Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 03.12.2014
Полный текст постановления изготовлен 10.12.2014
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,
судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,
при участии в судебном заседании представителей:
от муниципального образования - Ольховатского муниципального района Воронежской области в лице администрации Ольховатского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023601233919, ИНН 3618001531, ул. Октябрьская, 64, р.п. Ольховатка, Ольховатский район, Воронежская область) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360, ул. Донбасская, д. 2, г. Воронеж, 394026) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
от третьих лиц: ООО "СВМ" (ОГРН 1053600438429, ИНН 3662102673, ул. Генерала Лизюкова, д. 44б, г. Воронеж, 394053) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
открытого акционерного общества банк "Воронеж" (ОГРН 1023600002084, ИНН 3666007928, ул. Челюскинцев, д. 149, г. Воронеж, 394006) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2014 (судья Максимович Т.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 (судьи Донцов П.В., Миронцева Н.Д., Семенюта Е.А.) по делу N А14-13541/2013,
установил:
муниципальное образование - Ольховатский муниципальный район Воронежской области в лице администрации Ольховатского муниципального района (далее - администрация) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением (с учетом уточнения) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области, регистрирующий орган) о признании незаконными отказов в государственной регистрации прекращения прав аренды на земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 200 метрах северо-западнее пилорамы сл. Марьевка, кадастровый номер 36:18:5500014:0012, земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 100 метрах западнее поворота автодороги Марьевка - Лимарев, кадастровый номер 36:18:5500014:0008, земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 70 метрах севернее коровника - родилка, кадастровый номер 36:18:5500014:0015, земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 450 метрах северо-западнее пилорамы сл. Марьевка, кадастровый номер 36:18:5500014:0013; обязании Управления Росреестра по Воронежской области произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на данные земельные участки.
Определением суда от 17.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество банк "Воронеж".
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014, заявленные администрацией требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Воронежской области просит отменить решение и постановление судов, указывая, что суды необоснованно не приняли во внимание, что регистрация прекращения права аренды, являющегося предметом ипотеки, зависит от прекращения последней.
В отзыве на кассационную жалобу администрация указывает на необоснованность доводов Управления Росреестра по Воронежской области, считая, что прекращение аренды и регистрация прекращения права аренды не зависит от волеизъявления сторон договора ипотеки, так как в силу положений статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
ОАО Банк "Воронеж" в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, так как не соглашается с доводом подателя жалобы о невозможности регистрации прекращения права аренды, поскольку статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога - права аренды, срок которого истек, при этом арендатор ООО "Марьевское" определением Арбитражного суда Воронежской области от 24.09.2008 по делу N А14-4808/2006 ликвидировано.
Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзывов на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судами установлено, подтверждено материалами дела, администрацией Ольховатского муниципального района с ООО "Марьевское" 11.01.2005 был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в границах сл. Марьевка Ольховатского района Воронежской области сроком на пять лет.
Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, о чем 17.06.2005 внесена запись N 36-36-19/003/2005-31 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Между ООО "Марьевское" и ОАО банк "Воронеж" 11.06.2003 и 22.06.2005 были заключены кредитные договоры N КД 2003/74 и N КД 2005/149, а также договор залога недвижимости от 22.06.2005 N ДЗН2005/149, согласно которому ООО "Марьевское" в обеспечение обязательств по указанным кредитным договорам передало право аренды спорных земельных участков залогодержателю ОАО банк "Воронеж".
По договору уступки прав требования N 1 от 29.12.2005, заключенному между ОАО банк "Воронеж" и ООО "СВМ", все права требования в отношении ООО "Марьевское" в полном объеме переданы ООО "СВМ".
Однако, решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.02.2014 по делу N А14-12333/2011 по исковому заявлению ООО "СВМ" к ОАО Банк "Воронеж" договор уступки права требования от 29.12.2005 N 1 расторгнут.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 24.09.2008 по делу N А14-4808/2006 ООО "Марьевское" было ликвидировано, исключено из единого государственного реестра юридических лиц.
В связи с тем, что срок заключенного между ООО "Марьевское" и администрацией Ольховатского муниципального района договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в границах сл. Марьевка Ольховатского района Воронежской области от 11.01.2005 истек 31.12.2009, администрация 11.09.2013 обратилась в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о прекращении права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: 36:18:5500014:0012 (Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 200 метрах северо-западнее пилорамы сл. Марьевка), 36:18:5500014:0008 (Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 100 метрах западнее поворота автодороги Марьевка - Лимарев), 36:18:5500014:0015 (Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 70 метрах севернее коровника - родилка), 36:18:5500014:0013 (Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 450 метрах северо-западнее пилорамы сл. Марьевка), в связи с истечением срока действия договора аренды.
