Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Гричановской Е.В., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батьковской Д.А.,
при участии в заседании:
- от Министерства имущественных отношений Амурской области: Гончарова О.В., представитель по доверенности от 10.01.2014 N 1;
- от КФХ Глумова А.В. "Альфа": Марушко Н.И., представитель по доверенности от 25.03.2014;
- от ООО "Амурагрокомплекс": представитель не явился, уведомлен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего крестьянского (фермерского) хозяйства Глумова Александра Викторовича "Альфа"
на решение от 08.07.2014
по делу N А04-2515/2014
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Курмачевым Д.В.,
по иску Министерства имущественных отношений Амурской области
к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству Глумову Александру Викторовичу "Альфа"
о взыскании 81 142,97 рублей, расторжении договора аренды
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс",
установил:
Министерство имущественных отношений Амурской области (ОГРН 1082801003340, место нахождения: г. Благовещенск) (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Глумова А.В. "Альфа" (ОГРН 1022801201554, место нахождения: г. Благовещенск) (далее - КФХ "Альфа") с иском о взыскании задолженности по арендной плате сумме 81 142,97 рублей за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 и расторжении договора аренды земельного участка N 40 (в редакции соглашения от 24.03.2010 N 10-6дсз).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс" (далее - ООО "Амурагрокомплекс").
До принятия решения по существу истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, отказавшись от требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 81 142,97 рублей в связи с произведенной ответчиком оплатой. На требованиях о расторжении договора аренды настаивал.
Уточнения иска приняты судом к рассмотрению.
Требования о расторжении договора аренды мотивированы статьей 619 ГК РФ и обоснованы невнесением ответчиком арендной платы более двух раз подряд, а также невыполнением ответчиком установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и предотвращению процессов негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние почв.
Решением от 08.07.2014 производство по делу в части взыскания долга в сумме 81 142,97 рублей прекращено в связи с принятием отказа истца от иска в указанной части. Этим же решением расторгнут договор аренды земельного участка от 31.07.2003 N 40 (в редакции соглашения от 24.03.2010 N 10-6дсз).
Не согласившись с судебным актом, конкурсный управляющий КФХ Глумова А.В. "Альфа" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить в части расторжения спорного договора аренды, в иске в данной части отказать, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на то, что расторжение договора аренды земельного участка является несоразмерной мерой ответственности ответчика за нарушение обязательств по несвоевременному внесению двух платежей за 2013 года и не соответствует балансу интересов сторон.
Полагает, что в данном случае отсутствует квалифицирующий признак для досрочного расторжения договора аренды как невнесение арендной платы более двух раз подряд, что свидетельствует, по мнению заявителя жалобы, об отсутствии существенных нарушений ответчиком условий договора и отсутствии оснований для расторжения договора.
Ссылается на то, что Министерство имущественных отношений не предоставило КФХ "Альфа" разумный срок для исполнения обязательства по оплате арендных платежей.
Кроме того, ссылается на недоказанность истцом факта ненадлежащего использования ответчиком земельного участка. Акты проверки, представленные в материалы дела, по мнению заявителя жалобы, такими доказательствами не являются.
В обоснование жалобы заявителем указано также на несоблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора в части расторжения договора, поскольку истец в нарушение абзаца 7 статьи 619 ГК РФ не направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.
В отзыве на апелляционную жалобу Министерство имущественных отношений Амурской области с ее доводами не согласилось, просило оспариваемый судебный акт оставить без изменения, указав на правомерность выводов суда первой инстанции.
В судебном заседании, проводившемся путем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, стороны поддержали изложенные позиции, дав соответствующие пояснения.
Представитель истца дополнительно пояснила, что основанием для расторжения договора аренды явилось нарушение ответчиком существенного условия договора о внесении арендных платежей.
Третье лицо, извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебной заседание своего представителя не направило.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.
Поскольку решение суда в части прекращения производства по делу по требованию о взыскании задолженности по арендной плате сторонами не оспорено, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части - в части расторжения договора аренды от 31.07.2003 N 40 (в редакции соглашения от 24.03.2010 N 10-6дсз).
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 31.07.2003 между Комитетом по управлению имуществом Ивановского района Амурской области (арендодатель) и КФХ "Альфа" (арендатор) на основании постановления Главы администрации Ивановского района от 19.09.2002 N 560 заключен договор аренды земельного участка (не занятого недвижимым имуществом, предоставляемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства) N 40, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из районного фонда перераспределения земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:14:011201:0002, находящийся в районе 5 км южнее с. Анновка Ивановского района, общей площадью 905 гектара, в том числе 905 га пашни, для производства сельскохозяйственной продукции.
