Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Хайруллиной Ф.В., Коноплевой М.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Приволжский район"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.07.2013 (судья Рыбников А.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)
по делу N А06-2497/2013,
по иску администрации муниципального образования "Приволжский район", с. Началово (ОГРН 1033000813020, ИНН 3009005827) к обществу с ограниченной ответственностью "XXI век" п. Кирпичного завода (ОГРН 1063019026982, ИНН 3009014331) о взыскании долга в сумме 425 634 руб. 74 коп., пени в сумме 44 368 руб. 03 коп. и о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация муниципального образования "Приволжский район" (далее - администрация МО "Приволжский район") обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "XXI век" (далее - ООО "XXI век", Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земель N 219 от 04.07.2008 за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 в сумме 425 634 руб. 74 коп., пени в сумме 44 368 руб. 03 коп. и о расторжении договора аренды земельного участка.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка N 219 от 04.07.2008.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 19.07.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013, производство по делу в части исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка прекращено, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация муниципального образования "Приволжский район" обратилась в Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме. Заявитель жалобы полагает, что судами обеих инстанций сделан необоснованный вывод о применении при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (Кс), в размере 0,375. По мнению заявителя, со ссылкой на пункт 7.2 раздела 7 постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П, в связи с продлением с 01.08.2011 г. на неопределенный срок договора аренды N 219 от 04.07.2008 г. при расчете арендной платы с указанной даты (01.08.2011) должен применяться коэффициент на строительство, равный 1.
ООО "XXI век" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, принятые по делу судебные акты оставить без изменения, полагая, что они не противоречат имеющимся в деле доказательствам и действующим нормам права.
Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 04.06.2008 между администрацией МО "Приволжский район" (арендодатель) и ООО "XXI век" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 219 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 34 213 кв. м из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 30:09:090212:22, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район. Кулаковский промузел, ул. Рождественского, 24, для строительства производственно-складских помещений.
Срок аренды установлен пунктом 2.1. Договора и составляет 3 года - с 01 августа 2008 года по 31 июля 2011 года.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области произведена государственная регистрация Договора, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды от 29.08.2008 N 04/017/2008-097.
Согласно пункту 3.1. Договора размер арендной платы за участок в годовом исчислении составляет 39 687 руб. 08 коп.
Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца (пункт 3.2. Договора).
Пунктом 3.4. Договора стороны установили, что арендная плата на момент заключения договора начисляется по ставкам арендной платы, утвержденным решением Совета МО "Приволжский район" Астраханской области от 25.03.2008 года N 15.
Расчет арендной платы определен в Приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью договора.
В пункте 4 Приложения N 1 к Договору "Расчет арендной платы" стороны согласовали, что одним из составляющих данного расчета является понижающий коэффициент для стадии строительства, равный 0,375.
Пунктом 3.5 Договора предусмотрено право арендодателя изменять в одностороннем порядке арендную плату на основании решения Совета муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области, а также на основании иных нормативных правовых актов Астраханской области, Российской Федерации. Датой изменения арендной ставки считает дата вступления в силу нормативного правового акта, которым установлена новая базовая арендная ставка. Изменение размера арендной платы, в связи с изменением базовой ставки является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.
Полагая, что срок действия разрешения на строительство, выданного ООО "XXI век", истек и у арендатора отсутствуют основания для применения при расчете арендной платы за период с 2011-2012 гг. понижающего коэффициента, в связи с чем за указанный период у Общества по Договору образовалась задолженность по арендной плате в сумме 471 105 руб. 43 коп., в том числе, пени - в сумме 44 368,03 руб., администрация МО "Приволжский район" обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для применения при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (Кс), равного 1.
Апелляционный суд выводы суда первой инстанции нашел верными, основанными на материалах дела и нормах права.
Судебная коллегия соглашается с выводами, изложенными судами обеих инстанций в оспариваемых судебных актах, в силу следующего.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае спорный Договор заключен 04.07.2008, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Разделом 7 данного Порядка предусмотрены особенности расчета арендной платы за использование земельными участками, предоставленными для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов, в частности, применение при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства.
Базовые ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приволжского района Астраханской области, применяемые в спорный период, утверждены решением Совета МО "Приволжский район" от 22.12.2009 N 24.
Довод истца об утрате ООО "XXI век" права на применение при расчете арендной платы в период 2011 - 2012 гг. коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, в связи с истечением срока действия выданного ответчику разрешения на строительство, был предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что истечение срока действия разрешения на строительство препятствует осуществлению строительных работ на объекте строительства, однако не исключает наличие на земельном участке объекта в стадии строительства и не влечет изменение нормативного срока строительства, а равно срока, установленного проектом строительства.
