениях указано, что нормальное использования участка возможно после поднятия его поверхности выше уровня линий коммуникаций, в связи с чем необходимо провести работы по демонтажу забора, планировке участка (включая в себя работы по устройству подпорной стены и поднятия земельного грунта с послойной трамбовкой), ограждению участка и устройству водопроводного колодца.
Обоснованность заключения подтверждена экспертом в судебном заседании, само заключение носит последовательный и ясный характер, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных; в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы; выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела. Оснований не доверять представленному заключению у судебной коллегии не имеется.
Выводы, сделанные в заключении согласуются с материалами дела, поскольку участок, расположенный рядом с рекой, после поднятия его уровня на высоту порядка 2 м, объективно будет нуждаться в осуществлении мер по его подпорке для предотвращения его разрушения (распада), в связи с этим судебная коллегия считает, что исключение судом из расчета стоимости работ расходов по возведению железобетонной подпорной стены по месту демонтированного забора является необоснованным. Согласно экспертному заключению ООО "Международное агентство Строительная экспертиза и оценка "Независимость" стоимость данных видов работ составляет 1697936 руб. (п. п. 6 - 9 Локального сметного расчета <данные изъяты> на устранение дефектов планировки участка).
В связи с этим, покупная цена земельного участка подлежит снижению на стоимость работ по установке свай - 232942 руб., устройства основания под фундамент - 29555 руб., устройства фундаментных железобетонных плит с ребрами вверх - 445977 руб. и устройства стен подвалов и подпорных железобетонных стен высотой до 3 м, толщиной до 500 мм - 989462 руб.
Учитывая указанные величины, судебная коллегия считает необходимым уменьшить стоимость земельного участка до 1559639 руб., взыскав с ответчика разницу между уплаченной истцом стоимостью по договору и сниженной стоимостью в размере 3073761 руб.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что истец ранее реализовал свое право на защиту, обратившись с Дорогомиловский районный суд <данные изъяты> с иском к ООО "Большаково" о взыскании убытков, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку основанием для вынесения решения вышеуказанного суда от <данные изъяты> являлись требования о возмещении убытков по договору купли-продажи, основанием же рассматриваемого иска являются требования об уменьшении покупной цены, которые не являются альтернативным способом защиты ранее рассмотренных требований, поскольку иск заявлен по иным основаниям.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> изменить, указав в резолютивной части об уменьшении покупной цены с 4633400 руб. до 1559639 руб. и взыскании с ООО "Большаково" в пользу Р. уплаченной по договору разницы в размере 3073761 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-21870/2014
Требование: Об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец заключил с ответчиком договор купли-продажи земельного участка, договор был оплачен истцом, ответчиком обязательства по обеспечению наличия сетей водопровода и канализации были выполнены с нарушением интересов истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-21870/2014
Судья Елизарова М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Лихачевой И.А.,
судей Беляева Р.В., Савоскиной И.И.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в заседании от <данные изъяты> апелляционные жалобы ООО "Большаково" и Р. на решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Р. к ООО "Большаково" об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка,
заслушав доклад судьи Лихачевой И.А.,
объяснения представителя Р. - П., представителя ООО "Большаково" - Ярового Д.Е.,
установила:
Р., уточнив заявленные требования, обратился в суд с иском к ООО "Большаково" об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что <данные изъяты> г.заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка, обозначенного на плане <данные изъяты> площадью 2017 кв. м с разрешенным использованием "для дачного строительства", расположенного вблизи д. <данные изъяты>. Основной договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка с КН50:09:0070603:283 был заключен с ответчиком <данные изъяты> Согласно п. 3.1 договора стоимость земельного участка составила 4633400 руб. В соответствии с п. 4.1.4 данного договора ООО "Большаково" приняло на себя обязательства по обеспечению наличия сети канализации и водопровода на расстоянии не более 25 м от границы земельного участка, без отводов к границе и внутренней разводки в границах земельного участка в срок до <данные изъяты> Указанный договор был им оплачен, по передаточному акту от <данные изъяты> участок передан ему, договор зарегистрирован и получено свидетельство о государственной регистрации права. Однако, ответчиком во исполнение договорных обязательств по обеспечению наличия сетей водопровода и канализации были проложены данные коммуникации с нарушением его интересов и ограничением использования приобретенного земельного участка. В соответствии с ландшафтом местности его участок расположен на склоне, канализация была проложена до его участка путем осуществления насыпи, что привело к поднятию уровня дороги и проложенной трубы сети канализации на 2 м от естественного уровня его земельного участка. Он неоднократно обращался к ответчику с требованием об устранении данного недостатка, на что был заверен, что несоответствие будет устранено, однако ничего так сделано и не было. Указывает, что при приобретении участка он не был поставлен ООО "Большаково" в известность об увеличении уровня дорожного полотна и понижении его участка на 2 м, что делает невозможным без дополнительных затрат начать строительство дома и подключить его к системе канализации. Стоимость расходов по устранению недостатков выполненных работ по договору согласно заключению экспертизы ЗАО "Независимое агентство строительных экспертиз" составляет 5057089 руб. Просил уменьшить покупную цену по договору с учетом положений ст. 18 ФЗ "О защите прав потребителей" с 4633400 руб. до 1500 000 руб. и взыскать с ответчика выплаченную им разницу в размере 3133400 руб.
