Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.11.2014.
Полный текст постановления изготовлен 24.11.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Вечканова А.И., судей Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.06.2014 по делу N А38-6249/2013,
по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (ИНН 1207007780, ОГРН 1051201004447) о взыскании основного долга по арендной плате, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (ИНН 1207007780, ОГРН 1051201004447) к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о признании договора аренды недействительным в части,
в судебном заседании приняли участие представители:
- от истца - Курзикова В.В. по доверенности N 9 от 28.02.2014 (сроком до 01.02.2015);
- от ответчика - Сыткова Т.А. по доверенности от 07.01.2014 (сроком до 31.12.2014);
- от третьих лиц - представители не явились, извещены,
муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (далее - ответчик, ООО "Спецстрой") о взыскании долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.04.2011 N 5139/2011н в сумме 270 795 руб. 03 коп., неустойки в размере 9442 руб. 87 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 19 453 руб. 05 коп.
ООО "Спецстрой" обратилось со встречным исковым требованием о признании недействительным в силу ничтожности пункта 2.3 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.04.2011 N 5139/2011н, по которому сумма ежеквартальной арендной платы за расчетную часть земельного участка площадью 1077,6 кв. м на 2011 год устанавливается в размере 19 732 руб. 73 коп., за второй квартал 2011 года - 124 191 руб. 89 коп., в том числе пени - 5 795 руб. 51 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены закрытое акционерное общество "Парус-Плюс", общество с ограниченной ответственностью "Феодал", общество с ограниченной ответственностью ФИРМА "УЗР", общество с ограниченной ответственностью "Атлана", индивидуальный предприниматель Сюсин Дмитрий Валентинович, индивидуальный предприниматель Гренц Евгений Иванович.
Решением от 17.06.2014 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил заявленные исковые требования Комитета в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказал.
ООО "Спецстрой", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду нарушения норм материального права.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что, несмотря на то, что право аренды на спорный земельный участок до настоящего времени зарегистрировано за ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод", последнее не было привлечено судом к участию в деле.
ООО "Спецстрой" считает, что за каждым нежилым помещением, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке, должен был быть закреплен самостоятельный земельный участок, необходимый для обслуживания помещения, то есть спорный земельный участок должен был быть поделен с установлением границ обслуживающей территории каждого вводимого в эксплуатацию объекта.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, спорный земельный участок, предоставленный ООО "Спецстрой", не может являться предметом договора аренды в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он не индивидуализирован в установленном законом порядке.
Представитель ООО "Спецстрой" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда - оставить без изменения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2011 мэром г. Йошкар-Олы вынесено постановление N 739 о предоставлении ЗАО "Парус-Плюс", ООО "Спецстрой", Сюсину Д.В., Гренцу Е.И., ООО ФИРМЕ "УЗР" и ООО "Феодал" в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка общей площадью 10996 кв. м с кадастровым номером 12:05:0701008:0025, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, примерно в 50 м по направлению на юго-восток от ориентира: г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 10, для размещения 130-квартирного жилого дома с блоком обслуживания, гаражами и встроенно-пристроенными помещениями (незавершенное строительство).
Во исполнение данного постановления 01.04.2011 Комитетом (арендодателем) и указанными лицами (арендаторами) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 5139/2011н.
Кроме того, сторонами заключено дополнительное соглашение N 721д от 01.04.2011 к договору аренды, которым пункт 2.3 договора изложен в новой редакции.
В соответствии с условиями договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2011 арендодатель обязался передать арендаторам на неопределенный срок во временное пользование земельный участок общей площадью 10996,0 кв. м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, в 50 м по направлению на юго-восток от ориентира: г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 10, кадастровый номер 12:05:07 01 008:0025, а ответчик как арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за расчетную часть земельного участка площадью 1077,6 кв. м в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Участок предназначен для размещения 130-квартирного жилого дома с блоком обслуживания, гаражами и встроенно-пристроенными помещениями (незавершенное строительство).
Договор аренды заключен на неопределенный срок.
