Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,
- при участии: от истца: не явились, извещены;
- от ответчика: представитель Елина М.В. по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Аксайская земля"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 03.04.2014 по делу N А53-26942/2013 (судья Пипник Т.Д.)
по иску Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района
к обществу с ограниченной ответственностью "Аксайская земля"
о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аксайская земля" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 1 070 235 рублей 65 копеек (уточненные исковые требования в связи с заявлением ответчика о применении срока исковой давности за период с 01.01.2007 по 25.11.2010) - л.д. 65, 79, 99.
В отзыве на иск ответчик доводам иска возражал.
Решением арбитражного суда от 03.04.2014 исковые требования удовлетворены. Суд установил наличие между сторонами договорных отношений, наличие задолженности у ответчика по уплате арендной платы. Суд применил регулируемую арендную плату.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать. Ответчик указывает на то, что договор аренды был заключен сторонами в 2000 году, до принятия Земельного кодекса Российской Федерации, согласно условиям договора аренды от 27.05.2000 N 24 арендная плата составляла 19 302 рубля, оплачивалась в полном объеме. Дополнительным соглашением и расчетом на 2007 год был изменен размер арендной платы, который составил 224 483, 51 рубль, также было предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. Общество уплачивало арендную плату в соответствии с данным соглашением. Между тем, как указывает ответчик, договор аренды зарегистрирован надлежащим образом, поэтому должно было быть зарегистрировано и дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Согласно позиции ответчика, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы между сторонами не заключалось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.06.2014 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 09.07.2014, на 06.08.2014. От сторон поступили пояснения во исполнение определений апелляционного суда. В частности, истец пояснил, что в заявлении об уточнении исковых требований истцом допущена описка в дате окончания расчета, следует читать по 31.12.2013.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 06.08.2014 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. В судебном заседании объявлен перерыв до 13.08.2014.
После перерыва лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между Администрацией Аксайского района (арендодатель) и правопредшественником (л.д. 56) общества (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 24 от 27.05.2000. По данному договору обществу предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 993 га, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана ТОО "Островское" сроком на 5 лет, для сельскохозяйственного использования. В соответствии с пунктом 2.2 договора годовой размер арендной платы за участок составляет 19 302 рубля. В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года. Согласно пункту 2.7 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением местного органа власти по установлению базовых ставок арендной платы с письменным извещением арендатора. Дополнительным соглашением от 25.06.2002 срок договора аренды был продлен до 25 лет. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в надлежащем порядке.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет 29.10.2004, кадастровый номер земельного участка N 61:02:0600021:98 - л.д. 113.
Арендодатель в рамках данного дела настаивает на взыскании регулируемой арендной платы, исчисленной от кадастровой стоимости земельного участка, принимая во внимание основной вид использования земельного участка (пашня).
Ответчик полагает, что заявленные требования противоречат достигнутому сторонами соглашению.
Спор подлежит разрешению с учетом толкования, данного в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно данному толкованию регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Заключенным сторонами договором арендодателю предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с решением местного органа власти по установлению базовых ставок арендной платы с письменным извещением арендатора - п. 2.7 договора.
Постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" установлен порядок определения арендной платы с 01.01.2006 как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. Также установлена ежегодная индексация арендной платы с учетом прогнозируемого индекса инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
В соответствии с решением Собрания депутатов Аксайского района от 15.02.2006 N 115 "Об установлении порядка определения размера арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов за земли на территории Аксайского района" ставка арендной платы составляет 1,2% от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с решением Собрания депутатов Аксайского района от 20.02.2008 N 312 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Аксайского района" ставка арендной платы изменена и составляет за использования земель сельскохозяйственного назначения 1,3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы (расчет от кадастровой стоимости) было сделано арендодателем и получено арендатором.
Волеизъявление сделано арендодателем в виде направления арендатору дополнительного соглашения к договору аренды. Факт получения арендатором данного волеизъявления подтверждается подписанием арендатором дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды N 24 от 27.05.2000, согласно которому с 01.07.2007 сумма годовой арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Стороны также согласовали изменение размера арендной платы ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год - л.д. 68. Арендатор также информирован об изменении сроков оплаты арендной платы, согласно которому арендная плата подлежит уплате ежеквартально, до 20 марта, до 20 июля, до 20 сентября, до 20 декабря - л.д. 69.