Довод кассационной жалобы о применении к спорным правоотношениям положений пункта 7.2. Постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П, устанавливающего размер коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, равного 1, в связи с продлением срока аренды земельного участка, судебной коллегией отклоняется ввиду следующего.
Из пункта 1.1 Договора аренды от 04.07.2008 г. видно, что земельный участок по Договору предоставлен ООО "XXI век" для строительства производственно-складских помещений.
За пользование земельным участком, предоставленным под строительство, Правительство Астраханской области в разделе 7 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным в постановлении от 01.02.2008 N 26-П, предусмотрело льготу в виде применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента для стадии строительства.
В соответствии с пунктом 7.1. указанного Порядка, в случае предоставления в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности к базовым ставкам арендной платы, установленным в зависимости от категории земель и видов разрешенного использования в соответствии с настоящим Порядком, применяется коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства.
Согласно абз. 2 пункта 7.2. названного выше Порядка коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, устанавливается на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ООО ПИ "Астраханьпромстройпроект" в 2008 году разработан рабочий проект "Производственно-складская база ООО "XXI век" на ул. Рождественского, 24, в с. Кулаковка Приволжского района", составной частью которого является проект организации строительства.
Данным проектом предусмотрено строительство административных зданий, а также хозяйственных построек. Из раздела 5 "Продолжительность строительства" следует, что строительство на территории площадки планируется в несколько этапов с очередностью строительства. Общая продолжительность строительства объекта составляет 6 лет.
Поскольку земельный участок предоставлен ответчику по Договору с 01 августа 2008 года, то предусмотренный рабочим проектом срок продолжительности строительства объекта (6 лет) истекает 01 августа 2014 года.
Таким образом, в спорный период (2011 - 2012 гг.) ответчик не утратил право на применение коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, который является одним из компонентов формулы, используемой при расчете арендной платы.
Доказательства того, что срок, установленный проектом строительства, истек и цель, для которой ООО "XXI век" предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, в материалы дела не представлены.
Между тем, в силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны заявленные требования, лежит на истце.
Абзац 3 пункта 7.2 Порядка определения размера арендной платы устанавливает, что в первый срок продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1.
Рассматривая вопрос о применении к спорным правоотношениям пунктов 7.1 и 7.2 Порядка, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как указывалось выше, законодатель предусмотрел право арендатора на применение в отношении него при расчете арендной платы понижающего коэффициента Кс в течение всего срока строительства, установленного проектом.
Использование арендатором данного права не может быть произвольно ограничено, в том числе, и заключением договора аренды земельного участка на срок, значительно меньший, чем установленный проектом срок строительства.
Норма, установленная абз. 3 пункта 7.2 Порядка, не может ухудшать положение арендатора, существующее для него в период установленного проектом срока строительства.
Иное свидетельствовало бы о нарушении основных принципов определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности, принципа запрета необоснованных предпочтений и создания дискриминационных условий для участников спорных правоотношений.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, и применение его в течение срока, установленного проектом строительства, в настоящем случае не может быть поставлен в зависимость от срока действия договора аренды.
При этом, заключение договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства производственно-складских помещений, на срок, значительно меньший, чем срок строительства, установленный проектом, изначально ограничило право арендатора на пользование льготным коэффициентом Кс в течение всего срока строительства, предоставленное ему законом.
Поскольку арендная плата за спорный период уплачена ответчиком в пользу истца в размере, соответствующем Приложению N 1 к Договору аренды от 04.07.2011 "Расчет арендной платы" с применением понижающего коэффициент для стадии строительства, равным 0,375, а истцом необходимость применения иного коэффициента не доказана, суд кассационной инстанции приходит к выводу о правомерности отказа в удовлетворении требований о взыскании суммы основного долга.
По смыслу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойка (штраф, пени) подлежит уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судами не установлен факт ненадлежащего исполнения арендатором своей обязанности по уплате арендных платежей, в связи с чем правовые основания для взыскания неустойки отсутствуют.
При таких обстоятельствах, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении заявленных требований основаны на материалах дела и действующих нормах права, в связи с чем обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (ст. 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.