По мнению ООО "Спецстрой", названный договор является недействительным в части пункта 2.3, поскольку он не соответствует положениям статей 33, 35, 36, 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь со встречным иском, ответчик указал, что до настоящего времени право аренды на спорный земельный участок зарегистрировано за ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод", тогда как один земельный участок не может быть предметом двух договоров аренды.
Кроме того, ООО "Спецстрой" считает, что предоставленный ему земельный участок не может являться предметом договора аренды по смыслу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как он не индивидуализирован в установленном законом порядке.
Также ответчик пояснил, что объект недвижимости, собственником которого он является, находится под землей, поэтому фактически он не пользовался земельным участком.
В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает правом пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Судом первой инстанции установлено, что право собственности на объекты незавершенного строительства от ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод" перешло к ответчику и третьим лицам, в связи с чем последние приобрели право аренды на земельный участок, необходимый для размещения и использования объектов недвижимости.
Одновременно с этим фактически прекратилось и право аренды ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод" на спорный земельный участок.
При этом, как правильно указал суд первой инстанции, сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора записи об обременении земельного участка правом аренды по договору N 1060/2003н от 10.12.2003, заключенному с ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод", не имеет правового значения, поскольку названное общество не обладает объектами недвижимости на данном участке, не владеет и не пользуется земельным участком.
Судом также правомерно отклонен довод ООО "Спецстрой" о том, что земельный участок не индивидуализирован в установленном законом порядке и под каждым нежилым помещением должен был быть сформирован отдельный земельный участок, необходимый для размещения и обслуживания помещения ввиду следующего.
Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями представляет собой единое здание и не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости, поэтому и земельный участок предоставляется в аренду под размещение всего многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями, он не подлежит разделу.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Договор аренды от 01.04.2011 N 5139/2011н содержит точные данные о земельном участке, позволяющие его индивидуализировать, в нем указаны кадастровый номер земельного участка, его общая площадь и место расположения, категория земель и территориально-экономическая зона (пункт 1.1 договора).
Таким образом, исходя из содержащихся в договоре данных о земельном участке, можно определенно установить имущество, переданное в аренду.
Более того, отсутствие в договоре индивидуально-определенных признаков объекта аренды не влечет за собой признания договора аренды недействительным, такой договор не может считаться заключенным.
Кроме того, ответчик оспаривает свое участие в договоре в качестве арендатора, поскольку нежилое помещение (подземные гаражи) расположено под земельным участком, тогда как по смыслу статьи 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности.
По правилам статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому подземный гараж следует считать сооружением, прочно связанным с земельным участком.
Поскольку, владея и пользуясь помещением, ООО "Спецстрой" осуществляет владение и пользование арендованным земельным участком, суд правомерно признал его арендатором.
При таких обстоятельствах основания для признания пункта 2.3 договора аренды земельного участка от 01.04.2011 N 5139/2011н недействительным отсутствуют.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду ответчику исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2011, от имени ООО "Спецстрой" акт приема-передачи подписан директором общества.
В силу статей 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации у ответчика как у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2.2 договора определено, что арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года.
Арендная плата исчисляется с 1 января 2010 года (пункт 2.6 договора). Тем самым стороны в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространили действие договора на правоотношения, возникшие до его заключения.
Кроме того, стороны предусмотрели, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы) арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке. Начисление арендной платы по измененным ставкам (порядку определения размера арендной платы) производится с момента принятия соответствующего нормативно-правового акта об изменении ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы) (пункт 2.4).
Пунктом 2.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения установлена зависимость размера арендной платы от расчетной части земельного участка, которая в свою очередь определена от площади помещений, принадлежащих каждому из участников договора.
Расчет арендной платы по договору в редакции дополнительного соглашения основан на справке Йошкар-Олинского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл N 1201/2550/11 от 16.03.2011 о площадях застройки, размерах основного здания и пристроенной части, принадлежащей участнику договора.
Таким образом, сумма ежеквартальной арендной платы для ответчика за расчетную часть земельного участка 1077,66 кв. м на 2011 год составила 19732 руб. 73 коп., при этом за второй квартал 2011 года - 124 191 руб. 89 коп., в том числе пени 5795 руб. 51 коп. (пункт 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2011 N 721д).