Тот факт, что принятие волеизъявления арендодателя оформлено дополнительным соглашением, не порочит сделанного волеизъявления. Поэтому отсутствие государственной регистрации данного дополнительного соглашения не имеет правового значения для его оценки как выражения арендодателем и принятия арендатором волеизъявления арендодателя на изменение арендной платы в соответствии с нормативными актами, устанавливающими регулируемую арендную плату.
Кроме того, при оценке указанного дополнительного соглашения подлежит применению подход, данный в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Постановлением Администрации Ростовской области от 28.11.2006 N 458 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения" утверждены представленные УФАКОН по Ростовской области результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, которые подлежат применению с 01.01.2007. Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером N 61:02:0600021:98 составила 73 624 382,7 руб., рассчитана и внесена филиалом ФГУП "ФКЦ Земля" по ЮФО 04.02.2006, что подтверждается письмом филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области (отдел по Аксайскому району) от 06.07.2013 - л.д. 31.
Впоследствии было проведено уточнение площади земельного участка с кадастровым номером N 61:02:0600021:98, в связи с чем проведен перерасчет кадастровой стоимости земельного участка, которая составила 71 927 955 руб., что подтверждается письмом филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области (отдел по Аксайскому району) на запрос апелляционного суда от 26.05.2014.
22.07.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок договора установлен по 26.05.2025, арендная плата установлена в размере 1 621 949,13 руб., соглашение зарегистрировано в установленном порядке - л.д. 89-92.
Во исполнение определения апелляционного суда от 11.06.2014 комитет представил пояснения, согласно которым в заявлении об уточнении исковых требований допущена описка, правильно исходить из того, что исковые требования сформулированы с 25.11.2010 по 31.12.2013.
Данные пояснения подтверждаются представленным в материалы дела расчетом суммы иска, актом сверки взаиморасчетов - л.д. 105-108, л.д. 117.
Из текста решения следует, что судом рассмотрены требования за период с 25.11.2010 по 31.12.2013, согласно расчету истца.
Истец пояснил, что расчет выполнен из ставки, соответствующей основному виду использования земельного участка - пашня, а именно исходя из ставки 1,3% от кадастровой стоимости земельного участка - л.д. 107, 108.
Суд первой инстанции принял расчет, основанный на указанной ставке.
Апелляционный суд не может согласиться с доводами иска и решением суда в части применения указанной ставки, как следствие - определения размера взысканной с ответчика арендной платы, исходя из следующего.
Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).
Согласно постановлению N 582 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, эти ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе дать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
Как указано выше, истец воспользовался своим правом и уведомил ответчика о необходимости расчета арендной платы по регулируемой цене от кадастровой стоимости. Истец рассчитал арендную плату, применив базовую ставку арендной платы в размере 1,3% от кадастровой стоимости и индексацию.
В то же время согласно подпункту "в" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением N 582, арендная плата в отношении земельного участка, предоставляемого для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается в размере 0,6% от кадастровой стоимости этого земельного участка. Из смысла Правил следует, что данная ставка является предельной.
Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, заключается в том, что постановлением N 582 для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, независимо от субъекта (публичного собственника), не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка весь земельный участок относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - л.д. 113. Земельный участок предоставлен ответчику для сельскохозяйственного использования.
В пояснениях на определение апелляционного суда истец пояснил, что предоставленный ответчику в аренду земельный участок состоит из различных сельскохозяйственных угодий - пашни, пастбища, древесно-кустарниковой растительности. Основную часть участка (910 из 993 га) занимает пашня.
Примененная для расчета размера арендной платы ставка в размере 1,3% от кадастровой стоимости противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Данная ставка значительно превышает ставку, рассчитанную в соответствии с постановлением Правительства РФ N 582, в связи с чем подлежит применению порядок определения размера арендной платы, предусмотренный постановлением N 582 (подход получил отражение в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 28.04.2014 по делу N А22-1266/2013).
Из представленной сторонами информации следует, что за спорный период ответчиком уплачено 3 677 526,90 рублей. По расчетам истца, исходя из ставки 1,3% от кадастровой стоимости, подлежало уплате 4 747 762,55 руб. При расчете платы с применением методик и ставок, определенных постановлением N 582 (из ставки 0,6% от кадастровой стоимости), задолженность у ответчика перед истцом отсутствует.
При таких обстоятельствах основания для взыскания с ответчика в пользу истца суммы долга отсутствуют. Решение суда надлежит отменить, в удовлетворении иска отказать.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2014 по делу N А53-26942/2013 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аксайская земля" 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.08.2014 N 15АП-8367/2014 ПО ДЕЛУ N А53-26942/2013
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2014 г. N 15АП-8367/2014
Дело N А53-26942/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,
- при участии: от истца: не явились, извещены;
- от ответчика: представитель Елина М.В. по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Аксайская земля"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 03.04.2014 по делу N А53-26942/2013 (судья Пипник Т.Д.)