Уведомлениями от 30.09.2013 N 19/004/2013-871, от 01.10.2013 N 19/004/2013-881, от 01.10.2013 N 19/004/2013-882 и от 01.10.2013 N 19/004/2013-883 государственная регистрация прекращения права аренды на спорные земельные участки была приостановлена, так как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) имеются непогашенные записи об ипотеке прав аренды указанных земельных участков: принадлежащее ООО "Марьевское" право аренды спорных земельных участков является предметом залога по договору залога недвижимости N ДЗН2005/149 от 22.06.2005, в силу которого и с учетом договора уступки права (требования) N 1 от 29.12.2005 залогодержателем указанного права является ООО "СВМ".
Управление Росреестра по Воронежской области предложило администрации устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации.
Сообщениями от 01.11.2013 N 19/004/2013-871, от 05.11.2013 N 19/004/2013-881, от 05.11.2013 N 19/004/2013-882 и от 05.11.2013 N 19/004/2013-883 Управление Росреестра по Воронежской области отказало администрации Ольховатского муниципального района в государственной регистрации, в связи с непредставлением документов, необходимых для погашения записи об ипотеке прав аренды на спорные земельные участки.
Не согласившись с отказами регистрирующего органа, администрация обратилась в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исследовав материалы дела, дав надлежащую оценку доводам участвующих в деле лиц, суды обеих инстанций признали оспариваемые отказы Управления Росреестра незаконными и обязали его зарегистрировать прекращение права аренды названных земельных участков.
Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В данном случае Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельных участков в связи с истечением срока действия договора аренды, сослалось на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельных участков и на то, что администрация не представила документы, свидетельствующие о прекращении ипотеки.
Между тем в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.
Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
Согласно материалам дела договор аренды между ООО "Марьевское" и администрацией был заключен сроком на пять лет и истек 31.12.2009, при этом арендатор был ликвидирован определением Арбитражного суда Воронежской области от 24.09.2008 по делу N А14-4808/2006.
Довод Управления Росреестра о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона об ипотеке, согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, не может быть принят во внимание. Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Как правильно указали суды, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Поскольку администрация не является участником залоговых отношений, она не могла представить в Управление Росреестра заявление или иной документ, на основании которого прекращается залог.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что у Управления Росреестра не было предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельных участков в связи с прекращением договора аренды по истечении установленного в нем срока
Суд округа считает неверным довод Управления Росреестра о том, что администрация избрала неправильный способ защиты права и ей следовало в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, обратиться в суд с иском о прекращении ипотеки. Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289, статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 по делу N А14-13541/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
Судьи
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
С.И.СМОЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 10.12.2014 ПО ДЕЛУ N А14-13541/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2014 г. по делу N А14-13541/2013
Резолютивная часть объявлена 03.12.2014
Полный текст постановления изготовлен 10.12.2014
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,
судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,
при участии в судебном заседании представителей:
от муниципального образования - Ольховатского муниципального района Воронежской области в лице администрации Ольховатского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023601233919, ИНН 3618001531, ул. Октябрьская, 64, р.п. Ольховатка, Ольховатский район, Воронежская область) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360, ул. Донбасская, д. 2, г. Воронеж, 394026) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
от третьих лиц: ООО "СВМ" (ОГРН 1053600438429, ИНН 3662102673, ул. Генерала Лизюкова, д. 44б, г. Воронеж, 394053) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
открытого акционерного общества банк "Воронеж" (ОГРН 1023600002084, ИНН 3666007928, ул. Челюскинцев, д. 149, г. Воронеж, 394006) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2014 (судья Максимович Т.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 (судьи Донцов П.В., Миронцева Н.Д., Семенюта Е.А.) по делу N А14-13541/2013,
установил:
муниципальное образование - Ольховатский муниципальный район Воронежской области в лице администрации Ольховатского муниципального района (далее - администрация) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением (с учетом уточнения) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области, регистрирующий орган) о признании незаконными отказов в государственной регистрации прекращения прав аренды на земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 200 метрах северо-западнее пилорамы сл. Марьевка, кадастровый номер 36:18:5500014:0012, земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 100 метрах западнее поворота автодороги Марьевка - Лимарев, кадастровый номер 36:18:5500014:0008, земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 70 метрах севернее коровника - родилка, кадастровый номер 36:18:5500014:0015, земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 450 метрах северо-западнее пилорамы сл. Марьевка, кадастровый номер 36:18:5500014:0013; обязании Управления Росреестра по Воронежской области произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на данные земельные участки.
Определением суда от 17.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество банк "Воронеж".
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014, заявленные администрацией требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Воронежской области просит отменить решение и постановление судов, указывая, что суды необоснованно не приняли во внимание, что регистрация прекращения права аренды, являющегося предметом ипотеки, зависит от прекращения последней.
В отзыве на кассационную жалобу администрация указывает на необоснованность доводов Управления Росреестра по Воронежской области, считая, что прекращение аренды и регистрация прекращения права аренды не зависит от волеизъявления сторон договора ипотеки, так как в силу положений статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
ОАО Банк "Воронеж" в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, так как не соглашается с доводом подателя жалобы о невозможности регистрации прекращения права аренды, поскольку статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога - права аренды, срок которого истек, при этом арендатор ООО "Марьевское" определением Арбитражного суда Воронежской области от 24.09.2008 по делу N А14-4808/2006 ликвидировано.
Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзывов на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судами установлено, подтверждено материалами дела, администрацией Ольховатского муниципального района с ООО "Марьевское" 11.01.2005 был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в границах сл. Марьевка Ольховатского района Воронежской области сроком на пять лет.
Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, о чем 17.06.2005 внесена запись N 36-36-19/003/2005-31 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Между ООО "Марьевское" и ОАО банк "Воронеж" 11.06.2003 и 22.06.2005 были заключены кредитные договоры N КД 2003/74 и N КД 2005/149, а также договор залога недвижимости от 22.06.2005 N ДЗН2005/149, согласно которому ООО "Марьевское" в обеспечение обязательств по указанным кредитным договорам передало право аренды спорных земельных участков залогодержателю ОАО банк "Воронеж".
По договору уступки прав требования N 1 от 29.12.2005, заключенному между ОАО банк "Воронеж" и ООО "СВМ", все права требования в отношении ООО "Марьевское" в полном объеме переданы ООО "СВМ".
Однако, решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.02.2014 по делу N А14-12333/2011 по исковому заявлению ООО "СВМ" к ОАО Банк "Воронеж" договор уступки права требования от 29.12.2005 N 1 расторгнут.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 24.09.2008 по делу N А14-4808/2006 ООО "Марьевское" было ликвидировано, исключено из единого государственного реестра юридических лиц.
В связи с тем, что срок заключенного между ООО "Марьевское" и администрацией Ольховатского муниципального района договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в границах сл. Марьевка Ольховатского района Воронежской области от 11.01.2005 истек 31.12.2009, администрация 11.09.2013 обратилась в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о прекращении права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: 36:18:5500014:0012 (Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 200 метрах северо-западнее пилорамы сл. Марьевка), 36:18:5500014:0008 (Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 100 метрах западнее поворота автодороги Марьевка - Лимарев), 36:18:5500014:0015 (Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 70 метрах севернее коровника - родилка), 36:18:5500014:0013 (Воронежская область, Ольховатский район, Марьевский сельсовет, в 450 метрах северо-западнее пилорамы сл. Марьевка), в связи с истечением срока действия договора аренды.
Уведомлениями от 30.09.2013 N 19/004/2013-871, от 01.10.2013 N 19/004/2013-881, от 01.10.2013 N 19/004/2013-882 и от 01.10.2013 N 19/004/2013-883 государственная регистрация прекращения права аренды на спорные земельные участки была приостановлена, так как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) имеются непогашенные записи об ипотеке прав аренды указанных земельных участков: принадлежащее ООО "Марьевское" право аренды спорных земельных участков является предметом залога по договору залога недвижимости N ДЗН2005/149 от 22.06.2005, в силу которого и с учетом договора уступки права (требования) N 1 от 29.12.2005 залогодержателем указанного права является ООО "СВМ".
Управление Росреестра по Воронежской области предложило администрации устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации.
Сообщениями от 01.11.2013 N 19/004/2013-871, от 05.11.2013 N 19/004/2013-881, от 05.11.2013 N 19/004/2013-882 и от 05.11.2013 N 19/004/2013-883 Управление Росреестра по Воронежской области отказало администрации Ольховатского муниципального района в государственной регистрации, в связи с непредставлением документов, необходимых для погашения записи об ипотеке прав аренды на спорные земельные участки.
Не согласившись с отказами регистрирующего органа, администрация обратилась в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исследовав материалы дела, дав надлежащую оценку доводам участвующих в деле лиц, суды обеих инстанций признали оспариваемые отказы Управления Росреестра незаконными и обязали его зарегистрировать прекращение права аренды названных земельных участков.
Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В данном случае Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельных участков в связи с истечением срока действия договора аренды, сослалось на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельных участков и на то, что администрация не представила документы, свидетельствующие о прекращении ипотеки.
Между тем в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.
Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
Согласно материалам дела договор аренды между ООО "Марьевское" и администрацией был заключен сроком на пять лет и истек 31.12.2009, при этом арендатор был ликвидирован определением Арбитражного суда Воронежской области от 24.09.2008 по делу N А14-4808/2006.
Довод Управления Росреестра о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона об ипотеке, согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, не может быть принят во внимание. Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Как правильно указали суды, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Поскольку администрация не является участником залоговых отношений, она не могла представить в Управление Росреестра заявление или иной документ, на основании которого прекращается залог.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что у Управления Росреестра не было предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельных участков в связи с прекращением договора аренды по истечении установленного в нем срока
Суд округа считает неверным довод Управления Росреестра о том, что администрация избрала неправильный способ защиты права и ей следовало в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, обратиться в суд с иском о прекращении ипотеки. Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289, статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 по делу N А14-13541/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
Судьи
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
С.И.СМОЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)