Срок действия договора установлен пунктом 2.1 договора: договор вступает в силу с момента подписания и действует до 31.07.2052.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи передачи земельного участка от 31.07.2003.
Дополнительным соглашением от 24.03.2010 N 10-6 дсз стороны внесли изменения в договор аренды, изложив его в новой редакции и дополнив подпунктом 4.1.1.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2010 N 10-6дсз, размер годовой арендной платы за участок определяется в порядке, установленном законодательством Амурской области.
Арендная плата за участок вносится арендатором за полугодия: за 1-ое полугодие не позднее 15 октября текущего года; за 2-ое полугодие не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2010).
Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2 договора.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендных платежей за 2013 год, Министерство имущественных отношений направило в адрес конкурсного управляющего КФХ "Альфа" письмо от 20.12.2013 исх. N 10-06/8020 с требованием включить задолженность за 2013 год в требования кредиторов по текущим платежам.
25.03.2014 Министерство имущественных отношений Амурской области письмом исх. N 05-15/1567 повторно обратилось к конкурсному управляющему КФХ "Альфа" с требованием оплатить задолженность по внесению арендной платы в срок до 04.04.2014, одновременно предложив арендатору в случае неоплаты расторгнуть договор аренды от 31.07.2003 N 40, путем подписания соглашения о расторжении договора (т. 1 л.д. 39). Проект соглашения о расторжении договора, акт сверки расчетов приложены истцом к указанному письму и вручены арендатору 25.03.2014.
Между тем, ответчик в указанный в претензии срок задолженность по арендной плате не погасил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В ходе рассмотрения дела по существу судом первой инстанции ответчик платежным поручением от 16.05.2014 N 1 погасил задолженность по арендной плате в сумме 81 142,97 рублей, в связи с чем истец отказался от иска в части требования о взыскании долга на основании статьи 49 АПК РФ.
Признав отказ истца от требований в указанной части правомерным, суд первой инстанции на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ прекратил производство по делу в данной части.
В указанной части решение суда сторонами не оспорено.
Ответчиком оспорено решение в части удовлетворения требования судом о расторжении договора аренды.
Требования истца о расторжении спорного договора обоснованы существенным нарушением арендатором условий договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу предписаний пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды N 40, в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2010, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2 договора.
В силу пункта 6.2 договора последний может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленном настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.
Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению годовой арендной платы за 2013 год.
Так, в нарушение установленного пунктом 3.2 договора срока внесения арендных платежей (15 октября за первое полугодие и 15 ноября за второе полугодие) ответчиком внесены арендные платежи за 2013 год только 16.05.2014.
Истцом в адрес ответчика направлялись письменные уведомления и требования о необходимости оплаты аренды земельного участка по договору (письма от 20.12.2013 N 10-06/8020, от 25.03.2014 N 05-15/1567).
Письмом от 25.03.2014 исх. N 05-15/1567 истец предложил ответчику в случае неоплаты расторгнуть договор аренды от 31.07.2003 N 40 путем подписания соглашения о расторжении договора в срок до 11.04.2014, направив соглашение о расторжении договора (т. 1 л.д. 39).
Указанные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем довод апелляционной жалобы о не направлении истцом предложения об исполнении обязательства и расторжении договора судом апелляционной инстанции отклоняется.
Учитывая установленные пунктом 3.2 договора сроки для внесения арендных платежей по договору, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предложенные министерством ответчику сроки для надлежащего исполнения последним своих обязательств по договору являются разумными.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Вместе с тем, ответчик погасил задолженность по арендной плате уже после обращения истца с настоящим иском в суд.
На основании изложенного, установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о правомерности требований истца о расторжении договора на основании пункта 4.1.1 договора в связи с невнесением арендатором годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2 договора, что является существенными.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии квалифицирующего признака, предусмотренного статьей 619 ГК РФ - невнесение арендных платежей более двух раз, апелляционным судом отклоняется, при доказанности факта существенного нарушения ответчиком условий договора, поскольку данная норма является общей к отношениям по договорам аренды, в то время как статья 22 Земельного кодекса РФ является специальной к договору аренды земельного участка.
Кроме того, принимая решение о расторжении договора аренды, суд первой инстанции правомерно учел существенное нарушение ответчиком положений земельного законодательства.
В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, осуществлять мероприятия по охране земель; своевременно производить платежи за землю; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.
В силу пункта 3 части 1 статьи 13 Земельного кодекса РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям).
Переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:14:011201:0002 относится к категории земель сельхозназначения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.09.2006 N 28 АА 106287.
По условиям заключенного сторонами договора аренды арендатор обязался:
- - использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (пункт 4.4.5 договора);
- - осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду (пункт 4.4.8 договора);
- - соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозийных мероприятий (4.4.9 договора).
В соответствии с положениями части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.
Право аренды принудительно прекращается при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при невыполнении обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (пункт 1 части 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, актом проверки от 23.10.2012 N 2853/14, проведенной Управлением Россельхознадзора по Забайкальскому краю и Амурской области, установлен факт невыполнения ответчиком установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и предотвращению процессов негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние почв. Глумов А.В. привлечен к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 КоАП РФ.
Актом проверки использования земельного участка от 29.05.2014, проведенной министерством совместно с представителями Комитета по управлению имуществом администрации Ивановского района, специалистом администрации Правовосточного сельсовета Ивановского района установлено, что земельный участок не используется, на нем имеется сухой сорняк с прошлого года, участок зарастает сорной растительностью.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности истцом факта существенного нарушения ответчиком своих обязательств по договору аренды, что является дополнительным основанием для расторжения договора.
В этой связи довод апелляционной жалобы о недоказанности факта нарушения ответчиком земельного законодательства апелляционным судом отклоняется.
На основании изложенного, установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, учитывая доказанность факта существенного нарушения ответчиком условий договора и требований земельного законодательства, правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды от 31.07.2003 N 40 в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2010 N 10-6дсз.
Довод апелляционной жалобы о том, что расторжение договора аренды земельного участка является несоразмерной мерой ответственности ответчика за нарушение обязательств по несвоевременному внесению двух платежей за 2013 года, не соответствует балансу интересов сторон, апелляционным судом отклоняется, при наличии оснований для расторжения спорного договора аренды и доказанности факта существенного нарушения ответчиком условий договора.
Иные доводы апелляционной жалобы, в связи с вышеизложенным, подлежат отклонению как несостоятельные.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения в обжалуемой части.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.
При повторном рассмотрении дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 08.07.2014 по делу N А04-2515/2014, с учетом определения от 08.07.2014, в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2014 N 06АП-4847/2014 ПО ДЕЛУ N А04-2515/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. N 06АП-4847/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Гричановской Е.В., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батьковской Д.А.,
при участии в заседании:
- от Министерства имущественных отношений Амурской области: Гончарова О.В., представитель по доверенности от 10.01.2014 N 1;
- от КФХ Глумова А.В. "Альфа": Марушко Н.И., представитель по доверенности от 25.03.2014;
- от ООО "Амурагрокомплекс": представитель не явился, уведомлен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего крестьянского (фермерского) хозяйства Глумова Александра Викторовича "Альфа"
на решение от 08.07.2014
по делу N А04-2515/2014
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Курмачевым Д.В.,
по иску Министерства имущественных отношений Амурской области
к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству Глумову Александру Викторовичу "Альфа"
о взыскании 81 142,97 рублей, расторжении договора аренды
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс",
установил:
Министерство имущественных отношений Амурской области (ОГРН 1082801003340, место нахождения: г. Благовещенск) (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Глумова А.В. "Альфа" (ОГРН 1022801201554, место нахождения: г. Благовещенск) (далее - КФХ "Альфа") с иском о взыскании задолженности по арендной плате сумме 81 142,97 рублей за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 и расторжении договора аренды земельного участка N 40 (в редакции соглашения от 24.03.2010 N 10-6дсз).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс" (далее - ООО "Амурагрокомплекс").
До принятия решения по существу истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, отказавшись от требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 81 142,97 рублей в связи с произведенной ответчиком оплатой. На требованиях о расторжении договора аренды настаивал.
Уточнения иска приняты судом к рассмотрению.
Требования о расторжении договора аренды мотивированы статьей 619 ГК РФ и обоснованы невнесением ответчиком арендной платы более двух раз подряд, а также невыполнением ответчиком установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и предотвращению процессов негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние почв.
Решением от 08.07.2014 производство по делу в части взыскания долга в сумме 81 142,97 рублей прекращено в связи с принятием отказа истца от иска в указанной части. Этим же решением расторгнут договор аренды земельного участка от 31.07.2003 N 40 (в редакции соглашения от 24.03.2010 N 10-6дсз).