При этом при определении размера арендной платы истец обоснованно руководствовался пунктом 5 постановления главы Администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.2005 (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), согласно которому в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере трехкратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено настоящим Порядком. В случае переоформления права аренды и заключения договора аренды земельного участка с другими лицами, указанный в настоящем пункте трехлетний срок следует исчислять с даты первоначального предоставления (заключения первого договора аренды) земельного участка для строительства данного объекта.
Земельный участок общей площадью 10 996 кв. м с кадастровым номером 12:05:0701008:0025 был первоначально предоставлен по договору аренды от 10.12.2003 ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод". Следовательно, строительство ведется более трех лет.
Налоговая ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка применена в размере 1,5% в силу решения городского Собрания муниципального образования "Город Йошкар-Ола" N 151-IV от 25.10.2005 "Об установлении земельного налога".
Кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного по договору от 01.04.2011 для размещения 130-квартирного жилого дома с блоком обслуживания и гаражами, встроенно-пристроенными помещениями (незавершенное строительство) в кадастровом квартале 0701008 составляет 1627 руб. 71 коп. за 1 кв. м.
Более того, обоснованность расчета и размера арендной платы по спорному договору подтверждена в решении от 30.05.2012 по делу N А38-284/2012, принятом по спору с участием тех же лиц.
Об изменении размера арендной платы с 01.01.2012 общество было извещено письмом от 29.02.2012 N 08/31/1137, которое ответчиком получено.
С учетом изложенного доводы ответчика о неверном определении размера арендной платы и его неизвещении об изменении арендной платы правильно признаны судом необоснованными.
Арендная плата исчислена арендодателем до 31.05.2012, когда администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 10 - 15-этажного жилого дома.
Вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному внесению арендной платы.
Согласно расчету истца у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 270 795 руб. 03 коп. за период со 2 квартала 2011 года по 2 квартал 2012 года.
С учетом изложенного, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца долг по арендной плате в сумме 270 795 руб. 03 коп.
За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени).
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Условием заключенного сторонами договора (пункт 5.2) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца сумма неустойки составила 9442 руб. 87 коп. за период с 26.03.2010 по 31.05.2012.
Расчет проверен арбитражным судом и обоснованно признан правильным.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2012 по 17.12.2013.
Статьей 395 ГК РФ установлена ответственность за неисполнение денежного обязательства, в соответствии с которой за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требования кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Общая сумма процентов согласно расчету истца составила 19 453 руб. 05 коп.
Расчет процентов проверен арбитражным судом и также обоснованно признан правильным.
С учетом изложенного, суд правомерно взыскал с ООО "Спецстрой" в пользу Комитета долг по арендной плате в сумме 270 795 руб. 03 коп., неустойку в сумме 9 442 руб. 87 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 453 руб. 05 коп.
Кроме того, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта, поскольку пункт 1 статьи 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам.
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 года N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта" с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения. При этом суд указывает в резолютивной части судебного акта на взыскание названных процентов по ставке рефинансирования Банка России, если стороны не представят достаточных доводов, обосновывающих увеличение ставки на определенный размер.
Руководствуясь данными нормами, суд посчитал необходимым взыскать с ООО "Спец-строй" в пользу Комитета проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 299 690 руб. 95 коп. по учетной ставке банковского процента 8,25% годовых, начиная с момента вступления настоящего решения в законную силу и до его фактического исполнения, в случае неисполнения судебного акта.
Указание заявителя апелляционной жалобы на необходимость привлечения к участию в деле ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод" судом апелляционной инстанции во внимание не принимается ввиду отсутствия доказательств нарушения прав и законных интересов данного общества оспариваемым судебным актом.
С учетом изложенного арбитражный суд вынес законное решение.
Обжалуемый судебный акт соответствуют нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы заявителя жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклоняются в связи с вышеизложенным.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.06.2014 по делу N А38-6249/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.11.2014 ПО ДЕЛУ N А38-6249/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2014 г. по делу N А38-6249/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19.11.2014.