Представленные администрацией муниципального образования "Приволжский район" в материалы дела дополнительные доказательства, а также изложенные в дополнении к кассационной жалобе доводы в обоснование заявленных требований не могут быть приняты судом кассационной инстанции, поскольку представленные документы и изложенные доводы не являлись предметом исследования в суде первой инстанции или апелляционном суде, вместе с тем оценка новых доказательств по делу не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 АПК РФ.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.07.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.07.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 по делу N А06-2497/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 27.12.2013 ПО ДЕЛУ N А06-2497/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2013 г. по делу N А06-2497/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Хайруллиной Ф.В., Коноплевой М.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Приволжский район"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.07.2013 (судья Рыбников А.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)
по делу N А06-2497/2013,
по иску администрации муниципального образования "Приволжский район", с. Началово (ОГРН 1033000813020, ИНН 3009005827) к обществу с ограниченной ответственностью "XXI век" п. Кирпичного завода (ОГРН 1063019026982, ИНН 3009014331) о взыскании долга в сумме 425 634 руб. 74 коп., пени в сумме 44 368 руб. 03 коп. и о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация муниципального образования "Приволжский район" (далее - администрация МО "Приволжский район") обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "XXI век" (далее - ООО "XXI век", Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земель N 219 от 04.07.2008 за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 в сумме 425 634 руб. 74 коп., пени в сумме 44 368 руб. 03 коп. и о расторжении договора аренды земельного участка.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка N 219 от 04.07.2008.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 19.07.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013, производство по делу в части исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка прекращено, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация муниципального образования "Приволжский район" обратилась в Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме. Заявитель жалобы полагает, что судами обеих инстанций сделан необоснованный вывод о применении при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (Кс), в размере 0,375. По мнению заявителя, со ссылкой на пункт 7.2 раздела 7 постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П, в связи с продлением с 01.08.2011 г. на неопределенный срок договора аренды N 219 от 04.07.2008 г. при расчете арендной платы с указанной даты (01.08.2011) должен применяться коэффициент на строительство, равный 1.
ООО "XXI век" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, принятые по делу судебные акты оставить без изменения, полагая, что они не противоречат имеющимся в деле доказательствам и действующим нормам права.
Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 04.06.2008 между администрацией МО "Приволжский район" (арендодатель) и ООО "XXI век" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 219 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 34 213 кв. м из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 30:09:090212:22, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район. Кулаковский промузел, ул. Рождественского, 24, для строительства производственно-складских помещений.
Срок аренды установлен пунктом 2.1. Договора и составляет 3 года - с 01 августа 2008 года по 31 июля 2011 года.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области произведена государственная регистрация Договора, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды от 29.08.2008 N 04/017/2008-097.
Согласно пункту 3.1. Договора размер арендной платы за участок в годовом исчислении составляет 39 687 руб. 08 коп.
Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца (пункт 3.2. Договора).
Пунктом 3.4. Договора стороны установили, что арендная плата на момент заключения договора начисляется по ставкам арендной платы, утвержденным решением Совета МО "Приволжский район" Астраханской области от 25.03.2008 года N 15.
Расчет арендной платы определен в Приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью договора.
В пункте 4 Приложения N 1 к Договору "Расчет арендной платы" стороны согласовали, что одним из составляющих данного расчета является понижающий коэффициент для стадии строительства, равный 0,375.
Пунктом 3.5 Договора предусмотрено право арендодателя изменять в одностороннем порядке арендную плату на основании решения Совета муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области, а также на основании иных нормативных правовых актов Астраханской области, Российской Федерации. Датой изменения арендной ставки считает дата вступления в силу нормативного правового акта, которым установлена новая базовая арендная ставка. Изменение размера арендной платы, в связи с изменением базовой ставки является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.
Полагая, что срок действия разрешения на строительство, выданного ООО "XXI век", истек и у арендатора отсутствуют основания для применения при расчете арендной платы за период с 2011-2012 гг. понижающего коэффициента, в связи с чем за указанный период у Общества по Договору образовалась задолженность по арендной плате в сумме 471 105 руб. 43 коп., в том числе, пени - в сумме 44 368,03 руб., администрация МО "Приволжский район" обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для применения при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (Кс), равного 1.
Апелляционный суд выводы суда первой инстанции нашел верными, основанными на материалах дела и нормах права.
Судебная коллегия соглашается с выводами, изложенными судами обеих инстанций в оспариваемых судебных актах, в силу следующего.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае спорный Договор заключен 04.07.2008, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Разделом 7 данного Порядка предусмотрены особенности расчета арендной платы за использование земельными участками, предоставленными для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов, в частности, применение при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства.
Базовые ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приволжского района Астраханской области, применяемые в спорный период, утверждены решением Совета МО "Приволжский район" от 22.12.2009 N 24.
Довод истца об утрате ООО "XXI век" права на применение при расчете арендной платы в период 2011 - 2012 гг. коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, в связи с истечением срока действия выданного ответчику разрешения на строительство, был предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что истечение срока действия разрешения на строительство препятствует осуществлению строительных работ на объекте строительства, однако не исключает наличие на земельном участке объекта в стадии строительства и не влечет изменение нормативного срока строительства, а равно срока, установленного проектом строительства.