по иску Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района
к обществу с ограниченной ответственностью "Аксайская земля"
о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аксайская земля" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 1 070 235 рублей 65 копеек (уточненные исковые требования в связи с заявлением ответчика о применении срока исковой давности за период с 01.01.2007 по 25.11.2010) - л.д. 65, 79, 99.
В отзыве на иск ответчик доводам иска возражал.
Решением арбитражного суда от 03.04.2014 исковые требования удовлетворены. Суд установил наличие между сторонами договорных отношений, наличие задолженности у ответчика по уплате арендной платы. Суд применил регулируемую арендную плату.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать. Ответчик указывает на то, что договор аренды был заключен сторонами в 2000 году, до принятия Земельного кодекса Российской Федерации, согласно условиям договора аренды от 27.05.2000 N 24 арендная плата составляла 19 302 рубля, оплачивалась в полном объеме. Дополнительным соглашением и расчетом на 2007 год был изменен размер арендной платы, который составил 224 483, 51 рубль, также было предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. Общество уплачивало арендную плату в соответствии с данным соглашением. Между тем, как указывает ответчик, договор аренды зарегистрирован надлежащим образом, поэтому должно было быть зарегистрировано и дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Согласно позиции ответчика, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы между сторонами не заключалось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.06.2014 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 09.07.2014, на 06.08.2014. От сторон поступили пояснения во исполнение определений апелляционного суда. В частности, истец пояснил, что в заявлении об уточнении исковых требований истцом допущена описка в дате окончания расчета, следует читать по 31.12.2013.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 06.08.2014 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. В судебном заседании объявлен перерыв до 13.08.2014.
После перерыва лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между Администрацией Аксайского района (арендодатель) и правопредшественником (л.д. 56) общества (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 24 от 27.05.2000. По данному договору обществу предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 993 га, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана ТОО "Островское" сроком на 5 лет, для сельскохозяйственного использования. В соответствии с пунктом 2.2 договора годовой размер арендной платы за участок составляет 19 302 рубля. В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года. Согласно пункту 2.7 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением местного органа власти по установлению базовых ставок арендной платы с письменным извещением арендатора. Дополнительным соглашением от 25.06.2002 срок договора аренды был продлен до 25 лет. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в надлежащем порядке.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет 29.10.2004, кадастровый номер земельного участка N 61:02:0600021:98 - л.д. 113.
Арендодатель в рамках данного дела настаивает на взыскании регулируемой арендной платы, исчисленной от кадастровой стоимости земельного участка, принимая во внимание основной вид использования земельного участка (пашня).
Ответчик полагает, что заявленные требования противоречат достигнутому сторонами соглашению.
Спор подлежит разрешению с учетом толкования, данного в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно данному толкованию регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Заключенным сторонами договором арендодателю предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с решением местного органа власти по установлению базовых ставок арендной платы с письменным извещением арендатора - п. 2.7 договора.
Постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" установлен порядок определения арендной платы с 01.01.2006 как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. Также установлена ежегодная индексация арендной платы с учетом прогнозируемого индекса инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
В соответствии с решением Собрания депутатов Аксайского района от 15.02.2006 N 115 "Об установлении порядка определения размера арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов за земли на территории Аксайского района" ставка арендной платы составляет 1,2% от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с решением Собрания депутатов Аксайского района от 20.02.2008 N 312 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Аксайского района" ставка арендной платы изменена и составляет за использования земель сельскохозяйственного назначения 1,3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы (расчет от кадастровой стоимости) было сделано арендодателем и получено арендатором.
Волеизъявление сделано арендодателем в виде направления арендатору дополнительного соглашения к договору аренды. Факт получения арендатором данного волеизъявления подтверждается подписанием арендатором дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды N 24 от 27.05.2000, согласно которому с 01.07.2007 сумма годовой арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Стороны также согласовали изменение размера арендной платы ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год - л.д. 68. Арендатор также информирован об изменении сроков оплаты арендной платы, согласно которому арендная плата подлежит уплате ежеквартально, до 20 марта, до 20 июля, до 20 сентября, до 20 декабря - л.д. 69.