Полный текст постановления изготовлен 24.11.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Вечканова А.И., судей Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.06.2014 по делу N А38-6249/2013,
по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (ИНН 1207007780, ОГРН 1051201004447) о взыскании основного долга по арендной плате, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (ИНН 1207007780, ОГРН 1051201004447) к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о признании договора аренды недействительным в части,
в судебном заседании приняли участие представители:
- от истца - Курзикова В.В. по доверенности N 9 от 28.02.2014 (сроком до 01.02.2015);
- от ответчика - Сыткова Т.А. по доверенности от 07.01.2014 (сроком до 31.12.2014);
- от третьих лиц - представители не явились, извещены,
установил:
муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (далее - ответчик, ООО "Спецстрой") о взыскании долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.04.2011 N 5139/2011н в сумме 270 795 руб. 03 коп., неустойки в размере 9442 руб. 87 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 19 453 руб. 05 коп.
ООО "Спецстрой" обратилось со встречным исковым требованием о признании недействительным в силу ничтожности пункта 2.3 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.04.2011 N 5139/2011н, по которому сумма ежеквартальной арендной платы за расчетную часть земельного участка площадью 1077,6 кв. м на 2011 год устанавливается в размере 19 732 руб. 73 коп., за второй квартал 2011 года - 124 191 руб. 89 коп., в том числе пени - 5 795 руб. 51 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены закрытое акционерное общество "Парус-Плюс", общество с ограниченной ответственностью "Феодал", общество с ограниченной ответственностью ФИРМА "УЗР", общество с ограниченной ответственностью "Атлана", индивидуальный предприниматель Сюсин Дмитрий Валентинович, индивидуальный предприниматель Гренц Евгений Иванович.
Решением от 17.06.2014 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил заявленные исковые требования Комитета в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказал.
ООО "Спецстрой", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду нарушения норм материального права.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что, несмотря на то, что право аренды на спорный земельный участок до настоящего времени зарегистрировано за ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод", последнее не было привлечено судом к участию в деле.
ООО "Спецстрой" считает, что за каждым нежилым помещением, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке, должен был быть закреплен самостоятельный земельный участок, необходимый для обслуживания помещения, то есть спорный земельный участок должен был быть поделен с установлением границ обслуживающей территории каждого вводимого в эксплуатацию объекта.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, спорный земельный участок, предоставленный ООО "Спецстрой", не может являться предметом договора аренды в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он не индивидуализирован в установленном законом порядке.
Представитель ООО "Спецстрой" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда - оставить без изменения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2011 мэром г. Йошкар-Олы вынесено постановление N 739 о предоставлении ЗАО "Парус-Плюс", ООО "Спецстрой", Сюсину Д.В., Гренцу Е.И., ООО ФИРМЕ "УЗР" и ООО "Феодал" в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка общей площадью 10996 кв. м с кадастровым номером 12:05:0701008:0025, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, примерно в 50 м по направлению на юго-восток от ориентира: г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 10, для размещения 130-квартирного жилого дома с блоком обслуживания, гаражами и встроенно-пристроенными помещениями (незавершенное строительство).
Во исполнение данного постановления 01.04.2011 Комитетом (арендодателем) и указанными лицами (арендаторами) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 5139/2011н.
Кроме того, сторонами заключено дополнительное соглашение N 721д от 01.04.2011 к договору аренды, которым пункт 2.3 договора изложен в новой редакции.
В соответствии с условиями договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2011 арендодатель обязался передать арендаторам на неопределенный срок во временное пользование земельный участок общей площадью 10996,0 кв. м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, в 50 м по направлению на юго-восток от ориентира: г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 10, кадастровый номер 12:05:07 01 008:0025, а ответчик как арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за расчетную часть земельного участка площадью 1077,6 кв. м в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Участок предназначен для размещения 130-квартирного жилого дома с блоком обслуживания, гаражами и встроенно-пристроенными помещениями (незавершенное строительство).
Договор аренды заключен на неопределенный срок.