Не согласившись с судебным актом, конкурсный управляющий КФХ Глумова А.В. "Альфа" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить в части расторжения спорного договора аренды, в иске в данной части отказать, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на то, что расторжение договора аренды земельного участка является несоразмерной мерой ответственности ответчика за нарушение обязательств по несвоевременному внесению двух платежей за 2013 года и не соответствует балансу интересов сторон.
Полагает, что в данном случае отсутствует квалифицирующий признак для досрочного расторжения договора аренды как невнесение арендной платы более двух раз подряд, что свидетельствует, по мнению заявителя жалобы, об отсутствии существенных нарушений ответчиком условий договора и отсутствии оснований для расторжения договора.
Ссылается на то, что Министерство имущественных отношений не предоставило КФХ "Альфа" разумный срок для исполнения обязательства по оплате арендных платежей.
Кроме того, ссылается на недоказанность истцом факта ненадлежащего использования ответчиком земельного участка. Акты проверки, представленные в материалы дела, по мнению заявителя жалобы, такими доказательствами не являются.
В обоснование жалобы заявителем указано также на несоблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора в части расторжения договора, поскольку истец в нарушение абзаца 7 статьи 619 ГК РФ не направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.
В отзыве на апелляционную жалобу Министерство имущественных отношений Амурской области с ее доводами не согласилось, просило оспариваемый судебный акт оставить без изменения, указав на правомерность выводов суда первой инстанции.
В судебном заседании, проводившемся путем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, стороны поддержали изложенные позиции, дав соответствующие пояснения.
Представитель истца дополнительно пояснила, что основанием для расторжения договора аренды явилось нарушение ответчиком существенного условия договора о внесении арендных платежей.
Третье лицо, извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебной заседание своего представителя не направило.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.
Поскольку решение суда в части прекращения производства по делу по требованию о взыскании задолженности по арендной плате сторонами не оспорено, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части - в части расторжения договора аренды от 31.07.2003 N 40 (в редакции соглашения от 24.03.2010 N 10-6дсз).
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 31.07.2003 между Комитетом по управлению имуществом Ивановского района Амурской области (арендодатель) и КФХ "Альфа" (арендатор) на основании постановления Главы администрации Ивановского района от 19.09.2002 N 560 заключен договор аренды земельного участка (не занятого недвижимым имуществом, предоставляемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства) N 40, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из районного фонда перераспределения земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:14:011201:0002, находящийся в районе 5 км южнее с. Анновка Ивановского района, общей площадью 905 гектара, в том числе 905 га пашни, для производства сельскохозяйственной продукции.
Срок действия договора установлен пунктом 2.1 договора: договор вступает в силу с момента подписания и действует до 31.07.2052.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи передачи земельного участка от 31.07.2003.
Дополнительным соглашением от 24.03.2010 N 10-6 дсз стороны внесли изменения в договор аренды, изложив его в новой редакции и дополнив подпунктом 4.1.1.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2010 N 10-6дсз, размер годовой арендной платы за участок определяется в порядке, установленном законодательством Амурской области.
Арендная плата за участок вносится арендатором за полугодия: за 1-ое полугодие не позднее 15 октября текущего года; за 2-ое полугодие не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2010).
Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2 договора.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендных платежей за 2013 год, Министерство имущественных отношений направило в адрес конкурсного управляющего КФХ "Альфа" письмо от 20.12.2013 исх. N 10-06/8020 с требованием включить задолженность за 2013 год в требования кредиторов по текущим платежам.
25.03.2014 Министерство имущественных отношений Амурской области письмом исх. N 05-15/1567 повторно обратилось к конкурсному управляющему КФХ "Альфа" с требованием оплатить задолженность по внесению арендной платы в срок до 04.04.2014, одновременно предложив арендатору в случае неоплаты расторгнуть договор аренды от 31.07.2003 N 40, путем подписания соглашения о расторжении договора (т. 1 л.д. 39). Проект соглашения о расторжении договора, акт сверки расчетов приложены истцом к указанному письму и вручены арендатору 25.03.2014.
Между тем, ответчик в указанный в претензии срок задолженность по арендной плате не погасил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В ходе рассмотрения дела по существу судом первой инстанции ответчик платежным поручением от 16.05.2014 N 1 погасил задолженность по арендной плате в сумме 81 142,97 рублей, в связи с чем истец отказался от иска в части требования о взыскании долга на основании статьи 49 АПК РФ.
Признав отказ истца от требований в указанной части правомерным, суд первой инстанции на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ прекратил производство по делу в данной части.
В указанной части решение суда сторонами не оспорено.
Ответчиком оспорено решение в части удовлетворения требования судом о расторжении договора аренды.