Довод кассационной жалобы о применении к спорным правоотношениям положений пункта 7.2. Постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П, устанавливающего размер коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, равного 1, в связи с продлением срока аренды земельного участка, судебной коллегией отклоняется ввиду следующего.
Из пункта 1.1 Договора аренды от 04.07.2008 г. видно, что земельный участок по Договору предоставлен ООО "XXI век" для строительства производственно-складских помещений.
За пользование земельным участком, предоставленным под строительство, Правительство Астраханской области в разделе 7 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным в постановлении от 01.02.2008 N 26-П, предусмотрело льготу в виде применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента для стадии строительства.
В соответствии с пунктом 7.1. указанного Порядка, в случае предоставления в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности к базовым ставкам арендной платы, установленным в зависимости от категории земель и видов разрешенного использования в соответствии с настоящим Порядком, применяется коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства.
Согласно абз. 2 пункта 7.2. названного выше Порядка коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, устанавливается на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ООО ПИ "Астраханьпромстройпроект" в 2008 году разработан рабочий проект "Производственно-складская база ООО "XXI век" на ул. Рождественского, 24, в с. Кулаковка Приволжского района", составной частью которого является проект организации строительства.
Данным проектом предусмотрено строительство административных зданий, а также хозяйственных построек. Из раздела 5 "Продолжительность строительства" следует, что строительство на территории площадки планируется в несколько этапов с очередностью строительства. Общая продолжительность строительства объекта составляет 6 лет.
Поскольку земельный участок предоставлен ответчику по Договору с 01 августа 2008 года, то предусмотренный рабочим проектом срок продолжительности строительства объекта (6 лет) истекает 01 августа 2014 года.
Таким образом, в спорный период (2011 - 2012 гг.) ответчик не утратил право на применение коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, который является одним из компонентов формулы, используемой при расчете арендной платы.
Доказательства того, что срок, установленный проектом строительства, истек и цель, для которой ООО "XXI век" предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, в материалы дела не представлены.
Между тем, в силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны заявленные требования, лежит на истце.
Абзац 3 пункта 7.2 Порядка определения размера арендной платы устанавливает, что в первый срок продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1.
Рассматривая вопрос о применении к спорным правоотношениям пунктов 7.1 и 7.2 Порядка, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как указывалось выше, законодатель предусмотрел право арендатора на применение в отношении него при расчете арендной платы понижающего коэффициента Кс в течение всего срока строительства, установленного проектом.
Использование арендатором данного права не может быть произвольно ограничено, в том числе, и заключением договора аренды земельного участка на срок, значительно меньший, чем установленный проектом срок строительства.
Норма, установленная абз. 3 пункта 7.2 Порядка, не может ухудшать положение арендатора, существующее для него в период установленного проектом срока строительства.
Иное свидетельствовало бы о нарушении основных принципов определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности, принципа запрета необоснованных предпочтений и создания дискриминационных условий для участников спорных правоотношений.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, и применение его в течение срока, установленного проектом строительства, в настоящем случае не может быть поставлен в зависимость от срока действия договора аренды.
При этом, заключение договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства производственно-складских помещений, на срок, значительно меньший, чем срок строительства, установленный проектом, изначально ограничило право арендатора на пользование льготным коэффициентом Кс в течение всего срока строительства, предоставленное ему законом.
Поскольку арендная плата за спорный период уплачена ответчиком в пользу истца в размере, соответствующем Приложению N 1 к Договору аренды от 04.07.2011 "Расчет арендной платы" с применением понижающего коэффициент для стадии строительства, равным 0,375, а истцом необходимость применения иного коэффициента не доказана, суд кассационной инстанции приходит к выводу о правомерности отказа в удовлетворении требований о взыскании суммы основного долга.
По смыслу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойка (штраф, пени) подлежит уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судами не установлен факт ненадлежащего исполнения арендатором своей обязанности по уплате арендных платежей, в связи с чем правовые основания для взыскания неустойки отсутствуют.
При таких обстоятельствах, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении заявленных требований основаны на материалах дела и действующих нормах права, в связи с чем обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (ст. 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.
Представленные администрацией муниципального образования "Приволжский район" в материалы дела дополнительные доказательства, а также изложенные в дополнении к кассационной жалобе доводы в обоснование заявленных требований не могут быть приняты судом кассационной инстанции, поскольку представленные документы и изложенные доводы не являлись предметом исследования в суде первой инстанции или апелляционном суде, вместе с тем оценка новых доказательств по делу не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 АПК РФ.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.07.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.07.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 по делу N А06-2497/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)