По мнению ООО "Спецстрой", названный договор является недействительным в части пункта 2.3, поскольку он не соответствует положениям статей 33, 35, 36, 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь со встречным иском, ответчик указал, что до настоящего времени право аренды на спорный земельный участок зарегистрировано за ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод", тогда как один земельный участок не может быть предметом двух договоров аренды.
Кроме того, ООО "Спецстрой" считает, что предоставленный ему земельный участок не может являться предметом договора аренды по смыслу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как он не индивидуализирован в установленном законом порядке.
Также ответчик пояснил, что объект недвижимости, собственником которого он является, находится под землей, поэтому фактически он не пользовался земельным участком.
В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает правом пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Судом первой инстанции установлено, что право собственности на объекты незавершенного строительства от ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод" перешло к ответчику и третьим лицам, в связи с чем последние приобрели право аренды на земельный участок, необходимый для размещения и использования объектов недвижимости.
Одновременно с этим фактически прекратилось и право аренды ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод" на спорный земельный участок.
При этом, как правильно указал суд первой инстанции, сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора записи об обременении земельного участка правом аренды по договору N 1060/2003н от 10.12.2003, заключенному с ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод", не имеет правового значения, поскольку названное общество не обладает объектами недвижимости на данном участке, не владеет и не пользуется земельным участком.
Судом также правомерно отклонен довод ООО "Спецстрой" о том, что земельный участок не индивидуализирован в установленном законом порядке и под каждым нежилым помещением должен был быть сформирован отдельный земельный участок, необходимый для размещения и обслуживания помещения ввиду следующего.
Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями представляет собой единое здание и не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости, поэтому и земельный участок предоставляется в аренду под размещение всего многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями, он не подлежит разделу.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Договор аренды от 01.04.2011 N 5139/2011н содержит точные данные о земельном участке, позволяющие его индивидуализировать, в нем указаны кадастровый номер земельного участка, его общая площадь и место расположения, категория земель и территориально-экономическая зона (пункт 1.1 договора).
Таким образом, исходя из содержащихся в договоре данных о земельном участке, можно определенно установить имущество, переданное в аренду.
Более того, отсутствие в договоре индивидуально-определенных признаков объекта аренды не влечет за собой признания договора аренды недействительным, такой договор не может считаться заключенным.
Кроме того, ответчик оспаривает свое участие в договоре в качестве арендатора, поскольку нежилое помещение (подземные гаражи) расположено под земельным участком, тогда как по смыслу статьи 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности.
По правилам статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому подземный гараж следует считать сооружением, прочно связанным с земельным участком.
Поскольку, владея и пользуясь помещением, ООО "Спецстрой" осуществляет владение и пользование арендованным земельным участком, суд правомерно признал его арендатором.
При таких обстоятельствах основания для признания пункта 2.3 договора аренды земельного участка от 01.04.2011 N 5139/2011н недействительным отсутствуют.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду ответчику исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2011, от имени ООО "Спецстрой" акт приема-передачи подписан директором общества.
В силу статей 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации у ответчика как у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2.2 договора определено, что арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года.
Арендная плата исчисляется с 1 января 2010 года (пункт 2.6 договора). Тем самым стороны в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространили действие договора на правоотношения, возникшие до его заключения.
Кроме того, стороны предусмотрели, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы) арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке. Начисление арендной платы по измененным ставкам (порядку определения размера арендной платы) производится с момента принятия соответствующего нормативно-правового акта об изменении ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы) (пункт 2.4).
Пунктом 2.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения установлена зависимость размера арендной платы от расчетной части земельного участка, которая в свою очередь определена от площади помещений, принадлежащих каждому из участников договора.
Расчет арендной платы по договору в редакции дополнительного соглашения основан на справке Йошкар-Олинского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл N 1201/2550/11 от 16.03.2011 о площадях застройки, размерах основного здания и пристроенной части, принадлежащей участнику договора.
Таким образом, сумма ежеквартальной арендной платы для ответчика за расчетную часть земельного участка 1077,66 кв. м на 2011 год составила 19732 руб. 73 коп., при этом за второй квартал 2011 года - 124 191 руб. 89 коп., в том числе пени 5795 руб. 51 коп. (пункт 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2011 N 721д).