В судебном заседании истец Р. и его представитель заявленные требования полностью поддержали.
Представитель ООО "Большаково" просил иск оставить без удовлетворения.
Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены в части уменьшения покупной цены до 3257575 руб. и взыскании с ООО "Большаково" в пользу истца 1375825 руб.
С решением суда стороны по делу не согласились, в апелляционной жалобе ООО "Большаково" просит о его отмене, Р. просит решение в части размера взысканной суммы изменить.
Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что в связи с нарушением ответчиком условий договора и проекта при прокладке сетей канализации проданный истцу земельный участок приобрел значительные недостатки, снизил его стоимость, однако без указания мотивов при уменьшении цены земельного участка не учел стоимость работ по возведению подпорной стены по периметру участка.
С решением в обжалуемой части судебная коллегия согласиться не может, полагает его вынесенным с нарушением норм материального права и не основанным на имеющихся в материалах дела доказательствах.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.
Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между сторонами по делу заключен договор купли-продажи земельного участка с КН50:09:0070603:283, стоимость которого согласно п. 3.1 договора составила 4633400 руб. В соответствии с п. 4.1.4 договора ООО "Большаково" приняло на себя обязательства также по обеспечению наличия сети канализации и водопровода на расстоянии не более 25 м от границы участка, без отводов к границе участка и внутренней разводки в границах земельного участка в срок до <данные изъяты> В соответствии с п. 1.4.5 ответчик также обязался в срок до <данные изъяты> обеспечить за свой счет наличие внутрипоселковых дорог с твердым покрытием, а также забора по периметру планируемого поселка.
В соответствии с представленным истцом заключением ЗАО "Независимое агентство строительных экспертов" и заключением комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы ООО "Международное агентство Строительная экспертиза и оценка "Независимость", принадлежащий истцу земельный участок находится ниже дорог и проведенной системы канализации на 1,6-2,1 м, участок является крайним у реки, расположен под уклоном. В заключениях указано, что нормальное использования участка возможно после поднятия его поверхности выше уровня линий коммуникаций, в связи с чем необходимо провести работы по демонтажу забора, планировке участка (включая в себя работы по устройству подпорной стены и поднятия земельного грунта с послойной трамбовкой), ограждению участка и устройству водопроводного колодца.
Обоснованность заключения подтверждена экспертом в судебном заседании, само заключение носит последовательный и ясный характер, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных; в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы; выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела. Оснований не доверять представленному заключению у судебной коллегии не имеется.
Выводы, сделанные в заключении согласуются с материалами дела, поскольку участок, расположенный рядом с рекой, после поднятия его уровня на высоту порядка 2 м, объективно будет нуждаться в осуществлении мер по его подпорке для предотвращения его разрушения (распада), в связи с этим судебная коллегия считает, что исключение судом из расчета стоимости работ расходов по возведению железобетонной подпорной стены по месту демонтированного забора является необоснованным. Согласно экспертному заключению ООО "Международное агентство Строительная экспертиза и оценка "Независимость" стоимость данных видов работ составляет 1697936 руб. (п. п. 6 - 9 Локального сметного расчета <данные изъяты> на устранение дефектов планировки участка).
В связи с этим, покупная цена земельного участка подлежит снижению на стоимость работ по установке свай - 232942 руб., устройства основания под фундамент - 29555 руб., устройства фундаментных железобетонных плит с ребрами вверх - 445977 руб. и устройства стен подвалов и подпорных железобетонных стен высотой до 3 м, толщиной до 500 мм - 989462 руб.
Учитывая указанные величины, судебная коллегия считает необходимым уменьшить стоимость земельного участка до 1559639 руб., взыскав с ответчика разницу между уплаченной истцом стоимостью по договору и сниженной стоимостью в размере 3073761 руб.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что истец ранее реализовал свое право на защиту, обратившись с Дорогомиловский районный суд <данные изъяты> с иском к ООО "Большаково" о взыскании убытков, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку основанием для вынесения решения вышеуказанного суда от <данные изъяты> являлись требования о возмещении убытков по договору купли-продажи, основанием же рассматриваемого иска являются требования об уменьшении покупной цены, которые не являются альтернативным способом защиты ранее рассмотренных требований, поскольку иск заявлен по иным основаниям.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> изменить, указав в резолютивной части об уменьшении покупной цены с 4633400 руб. до 1559639 руб. и взыскании с ООО "Большаково" в пользу Р. уплаченной по договору разницы в размере 3073761 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)