Тот факт, что принятие волеизъявления арендодателя оформлено дополнительным соглашением, не порочит сделанного волеизъявления. Поэтому отсутствие государственной регистрации данного дополнительного соглашения не имеет правового значения для его оценки как выражения арендодателем и принятия арендатором волеизъявления арендодателя на изменение арендной платы в соответствии с нормативными актами, устанавливающими регулируемую арендную плату.
Кроме того, при оценке указанного дополнительного соглашения подлежит применению подход, данный в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Постановлением Администрации Ростовской области от 28.11.2006 N 458 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения" утверждены представленные УФАКОН по Ростовской области результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, которые подлежат применению с 01.01.2007. Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером N 61:02:0600021:98 составила 73 624 382,7 руб., рассчитана и внесена филиалом ФГУП "ФКЦ Земля" по ЮФО 04.02.2006, что подтверждается письмом филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области (отдел по Аксайскому району) от 06.07.2013 - л.д. 31.
Впоследствии было проведено уточнение площади земельного участка с кадастровым номером N 61:02:0600021:98, в связи с чем проведен перерасчет кадастровой стоимости земельного участка, которая составила 71 927 955 руб., что подтверждается письмом филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области (отдел по Аксайскому району) на запрос апелляционного суда от 26.05.2014.
22.07.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок договора установлен по 26.05.2025, арендная плата установлена в размере 1 621 949,13 руб., соглашение зарегистрировано в установленном порядке - л.д. 89-92.
Во исполнение определения апелляционного суда от 11.06.2014 комитет представил пояснения, согласно которым в заявлении об уточнении исковых требований допущена описка, правильно исходить из того, что исковые требования сформулированы с 25.11.2010 по 31.12.2013.
Данные пояснения подтверждаются представленным в материалы дела расчетом суммы иска, актом сверки взаиморасчетов - л.д. 105-108, л.д. 117.
Из текста решения следует, что судом рассмотрены требования за период с 25.11.2010 по 31.12.2013, согласно расчету истца.
Истец пояснил, что расчет выполнен из ставки, соответствующей основному виду использования земельного участка - пашня, а именно исходя из ставки 1,3% от кадастровой стоимости земельного участка - л.д. 107, 108.
Суд первой инстанции принял расчет, основанный на указанной ставке.
Апелляционный суд не может согласиться с доводами иска и решением суда в части применения указанной ставки, как следствие - определения размера взысканной с ответчика арендной платы, исходя из следующего.
Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).
Согласно постановлению N 582 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, эти ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе дать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
Как указано выше, истец воспользовался своим правом и уведомил ответчика о необходимости расчета арендной платы по регулируемой цене от кадастровой стоимости. Истец рассчитал арендную плату, применив базовую ставку арендной платы в размере 1,3% от кадастровой стоимости и индексацию.
В то же время согласно подпункту "в" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением N 582, арендная плата в отношении земельного участка, предоставляемого для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается в размере 0,6% от кадастровой стоимости этого земельного участка. Из смысла Правил следует, что данная ставка является предельной.
Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, заключается в том, что постановлением N 582 для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, независимо от субъекта (публичного собственника), не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка весь земельный участок относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - л.д. 113. Земельный участок предоставлен ответчику для сельскохозяйственного использования.
В пояснениях на определение апелляционного суда истец пояснил, что предоставленный ответчику в аренду земельный участок состоит из различных сельскохозяйственных угодий - пашни, пастбища, древесно-кустарниковой растительности. Основную часть участка (910 из 993 га) занимает пашня.
Примененная для расчета размера арендной платы ставка в размере 1,3% от кадастровой стоимости противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Данная ставка значительно превышает ставку, рассчитанную в соответствии с постановлением Правительства РФ N 582, в связи с чем подлежит применению порядок определения размера арендной платы, предусмотренный постановлением N 582 (подход получил отражение в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 28.04.2014 по делу N А22-1266/2013).
Из представленной сторонами информации следует, что за спорный период ответчиком уплачено 3 677 526,90 рублей. По расчетам истца, исходя из ставки 1,3% от кадастровой стоимости, подлежало уплате 4 747 762,55 руб. При расчете платы с применением методик и ставок, определенных постановлением N 582 (из ставки 0,6% от кадастровой стоимости), задолженность у ответчика перед истцом отсутствует.
При таких обстоятельствах основания для взыскания с ответчика в пользу истца суммы долга отсутствуют. Решение суда надлежит отменить, в удовлетворении иска отказать.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2014 по делу N А53-26942/2013 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аксайская земля" 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)