При этом при определении размера арендной платы истец обоснованно руководствовался пунктом 5 постановления главы Администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.2005 (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), согласно которому в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере трехкратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено настоящим Порядком. В случае переоформления права аренды и заключения договора аренды земельного участка с другими лицами, указанный в настоящем пункте трехлетний срок следует исчислять с даты первоначального предоставления (заключения первого договора аренды) земельного участка для строительства данного объекта.
Земельный участок общей площадью 10 996 кв. м с кадастровым номером 12:05:0701008:0025 был первоначально предоставлен по договору аренды от 10.12.2003 ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод". Следовательно, строительство ведется более трех лет.
Налоговая ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка применена в размере 1,5% в силу решения городского Собрания муниципального образования "Город Йошкар-Ола" N 151-IV от 25.10.2005 "Об установлении земельного налога".
Кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного по договору от 01.04.2011 для размещения 130-квартирного жилого дома с блоком обслуживания и гаражами, встроенно-пристроенными помещениями (незавершенное строительство) в кадастровом квартале 0701008 составляет 1627 руб. 71 коп. за 1 кв. м.
Более того, обоснованность расчета и размера арендной платы по спорному договору подтверждена в решении от 30.05.2012 по делу N А38-284/2012, принятом по спору с участием тех же лиц.
Об изменении размера арендной платы с 01.01.2012 общество было извещено письмом от 29.02.2012 N 08/31/1137, которое ответчиком получено.
С учетом изложенного доводы ответчика о неверном определении размера арендной платы и его неизвещении об изменении арендной платы правильно признаны судом необоснованными.
Арендная плата исчислена арендодателем до 31.05.2012, когда администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 10 - 15-этажного жилого дома.
Вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному внесению арендной платы.
Согласно расчету истца у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 270 795 руб. 03 коп. за период со 2 квартала 2011 года по 2 квартал 2012 года.
С учетом изложенного, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца долг по арендной плате в сумме 270 795 руб. 03 коп.
За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени).
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Условием заключенного сторонами договора (пункт 5.2) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца сумма неустойки составила 9442 руб. 87 коп. за период с 26.03.2010 по 31.05.2012.
Расчет проверен арбитражным судом и обоснованно признан правильным.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2012 по 17.12.2013.
Статьей 395 ГК РФ установлена ответственность за неисполнение денежного обязательства, в соответствии с которой за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требования кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Общая сумма процентов согласно расчету истца составила 19 453 руб. 05 коп.
Расчет процентов проверен арбитражным судом и также обоснованно признан правильным.
С учетом изложенного, суд правомерно взыскал с ООО "Спецстрой" в пользу Комитета долг по арендной плате в сумме 270 795 руб. 03 коп., неустойку в сумме 9 442 руб. 87 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 453 руб. 05 коп.
Кроме того, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта, поскольку пункт 1 статьи 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам.
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 года N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта" с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения. При этом суд указывает в резолютивной части судебного акта на взыскание названных процентов по ставке рефинансирования Банка России, если стороны не представят достаточных доводов, обосновывающих увеличение ставки на определенный размер.
Руководствуясь данными нормами, суд посчитал необходимым взыскать с ООО "Спец-строй" в пользу Комитета проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 299 690 руб. 95 коп. по учетной ставке банковского процента 8,25% годовых, начиная с момента вступления настоящего решения в законную силу и до его фактического исполнения, в случае неисполнения судебного акта.
Указание заявителя апелляционной жалобы на необходимость привлечения к участию в деле ООО "Малое предприятие "Домостроительный завод" судом апелляционной инстанции во внимание не принимается ввиду отсутствия доказательств нарушения прав и законных интересов данного общества оспариваемым судебным актом.
С учетом изложенного арбитражный суд вынес законное решение.
Обжалуемый судебный акт соответствуют нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы заявителя жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклоняются в связи с вышеизложенным.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.06.2014 по делу N А38-6249/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.И.ВЕЧКАНОВ
А.И.ВЕЧКАНОВ
Судьи
О.А.ЛОГИНОВА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
О.А.ЛОГИНОВА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)