Требования истца о расторжении спорного договора обоснованы существенным нарушением арендатором условий договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу предписаний пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды N 40, в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2010, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2 договора.
В силу пункта 6.2 договора последний может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленном настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.
Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению годовой арендной платы за 2013 год.
Так, в нарушение установленного пунктом 3.2 договора срока внесения арендных платежей (15 октября за первое полугодие и 15 ноября за второе полугодие) ответчиком внесены арендные платежи за 2013 год только 16.05.2014.
Истцом в адрес ответчика направлялись письменные уведомления и требования о необходимости оплаты аренды земельного участка по договору (письма от 20.12.2013 N 10-06/8020, от 25.03.2014 N 05-15/1567).
Письмом от 25.03.2014 исх. N 05-15/1567 истец предложил ответчику в случае неоплаты расторгнуть договор аренды от 31.07.2003 N 40 путем подписания соглашения о расторжении договора в срок до 11.04.2014, направив соглашение о расторжении договора (т. 1 л.д. 39).
Указанные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем довод апелляционной жалобы о не направлении истцом предложения об исполнении обязательства и расторжении договора судом апелляционной инстанции отклоняется.
Учитывая установленные пунктом 3.2 договора сроки для внесения арендных платежей по договору, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предложенные министерством ответчику сроки для надлежащего исполнения последним своих обязательств по договору являются разумными.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Вместе с тем, ответчик погасил задолженность по арендной плате уже после обращения истца с настоящим иском в суд.
На основании изложенного, установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о правомерности требований истца о расторжении договора на основании пункта 4.1.1 договора в связи с невнесением арендатором годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2 договора, что является существенными.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии квалифицирующего признака, предусмотренного статьей 619 ГК РФ - невнесение арендных платежей более двух раз, апелляционным судом отклоняется, при доказанности факта существенного нарушения ответчиком условий договора, поскольку данная норма является общей к отношениям по договорам аренды, в то время как статья 22 Земельного кодекса РФ является специальной к договору аренды земельного участка.
Кроме того, принимая решение о расторжении договора аренды, суд первой инстанции правомерно учел существенное нарушение ответчиком положений земельного законодательства.
В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, осуществлять мероприятия по охране земель; своевременно производить платежи за землю; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.
В силу пункта 3 части 1 статьи 13 Земельного кодекса РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям).
Переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:14:011201:0002 относится к категории земель сельхозназначения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.09.2006 N 28 АА 106287.
По условиям заключенного сторонами договора аренды арендатор обязался:
- - использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (пункт 4.4.5 договора);
- - осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду (пункт 4.4.8 договора);
- - соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозийных мероприятий (4.4.9 договора).
В соответствии с положениями части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.
Право аренды принудительно прекращается при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при невыполнении обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (пункт 1 части 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, актом проверки от 23.10.2012 N 2853/14, проведенной Управлением Россельхознадзора по Забайкальскому краю и Амурской области, установлен факт невыполнения ответчиком установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и предотвращению процессов негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние почв. Глумов А.В. привлечен к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 КоАП РФ.
Актом проверки использования земельного участка от 29.05.2014, проведенной министерством совместно с представителями Комитета по управлению имуществом администрации Ивановского района, специалистом администрации Правовосточного сельсовета Ивановского района установлено, что земельный участок не используется, на нем имеется сухой сорняк с прошлого года, участок зарастает сорной растительностью.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности истцом факта существенного нарушения ответчиком своих обязательств по договору аренды, что является дополнительным основанием для расторжения договора.
В этой связи довод апелляционной жалобы о недоказанности факта нарушения ответчиком земельного законодательства апелляционным судом отклоняется.
На основании изложенного, установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, учитывая доказанность факта существенного нарушения ответчиком условий договора и требований земельного законодательства, правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды от 31.07.2003 N 40 в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2010 N 10-6дсз.
Довод апелляционной жалобы о том, что расторжение договора аренды земельного участка является несоразмерной мерой ответственности ответчика за нарушение обязательств по несвоевременному внесению двух платежей за 2013 года, не соответствует балансу интересов сторон, апелляционным судом отклоняется, при наличии оснований для расторжения спорного договора аренды и доказанности факта существенного нарушения ответчиком условий договора.
Иные доводы апелляционной жалобы, в связи с вышеизложенным, подлежат отклонению как несостоятельные.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения в обжалуемой части.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.
При повторном рассмотрении дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 08.07.2014 по делу N А04-2515/2014, с учетом определения от 08.07.2014, в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)